國際家紡中心公寓式酒店營銷戰(zhàn)略與策略

上海鵬欣國際家紡中心公寓式酒店營銷戰(zhàn)略與策略謹呈：上海鵬欣集團現(xiàn)在是1頁\一共有74頁\編輯于星期五報告核心內(nèi)容第一部分：市場現(xiàn)狀下的問題解析——現(xiàn)狀與目標之間的差距——項目核心價值點及形象統(tǒng)領(lǐng)第二部分：客戶定位與形象定位第三部分：營銷策略體系建立——營銷執(zhí)行的指導(dǎo)總綱2現(xiàn)在是2頁\一共有74頁\編輯于星期五市場現(xiàn)狀下的問題解析項目解讀市場環(huán)境&價格預(yù)估客戶目標問題界定3現(xiàn)在是3頁\一共有74頁\編輯于星期五老：楊浦老城區(qū)，平?jīng)雎?、寧國路新：產(chǎn)業(yè)園區(qū)，新都市硬件、新經(jīng)濟元素大：2.2萬/2萬/8萬平米，公寓式酒店+辦公+商業(yè)，大體量、大配套專：家紡——打造的有主題的產(chǎn)業(yè)基地項目解讀——老而新,大而?！狝樓公寓式酒店建筑面積：22037.29平方米總套數(shù)：294套戶型：65-118平方米4現(xiàn)在是4頁\一共有74頁\編輯于星期五產(chǎn)業(yè)大廈家飾家紡中心

辦公商業(yè)酒店相互依賴公寓式酒店是家飾家紡中心的有機組成部分。

辦公商業(yè)酒店客戶互補辦公、家飾家紡中心提供的貿(mào)易、展貿(mào)平臺為酒店提供了客源。辦公、商業(yè)、酒店功能互補，形成有機整體公寓式酒店項目解讀酒店寫字樓商業(yè)5現(xiàn)在是5頁\一共有74頁\編輯于星期五專業(yè)市場與其周邊完善的房地產(chǎn)市場是一個相互促進、相互發(fā)展、共生的整體，本項目依托國際家飾家紡中心的打造，必能輻射長三角。

依托專業(yè)市場的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，業(yè)主將更關(guān)注投資于區(qū)域內(nèi)的小戶型公寓。項目解讀公寓式酒店是楊浦家飾家紡中心不可或缺的有機組成，將隨著產(chǎn)業(yè)鏈的完善和片區(qū)的成熟，輻射全上海和長三角城市群1、公寓式酒店在區(qū)域是否有發(fā)展?jié)摿Γ?、投資型的產(chǎn)品在該區(qū)域是否得到市場認可？6現(xiàn)在是6頁\一共有74頁\編輯于星期五案例借鑒東莞厚街商貿(mào)圈為酒店服務(wù)業(yè)、展覽業(yè)、家具業(yè)形成的六大產(chǎn)業(yè)基地厚街擁有大小酒店（賓館）約130家，五星級酒店4家，全鎮(zhèn)客房總數(shù)超萬間，年接待旅客超200萬人次。

酒店業(yè)會展業(yè)600余家上規(guī)模的家具企業(yè)，11家大型家具專業(yè)市場，成為珠江三角洲國際家具及機械、材料、配件的大型集散基地。每年舉辦的大型國際展覽會達20多個，總展出面積40多萬平米，展館利用率接近20%。每年舉行家具、鞋材、皮革、醫(yī)學(xué)機械、服裝、舊車等展覽，其中以家具展和工業(yè)機械展最為著名，會展業(yè)已成為厚街鎮(zhèn)經(jīng)濟新的增長點和重要的支柱產(chǎn)業(yè)。家具業(yè)厚街鎮(zhèn)7現(xiàn)在是7頁\一共有74頁\編輯于星期五依托專業(yè)市場

