某大廈管理方案及其管理制度

天旭大廈管理方案及管理制度1、日常管理及客戶效勞1.1工作程序總效勞臺(tái)接待效勞〔工作時(shí)間:根據(jù)實(shí)際需要〕A）總效勞臺(tái)效勞應(yīng)思想集中，精神飽滿，真誠(chéng)微笑，著裝整齊，儀表、儀容端莊整潔;B）客人來到總效勞臺(tái)，應(yīng)及時(shí)站立，用標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)的語(yǔ)言向客戶主動(dòng)招呼，熱情問候，讓人感到溫馨感;C）接待問訊時(shí)，應(yīng)雙目平視客戶，專心傾聽。對(duì)能答復(fù)的要隨問隨答；對(duì)不清楚的問題和事情，不能隨便答復(fù)或輕率答復(fù)“不知道〞，應(yīng)表示歉意然后了解清楚后再答復(fù)客戶;D）在接待客戶問訊時(shí)應(yīng)按?總效勞臺(tái)接待問訊登記表?的要求認(rèn)真仔細(xì)、字跡清晰地填寫;在接待客戶求助效勞時(shí)應(yīng)按?客戶求助登記表?的要求認(rèn)真仔細(xì)字跡清晰地填寫，并馬上與各部進(jìn)行協(xié)調(diào)，確?？蛻羟笾ぷ鞯募皶r(shí)性。負(fù)責(zé)及時(shí)將客戶求助效勞工作中發(fā)生的物品跟蹤、收回、歸部;禮儀接待效勞〔根據(jù)工作需要〕禮儀接待站立的位置及效勞時(shí)間，固定到位，流動(dòng)效勞，主

動(dòng)補(bǔ)位，通力合作;按規(guī)定著裝，儀表、儀容端莊整潔，精神飽滿，彬彬有禮，真誠(chéng)微笑，表里如一;應(yīng)在規(guī)定場(chǎng)合站立，站立時(shí)兩腳合攏，雙手交叉在前。對(duì)客戶要主動(dòng)熱情，和藹可親，微笑效勞;工作中要一絲不茍，認(rèn)真負(fù)責(zé)，既要堅(jiān)持原那么，又要掌握靈活運(yùn)用。與安保部緊密配合，做到外松內(nèi)緊，有理有禮。效勞〔效勞時(shí)間：8:30--17:00〕話務(wù)員的聲音代表著大樓的形象，接聽鈴響三聲必有應(yīng)答。按照標(biāo)準(zhǔn)的普通話〔英語(yǔ)〕和嚴(yán)格按照話務(wù)員標(biāo)準(zhǔn)用語(yǔ)接聽;禮貌、友善、愉快地應(yīng)答每個(gè)來自大樓內(nèi)外部;仔細(xì)傾聽客人的要求，如遇到無(wú)法解決答復(fù)的問題，須將轉(zhuǎn)交部門主管處理;在轉(zhuǎn)接時(shí)，首先要認(rèn)真聽完客戶講話后再轉(zhuǎn)接，在轉(zhuǎn)接過程中，給予客戶適當(dāng)?shù)恼f明;接到火警時(shí)首先要了解清楚火情及火災(zāi)具體地點(diǎn)，迅速報(bào)告監(jiān)控中心;認(rèn)真做好上下班總機(jī)的交接工作，并有記錄。報(bào)修接待效勞〔效勞時(shí)間:8:00--17:00〕 A）鈴響三聲必有應(yīng)答;態(tài)度誠(chéng)懇，標(biāo)準(zhǔn)用語(yǔ);B）接報(bào)后首先要問清保修人所處的樓層、位置、內(nèi)容、及保修人的姓名，同時(shí)要掌握準(zhǔn)確投報(bào)時(shí)間;C）立即打到綜合維修組通知報(bào)修;D）按規(guī)定認(rèn)真詳細(xì)地填寫?維修記錄表?和填寫?維修單?;E）五分鐘后跟蹤到綜合維修組確定維修工是否已趕往報(bào)修現(xiàn)場(chǎng),如果還沒趕赴就再次催囑;F）遇到重大或特殊情況應(yīng)及時(shí)向工程部經(jīng)理報(bào)告;G）認(rèn)真、仔細(xì)、具體地做好跟蹤回訪記錄;H）每天在17:00點(diǎn)以前收取當(dāng)日維修單，進(jìn)行整理、分析。如發(fā)現(xiàn)在維修單上客戶對(duì)維修不滿意的，及時(shí)將信息返回到效勞部經(jīng)理處，便于及時(shí)回訪;I）做好每月?維修記錄情況表?、?維修回訪記錄?、?維修單?的收集整理工作，做出統(tǒng)計(jì)分析交工程部和效勞部各一份備案存檔。VIP接待效勞物業(yè)管理中心受業(yè)主/租用戶的委托，配合VIP接待工作;效勞部通過?各部門工作聯(lián)系單?將VIP接待工作要求傳遞到各部門經(jīng)理處;禮儀接待員及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)在VIP到達(dá)15分鐘前就在入口處站好，準(zhǔn)備迎接;VIP到大樓,效勞部做好現(xiàn)場(chǎng)管理和接待協(xié)調(diào)工作;VIP離開時(shí)，效勞部應(yīng)提前10分鐘通知相關(guān)部門做好歡迎準(zhǔn)備工作;VIP離開時(shí)，禮儀接待員應(yīng)預(yù)先站在出口處，看見VIP，應(yīng)彎腰迎送。2會(huì)務(wù)管理程序：2.1會(huì)議效勞工作內(nèi)容；1、會(huì)議效勞工作2、VIP效勞工作局部；3、總臺(tái)效勞工作。會(huì)議效勞工作局部的三個(gè)步驟：一、會(huì)前準(zhǔn)備。二、會(huì)議效勞。三、會(huì)后清潔工作。VIP效勞工作局部的三個(gè)步驟：一、準(zhǔn)備工作。二、效勞工作。三、收尾清潔工作。咨詢臺(tái)效勞工作局部的三個(gè)步驟：一、開檔工作。二、效勞工作。三、收尾工作。2.2會(huì)議效勞工作局部會(huì)前準(zhǔn)備1、務(wù)員要掌握當(dāng)天所有會(huì)議時(shí)間、會(huì)議地點(diǎn)、會(huì)議要求、會(huì)場(chǎng)布置、會(huì)議參加人數(shù)等會(huì)議細(xì)那么。2、效勞員在會(huì)議預(yù)定時(shí)間1小時(shí)前到崗，并復(fù)查會(huì)議室內(nèi)的衛(wèi)生及會(huì)議室布置是否符合要求。會(huì)議桌面的物品鋪設(shè)，地面清潔程度，衣帽效勞設(shè)備，工作臺(tái)的布置等都是檢查的內(nèi)容。A、會(huì)議桌穩(wěn)固、完好、無(wú)變形、無(wú)破損、無(wú)燙痕、無(wú)灰塵、無(wú)污跡。B、桌布及圍裙清潔平整無(wú)污跡。C、椅子穩(wěn)固、完好、無(wú)變形、無(wú)破損、無(wú)灰塵、無(wú)污跡。D、地面無(wú)破損、無(wú)污跡、無(wú)異味。E、衣帽車清潔無(wú)灰塵，衣架擺放整齊一致。F、工作臺(tái)擺放位置合理。G、物品鋪設(shè)整齊完全符合會(huì)議要求。3、檢查會(huì)議室的設(shè)備、燈光等情況，如有問題應(yīng)及時(shí)匯報(bào)并由咨詢臺(tái)效勞人員通知工程部進(jìn)行修理。A、會(huì)場(chǎng)溫度以保持22攝氏度—24攝氏度為宜。B、會(huì)議要求使用的設(shè)備到位，并擺放合理。話筒線、電線等無(wú)阻礙客人行動(dòng)，否那么立即聯(lián)系工程部加以解決。C、會(huì)場(chǎng)內(nèi)燈光按會(huì)議要求開啟，無(wú)損壞、無(wú)閃跳，如有問題應(yīng)及時(shí)向領(lǐng)班匯報(bào)，并填寫工程維修單送工程部，由工程部加以解決。4、檢查鋪臺(tái)及物品準(zhǔn)備是否標(biāo)準(zhǔn)。會(huì)議效勞1、會(huì)議開始前30分鐘效勞員應(yīng)站立于會(huì)議室門前迎候客人?？腿诉M(jìn)入會(huì)議室時(shí)，效勞員應(yīng)面帶微笑并主動(dòng)打招呼和拉門，指引客人入場(chǎng)。會(huì)議效勞要求：態(tài)度好、效率高、效勞周到標(biāo)準(zhǔn)化。當(dāng)客人陸續(xù)到達(dá)會(huì)場(chǎng)后，效勞員開始效勞。A、倒水時(shí)效勞員站立于客人的右后側(cè)。將水杯放于桌上，用右手為客人倒水，假設(shè)需要拿取杯子，那么應(yīng)捏于杯子的底部。水的量應(yīng)保持與杯口有1—1.5cm的距離。B、在為客人倒熱茶時(shí)，效勞員應(yīng)左手提熱水瓶，站立于客人的右前方，向所要效勞的客人進(jìn)行示意后，輕拿起杯子在客人身后倒水。C、如有毛巾效勞，應(yīng)注意將熱〔冷〕毛巾置于毛巾籃中，用托盤從客人的右方送上，放于客人右側(cè)的桌面上。D、效勞員要主動(dòng)提供衣帽效勞。2、會(huì)議進(jìn)行時(shí)，效勞員應(yīng)站立在門外，面朝客人進(jìn)入會(huì)場(chǎng)的方向。以解決會(huì)議期間會(huì)議室發(fā)生的突發(fā)問題。要求：效勞員要采用標(biāo)準(zhǔn)的站立姿勢(shì)，面帶微笑并主動(dòng)向過往的客人及酒店工作人員主動(dòng)問好。3、特別注意要主動(dòng)了解客人的需求。4、在會(huì)議過程中，每隔15分鐘左右，效勞員進(jìn)入會(huì)議室為客人倒

水、調(diào)換煙缸。5、在客人會(huì)間休息期間，應(yīng)主動(dòng)為客人翻開會(huì)議室的門。6、午間休會(huì)，須進(jìn)行會(huì)場(chǎng)整理工作。7、撤換會(huì)場(chǎng)中已經(jīng)使用過的礦水、水杯等。8、換或添加紙、筆。9、換會(huì)場(chǎng)中的毛巾。10、不得隨意亂動(dòng)客人物品。11、在結(jié)束整理工作后，為客人鎖上會(huì)議室的門，等待會(huì)議客人到

達(dá)時(shí)再開門。12、通常情況下，客人采用自助形式，效勞人員要主動(dòng)清潔桌面，

使用托盤收取咖啡杯等器皿。13、議結(jié)束時(shí)，為客人翻開會(huì)議室的門。14、客人仍在本酒店用餐的，效勞員應(yīng)主動(dòng)熱情地指引方向。15、發(fā)現(xiàn)客人有遺忘的物件應(yīng)及時(shí)上交于協(xié)調(diào)員。會(huì)后工作1、去所有臟杯子和礦水瓶等物品，將需進(jìn)行清洗的器皿交由會(huì)議后

