房地產基本知識條經典問答

房地產基本知識50條經典問答房地產基本知識（含客戶購房見識）1、

什么是房地產一級市場？答：房地產一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或將農村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以是經過開發(fā)達到“七通一平”的熟地。房地產一級市場是由國家壟斷的市場。2、

什么是房地產二級市場？答：房地產二級市場，是土地使用者經過開發(fā)建設，將新建成的房地產進行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進入流通領域進行交易而形成的市場。房地產二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將達到規(guī)定可以轉讓的土地，進入流通領域進行交易的市場。3、

什么是房地產三級市場？答：房地產三級市場，是購買房地產的單位和個人，再次將房地產轉賣或轉租的市場。也就是房地產再次進入流通領域進行交易而形成的市場。房地產三級市場也包括房屋的交換、抵押、典當?shù)攘魍ㄐ问健?、

什么是商品房？答：房地產開發(fā)經營企業(yè)，經批準用于市場出售而建造的房屋稱為商品房。商品房按銷售對象可分內銷商品房和外銷商品房。內銷商品房是指房地產開發(fā)企業(yè)通過實行土地使用權出讓形式，經過政府計劃主管部門審批，建成后用于在境內范圍（目前不包括香港特別行政區(qū)、澳門和臺灣）出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。外銷商品房是指房開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實行土地批租形式，報政府計劃主管部門列入正式項目計劃，建成后用于向境內、外出售的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。5、

什么是單位產權房？答：單位產權房（或系統(tǒng)產權房），是產權屬單位所有的房屋。這種房屋一般沒有申報商品房計劃，是單位自建或者參加聯(lián)建，又是自己使用的住宅和其他建筑物。6、

什么是使用權房？答：房屋只有使用權，沒有產權，俗稱使用權房。嚴格來說，所謂購買使用權只是房屋所有人和使用人之間的一種租賃關系。7、

什么是安居房？答：根據(jù)《上海市安居工程實施方案》規(guī)定，安居房是指：“直接以成本價向中低收入家庭出售而建設的住房“。現(xiàn)階段安居房按成本價向中低收入家庭無房、危房戶和住房困難戶出售。安居房成本價由征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費、住宅小區(qū)基礎設施建設費（包括50%小區(qū)級非經營性公建配套費）、管理費、貸款利息和稅金構成。根據(jù)上海市房屋土地管理局和上海市住宅發(fā)展局1996年規(guī)定：購房人可按安居房的成本價購買，也可按職工當年配售自住公房的價格購買。但差價應由所在單位承擔，或由家庭成員各自單位協(xié)商承擔。中低收入家庭的標準和住房困難的標準，由市房改辦規(guī)定。

安居房購買后可按有關職工所購公有住房上市出售的規(guī)定上市。8、

什么叫平價房？答：平價房是根據(jù)國家安居工程實施方案的有關規(guī)定，以城鎮(zhèn)中、低收入家庭住房困難戶為解決對象，通過配售形式供應、具有社會保障性質的經濟適用住房。其建房土地由政府劃撥，配售對象及配售價格由政府管理部門審核認定。臟9染、裕追抽寄購買內銷商品輛房的對象有哪玉些規(guī)定？指答：上海內銷崇商品房購買對斧象已逐步擴大晃，目前可購買動上海內銷商品蛛房的對象為：虎境內外企業(yè)、困事業(yè)單位、機魯關、團體、其低他組織及具備閥合法身份證明塞的中國公民、看在境外留學或斤工作未取得長盒期居留權船的中國公民、嶄在境內注冊喜的汗“互三證資四“潑企業(yè)（限于購牧買新建內銷商缸品住宅，供本郊單位員工居住仙）。捐1拘0敢、購買外銷商碼品房的對象有吩哪些規(guī)定？永答：外銷商品挖房可以出售給厲除法律另有規(guī)侵定外的中華人賽民共和國境內鼓外的公司、企告業(yè)、其他組織夾和個人。途1完1肯、購買上海新跡建內銷商品住斜宅，申報藍印吸戶口有什么規(guī)攪定？編答：申報藍印壇戶口有以下規(guī)馬定：安(1)

臨桃死購買住宅類型拼：在上海注冊線并具有房地產黃開發(fā)資質的房爪地產開發(fā)經營旁企業(yè)在上海行輛政區(qū)域范圍內蹈投資建造并自愈主經營，依法況取得《內銷商宋品房預售許可況證》或《房地沃產權證》后，飛首次預售或出堅售的新建內銷景商品住宅。等(2)

阻陜妻購買標準：購揮買上海浦西地賓區(qū)和浦東陸家尊嘴中央商務區(qū)傳的新建內銷商晚品住宅每套建找筑面積丙在災8欄0獵平方米以上（皆含淡8叨0秩平方米）、價宰值絞在邀4摸0怒萬元以上（田含靠4復0升萬元）的可申孟報叼1儀個藍印戶口；吩購買除陸家嘴哨中央商務區(qū)以北外的浦東地區(qū)買新建內銷商品昨住宅，建筑面犁積傲在帶12券0費平方米蛇以上（釋含皂12悉0聽平方米）且房臣屋總價值許在器4蹈0斬萬元以上（粱含仁4吧0悟萬元）的，可積申分報征2斃個藍印戶口；膊購買除陸家嘴膚中央商務區(qū)以見外的浦東地區(qū)潔新建內銷商品棉住宅，建筑面混積深在足16世0凱平方米以上（殖含躲16翁0種平方米）癢且房屋總價值檔在嶺4嘗0盡萬元以上（丈含扮4筍0數(shù)萬元）的，可效申預報走3滅個藍印戶口。愛(3)

躬掘獨申報藍印戶口恩對象：購房者曲如是單位可為組其職工申報，茂購房者如為個打人可為其本人尺或配偶或其他昌直系親屬申報繳藍印戶口（如寬為其配偶或其攪他直系親屬申羽報藍印戶口，諸須提供與購房蹄人本人關系的腦公證書）。賊(4)

變佛潑申報藍印戶口沾者的條件：除禽購房者的未成僵年子女外，其品余對象應具夫備嚼1慢8危周歲以上；具筋有完全民事行粱為能力；具有冷高中以上文化破程度；有正當營的居住理由；英符合計劃生育晚政策；未曾勞蓬教或追究刑事因責任。捎1贈2訪、什么是房屋局建筑面積、住胳宅使用面積和肥居住面積？這答：房屋建筑靈面積是房屋各士層面積的總和僻。每層建筑面對積按建筑物勒犯腳以上外墻面頌積水平截面計括算。建筑面積捷包括使用面積供、輔助面積和窩結構面積三部酷分。抱住宅使用面積點是指住宅分戶魂門內全部可供斤使用的凈面積允的總和，包括誠臥室、起居室程、廳、廚房、強衛(wèi)生間、壁櫥睡、陽臺和室內蠅走道、室內樓厲梯等等。淺勞續(xù)開住宅居住面積蘆是指住宅分戶屆門內的臥室和冬起居室等的凈異面積的總和。勸1帖3豐、建筑面積計偷算有什么規(guī)則軌？倆答：建筑面積選有以下計算規(guī)挺則：循(1)

蠢敗舞計算建筑面積季的范圍：壯1)

亭甚偏單層建筑物不裹論其層高均按有一層計算，其籌建筑面積按建街筑物外墻勒角竊以上的外圍水康平面積計算。嘗單層建筑物內農如帶有部分樓協(xié)層者，亦應計訓算建筑面積。押2)

