杭州臨安金基燕東園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及銷(xiāo)售策略提報(bào)

杭州臨安金基燕東園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及銷(xiāo)售策略提報(bào)市場(chǎng)部分4/14/2023

宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響后“奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代”房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)4/14/2023[2008年奧運(yùn)結(jié)束]以?shī)W運(yùn)為象征，以城市化為理念，中國(guó)持續(xù)了長(zhǎng)達(dá)5年的“綁在腳手架上的經(jīng)濟(jì)”，隨著奧運(yùn)的結(jié)束，固定投入的趨緩，市場(chǎng)需要新的增長(zhǎng)引擎[持續(xù)的人民幣升值]人民幣升值，出口貿(mào)易順差帶來(lái)的財(cái)富積累，悄然被抹去。加之08-09年對(duì)外開(kāi)放人民幣業(yè)務(wù)，中國(guó)脆弱的金融體系將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)[趨強(qiáng)的宏觀政策調(diào)控]從供給端調(diào)控至需求段，伴隨行政手段的調(diào)控，已經(jīng)不是簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，而是涉及到社會(huì)公平的國(guó)計(jì)民生大事投資與出口，拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的兩大引擎將趨緩+宏觀調(diào)控的政治化傾向2009年可能是結(jié)構(gòu)性拐點(diǎn)++宏觀經(jīng)濟(jì)與樓市4/14/2023后奧運(yùn)時(shí)代固定資產(chǎn)投資的大幅度縮水07年房?jī)r(jià)猛漲對(duì)未來(lái)價(jià)格的嚴(yán)重透支全國(guó)大漲全線飄紅局面結(jié)束量?jī)r(jià)雙穩(wěn)，有漲有跌，鋸齒上升權(quán)利下移，買(mǎi)方市場(chǎng)行業(yè)暴利時(shí)代的結(jié)束高位低走策略的終結(jié)買(mǎi)漲不買(mǎi)跌消費(fèi)心理的延續(xù)天啟“拐點(diǎn)”論理性回歸量?jī)r(jià)齊跌拐點(diǎn)行業(yè)面臨重新洗牌拐點(diǎn)之后對(duì)市場(chǎng)持悲觀態(tài)度占據(jù)主流心理上：奧運(yùn)為政治性風(fēng)向標(biāo)，9月奧運(yùn)結(jié)束，在心理上成為供需雙方最后的博弈利益上：銀根不放松，開(kāi)發(fā)商必須要應(yīng)對(duì)一個(gè)財(cái)年的財(cái)務(wù)結(jié)算，現(xiàn)金流壓力巨大空間上：現(xiàn)有市場(chǎng)供給，多為3年前土地存量的開(kāi)發(fā)量延續(xù)，地價(jià)優(yōu)勢(shì)，致使現(xiàn)房售價(jià)上存在較大價(jià)格下調(diào)空間樓市“拐點(diǎn)論”4/14/2023在當(dāng)前不穩(wěn)定的宏觀背景和市場(chǎng)環(huán)境下回款速度第一，現(xiàn)金流為王，安全至上宏觀調(diào)控的不利政策人民幣升值壓力物價(jià)不斷上漲銀根緊縮的貨幣政策導(dǎo)致資金鏈斷裂市場(chǎng)大環(huán)境的趨冷，暴利時(shí)代的終結(jié)消費(fèi)者自主性選擇更加謹(jǐn)慎投資者對(duì)投資房產(chǎn)更加謹(jǐn)慎低迷市場(chǎng)下的對(duì)策4/14/2023臨安房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本特征項(xiàng)目在臨安樓市環(huán)境中的定位與研判4/14/2023臨安地處浙西北，東鄰杭州，西接黃山，南連富陽(yáng)、桐廬和淳安，北靠安吉，是距離上海、杭州等大都市最近的山區(qū)市。市域東西長(zhǎng)100余公里，南北寬50余公里，總面積3126.8平方公里，轄4個(gè)街道22個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)298個(gè)行政村，人口52萬(wàn)。市區(qū)建成區(qū)面積20平方公里，人口15萬(wàn)。市人民政府設(shè)在錦城街道。

