寫(xiě)字樓管理物業(yè)服務(wù)年終總結(jié)

寫(xiě)字樓管理物業(yè)服務(wù)年終總結(jié)_物業(yè)經(jīng)理人寫(xiě)字樓治理物業(yè)效勞年終總結(jié)

我司2023年通過(guò)公開(kāi)投標(biāo)中標(biāo)zz農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)z農(nóng)商行）綜合大廈物業(yè)治理工程，于2023年1月15日派員介入z農(nóng)商行前期物業(yè)治理，主要供應(yīng)施工現(xiàn)場(chǎng)安全防范和電梯駕駛效勞，2023年5月初正式接收z農(nóng)商行綜合大樓物業(yè)治理效勞。zz農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司于2023年8月由z市農(nóng)村信用合作聯(lián)社改制成立，是中國(guó)銀監(jiān)會(huì)成立以來(lái)全國(guó)第一家改制組建的股份制農(nóng)村商業(yè)銀行。z農(nóng)商行總行綜合大樓位于z市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)中山南路1777號(hào)，建筑面積2萬(wàn)余平方米，主體20層，裙樓3層，地庫(kù)兩層，另有獨(dú)體食堂3層。配備兩臺(tái)1600千伏變壓器，備一臺(tái)600千伏柴油發(fā)電機(jī)。主要功用為z農(nóng)商行總行大樓辦公及局部營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)。

z農(nóng)商行工程與其他物業(yè)工程相比，具有鮮亮的特別性。第一、該工程開(kāi)發(fā)方、業(yè)主方均為z農(nóng)商行，不存在開(kāi)發(fā)商與小業(yè)主的區(qū)分。其次，由于銀行工作的需要，綜合大樓設(shè)金融會(huì)所，大型會(huì)議中心，宴會(huì)包廂等設(shè)施，會(huì)務(wù)效勞、宴會(huì)效勞、會(huì)所效勞等效勞較多，對(duì)此類(lèi)效勞的要求較高。再次，由于開(kāi)發(fā)方（業(yè)主）與使用方（小業(yè)主）主體一樣，業(yè)主對(duì)于大廈設(shè)施設(shè)備功用較為了解，業(yè)主對(duì)于大廈物業(yè)效勞極為重視，z農(nóng)商行股份有限公司監(jiān)事會(huì)監(jiān)事長(zhǎng)親自分管物業(yè)治理工作，物業(yè)效勞活動(dòng)處在業(yè)主方的監(jiān)視、治理中，對(duì)物業(yè)效勞標(biāo)準(zhǔn)要求嚴(yán)格。最終，因大樓業(yè)主不是專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在房屋開(kāi)發(fā)、接收驗(yàn)收與治理維護(hù)上不及專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正規(guī)。

我處5月初進(jìn)駐z農(nóng)商行綜合大樓以來(lái)，在設(shè)施設(shè)備治理上，依據(jù)銀行特別狀況，做了如下工作：

一、工程人員跟進(jìn)相關(guān)施工，加強(qiáng)對(duì)設(shè)施設(shè)備的了解，學(xué)習(xí)相關(guān)操作，收集相關(guān)資料。

1、公司對(duì)農(nóng)商行工程很重視，早在大廈裝修施工仍在進(jìn)展的3月份，即派出公司工程方面的精兵強(qiáng)將介入現(xiàn)場(chǎng)。幾名工程人員在施工現(xiàn)場(chǎng)，克制工地環(huán)境臟亂，住宿條件較差等困難，對(duì)裝修施工、水電安裝、水暖安裝、消防監(jiān)控施工等施工工程進(jìn)展了有效的跟進(jìn)。

2、我處工程人員進(jìn)展了合理分工，實(shí)行依據(jù)所長(zhǎng)，分工跟進(jìn)的方式，分組對(duì)各類(lèi)施工進(jìn)展現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)，與施工單位現(xiàn)場(chǎng)施工人員進(jìn)展溝通，了解相關(guān)設(shè)施設(shè)備的性能、使用、維護(hù)技能，并收集了相關(guān)圖紙、設(shè)備說(shuō)明書(shū)、施工單位負(fù)責(zé)人聯(lián)系方式等相關(guān)資料，建立了設(shè)備檔案。

