濟南北康高層項目前期市場研究簡報

2012312濟南北康高層項目前期市場研究簡報濟南新聯(lián)贏房地產(chǎn)營銷策劃有限公司精選ppt報

告

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架第一部分：濟南房地產(chǎn)市場綜述第二部分：競爭項目的概述第三部分：項目操作認知精選ppt

第一部分濟南房地產(chǎn)市場綜述精選ppt嚴厲調(diào)控持續(xù)全年，政策效果初步顯現(xiàn)以限購、限貸為核心的嚴厲調(diào)控持續(xù)一年，對濟南房地產(chǎn)市場的影響日漸顯著，市場寒意濃烈，成交量持續(xù)低迷，房價開始出現(xiàn)回落，政策效果初步顯現(xiàn)。與其他開發(fā)企業(yè)相比，品牌開發(fā)商在淡市下的表現(xiàn)尤顯突出面對多變的市場形式，品牌開發(fā)商業(yè)績驕人，市場應(yīng)對能力更勝一籌。一方面，入住濟南的品牌開發(fā)商通常集中在郊區(qū)布局，項目規(guī)模大，定位中端或中高端，以剛需客戶為主要客群，受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響相對較小；另一方面，品牌開發(fā)商市場反應(yīng)迅速，面對不利的市場局面，能積極有效的采取靈活營銷策略，抗風險能力強。2011年濟南房地產(chǎn)市場回顧精選ppt郊區(qū)化趨勢初現(xiàn)，中高端項目低總價成為市場主力。在調(diào)控政策持續(xù)、房價高企的2011年，郊區(qū)大盤低總價優(yōu)勢突出，同時推盤速度快成為市場持續(xù)按關(guān)注的重點，吸引了大量剛需客戶，為整體市場成交做出了大量貢獻。土地市場由熱轉(zhuǎn)冷，地價止?jié)q下行與房地產(chǎn)市場如影隨形的土地市場，在房地產(chǎn)市場成交量出現(xiàn)下滑勢頭以后，2011年下半年開始又熱轉(zhuǎn)冷，開發(fā)商拿地日趨謹慎，地王頻現(xiàn)的現(xiàn)象偃旗息鼓，土地市場從競爭激烈的“地王時代”進入了“底價時代”，低價結(jié)束了自2008年開始的連續(xù)三年的高歌猛進，全年土地單價338萬元/畝，較2010年下降41萬元/畝。2011年濟南房地產(chǎn)市場回顧精選ppt濟南房地產(chǎn)格局劃分1、城中板塊2、城南板塊3、城西板塊4、北部濱河板塊5、花園路東與高新區(qū)板塊6、奧體文博與旅游路板塊7、邢村附近板塊8、長清大學城板塊9、圣井板塊10、章丘板塊。精選ppt土地供應(yīng)總量分析濟南市2011年居住及商服供應(yīng)土地統(tǒng)計分析表

如圖所示，2011年濟南供應(yīng)土地98宗，比2010年減少52宗，供應(yīng)面積、建筑面積分別為447萬平方米、1750萬平方米，同比均下降35%。濟南市場土地供應(yīng)信息精選ppt濟南市商品房用地供應(yīng)宗數(shù)及平均面積走勢圖（萬平方米）濟南市場土地供應(yīng)信息精選ppt總體來看，2011年居住及商業(yè)供應(yīng)土地成以下幾個趨勢：第一，土地供應(yīng)郊區(qū)集中化趨勢更加明顯。隨著城市建設(shè)和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，市區(qū)內(nèi)可供開發(fā)的土地不斷減少，土地供應(yīng)逐漸向城市外圍擴展，特別是今年，土地供應(yīng)的郊區(qū)化特征尤為明顯，西客站片區(qū)、唐治片區(qū)、濱河新區(qū)、漢裕片區(qū)等濟南市“十二五規(guī)劃”明確重點發(fā)展的區(qū)域土地供應(yīng)集中，供應(yīng)量大，預計將發(fā)展成新的組團居住區(qū)。第二，土地供應(yīng)量減少2011年土地供應(yīng)宗數(shù)、供應(yīng)面積同比2010年減少三分之一，供應(yīng)量較年初公布的濟南2011年居住及商服土地供應(yīng)計劃縮減12%。濟南市場土地供應(yīng)信息精選ppt濟南市2011年居住及商業(yè)供應(yīng)土地月度走勢圖（萬平方米）

