新聯(lián)康武漢光谷項(xiàng)目策劃最終

新聯(lián)康武漢光谷項(xiàng)目策劃最終第1頁(yè)/共69頁(yè)

地塊分析項(xiàng)目定位客源分析1.土地屬性2.市場(chǎng)情況3.產(chǎn)品力建議4.價(jià)格定位5.開(kāi)盤(pán)策略第2頁(yè)/共69頁(yè)地塊分析第3頁(yè)/共69頁(yè)地塊位置本案地塊位于光谷核心區(qū)域,東臨碧水花園，西面靠旺山花園，北傍紫菘花園，南鄰珞喻路，本案距離光谷廣場(chǎng)500m。土地屬性本案第4頁(yè)/共69頁(yè)民族大道關(guān)山大道三環(huán)珞喻路雄楚大道南湖大道交通出行本案出行主要依靠東西向的珞喻路，由此可通往武漢三鎮(zhèn)。但高峰時(shí)段較擁堵。另外由珞喻路、雄楚大道，民族大道可上三環(huán)。土地屬性本案光谷大道第5頁(yè)/共69頁(yè)交通出行地塊處于規(guī)劃地鐵2號(hào)線起點(diǎn)，終點(diǎn)為漢口常青公園，預(yù)計(jì)2012年通車(chē)地鐵全程僅需40分鐘，而同樣路程公交則需要80分鐘才能到達(dá)。土地屬性常青花園漢口火車(chē)站汽車(chē)客運(yùn)總站王家墩CBD江漢路步行街魯巷廣場(chǎng)洪山廣場(chǎng)中山公園地鐵概念在武漢處于起步階段，潛力巨大，本案毗鄰地鐵站點(diǎn)，對(duì)本地塊的綜合價(jià)值將有很大的提升。第6頁(yè)/共69頁(yè)交通出行地塊南側(cè)有兩個(gè)公交車(chē)站，北側(cè)為一公交總站，公交線路發(fā)達(dá)本案土地屬性公交車(chē)站公交車(chē)站公交總站第7頁(yè)/共69頁(yè)周邊環(huán)境地塊南側(cè)是雙向4車(chē)道的珞喻路，北側(cè)紫菘花園小區(qū)本案紫菘花園土地屬性珞喻路第8頁(yè)/共69頁(yè)周邊環(huán)境從細(xì)部環(huán)境來(lái)看，地塊南側(cè)有綠化帶和加油站本案土地屬性第9頁(yè)/共69頁(yè)周邊環(huán)境地塊西側(cè)為旺山公園，東側(cè)為碧水花園本案碧水花園旺山公園土地屬性第10頁(yè)/共69頁(yè)民族大道光谷大道珞喻路雄楚大道南湖大道本案關(guān)山大道光谷實(shí)驗(yàn)小學(xué)華中科技大學(xué)武漢大學(xué)華中師范大學(xué)市十二醫(yī)院中德醫(yī)院關(guān)山中學(xué)中國(guó)地質(zhì)大學(xué)馬鞍山森林公園關(guān)山公園魯巷中學(xué)南望山小學(xué)旺山公園周邊配套華師二附中中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)武漢學(xué)院卓刀泉小學(xué)卓刀泉中學(xué)魯巷小學(xué)本案周邊各類(lèi)生活配套豐富齊全，其中以教育資源和商業(yè)氛圍較突出。土地屬性魯巷廣場(chǎng)光谷步行街第11頁(yè)/共69頁(yè)民族大道關(guān)山大道光谷大道珞喻路雄楚大道南湖大道本案中環(huán)線東湖創(chuàng)業(yè)中心華中軟件園中芯國(guó)際富士康科技工業(yè)園周邊產(chǎn)業(yè)關(guān)南工業(yè)園關(guān)東工業(yè)園周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)林立，主要以光電子信息產(chǎn)業(yè)及生物科技產(chǎn)業(yè)為主。第12頁(yè)/共69頁(yè)土地屬性小結(jié)1、本案地處光谷核心地帶，可享受與市中心比肩的各類(lèi)配套。2、本案周邊住宅檔次較低，周邊小環(huán)境較差。3、本案所屬武漢重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的科技新城內(nèi)，區(qū)域內(nèi)有眾多產(chǎn)業(yè)園和高校。第13頁(yè)/共69頁(yè)項(xiàng)目定位第14頁(yè)/共69頁(yè)絕對(duì)強(qiáng)勢(shì)生活配套齊全，科教氛圍濃厚周邊教師和科研人員數(shù)量眾多，將為本案帶來(lái)大量客源光谷區(qū)域內(nèi)不可復(fù)制的核心地段SWOT分析優(yōu)勢(shì)/劣勢(shì)交通出行便利第15頁(yè)/共69頁(yè)SWOT分析固有劣勢(shì)臨近居住社區(qū)形象較為低端珞喻路噪音灰塵影響，南側(cè)有一加油站優(yōu)勢(shì)/劣勢(shì)本案建筑密度較高，居住舒適度和采光欠佳第16頁(yè)/共69頁(yè)SWOT分析機(jī)會(huì)點(diǎn)/威脅點(diǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)市場(chǎng)威脅點(diǎn)處于規(guī)劃地鐵2號(hào)線起點(diǎn)，未來(lái)出行有較大提升超大規(guī)模社區(qū)光谷世界城和保利華都的直接競(jìng)爭(zhēng)光谷開(kāi)發(fā)區(qū)將受到政府的大力扶持第17頁(yè)/共69頁(yè)基于以上對(duì)區(qū)域?qū)傩?、土地屬性的分析，結(jié)合本案的自身?xiàng)l件建議本案定位：項(xiàng)目定位光谷核心·地鐵旁·上層建筑本案地處光谷中心，毗鄰魯巷廣場(chǎng)雄踞光谷之顛本案毗鄰軌道交通2號(hào)線起點(diǎn)站享受軌道資源位于光谷龍眼，周邊高端項(xiàng)目稀缺打造高端產(chǎn)品第18頁(yè)/共69頁(yè)客源分析第19頁(yè)/共69頁(yè)武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)50平方公里范圍內(nèi)集聚了18所高等院校，56個(gè)省部屬科研院所，65個(gè)國(guó)家重點(diǎn)學(xué)科，10個(gè)國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室，7個(gè)國(guó)家工程技術(shù)研究中心，43名兩院院士，20多萬(wàn)名各類(lèi)專(zhuān)業(yè)科技人員，35萬(wàn)在校大學(xué)生。