20032004200520062007人口（萬(wàn)人）51.4951.8952.2552.6152.64國(guó)民生產(chǎn)總值（億元）112.73134.36135.27162.37197.32固定資產(chǎn)投資（億元）46.3857.264.9865.7275.1人均收入（元）1186613148148601636018159認(rèn)識(shí)臨安4/14/20232003—2007年間，臨安市固定資產(chǎn)投資以平均每年25.58%的速度高速增長(zhǎng)，其中房地產(chǎn)投資發(fā)展迅猛，年均增長(zhǎng)率達(dá)到31.96%，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是該市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大熱點(diǎn)和亮點(diǎn)。不僅是投資額的逐年增長(zhǎng)，臨安商品房開(kāi)發(fā)量、銷(xiāo)售量以及銷(xiāo)售額均有所增長(zhǎng)：商品房開(kāi)發(fā)量由03年的92.52萬(wàn)平方米增至07年的199.49萬(wàn)平方米，增幅達(dá)到53.62%，銷(xiāo)售面積在06年有略微下降后07年突增30.26%，銷(xiāo)售額一直保持較快增長(zhǎng)，五年間增加73.03%。進(jìn)入08年，在全國(guó)樓市低迷的情形下，臨安依托相對(duì)周邊大城市偏低的房?jī)r(jià)以及不遜色于大城市的樓盤(pán)品質(zhì)，表現(xiàn)出明顯的抗跌性，沒(méi)有出現(xiàn)明顯的衰退現(xiàn)象。區(qū)域市場(chǎng)4/14/2023人口稠密，房?jī)r(jià)高企，追求居住品質(zhì)的客戶(hù)對(duì)環(huán)境要求提高，向往郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)和諧的生活杭州城區(qū)蕭山區(qū)工廠密布，污染嚴(yán)重，居住環(huán)境不佳，房?jī)r(jià)均價(jià)已達(dá)5000元/㎡左右，性?xún)r(jià)比不高余杭區(qū)工業(yè)重鎮(zhèn)，不適合居住，房?jī)r(jià)均價(jià)在萬(wàn)元左右，舒適度不高富陽(yáng)市“工業(yè)興市”，形成以通信器材、造紙業(yè)為龍頭等工業(yè)體系。造紙業(yè)的污染問(wèn)題影響錢(qián)塘江水質(zhì)安全，居住環(huán)境不佳臨安市首批全國(guó)生態(tài)建設(shè)示范市，號(hào)稱(chēng)“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”“中國(guó)竹子之鄉(xiāng)”“全國(guó)綠化造林先進(jìn)縣”，森林覆蓋率達(dá)到74.9%，世外桃源般的城市是居住、度假的首選周邊狀況4/14/202320%5%50%強(qiáng)25%弱臨安市場(chǎng)消費(fèi)者選房因素排列綠化價(jià)格品質(zhì)營(yíng)銷(xiāo)臨安房?jī)r(jià)相對(duì)較低，且消費(fèi)人群富裕度較高，在可以接受的范圍內(nèi)對(duì)價(jià)格并不十分敏感臨安市場(chǎng)表現(xiàn)出對(duì)景觀綠化的狂熱追求；都市森林的概念已經(jīng)深入人心近期受燕東園、地上春天對(duì)市場(chǎng)的影響，越來(lái)越多的消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)建材、設(shè)計(jì)、物業(yè)等內(nèi)在品質(zhì)因素更加關(guān)心成型的優(yōu)質(zhì)景觀綠化臨安客群表現(xiàn)出對(duì)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的熱衷，取舍容易受市場(chǎng)風(fēng)向和廣告引導(dǎo)杭州臨安臨安消費(fèi)者中杭州投資度假客戶(hù)占40%強(qiáng)比例買(mǎi)方市場(chǎng)4/14/2023典型個(gè)案所表現(xiàn)出的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)臨安市場(chǎng)消費(fèi)者價(jià)值取向4/14/2023開(kāi)發(fā)商：杭州大地房地產(chǎn)集團(tuán)項(xiàng)目位置：臨安區(qū)市中心，城中街南側(cè)規(guī)模：占地面積:68000平方米總建筑面積:190000平方米容積率：2.79項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)：地段、品質(zhì)、綠化小區(qū)規(guī)劃：多層、小高層、高層計(jì)700余套銷(xiāo)售情況：暫時(shí)空白地上·春天個(gè)案分析4/14/2023總套數(shù)18套，已售5套總套數(shù)46套，已售22套