土地供應(yīng)呈現(xiàn)震蕩走勢，二、三季度供應(yīng)集中，一、四季度供應(yīng)量小。2011年土地供應(yīng)各月差異大，其中1月、3月和12月份土地供應(yīng)為零。4月份包括歷下區(qū)舜井街兩側(cè)和羅源大街沿線、市中區(qū)陽光新路、槐蔭區(qū)經(jīng)七緯十二南側(cè)等市區(qū)內(nèi)稀缺地塊及唐治片區(qū)、大漢峪片區(qū)地塊在內(nèi)的35宗土地系數(shù)推出，促使該月土地供應(yīng)達到高峰，約127.03萬平方米。濟南市場土地供應(yīng)信息精選ppt土地供應(yīng)性質(zhì)分析2011年濟南居住及商服用地供給地性質(zhì)分析

2011年居住及商服用地供應(yīng)宗數(shù)以居住用地占絕對多數(shù)，與2010年居住用地和商服用地供應(yīng)宗數(shù)接近平分秋色的狀況有明顯差異。居住用地供應(yīng)6宗，供應(yīng)面積達370.4萬平方米，占總供應(yīng)面積的83%，建筑面積達1285.6萬平方米，占總建筑面積73%，容積率3.5；居住用地供應(yīng)面積占比、建筑面積占比分別較上半年提高9個和8個百分點，容積率與上年基本持平。指標居住用地商服用地供應(yīng)宗數(shù)（宗）6632土地面積（萬平方米）370.476.9所占比例83%17%容積率3.56.0建筑面積（萬平方米）1285.6464.8所占比例73%27%濟南市場土地供應(yīng)信息精選ppt2011土地供應(yīng)區(qū)域分析表2011年市中區(qū)供應(yīng)土地8宗，土地面積23.2萬平方米，建筑面積95萬平方米，土地供應(yīng)比例5.4%，樓面地價1324元/平方米。推出近15萬平方米居住用地的北康片區(qū)，預計今后二環(huán)南路以南將成為區(qū)域內(nèi)開發(fā)熱點。受“南控”限制，市中區(qū)可供開發(fā)土地資源尤其是面積較大的土地資源越加稀缺。濟南市場土地供應(yīng)信息精選ppt商品住宅新開盤及成交概況

2011年濟南市商品住宅新增供應(yīng)量達到249萬平方米，整體開盤成交率54%，成交均價為8448元/平方米，同比2010年新增供應(yīng)量、成交量、成交均價上漲，但開盤成交率下降。新增供應(yīng)量一普通住宅產(chǎn)品為主，主力戶型為80-100平方米兩室和110-120平方米三室，中端房源為新增供應(yīng)、成交主力。商品住宅新開盤及成交分析精選ppt開盤成交總量