客源分析住宅東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)有光電子生產(chǎn)企業(yè)480多家，是全國(guó)生產(chǎn)光電子產(chǎn)品最密集的地區(qū)。周邊主要的產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要有：東湖創(chuàng)業(yè)中心、關(guān)東工業(yè)園、關(guān)南工業(yè)園、華中軟件園、中芯國(guó)際、富士康科技工業(yè)園等。由此有理由得出本案二期住宅客源主要為：高校老師、科研人員、產(chǎn)業(yè)園區(qū)員工及產(chǎn)業(yè)上下游公司員工第20頁(yè)/共69頁(yè)入住業(yè)主列表武漢索力特科技有限公司武漢實(shí)達(dá)科技有限公司武漢正澤電力技術(shù)有限公司武漢益空科技有限公司武漢東谷信息技術(shù)有限公司武漢恒嶺科技有限公司南京吉隆光纖通信有限公司武漢優(yōu)卡樂(lè)文化傳播有限公司武漢深信財(cái)務(wù)管理有限公司武漢思唯奇科技有限公司武漢光馳科技有限公司武漢谷雨電子系統(tǒng)工程有限公司武漢中電國(guó)為技術(shù)有限公司武漢海漢光纖工程有限公司武漢旗天科技有限公司武漢海川科技發(fā)展有限公司我們對(duì)本案一期以及周邊相似商住樓內(nèi)已入住的業(yè)主進(jìn)行研究：客源分析商住樓通過(guò)對(duì)已入住業(yè)主的分析，我們認(rèn)為本案商住樓的客源主要為：中小企業(yè)，規(guī)模不大，從事電子信息行業(yè)，對(duì)價(jià)格有一定的敏感度。第21頁(yè)/共69頁(yè)

