2017年物業(yè)管理實(shí)施方案

物業(yè)管理

實(shí)施方案近年來(lái)隨著我縣城鎮(zhèn)住房制度改革的進(jìn)一步深化和城市建設(shè)的迅猛發(fā)展，許多平房現(xiàn)已改建成樓房，形成住宅小區(qū)。但是小區(qū)內(nèi)無(wú)物業(yè)管理，使全縣小區(qū)內(nèi)環(huán)境臟、亂、差等現(xiàn)象，伴隨著人們的生活逐漸突現(xiàn)，使住宅小區(qū)居民的居住和生活環(huán)境質(zhì)量下降。為了改善人民群眾的居住條件，提高人民群眾居住質(zhì)量，維護(hù)社區(qū)的安定團(tuán)結(jié)和擴(kuò)大再就業(yè)工程，縣黃玉農(nóng)場(chǎng)抓住剛察縣“十二五”規(guī)劃目標(biāo)、縣經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、縣關(guān)于城鎮(zhèn)規(guī)劃和“措溫波”藏城建設(shè)等有機(jī)遇，將玉馨苑物業(yè)有限責(zé)任公司擴(kuò)大。我們秉持“實(shí)施科學(xué)管理，持續(xù)改進(jìn)服務(wù)，不斷開(kāi)拓創(chuàng)新，增強(qiáng)顧客滿意”的質(zhì)量方針,對(duì)小區(qū)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化的管理服務(wù)方式。每一項(xiàng)服務(wù)作業(yè)、每一個(gè)作業(yè)動(dòng)作都有嚴(yán)格的操作標(biāo)準(zhǔn),都經(jīng)過(guò)大量的培訓(xùn),足以達(dá)到省時(shí)、高效的服務(wù)準(zhǔn)則.我們實(shí)施“管理報(bào)告制度”，每季度如實(shí)向業(yè)主報(bào)告物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收支使用情況，以及本體維修、治安、保潔、綠化、小區(qū)文化等各專項(xiàng)工作的運(yùn)作情況，真正做到尊重業(yè)主權(quán)益。第一章管理服務(wù)理念及管理思路一、營(yíng)建“事業(yè)至真，生活至愛(ài)”的文化服務(wù)理念小區(qū)文化是物業(yè)管理人與小區(qū)成員共同創(chuàng)造的、具有小區(qū)特色的精神財(cái)富和物質(zhì)形態(tài)的完美結(jié)合，小區(qū)文化建設(shè)的最終目的是在居住區(qū)內(nèi)建立一種“生活至愛(ài)”的文化氛圍，以取代小區(qū)中正在漫延的“人情沙漠”。我們將以開(kāi)展健康豐富的小區(qū)文化活動(dòng)為紐帶，建立嶄新的小區(qū)文化。二、我們將圍繞“環(huán)境保護(hù)、科普家教、小區(qū)公益、物管宣教、健康家居”等五大主題來(lái)組織、策劃小區(qū)活動(dòng)，努力把原有小區(qū)“金發(fā)花園、沙柳河”小區(qū)創(chuàng)建為精神文明建設(shè)的窗口。三、塑造“樸實(shí)，追求時(shí)尚”的審美理念在新世紀(jì)里，業(yè)主更加關(guān)注居住區(qū)內(nèi)的人文環(huán)境。物業(yè)管理人與業(yè)主一起參與環(huán)境文化的建設(shè)，將極大地滿足業(yè)主愉悅身心、親近自然的居住需要。保持綠化的良好長(zhǎng)勢(shì)；以多種形式組織業(yè)主開(kāi)展環(huán)境保護(hù)及美化家園活動(dòng)，并不斷完善居住區(qū)內(nèi)的綠化設(shè)施及自然景觀，營(yíng)造厚重的人文氣息，建立人與環(huán)境和諧共融的“城市家園文明小區(qū)”。第二章組織結(jié)構(gòu)及經(jīng)營(yíng)范圍一、組織結(jié)構(gòu)縣玉馨苑物業(yè)有限責(zé)任公司為黃玉農(nóng)場(chǎng)下屬獨(dú)立核算企業(yè)，物業(yè)人員由黃玉農(nóng)場(chǎng)任命物業(yè)經(jīng)理1名，財(cái)務(wù)人員2名（會(huì)計(jì)、出納），為緩解政府就業(yè)壓力，農(nóng)場(chǎng)擬定從剛察縣城待業(yè)人員中雇傭保潔員7名，維修工2名，保安2名，門(mén)衛(wèi)值班員3名。合計(jì)用人17名.二、經(jīng)營(yíng)范圍縣玉馨苑物業(yè)有限責(zé)任公司主要為轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主提供環(huán)境保潔、小區(qū)治安保衛(wèi)、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)養(yǎng)護(hù)、車輛停放管理等服務(wù)。.環(huán)境保潔。轄區(qū)內(nèi)各業(yè)主單位和小區(qū)內(nèi)樓道、樓梯和院子每天進(jìn)行清掃，單元內(nèi)的垃圾及時(shí)處理，始終保持打掃區(qū)域內(nèi)清凈無(wú)菌為標(biāo)準(zhǔn)。.小區(qū)治安保衛(wèi)。保安工作按片區(qū)劃分管理。保安員進(jìn)行巡邏、監(jiān)控等24小時(shí)輪流值班，保證小區(qū)的安全。.綠化養(yǎng)護(hù)。對(duì)轄區(qū)內(nèi)各小區(qū)的綠化帶進(jìn)行澆灌、施肥、除雜草和更換枯萎的樹(shù)木，做到綠化帶保持干凈、清新與美觀。.設(shè)施設(shè)備維護(hù)養(yǎng)護(hù)?；ňS修是有償服務(wù)，如業(yè)主需要基礎(chǔ)維修或改造，先向公司書(shū)面申請(qǐng)后由經(jīng)理批準(zhǔn)方可實(shí)施。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，如無(wú)規(guī)定，業(yè)主和維修人員協(xié)商解決。.車輛停放管理。