2011年濟南開盤或加推房源項目達112個，新增供應(yīng)面積249萬平方米，整體開盤均價為8448元/平米；2011年新增供應(yīng)量繼2010年大幅上漲后持續(xù)增長，漲幅收窄至15%；“限購”、“限貸”等嚴厲的調(diào)控政策持續(xù)全年，市場自四季度開始急劇變化，一方面，各項目特別是高端項目推盤謹慎，另一方面，中端開盤或加推項目或以低價開盤，或加大折扣力度，以價換量，開盤均價年末出現(xiàn)下降趨勢，但從全年來看，整體成交均價依然保持平穩(wěn)，較2010年略漲1%；潛在購房者的市場下行預期自10月份以來明顯加強，市場觀望氣氛越來越濃重，只是開盤成交率出現(xiàn)大幅下降，全年開盤成交率受影響，較2010年下降2%。商品住宅新開盤及成交分析精選ppt濟南市2011年商品住宅新增供應(yīng)統(tǒng)計分析表年份開盤個數(shù)開盤面積（萬平米）供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)開盤成交率開盤均價2010年102217.49197331093155%83752011年112249.65231451246954%8448同比10%15%17%14%-2%1%商品住宅新開盤及成交分析精選ppt商品住宅新增供應(yīng)產(chǎn)品形態(tài)濟南市2011年各形態(tài)物業(yè)供需分析表

2011年濟南開盤或加推房源以普通住宅為主，占比達到88%，其次為公寓產(chǎn)品占比9%，洋房和別墅產(chǎn)品供應(yīng)量小，占比分別2%和1%；建筑形態(tài)普通住宅洋房別墅公寓供應(yīng)套數(shù)204484251432129比例88%2%1%9%成交套數(shù)10922110921345比例87%1%1%11%成交率53%26%64%63%商品住宅新開盤及成交分析精選ppt商品住宅新開盤戶型濟南市2011年商品房新增供應(yīng)各戶型供需統(tǒng)計表

從新增房源的戶型來看，主要集中在兩室和三室戶型房源成交量大，四室及以上戶型的成交量最低。從成交率來看，兩室房源的成交量最高，為57%，說明剛需客戶在資金實力限制下更為青睞兩室戶型，三室成交率達到53%，反映了市場中改善型需求仍然占有相當比重。供應(yīng)戶型一室兩室三室四室以上供應(yīng)套數(shù)21818830110211113供應(yīng)比例9%38%48%5%成交套數(shù)121350085791257成交比例10%40%46%4%成交率56%57%53%21%商品住宅新開盤及成交分析精選ppt成交面積區(qū)間

2011年普通住宅產(chǎn)品成交面積主要集中在91-140平方米，此區(qū)間成交量占到成交總量的66%；90平方米及以下房源的成交量占成交總額的24%，其中包含部分公寓產(chǎn)品。面積類型合計90及以下4818912001001201及以上112合計19313商品住宅新開盤及成交分析精選ppt商品住宅新開盤供應(yīng)價格

2011年濟南市商品住宅新增供應(yīng)量集中在8000-9000元/平方米價格區(qū)間；8000元/平方米及以下房源特別是知名開發(fā)商郊區(qū)大盤項目房源，如綠地國際花都、恒大城、恒大名都、天鴻萬象新天等項目房源供應(yīng)量大，產(chǎn)品具備低總價、高性價比、社區(qū)配套齊全、升值潛力大優(yōu)勢，對剛需客戶產(chǎn)生較強的吸引力，開盤成交率最高，達到65%。商品住宅新開盤及成交分析精選ppt濟南市2011年各價格區(qū)段供需統(tǒng)計表價格供應(yīng)比例成交比例成交量8000及以下42%50%65%8001-900034%28%44%9001-100008%7%50%10001-120008%6%39%12001以上8%9%57%合計100%100%54%商品住宅新開盤及成交分析精選ppt成交單價區(qū)間表

