2015-徐州公路港國(guó)際商貿(mào)區(qū)項(xiàng)目-本體問題分析

2015_徐州公路港國(guó)際商貿(mào)區(qū)項(xiàng)目_本體問題分析第一頁，共45頁。Part1項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目區(qū)位周邊環(huán)境交通狀況四至和現(xiàn)狀項(xiàng)目指標(biāo)項(xiàng)目屬性界定第二頁，共45頁。項(xiàng)目區(qū)位：位于徐豐公路與拾屯河交叉處西南角，距離市中心7KM左右，距時(shí)代大道250米，屬城市邊緣區(qū)位于徐豐公路與拾屯河交叉處西南角，遠(yuǎn)離主城區(qū)；距離市中心7KM左右，距時(shí)代大道250米，屬城市邊緣區(qū)，尚處于初級(jí)開發(fā)階段，非主流發(fā)展方向，有待開發(fā)。徐豐公路拾屯河第三頁，共45頁。交通狀況：北接京臺(tái)（北京-臺(tái)北,28省市)、濟(jì)徐高速（12個(gè)地區(qū)），東接連徐豐公路，南靠騰飛路（規(guī)劃中），內(nèi)外公路交通較為方便項(xiàng)目東面緊鄰徐豐公路，為雙向6車道一級(jí)公路，是徐州市西通皖北，北進(jìn)魯南交通要道。依徐豐公路南接三環(huán)西路，三環(huán)北路，北可接京臺(tái)高速，線路：北京—臺(tái)北北京—廊坊—天津—滄州—吳橋—德州—濟(jì)南—泰安—曲阜—鄒城—滕州—棗莊—徐州—淮北—宿州—蚌埠—滁州—合肥—六安—廬江—樅陽—銅陵—池州—黃山—衢州—南平—寧德—福州—臺(tái)北全長(zhǎng)2030公里，和濟(jì)徐高速，道路通達(dá)性好。項(xiàng)目南側(cè)新規(guī)劃騰飛東路，建成后將進(jìn)一步為項(xiàng)目帶來交通利好。徐豐公路京臺(tái)高速徐豐公路-雙向6車道104國(guó)道濟(jì)徐高速本案第四頁，共45頁。周邊環(huán)境：項(xiàng)目周邊多村莊、大片荒地和零散的機(jī)械制造公司，目前環(huán)境較差項(xiàng)目所在地東側(cè)附近為申捷管業(yè)公司和江蘇鑫鵬鋼構(gòu)工程有限公司，以及張小樓新村，南側(cè)為新合匯力工程機(jī)械公司和新龐莊村，北側(cè)緊靠拾屯河，北面九里湖濕地公園和拾西村，整個(gè)片區(qū)產(chǎn)業(yè)公司較少，聚集效應(yīng)較差。第五頁，共45頁。四至和現(xiàn)狀：南至規(guī)劃騰飛路，北接拾屯河，東臨徐豐公路，西部為荒地，地塊方正，現(xiàn)狀內(nèi)部為荒地拾屯河地塊內(nèi)部徐豐公路規(guī)劃中的騰飛路地塊內(nèi)部第六頁，共45頁。項(xiàng)目指標(biāo)：占地184.95畝、容積率1.316、建筑面積16.26萬方，屬于中等規(guī)模綜合類市場(chǎng)用地項(xiàng)目，具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)第七頁，共45頁。項(xiàng)目屬性界定：三線城市、非城市發(fā)展方向上、城區(qū)邊緣、中等規(guī)模低容積率的商業(yè)項(xiàng)目區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目屬性三線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市發(fā)展相對(duì)較好城市主流發(fā)展方向非城市主流發(fā)展方向區(qū)域成熟度低區(qū)域開發(fā)不足，設(shè)施不完善，現(xiàn)下市民對(duì)區(qū)域認(rèn)知度偏弱小規(guī)模總用地184.95畝，總建面16.26萬方低容積率項(xiàng)目容積率限定在1.5以內(nèi)第八頁，共45頁。Part2項(xiàng)目問題解剖產(chǎn)品規(guī)劃問題項(xiàng)目本身問題產(chǎn)品功能問題運(yùn)營(yíng)模式問題第九頁，共45頁。問題1-產(chǎn)品功能問題443637383940汽車之家+公寓商業(yè)+公寓汽車維修裝飾停車場(chǎng)產(chǎn)品銷售區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)物流用地綜合物流商貿(mào)園區(qū)在工業(yè)原料交易做大做強(qiáng)的基礎(chǔ)上。