淮北某商業(yè)調(diào)研及標桿商業(yè)項目全案運作方案118PPT

淮北**廣場項目操作方案

第一頁，共一百一十九頁。講解內(nèi)容項目定位淮北商業(yè)市場研究推廣項目價格定位淮北宏觀地產(chǎn)市場研究項目商業(yè)功能設(shè)置市場研究項目操作目標項目定位全程操作思路經(jīng)濟效益分析標桿性案例分析合作方式規(guī)劃調(diào)整建議銷售招商銷售周期與金額策劃顧問營銷推廣全程銷售代理招商商業(yè)管理第二頁，共一百一十九頁?；幢焙暧^地產(chǎn)市場研究城市簡介城市建設(shè)規(guī)劃宏觀經(jīng)濟分析房地產(chǎn)市場走勢第三頁，共一百一十九頁?；幢背鞘泻喗榛幢笔形挥诎不帐”辈浚靥幦A東地區(qū)腹地，蘇、豫、皖三省交界處，居于二十多個大城市組成的淮海經(jīng)濟區(qū)中心位置，濟南、鄭州、合肥、南京均在方圓300—500公里范圍內(nèi)?；幢笔锌偯娣e2741平方公里，市轄三區(qū)一縣(相山區(qū)、杜集區(qū)、烈山區(qū)和濉溪縣)。人口212萬，其中城鎮(zhèn)人口80萬左右。

淮北是中國能源基地、農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地、紡織品出口基地、箔材加工基地和全國塌陷土地復(fù)墾示范區(qū)大型集團：淮北礦業(yè)集團、大唐集團淮北發(fā)電廠、國安電力公司、口子酒業(yè)等第四頁，共一百一十九頁?；幢背鞘薪诮ㄔO(shè)規(guī)劃（2006———2010）2010年目標：城市人口75萬人（現(xiàn)狀59.67萬人，不含濉溪縣城）建成區(qū)用地規(guī)模77.1平方公里（現(xiàn)狀59.2平方公里）城鎮(zhèn)化率達62%主城區(qū)范圍：東至龍脊山；西至劉河溝；西南以濉溪縣城的行政區(qū)劃范圍為界；南至青龍山的山脊線；北至北外環(huán)路，面積約285平方公里。第五頁，共一百一十九頁。空間布局：一個城市綠心（塌陷區(qū)大面積水面）；三個城市組團（相山、礦山集、烈山）相山組團：完善組團內(nèi)現(xiàn)有的老城區(qū)，向東、向南沿人民路和相山南路發(fā)展新城區(qū)，建設(shè)新城市中心，向西跨過新濉河，在202省道以西發(fā)展鳳凰工業(yè)項目區(qū)，項目區(qū)以南作為遠期工業(yè)發(fā)展備用地。礦山集組團：在東外環(huán)以西沿東湖路兩側(cè)發(fā)展，以東開發(fā)龍湖工業(yè)項目區(qū)；北外環(huán)南側(cè)部分建設(shè)為科教園區(qū)，部分預(yù)留為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展備用地。烈山組團：在其西部以用地整理為主，擴大居住用地規(guī)模；東部向東沿合徐高速連線發(fā)展，在東外環(huán)和合徐高速公路連接線北部布置新蔡工業(yè)園，發(fā)展陶瓷、建材和化工工業(yè)?？臻g景觀格局：六湖珠連、五城相擁、兩山（相山、龍脊山）環(huán)繞、城在山中、水在城中城市景觀系統(tǒng)：以人民路、東湖路、相陽路、南黎路東段、長山路等作為主要景觀通道城市形態(tài)結(jié)構(gòu)將由“依山建城”向“依山傍水”轉(zhuǎn)變

第六頁，共一百一十九頁?；幢笔泻暧^經(jīng)濟分析GDP及其增長速度2006年淮北市GDP達到224.70億元，比上年增長10.1%，略低于全國增長率（10.7％）。自2004年以來，GDP增長率一直保持在較高水平，表現(xiàn)出強勁的增長勢頭。第七頁，共一百一十九頁。人均GDP及其增長速度2003年的人均GDP為6537元、2006年達到11015元，是2003年的1.7倍?；幢笔薪?jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)良好勢態(tài)。第八頁，共一百一十九頁。三產(chǎn)結(jié)構(gòu)淮北是典型的資源型工業(yè)城市，但隨著半個世紀的煤炭開采，支撐淮北經(jīng)濟發(fā)展的資源優(yōu)勢逐步弱化淮北市已加快城市轉(zhuǎn)型,即由煤電工業(yè)為主體的單一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向多元化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變第九頁，共一百一十九頁。固定資產(chǎn)投資額及其增長速度2006年淮北市全社會固定資產(chǎn)和房地產(chǎn)投資增幅均達到歷年最高水平說明淮北市經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)良好態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長也異常迅速，房地產(chǎn)市場將迎來高速發(fā)展時期。第十頁，共一百一十九頁。社會消費品零售總額及其增長速度假日消費帶動作用明顯。元旦、春節(jié)、五一、國慶等節(jié)日期間需求旺盛餐飲業(yè)增勢強勁批發(fā)零售貿(mào)易行業(yè)呈現(xiàn)出較快的增長勢頭，在消費品市場中占據(jù)主導(dǎo)地位第十一頁，共一百一十九頁。人均可支配收入及其增長速度2006年淮北城鎮(zhèn)居民人均可支配收入略高于安徽省平均水平（9771.1元）淮北市是個煤炭資源城市，隨著煤炭資源的稀缺，資源城市的優(yōu)越性日益體現(xiàn)，人均可支配收入迅猛增加。第十二頁，共一百一十九頁。人均消費支出及其增長速度2006年淮北城鎮(zhèn)居民人均消費支出遠低于安徽省平均水平（10449.7元），消費潛力有待進一步挖掘第十三頁，共一百一十九頁。恩格爾系數(shù)居民生活水平提高，食品支出比重呈下降趨勢，恩格爾系數(shù)逐年下降第十四頁，共一百一十九頁。淮北市房地產(chǎn)市場走勢分析

03年以前，淮北的房地產(chǎn)發(fā)展集中在老城區(qū)，03年5月政府機關(guān)從原來的辦公地址南遷至新的行政服務(wù)中心，為配合新城區(qū)的建設(shè)，政府通過廉價的土地供給，加大了商品住宅建設(shè)的力度。02-03年，先后有浙江**房地產(chǎn)公司等六家外地房地產(chǎn)企業(yè)投資淮北市的房地產(chǎn)項目。03年淮北市房地產(chǎn)投資增長的加速，06年住宅開發(fā)建設(shè)項目46個，其中重點開發(fā)建設(shè)項目22個，同時出現(xiàn)了淮北巨盤溫哥華城（占地2818畝）、發(fā)現(xiàn)之旅、華佳梅苑。04-06年，淮北住宅消費呈現(xiàn)層次化，房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)多元化趨勢，淮北房產(chǎn)由單一住宅地產(chǎn)向多元化地產(chǎn)發(fā)展。商務(wù)地產(chǎn)（天象大學城）、中心商務(wù)（萬金世紀廣場）、精裝修房（帝景翰園）、精裝修公寓（**文雅公寓）、別墅（奧斯卡春城）、學區(qū)房（溫哥華城）等。07年，淮北的樓盤將進入品質(zhì)時代，中房的翡翠島、慢城、帝景翰園三期、**湖畔御景等樓盤將淮北樓市品質(zhì)推向一個新的臺階。第十五頁，共一百一十九頁。住宅市場產(chǎn)品特點分析

