南路地塊可研市場(chǎng)報(bào)告

河西區(qū)大沽南路地塊可研市場(chǎng)報(bào)告2014年12月本體分析本案位于天津市市內(nèi)六區(qū)之一的河西區(qū)地塊北側(cè)為海河景觀，距地鐵1號(hào)線復(fù)興門(mén)站約600m市內(nèi)六區(qū)河西區(qū)本體分析北側(cè)臺(tái)兒莊路及海河景觀北側(cè)臺(tái)兒莊路及海河景觀本體分析西側(cè)富民橋通往河?xùn)|區(qū)東南側(cè)黑牛城道通往海津大橋本體分析南側(cè)大沽南路高架橋及現(xiàn)狀職工醫(yī)院地鐵1號(hào)線復(fù)興門(mén)站經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：根據(jù)如下指標(biāo)情況及規(guī)劃局提供策劃方案，預(yù)期本案建筑形態(tài)將以10層左右小高層（海河沿岸洋樓）為主本體分析占地13000㎡計(jì)容建面32500㎡其中

商業(yè)6800㎡住宅25700㎡容積率2.5

建筑密度40%

綠地率20%

地上車位39輛地下車位273輛總停車位312輛市場(chǎng)分析本案所在區(qū)域商品住宅供銷情況年度和平南開(kāi)供應(yīng)面積成交面積成交均價(jià)均價(jià)環(huán)比供應(yīng)面積成交面積成交均價(jià)均價(jià)環(huán)比2010年25397425651421337-29876935303317561-2011年4959792172192360810.64%3006681658281979412.72%2012年16950130376220372-13.71%500524372734210416.30%2013年725981657802450720.30%188391301818214261.83%年度河西河?xùn)|供應(yīng)面積成交面積成交均價(jià)均價(jià)環(huán)比供應(yīng)面積成交面積成交均價(jià)均價(jià)環(huán)比2010年18814227017915830-43868040245912470-2011年2418171094331789413.04%7088272542051463217.34%2012年2209601266822101917.46%76287157133913900-5.00%2013年117551326710212991.33%1851324406871618516.44%年度河北紅橋供應(yīng)面積成交面積成交均價(jià)均價(jià)環(huán)比供應(yīng)面積成交面積成交均價(jià)均價(jià)環(huán)比2010年5093829281111320-17127118370113732-2011年4253782626311369821.01%187376449751664621.22%2012年23150434620013506-1.40%11894218471515473-7.05%2013年1347933092731533313.53%3056604132331708910.44%年度天津市內(nèi)六區(qū)供應(yīng)面積成交面積成交均價(jià)均價(jià)環(huán)比2010年1401774175869715242-2011年236004510542911748514.72%2012年2004302190543216883-3.44%2013年100412519575011860810.22%市區(qū)年遞率均值7.16%河西年遞率均值10.61%天津市區(qū)商品住宅近年供應(yīng)不足，成交量穩(wěn)定，均價(jià)呈上升趨勢(shì)河西區(qū)近年平均年遞率水平高于天津市區(qū)平均水平，而均價(jià)僅次于和平、南開(kāi)區(qū)，屬天津市高端置業(yè)首選區(qū)域之一市場(chǎng)分析本案周邊商品房供應(yīng)分布本案位于2014年天津土地交易熱點(diǎn)新八大里區(qū)域（12500-14500元/㎡樓面地價(jià)，單地塊總價(jià)30-50億元）北側(cè)，預(yù)期2015年該區(qū)域項(xiàng)目將大批量入市本案所在板塊海河對(duì)岸為河?xùn)|區(qū)土地成交熱點(diǎn)區(qū)域，招商、恒大均高價(jià)（樓面價(jià)14500-16700元/㎡）拿地已進(jìn)駐沿海河向北通往市中心，多為近年海河景觀熱點(diǎn)高端樓盤(pán)市場(chǎng)分析本案周邊土地成交及商品房供應(yīng)匯總區(qū)劃板塊地塊項(xiàng)目2014年1-11月均價(jià)（元/㎡）樓面價(jià)（元/㎡）土地成交日期土地總價(jià)（億元）總建面（㎡）容積率住宅面積（㎡）已去化住宅面積（㎡）潛在住宅供應(yīng)面積（㎡）公寓面積（㎡）已去化公寓面積（㎡）潛在公寓供應(yīng)面積（㎡）商業(yè)（㎡）已去化商業(yè)面積（㎡）潛在商業(yè)供應(yīng)面積（㎡）河西區(qū)海河臺(tái)兒莊路沿線-泰悅豪庭精裝住宅28953---716004.77716004598325617000000棉二海河大觀洋房36292

