銷(xiāo)售人員培訓(xùn)文件

----------------------------目錄一、二、三、四、五、精選資料----------------------------感謝閱讀精品文檔放心下載售人員成為房地產(chǎn)優(yōu)秀推銷(xiāo)人員，為樓盤(pán)銷(xiāo)售創(chuàng)下良好的業(yè)績(jī)，是每一位發(fā)展商和銷(xiāo)售精品文檔放心下載、精品文檔放心下載謝謝閱讀一個(gè)中心：即以客戶(hù)為中心；兩種能力：即應(yīng)變能力、協(xié)調(diào)能力；三顆心：即對(duì)工作的熱心、對(duì)客戶(hù)的耐心、對(duì)成功的信心；謝謝閱讀精品文檔放心下載術(shù)語(yǔ)及市場(chǎng)行情、熟悉本公司物業(yè)情況；五必學(xué)會(huì)：即學(xué)會(huì)市場(chǎng)調(diào)查、學(xué)會(huì)分析算帳、學(xué)會(huì)揣摩客戶(hù)心理、學(xué)會(huì)感謝閱讀追蹤客戶(hù)、學(xué)會(huì)與客戶(hù)交朋友。銷(xiāo)售人員自身素質(zhì)的高與低，服務(wù)技能和服務(wù)態(tài)度的好與壞，是影響發(fā)展商服務(wù)精品文檔放心下載水準(zhǔn)的重要因素之一。因此，銷(xiāo)售人員在上崗之前，至少要接受如下基本專(zhuān)業(yè)知識(shí)的培精品文檔放心下載訓(xùn)。一、了解公司要充分了解發(fā)展商的歷史狀況、獲得哪些榮譽(yù)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與質(zhì)量管理、售后服務(wù)精品文檔放心下載承諾的內(nèi)容、公司服務(wù)理念以及公司未來(lái)發(fā)展方向等事項(xiàng)。謝謝閱讀精選資料----------------------------謝謝閱讀二、了解房地產(chǎn)業(yè)與常用術(shù)語(yǔ)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，不僅要對(duì)房地產(chǎn)業(yè)整體宏觀市場(chǎng)和微觀市場(chǎng)有所了解，還應(yīng)對(duì)房地謝謝閱讀精品文檔放心下載息；另外，與行業(yè)相關(guān)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)如房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)知識(shí)、金融知識(shí)、物業(yè)管理知識(shí)、工程精品文檔放心下載建筑基本知識(shí)、房地產(chǎn)法律知識(shí)及一些專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)如容積率、綠化率、建筑密度、建筑面謝謝閱讀積、使用面積等詞匯，銷(xiāo)售人員不僅要知其然，還要知其所以然。謝謝閱讀三、了解顧客特性用其購(gòu)買(mǎi)心理由于消費(fèi)者的消費(fèi)需求個(gè)性化、差別化，銷(xiāo)售人員應(yīng)該站在顧客的立場(chǎng)去體會(huì)顧客感謝閱讀的需求和想法，只有充分了解不同消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)特性和心理，才能更好的向其提供購(gòu)買(mǎi)感謝閱讀建議。一般來(lái)說(shuō)，顧客購(gòu)買(mǎi)心理動(dòng)機(jī)有求實(shí)心理、求新心理、求美心理、求名心理、求謝謝閱讀利心理、偏好心理、自尊心理、仿效心理、隱秘心理、疑慮心理、安全心理等。精品文檔放心下載四、了解市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)內(nèi)容一、觀察能力觀察能力指與人交談時(shí)對(duì)交談對(duì)象口頭語(yǔ)信號(hào)、身體語(yǔ)言、思考方式等的觀察和準(zhǔn)謝謝閱讀確判斷，并對(duì)后續(xù)談話內(nèi)容與方式及時(shí)修正和改善。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程是一個(gè)巧妙的自我推銷(xiāo)過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程中，銷(xiāo)售人員應(yīng)采取主動(dòng)精品文檔放心下載態(tài)度與客戶(hù)溝通，在交談的過(guò)程中應(yīng)具有敏銳的職業(yè)觀察能力，以判斷下一步應(yīng)采取的精品文檔放心下載行動(dòng)和措施。二、語(yǔ)言運(yùn)用能力銷(xiāo)售人員的語(yǔ)言是否熱情、禮貌、得體，直接影響著自身和公司的形象。如果只是精品文檔放心下載精選資料----------------------------感謝閱讀機(jī)械地使用禮貌用語(yǔ)而不帶有任何誠(chéng)意，只會(huì)起到相反的作用，影響顧客對(duì)樓盤(pán)和服務(wù)精品文檔放心下載的滿(mǎn)意程度。因此，銷(xiāo)售人員在接待顧客時(shí)，必須要講究語(yǔ)言藝術(shù)、提高使用接待用語(yǔ)精品文檔放心下載的頻率，主要應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：態(tài)度要好，有誠(chéng)意；要突出重點(diǎn)和要點(diǎn)；表達(dá)要恰當(dāng)，語(yǔ)氣要委婉；三、社交能力感謝閱讀圍的能力等。消費(fèi)者形形色色，文化品位、經(jīng)濟(jì)能力、購(gòu)買(mǎi)心理、個(gè)性特征、生活興趣謝謝閱讀與愛(ài)好各不相同，優(yōu)秀的銷(xiāo)售人員能充分掌握客戶(hù)，憑豐富的經(jīng)驗(yàn)?zāi)芸焖倥袛嗫蛻?hù)的類(lèi)精品文檔放心下載型，并及時(shí)調(diào)整銷(xiāo)售策略，始終讓客戶(hù)在自己設(shè)定的軌道上運(yùn)行，客戶(hù)從進(jìn)門(mén)起就像進(jìn)感謝閱讀入一個(gè)大包圍圈，無(wú)形之中被你牽著走，最終幫他作了明智的決定，既讓他體會(huì)到你的精品文檔放心下載服務(wù)，又不讓他拖泥帶水，解決問(wèn)題干脆利落，無(wú)后顧之憂。感謝閱讀四、良好品質(zhì)從公司的角度來(lái)看雖然銷(xiāo)售人員工作的目的不必相同，有的是為了收入，有的是為了學(xué)習(xí)，有的是出感謝閱讀于喜好，有的兼而有之，不論目的是什么，惟有公司的發(fā)展總目標(biāo)實(shí)現(xiàn)后，個(gè)人的目標(biāo)感謝閱讀精選資料----------------------------謝謝閱讀才能得以圓滿(mǎn)實(shí)現(xiàn)從顧客的角度來(lái)看銷(xiāo)售人員的一舉一動(dòng)都直接代表了開(kāi)發(fā)商的形象和信譽(yù)，所以作為一個(gè)優(yōu)秀的銷(xiāo)精品文檔放心下載售人員應(yīng)該具備以下素質(zhì)外表整潔；有禮貌和耐心；親切、熱情、友好的態(tài)度，樂(lè)于助人；能提供快捷的服謝謝閱讀務(wù)；能回答所有問(wèn)題；傳達(dá)正確而準(zhǔn)確的信息；介紹所購(gòu)樓盤(pán)的特點(diǎn)；能提出建設(shè)性的謝謝閱讀意見(jiàn)；關(guān)心顧客的利益，急顧客所急；幫助顧客作出正確的樓盤(pán)選擇；耐心地傾聽(tīng)顧客精品文檔放心下載的意見(jiàn)和要求；記住老顧客的偏好。一次成功的到訪接待，實(shí)際上是一系列銷(xiāo)售技巧、經(jīng)驗(yàn)和政策支持的結(jié)果，是一個(gè)謝謝閱讀系統(tǒng)工程。在這個(gè)工程中的任何細(xì)微處出現(xiàn)問(wèn)題都會(huì)影響到其他方面，而導(dǎo)致失敗或不謝謝閱讀精品文檔放心下載一、言談側(cè)重道理二、喜歡隨時(shí)反駁三、談話無(wú)重點(diǎn)銷(xiāo)售時(shí)間上寶貴的，而購(gòu)買(mǎi)時(shí)間亦是寶貴的，我們?cè)阡N(xiāo)售介紹時(shí)應(yīng)有充分的準(zhǔn)備和謝謝閱讀計(jì)劃，并反復(fù)申述我們的要點(diǎn)。四、言不由衷的恭維對(duì)銷(xiāo)售人員以及所推樓盤(pán)的信任度，亦會(huì)在日后承擔(dān)由此帶來(lái)的后果。精品文檔放心下載五、懶惰成功的銷(xiāo)售不是一項(xiàng)一蹴而就的事業(yè)。在銷(xiāo)售過(guò)程中，你會(huì)有許多獨(dú)處的機(jī)會(huì)，你感謝閱讀的主管不會(huì)也不可能隨時(shí)隨地檢查你的工作，所以，這是對(duì)個(gè)人自律的一個(gè)挑戰(zhàn)，喪失精品文檔放心下載精選資料----------------------------精品文檔放心下載信心，沒(méi)有目標(biāo)、孤獨(dú)都有可能造成懶惰，懶惰卻只能帶來(lái)更多的更大的失敗。謝謝閱讀謝謝閱讀才會(huì)逐步上升。成功是克服懶惰的最好辦法，自律是克服懶惰的最佳督導(dǎo)。精品文檔放心下載第二篇現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售流程流程一：接聽(tīng)電話：基本動(dòng)作：、接聽(tīng)電話必須態(tài)度和藹，語(yǔ)音親切。應(yīng)該主動(dòng)問(wèn)候“您好，萬(wàn)福城”然后開(kāi)始謝謝閱讀交談；、通?？