廣州市某住宅洋房項目市場調(diào)研報告年

廣州市“***”純住宅洋房的房地產(chǎn)項目市場調(diào)研報告前言市場如戰(zhàn)場，瞬息萬變。在這戰(zhàn)場上，關(guān)鍵在于時刻保持著清醒的頭腦，密切跟蹤市場，細(xì)分市場，發(fā)掘市場，才可能發(fā)現(xiàn)市場機(jī)會，通過縝密論證和科學(xué)分析，制訂出“上兵伐謀”的營銷策略，才可能立于不敗之地。而科學(xué)的策劃是項目成功的基石之一。因此，拒絕平凡，敢于創(chuàng)新，科學(xué)策劃，出奇制勝，是本盤第一的追求，也是公司永遠(yuǎn)恪守的策劃觀。只有導(dǎo)入全新的整合營銷概念和專業(yè)的整合營銷模式，為項目實施全程整合營銷策劃運作，項目才能獲得圓滿的成功，才能獲得項目效益的最大化與風(fēng)險的最小化。本專案組員將憑著創(chuàng)意性的策劃理念、專業(yè)的代理經(jīng)驗、敏銳的市場觸覺及對市場的深入掌握，結(jié)合市場動向及銷售情況、供求關(guān)系，為本盤制定營銷策略，旨在通過整合營銷策劃和手段，強(qiáng)化本盤的優(yōu)勢，提高本盤的總體素質(zhì)和市場競爭力，令本盤推出市場，奪取最大的銷售業(yè)績，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。本策略的執(zhí)行將隨時根據(jù)市場的變化作出調(diào)整,做到專業(yè)、創(chuàng)意、實效的追求。藉此，根據(jù)市場調(diào)研分析，緊緊圍繞開發(fā)前期關(guān)注的問題以及疑慮問題，展開策略研究，進(jìn)一步擬定整合推廣策劃方案，整合所有資源，揚長避短，努力實現(xiàn)本盤的成功與強(qiáng)勢營銷。二、調(diào)研內(nèi)容對廣州市宏觀環(huán)境的調(diào)研；宏觀經(jīng)濟(jì)以及市政規(guī)劃；廣州市房地產(chǎn)現(xiàn)狀；項目自身情況調(diào)研；產(chǎn)品的整體研究與特征分析；項目的地理位置（區(qū)域特性、區(qū)域交通狀況、項目周圍環(huán)境）；產(chǎn)品公司組成（開發(fā)商、設(shè)計單位、承建單位、策劃公司、物業(yè)公司）；需求市場調(diào)研；未來三年內(nèi)市民置業(yè)意向；購買偏好（地段、價位、戶型結(jié)構(gòu)、面積，建筑風(fēng)格設(shè)計，裝修檔次。配套設(shè)施重要性）；購買決策（決策參與，決策影響因素，信息渠道的重要性排序）；己購買行為（適揮宜置業(yè)時期，比銷售行為主動訴性，付款方式級）；石購買價格支付策能力；品對物業(yè)的配套喝需求；購買人群；縮競爭市場調(diào)研糕；醉基本情況。樓鄰盤位置，占地譜面積，總建設(shè)鄰面積，開發(fā)商繼，總投資，開續(xù)工竣工日期，娃容積率，類別繼，檔次及整體形布置，裝修材筋料，硬件設(shè)備撿，配套服務(wù)功尼能以及功能分邪區(qū)，公開銷售燈日期，銷售價預(yù)格，開發(fā)期價織格的變化情況噸，銷售率，付奸款方式，銀行秋按揭安排，車鼓位配套，物業(yè)均管理公司以及么費用。倒?fàn)I銷策略。目陰標(biāo)客戶選擇策羊略，市場定位昨與宣傳重點、易，營銷組合策閘略。三、調(diào)研方式陰房管，土地，薄規(guī)劃等相關(guān)部潤門訪談；風(fēng)報紙文獻(xiàn)資料打收集與分析；號網(wǎng)站合作調(diào)研跑；鞋項目自身情況臣調(diào)研；模項目規(guī)劃洽談獅會；牧項目現(xiàn)場考察禾；含有關(guān)人員訪談供；乎相關(guān)資料收集屈整理；抓需求市場調(diào)研銜；托專項訪談問卷奉（伸20杰0連人次）；倆報紙公開問卷懲調(diào)查允（娘40氣0壇人次）；王入室主體問卷筋（倉10已0刃人次）；已統(tǒng)計數(shù)據(jù)交叉姜分析（分類進(jìn)父行頻數(shù)統(tǒng)計分蜜析和列聯(lián)表統(tǒng)扯計分析）。誦四、各階段工揚作計劃表嗚調(diào)研的組織與圓實施純時間安排諒工作內(nèi)容糊200近3挺年診5炭月粗5寬日吧就現(xiàn)有規(guī)劃方看案專項討論會邪200譽(yù)3適年哭5待月禮8融日沙提交調(diào)研問卷個樣本及調(diào)研細(xì)努化方案甩200功3鍛年螞5緞月提1漫0遙日嚇報社聯(lián)絡(luò)，報余紙問卷調(diào)整兇200其3版年誘5辜月揉1真0唉日洋宏觀調(diào)研開始獻(xiàn)。走訪開發(fā)區(qū)撒管委會，房管哥局，規(guī)劃服務(wù)北中心等。陸競爭市場調(diào)研皺開始，對廣州醉市內(nèi)以及開發(fā)泰區(qū)內(nèi)競爭樓盤爪進(jìn)行纖細(xì)調(diào)研減200誕3逮年艷5若月駐1錘3糖日區(qū)5刺月屆1克7斥日報紙公開問哲卷見報，訪談式外商投資服務(wù)訂中心，三中，盒高速公路管理茅處等單位，同狐時實施街訪，烘共收回問奇卷輔24爺1僑份，有效問侄卷與23觸5觸份肺200圣3堪年宏5首月悶1鴿7單日任主體問卷調(diào)研欺階段，走訪小擾曲，企事業(yè)單晨位，私營業(yè)主化等，收回問型卷嘩10傅8呢份，有效問刃卷也9卵8銀份；劑三類問卷數(shù)據(jù)軍庫建立包200畫3忍年獻(xiàn)5男月璃2倘4各日造報紙問卷陸續(xù)號回收，截止目蝦前回收問鉛卷殺7取9狐份，全部有效憐；數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)貞錄入步200羅3現(xiàn)年侄5偵月留2青5為日首進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計烏分析，市調(diào)報列告（第一稿）疾形成爸200璃3永年坡5技月零2頑7壇日例市場分析現(xiàn)場且演示談?wù)摃?，亂市調(diào)報告（第度一稿）提交耗200糞3奉年骨5薯月峰3路0負(fù)日假市調(diào)報告（修哨正稿）完成提健交。五、項目概況地理位置忠本項目地塊呈書葫蘆狀，地形潤屬于坡度較大雅的山坡和梯形邊，由西向東起戲伏陽5月0咬米，背靠萬畝憶果園，四面均齒有得天獨厚的姥水景資源，由什于本項目地塊濫為山地坡地，選在地勢較高處荒，在大道一側(cè)紙能一覽長江交開匯處，有良好擴(kuò)的江景資源。及擁有山景果園搬與江景雙重景北觀，在該區(qū)域悔當(dāng)數(shù)稀缺性產(chǎn)夜品。；目前本這項目地塊上主鎮(zhèn)要是低矮的民顏房和開發(fā)區(qū)工密業(yè)建筑，密度身分散，依次，衡本項目的拆遷掀工作和攝取內(nèi)煌部的交通動線都將是在開發(fā)過產(chǎn)程中面臨的兩琴個重要問題交通狀況講3酬0架多條公交線路拿供選擇，為現(xiàn)派代都市人提供仗自由自在、快風(fēng)速便捷的生活徹節(jié)奏。地鐵二村三號線，廣佛裙地鐵盡在咫尺質(zhì)，內(nèi)環(huán)路、環(huán)葛城高速路、新牽光快速干線輻巨射市區(qū)內(nèi)外。周邊配套斷周邊成熟的生矩活配套數(shù)不勝屬數(shù)，好又多超款市、百佳超市盈、好信廣場、壩肉菜批發(fā)市場重、銀行、中小脂學(xué)校、醫(yī)院、誤酒店鄉(xiāng)、畢中大布匹市場酬、天雄紡織城頸、海珠電器商年業(yè)廣場和華南麗汽貿(mào)廣場匯，讓你的生活醬方便無憂，精蝕彩自在。項目簡介納位于新海珠復(fù)授合中心，面臨墓城市中軸主干俱道－－廣州大俘道，比鄰海珠欲新區(qū)府，與天馬河區(qū)、珠江新橡城編CB芽D拋、會展中心極臨速相連，以其瓶尊貴的地理位轟置和旺中取靜神的環(huán)境優(yōu)勢突猾顯其不凡的地袋位柴。地理環(huán)境毀精彩園林：獨斤有的森林式四呀維空間園林－汪－幻彩星園，患高低錯落，跌也宕起伏，提升斬生活空間慚。桿30掙0腹米長的江堤灣竿畔映襯寬敞繽阿紛的星光大道侵、獨享私家尊姥貴，勝似閑庭凡信步。竭精彩視野：依提江靠林風(fēng)水格柿局。周邊視野神空曠開闊，朝潮看萬畝果林，制晚觀江堤灣畔同，盡享情趣美黎景。釋六于、宅弓廣州市宏觀環(huán)洗境調(diào)研分析課上半年，在國兼家宏觀調(diào)控政讓策和全球能源怖、原材料價格道上漲的形勢下慌，廣州電力和宴土地供應(yīng)緊張哄，經(jīng)濟(jì)增長速俯度二、三月份注出現(xiàn)大幅回落指，面對如此嚴(yán)虛峻局面，廣州雖市積極采取應(yīng)搜對措施，千方捕百計克服電力逼供應(yīng)緊張的困險難，加快經(jīng)濟(jì)斑增長模式轉(zhuǎn)型第和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)適整步伐，二季盼度經(jīng)濟(jì)增幅出覺現(xiàn)了逐月回升富的趨勢，使上籃半年地區(qū)生產(chǎn)野總值增耗長亮11.羽1吉％，保持了較塑高的增速。但對在經(jīng)濟(jì)運行中饑，也暴露出投竭資增長緩慢、殼企業(yè)缺乏自主窮創(chuàng)新能力、經(jīng)殲濟(jì)效益下滑等漆問題，對廣州溫經(jīng)濟(jì)增長方式標(biāo)和消費方式的愚轉(zhuǎn)變提出了更明加迫切的要求跪。機(jī)耕經(jīng)濟(jì)增速從大艱幅回落到逐月碌回終升鍛聞今年上半年廣懇州經(jīng)濟(jì)的增速豈先降后升，辛呈菊V傳字形運行軌跡礙。全市地區(qū)生炎產(chǎn)總值同比增配長避11.藝1峽％，實現(xiàn)較快茶增長，并呈逐已步上升的趨勢減。兼躍經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一浸步調(diào)整優(yōu)杏化渠煩選擇性招商策系略成效顯著。描產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷憲優(yōu)化。謎地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)惰調(diào)整見成效。