區(qū)域公寓市場(chǎng)區(qū)域辦公市場(chǎng)1.土地屬性2.市場(chǎng)情況3.產(chǎn)品力建議4.價(jià)格定位5.開(kāi)盤(pán)策略第22頁(yè)/共69頁(yè)區(qū)域公寓市場(chǎng)第23頁(yè)/共69頁(yè)民族大道關(guān)山大道光谷大道珞喻路雄楚大道南湖大道山泉居陽(yáng)光在線巴黎豪庭現(xiàn)代森林清江山水光谷坐標(biāo)城保利華都本案光谷世界城芭比倫堡謂語(yǔ)城當(dāng)代國(guó)際花園光谷在售住宅項(xiàng)目區(qū)域公寓市場(chǎng)第24頁(yè)/共69頁(yè)案名開(kāi)盤(pán)總建（萬(wàn)M2）產(chǎn)品類(lèi)型平均價(jià)格(元/M2)主力面積(M2)主力總價(jià)(萬(wàn)元)工程進(jìn)度交付時(shí)間銷(xiāo)售率光谷世界城07.680酒店式公寓、高層寫(xiě)字樓酒店式公寓5400高層價(jià)格未定酒店式公寓一55高層90-130一29結(jié)構(gòu)體酒店式公寓08.12目前100％當(dāng)代國(guó)際花園二期06.1260多層、花園洋房聯(lián)排花園洋房6700三107-145三71-97準(zhǔn)現(xiàn)房07.1287％巴黎豪庭二期07.735高層小高層下月將新開(kāi)4棟預(yù)計(jì)7000二101-117三135二70-82三94結(jié)構(gòu)體09.3目前100%現(xiàn)代森林花園05.536多層、小高層多層：7000小高層：6500（價(jià)格預(yù)計(jì)）二95二61結(jié)構(gòu)體09.5目前100％芭比倫堡07.126多層、小高層5500二76二41結(jié)構(gòu)體08.12未開(kāi)盤(pán)清江山水07.1174情景洋房小高層、高層5500二85-103二45-56結(jié)構(gòu)體09.575％山泉居二期07.16.5多層、小高層、疊加小高層8000多層8400三123-131三100-107已封頂08.1055％陽(yáng)光在線二期二期07.1213.4多層、小高層、高層6500（價(jià)格預(yù)計(jì)）三102-130三66-84結(jié)構(gòu)體08.12未開(kāi)盤(pán)光谷坐標(biāo)城05.1240小高層、高層6800二99-107二67-72結(jié)構(gòu)體二期：08.1198％保利華都07.1260高層6600-6700（價(jià)格預(yù)計(jì)）二95-97二62-65結(jié)構(gòu)體09年未開(kāi)盤(pán)謂語(yǔ)城二期06.12三期07.523多層、小高層6300二89-91三102-130二56-57三64-82二期：準(zhǔn)現(xiàn)房三期：結(jié)構(gòu)體二期0.712三期08.572％

光谷在售公寓項(xiàng)目區(qū)域公寓市場(chǎng)第25頁(yè)/共69頁(yè)

總建面積案名總建規(guī)模（萬(wàn)㎡）10以下10-2020-3030-4040-5050-6060以上本案光谷世界城80當(dāng)代國(guó)際花園巴黎豪庭現(xiàn)代森林花園芭比倫堡6清江山水74山泉居6.5陽(yáng)光在線二期光谷坐標(biāo)城保利華都謂語(yǔ)城本案競(jìng)品總建多為20萬(wàn)平米以上，其中30萬(wàn)以上的超大社區(qū)有7個(gè)。區(qū)域公寓市場(chǎng)第26頁(yè)/共69頁(yè)

產(chǎn)品類(lèi)型案名建筑類(lèi)型高層小高層多層花園洋房本案光谷世界城當(dāng)代國(guó)際花園巴黎豪庭現(xiàn)代森林花園芭比倫堡清江山水山泉居陽(yáng)光在線二期光谷坐標(biāo)城保利華都謂語(yǔ)城除當(dāng)代國(guó)際花園有花園洋房外，其他竟品產(chǎn)品類(lèi)型相對(duì)集中在小高層、高層區(qū)域公寓市場(chǎng)第27頁(yè)/共69頁(yè)平價(jià)單價(jià)案名平均單價(jià)(元/㎡)5000-55005500-60006000-65006500-70007000-75007500-80008000以上光谷世界城07.5價(jià)格當(dāng)代國(guó)際花園巴黎豪庭近期開(kāi)盤(pán)預(yù)計(jì)現(xiàn)代森林花園近期開(kāi)盤(pán)預(yù)計(jì)芭比倫堡清江山水山泉居8000-8400陽(yáng)光在線二期近期開(kāi)盤(pán)預(yù)計(jì)光谷坐標(biāo)城保利華都謂語(yǔ)城目前本案周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格在6500-7000元/平方米。區(qū)域公寓市場(chǎng)第28頁(yè)/共69頁(yè)