蛻?hù)會(huì)在電話中問(wèn)及價(jià)格、地點(diǎn)、面積、格局、進(jìn)度、貸款情況等方面謝謝閱讀問(wèn)題，銷(xiāo)售人員應(yīng)揚(yáng)長(zhǎng)避短，在回答中將產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)巧妙地融入；謝謝閱讀、在與客戶(hù)交談中，設(shè)法取得我們想要的資訊；第一要件：客戶(hù)的姓名、地址、聯(lián)系電話等個(gè)人背景資訊；感謝閱讀第二要件；客戶(hù)能夠接受的價(jià)格、面積、格局等對(duì)產(chǎn)品具體要求的資訊，其謝謝閱讀中與客戶(hù)聯(lián)系方式的約定最為重要；最好的做法是直接約客戶(hù)來(lái)現(xiàn)場(chǎng)看房；謝謝閱讀、馬上將所得到的資料登記在客戶(hù)來(lái)電表上。詢(xún)問(wèn)：、約請(qǐng)客戶(hù)應(yīng)明確時(shí)間和地點(diǎn)，并且告訴對(duì)方，你將專(zhuān)程等候；精品文檔放心下載、應(yīng)將客戶(hù)來(lái)電信息及時(shí)整理歸納，與現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理，廣告制作人員充分溝通交流。謝謝閱讀流程二：迎接客戶(hù)精選資料----------------------------精品文檔放心下載基本動(dòng)作：感謝閱讀員注意；”,精品文檔放心下載判斷是否在樓盤(pán)、模型前作具體的介紹（包括規(guī)劃，環(huán)境，品質(zhì)，樓盤(pán)定位等等）;若感謝閱讀不是第一次來(lái)訪,應(yīng)詢(xún)問(wèn)清楚以前是誰(shuí)接待,若該銷(xiāo)售人員不在現(xiàn)場(chǎng)也應(yīng)熱情接待；并了謝謝閱讀解客戶(hù)所來(lái)的區(qū)域和認(rèn)知途徑。流程三：介紹產(chǎn)品基本動(dòng)作：、接待前準(zhǔn)備好作進(jìn)一步介紹的材料和名片，將客戶(hù)引至談判桌前遞上名片，互謝謝閱讀相認(rèn)識(shí)，寒喧，切入正題，了解客戶(hù)的個(gè)人資訊情況；一定要分清客戶(hù)是想買(mǎi)住宅還是精品文檔放心下載商業(yè)，探詢(xún)客戶(hù)所需的產(chǎn)品、戶(hù)型和面積、具體的類(lèi)型與朝向等，向客戶(hù)推薦適合他們謝謝閱讀的房子(在兩套左右，不宜過(guò)多)。、按照銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)規(guī)劃好的銷(xiāo)售路線，利用現(xiàn)場(chǎng)的看板、大幅廣告、沙盤(pán)等銷(xiāo)精品文檔放心下載售道具，自然而又重點(diǎn)地介紹產(chǎn)品（著重于地段、環(huán)境、交通、生活機(jī)能、產(chǎn)品機(jī)能、謝謝閱讀流程四：購(gòu)買(mǎi)洽談基本動(dòng)作：、倒茶寒暄，引導(dǎo)客戶(hù)在銷(xiāo)售桌前入座；精選資料----------------------------謝謝閱讀、在客戶(hù)未主動(dòng)表示時(shí)，應(yīng)該立刻主動(dòng)地選擇一戶(hù)做試探性介紹；精品文檔放心下載、根據(jù)客戶(hù)所喜歡的單元，在肯定的基礎(chǔ)上，作更詳盡的說(shuō)明；精品文檔放心下載、針對(duì)客戶(hù)的疑惑點(diǎn)，進(jìn)行相關(guān)解釋?zhuān)瑤椭渲鹨豢朔?gòu)買(mǎi)障礙；精品文檔放心下載、適時(shí)制造現(xiàn)場(chǎng)氣氛，強(qiáng)化其購(gòu)買(mǎi)欲望；、在客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品有認(rèn)可度的基礎(chǔ)上，設(shè)法說(shuō)服他下定金購(gòu)買(mǎi)。精品文檔放心下載流程五：帶看現(xiàn)場(chǎng)基本動(dòng)作：、結(jié)合工地情況和周邊特征，邊走邊介紹；、按照房型圖，讓客戶(hù)切實(shí)感覺(jué)自己所選的戶(hù)型；、盡量多說(shuō)，讓客戶(hù)始終為你所吸引。、如果是現(xiàn)房，應(yīng)客戶(hù)的要求必要取上鑰匙，帶客戶(hù)看現(xiàn)房，引導(dǎo)參觀，并準(zhǔn)備感謝閱讀好在參觀現(xiàn)房或樣板房的路上講些什么，在現(xiàn)房或樣板房現(xiàn)場(chǎng)講什么，明確一個(gè)目感謝閱讀的就是向客戶(hù)推銷(xiāo)你的產(chǎn)品。流程六：暫未成交基本動(dòng)作：、回來(lái)后立即將鑰匙歸位，繼續(xù)引導(dǎo)客戶(hù)找出所需產(chǎn)品，銷(xiāo)控議價(jià)，征求付款方感謝閱讀式，替客戶(hù)算出總價(jià)，首付，貸款額度，以及月付等；、將計(jì)算好的圖紙，材料以及樓書(shū)等資料備齊一份給客戶(hù)，讓其仔細(xì)考慮或代為感謝閱讀傳播；精選資料----------------------------謝謝閱讀、再次告訴客戶(hù)聯(lián)系電話和聯(lián)系方式，承諾為其作義務(wù)購(gòu)房咨詢(xún)；精品文檔放心下載、留下客戶(hù)的聯(lián)系電話、地址，繼續(xù)追蹤，對(duì)有意向客戶(hù)再次約定看房時(shí)間。謝謝閱讀流程七：填寫(xiě)客戶(hù)資料基本動(dòng)作、無(wú)論成交與否每接待完一組客戶(hù)后，立刻如實(shí)填寫(xiě)客戶(hù)資料表作為公司存檔；精品文檔放心下載填寫(xiě)重點(diǎn)客戶(hù)的聯(lián)絡(luò)方式和個(gè)人資訊；、客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品的要求條件；、信息渠道、成交或未成交真正原因。、根據(jù)客戶(hù)成交的可能性，將客戶(hù)分為很有希望、有希望、一般、希望渺茫這四精品文檔放心下載個(gè)等級(jí)，以便日后有重點(diǎn)的追蹤客戶(hù)?！⒁猓嚎蛻?hù)資料表越詳細(xì)越好，應(yīng)妥善保管流程八：客戶(hù)追蹤基本動(dòng)作、如實(shí)填寫(xiě)來(lái)電客戶(hù)情況表；、繁忙間隙，依客戶(hù)等級(jí)與之聯(lián)系在推出新消息前及時(shí)主動(dòng)通知客戶(hù)；謝謝閱讀、將有意向的客戶(hù)列為重點(diǎn)對(duì)象，保持密切聯(lián)系，以清楚客戶(hù)最近的動(dòng)向，調(diào)動(dòng)謝謝閱讀一切可能努力說(shuō)服；、電話拜訪，追蹤老客戶(hù)將每一次追蹤情況記錄在案，及時(shí)反饋并把所有的資料謝謝閱讀精選資料----------------------------精品文檔放心下載收到自己的文件夾內(nèi)，經(jīng)常性拜訪、更新客戶(hù)資料，作好備份，便于日后分析判斷；謝謝閱讀、無(wú)論最后是否成交，都要婉轉(zhuǎn)要求客戶(hù)幫忙介紹客戶(hù)；感謝閱讀如何追蹤：目的引起注意、激發(fā)興趣，為再次來(lái)訪創(chuàng)造條件感謝閱讀*，感謝閱讀您還記得我嗎？”、適當(dāng)恭維：比如客戶(hù)生日的時(shí)候祝他生日快樂(lè)，、點(diǎn)名利益：我們最近搞活動(dòng)，您可別莫失良機(jī)??！、引起恐慌：如，您昨天看的房子，今天又有一個(gè)其他業(yè)務(wù)員的客戶(hù)也看上了謝謝閱讀這套房子，您要盡快決定啊。、表示關(guān)心：如，我昨天晚上整夜都在考慮你的問(wèn)題。、誘導(dǎo)主因：最有價(jià)值的信息，滿(mǎn)意點(diǎn)。、確認(rèn)來(lái)現(xiàn)場(chǎng)：流程九：成交收定基本動(dòng)作：、客戶(hù)決定購(gòu)買(mǎi)并下定金時(shí)，利用銷(xiāo)控對(duì)答告訴現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理；感謝閱讀、恭喜客戶(hù)；、視具體情況，收取客戶(hù)定金，并告訴客戶(hù)對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方的行為約束；感謝閱讀、詳盡解釋協(xié)議填寫(xiě)的主要條款和內(nèi)容；、收取定金，請(qǐng)客戶(hù)、經(jīng)辦銷(xiāo)售人員、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理三方簽名確認(rèn)；感謝閱讀精選資料----------------------------謝謝閱讀、將協(xié)議一份交客戶(hù)收?qǐng)?zhí)，并告訴客戶(hù)于補(bǔ)足或簽約時(shí)將定金合同、收據(jù)帶來(lái)；感謝閱讀、確定定金補(bǔ)足日或簽約日，并詳細(xì)告訴客戶(hù)各種注意事項(xiàng)和所需帶齊的各類(lèi)謝謝閱讀證件；、再次恭喜客戶(hù)并送客至大門(mén)外。流程十：簽定合約基本動(dòng)作、恭喜客戶(hù)選擇我們的房屋；、驗(yàn)對(duì)身份證原件，審核其購(gòu)房資格；、出示商品房預(yù)售示范合同文本，解釋合同的主要條款；感謝閱讀、與客戶(hù)商討并確定所有內(nèi)容，在職權(quán)范圍內(nèi)作出適當(dāng)讓步；精品文檔放心下載、簽約成交，并按合同規(guī)定收取第一期房款，同時(shí)相應(yīng)抵扣已付定金；感謝閱讀、將定單收回交現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理備案；、幫助客戶(hù)辦理登記備案和銀行貸款事宜；、恭喜客戶(hù)并送至大門(mén)外。