1、產(chǎn)品分布特點淮北目前的房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在四個區(qū)域，分別為淮海路、古城路、惠黎路周邊、惠黎路與人民路之間、人民路與淮紡路之間及五馬路區(qū)板塊?；春Ｂ?、古城路、惠黎路周邊位于淮北的市中心區(qū)域，地價較高，加上該區(qū)開發(fā)改造時間較早，因此淮海路以內(nèi)基本上無多層住宅樓盤出售；在售樓盤小高層、高層這種類型的商品住宅形式明顯增多，主要分布淮海路，如淮北·鼎盛國際，名士花園，相山山腳下的惠澤山莊?；堇杪放c人民路之間，位于市區(qū)與淮海開發(fā)區(qū)的交匯處，擁有良好的地理位置、且學校比較多如長山路小學、海宮學校、市六中，不過火車站位于兩馬路之間，有鐵路經(jīng)過，噪音比較大，在售樓盤不多，藍湖綠城，海容尚城、水墨丹青住宅都已經(jīng)賣完，多層為主，小高層、高層為輔。第十六頁，共一百一十九頁。人民路與淮紡路之間，人民路中醫(yī)院附近很有條件成為新城市一個比較集中的居住區(qū)?，F(xiàn)代花園、清荷苑、宏發(fā)半島、工行小區(qū)、二電廠小區(qū)、巴黎印象等等已經(jīng)初見規(guī)模。人民路體育場周邊也將是一個增長點。如發(fā)現(xiàn)之旅、帝景翰園、電信小區(qū)、相山庭院、黎苑小區(qū)等等。周邊是市政府、體育公園、博物館，再加上三個大型商貿(mào)區(qū)域——步行街、兆基和盛世，交通上又緊靠淮北的龍脈相山路，隨著相山路的繼續(xù)延伸，加上幾個小區(qū)的陸續(xù)入駐，這里會是未來新淮北的絕對核心?；醇徛肺挥诨春＝?jīng)濟開發(fā)區(qū)，目前在售樓盤不多，除了奧斯卡春城外，另一個就是經(jīng)濟適用房南黎花園、周邊的相關(guān)配套還處于空白。目前全市在售樓盤30多個，分布在淮海路至惠黎路附近，人民路附近分布樓盤較為集中，而且大盤林立，占據(jù)了整個淮北市新樓盤體量的60%以上。第十七頁，共一百一十九頁。2、產(chǎn)品層次及價位特點淮北市目前在售樓盤均價區(qū)間為1500—4000元/平方米，主要集中在2400-3200元/平方米總價集中在22-35萬/套戶型面積相對集中在90—150平方米的中、大戶型為主，90平方米的二室二廳，以及110—120平方米的三房二廳為市場主力戶型