根據(jù)市場(chǎng)需求，向產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈上下游延伸，整合產(chǎn)品設(shè)計(jì)、質(zhì)量鑒定、策劃推廣、貿(mào)易服務(wù)、金融財(cái)會(huì)、法律服務(wù)，倉(cāng)儲(chǔ)物流、包裝、保管、加工，交易，結(jié)算，周轉(zhuǎn)站，生活配套，等功能等供應(yīng)鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)。全面滿足供應(yīng)商和采購(gòu)商的各種需求，從而有效降低了企業(yè)成本。會(huì)展經(jīng)濟(jì)“展會(huì)＋市場(chǎng)”“展會(huì)＋市場(chǎng)”的展貿(mào)模式。依托其自建的軟、硬件平臺(tái)，將固定的展示交易中心與定期的展覽緊密結(jié)合。依托現(xiàn)有市場(chǎng)，為參展商、采購(gòu)商提供展前、展中、展后全方位服務(wù)，最大限度降低參展商和采購(gòu)商的交易成本。電子商務(wù)“實(shí)體+網(wǎng)絡(luò)”依托本項(xiàng)目的實(shí)體市場(chǎng)資源，通過整合互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷渠道，集中為企業(yè)提供網(wǎng)上貿(mào)易和品牌推廣服務(wù)。為每家商戶量身訂做自己的電子商務(wù)交易網(wǎng)站。實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上網(wǎng)下商機(jī)、“有形市場(chǎng)與無形市場(chǎng)”的互動(dòng)結(jié)合。相當(dāng)于在網(wǎng)上再造一個(gè)國(guó)際商貿(mào)區(qū)。集成服務(wù)模式通過綜合物流商貿(mào)園區(qū)、會(huì)展經(jīng)濟(jì)和電子商務(wù)，實(shí)現(xiàn)一站采購(gòu)和一站式物流配送服務(wù)，降低了企業(yè)采購(gòu)成本和交易成本第十頁，共45頁。問題2-產(chǎn)品規(guī)劃問題443637383940汽車之家+公寓商業(yè)+公寓汽車維修裝飾停車場(chǎng)產(chǎn)品銷售區(qū)整體規(guī)劃沒有一個(gè)Mall建設(shè)，而后續(xù)的MALL建筑設(shè)計(jì)又能實(shí)現(xiàn)其從批發(fā)市場(chǎng)向批零結(jié)合轉(zhuǎn)型的需要！商業(yè)層高到達(dá)問題：一般情況下，如果商業(yè)層數(shù)過多，將考慮怎樣使消費(fèi)者更好的到達(dá)二層，三層，更好的增強(qiáng)每個(gè)商鋪的到達(dá)性。停車場(chǎng)問題：一般情況下鋪與鋪之間的道路是不設(shè)停車位的，增加道路擁擠。一般專業(yè)市場(chǎng)的公寓建設(shè)高層為宜。電梯數(shù)量較少，同時(shí)應(yīng)有采光棚。41235第十一頁，共45頁。問題3-項(xiàng)目本身存在的問題汽車之家+公寓汽車之家+公寓停車場(chǎng)非機(jī)動(dòng)車停車位汽車維修銷售區(qū)1功能缺失問題：整合產(chǎn)品設(shè)計(jì)、質(zhì)量鑒定、金融財(cái)會(huì)、法律服務(wù)，倉(cāng)儲(chǔ)物流、包裝、保管、加工，交易，結(jié)算，周轉(zhuǎn)站，等功能等供應(yīng)鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)。全面滿足供應(yīng)商和采購(gòu)商的各種需求，從而有效降低了企業(yè)成本。2商業(yè)層數(shù)問題：二三層商業(yè)汽車怎樣到達(dá)問題，二三層如果貨車或者汽車不能到達(dá)，將大大降低二層到達(dá)性，影響以后的銷售或出租，一般可設(shè)置雙首層設(shè)計(jì)，增加二三層的人流，但只是一種方法，但不能保證后期良好的銷售，目前1層已開業(yè)，2、3層還在售。