主力面積案名主力面積(㎡)70以下70-8080-9090-100100-110110-120120-130130以上本案光谷世界城酒店公寓55當(dāng)代國(guó)際花園145巴黎豪庭135現(xiàn)代森林花園芭比倫堡清江山水山泉居陽(yáng)光在線二期光谷坐標(biāo)城保利華都謂語(yǔ)城一房二房三房二房主力在90-100平方米，三房主力在110-130平方米之間。區(qū)域公寓市場(chǎng)第29頁(yè)/共69頁(yè)主力總價(jià)案名主力總價(jià)(萬(wàn)元)50以下50-6060-7070-8080-9090-100100以上光谷世界城酒店公寓29當(dāng)代國(guó)際花園巴黎豪庭現(xiàn)代森林花園芭比倫堡41清江山水山泉居100-107陽(yáng)光在線二期光谷坐標(biāo)城保利華都謂語(yǔ)城二房集中在60-70萬(wàn)，三房集中在70-90萬(wàn)一房二房三房區(qū)域公寓市場(chǎng)第30頁(yè)/共69頁(yè)

重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案——光谷世界城地理位置：光谷步行街開(kāi)發(fā)商：武漢市利嘉置業(yè)有限公司建筑指標(biāo)：住宅總建80萬(wàn)平方米產(chǎn)品類(lèi)型：高層、酒店式公寓、寫(xiě)字樓開(kāi)盤(pán)時(shí)間：07年6月(酒店式公寓)、高層預(yù)計(jì)08.3開(kāi)盤(pán)平均價(jià)格：酒店式公寓5400元/平方米、高層價(jià)格未定主力面積：一房55平方米（酒店式公寓）高層面積范圍：二、三房90-130平方米主力總價(jià)：一房29萬(wàn)（酒店式公寓）主要賣(mài)點(diǎn)：1.位于光谷廣場(chǎng)中心位置

2.超大社區(qū)規(guī)模，周邊各類(lèi)配套齊全；銷(xiāo)售率：100％（酒店式公寓產(chǎn)品推出共1200套，目前全部售罄）區(qū)域公寓市場(chǎng)第31頁(yè)/共69頁(yè)

重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案——巴黎豪庭地理位置：珞喻路和關(guān)山二路交匯處開(kāi)發(fā)商：南益置業(yè)（武漢）有限公司建筑指標(biāo)：住宅總建34.8萬(wàn)平方米產(chǎn)品類(lèi)型：高層、小高層開(kāi)盤(pán)時(shí)間：07年7月(二期)平均價(jià)格：7000元/平方米主力面積：二房101-117平方米；三房135平方米主力總價(jià)：二房70-82萬(wàn)；三房95萬(wàn)主要賣(mài)點(diǎn)：1.34萬(wàn)方社區(qū)規(guī)模

2.9萬(wàn)平方米園林，600多株原生樟樹(shù)

3.高新智能化建筑產(chǎn)品銷(xiāo)售率：100％（公寓產(chǎn)品推出共893套，目前全部售罄）區(qū)域公寓市場(chǎng)第32頁(yè)/共69頁(yè)

重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案——巴黎豪庭二期在售該案近期12.8開(kāi)盤(pán)1棟高層，3棟小高層，目前報(bào)價(jià)7000元/平方米。總平面圖及推案情況區(qū)域公寓市場(chǎng)第33頁(yè)/共69頁(yè)

重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案——巴黎豪庭主力戶(hù)型（三房135m2）客廳4.5米面寬客廳可自行隔儲(chǔ)藏室客廳，雙臥室朝南，通風(fēng)采光效果好主臥室內(nèi)帶衣帽間區(qū)域公寓市場(chǎng)第34頁(yè)/共69頁(yè)

重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案——保利華都地理位置：武漢市洪山區(qū)虎泉街下馬莊開(kāi)發(fā)商：湖北保利投資有限公司建筑指標(biāo)：總建56萬(wàn)平方米產(chǎn)品類(lèi)型：高層、酒店式公寓開(kāi)盤(pán)時(shí)間：07年12月平均價(jià)格：6600-6700（價(jià)格預(yù)計(jì)）主力面積：二房95-97平方米主力總價(jià)：二房62-65萬(wàn)主要賣(mài)點(diǎn)：1.項(xiàng)目規(guī)模大，目前報(bào)價(jià)較低，有利于去化；

2.距離光谷中心1.5公里，周邊配套均可享受

3.品牌開(kāi)發(fā)商；

銷(xiāo)售率：未開(kāi)盤(pán)區(qū)域公寓市場(chǎng)第35頁(yè)/共69頁(yè)