勤組處理。2、檢查臺(tái)布、臺(tái)裙，發(fā)現(xiàn)有污跡，要及時(shí)更換。3、通知會(huì)議后勤組撤除臺(tái)型。4、通知清潔部的PA組進(jìn)行會(huì)場(chǎng)清潔工作。5、及時(shí)檢查會(huì)場(chǎng)硬件設(shè)施是否完好，如有問題，向協(xié)調(diào)員匯報(bào)。6、配合物保員做好物品的領(lǐng)用，歸還，外借以及物品盤點(diǎn)工作。2.3總臺(tái)效勞工作局部1、開檔工作1.1早上8：30到崗1.2要做好開門、開燈工作。A、同時(shí)開啟會(huì)議室的兩扇門，無(wú)會(huì)議的會(huì)議室不需開。B、參觀所有會(huì)議室只需開啟筒燈。1.3行區(qū)域的衛(wèi)生工作?？傂谂_(tái)的衛(wèi)生清潔。A、效勞臺(tái)穩(wěn)固、完好、無(wú)變形、無(wú)破損、無(wú)燙痕、無(wú)脫落、無(wú)灰塵、無(wú)污跡。B、櫥門內(nèi)與抽屜內(nèi)整齊無(wú)不需要的物品，無(wú)垃圾灰塵。C、桌面無(wú)污跡，無(wú)多余及枯萎的插花。D、檢查總效勞臺(tái)對(duì)面的沙發(fā)、茶幾、和周圍墻面的清潔；檢查公共亭的清潔；檢查公共場(chǎng)所地毯的清潔程度。發(fā)現(xiàn)問題用?內(nèi)部工作流轉(zhuǎn)單?及時(shí)通知物業(yè)PA進(jìn)行整理。2、效勞工作2.1將對(duì)外開放參觀的會(huì)議室翻開，并檢查清潔衛(wèi)生工作。2.2在工作期間時(shí)刻注意公共區(qū)域內(nèi)雜物并及清理，保持會(huì)議區(qū)域的清潔。2.3檢查走道燈和會(huì)議室內(nèi)設(shè)備及燈的損壞情況，如有損壞，應(yīng)報(bào)工程部維修。2.4總臺(tái)效勞人員效勞期間，要保持標(biāo)準(zhǔn)的站姿。2.5見到客人及物業(yè)工作人員要主動(dòng)微笑并問好。2.6客人進(jìn)行詢問時(shí)要耐心講解，決不可向客人說“不〞，需協(xié)調(diào)的各項(xiàng)事宜可向領(lǐng)班匯報(bào)。接聽時(shí)要用標(biāo)準(zhǔn)語(yǔ)言。要求：接聽快、態(tài)度好、業(yè)務(wù)熟、準(zhǔn)確無(wú)過失。2.7因工作需要要離開總臺(tái)，須將臺(tái)卡翻至“請(qǐng)稍候〞，需離開10分種以上必須向協(xié)調(diào)員或當(dāng)班主管請(qǐng)示。2.8負(fù)責(zé)在總臺(tái)上放置會(huì)議中心宣傳資料架并負(fù)責(zé)領(lǐng)放資料。2.9用餐時(shí)間由協(xié)調(diào)員具體安排。3、收尾工作3.1下班之前效勞人員應(yīng)將所有會(huì)議室的燈、門關(guān)閉。3.2收和鑰匙，發(fā)現(xiàn)地毯有污跡通知物業(yè)部PA組在夜間清洗。3.3及時(shí)整理總柜臺(tái)內(nèi)的垃圾桶，并套好干凈的垃圾袋。2.保安效勞2.1保安效勞是指為大廈內(nèi)業(yè)戶提供的平安防范效勞〔包括門崗、平安巡視、平安監(jiān)控與消防管理〕、禮儀接待效勞〔包括保安禮儀值勤與禮儀接待〕、車輛管理效勞〔包括泊位管理、停車管理與交通秩序管理〕、保安應(yīng)急處理效勞〔包括火警事故、治安事件、自然災(zāi)害事件〕等一系列管理效勞活動(dòng)。其目的是為業(yè)戶提供一個(gè)平安、寧?kù)o、有序的物業(yè)環(huán)境。2.2保安效勞的分類按管理內(nèi)容分類：物業(yè)管理的保安效勞分為防范管理、消防管理和道路管理三大局部。按效勞內(nèi)容分類：保安效勞可分為門崗效勞、巡視效勞、監(jiān)控效勞、道路管理效勞、平安防范效勞和消防管理效勞六個(gè)大類。2.3保安效勞的內(nèi)容防范管理防范管理是指物業(yè)管理公司為防盜、防破壞、防流氓活動(dòng)、防意外及人為突發(fā)事故而對(duì)所管理物業(yè)進(jìn)行的值勤、監(jiān)視、巡邏等一系列管理活動(dòng)。防范管理防范的對(duì)象主要是人為造成的事故與損失。為了到達(dá)物業(yè)區(qū)域防范管理的目的，就必須從防范管理的“硬件〞和“軟件〞兩方面下功夫。物業(yè)區(qū)域防范管理的硬件是指根據(jù)防范管理工作的實(shí)際需要所必須配備的一套硬件設(shè)施，防范管理的軟件是指物業(yè)管理公司內(nèi)部的專職保安人員及其實(shí)現(xiàn)防范管理所采取的一系列措施、規(guī)定和制度。消防管理消防管理包括防火和滅火兩個(gè)方面。物業(yè)公司管理消防工作的重點(diǎn)應(yīng)放在：火災(zāi)災(zāi)情發(fā)生后，應(yīng)采取何種措施才能將損失降低到最??；另一方面重點(diǎn)是防范于未然，即將防火工作做在前頭，并從人力、物力、技術(shù)等多方面做好水勢(shì)滅后的充分準(zhǔn)備。物業(yè)消防管理的主要內(nèi)容有：消防宣傳教學(xué)、消防隊(duì)伍建設(shè)：消防制度的制定；消防設(shè)施、器材的配置及管理、災(zāi)情發(fā)生后的處置措施等五個(gè)方面。道路交通管理道路交通管理主要包括道路管理、交通管理、車輛管理和停車場(chǎng)管理四個(gè)方面。道路管理是指對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路建設(shè)進(jìn)行日常管理，對(duì)非法占用道路的行為進(jìn)行糾正和處分。交通管理的任務(wù)是指正確處理人、車、路的關(guān)系。在可能的情況下做到人車分流，保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通平安，暢通，其重點(diǎn)是機(jī)動(dòng)車行車管理。保安效勞的根本要求：平安平安是物業(yè)公司管理效勞的第一要求，也是保安效勞的第一要求。物業(yè)管理公司應(yīng)該樹立積極防范的態(tài)度，不斷提高自身平安防范的能力，配合公安部門和當(dāng)?shù)卣龊弥伟?、消防工作，努力使業(yè)戶有一個(gè)平安的工作與生活環(huán)境。有序在大廈區(qū)域里，業(yè)戶不僅需要物業(yè)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行優(yōu)有序，也需要往來的人流有序、車流有序。一旦發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，更需要保安人員忙而不亂，及時(shí)有序的應(yīng)對(duì)，及時(shí)妥善的處理。這種平安有序的工作與環(huán)境必將給業(yè)戶帶來一種舒適的感覺。3.保安作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)1.門崗效勞標(biāo)準(zhǔn)1.1在指定位置上、指定面向立崗，嚴(yán)禁脫崗。1.2立綱姿勢(shì)端正，身體挺直，雙手背后，雙腿呈跨立狀，不準(zhǔn)稍息呈依狀或其他姿勢(shì)，面帶微笑行注目禮，遇領(lǐng)導(dǎo)敬禮。1.3物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭腥?4小時(shí)立崗保安效勞。1.4物業(yè)管理區(qū)域的大門5：00～24：00實(shí)行開啟效勞；0：00～次日5：00關(guān)閉時(shí)，如有車輛出入，當(dāng)班保安人員應(yīng)即使提供開門、關(guān)門效勞。1.5不準(zhǔn)拾荒、小攤販、推銷人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。1.6雨天為業(yè)戶提供方便傘或傘套等便民效勞。1.7對(duì)進(jìn)出物業(yè)管理區(qū)域的機(jī)動(dòng)車輛實(shí)行出入證制度、登記制度和停車收費(fèi)制度〔收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)所在地物價(jià)局規(guī)定執(zhí)行〕。禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及其他污染物品的車輛進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。1.8阻止四噸及四噸以上大型汽車進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域〔特種車輛和搬場(chǎng)車輛除外〕。1.9交接崗時(shí)按標(biāo)準(zhǔn)操作。1.10在指定處休息，對(duì)備用鑰匙使用進(jìn)行登記，做好休息處清潔工作。2.巡視效勞作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)2.1物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)行全年365天24小時(shí)全天候保安巡視效勞。2.2為防盜、防火、防災(zāi)和維持物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序，按制定的巡視路線，確保每小時(shí)巡遍全部公共區(qū)域。2.3物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)制止占用公共場(chǎng)所任意施工的行為。2.4付對(duì)突發(fā)事件，制定相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案并定期演習(xí)〔每年1～2次〕。2.5巡邏中遇到業(yè)戶的要求應(yīng)及時(shí)提供效勞或立即通知有關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)處理。2.6當(dāng)接到監(jiān)控中心對(duì)講機(jī)呼叫時(shí)，應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)盡心處理，并向上級(jí)報(bào)告，將處理結(jié)果反應(yīng)監(jiān)控中心。遇到緊急情況按應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行。2.7巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)進(jìn)行詢問、驗(yàn)證，必要時(shí)可帶到管理處處理。