總套數(shù)11套，已售5套總套數(shù)12套，已售11套總套數(shù)10套，已售9套總套數(shù)33套，已售24套總套數(shù)9套，已售6套總套數(shù)38套，已售完總套數(shù)10套，已售完總套數(shù)36套，已售完總套數(shù)36套，已售24套總套數(shù)20套，已售15套總套數(shù)36套，已售完總套數(shù)34套，已售34套總套數(shù)38套，已售38套總套數(shù)28套，已售28套總套數(shù)52套，已售38套總套數(shù)34套，已售18套總套數(shù)36套，已售33套總套數(shù)46套，已售27套總套數(shù)32套，已售5套總套數(shù)32套，已售11套總套數(shù)32套，已售22套總套數(shù)60套，已售35套總套數(shù)24套，已售21套最新更新4/14/2023小區(qū)內(nèi)綠化遠(yuǎn)近結(jié)合，高低搭配，且已經(jīng)形成完整的綠化景觀效果，假山、池塘、園林等搭配，營(yíng)造出完美的“都市森林”視覺(jué)感受小區(qū)樓盤(pán)品質(zhì)有抄襲綠城的嫌疑，但是不可否認(rèn)在外立面設(shè)計(jì)、戶(hù)型外觀、綠化搭配、小區(qū)規(guī)劃上表現(xiàn)出了一個(gè)高品質(zhì)樓盤(pán)應(yīng)該具有的特征開(kāi)發(fā)商在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中雙管齊下，一方面針對(duì)臨安人的特點(diǎn)，組織了一系列充滿(mǎn)文化底蘊(yùn)的活動(dòng)；一方面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手徹底打壓，為己方營(yíng)造良好的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境賞心悅目的小區(qū)綠化效果不擇手段的營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目?jī)?nèi)在的品質(zhì)優(yōu)勢(shì)造就了地上·春天的成功營(yíng)銷(xiāo)個(gè)案分析4/14/2023開(kāi)發(fā)商：杭州屹翔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位置：北接苕溪南路，與苕溪相鄰，南臨衣錦街規(guī)模：占地面積:14000平方米總建筑面積:46000平方米容積率：2.28項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)：地段、客戶(hù)儲(chǔ)備、配套小區(qū)規(guī)劃：2幢多層（回遷房）；1幢高層住宅計(jì)106套對(duì)外出售；一幢寫(xiě)字樓屹翔·黃金水岸個(gè)案分析4/14/2023所出售的高層一線水景，部分樓層以上臨水望山，俯瞰全城，景觀極佳優(yōu)勢(shì)明顯項(xiàng)目位于老城區(qū)中最繁華的地段，客群比例上老城區(qū)改善型客戶(hù)占據(jù)很大比例，對(duì)原有居住地段的眷戀以及對(duì)住宅品質(zhì)改善的需求促成了這部分客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同作為本地開(kāi)發(fā)商，項(xiàng)目包含了回遷房、寫(xiě)字樓等物業(yè)類(lèi)別，證明了該開(kāi)發(fā)商在當(dāng)?shù)嘏c政府關(guān)系良好，一定程度上避免了惡性競(jìng)爭(zhēng)的干擾老城區(qū)客戶(hù)對(duì)地段和項(xiàng)目的認(rèn)同“地頭蛇”關(guān)系網(wǎng)的獨(dú)有優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)的臨水自然景觀造就了黃金水岸的成功營(yíng)銷(xiāo)個(gè)案分析4/14/2023開(kāi)發(fā)商：臨安市玲瓏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位置：臨安區(qū)城中街西端規(guī)模：占地面積:148741平方米總建筑面積:200000平方米容積率：1.04項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)：價(jià)格小區(qū)規(guī)劃：多層、別墅玲瓏花園個(gè)案分析4/14/2023項(xiàng)目位于城西靠近城市邊緣，位置較偏但是處于城市發(fā)展方向項(xiàng)目?jī)r(jià)格較低，一期1600元/㎡；二期2900元/㎡；三期3200元/㎡，整體處于臨安房?jī)r(jià)的下游，價(jià)格優(yōu)勢(shì)十分明顯杭州中原作為專(zhuān)業(yè)的代理公司，在處理低檔次樓盤(