2023中國(guó)地產(chǎn)-行業(yè)篇：高庫(kù)存壓力下2023年房地產(chǎn)投資難有明顯改觀

2023行業(yè)篇：高庫(kù)存壓力下2023年房地產(chǎn)投資難有明顯改觀>>重點(diǎn)提要<<行業(yè)銷售回升得益于政策推動(dòng)，2023年政策紅利仍將持續(xù)全年成交接近歷史峰值，2023年銷售難再驚艷，平穩(wěn)為常態(tài)開(kāi)發(fā)投資“跌跌不休”，企穩(wěn)跡象或在2023年下半年顯現(xiàn)新開(kāi)工低迷致未來(lái)新增供應(yīng)減少，為消化存量贏得寶貴時(shí)間土地市場(chǎng)總量銳減與深度分化并行,2023年整體規(guī)模維持今年水平“十二五”收官之年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在“穩(wěn)增長(zhǎng)”和“調(diào)結(jié)構(gòu)”平衡間一改以往“高增長(zhǎng)”態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)增速下行的壓力有增無(wú)減。在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，處在“白銀時(shí)代”變革風(fēng)口的房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)差強(qiáng)人意，開(kāi)發(fā)投資、土地購(gòu)置面積、新開(kāi)工等指標(biāo)早早進(jìn)入“寒冬”，在全年寬松政策推動(dòng)下購(gòu)房需求開(kāi)始釋放，商品房銷售顯著好轉(zhuǎn)并創(chuàng)新高，但銷售與投資背離的現(xiàn)象并沒(méi)有扭轉(zhuǎn)，高居不下的庫(kù)存問(wèn)題仍是2023年制約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資回升的阿喀琉斯之踵，著力解決城市間的供求關(guān)系不平衡以及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性供應(yīng)過(guò)剩的問(wèn)題仍將是行業(yè)調(diào)整的核心。?2023年總結(jié)?1行業(yè)環(huán)境穩(wěn)增長(zhǎng)是第一要?jiǎng)?wù)，房地產(chǎn)行業(yè)受益于政策青睞縱觀2023年經(jīng)濟(jì)，政府致力于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，將投資驅(qū)動(dòng)、以制造業(yè)為主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)橐苑?wù)為導(dǎo)向、由消費(fèi)驅(qū)動(dòng)，但服務(wù)業(yè)增速不足以彌補(bǔ)投資增速放緩所帶來(lái)的空缺。數(shù)據(jù)層面上，中國(guó)三季度GDP同比增速為6.9%，創(chuàng)2023年第一季度以來(lái)新低，六年來(lái)首次跌破7%。在經(jīng)濟(jì)增速下滑之際，房地產(chǎn)行業(yè)依舊是被作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要抓手，成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“穩(wěn)定器”。以往來(lái)看，每年中央對(duì)于房地產(chǎn)態(tài)度將直接成為行業(yè)未來(lái)走勢(shì)的風(fēng)向標(biāo)。2023、2023年，中央稱部分城市房?jī)r(jià)上漲壓力仍然較大，限購(gòu)大幕全面執(zhí)行，行業(yè)政策收緊，進(jìn)入全面調(diào)整期。2023年中央在強(qiáng)調(diào)調(diào)控主基調(diào)不變的其情況下，政策面上有所放松，在行業(yè)基本面出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。2023年，政府對(duì)市場(chǎng)調(diào)控態(tài)度“模糊”，房地產(chǎn)行業(yè)政策大環(huán)境持續(xù)緩和，行業(yè)迎來(lái)頂峰。而在經(jīng)濟(jì)增速的下滑，壓力加大的2023年，放開(kāi)限購(gòu)，行業(yè)進(jìn)入筑底回升的時(shí)期；2023年全面支持自住和改善型購(gòu)房需求。政策在向房地產(chǎn)行業(yè)不斷傾斜的情況下，尤其是“330新政”之后的二季度，在降息、降準(zhǔn)輔助下，一線城市、部分二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，全國(guó)的商品房銷售面積增速也開(kāi)始轉(zhuǎn)正，三季度在出現(xiàn)小幅向下調(diào)整后，市場(chǎng)繼續(xù)走高。可以說(shuō)，經(jīng)濟(jì)增速超預(yù)期部分與房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖有莫大關(guān)聯(lián)。2商品房銷售面積或略低于2023年峰值，金額規(guī)模將再創(chuàng)歷史新高利好政策不斷落地，促使改善型需求集中釋放，今年商品房銷售筑底回升。