3.監(jiān)控作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)3.1物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)行監(jiān)控系統(tǒng)２４小時(shí)開通，由專人值班，定點(diǎn)監(jiān)控錄像，對(duì)可以情況跟蹤監(jiān)視，同步錄像。3.2監(jiān)控值班人員應(yīng)堅(jiān)守崗位，思想集中，嚴(yán)禁脫崗、離崗，嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)章制度，堅(jiān)決服從各項(xiàng)領(lǐng)導(dǎo)指揮，充分發(fā)揮監(jiān)控室作用。密切注意設(shè)備運(yùn)行情況，對(duì)發(fā)現(xiàn)情況和處理方法做好詳細(xì)記錄。3.3控保安員在當(dāng)班期間應(yīng)認(rèn)真、準(zhǔn)確、如實(shí)的填寫?中控室設(shè)備運(yùn)行記錄表?。當(dāng)監(jiān)視屏顯示異常情況應(yīng)立即報(bào)告當(dāng)班班長(zhǎng)。3.4嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入監(jiān)控室，外訪者必須做好登記手續(xù)。對(duì)有時(shí)進(jìn)出機(jī)房人員，按要求如實(shí)填寫?設(shè)備機(jī)房進(jìn)出登記表?。3.5負(fù)責(zé)對(duì)講機(jī)、應(yīng)急電筒的充電、保管、借用手續(xù)。監(jiān)控室物品保管完好，交接班無(wú)過失，未經(jīng)同意不得私自外借。凡外借物品應(yīng)做好登記、簽收工作。3.6發(fā)現(xiàn)監(jiān)控設(shè)備、室內(nèi)空調(diào)有故障時(shí)應(yīng)及時(shí)保修。3.7保持監(jiān)控室的清潔、衛(wèi)生。4.車管作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)4.1地面引導(dǎo)車輛在指定部位有序停車，提醒車主關(guān)好車門，貴重物品不留放車內(nèi)。按管理處規(guī)定對(duì)車輛實(shí)行收費(fèi)效勞。催促車輛遵守禁令標(biāo)志，糾正違章行駛、停放的車輛，不得在廣場(chǎng)上學(xué)習(xí)駕駛和洗車。發(fā)生事故應(yīng)保持現(xiàn)場(chǎng)，立即報(bào)告管理處。4.2車庫(kù)車輛憑管理處發(fā)放?停車證?放行，及時(shí)登記，進(jìn)車庫(kù)時(shí)問車號(hào)、車位。無(wú)?停車證?車輛，應(yīng)經(jīng)管理處同意方可進(jìn)車庫(kù)，但不得占用業(yè)戶的車位。催促進(jìn)車庫(kù)車輛遵守車庫(kù)內(nèi)禁令標(biāo)志，不得在車庫(kù)內(nèi)學(xué)習(xí)駕駛和洗車。提醒車主關(guān)好車窗、車門、貴重物品不留放車內(nèi)。勸阻行人、自行車、助動(dòng)車和摩托車進(jìn)入車庫(kù)。保持車庫(kù)入口暢通。經(jīng)常到車庫(kù)內(nèi)巡視，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)做好記錄并向班長(zhǎng)報(bào)告。車庫(kù)內(nèi)發(fā)生事故應(yīng)保持現(xiàn)場(chǎng)，立即向管理處報(bào)告。環(huán)衛(wèi)車輛進(jìn)入車庫(kù)清運(yùn)垃圾結(jié)束后，通知清潔人員做好保潔工作，設(shè)備人員開啟垃圾房排風(fēng)機(jī)。5.平安防范作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)5.1固定崗位保安員每日當(dāng)值工作應(yīng)符合保安部?物品及人員出入管理作業(yè)規(guī)程?中的各項(xiàng)工作要求。5.2巡邏崗保安員每日當(dāng)值工作應(yīng)符合保安?報(bào)案巡視作業(yè)規(guī)程?、?出租屋暫住人員、施工人員及“三無(wú)“人員管理作業(yè)規(guī)程?、?交通管理作業(yè)規(guī)程?中的各項(xiàng)工作要求。5.3保安員在每日工作交接班時(shí)，必須依照?保安部交接班管理作業(yè)規(guī)程?要求進(jìn)行接班。5.4停車場(chǎng)保安員〔車管員〕每日當(dāng)值工作必須符合保安部?停車場(chǎng)管理作業(yè)規(guī)程?中的各項(xiàng)工作要求。5.5當(dāng)大樓發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，保安部?突發(fā)時(shí)間處理作業(yè)規(guī)程?中要求參與工作的保安部員工，必須一規(guī)程盡職盡責(zé)。5.6保安的內(nèi)務(wù)、作息標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)到達(dá)保安部?保安部、消防管理中心內(nèi)務(wù)管理作業(yè)規(guī)程?的各項(xiàng)要求。5.7保安員每日當(dāng)值的儀容儀表、言行舉止應(yīng)符合?管理處員工效勞管理作業(yè)規(guī)程?的各項(xiàng)要求。5.8保安員在使用警用機(jī)械、機(jī)動(dòng)車時(shí)應(yīng)嚴(yán)格遵守保安部?保安巡邏機(jī)動(dòng)車保養(yǎng)、維修、使用管理作業(yè)規(guī)程?和?保安警用器械管理作業(yè)規(guī)程?的各項(xiàng)要強(qiáng)。5.9保安部管理人員的產(chǎn)生應(yīng)符合?保安、消防干部競(jìng)爭(zhēng)上崗作業(yè)規(guī)程?的程序和考核要求。5.10保安部員工必須按?保安部員工培訓(xùn)作業(yè)規(guī)程?的要求參加培訓(xùn)和到達(dá)培訓(xùn)要求，培訓(xùn)合格后上崗。5.11保安部各級(jí)干部均應(yīng)按上述各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)履行自己的職責(zé)，符合標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程要求。5.12保安部各級(jí)員工除應(yīng)嚴(yán)格按保安部的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程進(jìn)行工作外，還需要嚴(yán)格遵守公司其他相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的要求。6.消防管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)員工應(yīng)把預(yù)防火災(zāi)視作自己的日常職責(zé)，人人都是義務(wù)消防員。本單位或外單位在管理處區(qū)域內(nèi)因施工需動(dòng)火的工程，必須事先通知消防中心，在管理處辦理動(dòng)火作業(yè)手續(xù)。施工單位動(dòng)火前必須采取切實(shí)有效的防火平安措施，管理處應(yīng)派人監(jiān)督，待動(dòng)火后立刻清查現(xiàn)場(chǎng)。對(duì)私自動(dòng)火作業(yè)的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，對(duì)施工單位除責(zé)成其補(bǔ)辦動(dòng)火作業(yè)手續(xù)外，還要對(duì)施工個(gè)人及負(fù)責(zé)人處以罰款；一旦造成事故，除加重出發(fā)外，還應(yīng)追究其法律責(zé)任。在重點(diǎn)部位、危險(xiǎn)地段動(dòng)火〔變壓器室、配電房、汽車庫(kù)、發(fā)電機(jī)房、樓層和各裙樓辦公室裝飾等處〕必須經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)方能動(dòng)火；違者按有關(guān)規(guī)定罰款。動(dòng)火必須做到“七不、四要、一請(qǐng)〞，動(dòng)火后要認(rèn)真檢查現(xiàn)場(chǎng)，防止留下火種引來火災(zāi)。6.1動(dòng)火前“七不〞防火、滅火設(shè)施不落實(shí)不動(dòng)火。周圍的易燃物不去除不動(dòng)火。附近難以移動(dòng)的易燃結(jié)構(gòu)未采取平安防范措施不動(dòng)火。凡盛裝過油等易燃物品的容器，未經(jīng)排除易燃物品的不動(dòng)火。凡儲(chǔ)存有易燃、易爆物品的場(chǎng)所，未經(jīng)排除易燃物品的不動(dòng)火。在高空進(jìn)行焊接或切割作業(yè)時(shí)，下面的可燃物品未清理或未采取平安防護(hù)的不動(dòng)火。未配備相應(yīng)滅火器材的不動(dòng)火。6.2動(dòng)火中的“四要〞：動(dòng)火前要指定現(xiàn)場(chǎng)平安負(fù)責(zé)人；現(xiàn)場(chǎng)平安負(fù)責(zé)人和動(dòng)火人員必須經(jīng)常注意動(dòng)火情況，發(fā)現(xiàn)不平安苗頭，要立即停止動(dòng)火。發(fā)生火災(zāi)爆炸事故時(shí)，要及時(shí)處理。動(dòng)火人員要嚴(yán)格執(zhí)行平安操作規(guī)程。6.3動(dòng)火后的“一請(qǐng)〞：動(dòng)火人員和現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人愛動(dòng)火后，應(yīng)徹底清理現(xiàn)場(chǎng)火種，然后才現(xiàn)場(chǎng)離開。6.4配電房及重要機(jī)房?jī)?nèi)不準(zhǔn)堆放可燃品，不準(zhǔn)吸煙，消防設(shè)備旁邊不準(zhǔn)對(duì)方任何雜物。