pán)銷(xiāo)售上是其強(qiáng)項(xiàng)，銷(xiāo)售人員水準(zhǔn)較高，專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)專(zhuān)業(yè)代理公司的銷(xiāo)售優(yōu)勢(shì)位置偏僻但位于城市發(fā)展脈絡(luò)價(jià)格上市中心不可比擬的優(yōu)勢(shì)玲瓏花園去化尚可個(gè)案分析4/14/2023開(kāi)發(fā)商：杭州海杰德房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位置：臨安區(qū)環(huán)城北路浙江林學(xué)院西側(cè)規(guī)模：占地面積:118667.26平方米總建筑面積:135000平方米容積率：1.09項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)：地段、景觀、品質(zhì)、產(chǎn)品小區(qū)規(guī)劃：多層、疊排、聯(lián)排、別墅以及單身公寓臨水山居個(gè)案分析4/14/2023項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)與綠化與地上春天并稱(chēng)臨安最佳樓盤(pán)臨安稀缺的城市別墅物業(yè)形態(tài)使項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)上獨(dú)有一片天地小區(qū)內(nèi)湖的優(yōu)質(zhì)自然條件和保安、物業(yè)高素質(zhì)的服務(wù)體現(xiàn)了項(xiàng)目的軟性?xún)r(jià)值物業(yè)服務(wù)的軟性?xún)?yōu)勢(shì)景觀設(shè)計(jì)與綠化的高品質(zhì)產(chǎn)品的稀缺性臨水山居別墅的熱銷(xiāo)個(gè)案分析4/14/2023開(kāi)發(fā)商：金基置業(yè)項(xiàng)目位置：臨安區(qū)臨安市區(qū)錦城街道長(zhǎng)橋路、苕溪邊規(guī)模：占地面積:49000平方米總建筑面積:100000平方米容積率：2.09項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)：地段、景觀、品質(zhì)、配套小區(qū)規(guī)劃：4幢多層、5幢小高層、6幢高層計(jì)554套金基·燕東園個(gè)案分析4/14/2023項(xiàng)目自身品質(zhì)極高，但是限于綠化景觀的尚未完善，品質(zhì)優(yōu)勢(shì)無(wú)法得到完美釋放優(yōu)勢(shì)存而不顯面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所挖掘出的“風(fēng)水”劣勢(shì)，在危機(jī)公關(guān)處理上不妥，造成市場(chǎng)上針對(duì)本案不利傳言愈演愈烈劣勢(shì)以訛傳訛作為外地開(kāi)發(fā)商對(duì)臨安市場(chǎng)特點(diǎn)的拿捏失當(dāng)，營(yíng)銷(xiāo)策略與市場(chǎng)需求不符，效果有限營(yíng)銷(xiāo)有失偏頗銷(xiāo)售策略和推廣手段不契合臨安市場(chǎng)危機(jī)公關(guān)意識(shí)不強(qiáng)外部景觀資源與內(nèi)部綠化進(jìn)度不匹配金基·燕東園銷(xiāo)售不如人意個(gè)案分析4/14/2023燕東園137㎡燕東園171㎡戶(hù)型方正主要功能間采光較好入戶(hù)有玄關(guān)通風(fēng)性較強(qiáng)贈(zèng)送面積較少走廊兩邊功能間類(lèi)似宿舍房戶(hù)型方正主要功能間采光較好客廳背向大門(mén)主臥通風(fēng)性較差贈(zèng)送面積較少走廊兩邊功能間類(lèi)似宿舍房產(chǎn)品分析4/14/2023西雅園137㎡戶(hù)型方正三室朝南采光較好贈(zèng)送面積較多西首客廳面臨西曬問(wèn)題衛(wèi)生間、廚房、餐廳設(shè)置不合理通風(fēng)采光性有限客廳面積較大，存在面積浪費(fèi)產(chǎn)品分析4/14/2023玲瓏花園133㎡戶(hù)型方正三個(gè)功能間朝南，次臥朝北贈(zèng)送面積比較實(shí)用浪費(fèi)面積現(xiàn)象較少透氣通風(fēng)性一般開(kāi)門(mén)正對(duì)衛(wèi)生間主臥沒(méi)有獨(dú)立衛(wèi)生間開(kāi)放式廚房衛(wèi)生條件一般產(chǎn)品分析4/14/2023春天179㎡春天144㎡戶(hù)型方正贈(zèng)送面積較多且實(shí)用性較強(qiáng)客廳寬敞明亮，通風(fēng)采光性極佳走廊兩側(cè)房?jī)r(jià)設(shè)計(jì)死板只能做到主要功能間朝南，部分功能間朝北臥室通風(fēng)性一般設(shè)計(jì)上有抄襲綠城嫌疑產(chǎn)品分析4/14/2023燕東園：約137㎡（三房二廳兩衛(wèi)一廚）