車輛由保安人員安排停放，車輛一律停放在指定的停車位，夜間由保安人員實(shí)施監(jiān)控和安全管理。第三章經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算在物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支上，我們將“取之于民，用之于民”作為物業(yè)管理收支的基本原則。應(yīng)嚴(yán)格遵循《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物價(jià)部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約士”定。一、收入方面，按發(fā)改局等政府部門(mén)的定價(jià)每平米每月0.35元標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；政府部門(mén)沒(méi)有規(guī)定服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持略低于市場(chǎng)平均價(jià)格執(zhí)行。（一）收入情況.物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入金發(fā)花園小區(qū)住宅總面積66595.04平方米。沙柳河小區(qū)住宅總面積4320平方米.合計(jì)：70915.04平方米.玉馨苑物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)暫定為每平米每月0.35元，年共收繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)297843.17元。.車輛管理費(fèi)收入車輛夜間統(tǒng)一停放統(tǒng)一管理，按有關(guān)部門(mén)規(guī)定執(zhí)行收費(fèi)，收費(fèi)方式按天數(shù)收費(fèi)、包月收費(fèi)和包年收費(fèi)。車主根據(jù)自己的需要辦理包年包月繳費(fèi)卡。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：日收費(fèi)5元、月收費(fèi)100元、年收費(fèi)950元。零時(shí)停車不滿1小時(shí)不收費(fèi),滿1小時(shí)未到2小時(shí)的收費(fèi)2元,2小時(shí)以上的收費(fèi)5元..專項(xiàng)維修資金的收入根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l列》規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納專項(xiàng)維修資金。購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按照購(gòu)房款2%-3%的比列向物業(yè)管理企業(yè)繳納專項(xiàng)維修資金。（其資金由建筑商給物業(yè)公司統(tǒng)一辦理）.樹(shù)木枯萎更換費(fèi)用由業(yè)主自行出資，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)協(xié)商解決。供水、供電、供暖等部門(mén)委托物業(yè)管理企業(yè)代辦，并應(yīng)向承擔(dān)代辦業(yè)務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)支付代辦費(fèi)，代辦費(fèi)用由雙方約定，物業(yè)管理企業(yè)不得再向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用二、支出方面，以服從業(yè)主利益為前提，堅(jiān)持“事前預(yù)算，事后核算，量入為出，合理使用”的資金管理原則，并采取必要的增收節(jié)支措施，在降低管理成本、提高服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，確保資金的合理使用，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費(fèi)條件下的高效運(yùn)營(yíng)。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本，室內(nèi)部分由物業(yè)業(yè)主使用人員負(fù)責(zé)維修，費(fèi)用自理。小區(qū)園林綠化用水、物業(yè)管理企業(yè)辦公用電用水費(fèi)用不得向業(yè)主分?jǐn)?，其費(fèi)用從物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)中列支，共用電由業(yè)主分?jǐn)偝袚?dān)。業(yè)主使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)在裝修前告知物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主，裝修垃圾可委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)清運(yùn)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按有關(guān)部門(mén)規(guī)定執(zhí)行。（二）支出情況.管理人員工資；.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；.辦公費(fèi)用；.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；.其它費(fèi)用總計(jì)：詳情附表：附表1：管理處行政辦公用品名 稱數(shù)量單價(jià)（均合計(jì)備注辦公桌椅8套500.004000.00會(huì)議桌椅1套2500.002500.00