備注。銷(xiāo)售人員要很快進(jìn)入狀態(tài)，不能單靠經(jīng)驗(yàn)而言，作為置業(yè)顧問(wèn)必須了解清楚你要謝謝閱讀銷(xiāo)售的產(chǎn)品。上到開(kāi)發(fā)公司的背景資料，樓盤(pán)背景資料，包括地段交通，規(guī)劃，品質(zhì)，謝謝閱讀環(huán)境，配套設(shè)施，物業(yè)設(shè)計(jì)，管理，價(jià)格，戶(hù)型，面積等等。精品文檔放心下載精選資料----------------------------精品文檔放心下載第三篇：房地產(chǎn)知識(shí)部分一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)篇第一節(jié)：房地產(chǎn)的種類(lèi)與特性一、房地產(chǎn)的種類(lèi)：房地產(chǎn)又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，是指土地及定著在土地之上的建筑物，構(gòu)筑物和其他附屬物的精品文檔放心下載總稱(chēng)。主要分為兩大類(lèi)，即土地和建成后的物業(yè)。、土地土地是房地產(chǎn)的一種特殊形態(tài)，具有潛在的開(kāi)發(fā)利用價(jià)值，通過(guò)在地上繼續(xù)投資就精品文檔放心下載可以最終達(dá)到為人類(lèi)提供入住空間的目的。感謝閱讀以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但地下埋藏物歸國(guó)家所有。土地使用者必須按合謝謝閱讀同約定開(kāi)發(fā)使用土地，超過(guò)一年未動(dòng)工的，按地價(jià)款的以下征收土地閑置費(fèi)，滿(mǎn)謝謝閱讀二年未動(dòng)工的，可無(wú)償收回土地使用權(quán)，因不可抗力或者政府及有關(guān)部門(mén)行為或者動(dòng)工精品文檔放心下載開(kāi)發(fā)必須的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。居住用地：年工業(yè)用地：年商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地年精品文檔放心下載教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地年綜合或其他用地年感謝閱讀、建成后的物業(yè)根據(jù)建筑物的用途區(qū)分：（）居住物業(yè)。一般是指供人們生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、別墅等謝謝閱讀精選資料----------------------------謝謝閱讀（2）商業(yè)物業(yè)。它有時(shí)也稱(chēng)收益性物業(yè)、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)或投資性物業(yè)，包括酒店、精品文檔放心下載寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、商住樓等。這類(lèi)物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)者大都是以投資為目的，靠物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)的精品文檔放心下載收入來(lái)回收投資并賺取投資收益，也有一部分是為了自用的目的。精品文檔放心下載（3）工業(yè)物業(yè)。工業(yè)物業(yè)是為人類(lèi)的生產(chǎn)活動(dòng)提供入住空間的房地產(chǎn)，包括重工精品文檔放心下載業(yè)廠房、輕工業(yè)廠房和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房。精品文檔放心下載（4）特殊用途物業(yè)。一般指娛樂(lè)中心、賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、汽車(chē)加油站、飛機(jī)精品文檔放心下載場(chǎng)、車(chē)站、碼頭等。二、房地產(chǎn)的特性、位置的固定性或不可移動(dòng)性土地是自然生成物，它的位置是不可移動(dòng)的。房屋是建筑在土地上的，由此決定感謝閱讀了房屋等建筑物也是不可移動(dòng)的。、適應(yīng)性物業(yè)本身并不能產(chǎn)生收入，也就是說(shuō)物業(yè)的收益是在使用過(guò)程中產(chǎn)生的。由此置精品文檔放心下載業(yè)投資者可以及時(shí)調(diào)整物業(yè)的使用功能，使之既能滿(mǎn)足物業(yè)使用者不斷變化的需求，又精品文檔放心下載能增加置業(yè)投資者的收益。例如：酒店式公寓設(shè)置商務(wù)中心，住宅社區(qū)設(shè)置會(huì)所等。精品文檔放心下載、房地產(chǎn)的高值耐久性（經(jīng)濟(jì)壽命可延續(xù)性）建筑在土地上的建筑物和構(gòu)筑物，一般使用期限都是很長(zhǎng)的，如精品文檔放心下載房屋結(jié)構(gòu)耐用年限鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)60-80年磚混結(jié)構(gòu)一、二等40-60后精選資料----------------------------精品文檔放心下載磚木結(jié)構(gòu)一、二等30-50年同此，也一定程度上使得房地產(chǎn)產(chǎn)品作為消費(fèi)品價(jià)值也比較昂貴。謝謝閱讀、不一致性市場(chǎng)上不可能有兩宗完全相同的物業(yè)，因此，每一宗物業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的地位謝謝閱讀和價(jià)值不可能與其它物業(yè)完全一致。、需要管理精品文檔放心下載如安全保障、維護(hù)維修等。、能從周?chē)鐓^(qū)環(huán)境的改善中獲得利益政府在道路、公園、公共設(shè)施方面的投資，能顯著地提高附近房地產(chǎn)的價(jià)值。精品文檔放心下載第二節(jié)：房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)一、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：、征地面積：征地范圍內(nèi)的面積，包括社區(qū)外道路用地面積。感謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載與建筑物之間的比例。1、總建筑面積：小區(qū)內(nèi)所有建筑物各層面積相加之和，含地下建筑工地面積，計(jì)算容感謝閱讀積率的建筑面積另有計(jì)算方式。、容積率：總建筑面積/用地面積，該指標(biāo)用來(lái)控制或說(shuō)明開(kāi)發(fā)的建筑總量及高度與謝謝閱讀精選資料----------------------------謝謝閱讀用地面積的比例關(guān)系。、綠化率：綠化面積/用地面積，該指標(biāo)用來(lái)控制或說(shuō)明小區(qū)綠化面積的大小。感謝閱讀、樓間距：從一棟樓的外墻面到另一棟的外墻面的軸線距離。一般冬至日時(shí)最少要3精品文檔放心下載個(gè)小時(shí)以上才能達(dá)標(biāo)。、間距：從一個(gè)樓座首層到另一個(gè)樓層首層的直線距離二、價(jià)格：1．均價(jià)將各單位的銷(xiāo)售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以各單位建筑面積的和數(shù)，即得出每謝謝閱讀平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷(xiāo)售價(jià)，但也有例外，前段時(shí)期某高層樓盤(pán)推謝謝閱讀謝謝閱讀2．基價(jià)經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷(xiāo)售價(jià)一般以基價(jià)為精品文檔放心下載基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而訂。．起價(jià)：某樓盤(pán)各樓層銷(xiāo)售價(jià)中的最低價(jià)，即是起價(jià)。多層樓盤(pán)以底樓或頂樓的銷(xiāo)售謝謝閱讀價(jià)為起價(jià)；高層樓盤(pán)以最低的銷(xiāo)售價(jià)為起價(jià)。4．一次性買(mǎi)斷價(jià)：買(mǎi)方與賣(mài)方商定一次性定價(jià)，各出現(xiàn)在批量購(gòu)買(mǎi)時(shí)，一次性買(mǎi)斷感謝閱讀確定之后，買(mǎi)方或賣(mài)方必須按履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。謝謝閱讀．預(yù)售價(jià)：預(yù)售價(jià)也是商品房預(yù)售合同的專(zhuān)用術(shù)語(yǔ)：預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格，在商品房感謝閱讀交付使用時(shí)，應(yīng)按合同約定面積增減調(diào)整。三．付款方式：．