均為兩進(jìn)三開(kāi)間，但地上·春天戶(hù)型開(kāi)間更寬和進(jìn)深更短，通風(fēng)、采光和舒適度更好，弧型陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)（借鑒綠城）更富有人性化。

地上春天：約144㎡（三房二廳兩衛(wèi)一廚）戶(hù)型比較4/14/2023燕東園：約171㎡（四房二廳兩衛(wèi)一廚）

戶(hù)型比較地上春天：約179㎡（五房二廳兩衛(wèi)一廚）

均為兩進(jìn)四開(kāi)間，但地上·春天戶(hù)型開(kāi)間更寬和進(jìn)深更短，通風(fēng)、采光和舒適度更好，弧型陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)（借鑒綠城）更富有人性化。

4/14/2023臨安城市范圍較小，消費(fèi)者對(duì)距離感認(rèn)識(shí)強(qiáng)烈，城市中心樓盤(pán)與邊緣區(qū)域樓盤(pán)價(jià)格相差極大100㎡以下面積需求較?。?50-170㎡處于面積夾縫，市場(chǎng)需求量有限，反而不如190㎡以上豪宅需求；夾縫產(chǎn)品難賣(mài)臨安消費(fèi)者盲從性較強(qiáng)，十分容易受宣傳營(yíng)銷(xiāo)影響，對(duì)樓盤(pán)活動(dòng)比較熱衷本地人和杭州度假投資人群對(duì)期房的抗性較大，比較接受現(xiàn)房銷(xiāo)售；重視“看得見(jiàn)”，而不是“預(yù)見(jiàn)”市場(chǎng)熱衷于120-140㎡的改善型住宅，本地改善型需求和外地度假投資興需求主要需求面積都集中在這里臨安人十分關(guān)注住宅品質(zhì)中人與大自然的和諧關(guān)系，關(guān)注綠化質(zhì)量和現(xiàn)場(chǎng)效果當(dāng)前臨安市場(chǎng)認(rèn)同點(diǎn)當(dāng)前臨安市場(chǎng)集中抗性綠化面積營(yíng)銷(xiāo)期房區(qū)位面積綜合研判4/14/2023杭州客戶(hù)基本以度假、投資性需求為主，現(xiàn)房的吸引力大于期房，他們不追求小區(qū)的所謂現(xiàn)代化都市生活，反而對(duì)小區(qū)的綠化與舒適性追求較高，在面積上對(duì)120㎡以上產(chǎn)品較為樂(lè)于接受臨安當(dāng)?shù)爻贻p人第一次置業(yè)會(huì)選擇80-100㎡住宅外，其余多為二次以上置業(yè)，面積選擇上基本都在120㎡—170㎡之間；臨安人對(duì)小區(qū)內(nèi)部綠化、樓盤(pán)品質(zhì)要求極高典型的“入城”買(mǎi)房模式，該類(lèi)型消費(fèi)者對(duì)價(jià)格較敏感，接受面積控制在120㎡以下臨安當(dāng)?shù)叵M(fèi)者杭州為主外地消費(fèi)者臨安周邊消費(fèi)者綜合研判4/14/2023當(dāng)前市場(chǎng)整體環(huán)境不景氣，國(guó)家對(duì)炒房資金嚴(yán)厲打壓的情況下，來(lái)自杭州的度假投資性需求必將被極大的遏制，造成臨安房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量的相對(duì)急劇減少杭州臨安城區(qū)臨安周邊以爭(zhēng)為主，利用房地產(chǎn)投資保值、價(jià)格遠(yuǎn)低于杭州以及休閑度假為要素吸引客戶(hù)以保為主，本地的剛性需求是本案最基礎(chǔ)的客群不可忽視以引為主，作為臨安品質(zhì)最高的樓盤(pán)，本案性?xún)r(jià)比較高是吸引周邊縣城客戶(hù)的主要賣(mài)點(diǎn)綜合研判4/14/2023燕東園市場(chǎng)定位建議運(yùn)營(yíng)城市的眼光做項(xiàng)目4/14/2023城市核心區(qū)域城北郊區(qū)青山湖別墅區(qū)傳統(tǒng)城市區(qū)域燕東園春天當(dāng)前臨安樓市板塊4/14/2023原定位:城市中心品質(zhì)大盤(pán)賣(mài)點(diǎn)：地段、配套、品質(zhì)直線到達(dá)城市核心地帶繞過(guò)政府大樓、公園到達(dá)城市核心地帶概念上偏離城市最具活力的中心，造成本案城市邊緣化因?yàn)榕R安項(xiàng)目大都集中在城市核心圈內(nèi)，尤其主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手地上春天同質(zhì)化炒作使本案與其他項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈城市核心區(qū)域城北郊區(qū)青山湖別墅傳統(tǒng)城市區(qū)域燕東園春天4/14/2023同樣強(qiáng)調(diào)城市核心大盤(pán)，我如何與“地上春天”競(jìng)爭(zhēng)？