——小戶型公寓暢銷，投資為主案例借鑒房屋租賃市場紅火：源源不斷涌入厚街鎮(zhèn)的外地人、外籍人刺激著房屋租賃市場，相應(yīng)的本地居民購房投資積極性增強。中小戶型將走俏：投資客和外地購房者的增多，使市場對中、小戶型的需求增大，中、小戶型不再以大戶盤的“邊角料”的面目出現(xiàn),而是經(jīng)過精心設(shè)計，在朝向、通風(fēng)、采光、社區(qū)環(huán)境等方面頗為講究，備受白領(lǐng)青睞。外地、外籍購房者增加：住酒店不如買房、租房不如供樓。這部分人群還是高檔物業(yè)，甚至是高級別墅的重要購買勢力。投資占80%，以本地人為主私營經(jīng)濟及外資經(jīng)濟發(fā)達，帶來了大量企業(yè)白領(lǐng)及高薪職員，為房屋出租提供了大量客源香謝里小戶型，3天賣完；東逸翠園小戶型，一天賣完，現(xiàn)在買房投資會用來出租，轉(zhuǎn)手不多，費用很高，如果要建公寓，越早越好，投資人很多?！獤|逸翠苑銷售代表訪談8現(xiàn)在是8頁\一共有74頁\編輯于星期五東外灘與世紀公園等內(nèi)環(huán)片區(qū)相比處于價格低谷，有升值空間。板塊價格已經(jīng)處于內(nèi)環(huán)線價格底線，泡沫含量低。環(huán)線板塊物業(yè)增值快，升幅大。環(huán)線效益各時間段成交均價（元/m2)普陀區(qū)環(huán)線附近：25000-28000元\m2人民廣場項目所在地——東外灘成交均價15000元\m2長寧區(qū)環(huán)線附近：28000-30000元\m2世紀公園片區(qū)30000-33000元\m2閘北環(huán)線附近：25000-28000元\m2虹口區(qū)環(huán)線附近：25000-28000元\m2徐匯區(qū)環(huán)線附近：32000-38000元\m29現(xiàn)在是9頁\一共有74頁\編輯于星期五東外灘漁人碼頭等的規(guī)劃將帶動本區(qū)域商務(wù)商業(yè)發(fā)展及形象轉(zhuǎn)變

本項目位于東外灘商務(wù)休閑綜合區(qū)。博覽休閑文化區(qū)近代產(chǎn)業(yè)博覽區(qū)漁人碼頭主題購物休閑區(qū)商務(wù)休閑綜合區(qū)商務(wù)辦公區(qū)根據(jù)最新的規(guī)劃方案，將東外灘區(qū)域建設(shè)成為以親水游覽、工業(yè)博覽、科技商務(wù)、知識社區(qū)為主要內(nèi)容的現(xiàn)代功能帶，成為上海世博會的重要景觀區(qū)。區(qū)域分析10現(xiàn)在是10頁\一共有74頁\編輯于星期五隨著華誼星城商業(yè)項目的啟動及本項目,將加速區(qū)域商業(yè)發(fā)展。商業(yè)分析11現(xiàn)在是11頁\一共有74頁\編輯于星期五國際家紡中心已初具規(guī)模

批發(fā)零售平臺商務(wù)辦公平臺產(chǎn)品設(shè)計平臺研發(fā)培訓(xùn)平臺樣品制作平臺產(chǎn)業(yè)信息平臺產(chǎn)品檢測平臺物流倉庫平臺家紡會展平臺產(chǎn)權(quán)保護平臺家紡旅游平臺跨國采購平臺41產(chǎn)業(yè)集聚2政策優(yōu)惠3平臺資源專項發(fā)展資金的扶持政策簡便方式征收有關(guān)稅收企業(yè)繳納地方稅收后可按比例獲獎勵享受上海市技術(shù)改造、技術(shù)創(chuàng)新、新產(chǎn)品開發(fā)和建立技術(shù)中心的扶持企業(yè)開辦初期可申請貸款信用擔(dān)保屬私營或民營的企業(yè)可納入政府購買服務(wù)范圍配套服務(wù)5戰(zhàn)略聯(lián)盟楊浦區(qū)是上海傳統(tǒng)的紡織產(chǎn)業(yè)聚集地近幾年來，百余家不同類型和不同規(guī)模的家用紡織制品生產(chǎn)企業(yè)、研發(fā)機構(gòu)進駐楊浦周邊已有近50家紡織及相關(guān)企業(yè)入住

產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)專業(yè)網(wǎng)站品牌營銷物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會專業(yè)媒體海外機構(gòu)

中國家用紡織品行業(yè)協(xié)會中國紡織行業(yè)網(wǎng)中國國際時尚聯(lián)合會中國紡織行業(yè)網(wǎng)