一次性付款：購(gòu)房者下定簽約后，立刻將所有的購(gòu)房款一次性付給開(kāi)發(fā)商的付款方謝謝閱讀式。．建筑期付款：整個(gè)購(gòu)房款被分成若干比例，購(gòu)房者依樓房的施工進(jìn)度一一付款的方謝謝閱讀精選資料----------------------------感謝閱讀式。．銀行按揭：購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)，向銀行提出擔(dān)保的質(zhì)押文件，經(jīng)銀行審核通過(guò)后，取精品文檔放心下載得房屋總價(jià)的部分貸款，依抵押約定，按期按時(shí)向銀行償還貸款本息，感謝閱讀并提供該房產(chǎn)作為償還貸款擔(dān)保。．相關(guān)知識(shí)：精品文檔放心下載事人一方在合同訂立時(shí)或者訂立后履行前，按照合同標(biāo)的額的一定比例（不超過(guò)精品文檔放心下載四．住宅分類(lèi)：層多層（含7精品文檔放心下載層小高層；層以上的為高層；樓高超過(guò)100米以謝謝閱讀上的為超高層（一般．按結(jié)構(gòu)布局劃分：點(diǎn)狀與條狀；其中點(diǎn)狀又可分為塔式及通廊式高層住宅；精品文檔放心下載（）塔式高層住宅：以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。感謝閱讀（）通廊式高層住宅：由共用樓梯、電梯通過(guò)內(nèi)、外廊進(jìn)入各套住房的高層住宅。謝謝閱讀．按平面布局劃分：復(fù)式、躍層、錯(cuò)層式：（）復(fù)式住宅：復(fù)式住宅在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高較普通精品文檔放心下載住宅（通常層高2.8米）高，可在局部隔出夾層，安排臥室或書(shū)房等用感謝閱讀樓梯聯(lián)系上下，目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間精品文檔放心下載利用率。（2）躍層式住宅：是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，一般在首層安排感謝閱讀精品文檔放心下載精選資料----------------------------謝謝閱讀如果上下兩層完全分隔，應(yīng)稱(chēng)為躍層式住宅。（3）錯(cuò)層式住宅：主要指的是一套房子不處于同一平面，即房?jī)?nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、感謝閱讀陽(yáng)臺(tái)處于幾個(gè)高度不同的平面上。．按級(jí)別、檔次分：（）高級(jí)住宅：一是樓盤(pán)定位，凡是在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)申報(bào)為高級(jí)住宅的，認(rèn)定為高級(jí)住感謝閱讀宅；另一是樓盤(pán)單價(jià)，根據(jù)建設(shè)部有關(guān)規(guī)定，樓盤(pán)品質(zhì)超過(guò)同期經(jīng)濟(jì)適感謝閱讀用房一倍以上的認(rèn)為是高級(jí)住宅，在操作中主要是以售價(jià)作為衡量標(biāo)感謝閱讀準(zhǔn)。（精品文檔放心下載宅；如果福州，有些樓盤(pán)的售價(jià)恰好在4750元附近，則有可能出現(xiàn)謝謝閱讀部分套型價(jià)位高于4750元，而另一部分低于4750元的情況，則不精品文檔放心下載以?xún)r(jià)格一刀切，而是整個(gè)樓盤(pán)歸入同一個(gè)檔次。．按性質(zhì)劃分：（）房改房：指按照國(guó)家房改有關(guān)售房政策以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)、成本價(jià)向符合分房條謝謝閱讀件和已取得住房使用權(quán)的住戶(hù)出售的公有直管和自管住宅。精品文檔放心下載（2）集資房：指改變住房建設(shè)由國(guó)家和單位全包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三精品文檔放心下載共同承擔(dān)，通過(guò)籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種辦法。職工個(gè)人可按房精品文檔放心下載價(jià)全額或部分出資，政府及相關(guān)部門(mén)在用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等感謝閱讀方面給予部分減免。（）解困房：指各級(jí)地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民中特別困難戶(hù)、困難戶(hù)和擁擠戶(hù)住謝謝閱讀房問(wèn)題而專(zhuān)門(mén)修建的住房。精選資料----------------------------感謝閱讀（4）經(jīng)濟(jì)適用房：指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)精品文檔放心下載濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格而言，是適中的，能夠適用中低收入精品文檔放心下載家庭住房問(wèn)題而修建的普通住房，故以稱(chēng)為經(jīng)濟(jì)實(shí)用房。（）商品房：作為商品，以產(chǎn)權(quán)出售的房屋，通稱(chēng)為商品房。感謝閱讀五．單套住宅指標(biāo)：．開(kāi)間：開(kāi)間即住宅的寬度。指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離，感謝閱讀因?yàn)槭蔷鸵粋€(gè)自然的寬度而言，故又稱(chēng)為開(kāi)間。．進(jìn)深：進(jìn)深指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長(zhǎng)度。精品文檔放心下載．凈高：凈高則是指層高減去樓板厚度的凈剩值?！啊敝x謝閱讀這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距感謝閱讀離。、外飄窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有精品文檔放心下載更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然、通常它的窗臺(tái)較低甚至為感謝閱讀落地窗。精品文檔放心下載好處是：隔音、隔熱、密封、安全性能高。、變頻供水：取消了屋頂水箱，居民生活用水直接來(lái)自設(shè)立在小區(qū)的變頻泵房輸入，精品文檔放心下載從而進(jìn)一步提高用水質(zhì)量。并且使得樓盤(pán)外形更為簡(jiǎn)潔，在視覺(jué)上更協(xié)調(diào)。謝謝閱讀六．面積概念：1．使用面積：房間實(shí)際能使用的面積，不包括墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造和保溫層的面積。精品文檔放心下載2．套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積精品文檔放心下載精選資料----------------------------精品文檔放心下載謝謝閱讀道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間）使用面積之和。感謝閱讀謝謝閱讀積，其中各套之間的分隔墻和公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，精品文檔放心下載感謝閱讀內(nèi)墻體面積。謝謝閱讀計(jì)算，其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半精品文檔放心下載計(jì)算建筑面積。3、公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和謝謝閱讀精品文檔放心下載地下室、外半墻、以及為本幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積謝謝閱讀精品文檔放心下載計(jì)入公攤面積，作為人防工程的地下室不計(jì)入公用建筑面積謝謝閱讀4、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)套內(nèi)建筑面積精品文檔放心下載附：有關(guān)面積的概念：謝謝閱讀挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備上蓋、結(jié)構(gòu)牢固，層高2.2米以上（含2.2米）的精品文檔放心下載永久性建筑。感謝閱讀市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登記確權(quán)認(rèn)定。．得房率：套（單元）內(nèi)建筑面積與套建筑面積的比率。目前各類(lèi)型的建筑得房率一精品文檔放心下載精選資料----------------------------謝謝閱讀般為：多層，高層80%，寫(xiě)字樓為，商場(chǎng)為60%，獨(dú)立店面為感謝閱讀。七。其他：．竣工綜合驗(yàn)收：用地0.5公頃（5000平方米）以上或建筑面積2萬(wàn)平方米以上的感謝閱讀住宅新村，按規(guī)定要求，建筑安裝工程需單體驗(yàn)收合格，并按規(guī)劃要求各項(xiàng)配套謝謝閱讀謝謝閱讀園林局、市容委、房管局、土地局、環(huán)保局、城建檔案館、消防、自來(lái)水、電信感謝閱讀局、電業(yè)局、人防辦、郵政、街道、物業(yè)公司。．