桂林營銷策略報告

桂林湖畔山莊營銷策略報告2007-12-20美亞置業(yè)集團桂林項目組創(chuàng)新提升價值,高度成就品牌!1現(xiàn)在是1頁\一共有100頁\編輯于星期五本《營銷策略報告》，是在《項目市調(diào)及定位報告》的基礎(chǔ)上，結(jié)合貴項目的規(guī)劃及設(shè)計，著力于把項目打造成桂林最高端的別墅項目。將通過項目的營銷包裝、媒體宣傳、客戶活動、價格制定等方方面面，把項目的訊息推廣至目標客戶，使項目能達到賣得快、賣得好、賣得貴的目標。前言2現(xiàn)在是2頁\一共有100頁\編輯于星期五目標開盤日期:2008年5月1日

本項目作為桂林最高端的項目，別墅面積大，總價高，面對的是國內(nèi)高端客戶，項目的現(xiàn)場展示形象極為重要。前期準備工作必須完備，否則不宜早開。銷售前提項目《預(yù)售許可證》需在開盤前取得及銀行按揭手續(xù)完畢；項目工程已開展；現(xiàn)場售樓處提前2星期前交付(4月10日-15日)；三維片、展示模型在3月8日前完成；示范園林、看房通道及主入口完成(與現(xiàn)場售樓處同時完成)；提供一套清水房作展示；樣板房裝修在開盤后一個月內(nèi)完成；看房車：連接市內(nèi)展示點和項目現(xiàn)場。3現(xiàn)在是3頁\一共有100頁\編輯于星期五

目錄一.總體營銷策略二.項目賣點整合三.客戶拓展策略四.價格策略五.銷售策略六.項目展示及包裝策略七.分階段營銷推廣和媒體投放策略八.項目推廣費用分配策略4現(xiàn)在是4頁\一共有100頁\編輯于星期五一.總體營銷策略5現(xiàn)在是5頁\一共有100頁\編輯于星期五以<<城市核心-71席豪華純別墅>>為項目的核心定位；高舉高打，高調(diào)推出，低調(diào)銷售；突出產(chǎn)品高檔次，體現(xiàn)項目尊貴、稀有、高品質(zhì)；提升客戶心理預(yù)期；以區(qū)域營銷和產(chǎn)品營銷為重點；體驗營銷：項目現(xiàn)場讓目標客戶群親身體會項目產(chǎn)品及服務(wù)的尊貴；活動營銷：以一些具品味、特色的公關(guān)及推廣活動，強化項目貴族形象及增強項目市場知名度。讓我們起點高些……

總體營銷策略6現(xiàn)在是6頁\一共有100頁\編輯于星期五

營銷策略分解湖畔山莊項目，在桂林罕有的市中心景觀地段，為純別墅項目。作為項目的核心賣點，必須以“城市核心-71席豪華純別墅”為總體營銷、包裝推廣的主線；萬靈置業(yè)首次進入桂林高端房地產(chǎn)市場，以“湖畔山莊”這樣一個別具特色的純別墅項目。將創(chuàng)造最高端的市場，最貴的單價，因此在宣傳推廣上必高調(diào)推出，以令各方矚目，認識萬靈，認同湖畔山莊；高端別墅盤銷售，首要的在于目標客戶的認同，先建立形象，再行銷售。項目的尊貴、稀有、高品質(zhì)是支持項目銷售及價格重要的支撐；高檔項目，不能以低姿態(tài)入市，適當?shù)奶岣?，更能帶動客戶的情緒與購買的熱情；桂林房地產(chǎn)開發(fā)仍處于發(fā)展階段，高端需求仍末達熾熱，為加快銷售及資金回收，擴大銷售區(qū)域，外地銷售是有必要的；客戶買房，房屋本身是最基本，形象、包裝可以吸引客戶的注視，成交還是要基于房子品質(zhì)及價格。7現(xiàn)在是7頁\一共有100頁\編輯于星期五二.項目賣點整合8現(xiàn)在是8頁\一共有100頁\編輯于星期五項目核心賣點地段價值、城市核心物業(yè)形式、獨特罕有產(chǎn)品設(shè)計、創(chuàng)新突破多重景觀、沿山漸變環(huán)境社區(qū)、生活氛圍項目賣點整合賣點整合策略：充分把握/借勢/順勢/搶勢/就勢/應(yīng)勢規(guī)劃完善、配套齊備9現(xiàn)在是9頁\一共有100頁\編輯于星期五賣點一：地段價值、城市核心賣點二：物業(yè)形式、獨特罕有賣點三：多重景觀、沿山漸變項目賣點1項目項目位于桂林城市核心，桂林市區(qū)最大城市公園—七星公園旁，旅游產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，具有強大的區(qū)域價值潛力；發(fā)達的交通路網(wǎng)，便捷的工作、生活以及區(qū)域網(wǎng)絡(luò)；