炒稍驕多層建筑物的勾建筑面積按已駱建筑面積的總件和計算，其底慮層按建筑物外痕墻勒角以上外國圍水平面積計卡算，二層及二凈層以上按外墻鄉(xiāng)外圍水平面積桂計算。祖3)

蔽尿殖層高超過上2.音2沸米抓的地下室、半溝地下室、地下隱車庫、倉庫、桿商店、地下指潮揮部等及相應失出入口的建筑律面積按其上口覽外墻（不包括鈔采光井、防潮刑層及其保護墻菌）外圍的水平嗽面積計算。舞4)

誓邁趕用深基礎做架聰空層加以利用志，層高超過役2.乞2緩米融的，按架空層趴外圍的水平面璃積的一半計算希建筑面積。夾5)

殖唐暫坡地建筑利用筆吊腳做架空層失加以利用且層么高超過辯2.楊2筐米擋，按圍護結構僻外圍水平面積俘計算建筑面積至。紅6)

蟻腸偶穿過建筑物的掙通道和建筑物泥內的門廳、大夸廳不論其高度近如何，均按一益層計算建筑面宿積。門廳、大握廳內回廊部分舌按其水平投影卡面積計算建筑抵面積。綁7)

截占嶺電梯井、提物絮井、垃圾道、們管道井等均按盲建筑物自然層畢計算建筑面積序。英8)

控評齊舞臺燈光控制測室按圍護結構旗外圍水平面積巧乘以實際層數(shù)衡計算建筑面積耗。屠9)

室盒度建筑物內的技代術層（管道層與、附層、夾層家）是指房屋的近局部層次，層股高超過遇2.晴2吊米騾的，按其墻外齡圍水平面積計以算建筑面積。景10)

礎跡治與建筑物連接勸的有柱雨篷按孟柱外圍水平面晴積計算建筑面聾積；獨立柱雨攻篷按其頂蓋水聰平投影面積的減一半計算建筑聯(lián)面積。睜11)

恩轟存有柱的車棚、伶貨棚、站臺等鉛按柱外圍水平撫面積計算建筑脹面積；單排柱頸、獨立柱的車圣棚、貨棚、站蝶臺等按其頂蓋毫水平投影面積鏟的一半計算建探筑面積。喘12)

優(yōu)縱珍突出屋面的有窩圍護結構的樓片梯間、水箱間番、電梯機房等丙按圍護結構外瞇圍水平面積計框算建筑面積。胳13)

灑智席突出墻外的門惱斗按圍護結構繁外圍水平面積歸計算建筑面積杠。吃14)

茂松隱封閉陽臺、挑贈廊，按其水平月投影面積計算貌建筑面積。凹娃陽臺、挑陽臺輛按其水平投影霸面積的一半計觀算建筑面積。的15)

詠慘界建筑物墻外有破頂蓋和柱的走臂廊、檐廊，按假柱的外邊線水技平面積計算建爆筑面積。無柱秘的走廊、檐廊暈按其投影面積黨的一增計算建彎筑面積。喚16)

吐很貓兩個建筑物間蜓有頂蓋的架空撿通廊，按通廊緞的投影面積計擱算建筑面積。午無頂蓋的架空領通廊按其投影豪面積的一半計姥算建筑面積。鐮17)

耍腦買室外樓梯作為閱主要通道和用仰于疏散的，按穴每層水平投影待面積計算建筑閑面積；樓內有絮樓梯的，室外元樓梯按其水平葬投影面積的一尤半計算建筑面土積。抵18)

躁霸垃跨越其他建筑疲物、構筑物的荒高架單層建筑網物，按其水平察投影面積計算街建筑面積，多蔑層者按多層計披算。利19)

男那混室內體育館按糊實際層數(shù)計算撒建筑面積。體問育館（場）看翻臺下空間加以凡利用的，其超柄過乎1.惑8轉米屠的部位計算建卸筑面積（多層蹈按多層計算）漫。球20)

膛營虎原始設計為假雄層（含頂層閣激）屋面全部翻宴高后，前后墻音沿口到樓板高辜度超過捆1.甩8猜米墻的，按實際計址算建筑面積。訴(2)

撇輛葵不計算建筑面友積的范圍：嚇1)

霸胡名突出墻面的構記件和藝術裝飾幕，如：柱、垛箏、勒角、臺階非、無柱雨篷等尸。受2)

級鎮(zhèn)孫檢修、消防等填用的室外爬梯薯。知3)

印潮壽層高在購2.蒼2妥米仙以內的技術層尼、夾層。漠4)

渡返血構筑物，如：年獨立煙囪、煙武道、油罐、水今塔、儲油（水琴）池、儲倉、清地下人防干、耀支線等。貨5)

葵絲顆建筑物內外的俱操作平臺、上丹料平臺，及利刻用建筑物的空障間安置箱罐的村平臺。貿6)

寨栽真沒有圍護結構卸的屋頂水箱，變舞臺及后臺懸殊掛幕布、布景機的天橋、挑臺蘿。牧7)

榆挪告單層建筑物內分分割的操作間仙、控制室、儀襖表間等單層房哄間。長8)

圈界醒層高小于允2.岸2根米鎖的地下室、半鐮地下室深基礎掠地下架空層、泊坡地建筑物吊潑腳架空層。套9)

降足勁崗亭、警亭、煙書報亭等。飯10)

斬炊勵里弄房屋后天法井內的天棚。快11)

晴海扯利用馬路、通婆道及隙地所搭耐棚架。飄12)

涉州銳閣樓。貪13)

甩嶄狹房屋的平臺、吼曬臺、花臺、興屋頂平臺等。茄(3)

杜竊簡其他：似在計算建筑物榆面積時，如遇滔上述以外的情蒜況，可參照上漢述規(guī)則精神辦亭理。撫1騙4藥、公用建筑面讀積分攤有什么君規(guī)則？灰答：公用建筑叉面積按以下規(guī)要則分攤：年(1)

蔥漏縮分攤原則：弓1)

肌檢姿房屋公用建筑戒面積分攤以幢茂為單位。公用渾建筑面積分攤跌僅限于本幢內凈的公用建筑面摸積。與幢房屋緒不相連的公用裝建筑（如變電廈房、水泵房、財門衛(wèi)房等）不丙得分攤到本幢晴房屋內。惕2)

毫圓乒房屋公用建筑超面積按各戶套侄內建筑面積乘材以房屋內相關猜面積的比例進剪行分攤。公用賭建筑面積分攤餡后，不劃分各劣戶攤得面積的蹦具體部位。公翁用建筑面積部雅位一經分攤，環(huán)任何人不得侵腥占或改變其原鳴始設計的使用嬸功能。耍3)

月桐欣商、住、辦綜大合樓，其房屋沉內各部位使用將功能，房型分其隔差異較大，足應根據(jù)其用途茅或房型分隔的綿不同，按相關物面積比例先行耐分攤全幢公用倉建筑面積（此匆次分攤的最小庫單位為層），貓然后再分攤各葉自公用建筑面件積。拌4)

返掌電商品房尤按精“及套趟”殖或唉“負單揭元承”行出售。商品房圾的銷售面積即習為購房者所購元買的套內或單戶元內建筑面積永（以下稱套內葉建筑面積）與似應分攤的公用幟建筑面積。壤套（單元）建芬筑面垮積卻=啞套內建筑面炭積剩+克分攤的公用建作筑面積稈(2)

畢必關計算方法：帥1)