3、產(chǎn)品類型比例多層和小高層為目前淮北住宅市場的主流產(chǎn)品項目總體規(guī)劃有超小高層、高層、多層混合社區(qū)方向發(fā)展的趨勢在帝景翰園成功的刺激下，市場對高層、小高層項目看好的趨勢提高別墅主要分布四馬路以南，以花園洋房、聯(lián)排為主，雙拼別墅和獨立別墅所占比例較小4、產(chǎn)品風格特點規(guī)劃中越來越注重小區(qū)品質(zhì)的提高、包括概念的導(dǎo)入、到建筑的設(shè)計、小區(qū)的環(huán)境等多數(shù)采用現(xiàn)代簡約立面，局部吸收徽派建筑特點，給人以沉穩(wěn)、莊重的美感。園林設(shè)計缺乏主題元素，宣傳與實際效果有較大的偏差。第十八頁，共一百一十九頁。5、產(chǎn)品配套特點（1）區(qū)域配套情況位于市中心區(qū)域和老城區(qū)附近的樓盤具有較完善的配套設(shè)施，如：名仕花園等項目；而位于四馬路、五馬路的樓盤，為政府新開發(fā)區(qū)域，市政配套尚未建設(shè)，配套較為缺乏。未來城南域?qū)⒊蔀榛幢毙碌氖兄行木幼^(qū)，配套設(shè)施將逐步完善；缺乏公共配套設(shè)施的房地產(chǎn)項目，開始用完善的社區(qū)配套設(shè)施來彌補不足，如溫哥華城等。（2）裝修標準在住宅市場中，樓體外立面裝修選材大多數(shù)都采用涂料和面磚相結(jié)合，如：宏發(fā)半島。目前在售住宅多為毛坯房，部分小戶型項目采用精裝修，如：**文雅公寓、帝景翰園。（3）物業(yè)管理對物業(yè)管理重視程度一般，但較關(guān)注物業(yè)費的高低。多層0.3-0.4元/月·平方米，小高層和高層在0.6-0.66元/月·平方米，含電梯費。物業(yè)管理水平高的如：帝景翰園的高力物管公司和家天水景天城的獅城怡安物業(yè)，本地的物業(yè)公司---**物業(yè)管理公司，口碑也不錯。第十九頁，共一百一十九頁。6、產(chǎn)品營銷特點開發(fā)商誠信度受置業(yè)者關(guān)注，本地的房地產(chǎn)企業(yè)龍頭**地產(chǎn)開發(fā)的早期項目**現(xiàn)代花園，雖然當時的位置比較偏，但是還是有很多人愿意去買事件營銷比較多，選美小姐、產(chǎn)品說明會、花車巡游啦、冷餐會、啤酒比賽等、ｖｉｐ、優(yōu)惠卡等方式多數(shù)項目營銷以售樓部為主戰(zhàn)場，以路牌、圍墻廣告等戶外媒體為主要的宣傳媒介，結(jié)合報紙等硬廣告等綜合新出樓盤越來越注重對樓盤的形象包裝，如售樓出的裝修、項目沙盤制作精美、銷售資料配備等其次就是在市區(qū)或繁華的地段設(shè)有售樓處，如淮海路的樓盤售樓處有**、相山峰景、鼎盛國際、萬金現(xiàn)代廣場、其次就是相山路主要集中在蘇果超市和步行街周邊，樓盤有慢城、相山庭院、新城國際、水墨丹青、**文雅公寓，未來還有翡翠島在繁華路段設(shè)立售樓處始創(chuàng)于溫哥華城，東湖商貿(mào)城曾經(jīng)就在相山峰景現(xiàn)在所在的文化宮售樓部呆過。**租賃下原人民銀行的辦公樓設(shè)立總銷售中心大量代理公司的介入，從根本上提高了整個淮北市場的銷售水平和競爭力第二十頁，共一百一十九頁。7、推廣方式樓盤包裝是北推盤的主要方式，系列轟炸式及針對性（礦區(qū)）宣傳是樓盤必用手法。老客戶介紹新客戶是重要的營銷手段之一、其次是口碑，還有就是人際關(guān)系。在推廣方面較有特色的為**地產(chǎn)，該公司通在淮北一中設(shè)立了“**樹人教育基金”，幫助貧困學生完成學業(yè)，近幾年來，**集團各類捐助款項累計達100多萬元，受到了淮北市各界的好評。在提高項目知名的同時，也提供了一次向客戶展示企業(yè)形象的機會，取得較大的成功。辦理VIP貴賓卡，提供部分優(yōu)惠打折等第二十一頁，共一百一十九頁。消費者研究1、淮北市購房者共性：購房主力軍年齡在30-35歲間；近五成的潛在消費者為二次及以上置業(yè)，比例較大；主要購房者以兩代同住的三口之家為主；近六成的潛在購房者有較好的職業(yè)，屬于中高收入人群；外來人口以淮北周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和城市（如：宿州、徐州）的為主，由于淮北比較安逸，生活節(jié)奏比較慢，是一個適合居住的城市，一般外來人口都會選擇定居。2、購買目的分析：購房目的以自住為主，其中子女就學和工作需要比例比較高，主要是礦區(qū)職工為了子女就學，其次就是夫妻兩人工作地點相差比較遠，彼此為了遷就一方而選擇在離一方近的地方購房。第二十二頁，共一百一十九頁。3、購房需求分析：在建筑類型中，小高層和高層的接受度正在不斷提高，消費者對小高層和高層的抗性正在減緩。在戶型選擇上，3-1-1和2-1-1的傳統(tǒng)戶型仍然是選擇的主力，3-2-1和3-2-2等功能劃分更明確，實用性和舒適性更強的戶型正逐漸被消費者接受。第二十三頁，共一百一十九頁。4、潛在需求礦區(qū)職工購買力的逐步釋放淮北市是一個以煤炭產(chǎn)業(yè)為支柱的工業(yè)城市，礦區(qū)職工約19萬人，占全市職工總數(shù)的60％以上，其中大部分分布在12個礦區(qū)城鎮(zhèn)。2002年以后，全國能源市場供不應(yīng)求，淮北市煤炭企業(yè)由于銷售收入和利潤逐年成倍增長，職工工資水年收入達到5－7萬元，企業(yè)管理人員年收入達到12萬元甚至更高。由于市區(qū)與礦區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)差距擴大因素的催化作用，礦區(qū)職工對市區(qū)住宅商品房的需求在2002年以后持續(xù)增長，直接導(dǎo)致淮北市市區(qū)商品房出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況。另外，城市道路建設(shè)的加快使得上下班交通更加便利，對這種購買力的釋放也有催化作用。新礦井建設(shè)形成住宅需求在今后3－7年的時間里，淮北市將新建12對煤炭礦井和兩大煤化工企業(yè)，新增企業(yè)職工近4萬人。今后在這些企業(yè)的所在地將不再興建供職工家庭居住的居民區(qū)，大部分企業(yè)職工家庭將在市區(qū)居住，這將明顯增加市區(qū)住宅商品房的需求。從實地考察了解來看，礦區(qū)職工在市區(qū)購買的住房，多位靠近學校、醫(yī)院等地段，或小區(qū)綜合素質(zhì)較好的高檔小區(qū)。第二十四頁，共一百一十九頁?；幢鄙虡I(yè)市場研究商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃商業(yè)街區(qū)專項研究商業(yè)項目專項研究寫字樓市場專項研究展覽/展會市場專項研究酒店市場專項研究商業(yè)業(yè)態(tài)市場專項研究第二十五頁，共一百一十九頁?；幢鄙虡I(yè)發(fā)展規(guī)劃（2005———2020）兩個市級商業(yè)中心1、老城區(qū)市級商業(yè)中心：三橫：淮海路（綜合購物、休閑娛樂）、古城路（綜合服務(wù)）和惠黎路（五金機械電器）四縱：閘河路(含友誼巷)、相山北路（電腦辦公用品）、孟山路（服飾專賣）和洪山路（廚具、裝潢）2、新城區(qū)市級商業(yè)中心（惠苑路、相陽路、長山路和梅苑路圍合區(qū)域）四橫：惠苑路（集時尚消費、特色餐飲、休閑購物、文化娛樂商業(yè)步行街）、黎苑路（運動健身）、人民路和南黎路（汽車銷售維修美容）四縱：相陽路（餐飲美食）、相山中(南)路（專業(yè)賣場）、長山路（歐美風情）和翠峰路（文化娛樂書店）在惠苑路和人民路之間，建設(shè)成皖北最大的商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心。第二十六頁，共一百一十九頁。隨著淮北市舊城改造，所有新建延街樓房的底層幾乎全是商業(yè)網(wǎng)點。據(jù)初步調(diào)查，截止2006年底，相山區(qū)商業(yè)網(wǎng)點營業(yè)總面積近30萬平方米，人均營業(yè)面積達到0.8平方米。隨著城市建設(shè)“東進、南擴、西延”發(fā)展戰(zhàn)略的深入實施，至2010年主城區(qū)人均零售（包括餐飲業(yè)）營業(yè)面積要達到1平方米。第二十七頁，共一百一十九頁。老城區(qū)商業(yè)中心新城區(qū)商業(yè)中心老城區(qū)商業(yè)中心主要集中在淮海商場以東，淮海路百貨大樓以西，以淮海路為主線，方圓50萬平方米區(qū)域。以商業(yè)為主、商辦結(jié)合、功能完善、配套設(shè)施齊全的綜合性商貿(mào)中心。大型商貿(mào)項目包括：東方百貨、相山賓館、相王府賓館、百貨大樓、國際白馬服裝城、老體育場改造項目、工人文化宮、相王廣場、淮海商場、肯德基等新城區(qū)商業(yè)中心是指惠苑路、相陽路、長山路和梅苑路圍合而成的區(qū)域。大型商貿(mào)項目包括：蘇果超市、真棒特賣場、亞太廣場、世紀廣場、體育中心、商業(yè)步行街、休閑餐飲一條街。第二十八頁，共一百一十九頁。老城區(qū)商業(yè)中心（3橫4縱）橫1－淮海路：綜合購物、休閑娛樂一條街橫2－古城路：綜合服務(wù)一條街橫3－惠黎路：五金機械電器一條街縱1－閘河路（含友誼巷)：縱2－相山北路：電腦辦公用品一條街縱3－孟山路：服飾專賣一條街縱4－洪山路：廚具、裝潢一條街新城區(qū)商業(yè)中心（4橫4縱）橫1－惠苑路：時尚消費、特色餐飲、休閑購物、文化娛樂商業(yè)步行街橫2－黎苑路：運動健身一條街橫3－人民路：橫4－南黎路：汽車銷售維修美容一條街縱1－相陽路：餐飲美食一條街縱2－相山中(南)路：專業(yè)賣場一條街縱3－長山路：歐美風情一條街縱4－翠峰路：文化娛樂書店一條街橫1橫2橫3縱1縱2縱3縱4橫1橫2橫3橫4縱1縱2縱3縱4第二十九頁，共一百一十九頁?；幢笔猩虡I(yè)網(wǎng)點現(xiàn)狀與特點舊城改造步驟加快，市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)發(fā)展迅猛，所有新建延街樓房的底層幾乎全是商業(yè)網(wǎng)點；商貿(mào)流通的總量規(guī)模大幅增長；現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)快速發(fā)展；個體私營經(jīng)濟發(fā)展迅速；消費層次不斷提升，消費潛力巨大；第三十頁，共一百一十九頁。發(fā)展戰(zhàn)略措施1、將商業(yè)作為城市重要的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。2、空間布局上向多中心、集中和分散相結(jié)合、總體均衡的方向引導(dǎo)。3、發(fā)揮商業(yè)網(wǎng)點的促進和支撐作用，優(yōu)化布局，調(diào)整結(jié)構(gòu)，改造提升老城區(qū)網(wǎng)點布局，引導(dǎo)大型商業(yè)網(wǎng)點向新市區(qū)、新城區(qū)發(fā)展。4、引導(dǎo)傳統(tǒng)業(yè)態(tài)向新型業(yè)態(tài)發(fā)展，同時重視共生共存。5、嚴格大型商業(yè)網(wǎng)點的布局，實行大、中型網(wǎng)點同便民服務(wù)型的中小型商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)并存，保持合理的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)模結(jié)構(gòu)。第三十一頁，共一百一十九頁。主要商業(yè)街（一）淮海路－服飾、休閑娛樂綜合街（二）惠苑路商業(yè)步行街（三）其他商業(yè)街第三十二頁，共一百一十九頁。商業(yè)街租金介紹經(jīng)營業(yè)態(tài)面積（M2）租金價格（元/M2/月）1男裝專賣401F：3502女裝專賣50（5×10）1F：3203男裝專賣200（10×20）1F：2504商場20～501F：100～3005小飾品18（3×6）1F：3206女性服飾9（4.5×2）1F：300－1F：2007男裝專賣90（7×13）1F：1208蛋糕房30（8×3.8）1F：1509音像15（3×5）1F：20010服飾等45～60（挑5.8）4011服飾等45～60（挑5.8）3012服飾等45～60（挑5.8）20～25123456789101112第三十三頁，共一百一十九頁。（一）淮海路－服飾、休閑娛樂綜合街經(jīng)營行業(yè)服飾商業(yè)網(wǎng)點食品餐飲零售美容美發(fā)影像數(shù)量117261913121010比例經(jīng)營行業(yè)藥房眼鏡書店金店電器休閑賓館數(shù)量9887654比例經(jīng)營行業(yè)鞋城手機城零售醫(yī)院影院體彩超市數(shù)量3322111比例1.商業(yè)業(yè)態(tài)分布第三十四頁，共一百一十九頁。2.主力店介紹服飾：阿迪達斯、M2、皮爾卡丹、柒牌男裝、洛玆、百事、361、海瀾之家、海爾曼斯網(wǎng)點：中行、建行、郵局、移動、證券餐飲：上島咖啡、泰鄉(xiāng)基、肯德基賓館：相山賓館、相王府賓館眼鏡：吳良材、**美容：蒙妮鉭第三十五頁，共一百一十九頁。3.淮海路綜合印象淮海路商業(yè)街主要經(jīng)營項目為服裝行業(yè)，主要為中等檔次，且以休閑類為主；商業(yè)街店鋪主力戶型為30～50平米左右，開間3~5米，進深9~12米，品牌專賣店60~120平米不等，裝修水平一般，店鋪貨源陳設(shè)并不太講究，尚未達到個性化、品位化的檔次；商業(yè)氛圍好，消費群體集中，店鋪的經(jīng)營狀態(tài)良好第三十六頁，共一百一十九頁。商業(yè)街出租率100%，“一鋪難求”，目前的租金水平看，該商業(yè)街的租金水平淮北目前最高。平均150/月/平方，有高的白馬友誼巷附近：1樓300/月/平方；負1樓200/月/平方（此樓層面積不大，大多合伙經(jīng)營，租金分攤）；最高有到500/月/平方，主要是經(jīng)營小飾品，因小飾品利潤比較高，專賣點房租（150平以上）：20-24萬/年。