3、在前期介入中，我處工程人.員發(fā)覺(jué)了一些施工方面的問(wèn)題，有些當(dāng)時(shí)與施工單位提出，準(zhǔn)時(shí)訂正。有些施工單位不情愿整改的問(wèn)題，我處也記錄在案，以便日后提出。

二、對(duì)前期裝修施工、水電安裝遺留的工程問(wèn)題，準(zhǔn)時(shí)發(fā)覺(jué)和匯總，報(bào)業(yè)主方聯(lián)系施工方跟進(jìn)，并全程跟蹤。

1、在z農(nóng)商行總行綜合大樓通過(guò)相關(guān)政府部門(mén)的竣工驗(yàn)收后，我處提出需根據(jù)物業(yè)接收驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)展接收驗(yàn)收，由于農(nóng)商行開(kāi)發(fā)、使用主體的特別性，盡管我處進(jìn)駐后屢次通過(guò)各種方式提出需要根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)展接收驗(yàn)收，但接收驗(yàn)收一事不了了之。

2、進(jìn)駐后，農(nóng)商行原后勤治理中心個(gè)別人員以局部設(shè)備交予相關(guān)廠(chǎng)家、原施工單位維保為由，對(duì)我處工程部巡察檢查相關(guān)設(shè)備進(jìn)展阻擋。我處克制困難，頂住壓力，在不與相關(guān)人員發(fā)生正面沖突的前提下，對(duì)大廈設(shè)施設(shè)備進(jìn)展了巡檢，發(fā)覺(jué)了較多前期工程遺留問(wèn)題，并進(jìn)展記錄。以《工作聯(lián)系單》的方式準(zhǔn)時(shí)向業(yè)主方后勤治理中心匯報(bào)，由后勤治理中心聯(lián)系施工單位整改，并對(duì)整改效果進(jìn)展驗(yàn)證。

三、制訂設(shè)施設(shè)備治理、工程效勞相關(guān)制度，落實(shí)到人，嚴(yán)格執(zhí)行。

1、早在前期介入階段，效勞處即醞釀制訂相關(guān)規(guī)章制度，以制度管人，以規(guī)程辦事，確保治理的有效性和持續(xù)性。在6月份，我處依據(jù)公司的規(guī)章制度和國(guó)家相關(guān)法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，建立了工程設(shè)施設(shè)備治理，工程人員日常效勞標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)章制度，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審核后在效勞處推行。局部制度上墻，各項(xiàng)質(zhì)量記錄進(jìn)展分類(lèi)治理。

2、我處在農(nóng)商行工程配置工程主管一名，工程班長(zhǎng)一名，高壓值班電工二名，修理電工一名，對(duì)大廈設(shè)施設(shè)備進(jìn)展了分類(lèi)、專(zhuān)人治理，工程人員分工明確，做好工程方面“事事有人管，人人有事做”，我處依據(jù)z農(nóng)商行大樓設(shè)施設(shè)備特點(diǎn)，對(duì)人員進(jìn)展了相關(guān)操作、維護(hù)方面的培訓(xùn)；對(duì)各項(xiàng)規(guī)章制度進(jìn)展了培訓(xùn)，使工程人員熟識(shí)相關(guān)制度，依據(jù)制度進(jìn)展工程效勞活動(dòng)。

四、積極與業(yè)主方設(shè)施設(shè)備治理部門(mén)及原施工單位的溝通、溝通，相關(guān)問(wèn)題準(zhǔn)時(shí)處理。

1、進(jìn)駐以來(lái)，我處在盡力供應(yīng)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)效勞同時(shí)，積極與業(yè)主方處理好合作關(guān)系，屢次通過(guò)各種方式與業(yè)主溝通溝通，與銀行方分管物業(yè)治理工作的后勤治理中心（現(xiàn)行政治理部）保持著良好的工作聯(lián)系。對(duì)包括工程遺留問(wèn)題在內(nèi)的較多存在問(wèn)題進(jìn)展了溝通處理。

2、目前，農(nóng)商行綜合大樓局部設(shè)施設(shè)備的維保處在施工單位維保階段，詳細(xì)維保單位見(jiàn)下表：

效勞處留有維保單位的聯(lián)系方式，發(fā)覺(jué)問(wèn)題準(zhǔn)時(shí)與維保單位聯(lián)系處理。維護(hù)設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