業(yè)主大會(huì)：是由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主組成的。按照有關(guān)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)必須有持過(guò)半數(shù)以謝謝閱讀上投票權(quán)的業(yè)主出席方能進(jìn)行。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會(huì)，不滿(mǎn)十八周感謝閱讀歲的業(yè)主由其法定代理人出席。．物業(yè)管理：專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與人員受物業(yè)所有者的委托、按照法規(guī)以經(jīng)濟(jì)手段感謝閱讀對(duì)物業(yè)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、修繕、經(jīng)營(yíng)、為使用人提供多方面的服務(wù)。精品文檔放心下載、物業(yè)管理的作用：提高居住的生活效率、幫助房產(chǎn)保值增值。謝謝閱讀．物管維修基金：物管維修基金是房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生損壞時(shí)，用于進(jìn)感謝閱讀行中修、大修、翻修和更新改造等所需儲(chǔ)存的資金。凡新建商品住宅（包括經(jīng)濟(jì)精品文檔放心下載適用住房、及與住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅等，以下簡(jiǎn)稱(chēng)商品住宅）的購(gòu)買(mǎi)人，均須謝謝閱讀交納商品住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金。商品住宅購(gòu)房者應(yīng)按購(gòu)房款的謝謝閱讀向市、區(qū)縣房地局或由市、區(qū)縣房地局委托的交易管理部門(mén)交納維修基金。精品文檔放心下載．契稅：是在土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)，按當(dāng)事人雙方訂立契稅等時(shí)對(duì)謝謝閱讀產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。精選資料----------------------------謝謝閱讀．印花稅：是對(duì)因商事活動(dòng)、高權(quán)轉(zhuǎn)移、權(quán)利許可證照授受等行為而書(shū)立、領(lǐng)受的應(yīng)感謝閱讀稅憑證征收的一種稅。、住房公積金：是市（縣）政府用于解決行政事業(yè)單位職工及中低收入的居民住房問(wèn)謝謝閱讀題的專(zhuān)項(xiàng)基金。城市住房基金從同級(jí)財(cái)政現(xiàn)在用于住房建設(shè)、維修、管理和謝謝閱讀補(bǔ)貼的資金，當(dāng)?shù)靥崛∽》抗潭ㄙY產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、房地產(chǎn)稅、土地使用感謝閱讀權(quán)出讓金，以及出售屬于國(guó)有資產(chǎn)的住房回收資金等渠道籌集。建立職工住精品文檔放心下載房公積金是我國(guó)推行住房制度改革的一項(xiàng)措施，目的在于國(guó)家、集體、個(gè)人精品文檔放心下載三方共同負(fù)擔(dān)，解決職工住房困難。按照規(guī)定，凡是繳存公積金的職工均可精品文檔放心下載享受此種貸款的權(quán)利，均可按公積金貸款的有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)公積金貸款。感謝閱讀謝謝閱讀．五證二書(shū)：＜國(guó)有土地使用證＞、＜建設(shè)用地規(guī)劃許可證＞、＜建設(shè)工程規(guī)劃許可精品文檔放心下載證＞、＜建設(shè)工程施工許可證＞、＜商品房預(yù)售許可證＞，＜住房質(zhì)謝謝閱讀量保證書(shū)＞、＜住房使用說(shuō)明書(shū)＞。感謝閱讀建設(shè)部決定從年9月1感謝閱讀制度。建設(shè)部印發(fā)的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度感謝閱讀的規(guī)定》明確指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在向用戶(hù)交付銷(xiāo)售的新建商品住宅時(shí)，感謝閱讀精品文檔放心下載是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)銷(xiāo)售的商品住宅承辦后質(zhì)量責(zé)任的法律文件，房地產(chǎn)開(kāi)感謝閱讀發(fā)企業(yè)應(yīng)按其保證書(shū)的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。這一規(guī)定還對(duì)《住宅質(zhì)量保證精品文檔放心下載精品文檔放心下載《規(guī)定》要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在其中提示用戶(hù)合理使用住宅。因用戶(hù)使用謝謝閱讀精選資料----------------------------感謝閱讀不當(dāng)或擅自改動(dòng)結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置和不當(dāng)裝修等造成的質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)企業(yè)不謝謝閱讀承擔(dān)保修責(zé)任，因此而造成的房屋質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)保修責(zé)任，因感謝閱讀此而造成的房屋質(zhì)量受損或其他用戶(hù)損失，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。感謝閱讀《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》由房地產(chǎn)企業(yè)自行印制，各地建設(shè)和房地產(chǎn)感謝閱讀管理部門(mén)可根據(jù)情況制定樣本。．三通一平：水通、電通、路通，工地平整。謝謝閱讀謝謝閱讀齡球館、健身房等娛樂(lè)健身場(chǎng)所：中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場(chǎng)所；謝謝閱讀還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。感謝閱讀地。社區(qū)內(nèi)的物業(yè)包括建筑、道路、管網(wǎng)、車(chē)場(chǎng)、車(chē)道、綠地等。精品文檔放心下載感謝閱讀手段對(duì)物業(yè)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、修繕、經(jīng)營(yíng)，為使用人提供多方面的服務(wù)。精品文檔放心下載、開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售未過(guò)半時(shí)，由開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)管理公司執(zhí)行物業(yè)管理。感謝閱讀精品文檔放心下載同，由專(zhuān)業(yè)公司根據(jù)法規(guī)，對(duì)已竣工驗(yàn)收的各類(lèi)房屋、綠化、市政道路、配套感謝閱讀設(shè)施的管理。精選資料----------------------------精品文檔放心下載三、物業(yè)管理的基本服務(wù)項(xiàng)目：1.監(jiān)督保障：保證樓宇的安全使用，監(jiān)督業(yè)主（住戶(hù)）按有關(guān)規(guī)定安全使用樓房；感謝閱讀2.保潔服務(wù)：維護(hù)物業(yè)區(qū)的公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共走廊、電梯樓道、周邊道路、上感謝閱讀下水道、外墻清洗、水池水塔的消毒及垃圾清運(yùn)；3.保安消防：負(fù)責(zé)本轄區(qū)的安全保衛(wèi)與消防監(jiān)督；4.供水供電：負(fù)責(zé)保障所轄區(qū)物業(yè)的水電供應(yīng)、負(fù)責(zé)機(jī)電、消防及其他公共水、電設(shè)感謝閱讀施設(shè)備的日常管理與維護(hù)；5.樓宇養(yǎng)護(hù)：對(duì)樓宇本身及其內(nèi)外設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維護(hù)維修；精品文檔放心下載6.綠化環(huán)境：綠化養(yǎng)護(hù)樓宇公共區(qū)域內(nèi)的花草樹(shù)木；7.事務(wù)服務(wù)：代辦收繳各種商用費(fèi)用，收發(fā)信件、搬家服務(wù)、購(gòu)票代辦等各種服務(wù)工謝謝閱讀作，并代表業(yè)主和住戶(hù)協(xié)調(diào)解決日常生活中涉及的公共事務(wù)。