1-11月份，商品房銷售面積109253萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.4%，增速比1-10月份提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。從全年走勢(shì)看，在3月商品房銷售降幅持續(xù)收窄，1-5月銷售額同比由負(fù)轉(zhuǎn)正后，三季度銷售面積開(kāi)始同比正增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)了2023年年初以來(lái)的首次雙雙正增長(zhǎng)，四季度在政策刺激力度加碼作用下，銷售面積增速加速上行。據(jù)此推算：往年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)結(jié)果看，12月份往往是全年最高，通過(guò)對(duì)2023-2023年12月銷售面積占全年的平均占比16%測(cè)算，預(yù)計(jì)2023年12月銷售面積為2.08億平方米，2023年全年銷售面積將達(dá)到13.01億平方米，略低于2023年最高峰，但全年商品房銷售面積達(dá)到13億平方米幾無(wú)疑問(wèn)。在商品房銷售增速不斷回升的推動(dòng)下，1-11月商品房銷售額達(dá)到74522億元，累計(jì)同比增長(zhǎng)15.6%，已超過(guò)2023年同期，與之相比增長(zhǎng)了6.5%。按目前趨勢(shì)來(lái)看，2023年商品房銷售金額有望刷新歷史紀(jì)錄。與銷售面積測(cè)算方法相同，按2023-2023年12月銷售面積占全年的平均占比16%測(cè)算，12月銷售額為14194億元，全年將達(dá)到8.87萬(wàn)億元。今年銷售金額規(guī)模將超過(guò)2023年的8.14萬(wàn)億元，再次創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。與此同時(shí)，我們注意到，商品房銷售額與銷售面積同比增幅的差距越來(lái)越大，說(shuō)明整體銷售均價(jià)持續(xù)上漲。在交易逐步回升情況下，一線和部分二線城市庫(kù)存去化加速，供求關(guān)系開(kāi)始傾向于平衡甚至供不應(yīng)求，同時(shí)改善型需求大量釋放帶動(dòng)整體市場(chǎng)升溫，此類城市房?jī)r(jià)漲幅高于其他城市，多數(shù)二線城市房?jī)r(jià)止跌反彈。三、四線城市由于前期庫(kù)存過(guò)高、需求相對(duì)疲軟，房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定，使得整體銷售均價(jià)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)增速屢創(chuàng)新低，連續(xù)4個(gè)月同比負(fù)增長(zhǎng)且跌幅加速1-11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資87702億元，同比名義增長(zhǎng)1.3%。全年走勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)增速?gòu)哪瓿蹰_(kāi)始下滑，屢創(chuàng)新低，已經(jīng)連續(xù)22個(gè)月下滑，并無(wú)企穩(wěn)跡象；從單月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額看，自8月跌入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間后，連續(xù)四個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，11月更是同比回落5.11%，跌幅較10月擴(kuò)大2.57個(gè)百分點(diǎn)，有加速回落之勢(shì)，并無(wú)企穩(wěn)之意。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下滑因素較多，從市場(chǎng)供求角度來(lái)看，一是供應(yīng)端是招拍掛土地緊縮所致。自今年3月份定調(diào)土地“有供有限”以來(lái)，土地購(gòu)置面積持續(xù)下滑，前11月房地產(chǎn)土地購(gòu)置面積同比下滑33%，購(gòu)置金額同比回落26%；二是需求端方面房企投資謹(jǐn)慎所致。目前企業(yè)更青睞去化情況更好的一、二線城市，對(duì)于在三、四線城市開(kāi)發(fā)投資還是持以相對(duì)謹(jǐn)慎的態(tài)度，而當(dāng)下土地市場(chǎng)的火熱，也僅集中在京滬等少部分一、二線城市。4房企新開(kāi)工降幅繼續(xù)擴(kuò)大，全年維持低位負(fù)增長(zhǎng)整體來(lái)看，雖然商品房銷售市場(chǎng)回暖明顯，增速不斷走高。但開(kāi)發(fā)企業(yè)加快去化仍然是的主要任務(wù)，新開(kāi)工積極性不高；對(duì)于庫(kù)存壓力較大的地區(qū)，除了高企的待售庫(kù)存，巨大的在建面積潛在供應(yīng)量也是阻礙房地產(chǎn)新開(kāi)工的關(guān)鍵。1-11月，房屋新開(kāi)工面積140569萬(wàn)平方米，同比下滑14.7%，其中住宅新開(kāi)工面積97077萬(wàn)平方米，下降15.3%。11月單月新開(kāi)工面積較去年同期回落20.89%。