商業(yè)分析12現(xiàn)在是12頁\一共有74頁\編輯于星期五本項目處內(nèi)環(huán)，外部交通系統(tǒng)較好1.但本項目相距地鐵站步行約25-30分鐘，出行較方便。2.臨高架，高架出入口位于河間路。3.未來軌道交通的規(guī)劃將使該區(qū)域外部交通更發(fā)達。軌道交通M2線（12號線）沿長陽路平行于黃浦江東西走向，經(jīng)復(fù)興島越江；軌道交通L5線（18號線）沿江浦路南北向走向，越江后到達浦東。交通分析13現(xiàn)在是13頁\一共有74頁\編輯于星期五項目屬性界定：上海東外灘內(nèi)環(huán)板塊傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)商務(wù)氛圍規(guī)劃中內(nèi)環(huán)稀缺地段商務(wù)氛圍尚不成熟的純投資型公寓式酒店國際家飾家紡中心的有機組成部分14現(xiàn)在是14頁\一共有74頁\編輯于星期五市場現(xiàn)狀下的問題解析項目解讀市場環(huán)境&價格預(yù)估客戶目標問題界定15現(xiàn)在是15頁\一共有74頁\編輯于星期五市場供應(yīng)產(chǎn)品單一，住宅供應(yīng)量小，品質(zhì)不高；無公寓式酒店物業(yè)供應(yīng)五角場商圈北外灘商圈本案整個東外灘板塊的住宅市場現(xiàn)階段基本進入尾盤期，目前市場供應(yīng)量較少。市場分析申潤江濤苑華誼星城保利花園圣驪河濱苑寶地東園16現(xiàn)在是16頁\一共有74頁\編輯于星期五缺乏品牌項目引擎的強勢啟動，導(dǎo)致目前其價格與潛在價值違背

市場分析申潤江濤苑華誼新城入住該板塊的開發(fā)商品牌來看，都不乏實力，如保利地產(chǎn)集團。目前市場缺乏優(yōu)質(zhì)樓盤供應(yīng)，而項目的品質(zhì)是板塊價值的保證。潛質(zhì)地段+良好規(guī)劃=價值回歸17現(xiàn)在是17頁\一共有74頁\編輯于星期五周邊樓盤售樓處報價住宅的市場報價達到20000元/平方米實際合同均價在15000元/平方米辦公住宅住宅住宅住宅項目屬性尾盤12500東外灘板塊華誼星誠大廈尾盤25000東外灘板塊申潤江濤苑二期尾盤17000東外灘板塊保利香擯花園持銷期20000-24000東外灘板塊圣酈河濱苑二期尾盤20000東外灘板塊寶地東花園（精裝）銷售進度單價板塊樓盤名稱房地網(wǎng)實際合同均價周邊樓盤價格虛高價格分析18現(xiàn)在是18頁\一共有74頁\編輯于星期五東外灘板塊規(guī)劃發(fā)展及紡織中心的經(jīng)營運作是實現(xiàn)目標價格22000元/平方米的支撐點基于公寓式酒店價格與住宅價格系數(shù)對比，對本項目價格區(qū)間進行評估：（19500-22000元/平方米)15000x1.5=22000元/平方米15000x1.3=19500元/平方米上海市酒店式公寓與普通住宅價格比對系數(shù)約為價格預(yù)估本價格是基于成熟商務(wù)區(qū)的對比系數(shù)進行評估，而東外灘的商務(wù)氛圍并未形成，因此其對比系數(shù)應(yīng)相應(yīng)有所降低。19現(xiàn)在是19頁\一共有74頁\編輯于星期五本項目1-4年投資回報率6%相當于成熟商務(wù)區(qū)租金回報，高于東外灘目前市場租金回報。本項目基于6%的投資回報率，反算租金為3.6元/天/平方米。目前周邊辦公租金2元/天/平方米左右，住宅租金元/天/平方米投資回報各區(qū)域酒店式公寓的價格&租金對比計算表目前市場發(fā)展成熟區(qū)域內(nèi)的酒店式公寓投資產(chǎn)品平均回報率約在6%。20現(xiàn)在是20頁\一共有74頁\編輯于星期五公寓式酒店經(jīng)濟測算十年投資回報共69%，收回投資額的期限為14年，屬于較好的投資品種。投資回報21現(xiàn)在是21頁\一共有74頁\編輯于星期五分析總結(jié)：分析總結(jié)：市場產(chǎn)品供應(yīng)單一，無類似純投資類物業(yè)供應(yīng)，非主流產(chǎn)品，但有市場發(fā)展空間；缺乏品牌地產(chǎn)引擎的強勢啟動，導(dǎo)致目前其價格與潛在價值違背；本項目目標價格22000元/平方米，在現(xiàn)有商務(wù)氛圍不成熟的情況下，需要開發(fā)商大力提高產(chǎn)品品質(zhì)，完善酒店配套，引入有市場信心保證的品牌酒店管理公司，并進行改變區(qū)域形象和項目價值提升的營銷舉措；目前開發(fā)商設(shè)定的投資回報率遠高于市場現(xiàn)有租金回報，能打造為東外灘優(yōu)秀投資產(chǎn)品，但如何給予投資客信心保證將是最關(guān)鍵的問題。22現(xiàn)在是22頁\一共有74頁\編輯于星期五項目解讀市場環(huán)境&價格預(yù)估客戶目標問題界定市場現(xiàn)狀下的問題解析23現(xiàn)在是23頁\一共有74頁\編輯于星期五高速度（如何滿足快速回現(xiàn)要求？）高價格(內(nèi)環(huán)地段，非主流產(chǎn)品，如何創(chuàng)造公寓式酒店最高價？)鵬欣集團向商業(yè)地產(chǎn)市場成功邁進的代表作品公寓式酒店的推出帶動后續(xù)商鋪的推出叫座叫好目標目標售價22000元/平米（含裝修,10年返租）快速回籠資金，快速銷售24現(xiàn)在是24頁\一共有74頁\編輯于星期五項目解讀市場環(huán)境&價格預(yù)估客戶目標問題界定市場現(xiàn)狀下的問題解析25現(xiàn)在是25頁\一共有74頁\編輯于星期五本體條件目標市場環(huán)境QUESTIONQuestion1