2公寓排布問題：汽車之家公寓層數(shù)較低，可拔高層數(shù)，徐豐公路的商業(yè)層數(shù)可降低層數(shù)，靠近徐豐公路，具有環(huán)境和噪聲污染。1道路間距問題：從規(guī)劃比例來看南北之間道路大約寬16米左右，如果有停車位，再加上東西向雙向運(yùn)貨車，道路則顯得擁擠，可以規(guī)劃一塊地塊專為建設(shè)停車位，比如歐蓓莎商城。2功能分區(qū)問題：目前一般中大型專業(yè)市場(chǎng)基本配置高層的公寓或者辦公，一方面可以拔升項(xiàng)目形象，另一方面可以把公寓或者辦公放在位置相對(duì)較好的位置，即有利于辦公也有利于休息，項(xiàng)目目前居住分布的問題較大，靠近徐豐公路，具有環(huán)境和噪聲污染。3電梯設(shè)計(jì)問題：目前項(xiàng)目電梯個(gè)數(shù)相對(duì)較少，有的樓棟甚至沒有一個(gè)垂直電梯，一個(gè)良好的垂直動(dòng)線可以使顧客在哪個(gè)位置都方便上下自如。4停車位問題：目前的停車位位置從停車動(dòng)線的角度來看的話，進(jìn)出的車輛都必須經(jīng)過項(xiàng)目?jī)?nèi)部道路，如果道路過窄，隨著市場(chǎng)的逐漸成熟，車輛勢(shì)必會(huì)大幅增加，可能會(huì)影響道路暢通。第十二頁，共45頁。同時(shí)像華南城的3+7模式，30%出售，70%自持和徐州城北物資市場(chǎng)的7+3模式都是以培育市場(chǎng)為主旨，盡量少售多留。實(shí)行開發(fā)商與業(yè)主共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)制，有利于增強(qiáng)商家信心，控制業(yè)態(tài)，保證經(jīng)營(yíng)。商丘億豐置業(yè)有限公司自營(yíng)者投資者主力商家運(yùn)營(yíng)者產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)權(quán)人使用者出售和租金購(gòu)買租金出租購(gòu)買出售億豐國(guó)際商業(yè)博覽城投資客歐蓓莎返租主力商家普通商家產(chǎn)權(quán)主體購(gòu)買自營(yíng)者購(gòu)買旗下商家招商招商交租交租交租招商終端使用者歐蓓莎國(guó)際商城統(tǒng)一招商統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，采取售后返租模式具體運(yùn)營(yíng)方式：投資者將商鋪出租給運(yùn)營(yíng)者，簽約3年或10年，運(yùn)營(yíng)者獲取租金收益投資者按原價(jià)購(gòu)買商鋪，之后3年獲返租15%盈利；購(gòu)買商鋪時(shí)按優(yōu)惠價(jià)，之后經(jīng)營(yíng)的三年里沒有返利，第四年后獲90%提成，運(yùn)營(yíng)商獲10%提成。統(tǒng)一招商統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，采取售后返租模式投資者將商鋪出租給運(yùn)營(yíng)者，簽約3年或10年，運(yùn)營(yíng)者獲取租金收益投資者購(gòu)買商鋪，前3年獲返租8%的盈利，直接從前期總房款中扣除一定房錢，之后4-10年則按照市場(chǎng)行情來進(jìn)行租金回報(bào)；招商政策：對(duì)主力商家有一定優(yōu)惠租金優(yōu)惠政策，同樣對(duì)普通商家的進(jìn)駐也提供租金優(yōu)惠，例如一層租金交一年抵三年，二層前三年免租等問題4-運(yùn)營(yíng)模式問題第十三頁，共45頁。選址條件選址條件：同時(shí)專業(yè)市場(chǎng)的成功所必備的條件有交通便利、政府支持、產(chǎn)業(yè)支撐等因素構(gòu)成，與本項(xiàng)目相符度較弱政府支持