城市核心區(qū)域燕東園春天直達(dá)核心區(qū)學(xué)校、政府、山坡繞路“地上春天”所在區(qū)域直接受到核心城區(qū)功能輻射；燕東園所在區(qū)域受學(xué)校等城市功能節(jié)點(diǎn)阻隔，城市核心區(qū)輻射影響受到極大衰弱；春天本案核心障礙地上春天：真正的城市核心生活燕東園：核心區(qū)影響大幅削弱視線不能所及開(kāi)車(chē)需要繞路人氣大幅衰減4/14/2023“地上·春天”小區(qū)內(nèi)人工綠化景觀絕佳，人造生態(tài)系統(tǒng)是該項(xiàng)目吸引客戶(hù)的主要因素作為當(dāng)前臨安最高價(jià)格的樓盤(pán)，地上·春天物有所值4/14/2023尚在施工中的“燕東園”中庭4/14/2023地上春天燕東園VS城市核心氛圍精致綠化景觀體系仿綠城高品質(zhì)樓盤(pán)城市核心邊緣施工中綠化景觀高品質(zhì)未見(jiàn)宣傳？我們?nèi)绾闻c“地上春天”競(jìng)爭(zhēng)4/14/2023采取差異化定位化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)以無(wú)可復(fù)制的自然景觀補(bǔ)人工綠化的不足站在城市之上看項(xiàng)目定位策略思考4/14/2023建議（新）定位山·湖·河·園·人文，打造臨安景觀人文大盤(pán)浙江林學(xué)院等大量學(xué)校城市商業(yè)核心的存在沿河景觀的的存在南側(cè)大型公園城市核心區(qū)域青山湖別墅傳統(tǒng)城市區(qū)域燕東園春天本案是一個(gè)集山水資源景觀、學(xué)校文化氛圍、政府機(jī)關(guān)配套為一體的城市核心區(qū)域內(nèi)的：景觀人文大盤(pán)我們不是在做項(xiàng)目，而是在經(jīng)營(yíng)城市，是在為臨安創(chuàng)造一個(gè)新的人文聚居核心區(qū)城市景觀人文核心城北郊區(qū)天目山脈無(wú)可復(fù)制的景觀資源4/14/2023市場(chǎng)建議品質(zhì)綠化配套營(yíng)銷(xiāo)地段樓盤(pán)品質(zhì)是本案固有的優(yōu)點(diǎn)，應(yīng)深入挖掘大力宣傳，營(yíng)造“臨安樓盤(pán)，杭州品質(zhì)”的概念對(duì)綠化的苛刻要求是臨安市場(chǎng)的特點(diǎn)，建議本案“內(nèi)外兼修”，小區(qū)內(nèi)綠化和小區(qū)外自然景觀結(jié)合，營(yíng)造都市森林概念豪華大堂、小區(qū)業(yè)主幼兒園、小區(qū)商業(yè)等配套是增加項(xiàng)目品質(zhì)、提升項(xiàng)目附加值的有效手段本案區(qū)位概念必須重新確定，推廣本案“城市核心區(qū)域內(nèi)的：人文學(xué)院景觀大盤(pán)”理念，規(guī)避本案偏離城市中心、悖向城市發(fā)展方向的弱點(diǎn)考慮到本案在前期積累的一些市場(chǎng)負(fù)面?zhèn)餮?，恰只有?zhuān)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)手段才能扭轉(zhuǎn)項(xiàng)目在臨安形象，達(dá)成項(xiàng)目成功銷(xiāo)售揚(yáng)長(zhǎng)品質(zhì)、人工綠化與自然景觀的完美結(jié)合、人無(wú)我有的附加配套避短作為城市邊緣的尷尬地位、前期市場(chǎng)積累的不良印象4/14/2023銷(xiāo)售部分4/14/2023優(yōu)勢(shì)(Strength)緊鄰市政府，北接苕溪休閑走廊，；開(kāi)發(fā)商具有強(qiáng)烈的品質(zhì)意識(shí)和城市責(zé)任感；知名景觀公司全新筑景；高檔外立面。雙語(yǔ)幼兒園，高檔會(huì)所項(xiàng)目周邊教育、生活配套基本齊全；SWOT分析4/14/2023劣勢(shì)（Weakness）本案口碑在市場(chǎng)上已造成一定的負(fù)面影響；戶(hù)型配比欠合理，面積集中在130-175㎡，總價(jià)較高；周邊開(kāi)發(fā)屬于完善階段、高檔居住氛圍欠缺；部分房源得房率較低；4/14/2023機(jī)會(huì)（opportunity）臨安房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展；區(qū)域市政配套檔次逐步提升完善；區(qū)域項(xiàng)目規(guī)模性集聚開(kāi)發(fā)，版塊市場(chǎng)形成。臨安有大量的私營(yíng)企業(yè)主、小作坊主，潛在投資市場(chǎng)巨大；臨安外來(lái)人口增加，新臨安人首次置業(yè)旺盛。