市場處于發(fā)展階段，商務(wù)氛圍相對不成熟的情況下，目標客戶如何定位？Question2

如何凸現(xiàn)產(chǎn)品的價值點？Question3

如何在區(qū)域認知度較低的情況下，實現(xiàn)最優(yōu)化營銷，進行快速銷售？市場現(xiàn)狀下的問題解析26現(xiàn)在是26頁\一共有74頁\編輯于星期五第一部分：市場現(xiàn)狀下的問題解析——現(xiàn)狀與目標之間的差距——項目核心價值點及形象統(tǒng)領(lǐng)第二部分：客戶定位與形象定位第三部分：營銷策略體系建立——營銷執(zhí)行的指導(dǎo)總綱報告核心內(nèi)容27現(xiàn)在是27頁\一共有74頁\編輯于星期五客戶定位與形象定位客戶定位區(qū)域、項目價值點總結(jié)形象定位28現(xiàn)在是28頁\一共有74頁\編輯于星期五本項目具備的條件內(nèi)環(huán)即將崛起的區(qū)域與家紡中心結(jié)合一體的公寓式酒店紡織產(chǎn)業(yè)基地的打造及一系列活動開展品牌開發(fā)商及專業(yè)經(jīng)營管理團隊看中區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y客戶購買寫字樓、商鋪的客戶群，有投資基礎(chǔ)，看中回報率上海、外地專業(yè)市場客戶外地駐上海分公司的客戶看中開發(fā)商實力，希望獲得穩(wěn)定回報的客戶本項目所具資源能吸引的客戶類型10年穩(wěn)定返租，14年回本看中穩(wěn)定回報及物業(yè)升值的投資型客戶29現(xiàn)在是29頁\一共有74頁\編輯于星期五作為東外灘的代表作，本項目的目標客戶群：純投資客----包括個人投資者和投資機構(gòu)，個人投資者30-45歲，以商人為主，主要關(guān)注投資增值的潛力，看中地產(chǎn)投資的穩(wěn)定性。養(yǎng)老型客戶----養(yǎng)老型客戶，以個人投資者為主，年齡普遍在40歲以上，購買的目的主要是希望退休后能夠得到豐厚、穩(wěn)定的經(jīng)濟來源，這類客戶的投資風(fēng)格比較穩(wěn)健，經(jīng)濟實力也比較強，最看重項目的發(fā)展?jié)摿Α?0現(xiàn)在是30頁\一共有74頁\編輯于星期五客戶定位重點客戶核心客戶偶得客戶長三角區(qū)域，尤其是紡織業(yè)集中發(fā)展的區(qū)域私營企業(yè)主；區(qū)域內(nèi)及上海其它區(qū)域私營企業(yè)主、商業(yè)集散地經(jīng)營業(yè)主、中高層管理者投資機構(gòu)外地投資客戶上海投資客戶31現(xiàn)在是31頁\一共有74頁\編輯于星期五目標客戶群特征及對公寓式酒店物業(yè)的關(guān)注點32現(xiàn)在是32頁\一共有74頁\編輯于星期五客戶訪談附近經(jīng)營業(yè)主王女士，40歲左右，經(jīng)營床上用品。看好東外灘的發(fā)展趨勢，在政府影響下區(qū)域生值潛力較大。很想投資地產(chǎn)，可以保值增值，且風(fēng)險小。但希望總價低點，希望后續(xù)經(jīng)營有保障，回報有保障。交通地段要好點的產(chǎn)品值得考慮。外地專業(yè)市場客戶（海寧，電話調(diào)查)李女士，30多歲，經(jīng)營皮革服飾。很想去上海投資，上海的一些開發(fā)商經(jīng)常過來宣傳。在***投資過3個商鋪，遇到好的項目仍會投資?？粗衅髽I(yè)經(jīng)營的實力，品牌很重要，地段要有升值潛力，產(chǎn)業(yè)園的經(jīng)營有沒有基礎(chǔ)和條件，我們對上海不是很熟悉，希望去上?？疾祉椖俊?/p>