2011年普通住宅產(chǎn)品的單價集中在8000元以下和8000-9000元/平方米價格區(qū)間；成交量占到了總成交量的51%和28%。9000以上和單價過萬項目的成交比例進僅占成交量的9%和12%。價格供應(yīng)比例8000及以下102988001-900056949001-10000176110001-12000159612001以上848合計20197商品住宅新開盤及成交分析精選ppt2012年濟南商品住宅供應(yīng)預測表區(qū)域在售供應(yīng)量預計供應(yīng)量合計（萬平方米）天橋區(qū)52.4930.983.39市中區(qū)88.281199.28歷下區(qū)65.8530.195.95歷城區(qū)79.91897.9槐蔭區(qū)78.259.888.05高新區(qū)14.051226.05合計378.82111.8490.622012年濟南住宅市場預測精選ppt潛在供應(yīng)量預測：市場供應(yīng)量大幅增加，北部區(qū)域迎來發(fā)展階段2012年濟南商品住宅市場潛在供應(yīng)量將大幅增加，預計將達到約490萬平民，除高新區(qū)以外的其他五區(qū)潛在供應(yīng)量預計都將達到80萬平米以上。與往年不同的是，今年北部濱河新區(qū)供應(yīng)量的顯著提升，將是今年市場的重要變化，同時也會不可避免的分流其他版塊部分客戶資源。2012年濟南住宅市場預測精選ppt2012年濟南住宅市場預測成交量預測：成交量有望保持平穩(wěn)2012年濟南房地產(chǎn)市場仍將在比較嚴厲的宏觀調(diào)控下前行，預計一季度市場的觀望情緒難有減弱，成交量將維持低迷狀態(tài)，二季度開始，市場將逐步回暖，全年來看，成交量保持平穩(wěn)可能性較大，這主要是基于以下兩點做出判斷：第一：濟南房地產(chǎn)市場已進入由中海、綠地、恒大、保利等品牌開發(fā)商引領(lǐng)的發(fā)展階段，而品牌開發(fā)商對市場抗壓能力強，針對調(diào)控下以自住型和改善性剛需客群為主的市場特征，品牌開發(fā)商已布局在城區(qū)外圍的郊區(qū)大盤將提供大量的中端房源，滿足主力客群的需求；第二：剛需存在，且力量并未減弱，僅僅是收到壓制，而壓制的需求將在價格水平達到其心理預期得到釋放。市場將能夠在既有政策環(huán)境下，有效引導需求釋放，從而支撐成交量。精選ppt價格預測：2012年房價或?qū)⒎€(wěn)中有降2012年房價或?qū)⒃诠┬桦p方的深度博弈中呈現(xiàn)穩(wěn)中有降態(tài)勢，這是由于一方面從緊政策環(huán)境下開發(fā)商面對的資金、庫存壓力還將加大，靈活調(diào)整包括價格策略在內(nèi)的營銷策略，適度回應(yīng)潛在購房者的降價期待，促使成交時務(wù)實選擇；另一方面，高端項目受市場環(huán)境影響，銷售整體轉(zhuǎn)弱，中端項目的市場助理地位將更突出，成交量占比還將有所上升。政策預測：調(diào)控政策嚴格繼續(xù)執(zhí)行，但金融控制適當放寬

2012年，政府多次在公開場合表示將繼續(xù)嚴格維持房地產(chǎn)政策調(diào)控制度，在調(diào)控政策上發(fā)生改變是明顯不現(xiàn)實的，但是新的一年里，在銀行放款及利率方面卻發(fā)生了潛移默化的變化，部分利率下調(diào)等相關(guān)政策出臺或即將出臺，這對項目開發(fā)資金回籠及開發(fā)風險的降低起到了重要的保障作用。2012年濟南住宅市場預測精選ppt第二部分競爭項目的概述精選ppt雅秀園精選ppt魯能?領(lǐng)秀城最新動態(tài)：均價：8000元/平方米售樓熱線能?領(lǐng)秀城位于舜耕路最南站，占地5000余畝，總建筑面積約420萬平米，戶型面積由65㎡-225㎡不等。。物業(yè)產(chǎn)品類型非常豐富，含有別墅、多層、小高層、高層、寫字樓、商鋪、酒店式公寓等多種物業(yè)形態(tài)。尤其需要注意的是：領(lǐng)秀城在教育配套上對周邊區(qū)域占有絕對優(yōu)勢。