五、加強(qiáng)設(shè)施設(shè)備巡檢，發(fā)覺(jué)特別根據(jù)《突發(fā)大事處理預(yù)案》處理。

1、效勞處工程部依據(jù)相關(guān)制度，每日對(duì)大樓進(jìn)展巡檢，包括抄寫(xiě)水表、電表，對(duì)供配電設(shè)備進(jìn)展檢查等。相關(guān)數(shù)據(jù)每周匯總一次書(shū)面報(bào)業(yè)主方。并依據(jù)季節(jié)氣候變化對(duì)大樓景觀(guān)燈等燈光的開(kāi)啟時(shí)間提出建議，為大樓節(jié)省電能。

2、我處在日常巡檢中，發(fā)覺(jué)水表流量特別，準(zhǔn)時(shí)與施工單位浙江開(kāi)元安裝公司聯(lián)系處理，削減了業(yè)主方損失。進(jìn)駐以來(lái)，大樓發(fā)生過(guò)停電、電梯困人等大事，我處依據(jù)《突發(fā)大事處理預(yù)案》進(jìn)展了處理，避開(kāi)了事態(tài)擴(kuò)大。

3、在安全防范方面，原施工單位供應(yīng)的安防設(shè)備存在較多問(wèn)題，設(shè)備常常消失不能正常錄像，顯示屏圖像不清楚，CK報(bào)警器不能正常設(shè)防等問(wèn)題，我處均將相關(guān)問(wèn)題記錄在案，并聯(lián)系維保單位修理，有些問(wèn)題得到解決。

農(nóng)商行工程是公司接收的第一個(gè)寫(xiě)字樓工程，沒(méi)有現(xiàn)成閱歷可以借鑒，在治理上只能“摸著石頭過(guò)河”，我們實(shí)行“物業(yè)治理”+“酒店效勞”的模式，注意了設(shè)備治理，加強(qiáng)了員工培訓(xùn)，注意了標(biāo)準(zhǔn)效勞。目前，我處物業(yè)效勞已經(jīng)步入正軌，入駐以來(lái)，我處維護(hù)了大樓設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，供應(yīng)了屢次會(huì)務(wù)效勞、宴會(huì)效勞和會(huì)所效勞；安全防范上，大樓范圍內(nèi)的車(chē)輛進(jìn)展了有效治理，大樓內(nèi)未發(fā)生責(zé)任盜搶大事和火險(xiǎn)等意外。我處還協(xié)作農(nóng)商行順當(dāng)進(jìn)行了屢次大型活動(dòng)，如“新大樓喬遷儀式”、“職工代表大會(huì)”、“重陽(yáng)節(jié)茶話(huà)會(huì)”、“大學(xué)生溝通會(huì)”等，物業(yè)效勞得到農(nóng)商行領(lǐng)導(dǎo)的確定。

在取得成績(jī)的同時(shí)，我們也糊涂的看到存在問(wèn)題：

1、局部客服人員的業(yè)務(wù)水平距離業(yè)主方要求和工作需要還有較大差距，銀行營(yíng)業(yè)區(qū)域每日人流量較大，來(lái)訪(fǎng)人員較多，對(duì)于前臺(tái)接待要求較高；銀行領(lǐng)導(dǎo)對(duì)于會(huì)務(wù)效勞及宴會(huì)效勞要求高，特殊在效勞的細(xì)節(jié)與時(shí)效性方面要求較高?，F(xiàn)有局部客服人員在效勞方面有待提高。

2、保安人員在工作責(zé)任心與安全防范技能方面不夠抱負(fù)，工作敏捷性不強(qiáng)，保安骨干不能真正起到帶頭作用，保安人員流淌性較大，隊(duì)伍不夠穩(wěn)定。

3、工程方面，有些前期遺留問(wèn)題屢次請(qǐng)維保單位到場(chǎng)處理，但問(wèn)題沒(méi)有得到根本解決，少數(shù)設(shè)備存在“好一陣，壞一陣”的現(xiàn)象，性能不夠穩(wěn)定。對(duì)一些目前由施工單位維保的設(shè)備，需要加強(qiáng)學(xué)習(xí)，為日后接收打下根底。