重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案——保利華都該案近期12中下旬開(kāi)盤(pán)3棟高層，目前報(bào)價(jià)6700元/平方米?？偲矫鎴D及推案情況即將開(kāi)盤(pán)區(qū)域公寓市場(chǎng)第36頁(yè)/共69頁(yè)

重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案——保利華都主力戶(hù)型（三房97m2）客廳4.3米面寬

4.5m2入戶(hù)花園設(shè)計(jì)由于是點(diǎn)式結(jié)構(gòu)，通風(fēng)采光會(huì)受影響區(qū)域公寓市場(chǎng)第37頁(yè)/共69頁(yè)區(qū)域辦公市場(chǎng)第38頁(yè)/共69頁(yè)民族大道關(guān)山大道光谷大道珞喻路雄楚大道南湖大道SBI創(chuàng)業(yè)街聯(lián)峰時(shí)代光谷國(guó)際國(guó)際企業(yè)中心華樂(lè)商務(wù)中心

光谷在售辦公項(xiàng)目本案區(qū)域辦公市場(chǎng)第39頁(yè)/共69頁(yè)各項(xiàng)目的租金在30元/㎡*月，價(jià)格在6000元/平方米左右，其投資回報(bào)在6％左右從辦公市場(chǎng)來(lái)看，目前辦公市場(chǎng)的價(jià)格與住宅市場(chǎng)相當(dāng)，而租金較低，投資回報(bào)較低項(xiàng)目交付時(shí)間總建(萬(wàn)㎡)樓層單層面積(㎡)單間面積(㎡)主力面積(㎡)租金(元/㎡*月)售價(jià)（元㎡*）電梯物業(yè)費(fèi)(元/㎡*月)租售率SBI創(chuàng)業(yè)街03.12715F800300-500300，500毛坯18裝修25/2梯2戶(hù)富仕電梯393%聯(lián)峰時(shí)代07.5316F160048-285523058006梯16戶(hù)鵬菱電梯2.594%光谷國(guó)際06.8930F130054-92543058005梯16戶(hù)上海三菱392%國(guó)際企業(yè)中心三期08.966F3500296-631570/40004梯7戶(hù)西子奧的斯1.8未開(kāi)盤(pán)華樂(lè)商務(wù)中心06.12428F130075-19190、13030-3570004梯10戶(hù)上海三菱3.896%

光谷在售辦公項(xiàng)目第40頁(yè)/共69頁(yè)本案一棟商住樓通煤氣且可以注冊(cè)公司該樓有二種產(chǎn)品方向：商住或辦公下面我們將從不同方面分析哪種產(chǎn)品能創(chuàng)造更大的利潤(rùn)。第41頁(yè)/共69頁(yè)

武漢大市場(chǎng)走勢(shì)從武漢住宅年走勢(shì)來(lái)看，價(jià)格漲幅達(dá)到了38％，同時(shí)成交量穩(wěn)中有升。而武漢辦公市場(chǎng)近幾年的市場(chǎng)較為平穩(wěn)，市場(chǎng)漲幅較少，且投資回報(bào)率僅在6％左右。住宅的市場(chǎng)機(jī)會(huì)高于辦公。06.10-07.10武漢住宅市場(chǎng)走勢(shì)第42頁(yè)/共69頁(yè)

周邊產(chǎn)業(yè)從周邊產(chǎn)業(yè)來(lái)看，光谷的大型企業(yè)基本都有自己的辦公廠房，周邊辦公樓的客源基本都是一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)的配套下屬企業(yè)，這些企業(yè)的實(shí)力較弱，對(duì)價(jià)格敏感度較高。本案特性本案的商住可以注冊(cè)公司，產(chǎn)權(quán)為70年，也可以辦公。綜合來(lái)看，本案選擇商住產(chǎn)品能產(chǎn)生更大的利潤(rùn)。第43頁(yè)/共69頁(yè)產(chǎn)品力細(xì)分及相關(guān)建議1.土地屬性2.市場(chǎng)情況3.產(chǎn)品力建議4.價(jià)格定位5.開(kāi)盤(pán)策略第44頁(yè)/共69頁(yè)產(chǎn)品力細(xì)分