4/14/2023挑戰(zhàn)（Threat）區(qū)域項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)周期相對(duì)較長(zhǎng)；房地產(chǎn)政策調(diào)控的不確定性，目前整體市場(chǎng)壓力；臨安住宅市場(chǎng)趨向西面4/14/2023強(qiáng)化品質(zhì)、營(yíng)造未來(lái)生活；利用產(chǎn)品創(chuàng)新填補(bǔ)區(qū)域空白發(fā)揮高檔物業(yè)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)規(guī)避區(qū)域的負(fù)面信息，強(qiáng)化性?xún)r(jià)比的優(yōu)勢(shì)價(jià)格配比，形成多檔、多選擇空間。強(qiáng)化業(yè)績(jī)強(qiáng)化區(qū)域概念搶占市場(chǎng)，逐步建立市場(chǎng)的第一關(guān)注度以服務(wù)贏得客戶(hù)挖掘產(chǎn)品價(jià)值強(qiáng)化大杭州概念創(chuàng)新的營(yíng)銷(xiāo)手段產(chǎn)品的差異化SO策略WO策略WT策略ST策略SWOT策略4/14/2023基本策略：

建立區(qū)域第一關(guān)注度和兼顧企業(yè)資源優(yōu)勢(shì)；

居住功能的綜合考慮，順應(yīng)地塊特征；創(chuàng)新制勝和差異化產(chǎn)品和營(yíng)銷(xiāo)策略

強(qiáng)化區(qū)域未來(lái)生活概念SWOT策略4/14/2023『客觀性』『主觀性』（社會(huì)資源）3142服務(wù)（品牌）人文政府規(guī)劃品質(zhì)樓盤(pán)市政府旁邊發(fā)展前景巨大演繹生動(dòng)的未來(lái)生活場(chǎng)景創(chuàng)建經(jīng)典、高端產(chǎn)品區(qū)域外拓打造品牌，引入高價(jià)值服務(wù)高檔物業(yè)高品味、高品質(zhì)的生活項(xiàng)目品牌價(jià)值解析4/14/2023項(xiàng)目適宜發(fā)展方向——高檔高性?xún)r(jià)比物業(yè)與地塊價(jià)值相匹配的銷(xiāo)售定位4/14/2023客戶(hù)區(qū)域構(gòu)成項(xiàng)目周邊約20%城區(qū)約40%各鄉(xiāng)鎮(zhèn)約30%其他約10%客群研究4/14/2023持續(xù)發(fā)展客戶(hù)分流其他項(xiàng)目客戶(hù)隱形客戶(hù)顯形客戶(hù)隨著城市發(fā)展,輻射能力增強(qiáng)，客戶(hù)延伸對(duì)區(qū)域較認(rèn)同(價(jià)格門(mén)檻)

項(xiàng)目所在區(qū)域客戶(hù)(注重性?xún)r(jià)比)區(qū)域內(nèi)(片區(qū)內(nèi))培養(yǎng)釋放超越必然來(lái)源：項(xiàng)目地塊周邊區(qū)域職業(yè)：私營(yíng)、上班一族目的：自住、自住兼投資年齡：25-35歲收入：3-6萬(wàn)以上/年來(lái)源：城區(qū)內(nèi)職業(yè)：政府官員、經(jīng)商人士目的：投資年齡：35-55歲收入：8萬(wàn)以上/年杭州、上海外圍投資客往返于臨安的暫居性客戶(hù)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù)群目標(biāo)客群4/14/2023本區(qū)域主流人士25-55歲可以推算這批人是83前的一代人，他們?cè)诓粩嗟淖非笊?，改變生活他們期望通過(guò)自己的努力，讓生活可以過(guò)得很好他們相信生活，相信自己，他們希望居住的房子應(yīng)該是舒適的、有品質(zhì)感的客群定位4/14/2023區(qū)位建筑規(guī)劃景觀配套長(zhǎng)三角城市的森林度假花園.旅游、歷史名勝古城，臨近市政府，靠近市商業(yè)中心，鬧中取靜之地超越臨安人居住理念的住宅革命，一次形成的完整居住模式現(xiàn)代經(jīng)典的建筑，循山水而生的生態(tài)建筑一線全河景，一線全山景，一線全湖景，宅間內(nèi)景。360度全景小區(qū)內(nèi)高級(jí)會(huì)所，雙語(yǔ)幼兒園，周邊配套方便至極品牌金基置業(yè)——資源和資金的代名詞賣(mài)點(diǎn)提煉4/14/2023區(qū)位——?dú)v史名城，距離杭州僅25分鐘車(chē)程，距上海、黃山2小時(shí)交通圈，本案臨近市政府、商業(yè)中心教育——書(shū)香門(mén)第，學(xué)校林立，小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)遍布小區(qū)周邊道路——市政府重點(diǎn)打造的沿江路，綠化和景觀最佳。