競爭項目的概述精選ppt中南名邸最新動態(tài)：均價：8450元/平方米售樓熱線：0531-8318666400-813-0000轉(zhuǎn)50932中南名邸位于城市南北軸線英雄山路209號，南鄰興濟河，總占地面積45畝，總建筑面積6萬平方米，由5棟具有傳統(tǒng)文化韻味的純中式建筑組成，其中4棟蝶式（十三層和十四層）和1棟板式小高層。戶型面積由72㎡-205㎡不等。競爭項目的概述精選ppt中齊他山最新動態(tài)：均價：9650元/平方米售樓熱線齊他山項目規(guī)劃總占地面積4.2萬平方米，總建筑面積10萬余平方米，其中住宅總建筑面積8.8萬平方米，戶型92-210平方米不等，項目容括高層公寓、小高層住宅、情景洋房、TOWNHOUSE、LOFT公寓、沿河商業(yè)街等多種產(chǎn)品形態(tài)，約639戶。地上容積率1.75，地下容積率0.58綠化率51.02%。競爭項目的概述精選ppt中海國際社區(qū)最新動態(tài)：均價：三種檔次毛坯房，9000多精裝及部分精裝過萬售樓熱線海國際社區(qū)北靠南二環(huán)路，由市區(qū)沿陽光新路可直達。項目規(guī)劃總用地面積約3686畝，其中可建設(shè)用地面積約2673畝，戶型85-180平方米不等，建成后，中海九曲項目將囊括別墅、花園洋房、平層官邸等多種濟南最高端的物業(yè)形態(tài)，總建筑面積約300萬平米。競爭項目的概述精選ppt建中大學仕花園最新動態(tài)：均價：7600元/平方米售樓熱線：400-813-0000轉(zhuǎn)69788建中大學仕花園，位于二環(huán)南路與濟微路交叉口東南，踞于市區(qū)內(nèi)稀缺學府板塊，戶型102-160平方米不等，浸染大學人文風脈積淀，臻享成熟完善生活配套。5座小高層2座高層錯落有致。競爭項目的概述精選ppt陽光100五期最新動態(tài)：均價：7600元/平方米售樓熱線光100國際新城占地面積1500畝，建筑面積200萬平方米。地處濟南西南市區(qū)，目前125萬平米建筑群已經(jīng)落成，8000戶業(yè)主已順利入住。大部分戶型的主要房間設(shè)計開敞式落地窗，充分考慮到日照和采光。對于每個戶型的衛(wèi)生間做到最大限度的開窗設(shè)計，戶型種類多樣，面積從60㎡—130㎡不等。競爭項目的概述精選ppt宏瑞國際星城最新動態(tài)：均價：7000元/平方米售樓熱線：400-813-0000轉(zhuǎn)61020宏瑞國際星城山東宏瑞置業(yè)有限公司斥資20億元。星城總用地26萬多平米，建筑面積50多萬平米；綠化率超過35%；戶型56-116平方米不等，以全明板式小高層為主的南區(qū)容積率低于1.8。星城位于市中區(qū)二環(huán)南路之內(nèi)，白馬山南路東側(cè)，東隔濟微路。競爭項目的概述精選ppt泉景天沅最新動態(tài)：均價：8800元/平方米售樓熱線：400-813-0000轉(zhuǎn)70313泉景天沅和園·雅園組團北側(cè)緊鄰臥龍路，西側(cè)為天沅路，東側(cè)緊靠興濟河，和園已推出3#、4#、5#、6#，雅3#、5#六幢高層。住宅戶型設(shè)計上，房型經(jīng)濟緊湊，浪漫一居，溫馨兩居，親情三居，從70㎡-180㎡不等。競爭項目的概述精選ppt普利青城雅居最新動態(tài)：均價：7700元/平方米售樓熱線87956600利青城雅居項目簡介：普利房產(chǎn)：中國房地產(chǎn)品牌企業(yè)，實力鑄就品質(zhì)建筑風格：板式小高層，歐藝外飄窗，建筑風格時尚明快優(yōu)越空間：戶型多樣，全明設(shè)計，南北通透，面積55㎡-126㎡。競爭項目的概述精選ppt華冠名都最新動態(tài)：均價：7300元/平方米售樓熱線冠名都定名為“天域”由3棟高層組成，沿街設(shè)計2層商鋪，總建筑面約5萬平米，戶型有有89平米經(jīng)典兩室和96平米舒適2室以及139平米闊綽三室三種戶型，全明設(shè)計，陽臺采用非封閉式玻璃板隔墻。競爭項目的概述精選ppt項目名稱項目地點均價英雄山路工商等宿舍市中英雄山評估均價：7500元/平米七里山南村郎茂山小區(qū)北區(qū)公交站附近評估均價：7600元/平米全景四季花園英雄山路93號(四季花園公交站附近)評估均價：8500元/平米二七中街、二七南路單位宿舍二七中街、二七南路評估均價：7800元/平米七里山路單位宿舍七里山路評估均價：7700元/平米齊魯駿園英雄山路113號評估均價：9800元/平米南華園小區(qū)萬壽路1-1號評估均價：8300元/平米英西陶然居英西南路4-1號評估均價：7700元/平米同區(qū)域二手房價格表競爭項目的概述精選ppt項目名稱項目地點均價鐵路南苑興濟河路評估均價：5800元/平米雅秀園英雄山與二環(huán)南路交匯處評估均價：7500元/平米美景秀苑土屋路27號評估均價：8600元/平米盛世皇苑英雄山西路4號評估均價：6200元/平米競爭項目的概述外海蝶泉山莊濟南南部山區(qū)評估均價：7800元/平米精選ppt優(yōu)勢strength（1）區(qū)域概念優(yōu)勢：