6.5各走道、樓梯口等部位經(jīng)常保持暢通，疏散標(biāo)志和平安指示燈保證完好，禁止住戶在走道、樓梯、垃圾筒旁焚香、燒紙。6.6大廈所有人員必須遵守?國(guó)家消防法律、法規(guī)?和公司有關(guān)消防管理的規(guī)定。6.7嚴(yán)格維護(hù)消防設(shè)備，按公司規(guī)定定期進(jìn)行測(cè)試檢查，保證設(shè)備完好。4.保安作業(yè)規(guī)程1.門崗作業(yè)規(guī)程1.1對(duì)領(lǐng)班負(fù)責(zé)，完成上級(jí)布置的各項(xiàng)任務(wù)。1.2按規(guī)定的時(shí)間立崗，面向規(guī)定的方向，站立姿勢(shì)挺直，不得而知稍息或作依倚狀，不得與他人閑聊，嚴(yán)禁脫崗。1.3大崗期間必須滿腔熱情地答復(fù)提出的各種問題，彬彬有禮，有禮有節(jié)。1.4大件物品出門必須憑?物品出門證?，經(jīng)核對(duì)后無(wú)誤后簽字放行。夜間嚴(yán)格控制裝簧施工人員攜帶大件物品出門。1.5特重物、特長(zhǎng)物不得從電梯上樓，必須向業(yè)戶或裝簧人員講解清楚。1.6嚴(yán)禁乞討人員、做小生意者進(jìn)入辦公大廈，非大廈辦公人員進(jìn)入大廈必須問請(qǐng)?jiān)?，做好登記?.7當(dāng)物業(yè)電梯、設(shè)備有故障時(shí)，立即通知設(shè)備部門，夜間發(fā)生重大事件時(shí)應(yīng)立即通知班長(zhǎng)，按應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行。1.8當(dāng)物業(yè)的設(shè)備、設(shè)施被損壞時(shí)，應(yīng)將當(dāng)事人帶至管理處處理。1.9每日配合監(jiān)控市人員做好崗?fù)?nèi)外的清潔衛(wèi)生工作。2.巡視作業(yè)規(guī)程2.1巡邏人員由保安班長(zhǎng)負(fù)責(zé)，保安員輪流巡邏。2.2嚴(yán)格按照管理處制定的巡邏次數(shù)〔日班三次，夜班三次〕和巡邏路線對(duì)整個(gè)辦公大廈做全面巡視，每次巡視時(shí)應(yīng)如何填寫?物業(yè)區(qū)域巡邏情況單?，巡邏時(shí)必須攜帶對(duì)講機(jī)、應(yīng)急燈。2.3在巡邏過程中嚴(yán)格按照辦公大廈巡視內(nèi)容質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)逐個(gè)檢查，發(fā)現(xiàn)問題立即用對(duì)講機(jī)匯報(bào)并做好記錄，發(fā)現(xiàn)異常迅速報(bào)修。2.4?物業(yè)區(qū)域巡邏情況單?填寫必須真實(shí)、標(biāo)準(zhǔn)、字跡端正、無(wú)涂改。2.5在每個(gè)工程空格內(nèi)打“√〞表示情況正常，假設(shè)發(fā)現(xiàn)問題那么在“備注〞欄中寫明。2.6每張?物業(yè)區(qū)域巡邏情況單?由管理處經(jīng)理審閱簽名后歸檔。2.7消防設(shè)備狀況每月巡視一次。3.監(jiān)控作業(yè)規(guī)程3.1值班人員要掌握本控制內(nèi)各系統(tǒng)的簡(jiǎn)單工作原理、性能和常規(guī)的維護(hù)保養(yǎng)工作，熟聯(lián)掌握各系統(tǒng)操作。3.2班人員要堅(jiān)守崗位，密切注視監(jiān)視屏及各類控制柜的運(yùn)行狀態(tài)。3.3每班對(duì)各類信號(hào)至少檢查一次，確認(rèn)正常與否，并做好記錄。如不正常應(yīng)立即查明原因并及時(shí)處理，無(wú)法處理迅速上報(bào)主管或機(jī)電人員。3.4個(gè)操作手柄在正常情況下應(yīng)處“自動(dòng)〞位置。每月第一周做一次手動(dòng)、自動(dòng)實(shí)際操作檢查，以確認(rèn)設(shè)備是否處于完好狀態(tài)。3.5當(dāng)電梯出現(xiàn)火警報(bào)警信號(hào)時(shí)，應(yīng)立即復(fù)位。再次出現(xiàn)報(bào)警信號(hào)時(shí)，立即通過對(duì)講機(jī)或通知當(dāng)值班長(zhǎng)前去報(bào)警位置核查信號(hào)真?zhèn)吻闆r。3.6當(dāng)電梯監(jiān)視系統(tǒng)收到故障報(bào)警時(shí)，應(yīng)立即通知當(dāng)值班長(zhǎng)和機(jī)電人員前去處理。3.7從閉路電視上發(fā)現(xiàn)可疑情況或各類違法犯罪活動(dòng)，應(yīng)立即通知當(dāng)值班長(zhǎng)前往調(diào)查處理。3.8按上級(jí)負(fù)責(zé)上報(bào)消防、保安設(shè)施運(yùn)行狀況的各類數(shù)據(jù)和報(bào)表。3.9配合機(jī)電人員等進(jìn)行報(bào)警系統(tǒng)每季度一次的檢查以及每半年一次的消防系統(tǒng)有關(guān)實(shí)驗(yàn)。3.10為保證中控室專線報(bào)警信息暢通，除緊急情況外不得而知使用中控室內(nèi)專線報(bào)警。3.11當(dāng)值人員準(zhǔn)確、真實(shí)、清晰地填寫值班記錄。3.12謝絕與本控制室無(wú)關(guān)人員出入。3.13中控室嚴(yán)禁收、錄、放電臺(tái)節(jié)目及與工作無(wú)關(guān)的音樂、錄像帶。4.車管作業(yè)規(guī)程4.1職責(zé)保安部具體負(fù)責(zé)機(jī)動(dòng)車輛的進(jìn)出、停放和收費(fèi)管理。保安部車庫(kù)崗負(fù)責(zé)大廈地下車庫(kù)機(jī)動(dòng)車輛的進(jìn)出管理。車管員負(fù)責(zé)廣場(chǎng)停車場(chǎng)上車輛的停放和收費(fèi)管理。4.2地下車庫(kù)車輛停放制度業(yè)戶的機(jī)動(dòng)車輛應(yīng)憑?停車證?方可進(jìn)入地下車庫(kù)，無(wú)證不得入內(nèi)。?停車場(chǎng)?應(yīng)固定放置車輛前方玻璃醒目的位置。有?停車證?的車輛應(yīng)嚴(yán)格按照車位號(hào)停放，嚴(yán)禁占有其他任何車位，嚴(yán)禁在通道上停放；自覺遵守地下車庫(kù)禁令標(biāo)志，嚴(yán)禁逆向形駛，服從工作人員指揮；駕駛員應(yīng)在車停放后做好平安防范工作，發(fā)現(xiàn)異常情況保持現(xiàn)場(chǎng)；其他車輛因各種原因需進(jìn)入車庫(kù)，必須憑保安部簽發(fā)的?特別停車證?。4.3廣場(chǎng)、停車場(chǎng)廣場(chǎng)、停車場(chǎng)為業(yè)戶機(jī)動(dòng)車輛和社會(huì)車輛提供泊車場(chǎng)地，先到先停，停滿為止；凡進(jìn)入廣場(chǎng)、聽車場(chǎng)的車輛必須服從工作人員的指揮；遵守禁令標(biāo)志，通道上嚴(yán)禁停放任何車輛。按?收費(fèi)規(guī)定?收取停車費(fèi)用，對(duì)不愿意付費(fèi)的車輛應(yīng)勸阻離開廣場(chǎng)停車場(chǎng)；駕駛員應(yīng)做好平安防范工作，保安人員有義務(wù)進(jìn)行配合協(xié)助，但對(duì)車輛損壞不承當(dāng)賠償責(zé)任。4.4非機(jī)動(dòng)車、助動(dòng)車、摩托車非機(jī)動(dòng)車、助動(dòng)車、摩托車應(yīng)停放在指定位置，自行車應(yīng)停放在車架上，摩托車、助動(dòng)車應(yīng)聽從保安人員的指揮順序停放；各類非機(jī)動(dòng)車嚴(yán)禁進(jìn)入車庫(kù)，嚴(yán)禁隨地亂放影響通道；車主應(yīng)做好平安防范工作，保安人員不承當(dāng)賠償責(zé)任。5.平安防范作業(yè)規(guī)程5.1職責(zé)保安中心負(fù)責(zé)組織員工進(jìn)行土法事件及異常情況處理等培訓(xùn)。管理處經(jīng)理和保安部主任負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)指揮及督導(dǎo)。保安部當(dāng)班人員應(yīng)堅(jiān)守崗位，負(fù)責(zé)平安防范。其他員工應(yīng)聽從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)遣，積極參與救護(hù)。6.消防管理作業(yè)規(guī)程6.1中控室維修工負(fù)責(zé)消防培訓(xùn)，制定演習(xí)方案，檢查、整改工作。每年12月制定下一年度?消防演聯(lián)方案?，按時(shí)制訂?消防演練方案?，并對(duì)義務(wù)消防人員進(jìn)行消防演習(xí)培訓(xùn)；每年12月制定下一年度?消防知識(shí)培訓(xùn)方案?，按時(shí)制訂?消防演練方案?，并對(duì)義務(wù)消防人員進(jìn)行消防演習(xí)培訓(xùn)；負(fù)責(zé)?臨時(shí)動(dòng)火證?的審核，并監(jiān)護(hù)動(dòng)火作業(yè)。擔(dān)任大廈平安檢查員，發(fā)現(xiàn)消防隱患，制止違章作業(yè)；如發(fā)現(xiàn)火警隱患，填寫?消防檢查整改通知單?交有關(guān)用戶，限期整改；管理消防器材設(shè)備，定期檢查，確保各類器材和裝置處于良好狀態(tài)，防火疏散通道保持暢通。6.2工程師負(fù)責(zé)對(duì)中控室維修工的工作進(jìn)行檢查監(jiān)督。6.3管理處經(jīng)理為大廈消防責(zé)任人，對(duì)大廈消防工作全面負(fù)責(zé)。審批?臨時(shí)動(dòng)火證?；批準(zhǔn)?消防演練方案?，?消防知識(shí)培訓(xùn)方案?、?消防演練方案?、?消防知識(shí)培訓(xùn)方案?。6.4臨時(shí)動(dòng)火作業(yè)管理工作程序：本單位或外單位在管理處區(qū)域內(nèi)因施工動(dòng)火的工程，原那么上應(yīng)報(bào)消防局審批，特殊情況下，在管理處辦理動(dòng)火作業(yè)手續(xù)，施工單位動(dòng)火前必須采取切實(shí)有效的防火平安措施，且管理處派人監(jiān)督其動(dòng)火完畢后立即清查現(xiàn)場(chǎng)；在經(jīng)批準(zhǔn)的重點(diǎn)部位〔變壓器、配電房、車庫(kù)、樓層等處〕動(dòng)火，必須做到“七不、四要、一請(qǐng)〞。