第三十七頁，共一百一十九頁。（二）惠苑路商業(yè)步行街1.商業(yè)街基礎(chǔ)資料開發(fā)單位：**房地產(chǎn)開發(fā)公司、**房地產(chǎn)開發(fā)公司開街時間：2005年10月建筑面積：7萬平方米（商業(yè)）商業(yè)容量：包括百貨商場4個、大型賣場1座、美食廣場1個、各類商業(yè)店鋪400余間項目特色：新城區(qū)第一個集商業(yè)、娛樂、休閑、旅游為一體的綜合性商業(yè)街區(qū)第三十八頁，共一百一十九頁。2.惠苑路商業(yè)街綜合印象惠苑路商業(yè)街步行街的東側(cè)入口位于相山路上，南北方向分別有蘇果平價超市、真棒特賣場（分店），帶來比較熱鬧的商業(yè)氛圍。附近店面租金也為步行街最高（40元/M2/月）。步行街的西側(cè)入口位于相陽路上，雖有五星商城，人氣仍然非常蕭條。門面基本空關(guān)主要經(jīng)營項目為服飾（80％以上），主要為中低檔次，以休閑類為主；商業(yè)街店鋪主力面積為40～60平米左右，裝修水平一般。商業(yè)街經(jīng)營情況明顯東好西差，預(yù)計近幾年內(nèi)人氣很難上來。目前經(jīng)營店家80家左右。第三十九頁，共一百一十九頁。步行街的東側(cè)入口位于相山路上，南北方向分別有蘇果平價超市、真棒特賣場（分店），帶來比較熱鬧的商業(yè)氛圍。附近店面租金也為步行街最高。第四十頁，共一百一十九頁。而步行街的西側(cè)入口位于相陽路上，雖有五星商城，人氣仍然非常蕭條。第四十一頁，共一百一十九頁。（三）其他商業(yè)街友誼巷：以女裝為主，今年較前幾年有些委縮，目前主要靠長久以來的消費習慣及百貨大樓和白馬的支撐維持，經(jīng)營檔次一般，且均為小店面教育巷：以中檔女裝為主，經(jīng)營范圍含蓋各年齡層次，包含童裝。（對外報價虛高嚴重）橫山路：主營手機、電子通訊街。第四十二頁，共一百一十九頁。商業(yè)項目（一）東方百貨（二）白馬服飾城（三）*****國際★（四）**商業(yè)廣場★（五）亞太廣場（六）批發(fā)市場一二三四五六第四十三頁，共一百一十九頁。（一）東方百貨項目地址：淮海路與孟山路交匯處開業(yè)時間：2004年5月1日投資單位：香港中原集團管理公司：南京山百經(jīng)營面積：約8200M2年營業(yè)額：日均約20萬元經(jīng)營類別：1F－繽紛天地：化妝品、黃金珠寶、鐘表照材、煙酒食品、箱包皮具、小家電2F－紳士廣場：精品男裝、男式正裝、商務(wù)休閑、襯衫西褲、男女皮鞋3F－時尚裝苑：職業(yè)女裝、女式時裝、少淑女裝、女式裙褲、羊絨精品、內(nèi)衣飾品4F－美好家園：運動休閑、床上用品、家居用品、兒童用品主力店：1F：玉蘭油、歐萊雅；西鐵城；金利來；飛利浦小家電；戴夢得珠寶；派克金筆2F：百麗、森達、哈森；羅蒙、開開、花花公子、虎都3F：影兒國際、漁、斯爾麗、天意、宜而爽4F：阿迪達斯、KAPPA、美津濃、康先特、雙星、李寧；羅萊家紡第四十四頁，共一百一十九頁。（二）白馬服飾城（金色**）項目地址：淮海路閘河路口（百貨大樓旁）開業(yè)時間：2006年9月27日投資單位：淮北市**房地產(chǎn)有限公司經(jīng)營面積：約4000M2經(jīng)營品種：主營服飾，兼營餐飲、飾品等樓層功能設(shè)置樓層平面圖第四十五頁，共一百一十九頁。（三）*****國際項目地址：淮海路與孟山路交口的東南角開業(yè)時間：2006年10月投資單位：淮北市天象房地產(chǎn)公司建筑面積：約20000M2（每層3000M2左右）經(jīng)營品種：購物、休閑、娛樂、餐飲樓層分布：－1F－動感地帶：打造淮北最大、運動品牌最全的運動城1F－生活元素：麥當勞、化妝品、珠寶、皮具箱包等2F－潮流先鋒：少女裝、中性休閑裝3F－繽紛世界：職業(yè)女裝、針織、內(nèi)衣、童裝及大型趣味兒童娛樂游戲4F－名流天下：品牌男裝、商務(wù)休閑裝；5F－雅致生活：知名家紡、生活館、美食廣場、高檔SPA美容會所等銷售情況：－1F2.5萬；1F3.5萬；2F2.5萬；3F2.2萬；4F1.5～1.6萬銷售均價2.5萬，目前售出85％左右第四十六頁，共一百一十九頁。（四）**商業(yè)廣場項目地址：淮海路中段，三面臨街（北臨商業(yè)中心淮海路，東臨建安路，西臨鷹山路規(guī)劃面積：項目用地17365平方米，規(guī)劃建筑占地11030平方米，總建86210平方米，其中商業(yè)建筑面積63990.2平方米，共5層。單層面積一萬余平方米。沿淮海路的臨街長70米。沃爾瑪購物中心（2層-3層）即將進駐。目前未對外推出第四十七頁，共一百一十九頁。（五）亞太廣場項目地址：相山路與黎苑路交匯處北開業(yè)時間：2006年10月投資單位：上海瑞欣公司建筑面積：約23500M2經(jīng)營品種：購物、休閑、娛樂、餐飲樓層分布：1F：黃金珠寶、文體、辦公、小家電數(shù)碼、耗材、鐘表、箱包、化妝2F：服裝、鞋帽、內(nèi)衣、羊毛衫、小飾品、床上用品、窗簾3F：ITAT百貨會員俱樂部商場印象：檔次差，布局亂。雖離**較近，但不構(gòu)成競爭。第四十八頁，共一百一十九頁。第四十九頁，共一百一十九頁。（六）批發(fā)市場總建7.6萬平方米，地上3層、地下1層；整體業(yè)態(tài)：服飾為主、餐飲、休閑、娛樂；定位中檔及中檔偏低；4層整體均價6000，1樓均價12000；爭取年底前開業(yè)，目前銷售招商都很紅火，以接近尾聲；旺銷支撐點：a:60%的消費群體來自礦區(qū)，是進入礦區(qū)的必經(jīng)之路；b：靠近大學第五十頁，共一百一十九頁。寫字樓目前淮北已經(jīng)入住辦公，真正意義上的寫字樓為帝景翰園。（一）帝景翰園★（二）裕安大廈（三）**商務(wù)國際★一二三第五十一頁，共一百一十九頁。（一）帝景翰園二期一棟25層商住樓，2年時間實現(xiàn)銷空；三期有1棟18層的寫字樓、1棟25層商住樓，目前處預(yù)售階段，預(yù)交訂金15萬，精裝修（延續(xù)整個項目的精裝理念），裝修標準500元/平方米，目前售價3000元/平方米。項目地址：相山南路開發(fā)商：淮北宏基房地產(chǎn)物業(yè)費：0.66元/平方米銷售：情況非常好，截至07年5月完成90%以上面積的銷售租金：如170平米辦公房，月租金成交價4500元第五十二頁，共一百一十九頁。（二）裕安大廈項目地址：相山路與惠苑路的交匯處目前進度：預(yù)計07年下半年開盤目前報價：沿街商鋪（共3層）：一F15000元/平方米，面積為30-200平方米。辦公（共20層）：均價3800元/平方米，面積為90-130平方米。第五十三頁，共一百一十九頁。（三）**商務(wù)國際項目地址：孟山路與淮海路交叉處（原政府2號樓）項目指標：用地面積6300平方米，建筑面積35000平方米，地上10層，地下2層。項目性質(zhì)：純商業(yè)，擬建大型綜合型購物中心及購物、休閑、餐飲、娛樂為一體項目進度：2006年5月28日開工，目前尚未開盤。只租不售。第五十四頁，共一百一十九頁。電影院、展會等展覽展會：目前沒有一家正式的展示中心，淮北第二次房展會是在一家開發(fā)商項目地舉辦，相山賓館會議大廳也舉行過房展會。電影院：新華大戲院，大廳可容納1500人，但基本沒生意工人影院小廳可容納600人，生意較好第五十五頁，共一百一十九頁。酒店相山賓館相王府賓館金海灣國際大酒店星級標準★★★★★★★擬★★★★投資單位淮北市政府淮北礦業(yè)集團安徽嘉鵬置業(yè)酒店位置淮海中路189號煤城路1號人民路、長山路交口開業(yè)時間1970年（2004年重裝修）1994年未知建筑面積23000M220000M227800M2客房數(shù)量146間，300多張床位245間，526張床位209間入住率全年80％以上85％左右未知第五十六頁，共一百一十九頁。（一）相山賓館餐飲：10個豪華貴賓廳和一個大型宴會廳（可接待400多人）多功能廳：可承接500多人的大型會議或活動健身：健身房、游泳池（室內(nèi)）、臺球室、棋牌室、乒乓球室休閑：酒吧、美容廳其它：商場、商務(wù)中心、票務(wù)處、醫(yī)務(wù)室等第五十七頁，共一百一十九頁。位置客房類型房價東樓標間368豪標418套房798豪套858總套1566南樓標間318～386單間266～386三人間488豪套868北樓標間110～150單間150套房280★在原價基礎(chǔ)上七折優(yōu)惠相山賓館會議較多，保證了高入住率相山賓館大堂休息區(qū)一角第五十八頁，共一百一十九頁。（二）相王府賓館餐飲：3個餐飲部，30個包間，可同時容納1200人用餐，中樓宴會廳可同時容納400人就餐；休閑：卡拉OK歌舞廳、酒吧、美容美發(fā)；其它：自選商場、商務(wù)中心、旅行社、售票處、干洗店等；多功能廳：8個大中型會議室，能容納320人；多功能會議中心能同時容納1000多人聚會；客房類型房價標間264/286豪標318單間318商標360豪套888加床80★在原價基礎(chǔ)上九折優(yōu)惠第五十九頁，共一百一十九頁。（三）金海灣大酒店設(shè)計為國際4星級標準。共19層，占地10828m2，總建筑面積27800m2。地上主層18層，地下1層。主體結(jié)構(gòu)已于2004年12月竣工驗收，室外地坪、管網(wǎng)安裝已結(jié)束，外墻裝飾也基本完工。樓層初步規(guī)劃：地下室：一半設(shè)備用房，一半倉儲或娛樂用房；一、二層：超市及賓館大堂，三層：桑拿四層：餐飲五層至十七層：客房十八層：會務(wù)中心第六十頁，共一百一十九頁。特色項目商業(yè)業(yè)態(tài)名稱及概況高檔洗浴淺草灣:4層，約2500平方；萬豪盛會：4層ktv金伯爵、聚福盛會、滔天娛樂、翡翠明珠（綜合性、有會議廳、餐飲、娛樂等）咖啡廳上島、兩岸咖啡、名典咖啡效益較好（開業(yè)較早）均為兩層，面積約為600-800平方米西餐目前只有一家：豪丁豪茶館圓圓圓，約300平方，生意較好第六十一頁，共一百一十九頁。宏觀市場調(diào)研小結(jié)淮北經(jīng)濟發(fā)展的資源優(yōu)勢逐步弱化，淮北市已加快城市轉(zhuǎn)型，由煤電工業(yè)為主體的單一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向多元化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變；目前市區(qū)人口59.67萬人，2010年城市人口75萬人，人均可支配收入9771.1元；房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)多元化趨勢，淮北住宅消費呈現(xiàn)層次化，淮北房產(chǎn)由單一住宅地產(chǎn)向多元化地產(chǎn)發(fā)展。商務(wù)地產(chǎn)、中心商務(wù)、精裝修房、精裝修公寓、別墅、學區(qū)房等；淮北規(guī)劃發(fā)展兩個市級商業(yè)中心，一個為老城區(qū)市級商業(yè)中心，另一個為新城區(qū)市級商業(yè)中心，新區(qū)規(guī)劃建設(shè)成皖北最大的商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心，本案地處新區(qū)；截止2006年底，相山區(qū)商業(yè)網(wǎng)點營業(yè)總面積近30萬平方米，人均營業(yè)面積達到0.8平方米。至2010年主城區(qū)人均零售（包括餐飲業(yè)）營業(yè)面積要達到1平方米。第六十二頁，共一百一十九頁。老商業(yè)區(qū)商鋪租金基本在150-250元/平方米·月，主力面積范疇在30～50平方米之間；餐飲市場整體水平不高，整體經(jīng)營層次不齊，缺乏主題性顯著的知名品牌商家；休閑娛樂市場有點無線、有線無面，沒有形成聚合性消費集中地；目前正式導(dǎo)入辦公階段的寫字樓、商住樓為新區(qū)的帝景翰園，租售情況非常好；淮北沒有真正意義上的展示中心，其展覽會、房展會之類的展覽事宜基本上在酒店與露天場地舉辦；淮北市場現(xiàn)有電影院2家，尤為小型電影院生意較好，對于本案有效會議廳提供了一個途徑；淮北星級酒店常年入住率基本在80%以上，但由于其建設(shè)時間早，后來雖經(jīng)過重新裝修，但其硬件配套較落后，目前階段有利于新興高星級酒店進入市場；第六十三頁，共一百一十九頁。從淮北的房地產(chǎn)市場發(fā)展中，折射出以下幾個問題：房地產(chǎn)投資多元化，住宅消費層次化，淮北房產(chǎn)由單一住宅地產(chǎn)向多元化地產(chǎn)發(fā)展；商業(yè)整體以大眾化、平民化路線發(fā)展，市場缺乏為中高端消費人士提供的商業(yè)產(chǎn)品；商業(yè)地產(chǎn)市場處于初級階段，市場非理性成份居多；投資者極為青睞核心商業(yè)區(qū)商業(yè)，新區(qū)商業(yè)倍受冷落；眾多項目投資回報率不能實現(xiàn)，市場投資者逐步走向持幣觀望的態(tài)度；而相對于本項目而言，遵循市場的客觀發(fā)展規(guī)律是必然的，以下章節(jié)將結(jié)合市場及商業(yè)地產(chǎn)操作的硬性規(guī)律與條件對本案操作性問題提出相應(yīng)的建議。第六十四頁，共一百一十九頁。方案操作范圍本項目一期規(guī)劃中七幢建筑體，包括寫字樓、酒店、會展館及商業(yè)等。第六十五頁，共一百一十九頁。結(jié)合市場，首先分析項目存在的問題及應(yīng)對解決策略項目規(guī)模大，資金壓力高先期以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品推貨，在營銷推廣中炒作本案地標性商業(yè)群落概念，在合理的范圍內(nèi)作高單價，并注重不同功能群落中高樓層主力店的導(dǎo)入，以維持整體業(yè)態(tài)的穩(wěn)定性，為后期經(jīng)營作保障；開發(fā)企業(yè)對項目期望過高客觀對待項目操作難度，遵循商業(yè)地產(chǎn)客觀發(fā)展規(guī)律，產(chǎn)品形式新穎，市場接受需要過程第六十六頁，共一百一十九頁。產(chǎn)品市場需求風險巨大