利陪薪套內建筑面積葉由以下三部分桃組成：室A旅、件鷹縮君套（單元）內穩(wěn)的使用面積；古套內使用面積況的計算應符合起下列規(guī)定：駕a慢、教晴晝捉套內使用面積遲包括臥室、起瑞居室、廳、過障道、廚房、衛(wèi)午生間、假層、防廁所、儲藏室利、壁柜等分戶鬼門內面積的總軟和；籠b蠻、國膛敲呢躍層住宅中的誕戶內樓梯按自砌然層數(shù)的面積打總和計入使用格面積；伍c價、浸瘦遍煙不包含在結構醫(yī)面積內的煙囪規(guī)、通風道、管太道井均計入使刺用面積；理B英、嫩搏推烤套內墻體面積鵲新建住宅各套室（單元）內使能用空間周圍的警維護或承重墻寧體，有共用墻轟和非共用墻兩遠種。新建住宅考各套（單元）次之間的分隔墻用，套（單元）泡與公用建筑空彎間之間的分隔咐墻以及外墻（堅包括山墻）均燦為共用墻，共晚用墻墻體按水市平投影面積的懇一半計入套內克墻體面積。酒非共用墻墻體稱水平投影面積翅全部計入套內勺墻體面積。成內墻面裝修厚值度均計入套內湊墻體面積。聞C找、灘森棒閥陽臺建筑面積喉a調、主練寺告原設計的封閉評式陽臺，按其虛外圍水平投影堆面積計算建筑生面積；紡b山、浴六箏按挑陽臺（底陽筐臺）按其底板容水平投影面積嬌的一半計算建羨筑面積；恭c悠、吊付委習凹陽臺按其凈借面積（含女兒仗墻墻體面積）拆的一半計算建只筑面積；雁d雨、隨司怒蓋半挑凹陽臺，稀挑出部分按其粉底板水平投影前面積的一半計少算建筑面積，悄凹進部分按其鋸凈面積的一半食計算建筑面積痕。滾套內建筑面意積朽=夠套內使用面蛇積菜+鎖套內墻體面世積句+惠陽臺建筑面積愁2)

飲叼烈公用建筑面積搭由以下兩部分封組成：時A企、顆董下陶電梯井、樓梯拆、垃圾道、變去電室、設備間付、公共門廳和受走道、地下設間備、值班警衛(wèi)屯室等。個B棟、悶局蜘港套（單元）與張公用建筑空間燃之間的分隔墻披以及外墻（包戲括山墻）墻體蕩水平投影面積模的一半竭C鄰、投激積圓公用建筑面積肆分攤系數(shù)您整幢建筑物的帳公用建筑面積偵除以整幢建筑童物各套內建筑養(yǎng)面積之和，得搞到建筑物的公洋用建筑面積分給攤系數(shù)。批分攤的公用面貼積恨=搜套內建筑面犬積打×弦公用建筑面積砌分攤系數(shù)釘1宏5惠、房間中心距民面積和房間內襲凈面積為什么趙有差異？散答：在購買期角房時，由于房闖屋未竣工，無勁法實際測量房部間內凈面積。哪因此消費者只議能從開發(fā)商提忘供的設計平面創(chuàng)圖中的尺寸，備計算房間面積購。由于圖紙中削的每間尺寸距控離是由墻的中利心距起算至彼豆墻的中心距，儉因此計算房間物內凈尺寸，應桂將圖紙所標尺象寸減去兩墻厚題度之和的一半憑再減去兩內墻膀粉刷層厚度。辦上海地區(qū)多層距建筑的承重墻鉛、圍護墻一般穗都采用一磚（脈約棚2萄4唯公分砌），戶內分割還墻一般采用一偵磚或半磚，一痛面墻的粉刷層情厚度約檔一公分腎。辛1麻6謀、房地產權證秀中綠色權證、義黃色權證、紅三色權證有什么三區(qū)別？頃答：根據(jù)上海擺市人民政府舅（患199尺6休）垃1急1朱號文規(guī)定，上落海房地產權證豪采用不同顏色棍，實行分類發(fā)疫放和管理。藝綠色權證：頒預發(fā)給擁有土地注使用權已出讓恨、轉讓地塊上可的房地產權利歇人，該證所記譽載的房地產可此直接進入房地秒產市場。竟紅色權證：頒影發(fā)給集體所有趁土地上的房地筆產權利人，該幸證所記載的房犁地產不能進入瞞房地產市場，憑只能出售給房朱屋所在地鄉(xiāng)（確鎮(zhèn)）范圍內，美具備居住房建改設申請條件的奮個人。其黃色權證：頒肅發(fā)給除上述用辣地情況外的擁限有其他地塊上飄的記工員權利囑人，該證所記悔載的房地產按還規(guī)定辦理補地根價等有關手續(xù)舉后，可進入房慎地產市場。拘消費者購買內走銷商品房后，燈除僑匯房、平至價房、安居房冊外，辦理產權蓬登記，領到的悶應是綠色權證算。釣1我7臟、商品房層次持、朝向增減系復數(shù)有沒有統(tǒng)一賊規(guī)定？鄙答：商品房層茄次、朝向等增虜減系數(shù)，原市鼓房產管理局廊在倍198總8測年曾有過規(guī)定呈。建設用地實歲行征收土地使費用費的辦法后號，婆199山2君年原市房產管暖理局發(fā)文認為苗內銷商品房銷撇售價格放開，面原規(guī)定的最高呈限價以及有關到商品房屋的地括段、級差、層閘次、朝向等增貞減系數(shù)全部取捐消，銷售價格塘可由雙方當事將人視市場供需督情況自行協(xié)商槐確定。市政盡府錫1997澤年曬4欲2茶號令第二十八錦條規(guī)定濕：溝“嶺房地產轉讓的還價格由轉讓當屠事人協(xié)商議定飽，但新建安居四房、平價房買免賣的價格應當受由市物價部門奔和市住宅建筑級管理部門核定櫻。呼”律1隊8惕、什么是房地不產轉讓？房地塑產轉讓主要包錘括哪些方式？胡答：房地產轉期讓是指房地產餅權利人通過買僅賣、贈與或者羞其他合法的方睡式將其所有的呈房地產轉移給煮他人的行為。輪房地產轉讓主奏要包括下列方矩式：挑(1)

桐稿踩買賣；餡(2)

楚哀磨交換；數(shù)(3)

雨取瞞贈與；捏(4)

撲雄售以房地產抵債托；紋(5)

盲捆智以房地產作價刮出資或者作為猶合作條件，與延他人成立企業(yè)毒法人，房地產歐權屬隨之轉移點的；冷(6)

疏亡看因企業(yè)兼并或緊者合并，房地庫產權屬隨之轉純移的；徑(7)

譽姓驚法律、法規(guī)、備規(guī)章許可的其滿他方式。蕩商品房預售和烏銷售、存量房芽屋買賣是房地覺產轉讓方式中吸的買賣，買賣多雙方轉讓當事討人，賣出人為馬轉讓人，買入似人為受讓人。啟1杰9兆、房地產買賣撿合同應當載明石哪些主要內容鏈？欺答：房地產買破賣合同應當載授明下列內容：國(1)

茶姥約轉讓當事人的荷姓名或名稱、睬住所；郊(2)

臘裙勿房地產的座落抬地點、面積、竄所處范圍；免(3)

顏蠶劣土地所有權性抹質；雜(4)

切家那土地使用權獲行得方式和使用畢期限；蔑(5)

姜映塘房地產的規(guī)劃作使用性質；多(6)

拘勇贊房屋的平面布喂局、結構、建扯筑質量、裝飾瞧標準以及附屬胞設施、配套設強施等狀況；怎(7)

循枝慘房地產轉讓的栽價格、支付方積式和期限；饅(8)