3、保潔管理物業(yè)的外觀將給公共最先入眼的印象，故此外墻清潔至為重要，當(dāng)顧客進(jìn)入大廈后，清潔的好壞尤其大堂的清潔程度成為首要注意方向。3.1確定根本方針充分研究各種建材及設(shè)備的特性，配合該性質(zhì)使用最適當(dāng)清掃材料及用具。清潔員須經(jīng)嚴(yán)格挑選，使每位清潔員與大廈的高品位相稱。作業(yè)時(shí)配合節(jié)省能源原那么，將水、電用量降低到最低限度。作業(yè)時(shí)應(yīng)與物業(yè)部其他人員密切配合，符合大廈各種功能及防范。3.2清潔工作分類日常作業(yè)a）道路，地面清掃；b）玻璃門窗、鋁合金門柜擦拭；c）電梯去除污漬；d）廣告指示牌除塵、污跡；e）平安通道、大門刷洗光亮f）；金屬欄桿去手印、除塵；g）消防栓、滅火器擦拭；定期保養(yǎng)a）花卉、盆栽；b）地面清潔；c）玻璃、鏡面清潔；d）外圍綠化殺蟲；e）金屬局部打光、保養(yǎng)；f）燈具、衛(wèi)生死角清潔；3.3作業(yè)時(shí)間公共局部日常作業(yè)：每日7：00AM—16：00PM實(shí)施。定期作業(yè)：利用平常不影響客戶活動(dòng)為最正確作業(yè)時(shí)間。專業(yè)局部日常作業(yè)：配合平常用戶活動(dòng)時(shí)間外再作業(yè)。定期作業(yè)：利用晚間操作。3.4檢查方案每日管理人員須做好當(dāng)日工作安排及特別考前須知；制定每日巡檢表以使清潔水準(zhǔn)維持在較高水準(zhǔn).3.5道路地面保潔每日上班時(shí)清掃場(chǎng)地面一遍，將垃圾收起放入垃圾筒內(nèi)，對(duì)確保地面無(wú)明顯沙土，及時(shí)清掃地面紙屑、果皮、煙頭、積水等；清理雨水槽內(nèi)雜物，確保其內(nèi)無(wú)雜物。 每日將公共部位垃圾收集并運(yùn)到垃圾周轉(zhuǎn)站；傾倒垃圾后，用水龍頭將桶沖洗干凈，將垃圾袋洗凈套上；每周對(duì)垃圾桶消殺兩次。3.6樓梯樓梯擦洗扶手并清掃地面垃圾。升降梯擦洗其內(nèi)部的設(shè)施〔包括控制按鈕、開關(guān)、樓層指示燈、內(nèi)墻、電梯門、天花板、照明設(shè)備、應(yīng)急〕。電梯內(nèi)的金屬配件用光亮劑拋光。如遇潮濕季節(jié)，樓梯臺(tái)階和電梯地面增加擦洗次數(shù)，以保證地面的干凈。3.7垃圾收集與清運(yùn)通過標(biāo)準(zhǔn)的垃圾收集與清運(yùn)，保持整潔美觀，消除臭味和各種細(xì)菌、害蟲，不污染環(huán)境，不影響人們的健康。及時(shí)去除樓面上所有的垃圾，收集清運(yùn)時(shí)，用垃圾袋裝好，并選擇適宜的通道和時(shí)間； 在去除垃圾時(shí)，不能將垃圾散落在地面上；要保持垃圾間的整潔，防止產(chǎn)生異味及飛蟲；配合環(huán)衛(wèi)部門做好清運(yùn)垃圾工作。定期聘請(qǐng)專業(yè)保潔公司清洗樓宇外墻。4.園藝保養(yǎng)及節(jié)日布置安排物業(yè)園藝保養(yǎng)員工及園藝保養(yǎng)承判商處理日常園藝景觀的維護(hù)工作，并挑選供給適時(shí)的盆栽以改善物業(yè)環(huán)境；于特定節(jié)日，如中秋節(jié)、春節(jié)等期間安排物業(yè)之布置。5.公共區(qū)域本公司將負(fù)責(zé)公共區(qū)域及設(shè)備設(shè)施的清潔效勞，定期安排清洗公共區(qū)域地面、水池等設(shè)施。如遇公共區(qū)域設(shè)施受到損壞時(shí)，本公司將第一時(shí)間查明受損原因，派遣工程維修隊(duì)進(jìn)行搶修。4.工程管理效勞管理處工程部負(fù)責(zé)整個(gè)大廈的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)及操作，整個(gè)部門運(yùn)作是否正常將直接影響到大廈的正常運(yùn)營(yíng)，所以為了提高管理水平、效勞水平及經(jīng)濟(jì)效益，加強(qiáng)工程部人員管理及設(shè)備設(shè)施的管理將是整個(gè)物業(yè)管理一個(gè)重要方面。工程管理目標(biāo)1.完好設(shè)備，完好機(jī)房，完好系統(tǒng)的完好目標(biāo)。目標(biāo)是最大限度的降低物業(yè)管理本錢，建立良好的大廈形象。2.完備資料，完備圖紙，完備操作的完備目標(biāo)。目的是最大限度的積累物業(yè)管理原始資料，建立充分的軟件支持。3.完整材料設(shè)備，完整技術(shù)檔案，完整操作規(guī)程的完整。目的是要求總分承包商按照合約完成安裝、調(diào)試工作、發(fā)揮大廈設(shè)備設(shè)施功能實(shí)現(xiàn)最大功能。為執(zhí)行上述養(yǎng)護(hù)方案,本司將把大廈的所有設(shè)備開列在設(shè)備維護(hù)預(yù)定表上，而日常工作頻率將根據(jù)原廠的養(yǎng)護(hù)手冊(cè)確定。日后負(fù)責(zé)大廈的工程主管將親自擬定機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)及操作手冊(cè)，要詳細(xì)至每項(xiàng)設(shè)備的保養(yǎng)工作程序表，使工程部能進(jìn)行系統(tǒng)化的養(yǎng)護(hù)工作。設(shè)備設(shè)施日常管理工作1.房屋、建筑設(shè)施1.1工作程序設(shè)備主管負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集，負(fù)責(zé)零星材料的采購(gòu)方案的編制，委托維修的聯(lián)系工作；每年12月按房屋完好情況制訂下一年度?房屋、設(shè)備、設(shè)施〔年度〕維修方案表?；組織實(shí)施房屋、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，對(duì)房屋養(yǎng)護(hù)、修繕提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督；對(duì)每次周期巡查養(yǎng)護(hù)記錄、維修記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；每季度組織維修工檢查房屋、設(shè)施的使用狀況，記錄?房屋、設(shè)施檢查表?，根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照?房屋完好程度評(píng)定方法?，填寫?房屋完好程度鑒定表?、?房屋完好情況分類記錄表?，經(jīng)經(jīng)理審核后上報(bào)公司主管部門；每年根據(jù)四個(gè)季度檢查情況，填寫?房屋完好情況匯總表?，上報(bào)公司主管部門。1.2質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)主體結(jié)構(gòu)屋架、柱、梁、檀條及各承重磚墻平直完好，無(wú)傾斜、無(wú)裂縫出現(xiàn)；鋼砼框架構(gòu)件完好牢固，保護(hù)層無(wú)剝落，主筋無(wú)外露現(xiàn)象，確保構(gòu)件的承載能力；根底無(wú)老化、無(wú)腐蝕、無(wú)酥碎、無(wú)折斷現(xiàn)象，確保根底結(jié)構(gòu)穩(wěn)定牢固。屋面平整完好，屋面防水層根本完好，隔熱保溫板完好無(wú)缺，無(wú)裂縫，排水暢通，壓頂出線無(wú)起殼、裂縫，粉刷完好。外粉刷外粉刷無(wú)起殼〔包括各類線腳粉刷，雨蓬、陽(yáng)臺(tái)等粉刷〕，無(wú)裂縫、無(wú)剝落、接縫平整、色調(diào)協(xié)調(diào)。內(nèi)粉刷各種內(nèi)粉刷及踢腳線無(wú)剝落現(xiàn)象，粉刷完好。水、電各種照明電器線路完好，無(wú)老化，開關(guān)、插座、燈泡正常工作。上、下水管完好，用水正常，水箱流水暢通，排水系統(tǒng)暢通。落水各種水落、水管無(wú)損壞，托鉤鐵腳完好，排水暢通。2.供配電設(shè)備2.1工作程序設(shè)備主管負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管；負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件、材料的采購(gòu)方案的編制，外委托修理的聯(lián)系工作；每年12月制訂下一年度?房屋、設(shè)備、設(shè)施〔年度〕周期檢查、保養(yǎng)方案表?，并按運(yùn)行情況制訂?房屋、設(shè)備、設(shè)施〔年度〕維修方案表?；組織實(shí)施供配電設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；每周巡視配電房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫?供配電系統(tǒng)檢查表?。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)?設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)?填寫?設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表?交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門；對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；每季匯總設(shè)備故障情況，填寫?設(shè)備故障記錄〔季度〕匯總表?，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門；按?應(yīng)急預(yù)案?規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。