劃通過拉開城市糠發(fā)展空間，調(diào)林整經(jīng)濟(jì)空間結(jié)編構(gòu)，加大中心隊鎮(zhèn)建設(shè)投入，誦加快了我市城盟市化進(jìn)程，花諷都、番禺、增雹城的發(fā)展快速窮推進(jìn)廊。屯民營經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)妹出領(lǐng)跑全市經(jīng)該濟(jì)的勢頭折。犬軌消費市場日趨域旺晶盛世嚇外經(jīng)貿(mào)保持較邀快增蹤長壓盤財政收入穩(wěn)步壞提如高決析居民生活逐步字改蠢善泛論七、項目區(qū)位償優(yōu)勢分析區(qū)位發(fā)展?jié)摿μ嶂苓呌腥A南汽渴貿(mào)、布匹城、夕國際輕紡城等究專業(yè)市場，加易上海珠區(qū)政府驅(qū)要搬至廣州大鋤道南，所以該塘區(qū)域租賃市場符興旺暫，未來投資回偉報高。籃海珠區(qū)并將殘迎來欣了尖“趣海珠區(qū)府新辦富公大樓奠基和棋海珠區(qū)人民法例院奠燥基扯”現(xiàn)的雙喜臨門癥利身好消息。海珠藝區(qū)府新辦公大駁樓位于廣州大話道南園藝場路烤段（天雄布市至正對面），占堂地面積租約癥10蒙8垂畝，屆時海珠夠區(qū)府將整體搬攻遷至新大樓辦摔公，機(jī)關(guān)大樓傷的設(shè)計和規(guī)劃斃將更先進(jìn)，更露方便群眾辦事婆。而海珠區(qū)人恭民法院位于逸園景路左側(cè)，主序要分管審判和兩判決業(yè)務(wù)已。笛鞭結(jié)合海珠區(qū)地法稅和工商行政軟管理局就在廣江州大道南的因睛素，廣州大道夏南區(qū)域成為海液珠區(qū)新的政治展文化中心已初撐具雛形缸，辮未來三年內(nèi)這都個全新的區(qū)域里性政治文化中巨心在這里崛起鞏。這一帶的道析路交通、市政括配套、商業(yè)配詳套等設(shè)施也將仍得到進(jìn)一步的趙改善。購生態(tài)公園規(guī)劃膀讓居住價值提畜升醒肝此外，前速段時間海珠區(qū)癥政府公布了萬信畝果林改造成凍為瑞寶生態(tài)公患園和東風(fēng)生態(tài)納公園的規(guī)劃設(shè)唱計方案，這兩控公園位于廣州憶大道南東西兩皮側(cè)的廣遺州下“諷南允肺歷”蹤萬畝果園，分龍別定位為休閑員游憩公園和城貝市森林自然公堂園。其中東風(fēng)斤生態(tài)公園就在欲本盤擇北面，為廣州刊大道南的市政鄉(xiāng)建設(shè)錦上添花顫。生態(tài)公園將池改善周邊的居田住環(huán)境，區(qū)域纖性文化中心將停提升地段位置寬。爺萬畝果林改造窄成為瑞寶生態(tài)桑公園和東風(fēng)生濱態(tài)公園的設(shè)計肯規(guī)劃石就圍繞在本項潛目東北兩面，頂本盤答無疑是這些利頌好的最大受益蛋樓盤。豪大集團(tuán)與領(lǐng)事?lián)Q館進(jìn)駐促進(jìn)區(qū)億域經(jīng)濟(jì)發(fā)展供合生、珠江、悄時代等大集團(tuán)哪進(jìn)駐開發(fā)，建窗設(shè)規(guī)模拆約糾3.新5厲萬平方米，總蔥投籮資犁1.資3暈億元，預(yù)計年獲底可動工，兩醉三年內(nèi)有望躁加速政府和相孝關(guān)部門完成本返區(qū)域的公共配避套設(shè)施豈。青海珠區(qū)的另一乳大讓業(yè)界關(guān)注乳的市政措施是癥新領(lǐng)事館的選洪址棵。醒新領(lǐng)事館將在學(xué)珠江帝景和帝饒景華苑附近的搶赤崗地塊，目鳳前已有多個國孫家的領(lǐng)事對于褲進(jìn)駐該新領(lǐng)事綢館有了初步意贈想，合生集團(tuán)鍬有關(guān)負(fù)責(zé)人分揀析，新領(lǐng)事館要的選址，將對菠周邊樓盤的升揉值起到很大的死促動作用。珠萄江帝景和帝景耕華苑兩大樓盤漸近日的提價，弟正是由于目前蜂市場上買家看側(cè)中該區(qū)域的升庭值潛力，甚至袖有供不應(yīng)求的祖趨勢。虎4逼、交通規(guī)劃助梁力區(qū)域發(fā)展圈今年中，中大刺布匹市場拆遷解后的瑞康路將面和逸景路連接賤，到時，路網(wǎng)肢設(shè)計將更加系纖統(tǒng)化。也商業(yè)物流加速戒提升罰海珠東部將建泉成琶洲國際會鑒展中心區(qū)和廣獨州大道南專業(yè)持批發(fā)物流園區(qū)遮兩個區(qū)域級的秀商務(wù)物流區(qū)。刺其中琶洲地區(qū)贏將在會展經(jīng)濟(jì)兔帶動下，重點的發(fā)展商務(wù)辦公衣、金融、酒店詠等配套燒服務(wù)；而廣州頃大道南因為有破交通優(yōu)勢，將祝建成專業(yè)的批吧發(fā)物流園區(qū)等互。海珠區(qū)政府先表示，將在未錢來幾年內(nèi)，要溝對這些專業(yè)批灌發(fā)市場進(jìn)行整繞合，形成以高尖檔次的專業(yè)批燕發(fā)市場為主，禍具有較強(qiáng)輻射擔(dān)能力的區(qū)域性極、多功能、現(xiàn)賽代化專業(yè)批發(fā)盾貿(mào)易中心和物墻流園區(qū)。惜在利好市政規(guī)逮劃的大好前提堅下，廣州大道怕南該板塊成為矮的樓盤擾是費今互后幾年誓廣州樓市的一唉大亮點媽。謠旺八風(fēng)、液廣州市房地產(chǎn)侮發(fā)展?fàn)顩r玉1蹲、局現(xiàn)狀與結(jié)釀構(gòu)求臘房地產(chǎn)市場發(fā)書展平穩(wěn)，房地醬產(chǎn)市場與宏觀醉經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持加良好關(guān)洗系愧緞；或商品房開發(fā)投駕資、施工及新霉開工指標(biāo)穩(wěn)步綠增長；竣工面賭積繼續(xù)降低，保增幅略有縮黃小皺澆；健商品房銷售面寨積持續(xù)增長，撤但增速放緩，塔市場交易旺匠盛片餃；逐房屋空置面積纖同比仍在小幅恭增加，但環(huán)比巡面積下致降拜競；葉國有企業(yè)、私遺營個體和港澳本臺投資在房屋嶺建設(shè)方面三足爆鼎隸立膽趕。訴2厘、嘗摘開發(fā)投源資滾詞①蓬、作房地產(chǎn)開發(fā)投爐資增長平穩(wěn)，數(shù)增速低于全國算平均水犯平避梯；嗚②巧、鉛資金來源：外鋸商投資大幅增以長歲悔。披3伏、牽土地供給、購令置、開發(fā)狀況掃及價格煩①綱、興存量土地逐步納消化，土地供浴應(yīng)總量在嚴(yán)格議控制下小幅增秩長，供應(yīng)結(jié)構(gòu)暑基本合狗理怒蘋；擊②啦、霜土地開發(fā)與購受置投資下降，紹購置面積與開室發(fā)面積有所增典長翅提；金③鞭、扛土地價格穩(wěn)步什上披升呆攤。嬌4堡、啟市場價岸格傾抄商品房屋銷售責(zé)價格穩(wěn)中有作升播栽；蛾租賃價格持續(xù)薪小幅上具升盞胖。明5匪、溉供需概原況照掀一手樓市供應(yīng)談有所目緊張；夏成交量滲穩(wěn)步上升。陪6秀、礦二手房市場供程給與需填求飛綠市場交易旺盛獨，二手房成交腰量占總體成交菜量的比例略有井浮動，逼近一牌手批房婦圾；嘆各區(qū)域表現(xiàn)各晌有不同，平衡盲趨勢顯思現(xiàn)壓缺；測住宅依然占據(jù)握主體地位，商終鋪成交量回落扮，踢；劫寫字樓上誘升繼蕉成交價格開始困回喉升源體。啞九盤、廣州市房地閘產(chǎn)重點區(qū)域市飼場發(fā)展?fàn)罨闆r尿方(叢一瘦)曾、唇主力地區(qū)：壺番禺、天河、玉海筋珠售貢。勤1該、番禺、天河抄、海珠的房地顯產(chǎn)市場從供給分與需求量來看器屬于主力區(qū)諸域當(dāng)廁；雷2摩、番禺房價上盲升迅速，二手卻房交易活寶躍盒載。征潛力區(qū)域：白漿云、花都、芳玉村、黃待埔吊弟、講海珠鞋。惜(鋪二攔)常、并老城區(qū)塘：東山、荔灣舌、越至秀垂膚。宮十巴、廣州市房地遭產(chǎn)市場競爭格奪局分析與重點第企業(yè)競爭力評渾價嫩1混、櫻訊競爭格袍局態(tài)西響廉1糖、地產(chǎn)集中度喉較高，優(yōu)勝劣捏汰加串劇棉豪姓搜2痕、民營、外資飲企業(yè)紛紛投資蛋廣州房地產(chǎn)業(yè)虎；深圳房地產(chǎn)氣企業(yè)進(jìn)軍廣長州怨泛爭額3伐、品牌企業(yè)加共強(qiáng)市場壟斷，杯馬太效應(yīng)日益轉(zhuǎn)明隱顯電戶2館、叼碌重點企業(yè)市場籠競爭力評摩價信跳珠江、萬科、票海田等強(qiáng)勢房培產(chǎn)企業(yè)目前呈碰現(xiàn)出產(chǎn)品結(jié)構(gòu)給、產(chǎn)品創(chuàng)新、輝規(guī)模經(jīng)營、質(zhì)攝量管理、營銷冊服務(wù)、成本控初制、物業(yè)管理絕、品牌競爭八亦大競爭優(yōu)勢，狹具體表現(xiàn)為產(chǎn)徐品結(jié)構(gòu)堅持專犬業(yè)方向，以住羞宅開發(fā)為主，趙對商業(yè)地產(chǎn)、乖寫字樓持謹(jǐn)慎蝶態(tài)度，降低了獨市場經(jīng)營風(fēng)險報，贏得較好收演益；產(chǎn)品創(chuàng)新點上不斷突破，熟從規(guī)劃設(shè)計、贏戶型設(shè)計、園頑林景觀等方面葡不斷推陳出新松；質(zhì)量管理上真將精品理念貫輝穿于項目設(shè)計陡、施工、監(jiān)理未等整個流程，惹在消費者中贏效得了良好的口慣碑。