鑰訂蘆房地產交付日貪期；丟(9)

正歡億違約責任；泊(10)

割孕郊爭議的解決方跡式；算(11)

焰雕票轉讓當事約定趣的其他事項。缺房地產轉讓合勤同的示范文本宮由市房地局制炭定。紫2吳0索、為什么要對刺商品房預售進慮行審核？廁答：為規(guī)范房團地產市場交易柱秩序，防止投倦機行為，保護首消費者合法權橫益，由政府出板面對商品房預泳售的條件進行弊審核。對符合礎預售條件的，蔑發(fā)給商品房預克售許可證；對榴不符合預售條悠件的，作出不蒸準預售的決定炎。經審核準予桶預售的商品房港，預售許可證趙簽發(fā)的日期為競準予預售的日障期。凡未取得頓預售許可證預螺售商品房的，喂政府作出了較牙為嚴格的行政雁處罰；責令其突停止預售，沒富收違法所得，蓄并可以處違法宗所得一倍以上捉三倍以下的罰寬款。閃2框1油、什么情況下澤，簽訂商品房趁預售合同？叉答：新建商品兩房，在取得商鞭品房預售許可煌證后，未取得暮房地產權證前俯，房地產開發(fā)診企業(yè)應和承購系人簽訂商品房恒預售合同。復目前商品房預兔售合同標準示授范文本分兩種鴨版本，一種女是表9初5肅版本，這種版格本的標準合同碰在轎199聽8日年蘇5劃月吧3竄1雨日前仍可使用沸。另一種伶是烈9待7巷版本。凡簽便訂懶9漁7絡版的預售合同披，在房屋交付雹使用后，可嘩持設9摘7木版的預售合同務直接辦理過戶褲手續(xù)。袖2役2累、什么情況下鬼，簽訂商品房緣出售合同？煤答：商品房出坡售合同有二種擔版本的標準合惹同。一種擊是租9錫5霜版（使用豈至怒199律8忠年瞇5擱月生3鉗1晌日），另一種案是肆9項7星版。渠凡原簽億訂辦9筑5斧版預售合同，脫在房屋交付時圍，應重新簽訂互商品房出售合挪同。蔥凡原簽辮訂燭9使7彼版預售合同，輛在房屋交付后葬，可直接辦理多過戶手續(xù)，不北必再重新簽訂堂商品房出售合績同。獨凡未經預售階聾段的商品房現(xiàn)甚房（取得房地厘產權證的商品筑房），在出售漆時，應簽訂商做品房出售合同筑。漏2兔3領、商品房預售棚應按照什么程矮序進行？量答：房地產開均發(fā)企業(yè)取得商歉品房預售許可賊證后，方可按淚照以下程序進廳行商品房預售揭：墾(1)

茂亞械訂立預售合同村。房地產開發(fā)次企業(yè)預售商品戒房時，應當向邀預購人出示商思品房預售許可幅證，參照市房曉地局制定的示箱范文本，與預琴購人訂立預售太合同。士(2)

癥蝦掩預售合同的登汽記備案。房地展產開發(fā)企業(yè)和危預購人應當在紙預售合同生效社后，將其送房掏地產交易管理狐機構。對不符隊合規(guī)定條件或黨者手續(xù)的，房儀地產交易管理浙機構應當茂在怎5哄日內書面通知鞠當事人；對符久合規(guī)定條件和槍手續(xù)的，房地屠產交易管理機氏構應當將預售慣合同移交房地訪產登記機構，線由房地產登記毒機構按照《上斯海市房地產登證記條例》的規(guī)惕定登記備案。河預售合同的登成記備案應當在紡房地產交易機日構向房地產登靠記機構移交預共售合同之日晝起召5瘦日內完成，并佛由房地產交易駝管理機構書面印通知當事人領湊取登記備案的央預售合同。徒(3)

咸序屆預售款的收取嬸。房地產開發(fā)鏡企業(yè)根據(jù)商品貝房建設工程的景進度，分期收死取商品房預售票款。但預售合私同另有約定的柱，從其約定。舅房地產開發(fā)企柱業(yè)收取的商品鹽房預售款，應事當專項用于所看預售的商品房班建設。音(4)

裁禍治辦理預售的商條品房過戶手續(xù)怨。預售商品房當?shù)姆康禺a開發(fā)越企業(yè)應當在依哨法辦理新建商繳品房初始登記南并取得房地產銜權證書后，與滲購房人向房地帳產交易管理機珍構提出過戶申零請，辦理房地胃產權利變更登均記。引在預售期間，裝轉讓當事人就兔預售合同約定惕的事項有變更險的，如建筑設拖計變更、建筑燭面積變更等，顧應當簽訂補充蠅合同。補充合滾同是預售合同渡的組成部分，農辦理交易過戶墊手續(xù)應當一并比向房地產交易灘管理機構提供旅。機2存4任、什么是住宅何使用說明書？摸答練：存“右住宅使用說明先書茂”洋是指住宅出售止單位在出售住灶宅時，告知住揉宅安全、合理破、方便使用及綁相關事項的文疾本。住宅使用粱說明書應當載繁明房屋平面布坑局、結構、附徒屬設備、配套養(yǎng)設施、詳細的般結構圖（注明姨承重結構的位怎置）和不能占蒜有、損壞、移譽裝的住宅共用大部位、共用設編備以及住宅使顧用規(guī)定和禁止辰行為。勿根據(jù)上海地方判法規(guī)規(guī)定旁，倍“吼住宅使用說明之書南”揀應作為轉讓合貨同的附件。奔2柜5突、上海地區(qū)個犬人購買房需繳方納哪些稅費？節(jié)答：個人購買詞房地產需繳下轟列稅費：疊(1)

殊饑跟個人購買內外罰銷商品房或存鴉量房產，取得谷房地產權證，宿按房屋買價緞的班1.5務%五繳納契稅；材(2)

耗敘栗職工出售所購倒公有住房后，奇在規(guī)定期限內晌新購進住房的供可以比照交換勉，如新購住房傘價格高于出售兩所購公有住房發(fā)收入的，按差與價部分交納契哄稅，低于或等鑒于出售所購公惹有住房收入的城，免征契稅；寸(3)

礙日分個人向房地產只開發(fā)公司購買瓦商品房，按合宇同記載總價萬萌分之三稅率交蔬納印花稅；特(4)

迫欠姿個人購買存量佩房地產，按合爛同或書據(jù)記載辮金額的萬分之風五的稅率交納徐印花稅；儉(5)

浮給芒個人向房地產民開發(fā)企業(yè)購買蘆一般標準內銷若商品房，按房古價的萬分之八乓支付交易手續(xù)畝費；歇(6)

淺波貌個人購買外銷財房、高標準內塞銷房、存量房綠地產，按成交自價的千分之五克支付交易手續(xù)坑費。蒼房屋交易承受辯方自簽訂房屋盯交易合同之日補起三個月內必甲須持有關證件躁、證明到財稅糖部門辦理契稅闖的納稅申報。汗未按規(guī)定期限選辦理納稅申報虧的，可鐵處溉1獵萬元以下的罰昌款。舊對未按規(guī)定日咸期交納契稅的俱納稅人，按日華加收千分之二河的滯納金。揉2羞6濟、購房人在購飼房時，應當被差告知哪些相關嫌情況？墾答：房地產轉針讓人轉讓房地盾產時，應當如瓶實向受讓人告記知房地產的質揮量和其他有關凍情況，如抵押兄關系、租賃關泛系、相鄰關系樹等相關情況。撕房地產轉讓人算違反上述規(guī)定望而造成他人損其失的，應當承厘擔相應的民事者責任。濟2燈7糠、未按時交房僚或未按時付款話，違約責任如悟何規(guī)定和處理惡？蒼答：未按時交德房或未按時支局付房價，均屬板違約行為。違溫約金數(shù)額應當潛在轉讓合同中坡約定。轉讓合櫻同中未作約定納的，按照規(guī)定儀的標準確定違順約金。僵(1)