交通條件市場(chǎng)基礎(chǔ)新的專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展依賴于原有專業(yè)市場(chǎng)形成的商圈氛圍，所以原先的基礎(chǔ)市場(chǎng)很重要。政府在政策、交通、配套等方面提供大力支持，是市場(chǎng)成功的潛在因素。專業(yè)市場(chǎng)距長(zhǎng)途客運(yùn)站或火車站較近，交通通達(dá)度要求高，所以不宜在城市中心區(qū)。商圈輻射商圈輻射范圍越廣，市場(chǎng)吸引力越強(qiáng)，就越利于擴(kuò)大其銷售圈，及市場(chǎng)的建設(shè)與發(fā)展，相反如果小可能會(huì)出現(xiàn)“有場(chǎng)無市”的局面。產(chǎn)業(yè)支撐專業(yè)市場(chǎng)不像百貨一樣，能搞一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)的做法，專業(yè)市場(chǎng)已“專”為主，必須以獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)做支撐第十四頁，共45頁。項(xiàng)目總結(jié)交通產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)政府2、交通條件：交通條件較弱僅一條徐豐公路，道路延伸性不高，距項(xiàng)目北4公里為京臺(tái)高速，無鐵路，航空運(yùn)輸，如輻射較遠(yuǎn)地區(qū)，運(yùn)輸成本較高。3、產(chǎn)業(yè)聚集：本項(xiàng)目周邊僅零散的分布一些機(jī)械公司，和一些村莊，無較大的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，像歐蓓莎商城則靠近兩大物流園，是本項(xiàng)目很大的優(yōu)勢(shì)。4、市場(chǎng)基礎(chǔ)：新的專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展依賴于原有專業(yè)市場(chǎng)形成的商圈氛圍，而本項(xiàng)目周邊原有的市場(chǎng)氛圍較為缺乏。5、政府扶持：政府支持也是成敗的重要因素，目前大部分的專業(yè)市場(chǎng)都有政府的扶持。其他方各面對(duì)項(xiàng)目的影響：商圈6、商圈輻射：本項(xiàng)目在片區(qū)屬于新生商圈，周邊無大型商圈，吸收輻射范圍較弱。1、舊城改造：大規(guī)模的舊城改造，原有市場(chǎng)的搬遷，各種因素均能有利于專業(yè)市場(chǎng)的更好形成，而本項(xiàng)目為此利好因素改造第十五頁，共45頁。Part3案例分析億豐國(guó)際商業(yè)博覽城歐蓓莎國(guó)際商城好得家物資商城第十六頁，共45頁。代表項(xiàng)目—億豐國(guó)際商業(yè)博覽城：政府招商引資項(xiàng)目，是一個(gè)集建材家居、裝飾、五金機(jī)電等多功能于一體的商貿(mào)集聚區(qū)，體量在30萬方規(guī)模占地304畝，總建筑面積約30萬平方米建筑樓層2層和4層區(qū)位睢陽大道與勝利路交匯處主力業(yè)態(tài)建材家居、飾品裝飾、五金機(jī)電銷售狀態(tài)2014年6月28日一期開盤，推出1555套房源項(xiàng)目屬性政府重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目、指定建材家居市場(chǎng)拆遷承接地項(xiàng)目定位以五金機(jī)電、家居建材、燈飾照明、飾品裝飾、生活配套為主，涵蓋燈具、電子、小商品、公寓、美食街區(qū)、星級(jí)酒店、精品展銷中心等多種業(yè)態(tài)，提供集展示、交易、辦公、電子商務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)、于一體的商貿(mào)集群區(qū)。第十七頁，共45頁。代表項(xiàng)目—億豐國(guó)際商業(yè)博覽城：項(xiàng)目分三期開發(fā)，根據(jù)經(jīng)營(yíng)品類的不同劃分功能區(qū)塊，目前在售一期項(xiàng)目分三期開發(fā)，一二期是2層結(jié)構(gòu)的市場(chǎng)交易區(qū)，沿街建有配套的公寓、寫字樓，總建面18萬方；3期總建面12萬方，將建設(shè)1棟24層的五星級(jí)酒店和一個(gè)3層的超級(jí)購(gòu)物中心；目前在售一期；項(xiàng)目是以一建材家居、飾品裝飾、五金機(jī)電為主的大型專業(yè)市場(chǎng)，業(yè)態(tài)功能布局現(xiàn)已初步設(shè)定。一期三期二期第十八頁，共45頁。