及相關(guān)建議第45頁(yè)/共69頁(yè)產(chǎn)品力細(xì)分及建議景觀環(huán)境案名綠化率景觀環(huán)境光谷世界城//當(dāng)代國(guó)際花園45％社區(qū)內(nèi)60000㎡運(yùn)動(dòng)休閑公園及當(dāng)代藝術(shù)館（人文景觀）巴黎豪庭38％90000平方米的中心園林綠化現(xiàn)代森林花園39％對(duì)面為馬鞍山森林公園，8000㎡社區(qū)綠化帶，社區(qū)組團(tuán)由水系分割芭比倫堡35％20畝原生態(tài)坡地園林，主題雕塑清江山水35％20000平方米社區(qū)中央生態(tài)大湖，3000平方米水上飛碟藝術(shù)館山泉居45％社區(qū)位于伏虎山，依山而建,綠化依地勢(shì)高低起伏，社區(qū)北面為卓刀泉公園（目前二期綠化效果未呈現(xiàn)）陽(yáng)光在線二期32％親子樂(lè)園、以雕塑為主題的大型廣場(chǎng)光谷坐標(biāo)城40％6000平方立體入口花園廣場(chǎng),體現(xiàn)“庭院式的園林”主題保利華都30％入口處有12生肖噴泉，整個(gè)社區(qū)以水系為中心，草地過(guò)渡謂語(yǔ)城45％整個(gè)社區(qū)以水為線索組景，再通過(guò)亭、臺(tái)、橋、石突出其江南園林風(fēng)格本案項(xiàng)目綠化率普遍達(dá)到35%以上，部分可以達(dá)到45%。第46頁(yè)/共69頁(yè)產(chǎn)品力細(xì)分及建議景觀環(huán)境鑒于本案棟距較窄，建議在較小的空間內(nèi)，做出精致的景觀效果，做到植被的層次分明。第47頁(yè)/共69頁(yè)產(chǎn)品力細(xì)分及建議景觀環(huán)境鑒于本案可用空間不大，應(yīng)在中心綠化也做出精致的景觀效果，增加層次感。第48頁(yè)/共69頁(yè)戶(hù)型設(shè)計(jì)案名樓層布局得房率戶(hù)型設(shè)計(jì)本案2梯5戶(hù)/2梯6戶(hù)（點(diǎn)式）4梯8戶(hù)（點(diǎn)式）88％（2梯5戶(hù)）77％（4梯8戶(hù)）平層光谷世界城//平層當(dāng)代國(guó)際花園1梯2戶(hù)（板式）88％（花園洋房）花園洋房，層層退臺(tái)巴黎豪庭1梯2戶(hù)（小高層）（板式）2梯5戶(hù)（高層）（點(diǎn)式）85％（小高層）78％（高層）平層現(xiàn)代森林花園1梯2戶(hù)（板式）86％（小高層）90％（多層）平層芭比倫堡1梯2戶(hù)/1梯3戶(hù)（板式）87％（多層）82％（小高層）平層清江山水1梯3戶(hù)（板式）84％（小高層）平層山泉居1梯2戶(hù)（板式）85％（小高層）90％（多層）平層陽(yáng)光在線二期1梯2戶(hù)（板式）85％以上（小高層）平層光谷坐標(biāo)城1梯2戶(hù)（板式）90％（高層）平層保利華都2梯4戶(hù)（點(diǎn)式）80％左右（高層）平層謂語(yǔ)城1梯2戶(hù)（板式）85％（小高層）89％（多層）平層在售樓盤(pán)樓層布局以1梯2戶(hù)板式結(jié)構(gòu)為主。本案作為高層產(chǎn)品，得房率較高，但本案為點(diǎn)式結(jié)構(gòu)，通風(fēng)和采光效果欠佳。產(chǎn)品力細(xì)分及建議第49頁(yè)/共69頁(yè)產(chǎn)品附加值案名局部挑空贈(zèng)送空間陽(yáng)臺(tái)面積飄窗特殊建材本案無(wú)入戶(hù)花園10-12平方米6-8平方米有/光谷世界城/////當(dāng)代國(guó)際花園無(wú)一，二層均送55m2地下室，一層送30m2花園，二層送6m2露臺(tái)，三層送10m2露臺(tái)，四樓送1.2m2露臺(tái)帶13.4m2陽(yáng)臺(tái)，五層送5.8m2露臺(tái)帶8m2陽(yáng)臺(tái)，六層送10m2露臺(tái)帶3m2陽(yáng)臺(tái)有/巴黎豪庭無(wú)無(wú)5-7平方米有天然氣供暖系統(tǒng)現(xiàn)代森林花園無(wú)無(wú)5-6平方米有/芭比倫堡無(wú)大部分戶(hù)型送露臺(tái)部分帶空中花園6-7平方米（贈(zèng)送一半）6-7平方米有/清江山水無(wú)部分帶入戶(hù)花園8-9平方米（贈(zèng)送全部）7-15平方米有/山泉居無(wú)無(wú)6-7平方米有香港堅(jiān)朗五金配件陽(yáng)光在線二期無(wú)無(wú)7-9平方米有/光谷坐標(biāo)城無(wú)入戶(hù)花園9平方米（贈(zèng)送一半）13平方米有/保利華都無(wú)入戶(hù)花園4平方米（贈(zèng)送一半）8-10平方米有/謂語(yǔ)城無(wú)底層贈(zèng)送20m2花園