網船憂因房地產轉讓雪人的過錯，未兄在約定時間內堵交付房地產的腳，轉讓人向受率讓人支付的違濤約金為已經收顛取的轉讓價款屋按照中國人民晨銀行公布的同外期存款利率計源算所得利息的比兩倍；豐(2)

壞詳洲因房地產受讓揀人的過錯，未優(yōu)在約定的時間軌內支付轉讓價汗款的，受讓人速向轉讓人支付宿的違約金為逾迎期支付的轉讓棕價款按照中國悠人民銀行公布矛的同期存款利章率計算所得利熊息的兩倍。凍2揮8必、房地產開發(fā)嗓企業(yè)未經預購隔人同意，擅自廳變更預售商品啦房建筑設計的市，應承擔什么俗責任？團答：未征得預隆購人同意，房括地產開發(fā)企業(yè)圍變更預售商品關房建筑設計的晌，預購人有權騰解除預售合同萬，并由房地產名開發(fā)企業(yè)承擔蒼違約責任；預叉購人不要求解忽除合同的，亦治可以依據(jù)預售搞合同的約定要欄求開發(fā)企業(yè)承吧擔違約責任。她2末9背、房地產轉讓妖人觀“英一屋多策售沸”跡的，應承擔什狡么責任？衰答：房地產轉票讓人就同一房鳴地產與第三人杯簽訂轉讓合同鑼，造成多個轉鞋讓合同并存的悔，稱釘為慌“秤一屋多爛售潔”光。房地產轉讓豪人動“量一屋多爭售煤”傅的，轉讓應當活按照購房人辦赴理房地產交易誼過戶手續(xù)的先翁后順序履行合示同。對無過錯對的第三方造成耳的損失，由轉衛(wèi)讓人承擔賠償宇責任。講3斬0股、如何處理預先售商品房交付氏時建筑面積的撒增減？撇答：預售商品鋪房交付時，出彎現(xiàn)交付的建筑嘴面積與預售合就同約定的建筑腥面積增減的情月況，應當區(qū)分壇各種原因分別曾處理：巷(1)

拆疼匙因分攤房屋共涼用部位的建筑甩面積原因，造偏成建筑面積增沉減的，按市、唉區(qū)、縣房屋土痛地測繪中心測勉定的房屋建筑容面積為準，預罰售合同約定的貸轉讓總價格不中變，但預售合裹同約定的建筑睜面積有明顯違棒法或計算錯誤圍的除外。分攤甘房屋共用部位洪的建筑面積，撞按建設部制定蒼的蒜199散5弱年興51錦7宏號文《商品房盒銷售面積計算析及公用建筑面聽積分攤規(guī)則》熊執(zhí)行。師(2)

尾呆寺因具有相應測灑繪資質的測繪欣機構根據(jù)測繪迫規(guī)范實際勘測彈的技術誤差原密因，造成建筑河面積增減的，癥按交付房屋時霸測定的面積為貍準，預售合同小約定的轉讓總惜價格不變。搶(3)

右屯瓜因預售商品房傷的建筑設計變土更原因，造成動建筑面積增減勉的，根據(jù)預售粒當事人的約定這處理。房地產孤開發(fā)企業(yè)擅自驅變更設計的，品預購人有權解仍除預售合同，鞏并由開發(fā)企業(yè)訊承擔違約責任賠。荷(4)

濁究恭除上述情形外糟，交付的建筑呼面積超過預售距合同約定的，凝預購人可以不灶承擔增加建筑訓面積部分的價?？?；建筑面積棄不足預售合同美約定的，開發(fā)撲企業(yè)應當將減植少建筑面積部筆分的價款退還幻預購人。但預椅售合同另有約順定的，從其約嫌定。脖3拘1塵、新建房屋轉褲讓的保修責任致如何確定？撈答：新建房屋陰轉讓后，轉讓瘡人應當自房地戶產權利轉移之披日起，對新建宇房屋承擔保修旦責任。承擔保庭修責任的期限梁，由轉讓當事走人在轉讓合同紐中約定，但不妙得低歐于朗2逐年。屋面漏水炕保修期不得低度于怎3腿年。檔新建房屋在保之修期內發(fā)生再緒轉讓的，原房帽地產轉讓人應維當按照原轉讓壤合同，繼續(xù)承攏擔保修責任。示3躬2種、購房自用主俘要考慮哪些因喘素？鴿答：人們購房板自用往往需要柿考慮以下問題味：綢(1)

北黃吉相當?shù)拿娣e，屋適應家庭人口宏結構和數(shù)量；級(2)

匯儉省合適的房型，秧滿足生活起居秒、工作、學習袍以及社交需要糖；權(3)

餡小逝合理的地理位畜置，符合工作業(yè)、生活的需要養(yǎng)；疏(4)

槐個周周邊是否有完隆善的生活配套基設施；膽(5)

水耍淹完美的生活環(huán)孔境（綠化、私飾密、無噪音、豈無污染等），蘿保證健康生活等；子(6)

怒選勉相對能夠承受廢的房價；史(7)

語吃縱堅固、耐久的樂建筑結構；棒(8)

詳祖劈舒適、便利、社私密的建筑形票態(tài)。敞3喚3較、購房投資主錢要考慮哪些因蕩素？會答：購房投資遭是為了保值和走升值，必須要描考慮到以下問毫題：疲(1)

彈波墳物業(yè)所在的地棗段是否具有投贊資價值；瓦(2)

犁繭由有否重大政策頁導向（如即將堵開發(fā)某地，或子已限制某種房殺產的開發(fā)）；吐(3)

裙費血有否正在開工管或規(guī)劃新建的強重大市政項目犧（如地鐵、機欣場）；駝(4)

鑒列鉗是否由可信度租高的發(fā)展商營餡造；寺(5)

騙疼凍同比地段房價糞相對較低，或袍房價的上升空籠間較大；霉(6)

芝巴披出眾的生活環(huán)有境（如：有山魄、水、公園、額溫泉等）；閉(7)

報駱醬特別的生活配虧套設施（如名票牌學校、醫(yī)療沙機構、著名大碑商店等）；秤(8)

曾拉知超前的設計規(guī)欠劃（如前瞻性謊的小區(qū)規(guī)劃、傻房型等）；張(9)

鹿博候漂亮（或標志鏈性）的建筑外鉛觀；感(10)

篩銹妖良好（出色）義的物業(yè)管理；居(11)

討眠鏟合理的房型面堆積和總價（便瀉于出租或轉手摔）；圓(12)

蔑指應新穎的建材設腥備等。蔥3洗4進、如何選擇購納置物業(yè)的區(qū)域園？美答：消費者選免擇購置自用物芹業(yè)的區(qū)域一般軋應考慮：完(1)

蛇抬押外出（上、下易班）的交通是憂否便捷；宇(2)

騰燃摸周邊生活必需酒的商業(yè)設施是飽否齊全；爭(3)

俘牌燭孩子的教育設犬施是否完備；舟(4)

孩春撒老人則要考慮慧醫(yī)療、保健設竹施是否便利；欄(5)

佩如夢綠化環(huán)境；荷(6)

克束揭親朋好友往來首是否方便；嶺(7)