打印機(jī)1臺(tái)6500.006500.00傳真機(jī)1臺(tái)3000.003000.00電話3部300.00900.00包安裝檔案、資料柜2套1000.002000.00整體制作員工服裝17X2320.0010880.00各類標(biāo)識(shí)牌1批4000.004000.00各類辦公用品1批1000.001000.00飲水機(jī)1臺(tái)800.00800.00棉大衣5件100.00500.00入住、辦公資料1批5000.005000.00雨衣5件100.00500.00手電筒5把60.00300.00

小計(jì)41880.00附表2：管理處維修工具及清潔工具名 稱數(shù)單價(jià)合計(jì)備注75型室內(nèi)疏通機(jī)1臺(tái)2000.002000.00梯子1把1000.001000.00萬(wàn)用表2臺(tái)200.00400.00清潔及澆花用膠管6002.001200.00電工工具1套500.00500.00常用材料備件1批5000.005000.00手推垃圾清運(yùn)車3臺(tái)500.001500.00清潔工具7套800.005600.00綠化工具2套800.001600.00小計(jì)18800.00

附表3：管理處治安、交通、消防裝備名 稱數(shù)量單價(jià)合計(jì)備注無(wú)線對(duì)講系統(tǒng)2臺(tái)1500.003000.00消防工具1套300.00300.00警棍2棍100.00200.00小計(jì)3500.00總計(jì)64180.00第四章物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)預(yù)測(cè)（一）測(cè)算依據(jù)及說(shuō)明1、測(cè)算總建筑面積為：70915.04平方米。2、樓本全、公共設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)，接管后由施工單位保修，故第一年此項(xiàng)費(fèi)用支出按常規(guī)的70%測(cè)算；第二年、第三年按常規(guī)費(fèi)用支出測(cè)算。3、本測(cè)算中平方米系指建筑面積。4、本測(cè)算按入住率100%測(cè)算。（二）具體測(cè)算如下：金發(fā)花園建筑面積：66595.04平方米沙柳河小區(qū)建筑面積：4320平方米1、物業(yè)管理費(fèi)用收入測(cè)算

序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算結(jié)果說(shuō)明金額金額數(shù)量金額1物業(yè)管理24820.00297843.0070915.0.35按0.35元/月.2車位管6000.0072000.0060輛3.30100元/月/輛3合計(jì)30820.00369843.002、物業(yè)管理費(fèi)用支出測(cè)算序號(hào)支出項(xiàng)目名稱算式支出金額（人民幣元）月支出年支出一人員費(fèi)用管理人員1物業(yè)經(jīng)理1人又2800280033600

保潔部2保潔綠化員7人X120084001008003保安2人X15003000360004門(mén)衛(wèi)監(jiān)控管理員3人X1000300036000維修部5維修人員2人X1500300036000財(cái)務(wù)管理部6財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)1人X20002000240007財(cái)務(wù)出納員1人X1800180021600二物業(yè)管理辦公費(fèi)150018000三公共設(shè)備維護(hù)費(fèi)08給排水設(shè)備維護(hù)費(fèi)5006000四物業(yè)管理清潔費(fèi)0

9下水井、化糞池清潔費(fèi)1000.0012000.0010垃圾清運(yùn)費(fèi)95011400五固定資產(chǎn)折舊費(fèi)143817256六物業(yè)公用電、用水費(fèi)85010200小計(jì)394296.00第五章各項(xiàng)專業(yè)管理工作方案及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)一、各項(xiàng)指標(biāo)的承諾及采取的相應(yīng)措施為把“金發(fā)花園、沙柳河小區(qū)”建設(shè)成物業(yè)管理典范小區(qū)，參照《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)考核標(biāo)準(zhǔn)》，結(jié)合本公司所確定的管理目標(biāo)及質(zhì)量方針，特對(duì)以下各項(xiàng)指標(biāo)做出承諾，并將相應(yīng)的保證措施匯總?cè)缦拢盒蛱?hào)指標(biāo)名稱國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)管理指標(biāo)指標(biāo)計(jì)算依據(jù)采取的措施1房屋及配套設(shè)施完好率98%99%（完好房建筑面積+基本完好房建筑面枳）彳總的房屋建筑面積義100%采取分區(qū)負(fù)責(zé)，責(zé)任到人。建立完善的巡查制度，嚴(yán)格審批裝修管理，健全檔案記錄。

序號(hào)指標(biāo)名稱國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)管理指標(biāo)指標(biāo)計(jì)算依據(jù)采取的措施建立嚴(yán)格的修繕制度，要求維修人員接到急修房屋零修、Z及時(shí)完成零修、急修的次數(shù)請(qǐng)求后攜帶工具十分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，零修工2急修及時(shí)率98%99%Z報(bào)修的零修、急修次數(shù)X100%程及時(shí)完成，急修工程不過(guò)夜。并建立回訪制度和回訪記錄。以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本實(shí)行24小時(shí)維修制度。

序號(hào)指標(biāo)名稱國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)管理指標(biāo)指標(biāo)計(jì)算依據(jù)采取的措施3維修工程質(zhì)量合格率100%100%Z（報(bào)告期評(píng)定為合格的單位工程建筑面枳）?Z（報(bào)告期驗(yàn)收鑒定的單位工程建筑面枳）X100%分項(xiàng)監(jiān)督，工程維護(hù)處嚴(yán)格把關(guān)，按照工序一步到位,杜絕返工,并及時(shí)回訪，4維修工程質(zhì)量回訪率100%100%Z維修住戶滿意人數(shù)建立維修回訪制度，