12平方米有/本案附加值在周邊項(xiàng)目中處于中等水平。產(chǎn)品力細(xì)分及建議第50頁(yè)/共69頁(yè)公共部位案名立面大堂電梯廳電梯品牌光谷世界城涂料大理石墻地面大理石墻地面未定當(dāng)代國(guó)際花園面磚為主，涂料為輔地面地板磚，墻面涂料地面地板磚，墻面涂料/巴黎豪庭面磚6米挑空酒店式大堂大理石墻地面大理石墻地面富仕達(dá)現(xiàn)代森林花園面磚地磚、墻面涂料地磚、墻面涂料西子奧的斯芭比倫堡面磚、涂料地面踏步磚，墻面涂料地面踏步磚，墻面涂料上海三菱清江山水面磚，局部涂料地磚、墻面涂料地磚、墻面涂料未定山泉居面磚蒙娜莉莎地磚、涂料蒙娜莉莎地磚、涂料芬蘭通力陽(yáng)光在線二期面磚為主，涂料為輔地面地磚，墻面涂料地面地磚，墻面涂料上海永大光谷坐標(biāo)城面磚地面地磚，墻面涂料地面地磚，墻面涂料上海三菱保利華都面磚、涂料底層為架空層，用材未定未定未定謂語(yǔ)城底層石材，以上面磚墻地面大理石墻面面磚、地面地磚上海三菱產(chǎn)品力細(xì)分及建議從立面看，面磚采用的較廣泛從大堂與電梯廳來(lái)看，地磚和涂料使用較為普遍，電梯多采用上海三菱。第51頁(yè)/共69頁(yè)公共部位產(chǎn)品力細(xì)分及建議建議本案大堂做高檔處理裝修標(biāo)準(zhǔn)4000元/平方米第52頁(yè)/共69頁(yè)會(huì)所及商業(yè)配套案名會(huì)所配置商業(yè)配置本案/沿街配套商業(yè)光谷世界城未定1300米步行街，40萬(wàn)平方米商業(yè)當(dāng)代國(guó)際花園60000平方米運(yùn)動(dòng)公園，未來(lái)規(guī)劃有體育休閑會(huì)所臨街商鋪巴黎豪庭2800平方米，內(nèi)設(shè)游泳池、健身房、兒童游樂(lè)房，乒乓房珞喻路沿街商鋪現(xiàn)代森林花園1000平方米會(huì)所，游泳池，健身房8000平方米中百倉(cāng)儲(chǔ)及沿街商鋪芭比倫堡/小區(qū)配套商業(yè)街清江山水1100平方米會(huì)所，配置未定依靠軟件園山泉居//陽(yáng)光在線二期室內(nèi)游泳池，籃球場(chǎng)，羽毛球場(chǎng)，多功能運(yùn)動(dòng)城在一期入口處有底商光谷坐標(biāo)城會(huì)所后期規(guī)劃中社區(qū)內(nèi)有15萬(wàn)平方米大型商業(yè)保利華都10000平方米商務(wù)中心，內(nèi)設(shè)健身房、娛樂(lè)中心等，1#樓4F有室內(nèi)游泳池1＃樓2、3F設(shè)置大型超市謂語(yǔ)城健身房、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、咖啡廳內(nèi)嵌底層商鋪，社區(qū)內(nèi)有步行街產(chǎn)品力細(xì)分及建議從會(huì)所規(guī)劃看，當(dāng)代國(guó)際花園和保里華都較有特色;從社區(qū)商業(yè)來(lái)看，光谷世界城憑借其光谷步行街和大洋百貨等，商業(yè)完善本案由于距離大洋百貨和步行街近在咫尺，會(huì)所商業(yè)配套矛盾不突出。第53頁(yè)/共69頁(yè)會(huì)所及商業(yè)配套產(chǎn)品力細(xì)分及建議考慮到本案目前無(wú)會(huì)所，建議在棟與棟之間設(shè)置連廊，內(nèi)設(shè)咖啡廳等休閑場(chǎng)所，達(dá)到泛會(huì)所的效果。第54頁(yè)/共69頁(yè)物業(yè)管理產(chǎn)品力細(xì)分及建議多層物業(yè)費(fèi)集中在0.6-0.8元/㎡·月，小高層/高層物業(yè)費(fèi)集中在1.2-1.5元/㎡·月建議本案的物業(yè)費(fèi)不超過(guò)1.8元/㎡·月。案名物業(yè)管理物業(yè)管理費(fèi)（元/㎡.