鳳息事市政配套是否突齊備；姐(8)

還匹傅和習慣生活區(qū)腿域的其他差異貪。赤消費者選擇投房資型物業(yè)的區(qū)專域一般應考慮面：間(1)

顆唉止是否在繁華地備段或投資熱點宵區(qū)域；航(2)

講著丘交通是否便利坡；紙(3)

慘借矮周邊有無重大碎市政建設規(guī)劃焰（如地鐵、環(huán)茄線、開發(fā)區(qū)等機）；輝(4)

灰款五周邊有無重大掘或知名商業(yè)設益施；常(5)

擴陣蔑有無大量空置朽土地有待開發(fā)皂；綱(6)

逢盜匠是否有與人文蛙習慣有利或不伏利點（如原名棵剎、原墓地等剝）；率(7)

禁簽崗該地區(qū)的區(qū)域抄經濟發(fā)展前景訴。昌3偽5霜、高層住宅和綁多層住宅有什我么優(yōu)缺點？竹答：一般來說涌多層住宅的容筑積率較低，環(huán)煌境較好，建筑翁形式多為條狀衰，所以基本上爛是戶戶朝南，揪建造成本低，銀一般售價不高犁，且得房率較筐高。賠高層住宅一般貞地段較好，由海于地段好，地御價較高，為降慨低樓板地價只勝能提高建筑容血積率，往高空胸發(fā)展。高層基廣礎較復雜，結蝴構要求高，十糠分堅固，但成驢本也高。高層窗配有電梯，人慣們進出較為便光利。高層建筑啦的中上樓層，濃視野開闊，通凈風采光極佳。塞但下部樓層較貞為壓抑，采光奏較差。高層一駛般為一層多戶尸的點狀形式，政有部分戶室朝藏西、北向。由吊于增加了電梯湊、電梯廳和設比備層等公用面名積，所以高層歐較多層來說得踏房率較低，但卸建造質量遠遠筆好于多層建筑解，抗震系數(shù)也治高。貪由于公用面積墻的增加，電梯椒等設備的使用版，使高層的物肚業(yè)管理費也高鳴于多層。角3痛6遠、影響房價的終其他因素有哪霉些？儉答：對房價會悉產生影響的因秋素還有社會、令經濟、政策、枕環(huán)境和物業(yè)管戚理等。雷社會因素，包祖括政治、軍事茄、人口數(shù)量與魔家庭規(guī)模、社俗會環(huán)境和人文忌觀念等等。他勻們的變化都會賓影響對住房的夕需要，進而影飄響房價的上升系或下降。第經濟因素，包貼括國民經濟發(fā)逢展狀況、財政擔金融狀況、產軍業(yè)結構調整、頂物價、工資、翁就業(yè)與儲蓄水筍平的變動以及洪住房的供求狀睡況等。一般來滅說，經濟發(fā)展脂穩(wěn)步上升會導盟致住房需求增殖加，引起房價向上漲，反之則納房價會趨于平塊緩甚至下跌。喪政策因素，比棵如住房政策、屑城市建設與土染地利用規(guī)劃等娘等，都會影響但房價的漲落。綱3師7臣、一次性付款雀和分期付款各語有什么利弊？塞答：購房者在搭購房時可選擇鈔房款的支付方渠式有一次性付四款和分期付款健兩種。一次性燕付款是指在合撓同約定的時間異內，購房者一凡次性付清全部悅的房款。一次蓋性付款購房的棍好處是，購房集者一般能從售誕房者那里得到賣一定比例的房艇價優(yōu)惠。但對胳購房者來說，燒動用資金數(shù)量愁較大，除實力尋雄厚或有大量射空閑資金的購馬房者外，資金崖匱乏的消費者然采用這一種付炭款方式困難較宰大。同時該付溪款方式對于購遠置期房來說，叫由于房款已全慨數(shù)落入售房者熱手中，購房者棕無法控制期房盟的工期及質量潮，風險較大。掘分期付款是指杏購房者交付首籠期房款后（一曲般為總額慮的六30渾%偶左右），根據(jù)告雙方約定時間塊或建筑工程進電度逐次付清剩郊余房款。分期仆付款購房裹最大的好處是堤可以緩解一次腰性付款的壓力童，使購房者可釀以根據(jù)未來收從入來決定購房代總額。同時購剛房者也可以對腹工程進度及質蜓量進行控制，綱如發(fā)生問題時左能將損失控制塑在最小。但分標期付款有時無辱疑等同于超前欠消費，購房者彎一定要對自己膝的未來收入成貫竹在胸，否則材會因不能按時腔履約而承擔經毫濟損失和賠償永責任。另外，它分期付款相對哪于一次性付款烏，房價上肯定焰是沒有了優(yōu)惠悟折扣。團3倆8梅、一般分期付阻款和銀行貸款孩購房有何區(qū)別警？蘋答：一般分期伶付款和銀行貸斷款購房都是以賢未來收入通過游數(shù)次付款進行椅購房的方式。幅一般分期付款棗方式中，參與攻的只有購房者漲和售房者兩方存，購房者是以惠自己的信用作匪為履行合同的宿擔保，在未付跳清余款前，房據(jù)屋產權歸售房紹者，如購房者尸違約，售房者彩可根據(jù)合同約餅定處置合同所攝指的房產。區(qū)銀行貸款購房較，是指購房者陵利用銀行的貸扛款付清房款，寒而把取得的房禾屋產權質押給限貸款銀行，然奶后再向銀行分遺期償還貸款及傅利息。在這種豆形式中，參與瞎購房的不僅有醋買賣雙方，還第有銀行。存在技著購房者與售舅房者的買賣關腿系，購房者與侮銀行之間的借矩貸關系以及售砌房單位與銀行妥之間的協(xié)作關劈系及前期的擔糊保關系。通過彼這種方式購房津，購房者不僅煩利用銀行資金爸，減輕了付房表款的壓力，同定時分期付款的遭額度比例較大淹，時間較長，苗還可利用銀行志對售房者的信獸譽、工期和質惱量進行有效監(jiān)休督。售房單位買也可以在短期匪內收回開發(fā)建頓設資金，同時僚將購房者不履即行支付房款的單風險轉嫁給了六銀行。輕3肢9孟、怎樣利用個顯人住房公積金垃貸款和個人住摧房商業(yè)性貸款爪？慣答：只要是繳足存公積金的職身工，在購房時淘，即可根據(jù)公俘積金貸款的有殃關規(guī)定申請公五積金貸款。公似積金貸款是國娃家設立的通過聲互助形式使廣譜大職工有能力使改善現(xiàn)有住房躍狀況的一種貸誠款形式，貸款鵝利息極低，甚證至低于定期存腰款利息。貸款阿額度根據(jù)個人式交繳額度計算貌，為充分利用樂優(yōu)惠的公積金鄰貸款，購房者雅還能利用交繳臘公積金的配偶撞或直系親屬的攏額度。但最高預不得超樂過玻1滋0而萬元，同時不只得超過所購房販款錦的紅70野%蕩。冠對沒有交繳公結積金的購房者戲，或房款總額傍較大，光靠公運積金貸款不夠節(jié)的購房者，還龜可以利用個人閑住房商業(yè)性貸嘉款。雖然個人尖住房商業(yè)性貸鷹款的利率要比名公積金貸款利廚率略高，但對塑資金目前另有優(yōu)它用或資金流壺轉能產生更大田利益的購房者努來說，無疑是祖很合算的。那芳些對自己未來競收入信息十足釘?shù)馁彿空咭部裳惨岳脗€人住煩房商業(yè)性貸款味購買更好一些拾或更大一些的渠住房。因為貸消款的利息相對破于當前市場的凝通貸膨脹和人笨們收入的增加草來說算不了什具么。爐4界0添、購買現(xiàn)房好跡還是期房好？薯答：當購房者盜對房地產市場鴿進行了全面調虜查研究，準備蹄實施自己的購巧房行為時，面競臨著購買現(xiàn)房靈還是買期房的攔選擇。漂購買現(xiàn)房具有朽較強的安全性自和直觀性。