與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資表現(xiàn)相同，四季度新開(kāi)工投資增速表現(xiàn)依然低迷，增速維持在-20%左右，相比前三個(gè)季度，降幅有擴(kuò)大趨勢(shì)，新開(kāi)工面積與市場(chǎng)新增供應(yīng)量高度相關(guān)，新開(kāi)工面積的持續(xù)回落，實(shí)際上代表著行業(yè)新增供應(yīng)規(guī)模的下滑，表明目前企業(yè)對(duì)新增供應(yīng)的謹(jǐn)慎。在一定程度上，2023年新開(kāi)工大幅減少，未來(lái)供應(yīng)會(huì)相應(yīng)下滑，未來(lái)新增可售貨量和可售貨值減少。5商品房待售量庫(kù)存持續(xù)增加創(chuàng)新高，結(jié)構(gòu)性過(guò)剩矛盾突出11月末，商品房待售面積69637萬(wàn)平方米，比10月末增加了1005萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積44093萬(wàn)平方米，占比約63.32%，辦公樓待售面積3136萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積7310萬(wàn)平方米。從庫(kù)存結(jié)構(gòu)看，住宅庫(kù)存在5月到10月得益于銷售回暖而持續(xù)下降，但四季度又開(kāi)始大幅增加，庫(kù)存嚴(yán)重程度有增無(wú)減；而辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房庫(kù)基本處在不斷增加之中。由此來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)整體庫(kù)存高企、結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的問(wèn)題依舊。臨近年末商品房待售面積持續(xù)增加，包括住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的待售面積都有所增加。主要是當(dāng)前的非重點(diǎn)城市銷售仍處下行通道，拖累整個(gè)市場(chǎng)的庫(kù)存去化，再加上前期投資和建設(shè)規(guī)模的高速增長(zhǎng)，待售面積仍會(huì)持續(xù)增加。6土地購(gòu)置購(gòu)置面積持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，城市分化加劇是最顯著特征受到土地供應(yīng)減少、行業(yè)庫(kù)存高企和行業(yè)轉(zhuǎn)型的影響，今年房企土地購(gòu)置面積增速一直處于低位，并長(zhǎng)期負(fù)增長(zhǎng)。前11個(gè)月，房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置面積19894萬(wàn)平方米，同比下降33.1%，土地成交價(jià)款6409億元，同比下降26.0%。四季度土地市場(chǎng)略有回溫，但整體依舊平淡,單月購(gòu)地面積環(huán)比回升10.3%,同比仍下降33.8%。今年以來(lái)土地市場(chǎng)持續(xù)低迷，企業(yè)對(duì)于行業(yè)前景不確定性正在增加、拿地較為謹(jǐn)慎。但與此同時(shí)，一線及少數(shù)市場(chǎng)熱度高的二線城市土地市場(chǎng)卻頻繁呈現(xiàn)高溢價(jià)的地塊，北京、上海等城市面粉貴過(guò)面包成為常態(tài)，而三、四線城市土地市場(chǎng)則無(wú)人問(wèn)津，城市分化加劇也是今年土地市場(chǎng)最顯著的特征。?2023年展望?展望2023年，明年政策紅利仍將延續(xù)，房地產(chǎn)行業(yè)或有更大力度政策出臺(tái)，包括貸款利息抵扣所得稅、進(jìn)一步降低首付比例等大招。而城鎮(zhèn)化進(jìn)程和鼓勵(lì)農(nóng)民購(gòu)房等政策執(zhí)行不斷深入，行業(yè)政策面更加寬松毋庸置疑。但在人口紅利逐漸減退的環(huán)境下，且需求旺盛的區(qū)域仍僅集中在部分一、二線城市中，預(yù)計(jì)在去庫(kù)存的大環(huán)境下，行業(yè)各指標(biāo)強(qiáng)勢(shì)反彈可能性不大，銷售出現(xiàn)大幅增量或者縮量的可能性都極小，而是維持高位，開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工以及土地購(gòu)置面積仍將維持一個(gè)底部震蕩的過(guò)程，整體維持平穩(wěn)和分化的趨勢(shì)。1“大消費(fèi)”與“去庫(kù)存”，房地產(chǎn)行業(yè)延續(xù)轉(zhuǎn)型新格局2023年行業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境將非常有利。一方面，在經(jīng)濟(jì)下行壓力下保持寬松格局。雖然當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速較低，經(jīng)濟(jì)仍存在一定的下行壓力，后續(xù)必然會(huì)出臺(tái)更加利好政策。另一方面，在“大消費(fèi)”概念下，經(jīng)濟(jì)著力于“供給側(cè)改革”形成有效供給,促進(jìn)消費(fèi)總量提高和消費(fèi)升級(jí)，推動(dòng)家庭對(duì)居住及其服務(wù)需求的升級(jí)，從而進(jìn)一步拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度。房地產(chǎn)行業(yè)庫(kù)存問(wèn)題就是供需錯(cuò)位，沒(méi)有形成有效供給，這也是“供給側(cè)改革”的一個(gè)重點(diǎn)。