低總價、高回報的產(chǎn)品自然不會錯過。33現(xiàn)在是33頁\一共有74頁\編輯于星期五客戶描述30-45歲之間，生意具有一定規(guī)模，關(guān)注理財投資部分客戶已投資商鋪，仍繼續(xù)關(guān)注其他類型投資產(chǎn)品希望投資類產(chǎn)品總價不要太高，不希望占用大量資金投資回報要有保障區(qū)域發(fā)展有一定的潛力專業(yè)市場的經(jīng)營要有前景，自己一直經(jīng)營生意，對專業(yè)市場的發(fā)展有一定的敏感度產(chǎn)品要適合酒店的經(jīng)營，需要知名酒店品牌34現(xiàn)在是34頁\一共有74頁\編輯于星期五1、項目目標客戶主要是產(chǎn)業(yè)園經(jīng)營業(yè)主、私營企業(yè)主，附近經(jīng)營業(yè)主，以及外地帶來滬經(jīng)營業(yè)主等；2、處于資金周轉(zhuǎn)的考慮，不愿購買總價較高的產(chǎn)品；3、保持資金增值能力，主要考慮物業(yè)的升值潛力；4、注重投資回報及產(chǎn)品規(guī)劃5、區(qū)域升值潛力及經(jīng)營管理6、容易受到廣告宣傳和現(xiàn)場氛圍的影響7、口碑營銷在這類客戶中比較看中客戶分析給到項目發(fā)展的啟示:從區(qū)域價值、項目價值挖掘和投資方式上來引導(dǎo)客戶35現(xiàn)在是35頁\一共有74頁\編輯于星期五客戶定位區(qū)域、項目價值點總結(jié)形象定位客戶定位與形象定位36現(xiàn)在是36頁\一共有74頁\編輯于星期五項目價值點梳理：

七大賣點：區(qū)域良好的商業(yè)商務(wù)規(guī)劃，發(fā)展?jié)摿o可置疑；處于內(nèi)環(huán)線價格洼地板塊，客戶輕松分享內(nèi)環(huán)物業(yè)升值空間；家飾家紡中心提供的貿(mào)易、展覽等平臺，為酒店的持續(xù)經(jīng)營提供保障；品牌地產(chǎn)集團引擎，高品質(zhì)產(chǎn)品，帶動板塊升值；引入品牌酒店管理公司，統(tǒng)一經(jīng)營管理，令客戶安心坐享投資收益；小戶型，低總價（主力總價150萬）；豪華裝修（裝修成本4000-5000元/m2).37現(xiàn)在是37頁\一共有74頁\編輯于星期五產(chǎn)品價值與投資客戶關(guān)注點進行銜接

片區(qū)現(xiàn)階段商務(wù)氛圍極弱，需從項目本身加強商務(wù)感的營造；強化東外灘內(nèi)環(huán)板塊的優(yōu)勢，利用未來規(guī)劃和家紡基地強調(diào)商務(wù)氛圍;引導(dǎo)客戶投資方式，關(guān)注開發(fā)商實力、經(jīng)營品牌、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)及回報率;小戶型、低總價，高回報、低投資風(fēng)險;引導(dǎo)客戶關(guān)注產(chǎn)品，豪華裝修。38現(xiàn)在是38頁\一共有74頁\編輯于星期五內(nèi)環(huán)稀缺地段安全的投資回報四大核心賣點Alocalinthefirstring品牌、經(jīng)營二重置業(yè)保險BrandAndoperationprovidesecurity別出心裁的設(shè)計UniquedesignTherateofreturnissafe39現(xiàn)在是39頁\一共有74頁\編輯于星期五內(nèi)環(huán)稀缺地段安全的投資回報四大核心賣點Alocalinthefirstring品牌、經(jīng)營二重置業(yè)保險BrandAndoperationprovidesecurity別出心裁的設(shè)計UniquedesignTherateofreturnIssafe投資新焦點：巨大的區(qū)域價值本案位于東外灘商務(wù)規(guī)劃區(qū)核心地帶，上海內(nèi)環(huán)亟待開發(fā)地、地產(chǎn)新一輪投資聚焦點。巨大的升值空間，具有其他區(qū)域無可比擬的優(yōu)勢。