立十一駕、廣州市房地族產(chǎn)市場發(fā)展因噴素分特析切夸(三一婆)浸伯政策法規(guī)：莖政府宏觀調(diào)控學(xué)力度大大加進(jìn)強(qiáng)竹晃兩鼻1宮、土地宏觀調(diào)偷控政可策晶雨陸驕2恢、《關(guān)于進(jìn)一粘步加強(qiáng)房地產(chǎn)宵信貸業(yè)務(wù)管理犯的通知堆》償街放叔4吩、央行加息政傘策油負(fù)楊陣5品、《關(guān)于加強(qiáng)辟商品房預(yù)售和絮銷售管理的通秤知》：將規(guī)定幣定金收取不得垂強(qiáng)賭制槍挽令(叉二熱)心沸經(jīng)濟(jì)環(huán)境：戶區(qū)域經(jīng)濟(jì)總部極效應(yīng)凸混現(xiàn)臥寨墳(符三筍)障殊人口：坐購買力強(qiáng)際勁輔抓襖(餡四梢)利俊社會：黨網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)過、芝I區(qū)T叨技術(shù)和信息化旅促使房地產(chǎn)業(yè)儉加快升婚級藥飲才(系五瞧)扣鳥交通撈：地鐵五號噴線溜越十二、螺廣州市房地產(chǎn)瘋市場發(fā)展趨勢己(銳一漫)雞浸市場發(fā)展趨騎勢灣鳳岔粗1鋒、房地產(chǎn)投資佛將繼續(xù)保持穩(wěn)緊步增長態(tài)榴勢躁松藍(lán)否2夕、二手房市場晚將繼續(xù)保持旺擦盛態(tài)哲勢瘦理概(憑二后)梅結(jié)構(gòu)發(fā)展趨勢腫親迷回1乘、寫字樓市場來發(fā)展將尤其突啊出濫甘陸略2購、住宅投資比筐例堤逐步走高季，住宅質(zhì)量提最升除抗叛犯3熔、各區(qū)特色定幻位將進(jìn)一步分絨化，老城區(qū)的擊開發(fā)地位下降熄，新城區(qū)迎來化投資熱潮場十三、廣州市羨地產(chǎn)價格水平搜1翠、拓展半徑不綁斷擴(kuò)大鄉(xiāng)對比廣州去年步和今年各區(qū)樓潛盤，發(fā)現(xiàn)，中優(yōu)低價盤刑的競“油勢力霞圖狡”椅發(fā)生了不小的蠟變化。一般而輩言，越靠近市城區(qū)，中低價位狡樓盤越少，者以副“藥城中毀心剛”饒為圓心，不同掛價位的中低價極樓盤構(gòu)筑成一編個眼個侮“條同心徐圓繩”頓，今年，這個督同心圓的半徑運突然增大了很呆多。這顯示，顏廣州中低價位暖樓盤有加速遠(yuǎn)明離回“膏城中呈心桑”手的趨勢恨?；菁?xì)以海珠為例，惹去年廣州大道纖南一帶還有不毛少單殲價腎400方0臨元左右的房子步，今天，這些泉樓盤都升到和近亡500銀0質(zhì)元了。要狐找濫400鬧0晶元的樓盤必須堵到更遠(yuǎn)的地方播去了。場2公、天河區(qū)價格富強(qiáng)勁增長鑄天河區(qū)的樓價愚漲幅明顯，達(dá)淚到各829沸5癢元使/m2擇,謎比去命年疾1奉1搞月狂居升嗚120昨9森元歷/m脾2央。目前，天河轎區(qū)珠江新城的木樓價已經(jīng)升殘到黨9000~1批000氧0族元畫/m2舌,壁同時，匯景新旺城、富力天河特華庭等項目的忠均價也姐在拆1000色0駐元隙/m糞2更左右，其他項硬目大多也紫在傻700五0轉(zhuǎn)元階/m魄2俗左右，從而拉舉高了整體樓價摩。豬到目前窮為止，樓價的暗猛升勢頭不但委沒有放緩，反牢而愈演愈烈。漏3近、夕同和路樓價一賴年升千元醒調(diào)查發(fā)現(xiàn)，同融和路的南方醫(yī)從院和梅花園地捉段的樓價在一滔年內(nèi)已上升穩(wěn)了墨100末0喂多元／平方米澤。如云景名都匙，去年單收價楚450繪0懼元左右，現(xiàn)已霜達(dá)擔(dān)600綠0婦多元稅。梁嬸而在白云大道材，云山詩意年霜初開盤時單疤價毅420災(zāi)0顏元左右，現(xiàn)在究其樓價已直福逼聰500革0永元大關(guān)。黃石犧路一帶，荷塘者月色一期單價談去年協(xié)在新400番0微元左右，現(xiàn)在抬二期則已升津至家500勻0諸元左右。機(jī)場岡路百順臺去年仙二期單綁價厲450猛0抖元左右，現(xiàn)在殊售三期花畔曉軍雨已升升至陰550大0潮元左右蠻。芹推同和路和南湖靈板塊是白云區(qū)梳樓價上升幅度茅最的區(qū)域，一剛年內(nèi)樓價上升史了袋100岡0連多元，而白云歇大道、黃石路啟和機(jī)場西，一尤年內(nèi)也分別嶄有擺50腦0皆至離100遵0綁元的升幅趟?？笇憱|圃中低價掛盤拔“粉勢力添圖疑”栗往東移動墓去年，天決河浴400捏0哥多元／平方米騙的樓盤主要集勒中在東圃板塊壩、燕塘沙太路作板塊互。目診東圃板塊的中謀?？党?，銷售林均價只倒有述460為0筆元／平方米，蝕年底也是維持根在栗480養(yǎng)0匹元／平方米。頂城市假日園去者年中首推新貨堡，銷售均價只己有澆430東0辣元／平方米，懷下半年價格迅污速調(diào)升，漲傲到運480串0私元／平方米。讀而美林湖畔、平盈彩美居也有遷同樣的現(xiàn)象，甲都先后進(jìn)滔入皆5300-5氣80朗0釘元／平方米的攜均價范圍。與若此同時，東受圃襯500濱0懲元以下的樓盤捧明顯有向東移將動的趨勢擴(kuò)。徹勞天河公園板塊舟的華景新城，謝在去年推售陶蒸然庭苑一期時陪，均價只每有討530庭0棟元／平方米，暮年初推出二期效均價幸為鄉(xiāng)570宣0匪元／平方米，玩等罩到彎“槳十遮一洗”餃第三期尚景新牧寓公開發(fā)售時舅，均價已經(jīng)達(dá)裝到舅660魚0取元／平方米納。計撥因此，孩以兇500忘0貨元為中低價位板樓盤的上限，淘今年天河區(qū)中放低價樓盤最為因集中的應(yīng)是沙替太路板塊，像連云翠豪苑、南遵興花園、橡樹毫園等，不過隨急著區(qū)域?qū)I(yè)批兆發(fā)市場的整治報和搬遷，以及關(guān)地鐵三號線延狀長線的動工，測該區(qū)域的房價袍上漲也只是時編間而已冤。驚慧番禺房價漲了突百元踢一直以來，番塔禺房價比原八勒區(qū)低，因此，說把番禺中低價蹤盤的標(biāo)準(zhǔn)定在斥單箱價骨400辣0盤元忍-450事0防元／平方米闖。簽鴉調(diào)查養(yǎng)發(fā)現(xiàn)，膊按幕400墨0禍元折-450增0疊元／平方米的篩標(biāo)準(zhǔn)來找房子攝，有洛溪板塊責(zé)的海龍灣，華受南板塊的華南水碧桂園、自在轟城市花園、錦編繡生態(tài)園。去惠年華南碧桂園身洋房沒貨，今椒年一舉推出上灶千媽套僅370顏0拒元／平方米左在右的房子，引扭起搶購狂潮紫。曉判調(diào)查卵還徹發(fā)現(xiàn)，雖然中午低價盤的名字采還是那幾個，耀但與去年的價高格相比，他們餅各自的均價也雪有所增長，增減長幅度濫在喪10臂0慈元／平方米左稱右簽。激規(guī)海珠熱南洲路房價走趙高芝對很多人來說洽，除了海珠，互現(xiàn)在似乎很難曠找到理想的低布價盤。去年，攪不少市民對海低珠妄400搶0返元／平方米左數(shù)右的房子仍認(rèn)殼為價格太高，隸如今，該區(qū)域陡除了南洲路、憐工業(yè)大道南外芒，幾乎很難找蟻到這種價位的蜘樓盤桃。立銷即便這兩個板脈塊的房價今年虹也在一些大盤裂的帶動下熱，喜“夸熱篇鬧郊”鼓起來。南洲板革塊一些樓盤本奴來都針對中低穴端客戶設(shè)計，陵由于市場變化街，不少發(fā)展商梯已把目光抬高革，定位為中高陡端市場。相對腳于其他傳統(tǒng)區(qū)弱域來說，海珠就的樓價升值的儉潛力茶很大霞。殼低價位爐的房子在廣州腳仍有不少，只市不過相對于原樓先的區(qū)域，現(xiàn)券在聚集的區(qū)域鍋更向城市的外句圍拓展了。以叼往，浙低價位苗的房子大多在甚城區(qū)的中心地縫帶，有許多甚別至還在老城的尤中心旺地，主許要分布在廣州皂城區(qū)快捷路（吉中環(huán)線）的周箏邊房。吵蜂但是，現(xiàn)在葡低價位頃的房子，大多顆向段外啟“姻邁聽出織”睛了一環(huán)，主要降分布在外環(huán)診線袋——普—慧環(huán)城高速的附牲近及外圍地帶遼。具體來講，愉北部主要分布屠在北天河、白酒云大道；東部呀則集中在東圃數(shù)、黃埔；南部棒分布在南洲路郵、廣州大道南示和番禺華南板紀(jì)塊；西部在原筆芳村、白云區(qū)赴石井等地區(qū)。躺據(jù)粗略統(tǒng)計，帽目前這批房子透的供應(yīng)總量加坑起來約榨有駝3矩0孩0庭0狗套。這些區(qū)域略的房子價位大猾多永在蕉500糟0需多且元微/m銀2號左右，有些樓紙盤甚至只生有桂400寧0寄多職元甜/m2物,其且多數(shù)樓盤規(guī)碑模大，綠化、紡商業(yè)等配套設(shè)買施也比較好。幼按照許多市民讀的固有觀念陰，建600雅0須元燈/m艱2截的房子應(yīng)該是亂靠近市中心，耽至少也不會太夢遠(yuǎn)的，但現(xiàn)在凳卻只能買到離勝中心城區(qū)較遠(yuǎn)枕的地方，于是鎮(zhèn)便覺得不適合伴自己的要求永，奶“貨無樓可揀泡了麻”它。傷釣隨著城市的發(fā)苗展，一個城市頃的中心區(qū)域必報然會擴(kuò)大，由錫此自然帶動居毅住區(qū)域的拓展女。廣州中心城才區(qū)的土地資源滔日漸稀缺，且劣很大一部分要唯用于商業(yè)、市拍政公共用地等像用途，地價自梨然水漲船高，季所以在市中心漸已很難繼續(xù)開晶發(fā)候600第0窄元鈴/m太2應(yīng)以下的房子了督，這是城市發(fā)去展、土地升值柱的一個必然趨晨勢?，F(xiàn)在乎，軌600渣0猴元膽/m皆2督以下的房子開地發(fā)到了環(huán)城高葵速一帶，相信怎未來還會繼續(xù)洪往外延伸，這援是不可逆轉(zhuǎn)的應(yīng)發(fā)展趨勢巖十四、廣州市龍供求狀況毫中小戶型始終轎走眨俏扶害中小戶型雖然營是廣大消費者匯需求最大的一采部分，市場上度大戶型單位普鵝遍增多，中小位戶型多為奇貨柴難以滿足市場窄的需求。元旦輩期間幾個以小怖戶型為主打的抄樓盤自然就人白頭洶涌瞎。嗽星城格調(diào)、英晌豪花園等樓盤拜形成爭購小戶豬型單位的熱潮炊，無獨有偶，喘位于天河公園溫旁莫以侵3只8甩到紫5會5牙平方米小單位夕為主打的東方戲都會廣吃場食·層上寓，在開盤活不久就已經(jīng)賣窄出絕大部分貨聰，特別是該盤閥南謠向恭5旋5東平方奪米腐C排戶型在內(nèi)部認(rèn)踐購時買家登記同率已避達(dá)潑2泥0梁∶章1則，現(xiàn)在只剩兩耗套，而其他戶赤型目前亦是只爺剩下較高層以拐及較低層單位站，總體的貨量拿不多。中小戶劫型始終走俏市樂場祝。枕下江景樓盤勢頭心不遭減脊兄繼城啟一線江擋景樓盤天鵝灣距開盤以來，江不景樓盤再次成蠟為年底市場關(guān)具注的熱點，雖緣然定位為江景枝豪宅，戶型大迎、總價高，卻陸不減買家的熱尚情，公開發(fā)售次也要加推才能犁滿足當(dāng)時在場鳳買家的需求，許可見江景樓盤呆受人歡迎的程爬度盜。洽膏恒大金碧灣祖繼稼3舊月份開盤以來爸，其以中小戶鳳型為主、座擁工一線江景而成懂為買家追逐的塵焦點，使其在蛙開盤后不久就掏一直處于斷貨錢階段。其全新籌二期剛開始內(nèi)葵部認(rèn)購就吸引老了大批買家前材來，二期戶型深面積最大的店為蜻14憲5耀多平方米，最峽小的心是刻2揚3糠平方米的單身狐公寓，其中又寫以駐6侍0痕－喪11酷0毀平方米的兩房乘以及三房為主抽，與同樣處于顫革新路的天鵝兼灣定位明顯不艘同，雖然其均濕價高那達(dá)震700被0妄元／平方米，區(qū)但銷售依然火調(diào)爆星，贏8良號當(dāng)天成交就純接敵近襲4伙0溜套單位，其中嶄以正望江穿的礙B影型欲10歐3籌方陣、裳C毯型燃8銀6卵方單位最受人固歡迎?？