借助目前的投資風潮，在出讓部分面積以保證整體業(yè)態(tài)穩(wěn)定的前提下，進行其他鋪位面積的銷售商鋪投資市場不成熟，屬于初級階段，投資者非理性成份較多；項目產(chǎn)品規(guī)劃問題重重，不合理設(shè)置導(dǎo)致大量鋪位商業(yè)價值降低，優(yōu)質(zhì)鋪位數(shù)量有限，主體商場不但內(nèi)鋪，包括沿街商鋪的銷售困難重重；本案地理位置屬于新城區(qū)，周邊商業(yè)設(shè)施不成熟，遠離傳統(tǒng)商業(yè)街，屬于商業(yè)生地，投資/消費市場認知度低，商業(yè)培育期周期較長；建筑規(guī)劃應(yīng)嚴格遵循商業(yè)規(guī)律，盡量變更目前的一些產(chǎn)品設(shè)置問題，如拆除或盡量減少廣場水幕墻，擴大門臉與迎客面，提升鋪位價值優(yōu)質(zhì)品牌傳播對本案起到至關(guān)重要的作用第六十七頁，共一百一十九頁。產(chǎn)品組合與當?shù)厥袌霭l(fā)展規(guī)律有偏差產(chǎn)品市場傳播時規(guī)避不利因素，利用項目自身的多功能設(shè)置，將“淮北首席商務(wù)交流中心”這一高端商務(wù)交流的新概念傳播與市場，對項目高端這一概念的操作上作足文章，化劣勢為優(yōu)勢本案為政府主導(dǎo)下產(chǎn)生的另類產(chǎn)品開發(fā)企業(yè)在此背景下追求利益的最大化，在全部銷售的前提下，本案維持優(yōu)質(zhì)運營，難度較大本著嚴謹務(wù)實的態(tài)度，遵循商業(yè)地產(chǎn)的客觀規(guī)律，對于資金的快速回報與后期穩(wěn)定的商業(yè)運營把好度量，即租售比例的劃分，初期10個月內(nèi)建議以7：3的租售供貨量對外，中后期以“帶租約銷售”模式去化面積，以保證本案從“產(chǎn)權(quán)所有”到“限定業(yè)態(tài)商業(yè)運營”的穩(wěn)定性過渡第六十八頁，共一百一十九頁。產(chǎn)品組合與當?shù)厥袌霭l(fā)展規(guī)律有偏差在推廣中，強化項目整體主題定位的市場傳播，大量采用體驗式營銷，培育中高端市場對項目的認知度，對于各個功能板塊更是要求突現(xiàn)其主題，同時建議開發(fā)企業(yè)對于休閑、餐飲、娛樂等主力業(yè)態(tài)持有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，以便于樹立投資者信心與項目的業(yè)態(tài)穩(wěn)定；高樓層物業(yè)在初期適時考慮以租賃方式出讓給主力店，并同時銷售，邊租邊售項目規(guī)模大，產(chǎn)品組合復(fù)雜，優(yōu)質(zhì)鋪位少，并存在大量難消化的高樓層物業(yè)首期產(chǎn)品不可售面積較多，直接影響整體資金回籠建議將寫字樓變更為商住兩用樓，集合商務(wù)辦公、高端人士住宿等功能，并根據(jù)時勢因時而變，調(diào)整市場傳播策略寫字樓市場培育期較長，對資金的迅速回籠不利，且項目周邊正建入“帝景翰園”等寫字樓先入為主，搶占高端商務(wù)寫字樓市場；不可售或部分保留單員的處理酒店商務(wù)與會展中心的互動關(guān)系；寫字樓/商住兩用樓與高檔購物、餐飲、酒店裙樓休閑娛樂互動關(guān)系；商鋪投資者利用展覽館、會展場地的關(guān)系；廣場經(jīng)濟的挖掘；第六十九頁，共一百一十九頁。實現(xiàn)開發(fā)企業(yè)對項目資金回報的要求；實現(xiàn)項目、開發(fā)企業(yè)品牌價值的市場提升；項目在大部分銷售的前提下，通過條款限定，盡可能實現(xiàn)項目商業(yè)業(yè)態(tài)、功能的整體控制與可持續(xù)性優(yōu)良運營；將項目建設(shè)成為淮北市乃至皖北區(qū)域內(nèi)展現(xiàn)現(xiàn)代城市發(fā)展風采的高端商務(wù)休閑、會晤中心。項目操作目標：第七十頁，共一百一十九頁。本案一期開發(fā)成功需要具備以下因素：優(yōu)質(zhì)的開發(fā)企業(yè)；強勁的消費終端需求；大量潛在的物業(yè)投資需求；眾多的經(jīng)營商家備選；良好的消費環(huán)境與軟性服務(wù)；全新的功能業(yè)態(tài)組合；強有力的銷售/招商執(zhí)行機構(gòu)；根據(jù)當?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)市場狀況，我們認為本案必須具備顯著的商業(yè)功能性定位第七十一頁，共一百一十九頁。從市場角度考慮，務(wù)必需要樹立以下目標：