40現(xiàn)在是40頁\一共有74頁\編輯于星期五內(nèi)環(huán)稀缺地段安全的投資回報四大核心賣點Alocalinthefirstring品牌、經(jīng)營二重置業(yè)保險別出心裁的設(shè)計UniquedesignTherateofreturnIssafeBrandAndoperationprovidesecurity保障一：聯(lián)手世界馳名的酒店品牌，統(tǒng)一管理，確保整體出租率的最大化，從而承擔(dān)業(yè)主的全面風(fēng)險。保障二：紡織產(chǎn)業(yè)基地運作為酒店成功經(jīng)營的提供保障。投資新保障：二重保險令置業(yè)無后顧之憂41現(xiàn)在是41頁\一共有74頁\編輯于星期五內(nèi)環(huán)稀缺地段安全的投資回報四大核心賣點Alocalinthefirstring品牌、經(jīng)營二重置業(yè)保險別出心裁的設(shè)計UniquedesignTherateofreturnIssafeBrandAndoperationprovidesecurity創(chuàng)意可以是國家戰(zhàn)略，創(chuàng)意可以是GDP，英國人說：“英國可以沒有首相，但不能沒有設(shè)計”日本人說：“獨創(chuàng)力關(guān)系國家興亡”韓國人說：“設(shè)計韓國，文化立國”蓋茨說了“創(chuàng)意具有裂變效應(yīng)，一盎司創(chuàng)意帶來無以計數(shù)的商業(yè)利益”創(chuàng)意可以是龐大的商機投資新選擇：國際前沿設(shè)計新潮力邀國際著名設(shè)計大師創(chuàng)新打造室內(nèi)空間，豪華大氣、獨具匠心的設(shè)計，每間小戶型都成為市中心地段的珍藏。42現(xiàn)在是42頁\一共有74頁\編輯于星期五內(nèi)環(huán)稀缺地段安全的投資回報四大核心賣點Alocalinthefirstring品牌、經(jīng)營二重置業(yè)保險別出心裁的設(shè)計UniquedesignTherateofreturnIssafeBrandAndoperationprovidesecurity沒有噱頭，沒有虛頭，業(yè)主每年拿到手的將是不含任何稅費、雜費、管理費等相關(guān)費用的凈收益，與市場變幻告別。輕松擁有投資內(nèi)環(huán)、外灘的非凡感受。明白透明、長期穩(wěn)定，讓收益從此與風(fēng)險說BYE–BYE!投資新看點：確保收益、十年回租，長期回報43現(xiàn)在是43頁\一共有74頁\編輯于星期五客戶定位區(qū)域、項目價值點總結(jié)形象定位客戶定位與形象定位44現(xiàn)在是44頁\一共有74頁\編輯于星期五

東外灘內(nèi)環(huán)——突出地段的稀缺性，以“內(nèi)環(huán)”區(qū)別于其它競爭物業(yè)的地理屬性。首席——強調(diào)產(chǎn)品的領(lǐng)先性和唯一性。投資型公寓式酒店——突出產(chǎn)品類型。項目屬性定位：投資型公寓式酒店東外灘內(nèi)環(huán)首席45現(xiàn)在是45頁\一共有74頁\編輯于星期五東外灘發(fā)展引擎，形象定位：內(nèi)環(huán)投資加速器東外灘發(fā)展引擎——引擎，發(fā)動機；東外灘潛力地段，繁華即將相約。本項目站在劃時代發(fā)展的前沿，即將見證東外灘的歷史變遷，將成為區(qū)域的發(fā)展引擎。內(nèi)環(huán)投資加速器——不僅體現(xiàn)在10年高投資高回報率，更體現(xiàn)對環(huán)線物業(yè)價值增值的分享，讓投資又快又放心。46現(xiàn)在是46頁\一共有74頁\編輯于星期五第一部分：市場現(xiàn)狀下的問題解析——現(xiàn)狀與目標之間的差距——項目核心價值點及形象統(tǒng)領(lǐng)第二部分：客戶定位與形象定位第三部分：營銷策略體系建立——營銷執(zhí)行的指導(dǎo)總綱報告核心內(nèi)容47現(xiàn)在是47頁\一共有74頁\編輯于星期五劣勢（W）：機會（O）：威脅(T）：區(qū)域內(nèi)潛在競爭日益激烈投資客戶外溢到新江灣城和五角場區(qū)域內(nèi)唯一的酒店式物業(yè)東外灘與內(nèi)環(huán)其它板塊相比將會后起發(fā)力東外灘商務(wù)規(guī)劃已經(jīng)啟動