梢?，博江景樓盤在新宗一年里面依然覺是勢頭不減明。乎毅投資意識更為猾強(qiáng)戴烈然漢在廣州，投資耐型住宅物業(yè)主嚴(yán)要集中在天河端體育中心周邊潤附近地區(qū)以及紙新港東路的琶虧洲會展區(qū)域，曾而這兩個區(qū)域收亦是目前市場綢上眾多樓盤的滾集中地。在天載河區(qū)，上寓的誓熱銷、馬賽國海際公寓的大受踩歡迎，都因有妄大部分投資客掃購房，但真正胸的用家也占很穿大一部分，用貼家在買樓時投緊資意識也有所池加強(qiáng)跪。連腔金碧翡翠華庭主開盤，主力戶斬型是兩房兩廳陰，同時還有少莊部分一房和三策房單位。一房至單位在開售當(dāng)?shù)教炀鸵咽垠?，么在短短一個多稼月時間，現(xiàn)在通金碧翡翠華庭訂的兩房單位基刊本上售完，剩盲下主要都是大問單位。對于這熄些居住投資兩暢相宜樓盤的熱食銷，除了有部始分投資買家購冊房外，也有部絨分投資意識較朵為強(qiáng)烈的消費娃者在買樓的過貿(mào)程中，除考慮項目前的實際居乏住需要，亦會鉆兼顧到投資的喪發(fā)展前景。比十五、住宅類眾物業(yè)近期市場陵特點市場特點答從廣州市樓市令近一年的發(fā)展棚中可以看出，胸房地產(chǎn)市場的秧發(fā)展形勢越來安越好，消費者段對樓盤的素質(zhì)罪要求越來越高何，發(fā)展商為迎號合市場要求，波將會做得更好及、更快。伸針對廣州市場曉不斷進(jìn)行研究男分析，緊貼市喚場步伐，結(jié)合煩政府規(guī)劃發(fā)展你方向，預(yù)測房河地產(chǎn)市場將出享現(xiàn)如下利好形至勢。趟隨著廣州市房段地產(chǎn)市場的逐劑步升溫，競爭貌壓力日益加大鼠，將淘汰部分?jǐn)貙嵙Σ畹拈_發(fā)荒商，而那些實自力雄厚的、注旱重企業(yè)形象、齡時刻把握市場最、滿足市場需防求的開發(fā)商將逮成為廣州市房荒地產(chǎn)市場的弄妥潮兒。鍛開始引進(jìn)全新鼓的營銷理念。孟隨著諸家代理墳公司進(jìn)入廣州蕩房地產(chǎn)市場，另改變了過去發(fā)敞展商為賣樓而棵賣樓的簡單開陵發(fā)行為，引進(jìn)招了全新的規(guī)劃亂設(shè)計、形象包蒼裝、銷售策略英、趨前的市場雙預(yù)測等營銷理礙念，引領(lǐng)廣州捕市房地產(chǎn)市場疤逐步國際化?？傉摚翰＞C上所述六大冰趨勢，廣州市甚的房地產(chǎn)業(yè)將橫向大型化、智途能化、人性化兄、環(huán)境化發(fā)展辦，不注重品牌披形象的發(fā)展商靠將被市場淘汰淹。高品味的樓摟盤將成為買家鹽之首選?；焓?、區(qū)域市催場主要樓盤概進(jìn)況益鵬翠苑悉發(fā)展商泡：威廣州嘉鵬房地濫產(chǎn)有限公司托地理位置鄙：俘海珠聲區(qū)漆收廣州大道與工康業(yè)大道交匯外捧（海珠客運站史斜對面）芝占地面積霸：帥9甚0四余畝類總建筑面積螺：宿6艙萬平方易米歪凳綠化率春：賴49%遷容積率稱：榜1.1淡規(guī)模列：豬1繡1苗棟多籌層膊4城8乏棟小高層、高輝層獨體僻總忙童戶鹿銹數(shù)撿：憤1270映戶型面積同：扛9炮0婆平方紗米慶—佳20泉0惱平方米符價格驟：多層均腸價鄭:451母0買元尋/織平方蕩米駐植高層均桃價奧:396商0煩元蒸/辭平方米撐付款方式欠：一次性、按帝揭爐發(fā)售日期哄：預(yù)200聾2別年年底局入住日期咬：今雕年吳6學(xué)月一期缸銷霧量售勤旋率智：截80%屠物業(yè)管理僑：忌0.4-0.木5驟元女/個平方米直配套色：可視對講、關(guān)保關(guān)安殼2媽4本小時服務(wù)、閉千路監(jiān)控（電梯牙、車庫、樓坐擔(dān)入口）、集中疊供熱燕，乳2析4揭小時熱水等裳點評抱：多層銷售情橫況較好，現(xiàn)已顆基本售磬，小孔區(qū)整體感覺較律好，樓盤包裝晚比較到位；在鬼宣傳推廣方面單，缺乏新意。錢高層外觀視覺伶較好，由于價殘格較高和人們肺對高層認(rèn)識不帝夠，其銷售情肉況欠佳，但該槽地段從長遠(yuǎn)的鑄眼光看具有一雨定的升值潛力炎。和輝花園屯發(fā)展商去：珠江房地產(chǎn)睜開發(fā)有限公司漿地理位置渾：率海珠塞區(qū)肚血廣州大道南海本珠區(qū)車管所對角面秘占地面積繡：玩8掏0乘余畝執(zhí)總建筑面積齡：貪約求1殼2虜萬平坊米燭律綠化率拉：集3敘0凱％刪容積率這：及2.1例規(guī)模皂：盼2皂0蒸棟多層悠戶型面積壤：爹7鮮7烤平方倘米鋸—惑14痕7世平方米拐價格接：均市價緊580襲0沸元腥尤/興平方米璃付款方式璃：一次性、按陰揭岸入住日期禿：脫200刻5趣年轉(zhuǎn)7素月鉤銷莫呈售性裕率建：驚95%乖物業(yè)管理倆：蜜0.商5借元事/頑平方米砌配套打：可視對講、肉保耽安嬸2難4真小時服務(wù)、集晌中供熱透，社2脂4確小時熱水等妻點評詞：位置優(yōu)越、圍樓盤外觀效果徹較好，環(huán)境、陪綠化一般，相弊對本區(qū)域其它均樓盤，價格較漂高，由于路面掛的拓寬等因素殺，銷售情況較件好。翠馨華庭屯發(fā)展商壇：港廣州市盈升房燒產(chǎn)開發(fā)發(fā)展有債限公司芒地理位置惠：遞海珠您區(qū)葡室廣州大道性南估(株園藝場古站續(xù))萌占地面積裙：覆12控0通余畝廢總建筑面積爐：樸1拖5誕萬余平敬米轉(zhuǎn)執(zhí)綠化率桿：超坐過集30%堵容積率忘：矩1.8灌規(guī)模閱：委2喜7顏棟多層蠢總晴經(jīng)戶溝偶數(shù)魚：候120丹0短余振戶脈暢戶型面積譽(yù)：騰9治3鑒平方含米涌—藥25告0莫平方米燕價格型：均沒價視620閉0鞭元趨/陵平方米阻付款方式昂：一次性、按御揭蜓入住日期象：舉200吉5茅年鷹6仇月涉銷妥元售德矛率泳：裹40%品物業(yè)管理易：甩0.2潑5航元貝/霧平方米左右閃配套戲：樓宇對講、雹集中供熱、分集戶計量帽、憤2競4獸小時熱水等尖點評豬：小區(qū)布局合洲理，建筑質(zhì)量吉優(yōu)良，整個工傭程形象好恒,檢盡管價格具有幫一定的優(yōu)勢，筆但該項目在本揀地區(qū)大戶型還棄有待消化。僑惠花園唱發(fā)展商步：種稼廣州市華僑房秧屋開發(fā)公司坦地理位置修：齒海珠遲區(qū)猾三海珠廣州大道悉南絨90等3崗號晝占地面積潔：船4渠萬平方米樸總建筑面積善：黨蓬3船萬余平方米軟綠化率蛙：幾乎無綠化鉆規(guī)模邊：損9逗棟多層巴戶型面積芝：卷7吵0疤平方淘米震—堆11付0蔑平方米腹價格頸：均覽價瑞450消0述元令醫(yī)付款方式睛：一次性、分春期付款徒入住日期嘉：現(xiàn)房赴銷販厭售之判率上：抓80%斜物業(yè)管理構(gòu)：凳0.宜4帆元遷/呼平方米文配套阻：目前配套設(shè)利施均未到擱位路關(guān)點評頑：戶型太差，次手續(xù)有問題，絲目前暫且拿不辭到房產(chǎn)證，由婆于價格很低（怨均患價蠟38趣00塞元堤/稼平方米），故愁前期板式多層肥已售磬，目前餡兩棟典式多層冤（一梯六戶）桑銷售情況很差鄙，由此可見，宏消費者購房首救要關(guān)心的問題蛾還是銷售價格常，只要有價格年優(yōu)勢，即使承柿擔(dān)一定的購房長風(fēng)險，也有敢害于凝“播吃螃親蟹脂”作的消費者存在季，而且不在少橫數(shù)。蝴十七、廣州市針市場主要樓盤箱概況天河區(qū)琴眾豪宅拉升樓欣價職去港年血1梢2晌月，天河區(qū)涉以醒118弓5濤套的成交量畫流上了句號，而尸高掀達(dá)煎829殘5砍元受/m保2滾的成交均價不碌僅比成交量第綁一的海珠區(qū)整亦整高出楊了宰2辟6靈％，也比本蔑區(qū)牛1章1營月奪的蹄710臥0傳元摔/m殃2醫(yī)、眠1授0明月哨的糠731企7歌元送/m匯2婦再創(chuàng)新高。高攝價之下，天河兇區(qū)的成交仍然呀活躍，恨以按10850土2濱萬元的成績位單居總成交額榜啦首先。去饞天河區(qū)去嶄年更1摟2散月成交均價達(dá)掘到新高，主要丑原因是當(dāng)月天鞋河區(qū)高價豪宅胖的供應(yīng)量較大早所造成的。去遭年憲1云1遵月底入市的中紫海觀園，在去堡年森1靠2查月顯現(xiàn)出熱銷題威力，此外，濃匯景新城、富池力天河華庭、睡力努迅紐·膚上筑等都在去祝年曾1剪2峰月推出了新一武批單位，而這腫些樓盤的均價斑都超繼過骨1000坦0拌元啞/m2也,三這些樓盤的成握交直接拉升了攻整個天河區(qū)的汗成交均價。同柄時，鹿星匯雅苑練、鞭馬賽國際公寓推、樓東方新世界陰·粱錦逸漆、川珠江俊園獅、隔歷德雅舍紙、友天惠嘉園給等也都始終維呀持著堅挺的價晴格。黃埔區(qū)缺貨制約成交氧黃埔區(qū)去蓬年擱1賞2句月仍然沒有大爺?shù)耐黄?，總成覽交量護(hù)為浴25瘋5總套，成交均價狹為菊474丑7竊元循/m2捧,蠢比去格年始1母1錢月達(dá)458切8柏元診/m躬2息略高婆。合病去弦年明1挨2嚷月黃埔區(qū)主要況是伯金碧世紀(jì)花園袖、萬科城市花她園保持成交。茫供應(yīng)量持續(xù)下先降，去姜年彎1努2闖月下降領(lǐng)到甲500~60袋0早套左右，但雖還然如此，去鄰年狹1繞2卸月的成交弦與視1曾1婚月相比卻還略固微上升，可見罰需求一直保持松旺盛?？梢灶A(yù)渡見，隨著可選麥擇范圍的縮小乖，黃埔區(qū)的成巖交還會受到進(jìn)傷一步制約丙。宣白云區(qū)市況穩(wěn)如泰山太白云區(qū)的樓市饅表現(xiàn)相當(dāng)穩(wěn)定查。從去框年擠1凡0母月它到耗1臉2師月，整個第四秘季度的均價都裙在旬5400~5脖50療0傾元怕/m逝2暗之間，成交量壤也保持珍在途100墨0愚套奪/西月左右。本月絮表現(xiàn)較突出的建項目有院金碧雅苑促、械金碧新城灶、富力城、籌時代玫瑰園捷、推嶺南新世界擺等。主要供貨訂區(qū)域依然是白凝云大道、石井妻、平沙、羅沖樹圍則因為有金觸碧新城、富力笨城和派富力桃園差，也成交平穩(wěn)索。雖然表現(xiàn)不造錯，但這幾個澡項目的成交情跑況也比較平緩豆，未出現(xiàn)一天著簽約幾十套喜的豈“弄兇猛勢銜頭累”秧。紙喇新盤方面，利瘋海器·辭托斯卡納光全新亮相，為錘廣州帶來濃郁還的意大利風(fēng)情澆小鎮(zhèn)，首批產(chǎn)扶品疊拼庭苑以弟新意獲得了市奧場的贊譽(yù)。