謝謝閱讀四、物業(yè)管理的作用：提高居住的生活效率、幫助房產(chǎn)保值增值。精品文檔放心下載謝謝閱讀破、四年亂情形，就是因?yàn)槿狈τ行У慕?jīng)濟(jì)管理手段，缺乏物業(yè)管理的理念，管理部門(mén)精品文檔放心下載非專(zhuān)業(yè)部門(mén)。而在這些缺乏專(zhuān)業(yè)管理的社區(qū)內(nèi)，最受損失的是物業(yè)價(jià)值受貶的業(yè)主。最謝謝閱讀明顯的例子是在管理不好的社區(qū)，業(yè)主拒交管理費(fèi)，物業(yè)管理公司遂減少服務(wù)項(xiàng)目或降感謝閱讀低服務(wù)質(zhì)量，最后的結(jié)果必是物業(yè)貶值。1、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查概念：是指以房地產(chǎn)為特定對(duì)象的調(diào)查，以及相關(guān)市場(chǎng)信息系謝謝閱讀統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析。市場(chǎng)調(diào)查重要性就是為公司提供決策上的依據(jù)。精品文檔放心下載2、單個(gè)樓盤(pán)的市場(chǎng)調(diào)查包括：精選資料----------------------------謝謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀接受、吸引客戶(hù)最主要的地方是什么、客戶(hù)群有什么特征等。精品文檔放心下載3、整體區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查包括：4、市調(diào)所指的各項(xiàng)分析指標(biāo)：感謝閱讀向和相鄰的其他房產(chǎn)狀況如何等。謝謝閱讀示的，標(biāo)注時(shí)應(yīng)注意圖的比例與方位。感謝閱讀感謝閱讀精選資料----------------------------精品文檔放心下載公寓”感謝閱讀多少。謝謝閱讀中各自所占比例的多少感謝閱讀單價(jià)：感謝閱讀系數(shù)，各個(gè)單元的單價(jià)由此計(jì)算而來(lái)。感謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀客戶(hù)定位的關(guān)鍵）總價(jià)：謝謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀感謝閱讀精選資料----------------------------感謝閱讀精品文檔放心下載金額中所占的不同比率。精品文檔放心下載感謝閱讀付款方式。感謝閱讀取得房屋總價(jià)的部分貸款，依抵押約定，按期按時(shí)向銀行償還貸款本息，并提供該感謝閱讀房地產(chǎn)作為償還貸款擔(dān)保。謝謝閱讀或未交房入住時(shí)，在以后的若干年中按月分期付清剩余款項(xiàng)。精品文檔放心下載精品文檔放心下載感謝閱讀精品文檔放心下載次能打動(dòng)客戶(hù)的因素，它們?cè)谄錄Q定最終購(gòu)買(mǎi)時(shí)所起作用的大致比重等。謝謝閱讀感謝閱讀打動(dòng)客戶(hù)可接愛(ài)因素比：付款—品質(zhì)—工期—地點(diǎn)—價(jià)格—房型謝謝閱讀謝謝閱讀否定客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)因素：房型—工期—地點(diǎn)—價(jià)格—品質(zhì)—付款精品文檔放心下載精品文檔放心下載精選資料----------------------------謝謝閱讀筑材料。謝謝閱讀防盜、遠(yuǎn)程抄表、寬帶網(wǎng)路等。謝謝閱讀謝謝閱讀小超市、小商務(wù)中心或其他營(yíng)業(yè)性的設(shè)施。一、商業(yè)地產(chǎn)的概念：商業(yè)房地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形謝謝閱讀式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫(xiě)字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。謝謝閱讀超級(jí)購(gòu)物中心，大商場(chǎng)，大市場(chǎng)，商業(yè)街、住宅及寫(xiě)字樓底商；感謝閱讀二、（一）購(gòu)物中心超級(jí)購(gòu)物中心：SHOPPINGMALL項(xiàng)目；購(gòu)物中心規(guī)模龐大，業(yè)態(tài)復(fù)合程度感謝閱讀極高，客流量大，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)有主力店、半主力店、專(zhuān)賣(mài)店、娛樂(lè)設(shè)施、餐飲設(shè)施等；感謝閱讀謝謝閱讀從幾平方米到幾萬(wàn)平方米不等。（二）建筑物底商精選資料----------------------------謝謝閱讀對(duì)于大型的住宅社區(qū)，底商主要以社區(qū)內(nèi)部居民為服務(wù)對(duì)象。在功能設(shè)定上要感謝閱讀結(jié)合小區(qū)業(yè)主的消費(fèi)檔次、消費(fèi)需求、消費(fèi)心理、生活習(xí)慣而設(shè)定。這樣的店鋪，感謝閱讀投資少，風(fēng)險(xiǎn)不大，資金回籠也較快，所以銷(xiāo)售較作火暴。感謝閱讀作為市場(chǎng)基礎(chǔ)最成熟的商業(yè)房地產(chǎn)類(lèi)型，很適合個(gè)人投資者。一方面，只要售謝謝閱讀價(jià)合理，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較低，空租率比較低，租金收益可以得到保證；另一方面，謝謝閱讀如果住宅項(xiàng)目規(guī)模大，居住人口消費(fèi)能力強(qiáng)，其投資收益可以很好得到保證。精品文檔放心下載（三）商業(yè)街商業(yè)街商鋪分為專(zhuān)業(yè)商業(yè)街商鋪和復(fù)合商業(yè)街商鋪。專(zhuān)業(yè)商業(yè)街商鋪往往集中經(jīng)營(yíng)某一類(lèi)（種）商品，如建材商業(yè)街、汽車(chē)配件感謝閱讀商業(yè)街、酒吧街、休閑娛樂(lè)街等；專(zhuān)業(yè)商業(yè)街商鋪鑒于整個(gè)商業(yè)街經(jīng)營(yíng)商品的統(tǒng)精品文檔放心下載一性特點(diǎn)，整個(gè)商業(yè)街的市場(chǎng)成本比較低，只要商業(yè)街的開(kāi)發(fā)商對(duì)整個(gè)商業(yè)街恰謝謝閱讀當(dāng)進(jìn)行包裝，那么所有的商鋪就可以享受開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一市場(chǎng)宣傳所帶來(lái)的市場(chǎng)效果。感謝閱讀專(zhuān)業(yè)商業(yè)街商鋪不僅適合機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資，也適合個(gè)人投資者。商鋪的出售面積整謝謝閱讀體較小，所需要投入的資金數(shù)量不是很大，其投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。租金收益水平感謝閱讀尚可，有較大的價(jià)值升值空間，但商鋪的自主權(quán)不高。復(fù)合商業(yè)街商鋪對(duì)經(jīng)營(yíng)的商品不加確定，經(jīng)營(yíng)者可以按照自己的設(shè)想去隨意精品文檔放心下載經(jīng)營(yíng)；如北京的王府井商業(yè)街，西單商業(yè)街，前門(mén)大柵欄商業(yè)街，上海南京路都精品文檔放心下載屬于典型的復(fù)合商業(yè)街形式，另外它們都經(jīng)過(guò)了長(zhǎng)期的市場(chǎng)培育，復(fù)合商業(yè)街商精品文檔放心下載鋪適合機(jī)構(gòu)投資者和個(gè)人投資者進(jìn)行投資，預(yù)期投資收益無(wú)論是租金收益還是價(jià)感謝閱讀精選資料----------------------------精品文檔放心下載值升值收益都比較高，但因?yàn)閺?fù)合商業(yè)街的市場(chǎng)打造、成熟受較多因素影響，所精品文檔放心下載以投資風(fēng)險(xiǎn)也比較高，投資周期比較長(zhǎng)，建議個(gè)人投資者謹(jǐn)慎對(duì)待該種投資品種。精品文檔放心下載（四）百貨商場(chǎng)規(guī)模大，往往幾萬(wàn)平方米，基本上都是鋪位形式百貨商場(chǎng)主要采取統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)謝謝閱讀的管理模式，由運(yùn)營(yíng)商對(duì)項(xiàng)目的定位、市場(chǎng)策略、管理模式等進(jìn)行基于戰(zhàn)略考慮謝謝閱讀的統(tǒng)一運(yùn)做。統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的管理模式有利于打造項(xiàng)目的品牌價(jià)值，便于提升項(xiàng)目的精品文檔放心下載競(jìng)爭(zhēng)力。大部分采取開(kāi)放空間內(nèi)專(zhuān)賣(mài)區(qū)的形式。百貨商場(chǎng)鋪位絕大多數(shù)采取出租謝謝閱讀或按照營(yíng)業(yè)額流水提成的方式，也有些采取租金和流水提成結(jié)合的方式。