東進(jìn)連接杭州文一西路，到杭州不僅僅是方便，更是享受引領(lǐng)臨安人的居住夢(mèng)想之地，出則繁華，入則寧?kù)o本案江南——臨安4/14/2023青山湖——高達(dá)53.9%森林覆蓋率，碧波蕩漾，遠(yuǎn)眺美景太廟山——城中的休閑、運(yùn)動(dòng)之地苕溪——城區(qū)向北發(fā)展，苕溪作為山水景觀和生態(tài)環(huán)境先期開(kāi)發(fā)地，頗具特色的休閑景觀水廊區(qū)內(nèi)綠化——邀請(qǐng)了EADG香港泛亞國(guó)際鼎力打造景觀，高額的投入，為臨安營(yíng)造庭院大宅的全新概念居于金屋，觀于無(wú)敵美景，臨安人新生活青山湖太廟山苕溪金基·燕東園戶(hù)戶(hù)360°景觀4/14/2023實(shí)力——省交投集團(tuán)全資子公司，“走正道，做正品”是金基人開(kāi)發(fā)的理念，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)為業(yè)主創(chuàng)造城市經(jīng)典業(yè)績(jī)——金基·曉廬、金基·錢(qián)江新城43號(hào)、46號(hào)地塊、金基·青云山居，以及屹立于臨安的金基燕東園，為城市的開(kāi)發(fā)建設(shè)創(chuàng)造金基的價(jià)值°實(shí)力開(kāi)發(fā)商4/14/2023推案部分4/14/2023條件一條件二條件三條件五條件四銷(xiāo)售工具基本到位倍感溫馨的售樓處銷(xiāo)售隊(duì)伍組建完成樣板間的完成現(xiàn)場(chǎng)景觀基本到位再次入市條件形象條件基本條件充分展示項(xiàng)目的形象利于項(xiàng)目形象的塑造給客戶(hù)信心，促進(jìn)銷(xiāo)售可快速實(shí)施銷(xiāo)售對(duì)于項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，過(guò)于簡(jiǎn)單的售樓部裝飾不利于高檔項(xiàng)目形象，影響銷(xiāo)售達(dá)到以上條件，再次開(kāi)盤(pán)，公開(kāi)入市。在現(xiàn)樓進(jìn)行，具體房號(hào)再敘入市條件4/14/2023根據(jù)市場(chǎng)項(xiàng)目推售供應(yīng)量，尋找市場(chǎng)空檔期，擇機(jī)選擇入市。建議在9月底投放市場(chǎng)，為50%放量開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)4/14/2023核心推廣手段手段以節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)為主，其他推廣為輔推廣策略4/14/2023以區(qū)位促銷(xiāo)售，即品牌和市場(chǎng)雙占位的競(jìng)爭(zhēng)策略；購(gòu)買(mǎi)區(qū)位產(chǎn)品客戶(hù)強(qiáng)化區(qū)位，傳達(dá)信息認(rèn)知產(chǎn)品，吸引客戶(hù)客戶(hù)決策產(chǎn)品促銷(xiāo)塑造區(qū)位支撐區(qū)位放棄猶豫銷(xiāo)售完成銷(xiāo)售終止下一循環(huán)操作流程整體流程4/14/2023籌備期（認(rèn)購(gòu)）開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期持續(xù)期尾盤(pán)期8月10月——12月9—10月1月——7月對(duì)于本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推售而言，“短、平、快”的策略是我們的整體方向。“前期鋪墊——高調(diào)入市——穩(wěn)定推廣——后期延續(xù)”8月銷(xiāo)售進(jìn)度4/14/2023開(kāi)盤(pán)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)正式銷(xiāo)售導(dǎo)入期開(kāi)盤(pán)期持續(xù)期強(qiáng)銷(xiāo)期消費(fèi)群體培育啟動(dòng)市場(chǎng)完成開(kāi)盤(pán)之前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，進(jìn)行大量炒作項(xiàng)目形象塑造高調(diào)入市產(chǎn)品形象確立，立體廣告攻勢(shì)形象維護(hù)穩(wěn)定銷(xiāo)售各項(xiàng)賣(mài)點(diǎn)展示，媒體軟文廣告形象提升銷(xiāo)售促進(jìn)強(qiáng)銷(xiāo)余房分期概念4/14/2023低開(kāi)高走試探市場(chǎng)接受度快速回籠資金讓客戶(hù)感受到項(xiàng)目增值給客戶(hù)緊迫感小幅提價(jià)快頻調(diào)整總體價(jià)格策略?xún)r(jià)格策略策略目標(biāo)增加銷(xiāo)售速度價(jià)格策略4/14/2023低開(kāi)高走，小步快跑內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期持續(xù)期尾盤(pán)期價(jià)格波動(dòng)曲線價(jià)格走勢(shì)價(jià)格價(jià)格走勢(shì)4/14/2023價(jià)格建議參照項(xiàng)目地上春天玲瓏花園黃金