4、部門(mén)之間協(xié)作方面有待加強(qiáng)，有時(shí)候遇到一些臨時(shí)性效勞存在工作脫節(jié)現(xiàn)象；在進(jìn)展突擊性效勞工作時(shí)，顯得手忙腳亂。

基于以上問(wèn)題，效勞處實(shí)行如下改良措施：

首先，提出明確工作目標(biāo)，效勞處提出近期最高目標(biāo)是創(chuàng)立蘇州市優(yōu)秀物業(yè)治理大廈，最低目標(biāo)是親切效勞，專(zhuān)心治理，讓業(yè)主滿(mǎn)足，為樓盤(pán)添彩。把農(nóng)商行總行大廈物業(yè)效勞工作向更高層次推動(dòng)，建立一座安全、文明、和諧的農(nóng)商行大樓。工作目標(biāo)指明工作努力方向，鼓舞了員工士氣，促使員工提高工作熱忱。

其次，標(biāo)準(zhǔn)日常治理，對(duì)效勞質(zhì)量進(jìn)展多頻次實(shí)時(shí)監(jiān)控。治理人員每日對(duì)各部門(mén)工作進(jìn)展巡察檢查，確保員工保持正常工作狀態(tài)，準(zhǔn)時(shí)對(duì)員工不標(biāo)準(zhǔn)操作乃至違紀(jì)違規(guī)現(xiàn)象進(jìn)展訂正。

再次，提高工作的前.瞻性，想在、做在業(yè)主前。通過(guò)近一年的治理效勞，我們對(duì)農(nóng)商行主要領(lǐng)導(dǎo)脾性喜好、銀行重點(diǎn)工作時(shí)間段、大樓物業(yè)效勞重點(diǎn)難點(diǎn)等均有了解和體會(huì)，為加強(qiáng)治理水平，提高效勞質(zhì)量打下良好根底。今后，要加強(qiáng)工作的前瞻性，跟得上業(yè)主需求不斷提高的節(jié)奏。

第四，加強(qiáng)員工培訓(xùn)，提高員工業(yè)務(wù)素養(yǎng)。目前，農(nóng)商行工程治理員較多，包含工程經(jīng)理在內(nèi)共有9名，其中，具有建立部頒發(fā)的物業(yè)治理上崗證人員僅有兩名。工程人員對(duì)于目前仍在維保期內(nèi)的設(shè)備商不夠熟識(shí)，在弱電維護(hù)方面力氣較為薄弱，員工整體業(yè)務(wù)素養(yǎng)需要提高。我們將開(kāi)展以部門(mén)為單位的培訓(xùn)活動(dòng)，部門(mén)制訂培訓(xùn)規(guī)劃并嚴(yán)格落實(shí)，同時(shí)鼓舞員工自學(xué)。

第五，在提高工程盈利力量方面，我們?cè)O(shè)想是人員精練，一專(zhuān)多能。本工程為酬金制，提高利潤(rùn)，只能從人員方面著手。我們鼓舞員工在做好本職工作的同時(shí)，積極向其他同事學(xué)習(xí)，努力做到有需要時(shí)，部門(mén)之間、人員之間通用。比方，會(huì)所人員在會(huì)所空閑時(shí)，可以參與會(huì)務(wù)、宴請(qǐng)效勞；工程人員、保安人員在需要時(shí)，可以幫助客服效勞；辦公室治理人員也可以進(jìn)展前臺(tái)接待、小安裝小修補(bǔ)等工作。

第六，進(jìn)駐近一年以來(lái)，本工程治理人員較為穩(wěn)定，近10名客服人員中僅2人主動(dòng)辭職。但操作層人員，特殊是保安人員流淌量較大。保安人員全年流淌率到達(dá)300%以上。保安人員不穩(wěn)定，給安全防范工作帶來(lái)了被動(dòng)。我們初步設(shè)想是在可能的根底上，請(qǐng)公司逐步提高保安人員待遇，特殊是相關(guān)社會(huì)保障方面的待遇；拓展保安人員進(jìn)展空間，對(duì)于優(yōu)秀保安人員，除在保