項目為位于桂林市中心的純別墅項目，現(xiàn)時桂林市區(qū)內(nèi)仍沒有同類型的純別墅項目，物業(yè)形態(tài)之差異，可引起市場地的注意和轟動；

項目北面靠山，南面倚湖，加上項目內(nèi)之園林及水系，多變的景觀，原始樹木的維護，為項目提供了在市區(qū)內(nèi)的多重景觀體系；10現(xiàn)在是10頁\一共有100頁\編輯于星期五賣點四：環(huán)境社區(qū)、生活氛圍賣點五：產(chǎn)品設(shè)計、創(chuàng)新突破賣點六：規(guī)劃完善、配套齊備項目賣點2項目項目雖然位于桂林城市核心，卻由于湖畔山莊一期的遮擋，完全擺脫了城市噪音及廢氣的打擾，寧靜而舒適；周邊多為中高檔的住宅小區(qū)，生活所需，一應(yīng)俱全；

項目特聘香港著名的建筑師，以簡約現(xiàn)代的手法，結(jié)合桂林山水園林的特色，令項目既享有現(xiàn)代居所的舒適，又結(jié)合了中國人的大居住習(xí)慣； 項目規(guī)劃中，除園林水景外，更設(shè)有尊貴的住戶會所及游泳池，休閑康體活動，不假外求。11現(xiàn)在是11頁\一共有100頁\編輯于星期五三.客戶拓展策略

12現(xiàn)在是12頁\一共有100頁\編輯于星期五目標客戶

高端客戶

本項目為桂林業(yè)唯一的純別墅項目，戶型大，單價較高，總價在每戶300 萬元以上，所以目標客戶一定是事業(yè)有成，具高消費力及已累積一定

財富的高端階層客戶；

桂林市高端客戶：

桂林本地的高端客戶，有意本區(qū)域置業(yè)，但由于市內(nèi)可供到挑選的高檔 物業(yè)非常有限選擇少，故有一定需求；

周邊縣城高端客戶：

產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好的周邊縣城，部分已累積一定財富客戶，對項目區(qū)域的認 同度高（購買抗性較?。?，且“買房跟風(fēng)”現(xiàn)象普遍，只要項目形象標 桿一旦樹立，此類型客戶將陸續(xù)而至；

13現(xiàn)在是13頁\一共有100頁\編輯于星期五

外地客戶

桂林作為全國著名的旅游城市，市內(nèi)景觀優(yōu)美獨特，房價相對一 線大城市仍屬一般，對外地置業(yè)人士具一定吸引力，加上本項 目為別墅項目，對已開始禁止開發(fā)別墅的城市人來說，吸引力更 大。且具備投資價值。14現(xiàn)在是14頁\一共有100頁\編輯于星期五整體客戶拓展策略：桂林+外地雙線拓展，以外帶內(nèi)，相互刺激提高桂林本地客戶熱情度，桂林本地客戶對項目區(qū)域的認可度較高，更擁有難以割舍的本土情結(jié)，當他們認同了項目，只需要一點點的刺激，購買熱情自然激發(fā)出來；桂林的別墅項目，多處于城市外圍，數(shù)量多、規(guī)模大、價位低。本項目僅僅依賴本地市場的消化，銷售速度及利潤難免受到影響。外地客戶對價格的承受能力較高，對別墅更有追捧的心態(tài)，加強外地推廣，有利于項目“賣好”，“賣貴”。15現(xiàn)在是15頁\一共有100頁\編輯于星期五四.價格策略16現(xiàn)在是16頁\一共有100頁\編輯于星期五訂價原則由于項目位置的優(yōu)勢，規(guī)劃的罕有，加上設(shè)計、用材的超前，項目應(yīng)以超越現(xiàn)時桂林可比較的高端項目單價（或整棟計算）入市，確立高端的地位；參考其它競爭性項目，包括市區(qū)高端別墅項目，高端住宅頂層復(fù)式等價格、銷售量銷售速度，以合理的價差進入市場；考慮市場氣氛，政府政策，市場成交等因素，因時制宜，制訂價格；充份的客戶調(diào)研及試探，考慮他們的承受能力和對價格的接受能力。

總體均價策略：高調(diào)訂價，合理支撐，物有所值!17現(xiàn)在是17頁\一共有100頁\編輯于星期五訂價原則物業(yè)類型：獨棟最高，次為雙拼、聯(lián)排；面積：面積大的單價低，面積小的單價高；景觀；送贈面積；私密性及安靜程度；