代表項(xiàng)目—億豐國(guó)際商業(yè)博覽城：以傳統(tǒng)街鋪式形態(tài)為主，小面積分割，面積段在30-35m2，雙首層設(shè)計(jì)，保證鋪位銷售，開間進(jìn)深比1：2，提高整體實(shí)用性傳統(tǒng)街鋪形式，商鋪面積控制在30平左右，保證小面積，控總價(jià)的目的；上下兩層設(shè)計(jì)，可上車，創(chuàng)造雙首層價(jià)值，保證鋪位銷售。開間進(jìn)深比1：2“我們項(xiàng)目商鋪是兩層分開銷售，不是一拖二賣，二層可直接上車運(yùn)貨，每一棟的二層都是連接一塊能通行的。一層和二層的層高都是5.6米，5.6米很高了，如果客戶需要他自己也可以隔斷改成上下兩層的，相當(dāng)于買一層實(shí)際得兩層面積?！?/p>

——億豐國(guó)際商業(yè)博覽城置業(yè)顧問劉夢(mèng)莉4.05m8m第十九頁，共45頁。代表項(xiàng)目—億豐國(guó)際商業(yè)博覽城：一期供應(yīng)1555套房源，總價(jià)段在10-25萬，通過控總價(jià)，降低投資門檻，保證去化，目前整體去化率在80%以上產(chǎn)品分類銷售形式面積段均價(jià)總價(jià)段供應(yīng)量銷售量去化率內(nèi)城1F單層35m27000元20-25萬74772797%內(nèi)城2F30m24000-5000元10-15萬747--沿街商鋪單層90m27000元60-65萬61套61套100%“商鋪面積都不大，因?yàn)樯啼伇旧碛貌涣颂竺娣e，商鋪只是一個(gè)精品展示區(qū)，如果客戶看中什么貨物都是去倉(cāng)庫(kù)現(xiàn)提貨的?！薄耙粚由啼伒匿N售均價(jià)是7000左右，二層的4000-5000元每平，一層的總價(jià)段在20多萬，二層的少也就10多萬。我們這是一鋪一價(jià)，鋪?zhàn)又g也就相差個(gè)幾百塊錢。沿街的商鋪現(xiàn)在已經(jīng)賣完，價(jià)格也是7000元一平?！薄绊?xiàng)目一期6月28號(hào)開盤，共有1555套房源，當(dāng)天去化的最多，目前剩余的商鋪數(shù)量也不多了，一層賣的快些，現(xiàn)在只剩20多套，二層還有多一些，一期現(xiàn)在都屬于清盤中?！薄獌|豐國(guó)際商業(yè)博覽城置業(yè)顧問劉夢(mèng)莉第二十頁，共45頁。代表項(xiàng)目—億豐國(guó)際商業(yè)博覽城：客戶主要以從事建材行業(yè)的自營(yíng)戶為主，占比達(dá)80%，部分投資客戶，生意人居多，以商丘市本地客戶群為主客源：客戶基本都是商丘本市人，這部分人占比達(dá)80%，周邊縣市客戶較少占比不超過10%，部分客戶來自周邊鄉(xiāng)村拆遷人群，占比不超過10%?？蛻艚Y(jié)構(gòu)：客戶年齡：40-50歲居多客戶職業(yè)：生意人、教師、公務(wù)員置業(yè)特征：投資比例小，自營(yíng)占一部分，大多是租售給建材生意人關(guān)注點(diǎn)：價(jià)格、商鋪位置、面積段訪談紀(jì)要：“八一建材市場(chǎng)那邊以后會(huì)拆遷，那邊的人好多都會(huì)來這邊買商鋪，自營(yíng)戶過來的話，會(huì)讓我們這熱起來的快些，只是投資就會(huì)發(fā)展的慢些。目前來看市場(chǎng)上曾經(jīng)做過建材行業(yè)的的人會(huì)更多些，大概要占到80%。我們這的價(jià)格低，商鋪面積大小適中，符合客戶的需求，不至于太大，造成面積浪費(fèi)“——億豐國(guó)際商業(yè)博覽城置業(yè)顧問劉夢(mèng)莉“我們這邊招商主要以商丘的為主，我們這里主要是為小業(yè)主招商，他們買來以后我們幫他們招商”投資的比例非常少，自營(yíng)的有一部分客戶，因?yàn)檎疑蟻淼男枰纳啼伱娣e大，但做小生意的人買不起，他們都是租為主，買來出租的多是教師、生意人、公務(wù)員這批有購(gòu)買能力的人“——億豐國(guó)際商業(yè)博覽城招商經(jīng)理閆紀(jì)坤