2.2質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)低壓開關(guān)柜耐壓試驗(yàn)應(yīng)符合標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定；開關(guān)柜內(nèi)各元件應(yīng)齊全、完整、固定、牢靠，盤面油漆應(yīng)完好；電器或端子排接線應(yīng)牢固，綁扎排列整齊，標(biāo)志清晰齊全；接地線連接應(yīng)緊密牢固，導(dǎo)電漆均勻無(wú)遺漏；操作局部應(yīng)靈活，接點(diǎn)和機(jī)械聯(lián)鎖的動(dòng)作應(yīng)正確；閘刀開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好；接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好；雙電源箱能自動(dòng)切換；控制箱手動(dòng)和自動(dòng)操作均能運(yùn)行。照明設(shè)備燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔整齊；開關(guān)是否切斷相線，單相三極插座接地線是否可靠，照明燈頭有無(wú)觸電危險(xiǎn)；照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應(yīng)外露，燈具高度是否符合規(guī)定；防爆潮濕場(chǎng)所是否應(yīng)用防爆防潮燈具；防雷接地裝置接地電阻值應(yīng)符合要求；接地線應(yīng)平直、牢固，不應(yīng)有上下起伏和彎曲現(xiàn)象；接地體焊接應(yīng)牢固，防腐處理應(yīng)均勻。機(jī)房環(huán)境消防設(shè)施完備，有效；內(nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門窗、設(shè)備均無(wú)積塵、積水、油漬；電工絕緣工具、絕緣鞋、接地線齊全、有效。3.供氣設(shè)備與煤氣公司保持聯(lián)系，每周巡檢，請(qǐng)煤氣公司定期專業(yè)保養(yǎng)，隨時(shí)進(jìn)行報(bào)修。4.給排水設(shè)備4.1工作程序設(shè)備主管負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購(gòu)方案的編制，委托修理的聯(lián)系工作；每年12月制訂下一年度?房屋、設(shè)備、設(shè)施〔年度〕周期檢查、保養(yǎng)方案表?，并按運(yùn)行情況制訂?房屋、設(shè)備、設(shè)施〔年度〕維修方案表?；組織實(shí)施給排水設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；每周巡視水泵房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫?給排水系統(tǒng)檢查表?。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)?設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)?填寫?設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表?交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門；對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；每季匯總設(shè)備故障情況，填寫?設(shè)備故障記錄〔季度〕匯總表?，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門；每年二次組織實(shí)施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測(cè)工作，記錄?水箱清洗消毒記錄表?；按?應(yīng)急預(yù)案?規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。4.2質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)供水泵各水泵運(yùn)行主要參數(shù)〔流量、揚(yáng)程等〕符合出廠要求；管道上的各閥門、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效，無(wú)泄漏，閥門啟閉靈活；各水泵運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)震動(dòng)，無(wú)異常聲，潤(rùn)滑良好，無(wú)咬泵現(xiàn)象；電氣控制箱中各器件齊全，啟動(dòng)、運(yùn)行正?？煽?；水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩等平安可靠，無(wú)缺損。水箱及附件各浮球閥自動(dòng)啟閉靈活、可靠；各進(jìn)出閥門啟閉活絡(luò)有效，無(wú)滲漏；溢水管暢通，箱底排污閥良好；減壓閥暢通完好，減壓閥前、后閥門壓力表、旁通閥齊全有效；各管道設(shè)備等無(wú)銹蝕，無(wú)滲漏。排水系統(tǒng)各排水〔廢水〕管道暢通，無(wú)滲漏、堵塞；各排水〔污水〕管道暢通，無(wú)滲漏、堵塞；各檢查口標(biāo)記清楚，操作方便；各排水橫管無(wú)倒返水，排水暢通。污水處理系統(tǒng)各專用鼓風(fēng)機(jī)運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)異常聲；初濾機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、無(wú)卡機(jī)、銹蝕現(xiàn)象；壓濾機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、完好；各輸送、提升日流水泵運(yùn)行平穩(wěn)，主要技術(shù)參數(shù)符合出廠要求；各專用污泥泵運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)堵塞；各調(diào)節(jié)池、氧化池等完好，無(wú)堵塞滲漏現(xiàn)象；氣浮除渣設(shè)備完好；各電機(jī)絕緣性能符合規(guī)定；電氣控制箱中各元器件齊全，運(yùn)行正?？煽?；消毒裝置完好、有效；電氣接地保護(hù)可靠、平安；經(jīng)系統(tǒng)處理后，排放符合環(huán)保要求。5.消防系統(tǒng)5.1工作程序日常巡視設(shè)備維修工每日一次按照?房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序?巡視泵房設(shè)備，記錄?水泵房巡視記錄表?。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄?設(shè)備故障記錄表?，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障；安保人員負(fù)責(zé)消防設(shè)施的日常巡視，每月對(duì)各層面消防設(shè)施巡視一遍，將巡視結(jié)果記錄于消防栓、滅火機(jī)箱內(nèi)的記錄表內(nèi)。定期檢查由設(shè)備維修工負(fù)責(zé)每月一次消火栓泵電源啟動(dòng)測(cè)試，記錄?設(shè)備定期啟動(dòng)記錄表?；由工程主管組織，并由安保主管、安保人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進(jìn)行消火栓進(jìn)行系統(tǒng)測(cè)試；電源、控制聯(lián)動(dòng)功能以及報(bào)警平安系統(tǒng)的測(cè)試。記錄?消火栓測(cè)試記錄表?。維修保養(yǎng)設(shè)備維修工負(fù)責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作；設(shè)備機(jī)房每周清掃一次，機(jī)組每月清潔一次。消防泵“運(yùn)行〞與“備用〞每月定期啟動(dòng)后交替更換一次；按?房屋、設(shè)備、設(shè)施〔年度〕周期檢查、保養(yǎng)方案表?和?消防設(shè)備〔設(shè)施〕維修保養(yǎng)規(guī)程?的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于?設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表?內(nèi)；消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于?房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表?內(nèi)。設(shè)備主管負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購(gòu)方案的編制，委托修理的聯(lián)系工作；每年12月制訂下一年度?房屋、設(shè)備、設(shè)施〔年度〕周期檢查、保養(yǎng)方案表?，并按運(yùn)行情況制訂?房屋、設(shè)備、設(shè)施〔年度〕維修方案表?；組織實(shí)施消防設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；每周巡視消防設(shè)備,檢查巡視記錄；每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫?消防及報(bào)警系統(tǒng)檢查表?。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)?設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)?填寫?設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表?交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門；對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；每季匯總設(shè)備故障情況，填寫?