分戶訂價目標：

拉開價差，讓較差的房有較大的價格空間；盡量做成總價有層次，吸納更多的客戶；實現(xiàn)目標均價；保留個別調(diào)價的空間；價格充份反映房屋質(zhì)素；18現(xiàn)在是18頁\一共有100頁\編輯于星期五價格永遠是地產(chǎn)營銷的主題，更是促成物業(yè)成交的決定性因素。豪宅物業(yè)前期經(jīng)過大量的宣傳鋪排，市場上已經(jīng)成功樹立高端項目的形象，以較高價格入市，將切合市場“高價=高品質(zhì)+高享受”的傳統(tǒng)觀念；高端物業(yè)以較高價格入市，容易做成市場的轟動和注目，形象突出，客戶亦較易激動；不同類型的人會對物業(yè)產(chǎn)生不同的幻想，渴望擁有，增加其購買沖動，實現(xiàn)熱銷目的；項目開盤，必須讓客戶感到一期價格合理，價格有上升空間。故整個項目均價可高，一期均價需比項目均價略低，個別戶房號更需做成具超值的感覺，故第一批推出單位將以中等及略低質(zhì)單位為主，個別單位訂價刻意保守。

入市價格策略策略：緊守均價，意外超值，投資良機！19現(xiàn)在是19頁\一共有100頁\編輯于星期五在保持總體均價的原則下，銷售價格呈現(xiàn)低開高走感覺；調(diào)價按小幅度多頻次的原則，降低購房客戶的心理阻力；結(jié)合銷售速度，銷售量，審時度勢，借機調(diào)價；結(jié)合工程進度，適時調(diào)整。

價格調(diào)整策略順勢調(diào)價，銷售進度--調(diào)價相結(jié)合！20現(xiàn)在是20頁\一共有100頁\編輯于星期五五.銷售策略21現(xiàn)在是21頁\一共有100頁\編輯于星期五以人為本，貼身服務(wù)，一對一的尊貴；高調(diào)推出，低調(diào)動售房，主力針對目標之高檔客戶；不設(shè)解籌、個搖號選房；出預(yù)售證前，意向客戶交訂金(5%房價)，即選定房號，拿金咭，已交訂金不退還；出預(yù)售證前，意向客戶意向房號已遭人預(yù)訂，拿銀咭，交訂金(1%房價)，按排序等待，買不到房，已交訂金退還；出預(yù)預(yù)售證后，直接簽訂正式買賣合約；開盤當天集體簽約；

銷售方法22現(xiàn)在是22頁\一共有100頁\編輯于星期五推售批次建議：分兩批推售

按以上之銷售方法，如果將所有單位一次性推出市場，質(zhì)素高的單位賣得快，質(zhì)素一般單位則滯銷，造成開盤期過后銷售冷場。策略核心理念：將所有單位分階段、分批次推向市場，每次所推物業(yè)都兼顧價值高低的搭配，使得每一銷售階段都有銷售熱點；實行：開盤階段只推出15-17套，各種戶型齊備，備好價格單，客戶可即時預(yù)訂并付款，領(lǐng)取金咭；其余按客戶要求，逐套問造價，并向開發(fā)商問能否銷售？其余單位分批按質(zhì)推出，良莠搭配，階段性推出，滿足部分投資者需求，能及時被市場消化，可以造成熱銷局面；價格可按情況作提升，直接刺激客戶，并堅定客戶購買決心，為開發(fā)商創(chuàng)造更大利潤；若銷售狀況一般，或銷售速度慢，則后續(xù)部分可個別調(diào)價，促進銷售。

23現(xiàn)在是23頁\一共有100頁\編輯于星期五產(chǎn)品組合及貨量雙拼：18套市場稀缺，位置最好，價格較高，可實現(xiàn)利潤大聯(lián)排：35套量大，總價低，桂林市場需求量大獨棟：6套量最少，檔次最高，總價最高，最能顯示項目檔次及定位首批推出2套，其余議價銷售首批推售6-8套，余保留，觀察市場情況分小批惜售，項目突破均價重心所在分批惜售，帶動市場，保持項目形象分批吸引市場，項目現(xiàn)金流之主力支撐首批推出9套，余分2-3批加價銷售除了保留中行單位后，實際銷售59套。24現(xiàn)在是24頁\一共有100頁\編輯于星期五第一批推售單位獨棟：2套(1套B1,1套B2)雙拼:6套(2套A,4套D)聯(lián)排:9套(3套C,6套E)第一批推售17套25現(xiàn)在是25頁\一共有100頁\編輯于星期五五.開發(fā)次序26現(xiàn)在是26頁\一共有100頁\編輯于星期五開發(fā)次序建議項目分2期開發(fā)，第2期開發(fā)時間晚3-6個月；1期盡量覆蓋大部份戶型；1期能有效顯示項目的檔次；預(yù)留足夠的施工場地；配合推盤順序；中行已購買部份，主要放在2期開發(fā)；27現(xiàn)在是27頁\一共有100頁\編輯于星期五開發(fā)次序建議2期部份1期部份樣板房1(帶裝修)樣板房2(帶裝修)樣板房3(清水房)樣板房4(清水房)看房主車道臨時施工車道28現(xiàn)在是28頁\一共有100頁\編輯于星期五小結(jié)1期37套+會所，2期34套；基本包括各種戶形；