在恐白云大道樓盤滔繼續(xù)表現(xiàn)搶眼牧之時，南湖項抵目則略為平淡欺。一方面，南耐湖雅居樂半島咱花園、萬塵科矛·醋藍(lán)山伍等項目均進(jìn)入注了缺貨期；另梳一方面，以度皇假、休閑為主宋調(diào)的南湖板塊蘿項目，依然無吉法和以自住為貓主的白云大道責(zé)項目相抗衡。燥預(yù)計今裁年孩1懇月，仇依云小鎮(zhèn)脈和利蹤海逝·封托斯卡納這珠對擱“樣歡喜冤塑家床”靜將繼續(xù)展開較素量，而白云大笨道則開始進(jìn)入星缺貨期，估計緣成交情況依然醋和去箏年奪1免2柏月一樣平穩(wěn)蠅。愉海珠區(qū)嫌成交量崗即將超越天河鏡海珠區(qū)一掃去隙年云1享1挺月后勁不足的祝疲態(tài)，共簽豪約嘩1考08茄0賞套，簽約面攪積池13402柳9株平方米，成交煌金眨額定8190賄5貿(mào)萬元，成交均趴價桐611較0娃元熟/m2,杯旁與去撫年盛1帖1腹月相比，去銜年倒1吊2剩月海珠區(qū)成交鋸量有所增長，階增幅穴約眼30題%默，其成交均價煮已突娘破汗600充0永元蹤/m屆2浪大關(guān)。對比去衰年第四季度的率海珠區(qū)成交均督價，是以每拒月未2屈0棚元豬/m護(hù)2俗的速度在增長同。俗鴿海珠區(qū)繩泓景花園丟，總成交套數(shù)防約點19污0車套，占到整個添海珠區(qū)成交量自的脆約班15驗%軌，成交價約躺為句630珍0發(fā)元打/m2如,鈴高于整個海珠情區(qū)成交單價，炸因為該樓盤大鹽部分都是兩房醬、三房單位，句戶型實用，所應(yīng)以屢屢成為熱搶銷盤。除此之堅外，表現(xiàn)搶眼怠的還有鮮珠江南景園粥、稿江南新苑些、即本盤遲和餓金碧花園沈等。值得一提轉(zhuǎn)的是，海珠區(qū)厚豪宅大盤珠江初帝景苑儀表現(xiàn)頗為不俗破，成交脂約嚇4臭5葵套，更有幾天指成交突精破依1糖0牲套挖。凍著就板塊而言，漠工業(yè)大道板塊稀在去比年撫1傲2搭月最搶風(fēng)頭。抓南景園壓軸產(chǎn)店品陪“件美述廬濃”搏成交火爆，成杏熟大盤廢保利花園印收官之咳作謙5務(wù)4逝棟和金碧花園貓的新貨也備受教買家青睞，三似盤新貨齊推、做貨量充足使該夸板塊在去屆年絕1蚊2規(guī)月風(fēng)光無限艦。誦番禺區(qū)、婦成交量飆升一鏈倍鵝蜂調(diào)查人員從公番禺區(qū)國土房我管局獲悉，番喜禺區(qū)去沈年粥1進(jìn)1俱月的一手商品絡(luò)房成交量創(chuàng)下內(nèi)房產(chǎn)新政策出河臺后的最高紀(jì)彈錄，共成目交篇252止9筑套預(yù)售商品房誕，成交套數(shù)比格去毒年腐1粗0翠月份增加朗了歌107輛2偽套，成交金額結(jié)比去堵年江1他0熱月割的描7.竭9找億元增加了近俗一倍，達(dá)畜到初14.搭4鞭億元，成交面逼積比去果年掠1算0鈴月增加景了念85.4蜻%櫻，成交均肥價肢436把0張元顏/m2可,仙比去誘年源1末0方月份輕微下跌溉了攀8蹄4呀元箱/m門2娃。二手樓成交面量也有回升辭。鞠場去熔年器1兼1哨月的預(yù)售商品末房成交套數(shù)、筍金額、面積均容創(chuàng)下去膏年跪6犁月以來的最高盼紀(jì)錄，南村、栽鐘村、大石三澆鎮(zhèn)依然排在前覺三甲，成交金駐額分別為鍛約擺5.5吼7殘億元、港約路2.7產(chǎn)4姻億元、擺約笑2.3淹6低億元，三個鎮(zhèn)菜的成交金額占樂了番禺去墳?zāi)炅_1龜1媽月總成交額的良約燒74厚%汪。成塔同時，二手房悠成交量在經(jīng)歷身了去蹲年浩1匙0墳月的下滑之后慘，也開始出現(xiàn)呆回升。其中，獲成交均價上漲麥了亡12理9料元尤/m2血,奇達(dá)燭到蛙238戀3維元議/m匹2巖；成交套數(shù)增判加拿了桂17屈5廉套；成交全額訓(xùn)增加了宋約具500寸0儲萬元，成交面斯積增加籠了宵1.蒙4眠萬平方米綠。秤尖調(diào)查概分析，這是由崇于去吊年驟1邪0樸月份購買力迸接發(fā)所致的。房便價一直有升無將降，觀望者發(fā)槽現(xiàn)房價并沒有艘跌，擔(dān)心房價凝會繼續(xù)走高，凱只得趕在去闊年慧“燦十揀一封”止黃金周過后匆還匆入市，這部毛分購買力在去堤年屆1母0泰月中下旬得以犁釋放。器十八、同期罩項目買調(diào)查處□快保利海棠花園桑位于江燕路廣考州橡膠廠地塊達(dá)，占地盲近室1辨萬平方米，總棟建筑面積直為術(shù)4遮萬平方米大，竟1調(diào)0葬棟柱1敢1蘇層高的小高層陵住宅呈圍合式餅布局，采取人圈車人流規(guī)劃。竿在產(chǎn)品定位上啞，為了與保利啦集團(tuán)在工業(yè)大這道的保利花園茂、保利百合花稅園以及周邊其龜他項目形成錯畢位，該盤定位箭為適合白領(lǐng)一屠族首次置業(yè)的挖高檔次樓盤。滅其戶型設(shè)計以報三房單位為主補(bǔ)，一梯四戶設(shè)源計，其獎中數(shù)7和0漏－鴿8忘0墻平方米為兩房表兩廳罰、逢8江0犬－耐9舌0岡平方米為小三塑房群、鏟9薯0哲－逝10病0比平方米為三房提兩廳螞、匙12蓋0時－脹13房0座平方米為四房蠅兩廳，實用率梳接旱近秧9悲成。該盤還配耳套有商鋪和一恐個網(wǎng)球場，其芽他配套將與保排利工業(yè)大道上甘的其他樓盤共倉享碼。驢邁現(xiàn)場目擊：目柏前正進(jìn)行地基癥工程的施工液。應(yīng)裙價格：預(yù)計將落超些過塘500折0訪元／平方義米龍尺入市時間邁：邪200余5運年五一捏前學(xué)腸□窮天地花園授［預(yù)脂計掠200彎4本年五一前內(nèi)部拜認(rèn)購頌］考疤項目介紹：該吊盤位于赤崗藝陪苑路，即珠江耀帝景苑南門外差，自來水廠對遺面，由廣州天嶄地房地產(chǎn)有限棟公司開發(fā)。該巖盤占襯地氧5沖萬平方米，總恰建筑面秩積柿2氏0鳳萬平方米，規(guī)直劃賊建奸1父4導(dǎo)棟形1賺1撞－濱3若2掙層的住宅，標(biāo)共騾170盞0秀多套。戶型面消積嬌為末4躁0但－島13喜0毀平方米，戶型酸由單身公寓到嚴(yán)四房兩廳，種年類豐富，并且海戶型細(xì)分。其錫中，南區(qū)部分草單位將做成公株寓，每戶設(shè)計指有雙陽臺，帶捷有高標(biāo)準(zhǔn)裝修仙，每兩層還帶走有一個公共空蛾中花園。該項顏目采取整體開壩發(fā)模式，目前踐已建至正負(fù)零橋零層當(dāng)。腐邊入市時間：預(yù)兩計席200狂4縱年四五月開始唯接受內(nèi)部認(rèn)耗購吳玻□這濱江明珠苑偷［預(yù)羊計囑200掙5蝴年年底前上市很］堆責(zé)項目介紹：濱景江明珠位于濱挺江東一線臨江學(xué)位置，居于兩貧大豪宅盤中信史君庭和金海灣舍之間，是華港冶房產(chǎn)目前重點貧打造的項目。蛇項目占姨地阻1.檔1泉萬多平方米，癥建筑面積菜為傷4書萬多平方米，生規(guī)劃芽建扔2氧棟砌2握9嘆層的高層住宅庭。戶型蹦以刪16沫0醒平方米的單位涉為主，在設(shè)計陵布局方面較為攤創(chuàng)新。為了避侮免南向單位不殼可望江的局限怕，該盤把北向辜、南向的每個夫單位都做煎成準(zhǔn)4賭5難度角望江朝向允，這樣使每個聽單位都可望江橡。另外，南向征單位的陽臺為濁了充分利用陽鹿光資源，設(shè)計灌成了陽光花房惡；北向單位的嶼陽臺則做成大烘露臺，面積趴在子2茶0恢平方米左右扶。殼沖現(xiàn)場目擊：該莊項目目前已動壤工，正進(jìn)行地黑基工程件。瞞荒入市時間：預(yù)逼計莊200宏5門年年底渠。領(lǐng)銜□葬合生南洲路項付目禁［預(yù)計明年渴上半年公開發(fā)墾售恐］鈴游項目介紹：該溫項目位于南洲火路北，石牌海辱涌南、西窖村鳳西北側(cè)，即曉掠港灣對面，英鉛豪花園旁?？偽缯碱櫟刎S5644旺0姥平方米，總建孩筑面濟(jì)積鋪16.娘8瘦萬平方米，定蠟位為歐式高檔的住宅社區(qū)。廣社區(qū)呈圍合式載布局，隆由境1彎2鞠座小高層住宅撲組成，其灶中巧4孕座為二梯三戶證，其余為二梯祥六戶。戶型設(shè)蘋計弱以存9碧1痰－老13速9慧平方米的大戶式型為主除。榜趁現(xiàn)場目擊：該皂項獨目香1伍1動月下旬奠基，隔目前正在打樁候。錫膝入市時間：預(yù)感計明年上半年逝。蛾雕□式綠洲別院桂［預(yù)侄計丘200某5潤年夫6添月上市惱］妻投項目介紹：該壞盤是利海地產(chǎn)蟲在海珠區(qū)開發(fā)悟的首個項目，化位于赤崗，占逼地召300咳0寄多平方米，建扇筑面文積怪2柳萬平方米。兩顯座塔樓分別雹高泉1譯8研層混和賄2旗2匹層，戶型包騾括世2菌6胳－喬2落9預(yù)平方米的一房棕一廳免、證5閉1期－賭7潔1變平方米的兩房黃兩廳蜘、且8威0享－尸9曉2柳平方米的三房帥兩廳輔。益踐現(xiàn)場目擊：該閃盤年中已開始噴進(jìn)場施工返。鑼樹入市時間：預(yù)霜計燙200脅5股年術(shù)6怎月陰。挺容□痰濱江東項目狗［預(yù)計明威年下半年推出枝］搞費項目介紹：該帳項目位于濱江返東珠江泳場附晉近，占茶地體500元0超平方米，為一千座雙聯(lián)體塔樓讀的單體項目。不該項目發(fā)展商股曾成功開發(fā)了繳朗晴居，因此展將把朗晴居的巴品牌延用到這皇個項目上。據(jù)呼悉，該項目的橫外立面和戶型或設(shè)計都很有特為色，兩棟塔樓程分別湊高鍛2止6逗層和和袖1設(shè)5瓦層，戶型設(shè)計鉆主要針對白領(lǐng)旱階層，以中小提戶型為主規(guī)。取測入市時間：目聽前還未動工，款如果各項工作段順利，預(yù)計明姻年下半年就可侮推出泰。腹□老盤新貨珠江帝景淚珠江帝景將推眾出灝景軒。戶役型面眠積壺12斷5膀－轟17覆0灣平方米。預(yù)計腿每套售市價膚10獎0泄萬名－籮12耐0具萬元咬?？酃獯蠡▓@隱明年元旦將正席式推冠出結(jié)F話1佩區(qū)雖“正和榕風(fēng)淹景倒”烈53田3如套全新住宅單陷位；明年五一群前后將推出該楚盤惟一的一線成江景組鵝團(tuán)竟E感區(qū)，占廟地窗5看萬多平方米，弊有充170屑0超多套住宅。山釀珠江御景灣扎年底賤推鼓“藝名流風(fēng)竹范麗”臂全新組通團(tuán)榜15告0混套單位，一層晴一戶設(shè)計，四索房二廳，每套畏面積紅約耳17目1侮平方米。慈膨自由心岸帳預(yù)計明年中推飾出三房或四房煉單位，售攝價讀600除0陷元／平方米以哀上。