購宅房者在購房前易可以對所購房肉屋進行實地考姿察，對房屋的速質量、裝修、腰位置、室內格家局等各個估方面進行詳細治的了解，可將繭實地調查的結硬果與房地產廣伸告、售樓書上丘的介紹進行對況照比較。由于筋是現(xiàn)房，購房粘者可以親眼看飽到自己將來所伶要入住的房屋翼的具體情況，每不必為房屋是渣否會延期交付習、質量有無保統(tǒng)證等問題擔心娃，可避免購買設期房可能帶來藥的風險，具有止較大的安全性閘。另外，因為勿是現(xiàn)房，其配唇套的物業(yè)管理茅已經展開，購供房者可以直接察了解欲購物業(yè)泊區(qū)域的治安、鄰環(huán)境、衛(wèi)生、臘維修以及配套策設施的設置等道物業(yè)管理工作度的優(yōu)劣，從而庫為購房決策提隆供依據(jù)。此外灘，購房者對該去物業(yè)的合法性骨、產權的性質擴進行調查也比嶄較方便。購買兼現(xiàn)房如果要說拼有什么不利之恒外的話，就是楊與期房相比，陷現(xiàn)房的價格要金高一些，付款紗壓力也較大，扔往往要求一次埋性付款。同時柳，如果發(fā)展商次設計沒有前瞻熟性的話，房型肯、規(guī)劃可能已漢經落后。另外殺，購房者挑選襯的余地不大，件較好的房型、咽樓層、朝向往漫往已所剩無幾截。蚊購買期房就是延購房者購買尚興處于建造之中羅的房地產項目逆。購買期房最攻大的好處是價淋格較低，在同慈等條件下，期礙房的價格一般絹要比現(xiàn)房便宜嬌。此外，如果綱購房者有一定扯的購房經驗和六較高的判斷能權力，可能會獲冤得期房的增值尊收益，避開房紀地產價格上漲券所帶來的風險陷。但購買期房碌與購買現(xiàn)房相早比較，購房者粒承擔的風險相輝對較大一些。亦期房能否按時矮建成，建筑質桃量能否保證，域小區(qū)生活配套押是否齊全，開覆發(fā)商所作出的千各種承諾能否布兌現(xiàn)等都是未掛知數(shù)。購房者秀無法直接體察沈自己所購房屋信的具體狀況。節(jié)購房者與開發(fā)勿商之間產生糾鍬紛的可能性較捎大。另外，如度果購房者選擇農購房時機不當怖，還可能會遇死到房地產市場米趨淡，價格下史降所帶來的損乏失。辟總之，是購買血現(xiàn)房還是購買賢期房，要由購挪房者根據(jù)自己強的資金實力、階購房需求、房到地產市場的具歸體狀況等方面田的因素作出判苗斷。拉4含1廢、如何到現(xiàn)場飼看樓？瞎答：現(xiàn)場看樓沈是購房的重要圖一環(huán)殖。廚“劣眼見為鵝實兇”漠，只有親眼所捏見才是真實的桌，不會受騙。應一般來說，無份論期房、現(xiàn)房爐都要到現(xiàn)場察氏看。首先察看輔大環(huán)境，附近捷其他生活商業(yè)腔配套設施是否逢齊全；走走看攤到最近的菜場抵有多遠，來回夏步行幾分鐘；洲看看上班高峰竊時間公交線路晉擠不擠；孩子啊上學要過幾條傲馬路；年青人昆看看有沒有娛物樂、體育場所演；老人看看有屆沒有醫(yī)院；女耳孩子看看有沒蘋有美容瘋院朽…仍…豆同時觀察一下侍附近有沒有污單染的工廠，產投生噪音的設施償?shù)葘ι?、休爺息不利的因素屢?；逼浯?，我們要絮察看一下小區(qū)釘內部的環(huán)境，雄小區(qū)規(guī)模大小領，小區(qū)圍墻高集低是否適當、暫安全，小區(qū)道代路人、車是否剩分流，幢距是霜否規(guī)范，日照獅是否充足，綠隸化面積的大小左，有無宣傳品飛中未標明的建繞筑物等等。券最后我們要察驕看房屋本身，愉看看質量是否琴過關，墻角有座無裂縫，窗沿男、天花板有無莊滲水，廚、衛(wèi)敞管道是否堵塞焦，插座是否有陵電，電、水表祝能否運作，再者看建材是否完仁好，門、窗、摸潔具有無損壞爛等，我們還要烏看每扇窗外景易色如何，是否悉有大煞風景的攀情況，到門口濟、陽臺、窗口萌看看私密性、蓮安全性強不強逗等。撤當然期房看不婦到小區(qū)環(huán)境和閱實物，但我們椅可以察看一下睡工地是否整齊厚、清潔，施工使管理是否嚴格環(huán)，施工人員素連質如何，以推符斷產品將來質朵量是否過硬。穿另附：港臺流遵行觀的蘇“評看房（睇樓）道十三處招麥”怒：餐第一招：不看襯白天看晚上，伴了解入夜后房朗屋附近噪聲、豎照明、安全等鹽；只第二招：不看倒晴天看雨天，憲幾天雨水，漏墾水、滲水、積扎水一覽無遺；瘡第三招：不看慶建材看格局，區(qū)建材可改格局云難變；悅第四招：不看配墻面看墻角，霞因為墻角是重泥量支撐點，是禍否有裂痕、水御跡；眠第五招：不看考裝潢看做工，府除材料外，做世工是否精細；泄第六招：不看瞞窗簾看窗外，頃窗外是否有影械響通風、采光犧的排氣管、油母煙器等；雀第七招：不開曾冷水開熱水，也看看設備是否睡完好，水管有給無生銹；封第八招：不看刻電梯看樓梯，慈安全梯是否安邀全，有無雜物文堵塞；蜘第九招：不看臺電器看插座，支足夠的插座，堅才能使家電運抵作；宣第十招：不看凡家具看空屋，獲家具是表象，友空屋才是真面首目；憲第十一招：不龍問屋主問警衛(wèi)鬼，屋主總是滿愁口好話，只有征警衛(wèi)了解房屋抓、環(huán)境、鄰居艇的情況；媽第十二招：不苗看地上看天上羅，注意天花是尾否有漏水、滲讀水；頃第十三招：不凡看客廳看廚衛(wèi)朱、水、電、煤閣等設施都在廚擾衛(wèi)里，容易找配出問題。樣4蝕2敬、客戶購房洽超談前，會注意集哪些問題？莊答：購房者在址洽談購房意向斤前，首先驗看屋工商執(zhí)照，確酷認對方是否是殃該項目的發(fā)展私商，或受發(fā)展守商全權委托的飛中介、代理商蛾。由于前幾年宴房地產參、聯(lián)次建行為很多，爹一個項目多家壯投資，如不確感認是項目發(fā)展扮商，今后在產椅權問題上較容唯易出現(xiàn)糾紛；贏其次，驗看商洲品房預售許可眼證，因為商品陵房預售許可證墾是政府有關部蒼門根據(jù)國家規(guī)狼定核準頒發(fā)的忍，是發(fā)展商交綿付全部土地出縣讓金，取得《琴建設工程規(guī)劃堆許可證》和《哀建設工程施工插許可證》后工殊程建設總投資筋已超涉過考25讓%見或施工進度超桌過地紡面狡±翁0取后，才被批準存預售的。我們種還要驗看有關廁土地權證，由核于上海性市板199召5獲年前立項的內礎銷商品房均為桑劃撥土地，只萬能領取黃色權和證，根據(jù)規(guī)定普須補交地價后析，才能轉為綠回色權證。平4疊3怖、客戶如何進架行購房洽談？私答：購房洽談遙有如足球比賽告的臨門一腳，傻洽談是否順利勢決定了這場購默房比賽誰將勝鍬利。由于每個涌人的個性不同樣，語言表達、徹社會經驗的差銀異，所以洽談療的方式也不盡澇相同。這里只瓜羅列幾種購房叔洽談中常用的漠方法：送(1)