商業(yè)地產(chǎn)是一種前瞻性的戰(zhàn)略投資；未來價值的預(yù)支化；目標市場的廣域化；功能設(shè)置多元化，規(guī)劃布局人性化；主題形象、基礎(chǔ)形象表現(xiàn)突出；優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品定位與功能組合；不同板塊商業(yè)的市場領(lǐng)導(dǎo)性；地理優(yōu)勢的唯一性與政府政策的傾斜性；市場開發(fā)的延續(xù)性，超大規(guī)模體量；第七十二頁，共一百一十九頁。結(jié)合市場研究與商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律，我們認為：打造具備功能齊全、業(yè)態(tài)互補、市場缺失嚴重商業(yè)業(yè)態(tài)的綜合性主題商業(yè)是本項目商業(yè)價值的市場突破口。第七十三頁，共一百一十九頁。本案綜合價值的最大體現(xiàn)是多業(yè)態(tài)功能定位明確的主題定位便于本案迅速進入市場在目標設(shè)定的前提下，要明確項目的最大核心價值與優(yōu)勢的所在第七十四頁，共一百一十九頁。本項目總體定位：全市高端商務(wù)接待中心，“淮北首席商務(wù)交流中心”，集合了展覽、會議、餐飲、休閑、娛樂、辦公、住宿多動能于一體的城市新型商業(yè)中心。第七十五頁，共一百一十九頁。功能板塊定位樓號功能業(yè)態(tài)一號商業(yè)傳統(tǒng)零售業(yè)、商務(wù)會所、婚紗、健身、美容等二號辦公1-2樓商鋪；3-7樓辦公三號商業(yè)購物中心、展覽展示、會議/劇院四號辦公1-3樓商鋪（連通五號樓）；4-7樓辦公五號辦公餐飲六號辦公1-2樓商鋪；3樓以上辦公七號商業(yè)酒店及酒店配套商業(yè)（主題中餐、西餐、洗浴、夜總會等）共計————1、整體功能板塊定位第七十六頁，共一百一十九頁。2、商業(yè)體功能設(shè)置樓層目標業(yè)態(tài)1層服飾、箱包、小商品、日用百貨2層足療、按摩、美容3層婚紗、健身、美容、攝影1號樓（底商、商務(wù)會館）第七十七頁，共一百一十九頁。樓層目標業(yè)態(tài)1-7層農(nóng)業(yè)銀行2號樓（辦公）——方案一第七十八頁，共一百一十九頁。樓層目標業(yè)態(tài)1-2層零售店鋪（服飾、各類專賣店、煙酒店）、影樓等3-7層辦公2號樓（辦公）——方案二第七十九頁，共一百一十九頁。樓層目標業(yè)態(tài)西樓東樓1層特色專業(yè)市場——購物（服飾專賣店、化妝品、金銀珠寶、名表、箱包、煙酒、特色時尚店等）2層特色工藝品店/民俗商品店、精品家私、茶餐廳、咖啡多功能廳（劇院/會議）3層美容、足療、健身、影樓4層展覽廳3號樓（購物中心、會展、劇院/會議）第八十頁，共一百一十九頁。4號樓（辦公）樓層目標業(yè)態(tài)1-3層零售店鋪（服飾、各類專賣店、煙酒店）、連通5號樓，以餐飲業(yè)態(tài)去化處理4-7層辦公第八十一頁，共一百一十九頁。樓層目標業(yè)態(tài)1層知名快餐（KFC、永和豆?jié){、大娘水餃等）、甜品屋、冷飲店、花店2層特色主題餐廳/異域美食/茶餐廳3層高檔大型中餐館（粵菜、川菜等）5號樓（底商、商務(wù)會館）6、7號樓（略）第八十二頁，共一百一十九頁。產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計問題1、三號樓（會展中心主樓）主迎客面（南）遮擋嚴重，建議縮短南面與2層連接臺階面寬或減少水幕墻數(shù)量，盡量打開1樓迎客面，減少陰角范圍；第八十三頁，共一百一十九頁。2、 二、三、四號樓南面出入口與導(dǎo)入道路混雜后，造成人流、車流之間的矛盾，目前地下車庫出入口為雙向入口，更加增加該區(qū)域人車流流動負擔，建議設(shè)計單位重新考慮該區(qū)域人車流動線設(shè)計；第八十四頁，共一百一十九頁。3、建議將三號樓一層東西兩樓底層連接；二、三、四號樓1層全部貫穿，盡量減少三號樓兩端內(nèi)鋪出現(xiàn)的銷售死角；第八十五頁，共一百一十九頁。4、 商場一樓，進深過深，內(nèi)鋪以單條橫向交通流線劃分不能解決該問題，容易在項目銷售期時形成大面積區(qū)塊或異型區(qū)塊問題，建議采用圍繞主動線內(nèi)庭分割的策略，結(jié)合一層建筑格局，建議大量采用小面積分割，面積范圍在40-120㎡之間；第八十六頁，共一百一十九頁。5、物業(yè)的經(jīng)營方式?jīng)Q定了物業(yè)的管理方式，必須對銷售類物業(yè)與持有性物業(yè)進行區(qū)格，以便物業(yè)管理及配套設(shè)置的建設(shè)標準及程度的把握；6、各商業(yè)功能的設(shè)置應(yīng)盡可能多地考慮其外立面表現(xiàn)的顯著性，這是地域性特征決定的；7、城市車輛的發(fā)展速度與地下空間的設(shè)置關(guān)系應(yīng)考慮其邊際的問題，商業(yè)配套停車位數(shù)量設(shè)置可能不足，建議為商業(yè)部分（酒店、寫字樓、會展中心）配給300-500個停車位;第八十七頁，共一百一十九頁。銷售招商問題主力店招商先行,全面招商銷售同步“主力店先行招商，圍繞主力店形成不同主題的功能組團，迅速鎖定投資與經(jīng)營類目標客戶，定向拜訪，壓縮信息傳播層級，并將市場性招商與主力店招商結(jié)合，以招商成果帶動銷售”第八十八頁，共一百一十九頁。主力店招商拉動銷售，部分商鋪帶租約銷售；圍繞主力店形成功能組團，階段性、組團式、分主題式推貨，強力蓄水，集中銷售；銷售策略購物商業(yè)組團餐飲商業(yè)組團辦公組團酒店組團商住兩用樓組團本案第八十九頁，共一百一十九頁。依據(jù)市場蓄水情況，另用運用平面、垂直等多種劃分方法，盡量保證整體銷售去化速度平穩(wěn)而快捷，主力店先期持有，后期適時整體轉(zhuǎn)讓或分割銷售，非主力店限制性分割銷售，邊租邊售，租售結(jié)合；對于高樓層鋪位以主力店商戶租賃與辦公樓租售相結(jié)合；賓館裙樓根據(jù)開發(fā)企業(yè)資金情況適當考慮銷售；辦公用房（包括寫字樓）總量較大，且后入市場，建議將寫字樓變更為商住兩用樓，減少風險；價格策略應(yīng)依據(jù)通常慣例，實行低開高走等靈活策略展開。對銷售公示的靈活調(diào)整，樹立投資者信心；根據(jù)市場情況適時考慮第三方售后返租策略；第九十頁，共一百一十九頁。樓號可售范圍一號一至三層二號一至七層三號一層東西樓整層；西樓二至三層四號一至七層五號一至三層六號整棟（一至二層用于商業(yè)經(jīng)營）七號酒店一至六樓裙樓銷售部分設(shè)置與范圍確定主建筑體除去會展中心、劇院/會議中心、酒店客房，其他所有面積均列入可銷售面積，具體分別為：第九十一頁，共一百一十九頁。主力店先行招商，部分定制開發(fā)；做好各個業(yè)態(tài)設(shè)置、業(yè)種比例與功能劃分，形成不同主體的功能組團；賓館、餐飲、休閑娛樂的功能組團中主力商家進行先整體租賃后整體或分割銷售；對于兩端高樓層作為當?shù)仄笫聵I(yè)單位辦公使用；目的性招商與市場性招商有效結(jié)合。招商策略第九十二頁，共一百一十九頁。業(yè)態(tài)范圍賓館以上海、江蘇、浙江，國內(nèi)五星酒店管理公司為主要目標寫字樓以淮北當?shù)仄笫聵I(yè)單位，外來投資、經(jīng)營企業(yè)為目標餐飲面向安徽省內(nèi)大型知名餐飲企業(yè)為主要目標，以安徽、江蘇、浙江等地的地方特色餐飲店家、國內(nèi)品牌快餐、特色美食為輔目標休閑娛樂安徽省內(nèi)知名休閑娛樂企業(yè)為主要目標，江蘇、上海、浙江等地商家為輔目標