濟南城南板塊，一直被當?shù)厝俗u為“城市的后花園”。該地區(qū)是濟南的風景名勝地區(qū)，高山較多，且山體植被較好，使得本地區(qū)環(huán)境優(yōu)越，空氣清新，是濟南市最適于居住，環(huán)境最好的地區(qū)之一

（2）自然景觀優(yōu)勢項目依山而建，周邊山體植被覆蓋率較高，自然環(huán)境優(yōu)勢突出，空氣質(zhì)量較好，是項目的最核心競爭優(yōu)勢。（3）地形地貌優(yōu)勢：本項目所在地塊位于山勢的東南側(cè)，從風水角度上來講這是山體的最佳居住位置。同時本項目地勢自西北向東南呈一定緩坡式，更有利于項目景觀規(guī)劃設(shè)計及建造，更容易體現(xiàn)出景觀設(shè)計的整體性及層次感，有力于項目的特色展示及呈現(xiàn)。項目SWOT分析精選ppt劣勢weakness（1）交通環(huán)境

項目所在區(qū)域位于舜耕路及花園路交匯處偏南，關(guān)鍵是距離行車主干道存在有一定的距離，同時該地區(qū)距離濟南繁華市區(qū)之間距離較遠，雖說道路四通八達，但卻長時間的處于擁擠狀態(tài)，對項目目標客戶群構(gòu)成一定的交通影響。

（2）項目周邊環(huán)境問題

由于項目所在區(qū)域周邊屬于城中村，且正處于拆遷或即將拆遷的狀態(tài)，周邊群眾自建居民樓錯綜復雜，道路衛(wèi)生狀況極差，對項目形象造成一定影響。（3）項目規(guī)模和品牌號召力本項目相對區(qū)域其他樓盤而言規(guī)模較小，加之開發(fā)企業(yè)的品牌效應(yīng)不高，在社區(qū)配套及物業(yè)等方面存在明顯的劣勢，對客戶的信服度和品牌號召力較低。項目SWOT分析精選ppt機會opportunity（1）“南控”增強了項目地塊的綜合價值濟南“南控”房地產(chǎn)政策的施行，南區(qū)板塊未來供給量被大幅度縮小，這一系列因素使得南部區(qū)域具備一定的升值潛力，在項目包裝推廣中具備一定的可操作性。（2）產(chǎn)品差異化定位的機會點