減小劣勢，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅利用機會，克服劣勢發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會如何將項目亮點順利轉(zhuǎn)化成目標客戶群認可價值點？如何通過營銷手段從市場中脫穎而出，是本項目成功的關(guān)鍵所在!交通流線不夠通暢部分戶型不方正區(qū)域認識度不高處于內(nèi)環(huán)板塊小戶型、總價低新園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)模優(yōu)勢初顯實力開發(fā)商，資源整合優(yōu)勢優(yōu)勢（S）：項目SWOT分析48現(xiàn)在是48頁\一共有74頁\編輯于星期五戰(zhàn)略一：高舉高打，借勢借力，贏得口碑，提升項目價值

戰(zhàn)略二：以增值突破獲取客戶信任，低成本營銷選擇S0營銷戰(zhàn)略—

充分利用區(qū)域亟待發(fā)展的機會，凸現(xiàn)項目投資價值49現(xiàn)在是49頁\一共有74頁\編輯于星期五項目營銷策略體系圖品牌策略活動策略展示策略價格策略營銷目標提速增值推廣策略原則二：低成本營銷，直接有效的活動營銷原則一：增加和傳遞項目價值感的“增值營銷”為原則客戶策略50現(xiàn)在是50頁\一共有74頁\編輯于星期五強強聯(lián)手，給投資客戶信心保障目標確定知名酒店管理公司關(guān)鍵動作2008年1月實施時間品牌策略合作酒店簽約儀式暨產(chǎn)品推介會

鵬欣戰(zhàn)略合作伙伴代表、寫字樓客戶、意向客戶邀請嘉賓51現(xiàn)在是51頁\一共有74頁\編輯于星期五國際知名酒店管理公司品牌策略52現(xiàn)在是52頁\一共有74頁\編輯于星期五1、東外灘酒店式物業(yè)的投資時代2、從歷史的變遷挖掘東外灘的升值潛力主題活動形式東外灘板塊投資價值論壇執(zhí)行關(guān)鍵媒體的持續(xù)關(guān)注和報道活動策略

1、楊浦區(qū)政府、區(qū)域內(nèi)其他開發(fā)商聯(lián)動2、邀請著名主持人如陳魯豫、吳小莉等主持53現(xiàn)在是53頁\一共有74頁\編輯于星期五紡織行業(yè)協(xié)會戰(zhàn)略聯(lián)盟招商主題酒會活動策略提供一個開放的交流平臺目標邀請嘉賓鵬欣戰(zhàn)略合作伙伴代表、寫字樓客戶、意向客戶2008年5月實施時間54現(xiàn)在是54頁\一共有74頁\編輯于星期五推廣策略高調(diào)推廣、密集投放、強勢引導(dǎo)高調(diào)推廣方式渠道目的PR活動引爆市場樹立項目、開發(fā)商品牌形象密集投放報紙、雜志、電臺、電視短期內(nèi)達到全覆蓋，建立項目形象強勢引導(dǎo)名人效應(yīng)、輿論宣傳現(xiàn)場包裝，銷售道具