招商范圍第九十三頁，共一百一十九頁。按照項目不同功能組團，分階段，分不同主題，統(tǒng)一蓄水，集中去化；注重當?shù)厥袌龅莫毺匦裕M群體的地域性；注重使用形象與文化推廣的營銷理念，強化體驗式營銷；利用渠道，縮短中間差，加強數(shù)據(jù)庫營銷；商業(yè)推廣“六力模型”的靈活運用推廣策略第九十四頁，共一百一十九頁。委托專業(yè)商業(yè)管理機構(gòu)進行統(tǒng)一管理；注意前期招商、銷售執(zhí)行人員與后期商管隊伍建設(shè)的延續(xù)性；商業(yè)管理制度、章程制定的后續(xù)性；商館與物管的有效分離；店家需要持續(xù)性的商業(yè)培育與輔助經(jīng)營；商管策略第九十五頁，共一百一十九頁。項目各區(qū)塊面積（不包括寫字樓3-20層）樓層可售部分經(jīng)營面積（不包括酒店裙樓）可售部分經(jīng)營面積（包括酒店裙樓）7層125012506層125020505層125020504層125020503層655073502層845093501層1155012450總計3155036550投資回報問題第九十六頁，共一百一十九頁。2、標桿性項目評測樓層均價建筑面積（平方米）經(jīng)營面積（平方米）承諾回報利率回報年限（年）年回報額度（元／平方米·年）單平建筑面積回報（元／平方米·天）單平經(jīng)營面積回報（元／平方米·天）單平績效5F——33331833————————————4F15000333318338%512003.2885.97823.913F22000333318338%517604.8228.76735.072F25000333318338%520005.4799.96339.851F29000333318338%523206.35611.55746.23負1F25000333318338%520005.4799.96339.85小計——2000011000——————————36.98注：扣點按照25%計算；得房率以55%計算；暫不考慮聯(lián)營廣告費、進廠費等其它商場收益。由上可見，按照限定價格與投資回報承諾測算，并按照目前約定商場聯(lián)營形式運營，若要達到投資戶最低獲利額，項目整體需要實現(xiàn)37元/平方米的績效。*****國際第九十七頁，共一百一十九頁。而目前號稱淮北運營最好的百貨商場：項目建筑面積（平方米）營業(yè)面積（平方米）日均營業(yè)額（元）單平績效（元/平方米）年營業(yè)額（萬元）聯(lián)營扣點總額（萬元）東方百貨16000820020000024.39024397300.001825.00建筑面積（平方米）營業(yè)面積（平方米）日均營業(yè)額（元）單平績效（元/平方米）年營業(yè)額（萬元）聯(lián)營扣點總額（萬元）金淮北2000010000243902.4424.39024398902.442225.61按同比方法測算金淮北投資、運營可行性：假設(shè)金淮北正式運營以后，在整體市場分額不變的前提下，整體規(guī)模的擴大，而總銷售額按等比例同樣擴大，即單平方績效不會降低（在市場競爭狀態(tài)下是不可能實現(xiàn)）。金淮北商場部分（約15000平方米）即時全部實現(xiàn)滿駐，實現(xiàn)的聯(lián)營扣點收入為2226萬元，預(yù)估可實現(xiàn)純利8902*4%=356萬。第九十八頁，共一百一十九頁。金淮北項目若實現(xiàn)完全銷售（最大經(jīng)濟價值獲取狀態(tài)）每年承諾回報的金額為3093萬，而商場每年滿駐聯(lián)營扣點額為2226萬，商管公司每年面臨860萬的虧損差額。預(yù)估其商管每年純利是356萬，每年任有500萬虧空，該部分能否從廣告費、商家入場費、商管費等方面獲得補償，我司認為風險較大。樓層均價建筑面積（平方米）銷售總額（萬元）年回報額（萬元）5年回報總額（萬元）5F——3333——————4F1500033335000.00400.002000.003F2200033337333.33586.672933.332F2500033338333.33666.673333.331F2900033339666.67773.333866.67負1F2500033338333.33666.673333.33小計——2000038666.673093.3315466.67金淮北項目管理公司承諾回報額：第九十九頁，共一百一十九頁。多元化經(jīng)濟效益測算根據(jù)前期市場價格初步評估，本項目可售商業(yè)面積1-7樓層均價（1-2樓層價格包括商業(yè)街內(nèi)鋪加權(quán)計算后價格區(qū)間,3樓以上按照住宅/寫字樓/公寓售價為參照標準）（具體投資回報測算將在后續(xù)對應(yīng)合作的工作成果中體現(xiàn)）：(1)商業(yè)設(shè)施銷售總收入（包括2號樓）第一百頁，共一百一十九頁。項目一期總建筑面積為9.2萬平方米，除去寫字樓、展覽中心、會議中心與酒店7-20層住房，列入可銷售的商業(yè)經(jīng)營面積為3.6萬平方米，若包括寫字樓則共計可列入銷售的商業(yè)面積為5.4萬平方米，由上表可見，本項目一期可售商業(yè)設(shè)施銷售（不包括寫字樓部分）總收入在3.37億左右，若包括寫字樓，則可實現(xiàn)完全銷售金額最大值為3.37+0.756=4.13億元。樓層1樓2樓3樓4樓5樓6樓7樓價格區(qū)間15000180008000100005000700038004500380045003800450038004500價格區(qū)間權(quán)值0.450.550.60.40.70.30.50.50.50.50.50.50.50.5不同價格區(qū)間面積（平方米）564769025430362051452205102510251025102510251025625625樓層總面積（平方米）12550905073502050205020501250不同價格區(qū)間總收入（萬元）8471124254344362025731544390461390461390461238281價格小計（萬元）2089679644116851851851519總計（萬元）36047第一百零一頁，共一百一十九頁。商業(yè)設(shè)施銷售總收入（不包括2號樓）