質(zhì)功信步閑庭占現(xiàn)正發(fā)扔售堂7述1述－沾14叨4參平方米的單位悔，裝修丸價獵438勵0懂－視560由0攜元／平方米。的射中洲中心勸明年春交會推嗓出托7宣0迅多套單位，面增積虜10研0煉－裝22所8晃平方米，售蘿價敵1.巴3啦萬元／平方米變左右墳。助伯朗·熙源歌明蓄年雜5弟月推新組團(tuán)，期主柴打緣13杯0亦－薄14懶0斃平方米，售童價裕600識0遭元／平方米左妥右埋。套飽海珠半島花縣園拔阿推售三默期敘6胃0資多套單位，主要打攻18碎3解－響20妨3費平方米她、治29逗6奧平方米單位。召由以上樓盤發(fā)帝現(xiàn)，其開發(fā)商宏基本為行業(yè)勢甩力雄厚的珠江敘、海田、萬科域開發(fā)商，這些謀樓盤放量很大奸，基本集中在奧城中心周邊，給志在搶占目前馳旺盛的銷售勢捷能最高點，其天價格不斷試探宰目標(biāo)客戶的承恥受價格極限碑，球100-18怎0觀平方米占據(jù)絕胸對主力，反觀唱小戶型同期放已量并不能滿足杠目標(biāo)群體的心酬理認(rèn)知價格范冊圍內(nèi)。綿十九、雹廣縱州岔600扛0運元跨/m篇2寧以下居住圈分代布圖芬番禺華南板塊嘆：文釋主要供貨樓盤滔包括祈福新村凡、海龍灣、自燈在城市花園、督廣州雅居樂花御園、南國奧園猜以及華南新城掠，總量不閥足蜻60肢0宅套教評白云大道沿線寄：狀先包括云山虜詩純意淡·臨人家、時代玫債瑰園、金碧雅堅苑、依云小鎮(zhèn)美、嶺南新世界俱等，總貨量慎約唯160捐0工套跑映黃埔區(qū)板塊朱：需績?nèi)f科城市術(shù)花園己有跡3謝0肥套在售單位，贊預(yù)飄計裳“抗五啟一晴”鉗前后將推捐出橋20評0泰多套新單彎位破拉北天河板塊迫：雖徹包括橡樹符園、天河峰景背、南興花園、該白天鵝花園等慢，總貨量方近妨30嚇0袖套擊桿南湖板陜塊鵲:唉萬盲科缺·歌藍(lán)山約毅有參10走0三套單忙位綢東圃板塊：譽(yù)盈彩美居叮有少量單資位憂延廣州大道南板由塊板：輩巷本盤還有余少量貨尾單冊位陪原芳村：若逸彩新世甲界將乒在費“乎五潤一須”蠻推偵出誰10疤0床套單帆位濾若工業(yè)大道板塊攤：己擇新盤保利關(guān)百合花園二期它預(yù)餓計西“臟五內(nèi)一融”袖發(fā)售，總貨塘量雙30祥0第多咸套饒費東癥曉件糞(花論拖壇要臘像舞冊仙異戶蕉型韻椅樣板竊間即)撇漆南肆-沉南洲路板塊驢：膛鄙包括曉城檢、英豪花園和混益鵬翠苑等，逢總貨量不超誦過秧20證0惰套棵石井地區(qū):堤金碧新城諷有抖50撇0屋套貨量弊二十、向海珠區(qū)主要樓化盤概況端愛都銘軒：鄰酷近地鐵交會走站詳扯地點：廣公州市海珠區(qū)東撿曉南宵路加5攪號忍單元評點喬：話1斗梯毫9雹戶設(shè)計，呈直沙線排列，雖然刻沒有電梯，但開是因為該棟與生旁邊兩棟相通蛙，可以搭乘這課兩棟的電梯。帖該戶型是開放勢式的客廳和臥怠室，進(jìn)門處的茶廚房也設(shè)計為爛半開放式，陽學(xué)臺面積適中，菜通風(fēng)采光好，專此外，該戶型言還附送一個大河衣柜稀。眾社區(qū)規(guī)劃：題該盤總占地面杰積閘3耳萬平方米，總盈建筑面積約紅為把8員萬平方米，集想住宅、商用物汪業(yè)、寫字樓于鍬一體，項目住夠宅名稱疫為跑“顛愛都名帥軒雷”務(wù)，商用物業(yè)名浪稱慣為優(yōu)“現(xiàn)愛都新天地晚”側(cè)，移由慣6隙棟絲1說3丑層桌和鈴1唇棟殲9敬層小高層洪、鼠1刪棟復(fù)殘式籌LOF逝T視公寓組成，并信呈半圍合布局手，住宅共槳有鴿50久0借套左右，以小售戶型為主撐。注孫配套：內(nèi)部配紛套有首、二層掏的商業(yè)街、社槐區(qū)您min糕i結(jié)影院、超市、短泳池等，附近泄則有百佳、好制又多等商業(yè)配嚴(yán)套，廣州大道魯南小學(xué)、但曉港灣米小學(xué)、英市伸9勺7但中以及插南洲名苑蚊幼兒園等教育盲配套，還有中齒山二院南院、嶄海珠客運站等誦公共設(shè)施羨。牌字樓盤優(yōu)勢默：樓盤位于東鄭曉南路、工業(yè)翼大道、南洲路驗三條主要交通暴線的交會處，讀并緊鄰海珠客償運站，交通方作便，不僅歷有委2堵0亮多條公交線路周經(jīng)過，而且還訓(xùn)靠近在建的地蠅鐵廣佛線和規(guī)碼劃的地帖鐵乖2贈號線支線與廣逗佛線的交匯站盡，未來交通將旅更便利韻。靈舌英豪花園育·樓陽糊光句32器0蔥：小區(qū)配套完套善停弟地點：廣隸州市海珠區(qū)東末曉南路與盈豐芒路交會略處包郵單元評點服：辱3爸梯雷1與2諒戶設(shè)計，戶型種比較方正實用純，功能空間劃瘋分清晰?？蛷d明面積相對寬敞豐，并且廳出陽當(dāng)臺，增加了房樹間的采光和通醋風(fēng)。臥室?guī)в惺仫h窗，視野開樸闊，正對該期遙中心園林和運膨動場。但是廚扣房略顯狹窄一濱些，使用時只榜容得下一人臘。艘園社區(qū)規(guī)劃踩：退該盤占地面首積辮7遣萬平方米，總趟建筑面談積經(jīng)22.側(cè)5塞萬平方米，共姻規(guī)劃五期，現(xiàn)孔為第四期，前柱三期已經(jīng)入住走?，F(xiàn)正在銷售輝的四期占準(zhǔn)地仍2謝萬平方米，建臘筑面積癥約夫9唇萬平方米，共砍建焰有拒2鼓幢俘2龍8搖層住宅翼和爬1識幢異2粱4請層住宅，首兩荷層裙樓為商鋪帖。臂配套：掌內(nèi)部配套有小傲學(xué)、托兒所、警會所、市場、求游泳池等，外諸部則有中大二知院南院、好又剖多、緞好信廣場身等公共設(shè)施欠。迷磁樓盤優(yōu)勢見：侄該盤屬于南洲醒路上開發(fā)較早刊的樓盤，周邊榴居住生活氛圍阻相對成熟，該把盤交通也很方衡便，有英豪花嬌園淺等肅1借2趴路公交車的總添站，還有十幾列條公交線路，拴而該盤距離地某鐵雁2臉號線支線與廣撞佛線的交會站卷大百約犧5制分鐘左右時間露。柔曉城融：桑戶型方正實戲用默霜地點：廣跡州市海珠區(qū)東返曉南畜路坊寸單元評點麻：栽3割梯持7糞戶設(shè)計，戶型助也屬于方正實慘用型，客廳與后餐廳自然分離討，并且廳出陽芒臺，通風(fēng)、采鉗光好。廚房比舊較寬敞，并有續(xù)側(cè)窗，并和衛(wèi)喝浴間有趟門連仆接，衛(wèi)浴間也畏有窗戶設(shè)計，等通風(fēng)好，但是隊光線比較暗扔。憑京社區(qū)規(guī)劃熔：銷該項目西靠曉椒港灣，占地面夠積獵488籮3貝平方米，總建雹筑面積足約釣7瞧萬平方米，竹由很4并棟鬼3淹2歐層的高層住宅賢組成，其中呈首選2聲層為大型商場睛群樓喝，芹3桿至逮3腸2婦層為住宅優(yōu)。醫(yī)剃配套：生父活配套齊全，搜百佳和肯德基飲就在旁邊，內(nèi)海部配套只有商臘場，其余配套娘都主要依靠曉封港灣和附近公懶共配套惠。爽銹樓盤優(yōu)勢肆：芳該盤靠近比較念成熟的曉港灣槍，生活配套成梯熟，交通也比炭較方便，地鐵腥二號線的延長脈線也有站點在通附近鍵。禿驟該盤現(xiàn)還結(jié)在認(rèn)購登記，匠有般9柿6怕折優(yōu)惠，大約芽下月中旬左右代開盤，首批將閣推理出鑄A獅棟項和危B瓣棟指的俊2支0奮層以下單位。血此外，該盤靠完近交通干道，翼東向的單位有區(qū)些嘈雜橡。緩誠二一、調(diào)研問呢卷穗分析技在調(diào)查當(dāng)中發(fā)野現(xiàn)部分向消費者，需要挺轉(zhuǎn)變居住觀念史，接受居住必筐然向城市外緣沾拓展的新思路不。其實，發(fā)達(dá)叉國家的大城市降發(fā)展到一定階民段，居住區(qū)域帖基本都集中在濕城市的外圍地料帶，居民通過鑰家庭轎車，或有者地鐵、輕軌怠等交通工具往環(huán)返市區(qū)工作地背與郊區(qū)居住地嘆之間里。寒疊廣州的發(fā)展趨滲勢也將是如此豬。首先，廣州緊將挎在辮201圣0夠年前建成超菌過切20規(guī)0迫公里的地鐵，鋸織就發(fā)達(dá)的地墓鐵網(wǎng)絡(luò)，將大逆大拉近郊區(qū)與昂市中心之間的何距離。配合日池益完善的公交膜系統(tǒng)，以及不黑斷完善的路網(wǎng)阿，露“覽市中心工作，牌郊區(qū)生塊活喜”薄的城市生活方民式將變得越來賄越普遍，越來箭越便利。給兩三年內(nèi)，海報珠區(qū)府將整體灶搬遷至新機(jī)關(guān)月大樓辦公，廣堤州大道南區(qū)域渣將成為海珠區(qū)保新的政治文化雞中心，接著廣巴州市規(guī)劃局公濕布了瑞寶、東冰風(fēng)兩公園的規(guī)弱劃方案，隨著璃生態(tài)公園確的規(guī)劃建設(shè)，碼該區(qū)域的居住暢條件將大幅提罵高，再加上交閑通網(wǎng)絡(luò)的不斷翁改善，廣州大鏟道南的區(qū)域形孫象也正在逐步扁提升。令本項目調(diào)研機(jī)將構(gòu)采取集中訪創(chuàng)談、入室主體蛾問卷調(diào)研、報邀紙公開問卷調(diào)結(jié)研與網(wǎng)站調(diào)研貢的方式，共采鉆集了樣頸本斥54銜2四份，對規(guī)劃最拿具有現(xiàn)實意義苦也是消費者最擦關(guān)心的各類購壤房因素（可接嗓受戶型、面積龜、房價、配套劉、物業(yè)等）進(jìn)周行了客觀纖細(xì)雁的調(diào)研。瓶問卷回收情況背說明：疏問卷類型結(jié)取樣回收無有效問卷喘備注陸入室問卷祝104山98爺5志份無效沉集中訪談?chuàng)p241敲235閥6登份無效絲報紙公開問卷遍77促77載全部有效雪網(wǎng)絡(luò)問卷斥3005蛛3005兩全部有效藍(lán)集中訪問談問攤卷：伸采樣單位好取樣人群順有效問卷崇取樣數(shù)目飽備注垃紡織與鞋業(yè)商謊業(yè)城雞業(yè)主鑰34障33疏1氧份無效天恒業(yè)機(jī)電城消業(yè)主陳36納36錢紫荊醫(yī)院溉醫(yī)生獅13互11只2璃份無效晃立體大圍居民趟居民蛋40揮38眨2牧份無效蘋珠江開發(fā)區(qū)嗽中層或以下管顫理者或職員勉23蜻23犧天河區(qū)脾中層或以下管層理者或職員陳17套17先街坊針居民源45槐45誰合生、珠江、喉時代企業(yè)工中層或以下管頂理者或職工信33殃32宅1津分無效間報紙問卷未達(dá)柳到回收數(shù)目，咐是報紙只發(fā)布詠一次，頻率低恩，時效短的原丸因。從回收問薦卷質(zhì)量看，人拘群素質(zhì)高，選泡擇客觀鞠，排7砌7域份有效，已經(jīng)尊達(dá)到調(diào)研的目鐵的。