設(shè)備故障記錄〔季度〕匯總表?，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門。5.2質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)消火栓泵消火泵（流量、揚(yáng)程等主要參數(shù)）符合出廠要求；管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無(wú)泄漏、閥門啟閉靈活；消火泵運(yùn)行平穩(wěn)、無(wú)振動(dòng)，潤(rùn)滑良好、無(wú)咬泵現(xiàn)象；電氣控制和各元件齊全，正?？煽浚阅芡旰?；水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩平安可靠，無(wú)缺損；管道設(shè)備等無(wú)銹蝕、無(wú)滲漏。增壓泵增壓泵運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)符合出廠標(biāo)準(zhǔn)。消火栓及配套設(shè)施各層消火栓箱及附件齊全完好；啟動(dòng)報(bào)警按鈕完好、性能可靠；各層消火栓出水壓力符合要求；消防接合器齊全、有效，無(wú)泄漏；戶外立式消火栓齊全有效，開啟靈活；消防進(jìn)水環(huán)網(wǎng)暢通，閥門便于操作，并有明顯標(biāo)記。消防報(bào)警消火栓泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)與報(bào)警聯(lián)動(dòng)；報(bào)警裝置應(yīng)可靠、正常，杜絕誤報(bào)。6.弱電設(shè)備6.1工作程序維修人員按?房屋、設(shè)備、設(shè)施〔年度〕周期檢查、保養(yǎng)方案表?和?弱電設(shè)備〔設(shè)施〕維修保養(yǎng)規(guī)程?的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于?設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表?內(nèi)；弱電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄?房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表?；弱電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄?設(shè)備故障記錄表?，及時(shí)排除異常和故障。電工每日按照?房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序?巡視信號(hào)接收機(jī)房設(shè)備，記錄?信號(hào)收視設(shè)備巡視記錄表?；發(fā)現(xiàn)弱電設(shè)備異常和故障及時(shí)通知分承包方維保人員并報(bào)告設(shè)備主管，催促維修保養(yǎng)。保安人員負(fù)責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運(yùn)行操作，每班清潔監(jiān)控室及設(shè)備外表，每次交接班時(shí)巡視周界報(bào)警系統(tǒng)探頭和設(shè)備，每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對(duì)講系統(tǒng)的設(shè)備，并記錄?監(jiān)控、對(duì)講設(shè)備巡視記錄表?；發(fā)現(xiàn)異常情況，及時(shí)報(bào)告保安主管、設(shè)備主管。設(shè)備主管負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作；每年12月制訂下一年度?房屋、設(shè)備、設(shè)施〔年度〕周期檢查、保養(yǎng)方案表?，并按運(yùn)行情況制訂?房屋、設(shè)備、設(shè)施〔年度〕維修方案表?；組織實(shí)施弱電設(shè)備的運(yùn)行管理并按?設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方效勞質(zhì)量監(jiān)管方法?對(duì)分承包方進(jìn)行監(jiān)管。對(duì)弱電設(shè)備維修保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查、驗(yàn)證；每周巡視弱電房設(shè)備,檢查巡視記錄；每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫?保安防盜系統(tǒng)檢查表?和?攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表?。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)?設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)?填寫?設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表?交經(jīng)理審核后報(bào)公司公司主管部門；對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；每季匯總設(shè)備故障情況，填寫?設(shè)備故障記錄〔季度〕匯總表?，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門；按?應(yīng)急預(yù)案?規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件；協(xié)助管理處主任做好分承包方的評(píng)審、評(píng)價(jià)和初選工作。6.2質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)攝像監(jiān)控系統(tǒng)控制臺(tái)-各控制器件運(yùn)行正常，能實(shí)行切換定機(jī)、掃描式監(jiān)視等；-操作鍵盤靈活、可靠；-電源鎖開關(guān)完好。顯示屏-各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好，顯像清晰，符合設(shè)計(jì)要求；-各顯示器接線清楚，無(wú)隨意拉接線；-監(jiān)視器安裝牢固、可靠。電源設(shè)備-交流穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)定；-各輸出電路熔絲配置合理，沒有不規(guī)那么行為；-高、低壓電源嚴(yán)格別離，交、直流電源分隔明顯，無(wú)隨意拉線；-二路電源切換正常、可靠；-設(shè)備接地保護(hù)、防護(hù)等平安、可靠。攝像機(jī)-各攝像機(jī)工作正常，配置數(shù)量齊全；-帶云臺(tái)、帶變焦的攝像機(jī)應(yīng)調(diào)節(jié)自如，符合性能要求；-各攝像機(jī)防護(hù)罩應(yīng)齊全（特別是室外型）；-各攝像機(jī)鏡頭的光圈調(diào)定正確，確保顯像清晰，符合設(shè)計(jì)要求。錄像機(jī)-所配錄像機(jī)齊全，性能良好，符合性能要求；-各攝像監(jiān)視點(diǎn)的信號(hào)，均能切換到錄像機(jī)上進(jìn)行錄制（包括切換到備用錄像機(jī)）。保安防盜系統(tǒng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)對(duì)講裝置-戶內(nèi)對(duì)講裝置能與大門通話。信號(hào)良好；-門衛(wèi)能與戶內(nèi)通話。聯(lián)系情況良好；-電梯內(nèi)對(duì)講裝置能與門衛(wèi)通話。電子防盜門-閉門器開閉靈活，快慢二檔行程明確，自動(dòng)關(guān)門時(shí)能確保門鎖上；-電子密碼鎖好，且密碼能修改；-鍵盤無(wú)損壞，不滲漏；-電源正常。巡更系統(tǒng)主機(jī)、序號(hào)機(jī)功能完好；電源、充電體充放電正常；配套附件完好。周界報(bào)警系統(tǒng)光電識(shí)別器性能良好；信號(hào)傳輸線路良好；聲光聯(lián)動(dòng)控制良好。7.中央空調(diào)系統(tǒng)管理方案7.1暖通及空調(diào)系統(tǒng)由風(fēng)系統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)、采暖水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)等組成。7.2空調(diào)系統(tǒng)操作平安管理世紀(jì)巴士大廈中央空調(diào)系統(tǒng)由制冷機(jī)組、空調(diào)機(jī)組、冷卻塔新風(fēng)機(jī)組、排風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管組成，中央空調(diào)系統(tǒng)是物業(yè)工程管理的重要內(nèi)容，必須引起高度的重視，對(duì)空調(diào)系統(tǒng)的管理應(yīng)作好以下根本管理：建立健全各項(xiàng)必要而簡(jiǎn)略的規(guī)章制度并認(rèn)真組織落實(shí)，必須有經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的合格工程技術(shù)人員從事空調(diào)設(shè)備操作。制冷設(shè)備，其設(shè)備、管路、閥門、儀表等，都在一定的壓力下工作。特別是常用的制冷劑是有毒的，當(dāng)空氣中按體積計(jì)超過0.5~0.6%時(shí)，就會(huì)使人中毒。在這種濃度下，人如果停留半小時(shí)，就可能發(fā)生危險(xiǎn)。同時(shí)與空氣混合，含量到達(dá)15.5~27%〔體積計(jì)〕時(shí)，遇明火還會(huì)發(fā)生爆炸。而氟利昂之類的制冷劑遇明火時(shí)，又會(huì)分解有毒氣體〔光氣〕。因此，在各類型制冷裝置中，均設(shè)有平安防護(hù)裝置。