高層24712

公寓24561

商業(yè)3650493442011.9.1629.93200002.871420001345247476500005979440211124991358398916-海景文苑住宅23044---1363892.371363895224184148000000-津?yàn)戧I50年精裝住宅26086---970004.34970005539341607000000新八大里一里-------000000000二里渤海國(guó)資-145032014.6.2630.792123003.56954000954003680003680080100080100三里北大資源-125022014.7.939.733178004.601176000117600818000818001184000118400四里中海復(fù)興九里未開(kāi)盤(pán)，報(bào)價(jià)

高層住宅26000

小高層住宅32000145032014.6.550.43475004.44107200010720010850001085001318000131800五里130052014.7.1739.33022003.6512930001293007000007000095400095400六里天房美棠-125002014.7.2845.753660004.661400000140000900000900001360000136000七里中冶-145042014.5.2849.493535004.071300000130000660000660001540000154000八里---

---000000000河?xùn)|區(qū)海河?xùn)|路沿線-雅仕蘭庭住宅16123-

-2700002.50270000164133105867000000棉三新岸創(chuàng)意-100002013.1.3010.31030002.62200000200004200004200027000027000棉一萬(wàn)達(dá)公館精裝住宅20225

商業(yè)28155

辦公1817369502011.5.618.7652700003.6710800075539324610001200002004299958軋五招商雍景灣洋房26410