樣本可以看作為對其他兩短種問卷的補(bǔ)充談。粒主體問卷調(diào)研標(biāo)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)格分析冶未來一兩年內(nèi)輔有購買動機(jī)與層次數(shù)券對居民購買動辦機(jī)的調(diào)研中，燈準(zhǔn)備搬遷改善脊舊房子的居住喬環(huán)境的分額稍為迎9.2膛%永，其次為購買痰結(jié)婚用的防占聯(lián)25.5波%何，用于投資和淚本地拆遷各喊占盤31.2重%興。在此屬于首違次置業(yè)的占多性數(shù)，達(dá)擁到漁54拐%殃，第二次置業(yè)崖的達(dá)召到肌39.8敞%刪。和購房用途問卷母：僻購買原因賴頻數(shù)色百分比披（趨%桐）晃本地拆遷除31暴31.2趟改善居住環(huán)境脹9填9.2衡投資升值秋31霜31.2包結(jié)婚用房鍛25怖25.5罵地位身份的象腎征與1義1堆其他秀2存2兇總計閑98腐100.0形置業(yè)歷史問卷禮：徐本次置業(yè)屬于逮頻數(shù)貞百分比歉（濱%撤）屯第一次心53管54.1竹第二次閑39擴(kuò)39.8志多次寄6疾6.1戒總計碌98推10驅(qū)0舅．今0鬼從居民對購買美住宅的區(qū)域分其析上看，被調(diào)陣查中，打算在慶海珠區(qū)買房的鐘占章到碑90.8旬%變，而計劃在市眠中心區(qū)購房的亞只蓮占禾8庭%融。海珠區(qū)的未叔來前景和發(fā)展勉潛值和上面的牛分析得到了廣枝泛的看好。伙購房區(qū)域問卷昏：抖購房區(qū)域帥頻數(shù)關(guān)百分比戶（皮%生）坡越秀妄區(qū)蔬戀1序1廉白云區(qū)誰1膜1奸天河區(qū)魔6賤6.1遭黃埔區(qū)游1研1貌番禺區(qū)各0喜0臣海珠區(qū)嚴(yán)89估90.8財花都區(qū)依0冒0周總計生98單10吩0默．任0慈在海珠區(qū)的第闊一感覺：肥人民的回答排沃序是：發(fā)展?jié)摷琢?、未來新區(qū)富、親和、希望社、朝氣、創(chuàng)新嗽、值得信賴、掏繼承文化、權(quán)夸威。說明海珠糞區(qū)在人們的心姻中極具發(fā)展?jié)摪⒘Φ男率袇^(qū)。漠購房總預(yù)算問嬸卷：蓄購房的總預(yù)算絹（萬元）確頻數(shù)跪百分比田（蝴%罪）曉10-25帝74士17.5桿25-40架158爸3扶7項．猾4機(jī)40-55丹166納3倉9逮．隙3囑55-70簡20捐4豪．遺7神7演0略以上扛4迷0衫．磁9聞422邪100余由此可知，人腥民對購房用途沒有很大差異，應(yīng)對海珠區(qū)的高夠度認(rèn)可，主要斬用于結(jié)婚用房蓮與投資，分屬仔滿足生活需求姨和升值投資，阿尤其網(wǎng)絡(luò)調(diào)查巡的結(jié)果也是有糧相同的結(jié)果。瞞通過對調(diào)研數(shù)著據(jù)分析，市民襯普遍購房接受分的價格，總秧價扶25-4朵0儲萬元的比例賄占疏37.4裂%約，矮39.3戚%滾在快40-5病5錦萬區(qū)間。并且圖基本都認(rèn)為廣繳州市的房產(chǎn)價環(huán)格會穩(wěn)步上漲尼，短期不會有兵太大的改觀，垮目前房價尚可碧接受。軋網(wǎng)絡(luò)問卷情況忽：佛二袍二弓.磚產(chǎn)戶型建議：歌小戶型的總貨啊量大概在千套薯以上，但市場娃空缺依然較大圈。原因在于海祖珠區(qū)常住人口披的增多導(dǎo)致樓書盤熱衷做大中葬戶型，發(fā)展商詢出于對這部分乓主流市場的關(guān)振注而暫時放棄開了小戶型，使想得貨源有限。弟另一方面，入既住海珠區(qū)的上攻班族越來越多點，并且投資市昨場逐漸有起色蹲，這部分買家膽對小戶型的需敏求又較為迫切幅，由此引發(fā)小型戶型緊俏的局膊面。淹各種市政利好走拉動該路段樓蓮價濾。蜓在市中心和海防珠區(qū)域內(nèi)都有鴉萬科、海田和貨珠江地產(chǎn)的進(jìn)娃入，其在海珠吉區(qū)的樓盤如基翠馨華庭閘等具有較高的爐物業(yè)特征，主漲體產(chǎn)品都楊在票100-18零2降區(qū)域范圍，均蹲價達(dá)交到壓580尼0倚元繞/喊平方米，總價看在斥5哀8續(xù)—朱10金6監(jiān)萬元。在中小情板塊還大有市鞭場可為。腳戶型建議：伯戶型單位以二宗房和小三房為鉛主，帶裝修。職二三、本案喘SWOT卻分析優(yōu)勢（S）：招最大的競爭優(yōu)站勢：毯東北雹萬畝果園景觀嘩；提朝南是珠江水返景沃；暈配套完善的獨膊立新城；坑7蔥9榮、疲5效1冷、洽8恥7納、唇8桑8瞎、震12諷2裳、而12糾5取、烈13遙9霸、趣18努8征、嫁88膚2暢、早52興2萌、意51氏2貧、晃28作2墻、轉(zhuǎn)23索0嘆、澡19錦5巨、牲54氧2悲等地鐵二、三肅號線監(jiān)開發(fā)商獲得土終地建設(shè)權(quán)的時套間較長，這中弦間已有不小的含升值屯處在烙溪大橋神與廣州大道南際路口交叉位置怖，基本都在彎兩貢-埋至三站，到兩徐邊都相對較近舊；劣勢（W）：附略有不足的是版樓盤附近有一練些村屋，對樓烘盤周邊環(huán)境有功所影響。燥東南扯面豎3隆0肥米規(guī)劃大道晚翻期動工。機(jī)會（O）：身整體上說，現(xiàn)挎在的二手成交商價比樓盤開盤健的價格還要高訴，從中原地產(chǎn)戶的成交數(shù)據(jù)上姿來看煤，干3耍年樓齡的產(chǎn)品館現(xiàn)在的成交價鴿比買入時要總升穩(wěn)10妥%深。買家也由原占來的本區(qū)買家犧為主，漸漸向乘外圍區(qū)域買家金擴(kuò)散獻(xiàn)出臺的《廣州脹市海珠區(qū)城市逆建設(shè)總體發(fā)展遲概念規(guī)劃綱要禽》，海珠區(qū)要期實鑰施郵“豎東部創(chuàng)業(yè)、西竿部宜門居皆”攻和朽“拋抑制房產(chǎn)、完攀善配倦套先”雄的用地布局思連想，東部布局企重點在產(chǎn)業(yè)用錦地的預(yù)留與調(diào)醬整，西部布局突則關(guān)鍵在宜居誤環(huán)境的營造與琴商業(yè)等配套設(shè)泛施的完善。驟89.26截%挖的消費者認(rèn)為菠海珠區(qū)住宅的乓升值潛力較大橫。扔4末、地塊成本相倒對較低，存在也價格上的競爭訊優(yōu)勢。蓋5培、環(huán)境幽冬靜，有一種舒感適的居家感覺米；威脅（T）：田海珠區(qū)到目前拋已豐有劍1之2呀個樓盤在開盤譜銷售和動工。怨在所有的新產(chǎn)惹品中，新盤更設(shè)配置了不少的希中小戶型。如耳愛都新天地就間有七成半的小翅戶型；星城格阻調(diào)也帶揭有植4嘗0司多平方米的一鹽房一廳單位；炕海珠區(qū)域作為黨廣州主要的新尼區(qū)之一，在未尼來幾年內(nèi)會興才起不少高檔盤唯，隨之而來的距競爭壓力也在匆加大。圓二四、項目基縱本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指撐標(biāo)奧根據(jù)調(diào)研的結(jié)絹果說明，在中須小房型的配套直選擇上，跌有羞28.4拖%泳共同選擇了風(fēng)栽情酒吧拳、仔VI賊P認(rèn)會所、生態(tài)園講林水景、中心吼花園、醫(yī)療保內(nèi)健、賭健身室因。理樓盤形態(tài)的調(diào)方研問卷分析：票樓盤形態(tài)毛頻率撿百分比勾（彼%嗓）困聯(lián)排別墅樸2參2匙．魔0漫多層皂8司8鎮(zhèn)．口2樸小高樓復(fù)32譽(yù)3灘2物．具7甲高樓支56贊5窄7殺．獅1鍵總計紡98可10歌0君．死0概占地面積競：喚3罩5屢畝污總建筑面積晚：悔3劇萬戰(zhàn)m鬧2牌容積率：槍1.33介建筑密度：容23%訂綠化率萌：貴60器%餅總戶數(shù)哲：膀108溜0墨戶挑項目占地蚊近惠3鳳萬平方米，三廉個組團(tuán)位的枝1界0踢座高層塔樓呈丘圍合式布局，妙中間榴為蔥2甩萬平方米的園綠林，配套有會繁所、幼兒園和區(qū)泳池。其忠中窯B避、須C右兩個組團(tuán)爸的慢8經(jīng)棟塔樓旗高配1雅9肥層京，如A含組團(tuán)騎的逢2痰棟塔樓格高嗽2錢9葡層，紀(jì)共打92脹3據(jù)戶。塌規(guī)劃建議：踐在樓盤的西面禽，西碌涌邊，端出資建了一耽條誕30蕩0由米長的堤岸景鋸觀透路在“高星光大復(fù)道顏”和，作為小區(qū)直徹接通往廣州大張道的專用道路田。堤岸景觀路斯建石欄桿，種葬上大樹，景觀濱可比美濱江東米江景河堤。幸出枯資整治后滘西摧街，這條路以項后將作為樓盤民與廣州大道南艘接駁的通道之粥一邀區(qū)內(nèi)規(guī)劃匯以叮人為本的設(shè)計拐理念，實行人脂車分流，滿足棒都市時尚一族丟的人居需求爸。化培二五、本案市趟場定位及項目格定位策1腳、修市場總定位冒精致生活，我映選擇稍：別“斃森林式四維空事間園林踩新生剝活肅”要點：篩適應(yīng)原有地貌計，打造苗堆土式烤森林朝園林肆。微本盤堆具有獨特的四掘維立體空間啟地貌忌。蜻建議伙設(shè)計是在園林五的原地面堆糠土激3干米高左右，使陸整個樓盤中心靜花園地面高出匪樓盤外地哀面紅3現(xiàn)米處。竹證中心園林地下承面仁設(shè)計可樓盤的停車場拉。樓宇外圍的員商鋪地面則與皺原地面持平，灣即外圍商鋪層貴高虧達(dá)絕7蹈米，是兩層樓虎的高度嘩，奴可以使園林設(shè)舞計更具空間感斤，居住在樓上稍的住戶看園景忽也更立體畜。請2、項目定位1）形象定位亦本約盤占地易約逆3錢萬平方米，東建議考慮祖坐北向南圍合胖設(shè)計疫，狼盤樓宇宏建議挽采取風(fēng)車型的藥樓宇建筑設(shè)計哭，尤其是東西裕走向區(qū)樓宇采資用風(fēng)車型設(shè)計莖后，大大增加吹了南北向的單瓦位比例，適合果南方氣候。單罷元都守考慮純方正實用。灑本盤地勢竹高低錯落，跌申宕起伏，提升孝生活空間。蛋考慮怕30閱0享米長的江堤灣票畔映襯寬敞繽泄紛的星光大道誤的規(guī)劃設(shè)計虛。正全盤魄園林問面積應(yīng)該占有題較大比率，與忘周邊寬闊的景漸觀視野同步營陡造小樓盤大寬漢度的整體效果臺，創(chuàng)造層面豐肉富的景觀效果周，形成病依江靠林風(fēng)水影格局。風(fēng)車型若布局，三邊通摔風(fēng)采光，視野奉空曠開闊，朝籃看萬畝果林，損晚觀江堤灣畔丈，盡享情趣美肯景。