建立投資信心，促進快速銷售實現(xiàn)項目強勢引導(dǎo)55現(xiàn)在是55頁\一共有74頁\編輯于星期五直效低成本營銷—挖掘目標人群的生活軌跡中的新推廣渠道寫字樓上班與客戶在俱樂部共進午餐某集團總裁入住五星級酒店打高爾夫球商場購物高爾夫球俱樂部星級酒店資料商場金卡會員電梯媒體去機場出差機場廣告、飛機雜志開車上班接送子女戶外廣告/電臺廣告休閑時尚雜志圍追堵截推廣策略56現(xiàn)在是56頁\一共有74頁\編輯于星期五推廣渠道戶外廣告：扼守上海到江浙主要交通要道，使項目的形象與信息傳遞至江浙地區(qū)直郵：針對目標客戶來源集中區(qū)域及上海其他專業(yè)市場經(jīng)營業(yè)主進行宣傳。公關(guān)活動：充分利用輕紡行業(yè)協(xié)會資源，舉行商鋪推介會，邀請行業(yè)協(xié)會中高層管理人員、政府機關(guān)公務(wù)人員參加，推動與會人員購房及通過與會人員的口碑傳播，達到促進銷售的目的。房展會：參加春秋房展及每年一次的商鋪展。短信：針對上海的手機高端用戶進行宣傳，針對老客戶直行宣傳。推廣策略直效低成本營銷—挖掘目標人群的生活軌跡中的新推廣渠道57現(xiàn)在是57頁\一共有74頁\編輯于星期五原則1：在項目昭示性最佳的地方，放置項目樓體條幅原則2：賣點清晰、主題明確原則3：公布銷售信息（咨詢電話、售賣信息）原則4：條幅整體效果突出品質(zhì)感展示策略省錢且直接有效的戶外廣告-樓體廣告財富專線：8888888858現(xiàn)在是58頁\一共有74頁\編輯于星期五賣場造勢——營造旺場展示策略看樓路線醒目標識系統(tǒng)沿路道旗指引標識：通往項目主干道彩旗夾道飄揚，營造紅紅火火的陣勢；賣場外圍展板：應(yīng)根據(jù)項目的推廣及時更換；其他：燈箱、展板、廣告牌、形象墻等。體驗五星級酒店式的入戶感受挑高大堂水晶吊燈大理石花紋鋪地休閑沙發(fā)組合花草植物布置專業(yè)物管及接待臺59現(xiàn)在是59頁\一共有74頁\編輯于星期五展示策略

樣板區(qū)體驗原則一：細節(jié)展示項目高貴品質(zhì)原則二：不同風(fēng)格的樣板間，用產(chǎn)品品質(zhì)吸引顧客。原則三：利用功能及設(shè)施的完整展示，給客戶投資信心形式：以珠寶展柜的形式，展出材料的局部，以獨特的造型感和燈光等方面氣氛的渲染，給客群以高品質(zhì)的直觀聯(lián)想和感受。60現(xiàn)在是60頁\一共有74頁\編輯于星期五樣板房布置則注重營造尊貴、個性化特點，通過不同風(fēng)格的裝飾，突出品位和個性生活，可從細部著手，如窗簾可選擇點、線、方塊類的圖案，墻壁上懸掛個性裝飾物，天頂上用細的線條進行空間分割。精裝修建議展示策略61現(xiàn)在是61頁\一共有74頁\編輯于星期五客戶策略“世聯(lián)擁躉”為經(jīng)過篩選的世聯(lián)忠誠客戶，他們常年和世聯(lián)合作，購買多個世聯(lián)代理單位，不僅商鋪類、寫字樓類、小戶型公寓類產(chǎn)品，還有專門的投資客，他們認可世聯(lián)對于形勢的判斷，和我方有著良好的合作及利益關(guān)系，給到美好的前景和市場判斷得到合理的投資回報率，他們有著強大的經(jīng)濟實力，將有機會成為本項目的目標客戶。

鵬欣客戶資源+世聯(lián)客戶資源“鵬欣客戶資源”中國家紡行業(yè)、中國貿(mào)促會、中國紡織品商業(yè)、中國印染、上海家用紡織品、江蘇南通家紡商會、浙江紹興家紡、浙江海寧布藝等62現(xiàn)在是62頁\一共有74頁\編輯于星期五價格策略價格體現(xiàn)價值目標：速戰(zhàn)速決策略：1、低開高走，造成價值升值趨勢

2、提升性價比，兌現(xiàn)產(chǎn)品價值，同時讓利給投資者，促進快銷。3、建立區(qū)域租金標準，按7%的年投資回報率，按4.2元/平方米/天租金水平，22000元/平米能被投資客接受；建議均價定位為22000元/平米左右，風(fēng)險較低63現(xiàn)在是63頁\一共有74頁\編輯于星期五營銷策略總控圖時間1月12月推廣階段推廣主題推廣渠道活動營銷工地圍墻、營銷活動工程節(jié)點戶外、報紙、雜志結(jié)構(gòu)封頂形象導(dǎo)入期強銷期銷售目標報紙、異地推廣、房展會08年尾盤期老帶新營銷活動售樓處開放開盤儀式80套54套2月3月4月5月6月7月8月9月交房120套40套合作酒店簽約儀式暨產(chǎn)品推介會紡織行業(yè)協(xié)會戰(zhàn)略聯(lián)盟招商主題酒會業(yè)主共建平臺聯(lián)誼市中心投資機遇，有多少機會可以重來？不是你在財富，是財富在找你！市中心稀缺投資機會內(nèi)環(huán)缺貨-僅有60個做市中心高薪房東的席位市場引爆期開盤64現(xiàn)在是64頁\一共有74頁\編輯于星期五

創(chuàng)造市場

活躍市場

激發(fā)