精裝小高23021

精裝高層22417145762013.9.1126.51818002.171640009693154307000930009300婁莊子恒大帝景-167132013.11.2936.352203762.00164500016450000053000053000合計(jì)---3569465-1892989537506135548354510059795391211037499336251003874*統(tǒng)計(jì)時(shí)間截止至2014年11月30日前，數(shù)據(jù)來(lái)源CRIC市場(chǎng)分析本案周邊商品房成交匯總本案所在區(qū)域未來(lái)供應(yīng)量較大，但河西區(qū)作為天津市高端置業(yè)認(rèn)可度較高的區(qū)域，憑借多家大型開(kāi)發(fā)商共同開(kāi)發(fā)，未來(lái)將成為天津市區(qū)高端置業(yè)集中區(qū)域，市場(chǎng)容量預(yù)計(jì)出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)目前河西海河沿線項(xiàng)目成交均價(jià)約在23000-29000元/㎡，受高端置業(yè)地緣情節(jié)影響，價(jià)格將持續(xù)高于河?xùn)|區(qū)，而河?xùn)|區(qū)當(dāng)前地價(jià)已開(kāi)始攀升，預(yù)計(jì)未來(lái)河西區(qū)項(xiàng)目將持續(xù)走高突破30000元/㎡區(qū)劃板塊地塊項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010年2011年2012年2013年2014年1-11月平均年遞率均價(jià)（元/㎡）面積（㎡）銷售額（元）均價(jià)（元/㎡）環(huán)比面積（㎡）銷售額（元）均價(jià)（元/㎡）環(huán)比面積（㎡）銷售額（元）均價(jià)（元/㎡）環(huán)比面積（㎡）銷售額（元）均價(jià)（元/㎡）環(huán)比面積（㎡）銷售額（元）（%）河西區(qū)海河臺(tái)兒莊路沿線-泰悅豪庭2010年12月23761438510419372323634-0.53%6607156149333245373.82%9803240534910258605.39%170674413486842895311.96%81212351382415.16%棉二海河大觀2012年11月-------24144-32490784438670265159.82%609811616922975283176.80%4105311624940858.31%-海景文苑2013年7月-----------21763-24963543263857230445.89%272786285960235.89%-津?yàn)戧I2010年12月25491537613703896825259-0.91%573614488771222742-9.96%10866247115047238694.96%19092455710271260869.29%143223736135910.84%河?xùn)|區(qū)海河?xùn)|路沿線-雅仕蘭庭2011年10月---13109-1303217084186913019-0.69%7829310192858041469412.87%56978837259880161239.73%158302552354977.30%棉一萬(wàn)達(dá)公館2012年5月-------23425-15183555889718824-19.64%38013715553446202257.44%36008728246607-6.10%軋五招商雍景灣2014年10月---------------23764-9693230343437-合計(jì)-9761241232691--25375471878914--1329702326933328--2170944610059113--1523053613667481-*統(tǒng)計(jì)時(shí)間截止至2014年11月30日前，數(shù)據(jù)來(lái)源CRIC市場(chǎng)分析本案高參商品房個(gè)案分析依據(jù)地塊指標(biāo)，本案選取同類產(chǎn)品或同類客群項(xiàng)目進(jìn)行分析，以推導(dǎo)本案定位本案（河西區(qū)）泰安道五大院（和平區(qū)）中海復(fù)興九里（河西區(qū)）津?yàn)硿家黄罚ê推絽^(qū)）市場(chǎng)分析本案高參商品房個(gè)案分析中海復(fù)興九里目前即將開(kāi)盤(pán)產(chǎn)品包括10層到頂洋房（小高層），1梯2戶，面積為102、127、144平米，出房率82%，均價(jià)32000-35000元/㎡，精裝標(biāo)準(zhǔn)為3500元/平米，預(yù)計(jì)2017年初交房。市場(chǎng)分析本案高參商品房個(gè)案分析中海復(fù)興九里首排洋房（小高層）將采用海河沿線經(jīng)典的歐式風(fēng)格，屬于古典主義，而二排、三排及最后一排的建筑風(fēng)格則從新古典主義演繹至現(xiàn)代主義。中海復(fù)興九里將仿照五大道的建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)，打造一個(gè)以歐式風(fēng)情街區(qū)為主題的高端宜居住區(qū)。項(xiàng)目目前一期尚未開(kāi)盤(pán)，首次開(kāi)盤(pán)產(chǎn)品包含高層、洋房，其中高層占多數(shù)，由于其中還有公寓產(chǎn)品，導(dǎo)致該社區(qū)居住密度較大，容積率高達(dá)3.1，由于八大里地塊稀缺性，該小區(qū)綠化較少，綠化率僅為20%，生態(tài)環(huán)境稍差。項(xiàng)目主要以地下車位為主，規(guī)劃車位3000個(gè)，規(guī)劃2500戶，車位配比1：1.2。項(xiàng)目自身借鑒block街區(qū)設(shè)計(jì)，block即由business、lifefallow、0pen、crowd、kind，分別代表著商業(yè)、休閑、開(kāi)放、人群、親和。項(xiàng)目緊鄰地鐵一號(hào)線陳塘莊站，未來(lái)地鐵6號(hào)線通車后，出行將更為方便。市場(chǎng)分析本案高參商品房個(gè)案分析中海復(fù)興九里小高層產(chǎn)品戶型——102/127/144㎡市場(chǎng)分析本案高參商品房個(gè)案分析泰安道五大院在售產(chǎn)品為1號(hào)院在售產(chǎn)品為2-9層到頂143-400㎡，3號(hào)院在售產(chǎn)品為170-700㎡，均配備中央空調(diào)，均價(jià)39200元/㎡。近期成交數(shù)據(jù)日期套數(shù)面積均價(jià)總額(萬(wàn))12月18日126948,6441,310.9012月15日122746,5551,058.1011月29日246641,0551,911.4011月28日126348,0061,263.2011月26日251141,9492,143.5010月20日119426,847521.39月23日119636,046706.99月22日128640,6741,164.705月30日119926,868534.65月20日119635,507696.3市場(chǎng)分析本案高參商品房個(gè)案分析泰安道五大院產(chǎn)品戶型——項(xiàng)目占據(jù)價(jià)值頂端地段市中心和平區(qū)，面積段較大，豪宅尺度，主力總價(jià)段在800萬(wàn)元以上乃至超過(guò)2000萬(wàn)元，去化速度緩慢市場(chǎng)分析本案高參商品房個(gè)案分析津?yàn)硿家黄肥袌?chǎng)分析本案高參商品房個(gè)案分析津?yàn)硿家黄樊a(chǎn)品配比——主力去化戶型以95、119㎡為主

近期成交統(tǒng)計(jì)日期套數(shù)面積均價(jià)總額(萬(wàn))12月27日241735,6401,485.1012月20日242333,4801,417.4012月19日19529,11827811月26日19528,235269.511月22日19532,824313.311月14日132830,4471,000.0011月11日137248,3531,796.8011月7日19528,588272.910月27日111628,853335.310月26日111628,853335.310月19日242036,9071,550.9010月14日19528,235269.59月28日245537,5381,708.209月25日221531,074668.78月27日110936,148394.97月2日19528,250269.76月18日19528,264268.16月11日127939,6001,103.306月7日19531,473300.45月15日120931,517657.3戶型一室一室精裝均價(jià)約在3萬(wàn)元/㎡左右面積（㎡）95119總價(jià)（萬(wàn)元）280347以近半年數(shù)據(jù)取總價(jià)平均值市場(chǎng)分析本案高參商品房個(gè)案分析津?yàn)硿家黄分髁θセ粜蜑?號(hào)樓居住型公寓產(chǎn)品市場(chǎng)分析本案高參商品房個(gè)案分析小結(jié)：泰安道五大院、湯臣一品定位均為市中心豪宅，主力供應(yīng)產(chǎn)品多在200㎡以上，由于單價(jià)、總價(jià)過(guò)高，單套超過(guò)800萬(wàn)元，去化緩慢湯臣一品的95、119㎡小戶型由于總價(jià)在280-350萬(wàn)元左右，存在市場(chǎng)接受度，故保持擁有一定銷量；但由于該戶型段產(chǎn)品為一室，該細(xì)分市場(chǎng)接受客群仍有限中海復(fù)興九里小高層主力戶型為102、127三室及144㎡四室，以其報(bào)價(jià)32000元/㎡單價(jià)，總價(jià)約在320-460萬(wàn)左右，目前尚未開(kāi)盤(pán)，但蓄客情況較佳，可作為本案主力產(chǎn)品配比重點(diǎn)參考中海主力產(chǎn)品戶型三室一衛(wèi)三室二衛(wèi)四室二衛(wèi)備注面積（㎡）102127144