釘依林畔水，四及維園林構(gòu)筑三匯重風(fēng)景：2）戶型定位鋪周邊有華南汽界貿(mào)、布匹城、夾國際輕紡城等線專業(yè)市場，加奮上海珠區(qū)政府海要搬至廣州大晴道南，所以該喉區(qū)域小戶型租囑賃市場興旺。學(xué)同類型的單身將公寓帶家電租劃金江在焦700-80烘0獄元左右，投資象回報鄉(xiāng)率迎7.3要%叔。損3儉）誼產(chǎn)品真戶型建議跪：主打中小戶眠型稍戶型多樣，始以孤61.1踏6柄－蘆81.9罩3壘平方米的二房均二廳獵、方94.4架3如－華113.8捧1禽平方米的三房變二廳單位為主診，另還有部分乎單身公寓，面廣積倦29.4楊7盈平方米。商；慣二梯四戶，三薦邊通風(fēng)采光，洽周邊視野空曠摩開闊市；營可望萬畝果林格。嫂戶型面積布局繞上，包乏括疫2弦9芝平方米單身公紋寓傾、僅61-7城8堂平方米兩房兩拔廳所和滅94-11屈2桐平方米蘇的大三房單位闖，主力戶型為蹄兩房和三房單顛元泊，宴雙陽臺設(shè)計，者部分兩房和三追房單位主人房瘋帶弧形落地飄霉窗，部分兩房傭單元還截有演18芳0齒度觀景陽臺。其中：靜一室一廳迫（升6余1戰(zhàn)平方米以下尖）倚顛筐占蹈12勵%旁左右；希二室二廳（侍6僑1-7民8采余平方米睡）頌藥占故35墾%晶左右；標(biāo)三室三廳露（炸94-11百2鴨余平方米）拖占州50截%鞭左右；皮三室三廳鉗（序11顏2但平方米以上供）繁廊占搭3篩%維左右；建議：困單體設(shè)計強(qiáng)調(diào)濁戶戶景觀最大攔化，通風(fēng)采光庫條件好。景以最好的方位陷布置客廳與主藍(lán)臥，依次排列古原則。哄標(biāo)準(zhǔn)戶型以方甚正，實用為原扇則，避免異型燒空間。溜戶型布置合理爆緊湊，功能分薄區(qū)滿足人的生狂理要求。杯面積配比切當(dāng)竊，尺度適宜，診交通面積控制逼在最小。蠟戶型設(shè)計全部長考慮朝南座北望和朝北座南。椒廚房設(shè)計直接避采光，靠近餐團(tuán)廳禿每戶最少設(shè)觀皆景陽臺以及服停務(wù)陽臺。二六、配套毫內(nèi)部配套商業(yè)咸步行街、活動添中心、醫(yī)療站嗚、精英會所漫、彼coffee袍sho贏p每、健身室、桌堤球室以及幼兒道園和往返于地誠鐵站的小區(qū)巴租士。二七、賣點鐮景觀：萬畝果綠林景觀最秋佳事奉、珠江河水就輩從旁邊蜿蜒而些過。役本盤東面緊鄰肺萬畝果林，炕地勢開闊，來都能望一片郁依郁蔥蔥的果林狂，該賣點在樓率市中并沒有多談少樓盤能做到顯。嘗死二八、客戶群沃定位照地域分布喘：今紡織與鞋業(yè)商緩業(yè)城、恒業(yè)機(jī)帝電城、紫荊醫(yī)取院、立體大圍繳居民、珠江開之發(fā)區(qū)合生、珠眼江、時代企業(yè)倘、困天河區(qū)商業(yè)地水段中層或以下室管理人員、職馳員錦職業(yè)特征倆：受教育整體他比較高的、本情區(qū)域內(nèi)從事周邪邊企事業(yè)的棕年輕白領(lǐng)昨和高級藍(lán)領(lǐng)、囑和附近布匹城懷和鞋業(yè)城等專剖業(yè)市場經(jīng)商者渴、西首次置業(yè)的上基車族上等座消費形態(tài)梅：穿該盤戶型面積責(zé)剛好適應(yīng)他們軍的居住要求。我其中單身公寓峰將是不錯的投艘資性戶弱。用來結(jié)婚用攀房與投資的占住了主要的部分悼。辜二九、價格及螞價格策略價格厘定標(biāo)準(zhǔn)有項目定價策略戒，指如何根據(jù)迷產(chǎn)品的生產(chǎn)成俘本和使用價值滿，應(yīng)對市場競屠爭及反應(yīng)，進(jìn)餡行合理的價格衣組合，在利于籍銷售的前提下艦，使發(fā)展商的險利潤盡可能的猶增加，這個平眉衡點也是項目季價格定位的關(guān)郊鍵。而且價格漂將受到各方面息因素的影響，般因此將根據(jù)實槽際情況而適當(dāng)請調(diào)整。價格走勢策略陣遵循兩條原則號：低開高走，冰穩(wěn)步提升；在逆保證利潤的前撲提下，提高銷楊售速度。遷本區(qū)域同等素地質(zhì)樓盤均價餃在游4500-5筑80亦0程元萬/軌平方米之間。翅為了贏得較好侄的企業(yè)品牌和傲市場占有率，俯建議：幣一期：以低于衫目標(biāo)群體的認(rèn)奏知價姜格孟470毅0公元趙/驟平階方米的均價，狠強(qiáng)占市場，造冬成轟動效應(yīng)。湯內(nèi)部認(rèn)購價格俱建議怕：推450亦0嬌元董/斷平方米，推室出某8居%柴試探市場的反祝應(yīng)，并能以低壟價吸引目標(biāo)群姓體的持續(xù)注意合。節(jié)日推貨：甩價格優(yōu)惠：期擱間可獲額對外機(jī)9.另8北折優(yōu)惠以及價內(nèi)值健300記0侍元佩至乳600嗽0酸元不等的禮包工。孤二期押：松主推戶型面積疤有獅6彩8坦平方米的兩房踐單位誰和日9餃4鉗平方米的三房屆單位，共落3參8歷0雞多套，均價鄉(xiāng)約蝴5頂38寶0桃元巧/m怖2攻（留含面60恥0薪元誤/m踏2所裝修）已定價方式讀：一是成本利雁潤法，將成本踩計算出后加悲上攏17胖%堂的合理利潤。季可比樓盤量化盒定價法，調(diào)查仆區(qū)域內(nèi)有直接挺競爭關(guān)系的樓達(dá)盤素質(zhì)和其配殼套物業(yè)素質(zhì)性名能比系數(shù)，結(jié)掉合權(quán)重差價進(jìn)懂行定價。價格救經(jīng)過周密的調(diào)托研，并結(jié)合海粘珠區(qū)區(qū)域內(nèi)主何要競爭物業(yè)的旨銷售價格，本罪案的全程控制嗽均價碰為缸：非530松0雪元尺/揭平方米。梁銷售價格的制卡定：肌定價格策略時踐，須考慮市場椒競爭業(yè)態(tài)的變離化，迎合消費挖者的購買心理優(yōu)因素。萬據(jù)項目開發(fā)、殿工程進(jìn)度及整文體價格策略需計要，在確保銷服售率實現(xiàn)的基樣礎(chǔ)上考慮。俱目前期如何在禾市場競爭中確候立自己的品牌應(yīng)優(yōu)勢，鞏固及慘塑造發(fā)展商自重己的品牌形象允，為日后的銷洪售及發(fā)展打下遍良好的基礎(chǔ)，跟并且明確遠(yuǎn)期做的目標(biāo)。純單位定價原則訪：岔增大景觀、中兵心花園與其他改單位的價差。困定價時注重采鞠光、日照對單椅位的影響。鹽注重公共配套織對住宅的影響與。孝注重兩棟樓宇鍵之間交匯處和嗎距離、采光、勉通風(fēng)、隱私的逢影響。紡復(fù)式單位與標(biāo)是準(zhǔn)層單位的價黨差。猜以上是作為定英價時的一個參土考因素，最終纖還須在定價時獻(xiàn)作一個適當(dāng)?shù)奶艺{(diào)整，務(wù)求令詞整體價格合理辛。脆三十、銷售策理略銷售時機(jī)術(shù)銷售分期建議芝：考慮三個組景團(tuán)圍合設(shè)計，播分兩期推出。推盤方式教為了降低項目船的市場風(fēng)險，油最大化的實現(xiàn)匙我司的利潤目掩標(biāo)，我部門建絡(luò)議如下的推盤括計劃：席保留部分景觀孔、區(qū)位等因素俯好的單元，前妖期以朝向與景為觀、通風(fēng)、采漫光不好的單位亂以超低價位推冊盤，注意意向揮客戶的管理與氧統(tǒng)計，推盤幅頂度為意向人數(shù)鋒的雞15%-20短%年，以達(dá)到幾人系搶一戶的熱銷齊氛圍，后期可爸根據(jù)市場情況范和銷售進(jìn)度追曠加部分套型。同作都到滔“鏈局部消化、步丙步為營、穩(wěn)扎賄穩(wěn)規(guī)打慕”倆，依次實現(xiàn)減星小尾盤壓力、擠不斷支撐售價善的目的。銷售方式掏總結(jié)目前各地香樓盤運用的銷違售手法，都各晚有所長，主要遷綜合分類：尺按籌號排隊購泛房；露以排隊形式，隆優(yōu)先購房；俘以抽簽形式購壟房；皂普通的展銷會循，戶外及各種燥報媒廣告宣傳晴，先到先得購腎房。備注：米籌號是用來測趁試買家購買單除位的誠意，當(dāng)爬中可制定優(yōu)惠悅吸引買家，若放公開發(fā)售選擇不不了合適單位惰，可于限定日盆期退回。舞由于受市場多普變性的影響，緊不同的銷售手哨法在不同的市海場情況下有不點同的優(yōu)缺點，姥因而銷售手法援的制定，要根堵?lián)?dāng)時的銷售酒情況而定，但教無論任何銷售睜手法都必須受漏以下原則制約窗：蛇A滴、任何銷售手修法的目的，都仁是要滿足測試任市場的需求。診B徒、任何銷售手料法都要能聚集役人氣，制造市谷場熱點，具有鎖延續(xù)性。木C勢、銷售手法應(yīng)舍該有利于促進(jìn)碎提升項目價格名的必要性。丟銷售手法的制惹定看因素：祥針對本盤特殊軟條件，項目采布用排隊形式或旺者展銷會形式軟等銷售手法，屬適合本盤的目純標(biāo)消費群，因括為：被目標(biāo)消費群的搶買家比較年輕松、購房比較沖垃動，應(yīng)避免采蛛用針對買家的猜疲勞戰(zhàn)術(shù)。固普通的展銷會碗不能快速聚集摔人氣，產(chǎn)生羊繼群效應(yīng)。朋隨當(dāng)時的銷售甲形勢、項目自窮身情況，隨時撿靈活運用多年遭的代理經(jīng)驗變箭通各種銷售手屬法。目前就現(xiàn)赴階段地理環(huán)境價及市場預(yù)測。付款方式音銀行按揭：按竹揭年限由購房挪者自主選擇，跟按揭金額不超括過所購樓款勞的忽8筒0%貴；綱一次性付款：譜由購房者一次戰(zhàn)性向我司付清占房款的付款方化式，要求購房配者在交納定金屈后控30筐天內(nèi)付清全款甲；槍分期付款：交塌納鄙20據(jù)%條定金簽定認(rèn)購戶書、樣板鄰房忽30響%縱，開放封杯頂酬30熟%蝕、入題伙貸20貍%法。繳在銷售時，幾槳種付款方式可革靈活運用，可籌結(jié)合購房者的帽具體情況，建搏議其使用恰當(dāng)望的付款方式，陶以便迅速的湊憶成成交。在銷湖售過程中，可乒考慮給予購房狠者一定的價格搜折讓，盡可能要鼓勵或引導(dǎo)客鍵戶采取一次性起的付款方式。屠優(yōu)惠政策（價難格折讓）憲結(jié)合本案前期蓮的銷售優(yōu)惠政佛策以及周邊別蜂墅類主要競爭蒸物業(yè)的具體情燃況，建議：性1逮）、一次性付筐款臣9陷4死折隊2源）、分期付粗款守9敏7族折或3動）、銀行按揭高98緣折作4尿）、市場認(rèn)知豐階段或特殊活不動期間，實割行餓“酸折上折（際96*98妖，樹98*98翻）解”敲的優(yōu)惠政策，黨也可采布取席“熊贈送一定年限緊的物業(yè)管理費胖、免入伙