精品文檔放心下載（五）大市場(chǎng)分專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪和綜合市場(chǎng)商鋪；鑒于專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)類(lèi)商鋪經(jīng)營(yíng)商品的統(tǒng)一性特點(diǎn)，整個(gè)市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)成本比較低，只感謝閱讀要該市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的定位準(zhǔn)確，那么所有的商鋪就可以享受開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一感謝閱讀市場(chǎng)宣傳所帶來(lái)的市場(chǎng)效果。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪的形式為鋪位及鋪面形式。進(jìn)行商鋪投精品文檔放心下載資的投資者在選擇專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪的時(shí)候，需要對(duì)商鋪的投資形式進(jìn)行深入了解，而謝謝閱讀且專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的規(guī)模越大，項(xiàng)目的管理對(duì)商鋪價(jià)值的影響力越大。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪是比精品文檔放心下載較適合個(gè)人投資者投資的品種，目前在商鋪投資市場(chǎng)以高價(jià)成交的商鋪不少出自專(zhuān)謝謝閱讀業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目。綜合市場(chǎng)商鋪經(jīng)營(yíng)的商品范圍廣，同時(shí)可涉及多方面的商品，根據(jù)市場(chǎng)的位置精品文檔放心下載及城市的需求進(jìn)行功能分區(qū)，主要是鋪位，鋪面商鋪數(shù)量較少。綜合市場(chǎng)外部的市精品文檔放心下載場(chǎng)條件是商鋪投資的核心因素，商鋪價(jià)值更多來(lái)自該綜合市場(chǎng)的價(jià)值，具體商鋪的精品文檔放心下載個(gè)性化因素對(duì)商鋪投資價(jià)值的影響不是很大。與專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪相比，綜合市場(chǎng)商鋪感謝閱讀精選資料----------------------------謝謝閱讀的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。三、（一）核心商圈：以大型零售業(yè)集中的商場(chǎng)為核心，輻射四周謝謝閱讀（二）邊緣商圈：主要以社區(qū)店為主，解決日常的生活用品；謝謝閱讀項(xiàng)目的機(jī)會(huì)！四、商業(yè)地產(chǎn)的特性：（一）區(qū)位性：交通，地段、客流量決定價(jià)值；（二）投資為主的購(gòu)買(mǎi)目的性：住宅基本是自用，而商業(yè)主要以投資為主，自用謝謝閱讀為輔；（三）價(jià)值不特定性：受地段、道路規(guī)劃、人流量、同類(lèi)店鋪聚集度，人口增加影響較大；特別是經(jīng)謝謝閱讀營(yíng)何類(lèi)業(yè)態(tài)也直接影響其價(jià)值；同樣是市中心，手機(jī)一條街的租金最高。感謝閱讀（四）經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)來(lái)確定價(jià)值不同于住宅，商業(yè)的價(jià)值不僅僅只是地段、規(guī)模、業(yè)態(tài)等的體現(xiàn)，而是體現(xiàn)在謝謝閱讀終端的消費(fèi)者。只有讓投資者感覺(jué)到經(jīng)營(yíng)前景，感覺(jué)到經(jīng)營(yíng)者有錢(qián)賺，他們才會(huì)投謝謝閱讀資，才會(huì)購(gòu)買(mǎi)。一般而言，商業(yè)地產(chǎn)是開(kāi)發(fā)商、投資者和經(jīng)營(yíng)者“三合一”的有機(jī)謝謝閱讀整體，是一個(gè)不可中斷的鏈條，開(kāi)發(fā)商不能只管賣(mài)鋪賺錢(qián)，而必須考慮為投資者和精品文檔放心下載經(jīng)營(yíng)者留下充分的利潤(rùn)空間，做到不僅僅是開(kāi)發(fā)商賺得利益但投資者與經(jīng)營(yíng)者利益謝謝閱讀微薄，從而使投資以及經(jīng)營(yíng)積極性降低；另外，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該與城市協(xié)調(diào)發(fā)展，依托城市經(jīng)營(yíng)的大環(huán)境，商業(yè)地感謝閱讀產(chǎn)才能順勢(shì)起飛從而使得地區(qū)商業(yè)價(jià)值提高，以實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。這是感謝閱讀許多專(zhuān)家學(xué)者都提出并強(qiáng)調(diào)的觀點(diǎn)。精選資料----------------------------精品文檔放心下載（五）價(jià)值較特殊商業(yè)地產(chǎn)有4個(gè)權(quán)益可以分開(kāi)：即開(kāi)發(fā)的權(quán)益、所有的權(quán)益、經(jīng)營(yíng)的權(quán)益、管精品文檔放心下載理的權(quán)益。按4個(gè)分開(kāi)和其他特點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)賺錢(qián)可以有多個(gè)渠道：一是開(kāi)發(fā)商通精品文檔放心下載過(guò)運(yùn)作項(xiàng)目賺取開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)，二是所有者出租商鋪賺取租賃利潤(rùn)，三是商鋪經(jīng)營(yíng)精品文檔放心下載者賺取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，四是商業(yè)物業(yè)管理者賺取管理利潤(rùn)?？傊?，商業(yè)地產(chǎn)成功與否，市場(chǎng)運(yùn)作是關(guān)鍵，除了上述的原則與要點(diǎn)之外，在謝謝閱讀具體的運(yùn)作環(huán)節(jié)中，后期的經(jīng)營(yíng)管理會(huì)成為其可持續(xù)發(fā)展以及地價(jià)提升的關(guān)鍵，只謝謝閱讀精品文檔放心下載運(yùn)營(yíng)者以及消費(fèi)者四方受益。（六）投資低風(fēng)險(xiǎn)，收益率較高一方面商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向成熟，階梯式推進(jìn)商鋪的增值；另一方面，感謝閱讀中國(guó)商業(yè)零售業(yè)保持高速發(fā)展，助推商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。以上各項(xiàng)因素最大精品文檔放心下載限度降低商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)，保證了商鋪的投資收益率。、與證券比較國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)很大，投資收益率較低。對(duì)于絕大多數(shù)個(gè)人投資者來(lái)講，精品文檔放心下載在中國(guó)證券市場(chǎng)投資賺錢(qián)的確很難，因?yàn)樯?hù)投資者從股市賺錢(qián)等于說(shuō)是和投資感謝閱讀機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)操作能力，換言之，是從投資機(jī)構(gòu)兜里賺錢(qián)；但商鋪投資卻屬于典型的謝謝閱讀以商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)和商業(yè)零售市場(chǎng)為依托，進(jìn)行的產(chǎn)業(yè)投資。感謝閱讀、與住宅比較商鋪的投資收益率、投資回報(bào)率明顯高于住宅，在目前的市場(chǎng)情況下，住精品文檔放心下載精選資料----------------------------精品文檔放心下載宅投資收益率約為左右，商鋪的投資收益率約為10%～。商鋪投資的謝謝閱讀穩(wěn)定性都要優(yōu)于住宅投資?？赡苌啼佉淮巫饧s的租期會(huì)達(dá)到3-5感謝閱讀經(jīng)營(yíng)戶(hù)及消費(fèi)者。、與寫(xiě)字樓比較相對(duì)而言，寫(xiě)字樓升值空間有限，投資對(duì)資金的要求比較高。謝謝閱讀、與儲(chǔ)蓄相比銀行存款利率的下調(diào)，錢(qián)生錢(qián)已經(jīng)很難達(dá)到致富的目的，用來(lái)置業(yè)是最好的選感謝閱讀擇，可以讓錢(qián)在短期內(nèi)得到回報(bào)。五、投資回報(bào)計(jì)算：購(gòu)買(mǎi)商鋪的最終目的是通過(guò)租賃實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)，再低的回報(bào)總應(yīng)該比銀行利息要精品文檔放心下載高，這是一個(gè)原則性的問(wèn)題。