總價(jià)（萬(wàn)元）326406461以最低報(bào)價(jià)32000元/㎡計(jì)算項(xiàng)目定位SWOT分析內(nèi)部能力外部因素優(yōu)勢(shì)（Strength）劣勢(shì)（Weakness）河西區(qū)優(yōu)勢(shì)地段，海河沿線景觀容積率2.5相對(duì)周邊項(xiàng)目較低總體建筑規(guī)模小機(jī)會(huì)（Opportunities）SO（利用）發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)WO（改進(jìn)）利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)周邊八大里各大開(kāi)發(fā)商已高價(jià)拿地，為天津市重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域市區(qū)項(xiàng)目普遍以高層為主，小高層相對(duì)稀缺，天津人擁有“五大道”洋樓情結(jié)借勢(shì)以八大里建設(shè)為焦點(diǎn)的河西區(qū)發(fā)展，塑造小規(guī)?！疤旖蜓髽恰表?xiàng)目以相對(duì)合理價(jià)格入市（減去精裝成本，以毛坯交付），快速去化威脅（Threats）ST（突破）發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅WT（消除）減小劣勢(shì)，避免威脅八大里、海河沿線新建項(xiàng)目潛在供應(yīng)巨大以純小高層相對(duì)低密產(chǎn)品+海河景觀的特性與八大里產(chǎn)品形成差異化主力產(chǎn)品面積段控制總價(jià)，定位市內(nèi)優(yōu)質(zhì)地段置業(yè)主流客群項(xiàng)目定位整體定位綜上，本案整體定位為：——新八大里之上的海河景觀稀缺改善型純小高住宅綜上，本案形象定位為：——津門(mén)·河西·絕版奢適水景洋樓項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位為保證快速去化，本案產(chǎn)品需要充分考慮市區(qū)主流改善客群需求的同時(shí)控制總價(jià)，故本案產(chǎn)品定位在：——相較新八大里更高性價(jià)比的改善型產(chǎn)品（新八大里“洋房”+水景價(jià)值）/（新八大里精裝“洋房”價(jià)格-購(gòu)置精裝成本）建議本案戶型配比（主力以參照中海復(fù)興九里戶型）（以2.95萬(wàn)元/㎡計(jì)算）面積區(qū)間戶型預(yù)估單套平均面積（㎡）單套總價(jià)套數(shù)套數(shù)占比面積（㎡）面積占比100-120三室一衛(wèi)1023016330%642625%120-130三室二衛(wèi)1253698541%1062541%130-145四室二衛(wèi)1404135024%700027%145-165四室三衛(wèi)15044352%7503%165-200四室以上豪宅18053152%9004%合計(jì)123.56-208100%25701100%項(xiàng)目定位客群定位本案體量較小，可借勢(shì)新八大里搶占市場(chǎng)空隙，故本案客群定位為：——市內(nèi)高購(gòu)買力偏好【水景、洋樓】的改善型客群項(xiàng)目定位價(jià)格定位通過(guò)選取本案周邊項(xiàng)目剔除精裝成本2500-3500元/㎡的價(jià)格，對(duì)本案住宅進(jìn)行對(duì)比定價(jià)研判，由于本案體量小，預(yù)計(jì)僅需一次推盤(pán)，暫不考慮年遞率，預(yù)期本案住宅2016年入市價(jià)格為毛坯29510元/㎡：比較因素權(quán)重可比項(xiàng)目招商雍景灣中海復(fù)興九里區(qū)位地段15%7010.59013.5周邊環(huán)境7%855.95805.6交通通達(dá)7%906.3855.95景觀資源10%10010808生活配套7%906.31007居住密度10%909808產(chǎn)品設(shè)計(jì)15%9013.5