裁零簽多聽、多看、高多提問：到售叮樓現(xiàn)場后要多圾聽售樓人員的嗎介紹，不要打段斷他們的介紹茅馬上進行洽談關；多看模型、電樣板房、介紹周說明書，充分識了解產品；洽穗談時要多提問逝（可以事先準扇備提問內容）效，售樓人員回訊答不準確或比怕較含糊時，要忙緊追不舍，不趴要輕易放過。吳(2)

攝欺價“別沉默是申金腦”腥：有經驗的售味樓人員一般喜寫歡充分了解購散房者的需求，李知己知彼加以春引導，這樣購跌房者往往比較蠢被動。所以購牧房者在洽談時虛要盡囑量竹“補沉默是巨金塵“冶，讓售樓人員役多講話、多介呢紹，而不將自牢己的底牌過早夜亮出，始終站鴉在比較有利的頃位置。文(3)

首慘哄敢于存說穩(wěn)“蔥不溪”組：優(yōu)秀的銷售怎員往往會提出婦選擇性的問題長來讓購房者回環(huán)答，而往往任慌何一種回答都柏不是很有利于創(chuàng)你。購房者要袖學會他說澇“婦不判”地。植“最不！我需要足依夠的時間考尤慮硬”固，先“懸不！我還需要納回家和家人商阿量轉”犁，播“窩不！購房是我橡畢生的大事，賤我還需從長計王議季”別。受(4)

葵御膀分頭出擊，火偷力偵察：遇到勾比較滿意的房鎮(zhèn)屋，除了你自臉己參與洽談外攀，也可以讓家牧人一起參與，跪但須分別前往勾洽談。你和家謙人在不同時間灑分別和不同的媽銷售員洽談，卷往往可以得到鴉不同的信息，裹不同的優(yōu)惠，生就可以最理想只的價格成交。途(5)

偏奶好不要因小失大左：如果你的洽告談過分的順利斤時，你要冷靜謹?shù)叵胂耄瑸槭布迕?？如銷售員槐很爽氣地答應荷了你的折扣要針求，你要想一島下是否他還有奧更低的底價沒汁有透露？還是純這套房有其他育問題，銷售員永急于脫手。龜(6)

吐死矛不要輕棟信稅“盈漲陸價灌”賽：經常會碰到婚購房者說流：粘“勢我的房子是漲醒價前買到傳的懶”醋。目前流行的聰銷售技巧芝中燒“痛漲朝價教”凳成了促使客戶早盡快成交的手薯段。第一我們海要看一下是否紀真巡“臉漲翠”眼，其次看一順下濕“偽漲你”鷹多少，有些發(fā)僚展商明著漲價劈，其實暗中放身折扣。職(7)

伐匆慎不要沖麥動廈“羊搶風購隱”脈：購房是人生許大事，誰也不它會感情用事地夕去搶購。當購鏡房現(xiàn)場出開現(xiàn)灰“膨搶韻購直”哀現(xiàn)象時，購房權者尤其要冷靜司，要以我為中石心，不要輕吧信蘿“燙搶塌購紡”趕，多坐一會兒者，看個究竟。居(8)

慕丟雁不怕革欠正“樸人疤情耗”綢：有時我們會瞞因為銷售人員比不倦的熱情服穴務覺得欠咱了暫“該人幸情寧”鐵，而在談判中時不斷讓步。其叛實胳“嗚顧客永遠是上得帝輕”攔，要確立心理處上的優(yōu)勢，不準怕綁欠披“賀人高情誤”蠻。遞4杰4戚、新建住宅交燕付使用必須達阿到哪些要求？探答：新建住宅跟交付使用必須肢達到如下要求耽：絹(1)

熱蘭次住宅生活用水嫩納入城鄉(xiāng)自來叛水管網；使用樸地下水的，須體經過市公用事省業(yè)管理部門審效核批準。路(2)

互勝毛住宅用電根據(jù)替電力部門的供暑電方案，納入排城市供電網絡餅，不使用臨時偏施工用電和其巡他不符合要求季的用電。湯(3)

顫奏律住宅的雨、污咳水排放納入永飼久性城鄉(xiāng)雨、話污水排放系統(tǒng)圓。確因客觀條炎件限制，一時褲無法納入的，桑要具有市主管趨部門審批同意墻的實施計劃，猶并經環(huán)保、水坊利部門同意后弄，可以在規(guī)定松的期限內，采匪取臨時性排放理措施。桐(4)

赤冠界住宅與外界交壞通干道之間有妻直達的道路相催聯(lián)。糊(5)

游溪析居住區(qū)及居住腸小區(qū)按照規(guī)劃談要求配建公交陳站點，開通公蜻交線路。暫未蜻建成的居住小譽區(qū)與公交、地稼鐵站點距離超程過屢2置公里的，建設舉單位應有自行舅配備的短途交扁通車輛通達公子交、地鐵站點枯。悲(6)

護痰集住宅所在區(qū)域疲必須按照規(guī)劃驟要求配建教育掌、醫(yī)療保健、代環(huán)衛(wèi)、郵電、皆商業(yè)服務、社剃區(qū)服務、行政蟲管理等公共建拖筑設施；由于爪住宅項目建設取周期影響暫未憂配建的，附近防區(qū)域必須有可考供過渡使用的張公共建筑設施蚊。菜(7)

饒檔獲住宅周邊做到駐場地清潔，道缺路平整，與施續(xù)工工地有明顯送有效的隔離設際施。挨經審核合格的部新建住宅，由紋審核機關按幢凡頒發(fā)《住宅交債付使用許可證庭》。亂《住宅交付使傍用許可證》由茅上海市住宅發(fā)辛展局統(tǒng)一印制笑。秋4序5聾、無《住宅交壘付使用許可證便》的住宅將受盈什么限制？填答：非經營性襪新建住宅無《敲住宅交付使用樸許可證》的，策不得分配。械經營性新建住窗宅無《住宅交政付使用許可證洞》的，房地產記管理部門不予召辦理商品房注欣冊登記手續(xù)。帽新建住宅無《賢住宅交付使用牌許可證》的，距公安部門不予倘辦理入戶手續(xù)著。佩4貢6挪、擅自交付使喬用新建住宅，瘋將承擔什么責剃任？勸答：擅自交付潛使用新建住宅銹的建設單位，求由市住宅發(fā)展?jié)摼只騾^(qū)、縣住軋宅建設管理部咬門按照下列規(guī)昂定給予處罰：永(1)

觀煌還新建住宅符合袍交付使用要求五，但未按規(guī)定檔向住宅建設管胡理部門辦理審提核申請手續(xù)的寨，責令補辦