項(xiàng)目位置八一建材市場(chǎng)中易建材市場(chǎng)周邊客戶第二十一頁，共45頁。商丘億豐置業(yè)有限公司自營(yíng)者投資者主力商家統(tǒng)一招商統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，采取售后返租模式具體運(yùn)營(yíng)方式：投資者將商鋪出租給運(yùn)營(yíng)者，簽約3年或10年，運(yùn)營(yíng)者獲取租金收益投資者按原價(jià)購(gòu)買商鋪，之后3年獲返租15%盈利；購(gòu)買商鋪時(shí)按優(yōu)惠價(jià)，之后經(jīng)營(yíng)的三年里沒有返利，第四年后獲90%提成，運(yùn)營(yíng)商獲10%提成。代表項(xiàng)目—億豐國(guó)際商業(yè)博覽城：采取售后返租的模式，統(tǒng)一招商統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，自營(yíng)情況下，需按業(yè)態(tài)的功能分區(qū)進(jìn)行營(yíng)業(yè)運(yùn)營(yíng)者產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)權(quán)人使用者出售和租金購(gòu)買租金出租購(gòu)買出售第二十二頁，共45頁。代表項(xiàng)目-歐蓓莎國(guó)際商城：政府重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，以家居建材為主要經(jīng)營(yíng)品類的一站式采購(gòu)批發(fā)市場(chǎng)地理位置：徐州高鐵商務(wù)區(qū)徐海路66號(hào)（京福高速東300米）項(xiàng)目規(guī)模：占地418畝、建面78萬方容積率：2.24開發(fā)商：徐州歐蓓莎置業(yè)有限公司產(chǎn)品形態(tài)：三層物業(yè)類型：商鋪、會(huì)所、公寓、酒店面積段：30-50平價(jià)格：8000-16000銷售狀況：2011年開始對(duì)外銷售，目前一、二層售罄，在售三層基本信息第二十三頁，共45頁。代表項(xiàng)目-歐蓓莎國(guó)際商城：城市東區(qū)，緊鄰323省道、京福高速和兩大物流園，區(qū)位上銜接城際交通，可輻射周邊縣市，貨運(yùn)組織較為便捷323省道京福高速徐州高鐵站長(zhǎng)江物流園江蘇博亞物流第二十四頁，共45頁。代表項(xiàng)目-歐蓓莎國(guó)際商城：由建材博覽中心、寫字樓、公寓、會(huì)所等多個(gè)區(qū)塊組成，涵蓋產(chǎn)品交易、展覽、物流倉(cāng)儲(chǔ)、商務(wù)辦公、產(chǎn)業(yè)服務(wù)等功能配套58幢單體商鋪、5幢酒店式公寓、2幢中小企業(yè)會(huì)所、2幢總部經(jīng)濟(jì)樓和1幢酒店構(gòu)成。另外還配套有5000個(gè)免費(fèi)停車位各區(qū)塊有明確的功能定位，涵蓋了產(chǎn)品交易、展覽、物流倉(cāng)儲(chǔ)、商務(wù)辦公、產(chǎn)業(yè)服務(wù)等功能配套，是一個(gè)綜合化的采購(gòu)基地建材博覽中心酒店式公寓酒店總部經(jīng)濟(jì)樓小企業(yè)會(huì)所第二十五頁，共45頁。代表項(xiàng)目-歐蓓莎國(guó)際商城：經(jīng)營(yíng)區(qū)分為A、B區(qū)塊，三層商鋪，單體面積段在30-50平，后期可根據(jù)實(shí)際需求鋪面靈活組合，目前1、2層商鋪對(duì)外營(yíng)業(yè)，三層商鋪在售A區(qū)B區(qū)平面圖立面圖立面圖三層商鋪二層商鋪經(jīng)營(yíng)區(qū)一層商鋪單體商鋪面積段基本在30-50平，開間3米，進(jìn)深10米。根據(jù)實(shí)際需求，需要面積較大者可進(jìn)行2個(gè)或多個(gè)鋪面組合，即部分在營(yíng)業(yè)商鋪相鄰鋪面往往會(huì)打通第二十六頁，共45頁。代表項(xiàng)目-歐蓓莎國(guó)際商城：經(jīng)營(yíng)品類具有明確的分區(qū)布局，一層以五金、板材類為主，A區(qū)二層以家具為主，B區(qū)二層為燈飾區(qū)，目前三層規(guī)劃缺失對(duì)各區(qū)塊、樓層的經(jīng)營(yíng)品類進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，具有明顯的功能分區(qū)A、B區(qū)一層以五金、木材板材為主，A區(qū)二層以家具為主，B區(qū)二層由十里河燈飾城承包，全部經(jīng)營(yíng)燈飾類產(chǎn)品位于A、B區(qū)南面兩個(gè)盒子，由月星家居品牌商家進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)B區(qū)A區(qū)家居類家居類第二十七頁，共45頁。