區(qū)域競爭樓盤，除領(lǐng)秀城中央PARK之外的其他樓盤的剩余房源普遍以130平米以上戶型為主，在形成項目自身特色定位之外，如能保證部分緊湊型產(chǎn)品供應(yīng)市場，將可以有效的保證項目的資金鏈。（3）區(qū)域原有居民的強大購買力

項目周邊區(qū)域及南部仲宮等地區(qū)的原有居民對區(qū)域生活半徑的依賴性較高，對項目所處區(qū)域認可度極強，且這部分客群的購買力較強，潛在的需求也相對較大，為項目提供了充足的客戶資源。（4）項目區(qū)域大型樓盤將陸續(xù)跟進

區(qū)域大型樓盤的跟進，雖然會對項目造成一定的競爭壓力，但也會進一步的提高區(qū)域的市場認可度，南部高端居住密集區(qū)即將形成。項目SWOT分析精選ppt威脅threats（1）宏觀調(diào)整政策的延續(xù)

自2011年以來，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)整始終非常的堅決，出現(xiàn)了有史以來全國范圍的最嚴重的低迷期，然而進入2012以來，國家領(lǐng)導人的數(shù)次嚴正說辭，也使得調(diào)整政策無限期延長，對于本項目而言，也存在一定的考驗，但金融政策的放寬，一定程度也表明國家也是軟硬兼施。（2）周邊二手房價格較低

隨著周邊眾多企事業(yè)單位宿舍及前期開發(fā)的項目的房源，以較低的價格陸續(xù)進入二手房市場，本項目會遇到一定程度的分流客群影響，所以本項目概念及附加值的提升，也將會給目標客群的購房理念帶來一定的穩(wěn)定性。（3）區(qū)域競爭將進一步加劇

隨著大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進駐，目前南部板塊的新建和待建項目也將陸續(xù)跟進，如：九曲片區(qū)、興隆片區(qū)、十六里河片區(qū)、南北康片區(qū)和分水嶺片區(qū)都已經(jīng)陸續(xù)與政府簽訂了協(xié)議或已經(jīng)開發(fā)建設(shè)。項目SWOT分析精選ppt

第三部分項目操作認知精選ppt項目定位認知我司建議本項目的市場定位應(yīng)為：具有一定品質(zhì)及特色的景觀生態(tài)社區(qū)打造“小而精”的特色景觀樓盤規(guī)模相對較小社區(qū)配套受限交通距離抗性宏觀政策調(diào)控周邊基礎(chǔ)環(huán)境較差自然環(huán)境優(yōu)越山體景觀突出山體坡地地形區(qū)域概念優(yōu)勢區(qū)域客群購買力VS精選ppt項目形象定位認知項目形象定位特色景觀生態(tài)社區(qū)特色風情社區(qū)山體景觀社區(qū)坡地景觀水景特色建筑形態(tài)中式、歐式等私家山體公園的概念包裝內(nèi)部景觀水景的設(shè)計建設(shè)精選ppt建筑立面及景觀風格服務(wù)于項目整體概念包裝