樓層1樓2樓3樓4樓5樓6樓7樓價格區(qū)間15000180008000100005000700038004500380045003800450038004500價格區(qū)間權(quán)值0.450.550.60.40.70.30.50.50.50.50.50.50.50.5不同價格區(qū)間面積（平方米）542266275130342047952055775775775775775775375375樓層總面積（平方米）1205085506850155015501550750不同價格區(qū)間總收入（萬元）8134119304104342023981439295349295349295349143169價格小計（萬元）2006375243836643643643311總計（萬元）33664注：本案商業(yè)部分若不包含2號樓，列入可銷售的商業(yè)經(jīng)營面積為3.28萬平方米，總銷額為3.37億，包括寫字樓則共計可列入銷售的商業(yè)面積為5萬平方米，則總銷3.37+0.756=4.13億元。第一百零二頁，共一百一十九頁。根據(jù)項目物業(yè)構(gòu)成、體量、地理位置等因素，項目一期預(yù)計24個月銷售完成：(2)階段回款額階段周期推貨范疇推貨量階段目標（萬元）資金周轉(zhuǎn)期1-10個月1、2層迎街鋪為主;售30%，租70%

18000成本回收期11-20個月3-7層連帶鋪位為輔.售40%，租30%

11500利潤收獲期21-24個月3-7層為主；售30%

6500項目在建設(shè)期第一年即進行銷售，售期12個月，出售面積比例為30%、40%、30%。項目可實現(xiàn)3.6億元的銷售額（寫字樓部分另算）。第一百零三頁，共一百一十九頁。

1-8個月9-13個月14-18個月小計銷售面積比例30%40%30%——銷售面積（萬平方米）0.98551.3140.9855——各樓層銷售面積（平方米）

175303765125512550245252715181090503147029402940735044108208202050541082082020506410820820205072505005001250小計1500512380896536350各樓層銷售額（萬元）1126506325.22108.42108423959.42375.61583.87918.83779.11558.21558.23895.54184.91369.82369.82924.555170.15340.3340.3850.756170.15340.3340.38