月）本案居安物業(yè)（一期）二期未定光谷世界城戴德梁行1.8當(dāng)代國(guó)際花園力天當(dāng)代物業(yè)0.8巴黎豪庭南方物業(yè)小高層1.5高層1.8現(xiàn)代森林花園華夏物業(yè)1.2芭比倫堡萬(wàn)家興物業(yè)多層0.8小高層1.2清江山水清江物業(yè)1.55山泉居致高物業(yè)多層0.8小高層1.3陽(yáng)光在線二期美好愿景物業(yè)1.2光谷坐標(biāo)城水藍(lán)郡物業(yè)1.3保利華都未定未定謂語(yǔ)城麗島物業(yè)多層0.6小高層0.9第55頁(yè)/共69頁(yè)價(jià)格建議1.土地屬性2.市場(chǎng)情況3.產(chǎn)品力建議4.價(jià)格定位5.開(kāi)盤(pán)策略第56頁(yè)/共69頁(yè)價(jià)格建議第57頁(yè)/共69頁(yè)比較項(xiàng)本案巴黎豪庭保利華都比較地段毗鄰光谷廣場(chǎng)關(guān)山二路珞喻路距離光谷廣場(chǎng)1.5公里本案距離光谷最近環(huán)境靠近加油站，周邊多為中低檔社區(qū)周邊較為安靜居住氛圍良好本地塊周邊環(huán)境不具優(yōu)勢(shì)配套周邊各種配套齊全項(xiàng)目本身規(guī)劃有商業(yè)街依靠光谷廣場(chǎng)配套本案配套優(yōu)勢(shì)最強(qiáng)交通駕車(chē)，公交出行方便位于規(guī)劃地鐵站點(diǎn)旁駕車(chē)出行方便駕車(chē)出行較方便公交出行尚可本案交通優(yōu)勢(shì)最強(qiáng)定位高檔端中高端中高端本案定位較高端規(guī)模10萬(wàn)35萬(wàn)平方米60萬(wàn)平方米保利華都規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯戶(hù)型通風(fēng)采光稍差，但得房率87％-88％高層通風(fēng)采光稍差，得房率78％-85％通風(fēng)采光一般得房率80％本案和巴黎豪庭的高層通風(fēng)采光相對(duì)較差，但得房率最高單價(jià)/70006600-6700/總價(jià)/二70-82三94二62-65我們選取光谷片區(qū)目前較具代表性的兩個(gè)項(xiàng)目——保利華都和巴黎豪庭來(lái)做比較研究：價(jià)格建議第58頁(yè)/共69頁(yè)價(jià)格建議比較項(xiàng)本案巴黎豪庭保利華都比較建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格歐式風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格三者相當(dāng)立面材料面磚面磚面磚，涂料本案較佳綠化景觀樓棟間小規(guī)模綠化90000平方米的中心園林綠化入口處有12生肖噴泉，整個(gè)社區(qū)以水系為中心，草地過(guò)渡本案較弱樓層布局2梯5戶(hù)/2梯6戶(hù)/4梯8戶(hù)1梯2戶(hù)/2梯5戶(hù)2梯4戶(hù)本案較弱戶(hù)型主力面積三房110-130平方米三房103-117平方米三房135平方米三房95-97平方米各具特點(diǎn)戶(hù)型附加值入戶(hù)花園平方米陽(yáng)臺(tái)6-8平方米陽(yáng)臺(tái)5-7平方米入戶(hù)花園平方米陽(yáng)臺(tái)8-10平方米本案一般會(huì)所商業(yè)泛會(huì)所設(shè)置2800平方米，內(nèi)設(shè)游泳池、健身房、兒童游樂(lè)房，乒乓房10000平方米商務(wù)中心，內(nèi)設(shè)健身房、娛樂(lè)中心等，1#樓4F有室內(nèi)游泳池本案較弱第59頁(yè)/共69頁(yè)與保利華都相比1、本案在地段、配套及交通出行上較有優(yōu)勢(shì)；2、保利華都在環(huán)境和規(guī)模上優(yōu)于本案；3、兩案均