代表項(xiàng)目-歐蓓莎國(guó)際商城：目前在售三層商鋪，售價(jià)在8000元/平，去化率15%，多為投資客購(gòu)買，看中項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿υL談紀(jì)要：客戶主要還是投資客戶，自用的極少?？蛻粲信婵h的、周邊的也有市區(qū)的。前期有自用的，但那都特別早了，現(xiàn)在的話來看商鋪的都是投資客了?！?dú)W蓓莎置業(yè)顧問區(qū)塊供應(yīng)面積供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)去化率A區(qū)30-3575081%B區(qū)30-3584022527%共計(jì)159023315%樓層銷售均價(jià)1層15000元/平2層8500元/平3層8000元/平第二十八頁，共45頁。代表項(xiàng)目-歐蓓莎國(guó)際商城：一、二層實(shí)現(xiàn)90%出租率，因處于市場(chǎng)培育期，租金優(yōu)惠幅度較大，一層0.7-1.2元/平*天，二層基本免租訪談紀(jì)要：一層這種普通的商鋪，不打通的話，一年也就2.5萬租金，現(xiàn)狀市場(chǎng)處于培育期，租金都不貴，剛開始交這個(gè)一年，可以用三年，現(xiàn)在的話就用兩年；現(xiàn)在整個(gè)二樓都是不要租金的，與開發(fā)商簽五年的合同，前三年不要租金，但你要自己裝修，后面幾年的話根據(jù)市場(chǎng)情況交租金——?dú)W蓓莎一層商鋪老板樓層租金水平一層2.4元/平*天，初期一年用三年，目前一年用兩年二層三年內(nèi)無租金第二十九頁，共45頁。代表項(xiàng)目-歐蓓莎國(guó)際商城：引進(jìn)月星家居和十里河燈飾城等品牌商家入駐經(jīng)營(yíng)第三十頁，共45頁。代表項(xiàng)目-歐蓓莎國(guó)際商城：采取售后返租的模式，統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)統(tǒng)一管理，因市場(chǎng)處于前期培育階段，招商優(yōu)惠政策幅度大統(tǒng)一招商統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，采取售后返租模式投資者將商鋪出租給運(yùn)營(yíng)者，簽約3年或10年，運(yùn)營(yíng)者獲取租金收益投資者購(gòu)買商鋪，前3年獲返租8%的盈利，直接從前期總房款中扣除一定房錢，之后4-10年則按照市場(chǎng)行情來進(jìn)行租金回報(bào)；招商政策：對(duì)主力商家有一定優(yōu)惠租金優(yōu)惠政策，同樣對(duì)普通商家的進(jìn)駐也提供租金優(yōu)惠，例如一層租金交一年抵三年，二層前三年免租等運(yùn)營(yíng)商投資客歐蓓莎返租主力商家普通商家產(chǎn)權(quán)主體購(gòu)買自營(yíng)者購(gòu)買旗下商家招商招商交租交租交租招商終端使用者第三十一頁，共45頁。代表項(xiàng)目-歐蓓莎國(guó)際商城：網(wǎng)格狀動(dòng)線清晰簡(jiǎn)單一層水平動(dòng)線二層水平動(dòng)線動(dòng)線較為簡(jiǎn)單，呈網(wǎng)格狀；二樓樓棟之間以多連廊的形式連通，保證人流順暢垂直動(dòng)線，每個(gè)單棟樓體都有樓梯可以上樓，部分樓體有手扶梯第三十二頁，共45頁。代表項(xiàng)目-歐蓓莎國(guó)際商城：三層次道路構(gòu)建內(nèi)部交通體系，路網(wǎng)方正清晰，對(duì)外直接聯(lián)系的主干道寬35米，非主干道路寬12米，保證交通暢通無阻主干道寬35米，用以通行貨運(yùn)車，方便貨物運(yùn)輸主干道次干道第三十三頁，共45頁。