所以判斷一個(gè)商鋪是否值得選擇的首要條件是看它能不能精品文檔放心下載獲得較高的回報(bào)，而判斷回報(bào)的最有效方式，是看現(xiàn)實(shí)租金收入是否能盡快地回收購(gòu)鋪謝謝閱讀的前期資金投入。計(jì)算商鋪回報(bào)的方式有很多種，最簡(jiǎn)單實(shí)用的一種是看總售價(jià)與總年感謝閱讀收益的比值倍數(shù)，如果大于說(shuō)明投資收益較低，不宜介入，如果小于，大于感謝閱讀就可以考慮投資，如果小于則說(shuō)明，你碰到了很不錯(cuò)的鋪位。當(dāng)然年收益的推算應(yīng)精品文檔放心下載盡量準(zhǔn)確客觀，同時(shí)也需考慮一定的風(fēng)險(xiǎn)如空置期等等。通過(guò)此方法進(jìn)行投資項(xiàng)目的初精品文檔放心下載步篩選。比如說(shuō)售價(jià)萬(wàn)的商鋪，平均月租金能達(dá)到1100元，15年就可以收回投資本；謝謝閱讀平均月租金能達(dá)到元，則年便可收回投資；謝謝閱讀若是以按揭形式購(gòu)買(mǎi)的：2年精選資料----------------------------謝謝閱讀幢08號(hào)2元元元元元5成10年8元元元元元元六、商業(yè)地產(chǎn)投資模式：一是只售不租，出讓產(chǎn)權(quán)，很快收回投資。二是只租不售。好處是產(chǎn)權(quán)握在開(kāi)發(fā)商感謝閱讀手里，可以抵押再貸款，還可以待增值后出售，甚至可以將商業(yè)物業(yè)進(jìn)入資本運(yùn)作。三精品文檔放心下載是又租又售，部分租，部分賣(mài)，出租部分起示范作用；或者以租代售，又租又售；還可謝謝閱讀謝謝閱讀以物業(yè)為股本，成立專(zhuān)業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司，合作或合伙經(jīng)營(yíng)；還有更巧妙的辦法是，以物感謝閱讀業(yè)與其他人共同建立商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司，專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)其開(kāi)發(fā)的商業(yè)物業(yè)，并以租賃的方式從其精品文檔放心下載手中租用他的商業(yè)物業(yè)，同時(shí)享有租賃收入、合伙經(jīng)營(yíng)收益、物業(yè)增值三部分利益。謝謝閱讀七、如何成功招商：招商工作是一項(xiàng)系統(tǒng)、長(zhǎng)期、艱巨的系統(tǒng)工程。商業(yè)地產(chǎn)的成功，離不開(kāi)成功的、系謝謝閱讀統(tǒng)的招商手段。沒(méi)有行之有效的招商手段，就不能與商家建立起長(zhǎng)期有效的品牌聯(lián)盟及感謝閱讀溝通渠道，將直接導(dǎo)致整個(gè)商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)失敗。一個(gè)項(xiàng)目的成功招商，需把握五大竅感謝閱讀門(mén)：、準(zhǔn)確合理的前期規(guī)劃是成功招商的基礎(chǔ)商業(yè)項(xiàng)目的招商必須以準(zhǔn)確合理的項(xiàng)目定位和規(guī)劃為基礎(chǔ)。項(xiàng)目規(guī)劃應(yīng)包括主題定謝謝閱讀感謝閱讀并形成清晰的招商規(guī)劃系統(tǒng)，招商不能簡(jiǎn)單地以填滿(mǎn)商鋪為原則。謝謝閱讀精選資料----------------------------謝謝閱讀大多商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商之所以很難做到招商“一步到位”，原因就是前期商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)感謝閱讀發(fā)商規(guī)劃不到位。、項(xiàng)目招商必須由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)全程運(yùn)作專(zhuān)業(yè)人做專(zhuān)業(yè)事。商業(yè)地產(chǎn)首先是商業(yè)，然后才是地產(chǎn)。而現(xiàn)實(shí)中開(kāi)發(fā)商對(duì)零售商謝謝閱讀業(yè)專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)并不充分了解，且多數(shù)屬半路出家，住宅地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)謝謝閱讀項(xiàng)目是否取得最后成功，資金并不是唯一成功因素。專(zhuān)業(yè)人士及專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的作為不可以謝謝閱讀低估。開(kāi)發(fā)商必須重視商業(yè)運(yùn)營(yíng)商怎樣為商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)創(chuàng)造價(jià)值。感謝閱讀、品牌聯(lián)盟合作是成功招商的保證商業(yè)建筑物內(nèi)百貨、超市、專(zhuān)賣(mài)店、休閑會(huì)所、特色商鋪等功能團(tuán)的組合，使業(yè)態(tài)的感謝閱讀復(fù)合性對(duì)成功招商更具挑戰(zhàn)性，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)商的品牌聯(lián)盟合作是成功招商的保證。項(xiàng)目運(yùn)精品文檔放心下載謝謝閱讀行簡(jiǎn)單的招商。只要項(xiàng)目做到哪里，他們就會(huì)跟到哪里。、良好的溝通是成功招商的關(guān)鍵商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最大的區(qū)別在于服務(wù)對(duì)象不同：住宅開(kāi)發(fā)主要面對(duì)終精品文檔放心下載端用戶(hù)群體；而商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面對(duì)的不僅是商鋪投資者、主要的是個(gè)人和機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)者，謝謝閱讀謝謝閱讀特定的經(jīng)營(yíng)者，換位思維、良好溝通成為招商的關(guān)鍵。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商不應(yīng)是單純精品文檔放心下載租賃的交易關(guān)系，而是需要從經(jīng)營(yíng)者的角度為出發(fā)點(diǎn)，良好的溝通是成功招商的關(guān)鍵，謝謝閱讀必須商業(yè)規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)管理等諸多方面給予經(jīng)營(yíng)者信心。、行之有效的執(zhí)行力是成功招商的保障精品文檔放心下載專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)。運(yùn)用經(jīng)營(yíng)方面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)與客戶(hù)形成有效溝通，真正從經(jīng)營(yíng)者的角度解決問(wèn)謝謝閱讀精選資料----------------------------感謝閱讀題，使商戶(hù)對(duì)項(xiàng)目充滿(mǎn)信心。謝謝閱讀機(jī)遇。但由于開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)不足，過(guò)度盲目開(kāi)發(fā),使商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展出現(xiàn)了一感謝閱讀些問(wèn)題。其中最主要表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商不明確商業(yè)是為什么人而做的，要體現(xiàn)什么樣的文感謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載以上等等問(wèn)題都使商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展蒙上了一層陰影。精品文檔放心下載需一批復(fù)合性、專(zhuān)業(yè)化人才，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行理性投資，規(guī)范化經(jīng)營(yíng)。感謝閱讀第七篇一、顧客心理消費(fèi)流程：１、觀察階段---買(mǎi)衣服２、興趣階段---仔細(xì)看，問(wèn)價(jià)格。３、聯(lián)想階段---（）客戶(hù)自己產(chǎn)生聯(lián)想（）銷(xiāo)售人員使其產(chǎn)生聯(lián)想謝謝閱讀４、欲望階段---想買(mǎi)５、評(píng)價(jià)階段---將產(chǎn)品和別的產(chǎn)品，從質(zhì)量/價(jià)格/售后服務(wù)進(jìn)行對(duì)比精品文檔放心下載６、信心階段---值嗎？？？質(zhì)量和售后有保證嗎？？？謝謝閱讀精選資料--------------