7.3制冷設(shè)備檢修管理建立設(shè)備方案預(yù)修程序，委托合格分承包方或自行組織力量對(duì)空調(diào)系統(tǒng)所涉及設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)搶修。制冷系統(tǒng)設(shè)備的保養(yǎng)、對(duì)伐片、冷凍油、過濾器、密封性電器線路等進(jìn)行檢測(cè)或更換，對(duì)所有壓力控制器設(shè)定值，電機(jī)絕緣值進(jìn)行檢測(cè)；冷凍、冷卻小泵的保養(yǎng)，對(duì)小泵軸封、軸承、葉輪、外殼等進(jìn)行檢測(cè)或保養(yǎng)；末端設(shè)備、分機(jī)盤管、空調(diào)箱進(jìn)行電機(jī)測(cè)試，皮帶、濾網(wǎng)、積水盤風(fēng)量調(diào)節(jié)閥等進(jìn)行保養(yǎng)；7.4空調(diào)機(jī)組記錄數(shù)據(jù)管理建立運(yùn)行日志，清楚的記錄與反映空調(diào)運(yùn)行各狀態(tài)的各時(shí)間段數(shù)據(jù)，其主要記錄數(shù)據(jù)為：室外溫度壓縮機(jī)排氣壓力壓縮機(jī)吸氣壓力冷凝器進(jìn)出水水溫潤(rùn)滑油油位 設(shè)備運(yùn)行電流設(shè)備運(yùn)行電壓壓縮機(jī)上載級(jí)數(shù)水泵運(yùn)行電流水泵進(jìn)出水壓力供回水分配器進(jìn)出壓力其它數(shù)據(jù)7.5中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行數(shù)據(jù)控制檢查水泵是否異常聲音震動(dòng)及過熱。記錄各表讀數(shù)，包括電流、出入水壓力。檢查水泵外殼保溫，如有損壞，應(yīng)立即修補(bǔ)。檢查馬達(dá)運(yùn)行時(shí)電力負(fù)荷及對(duì)上月數(shù)字作一比擬。檢查部件松緊，如漏水嚴(yán)重，重新修緊或更換部件，將后備泵轉(zhuǎn)為“運(yùn)行〞泵。檢查水泵軸承潤(rùn)滑油是否足夠，如缺乏夠，加油。檢查水泵壓力是否正常。清洗Y型濾網(wǎng)拆下軸承，清洗后檢查軸承，如發(fā)現(xiàn)不妥，立即更換。檢查泵軸、密封件、泵葉，如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴(yán)重，立即更換。檢查泵軸上下移動(dòng)隙位和軸端隙位是否正常。檢查和校準(zhǔn)所有的儀表。檢查各閘閥、止回閥。去除銹漬，刷上防銹油及面油。7.6空調(diào)箱保養(yǎng)要求檢查空調(diào)箱運(yùn)行時(shí)是否有異常聲音、震動(dòng)及過熱情況。檢查冷凍水/熱水電閥是否操作正常。清洗隔塵濾網(wǎng)。測(cè)試各軸承潤(rùn)滑油是否足夠，如缺乏夠，加油。檢查水泵軸承潤(rùn)滑油是否足夠，如缺乏夠，加油。檢查各皮帶是否同一平面。清理冷凝水盤垃圾及冷凝水管臟物。檢查機(jī)身與風(fēng)管之軟接頭及消聲箱。清洗冷凍及采暖盤管。檢查及重新校對(duì)各控制電路，及包括中控室之訊號(hào)調(diào)對(duì)及遙控功能/警報(bào)功能。檢查風(fēng)機(jī)機(jī)身保溫，如有損壞，應(yīng)加以修補(bǔ)，刷防銹油及面油。為機(jī)身、風(fēng)扇及支架除銹及刷防銹漆及面油。檢查風(fēng)扇是否平衡。測(cè)試馬達(dá)絕緣是否正常。為各節(jié)風(fēng)門刷防銹油及加連動(dòng)部門潤(rùn)滑油。測(cè)試各手動(dòng)及電動(dòng)閥可否全開及全閉，為各絲桿加油。檢查/修補(bǔ)冷凝水盤防水膜。消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)測(cè)試。7.7冷水循環(huán)水泵保養(yǎng)管理檢查水泵是否異常聲音震動(dòng)及過熱。記錄各表讀數(shù)，包括電流、出入水壓力。檢查水泵外殼保溫，如有損壞，應(yīng)立即修補(bǔ)。檢查馬達(dá)運(yùn)行時(shí)電力負(fù)荷及對(duì)上月數(shù)字作一比擬。檢查部件松緊，如漏水嚴(yán)重，重新修緊或更換部件，將后備泵轉(zhuǎn)為“運(yùn)行〞泵。檢查水泵軸承潤(rùn)滑油是否足夠，如缺乏夠，加油。檢查水泵壓力是否正常。清洗Y型濾網(wǎng)拆下軸承，清洗后檢查軸承，如發(fā)現(xiàn)不妥，立即更換。檢查泵軸、密封件、泵葉，如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴(yán)重，立即更換。檢查泵軸上下移動(dòng)隙位和軸端隙位是否正常。檢查和校準(zhǔn)所有的儀表。檢查各閘閥、止回閥。去除銹漬，刷上防銹油及面油。7.8空調(diào)箱保養(yǎng)要求檢查空調(diào)箱運(yùn)行時(shí)是否有異常聲音、震動(dòng)及過熱情況。檢查冷凍水/熱水電閥是否操作正常。清洗隔塵濾網(wǎng)。測(cè)試各軸承潤(rùn)滑油是否足夠，如缺乏夠，加油。檢查水泵軸承潤(rùn)滑油是否足夠，如缺乏夠，加油。檢查各皮帶是否同一平面。清理冷凝水盤垃圾及冷凝水管臟物。檢查機(jī)身與風(fēng)管之軟接頭及消聲箱。清洗冷凍及采暖盤管。檢查及重新校對(duì)各控制電路，及包括中控室之訊號(hào)調(diào)對(duì)及遙控功能/警報(bào)功能。檢查風(fēng)機(jī)機(jī)身保溫，如有損壞，應(yīng)加以修補(bǔ)，刷防銹油及面油。為機(jī)身、風(fēng)扇及支架除銹及刷防銹洱及面油。檢查風(fēng)扇是否平衡。測(cè)試馬達(dá)絕緣是否正常。為各節(jié)風(fēng)門刷防銹油及加連動(dòng)部門潤(rùn)滑油。測(cè)試各手動(dòng)及電動(dòng)閥可否全開及全閉，為各絲桿加油。檢查/修補(bǔ)冷凝水盤防水膜。消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)測(cè)試。7.9風(fēng)機(jī)盤管保養(yǎng)管理 清洗塵網(wǎng)，損壞的更換。檢查溫控開關(guān)是否工作正常。檢查風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)中有沒有染音或噪音過大。檢查馬達(dá)外殼溫度是否正常。檢查冷凝水盤，如有積水應(yīng)及時(shí)疏通。去除冷凝水雜物。修補(bǔ)損壞的保溫。清洗翅片，清洗風(fēng)葉和蝸殼。7.10管道及閥門的保養(yǎng)要求巡視各水管及水閥是否有漏水的現(xiàn)象，如有問題，應(yīng)立即糾正。檢查及維修各空調(diào)風(fēng)管防火閥。檢查部件松緊，如漏水嚴(yán)重，重新修緊或更換部件，將后備泵轉(zhuǎn)為“運(yùn)行〞泵。檢查水泵軸承潤(rùn)滑油是否足夠，如缺乏夠，加油。檢查水泵壓力是否正常。清洗Y型濾網(wǎng)。拆下軸承，清洗后檢查軸承，如發(fā)現(xiàn)不妥，立即更換。檢查泵軸、密封件、泵葉，如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴(yán)重，立即更換。檢查泵軸上下移動(dòng)隙位和軸端隙位是否正常。檢查和校準(zhǔn)所有的儀表。8.電梯及自動(dòng)扶梯系統(tǒng)管理方案8.1電梯維修和保養(yǎng)每日巡視檢查每日電梯投入正式運(yùn)行前，對(duì)電梯作準(zhǔn)備性的試運(yùn)行。對(duì)電梯機(jī)械部件和電氣裝置作巡視性檢查和記錄。觀察電梯運(yùn)行動(dòng)作的正確性，運(yùn)行速度的穩(wěn)定性。消除故障隱患，保持電梯的正常運(yùn)行。每周檢查保養(yǎng)每周對(duì)電梯的機(jī)構(gòu)和部件做一次保養(yǎng)、檢查，并經(jīng)行全面的清潔、潤(rùn)滑〔制動(dòng)器銷軸、導(dǎo)向輪、轎頂輪、對(duì)重輪軸承、轎廂門和廳門滑輪、交柵門各銷軸、自動(dòng)門機(jī)構(gòu)傳動(dòng)裝置、自動(dòng)門機(jī)構(gòu)杠系統(tǒng)銷槽、平安觸板銷軸、門鎖開關(guān)銷軸〕每月檢查保養(yǎng)每月對(duì)電梯機(jī)構(gòu)和部件做一次檢查保養(yǎng)。認(rèn)真檢查緊固部位的牢固性和磨損部位的完整性。并進(jìn)行必要的保養(yǎng)，潤(rùn)滑，調(diào)整，調(diào)整工作必須按技術(shù)要求進(jìn)行。使每臺(tái)電梯的整體結(jié)構(gòu)處于良好的狀態(tài)下進(jìn)行工作〔蝸輪、蝸桿軸的滾動(dòng)軸承、電動(dòng)機(jī)滾動(dòng)軸承、限速器銷軸和漲繩輪、極限開關(guān)漲繩輪、選層器運(yùn)動(dòng)部位、門導(dǎo)軌、平安鉗傳動(dòng)桿、平安鉗、補(bǔ)償裝置漲繩輪〕。每季度檢查保養(yǎng)每季度對(duì)電梯的季度保養(yǎng)機(jī)構(gòu)和部件做一次檢查保養(yǎng)。認(rèn)真檢查機(jī)構(gòu)和部件的使用情況，并進(jìn)行必要的保養(yǎng)，潤(rùn)滑，調(diào)整，調(diào)整工作按技術(shù)要求進(jìn)行〔曳引鋼絲繩、自動(dòng)門機(jī)構(gòu)鋼絲繩、平安鉗限速器鋼絲繩、行程開關(guān)、導(dǎo)軌、滑動(dòng)導(dǎo)靴〕。每年度檢查保養(yǎng)電梯每年進(jìn)行一次完整的平安檢測(cè)和技術(shù)檢驗(yàn)。內(nèi)容為所有的機(jī)械、電氣平安裝置的有效和可靠程度，主要零部件的磨損程度，并檢修或更換已超過磨損量的零件，修復(fù)不可靠的機(jī)電平安部件。對(duì)整機(jī)進(jìn)行一次清洗保養(yǎng)，加油潤(rùn)滑〔自動(dòng)門機(jī)構(gòu)鏈條、彈簧緩沖器、油壓緩沖器、極限鋼絲繩、補(bǔ)償繩、曳引機(jī)減速器〕。專項(xiàng)試驗(yàn)a.供電系統(tǒng)斷相、錯(cuò)相保護(hù)功能的試驗(yàn)。b.限速器與平安鉗的聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)c.緩沖器的試驗(yàn)d.極