特色建筑立面對建筑結(jié)構(gòu)本身無須進行大的調(diào)整，關(guān)鍵是建筑元素和景觀元素的襯托和導入，其中主要是景觀方面的考慮，在綠化規(guī)劃中，按照的規(guī)劃形式予以設(shè)計，建筑立面主要是適當?shù)目紤]一定的特色原素和標志性符號的設(shè)計，并非按照傳統(tǒng)風格的建筑予以建設(shè)。項目整體概念包裝的形成，不僅可以使項目與周邊項目形成差異化的競爭優(yōu)勢，也可以有效的提高項目運作的延伸性，如項目推廣結(jié)點式活動主題及形式、樓座名等諸多方面的可操作空間。特色建筑景觀認知精選ppt特色建筑景觀—現(xiàn)代歐式ART-DECO高層立面精選ppt特色建筑景觀—現(xiàn)代歐式ART-DECO高層立面精選ppt特色建筑景觀—現(xiàn)代歐式ART-DECO景觀結(jié)點效果精選pptART-DECO高層立面特色建筑景觀—現(xiàn)代歐式精選ppt特色建筑景觀—現(xiàn)代歐式ART-DECO景觀結(jié)點效果精選ppt特色建筑景觀—現(xiàn)代歐式ART-DECO景觀結(jié)點效果精選ppt哥特風格的小高層立面特色建筑景觀—歐式古典精選ppt西班牙風格的小高層立面特色建筑景觀—歐式古典精選ppt建筑元素的適當導入傳統(tǒng)特色元素的導入特色建筑景觀—歐式古典精選ppt歐式建筑高層門廳效果特色建筑景觀—歐式古典精選ppt歐式水景效果特色建筑景觀—歐式古典精選ppt特色建筑景觀—中式徽派融入中式元素的高層立面精選ppt特色建筑景觀—中式徽派融入中式元素的高層立面精選ppt特色建筑景觀—中式徽派中式社區(qū)入口效果中式社區(qū)水系效果精選ppt中式特色的園林景觀風格特色建筑景觀—中式徽派精選ppt傳統(tǒng)中式圍墻及現(xiàn)代的結(jié)合中式景觀小品特色建筑景觀—中式徽派精選ppt關(guān)于戶型配比的思考南部片區(qū)的樓盤戶型配比一般都比濟南其他版塊的戶型要大，畢竟該區(qū)域的自然景觀優(yōu)勢和山體地形條件，符合中高端產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計和包裝整合條件，項目地塊的地形結(jié)構(gòu)、自然環(huán)境，以及周邊客群的購買力，也的確滿足項目規(guī)劃設(shè)計大中型戶型結(jié)構(gòu)的條件。

但隨著國家限購及相關(guān)調(diào)控政策的陸續(xù)出臺，導致了全國范圍的房地產(chǎn)市場低迷，消費市場觀望態(tài)勢明顯，也使得目前濟南消費客群購買結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了明顯的調(diào)整，特別是國家領(lǐng)導人2012年以來，對房地產(chǎn)市場調(diào)控的堅決態(tài)度，也使的消費市場的觀望態(tài)勢進一步加強。改善型需求客群的購買動力受到了極大的影響，大面積戶型產(chǎn)品，也都出現(xiàn)了不同程度的積壓及銷售速度緩慢等現(xiàn)象，銷售價格也很難取得大的突破，周邊的部分樓盤，如魯能領(lǐng)秀城，也是在中央PARK街區(qū)，主推中小型緊湊戶型來提高項目銷售率，當然魯能領(lǐng)秀城的學區(qū)房概念，也起到了極大的作用，這也對項目的產(chǎn)品定位造成了很大的阻力。

項目戶型定位認知精選ppt鑒于本項目作為開發(fā)企業(yè)第一次開發(fā)面向市場的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在勇創(chuàng)精品的同時，與市場需求產(chǎn)生共鳴，在充分保證建筑容積率的情況下，保證項目中高端品質(zhì)的前提下。

考慮設(shè)計部分緊湊型戶型（注：緊湊型不是單純意義的小戶型），既有緊湊戶型保證產(chǎn)品去化速度，保證項目資金鏈的順暢，又有大戶型產(chǎn)品，保證項目整體形象品質(zhì)，保證項目整體開發(fā)收益。建議