如何化解廣大三、四線城市的房地產(chǎn)庫(kù)存，尤其是在常住人口凈流出、存量住房需求飽和的城市，將成為明年甚至未來(lái)二、三年行業(yè)不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。因此，即便有資金面史無(wú)前例寬松、全面放開(kāi)二胎、刺激農(nóng)民進(jìn)城買房等利好支持，2023年房地產(chǎn)行業(yè)也不會(huì)出現(xiàn)“大V型”反轉(zhuǎn)，仍是以去庫(kù)存、調(diào)結(jié)構(gòu)為核心，呈現(xiàn)出小幅震蕩、穩(wěn)步前行態(tài)勢(shì)。2行業(yè)指標(biāo)并不會(huì)強(qiáng)勢(shì)反彈，以平穩(wěn)運(yùn)行為主從趨勢(shì)來(lái)看，在去庫(kù)存背景下，明年上半年行業(yè)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工等指標(biāo)在慣性影響下，仍將延續(xù)回落格局，下半年，隨著市場(chǎng)預(yù)期和信心都有所回升，加之貸款寬松格局，行業(yè)將持續(xù)“盤整”，平穩(wěn)運(yùn)行。但部分指標(biāo)也會(huì)在的整個(gè)宏觀背景的變革下，率先反彈復(fù)蘇，開(kāi)發(fā)投資增速將維持在10%左右，新開(kāi)工面積降幅也將呈現(xiàn)平穩(wěn)收窄態(tài)勢(shì)，商品房銷售也會(huì)與今年基本持平，維持在12億平方米左右。1、銷售總量仍將維持相對(duì)高位，同比增速將顯著放緩從2023年全年的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，政府所采取的一系列政策支持對(duì)今年行業(yè)整個(gè)銷售面起到了很大的拉動(dòng)作用，持續(xù)的政策放松和充足的購(gòu)房者信心將繼續(xù)支持行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，我們預(yù)計(jì)，明年全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)銷售面積和金額會(huì)保持平穩(wěn)，總量維持相對(duì)高位，與2023年水平持平或略有下降，預(yù)計(jì)年銷售面積維持在12-13億平方米，銷售金額預(yù)計(jì)在8-9萬(wàn)億元之間。在2023年的高基數(shù)水平下，明年銷售同比增速將會(huì)顯著放緩。2、開(kāi)發(fā)投資增幅將在下半年有所回升，但不會(huì)大幅度扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)根據(jù)目前的房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)節(jié)奏和庫(kù)存情況來(lái)看，2023年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額仍會(huì)繼續(xù)回落，維持低位運(yùn)行。預(yù)計(jì)到下半年開(kāi)發(fā)投資增速將會(huì)觸底回升，一方面雖然高位庫(kù)存會(huì)延遲投資傳導(dǎo)效應(yīng)，但良好的銷售行情勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額在下半年增加。尤其是一、二線城市存量房快速去化后，住宅開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)必然會(huì)逐步增加；另一方面，在于2023年的開(kāi)發(fā)投資持續(xù)下滑，造成可比基數(shù)大幅下降，出現(xiàn)同比增幅回升。但畢竟市場(chǎng)表現(xiàn)好的城市的拉動(dòng)作用有限，整體開(kāi)發(fā)投資同比增速并不會(huì)大幅上升。3、新開(kāi)工量將緩慢復(fù)蘇，整體仍維持低位一方面，經(jīng)過(guò)一年的政策托底，市場(chǎng)銷售有了顯著好轉(zhuǎn)，同時(shí)當(dāng)前寬松的信貸環(huán)境，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)注入新開(kāi)工的動(dòng)力。另一方面，在房地產(chǎn)銷售情況明顯改善下，新開(kāi)工面積持續(xù)過(guò)低會(huì)導(dǎo)致部分供應(yīng)增量不足。因此，新開(kāi)工面積不斷下滑的態(tài)勢(shì)將得到緩解，但整體仍是相對(duì)低位。城市間的分化特征在新開(kāi)工量上同樣會(huì)有所體現(xiàn)，即一線城市和部分基本面較好的二線城市新開(kāi)工量仍有上升的空間，尤其是在房?jī)r(jià)上漲的拉動(dòng)下；而多數(shù)三、四線城市會(huì)經(jīng)歷一個(gè)長(zhǎng)期的調(diào)整過(guò)程，短期來(lái)看，在庫(kù)存壓力下依然會(huì)新開(kāi)工不足，整體新開(kāi)工面積會(huì)維持低位水平。但由于今年新開(kāi)工規(guī)模已達(dá)到近兩年低位，預(yù)計(jì)明年新開(kāi)工同比增幅由負(fù)轉(zhuǎn)正的可能性也是存在的。4、土地市場(chǎng)分化特征進(jìn)一步加深，整體規(guī)模維持2023年水平在高庫(kù)存的現(xiàn)實(shí)壓力和“有供有限”政策指導(dǎo)下，預(yù)計(jì)土地購(gòu)置