代表項(xiàng)目-歐蓓莎國(guó)際商城：項(xiàng)目西側(cè)規(guī)劃集中停車位5000個(gè)，項(xiàng)目?jī)?nèi)部寬敞主干道可臨時(shí)停車，較大限度的滿足商戶、客戶以及貨運(yùn)停車的需求停車場(chǎng)設(shè)計(jì)在整個(gè)項(xiàng)目的西側(cè),提供5000個(gè)免費(fèi)地上停車位，方便集中停車，規(guī)劃有序在項(xiàng)目?jī)?nèi)部主干道兩側(cè)也可以臨時(shí)停車停車位的供應(yīng)量較為充足，交大限度的滿足了商家、客戶以及貨運(yùn)車對(duì)停車的需求，停車設(shè)計(jì)相對(duì)合理停車位(5000)第三十四頁，共45頁。代表項(xiàng)目-歐蓓莎國(guó)際商城：項(xiàng)目依托南側(cè)的兩個(gè)物流園為區(qū)內(nèi)商家提供物流倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)訪談紀(jì)要：項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)較為顯著，靠近兩大物流園，分別叫博亞和新長(zhǎng)江，都是徐州比較出名的物流園，是本項(xiàng)目很大的優(yōu)勢(shì)。業(yè)主也可以在這兩大物流園租倉(cāng)庫(kù)——?dú)W蓓莎置業(yè)顧問我們這邊只是一個(gè)展示廳，還有很多貨都囤積在對(duì)面的物流園里面，那邊租金也不貴——?dú)W蓓莎商家新長(zhǎng)江博亞第三十五頁，共45頁。代表項(xiàng)目-歐蓓莎國(guó)際商城：項(xiàng)目未來規(guī)劃的辦公、酒店、會(huì)所、公寓等配套服務(wù)，是順應(yīng)現(xiàn)代專業(yè)市場(chǎng)綜合化趨勢(shì)的表現(xiàn)總部經(jīng)濟(jì)樓酒店公寓會(huì)所配套區(qū)域現(xiàn)狀第三十六頁，共45頁。代表項(xiàng)目-歐蓓莎國(guó)際商城：市場(chǎng)以批發(fā)為主、零售為輔，但目前經(jīng)營(yíng)人氣相對(duì)不足，信息化水平相對(duì)較弱，仍然是較為傳統(tǒng)的交易模式，處于第四代市場(chǎng)發(fā)展階段發(fā)展方面發(fā)展現(xiàn)狀市場(chǎng)形態(tài)有一定規(guī)模，以聯(lián)排商鋪為主經(jīng)營(yíng)形式以批發(fā)為主，零售為輔產(chǎn)業(yè)鏈附加值低、缺乏產(chǎn)業(yè)鏈功能聯(lián)動(dòng)性有產(chǎn)品展示平臺(tái)、辦公平臺(tái)信息化水平目前無交易模式傳統(tǒng)現(xiàn)場(chǎng)交易配套服務(wù)規(guī)劃中訪談紀(jì)要：雖然說是以批發(fā)為主，但現(xiàn)在市場(chǎng)行情不好，我們只要有生意就做，你看現(xiàn)在哪有什么人來啊，現(xiàn)在我們都經(jīng)營(yíng)的不是太好——?dú)W蓓莎商家人氣相對(duì)不足第三十七頁，共45頁。代表項(xiàng)目—好得家物資商城：集“產(chǎn)業(yè)服務(wù)、產(chǎn)品交易、倉(cāng)儲(chǔ)物流、酒店餐飲、配套公寓”等功能于一體，傾力打造淮海都市圈超大規(guī)模、“新一代全功能一站式“專業(yè)物資市場(chǎng)規(guī)模占地224畝，總建筑面積約60萬平方米建筑樓層3層區(qū)位鼓樓區(qū)物業(yè)地址鼓樓區(qū)殷莊路與三環(huán)北路交叉口銷售價(jià)格8000-12000元/㎡開發(fā)商徐州嘉得寶置業(yè)有限公司

項(xiàng)目定位集“產(chǎn)業(yè)服務(wù)、產(chǎn)品交易、倉(cāng)儲(chǔ)物流、酒店餐飲、配套公寓”等功能于一體，傾力打造淮海都市圈超大規(guī)模、服務(wù)功能最完美的“新一代全功能一站式“專業(yè)物資市場(chǎng)第三十八頁，共45頁。代表項(xiàng)目—好得家物資商城：項(xiàng)目近300畝，分二期開發(fā)，目前在售一期，二期正在規(guī)劃中項(xiàng)目分二期開發(fā)，一期是3層的交易市場(chǎng)，沿街建有配套的公寓、寫字樓，總建面47萬方；2期總建面13萬方，目前正在規(guī)劃中；一期主要是以五金機(jī)電為主，規(guī)劃分布零散，業(yè)態(tài)規(guī)劃不清晰，主要銷售（工具五金，閥門管件，軸承配件，金屬材料，工業(yè)五金，電工電料，電線電纜，工業(yè)電氣，儀器儀表，五金電器等）。一期二期第三十九頁，共45頁。代表