主要景觀、會所完成；主車道完成；主車道北建臨時施工車道；29現(xiàn)在是29頁\一共有100頁\編輯于星期五六.項目展示及包裝策略30現(xiàn)在是30頁\一共有100頁\編輯于星期五項目展示策略高檔、豪華、尊貴；具風(fēng)格、品味；原生態(tài)園林、水景體系；會所檔次、空間、活潑的氣氛。31現(xiàn)在是31頁\一共有100頁\編輯于星期五現(xiàn)場展示分階段展示策略2008年4月20日前:第1階段展示

2008年7月-8月前:第2階段展示第1階段展示區(qū)第2階段展示區(qū)32現(xiàn)在是32頁\一共有100頁\編輯于星期五會所售樓處展示(易遜)33現(xiàn)在是33頁\一共有100頁\編輯于星期五會所展示134現(xiàn)在是34頁\一共有100頁\編輯于星期五會所展示235現(xiàn)在是35頁\一共有100頁\編輯于星期五金黃色地板磚售樓處展示36現(xiàn)在是36頁\一共有100頁\編輯于星期五園林水系示范(易遜)37現(xiàn)在是37頁\一共有100頁\編輯于星期五園林水系示范(易遜)38現(xiàn)在是38頁\一共有100頁\編輯于星期五園林示范139現(xiàn)在是39頁\一共有100頁\編輯于星期五園林示范240現(xiàn)在是40頁\一共有100頁\編輯于星期五園林示范341現(xiàn)在是41頁\一共有100頁\編輯于星期五水系142現(xiàn)在是42頁\一共有100頁\編輯于星期五水系243現(xiàn)在是43頁\一共有100頁\編輯于星期五湖畔山莊湖畔山莊導(dǎo)示1湖畔山莊湖畔山莊44現(xiàn)在是44頁\一共有100頁\編輯于星期五導(dǎo)示245現(xiàn)在是45頁\一共有100頁\編輯于星期五工地圍板146現(xiàn)在是46頁\一共有100頁\編輯于星期五工地圍板247現(xiàn)在是47頁\一共有100頁\編輯于星期五樣板房148現(xiàn)在是48頁\一共有100頁\編輯于星期五樣板房(易遜)49現(xiàn)在是49頁\一共有100頁\編輯于星期五樣板房(易遜)50現(xiàn)在是50頁\一共有100頁\編輯于星期五樣板房(易遜)51現(xiàn)在是51頁\一共有100頁\編輯于星期五樣板房(易遜)52現(xiàn)在是52頁\一共有100頁\編輯于星期五樣板房153現(xiàn)在是53頁\一共有100頁\編輯于星期五樣板房154現(xiàn)在是54頁\一共有100頁\編輯于星期五樣板房155現(xiàn)在是55頁\一共有100頁\編輯于星期五樣板房256現(xiàn)在是56頁\一共有100頁\編輯于星期五樣板房257現(xiàn)在是57頁\一共有100頁\編輯于星期五樣板房258現(xiàn)在是58頁\一共有100頁\編輯于星期五樣板房259現(xiàn)在是59頁\一共有100頁\編輯于星期五路牌60現(xiàn)在是60頁\一共有100頁\編輯于星期五戶外展示于五星級“漓江大瀑布酒店”設(shè)外展廳，作為分銷點，并于各大酒店放置宣傳資料，擴大展示面。

61現(xiàn)在是61頁\一共有100頁\編輯于星期五外地展銷結(jié)合美亞展銷廳展示項目資料，配合廣告，外地銷售(上海、深圳)。62現(xiàn)在是62頁\一共有100頁\編輯于星期五七.階段營銷推廣和媒體投放策略63現(xiàn)在是63頁\一共有100頁\編輯于星期五營銷總時間節(jié)點安排12325419876工作節(jié)點3-15市內(nèi)展示開放4-18售樓處開放5-1—5-10取得預(yù)售證正式銷售廣告概念準備模型外展場地推廣材料銷售文件樣板房、售樓處裝修準備蓄客期+形象導(dǎo)入期強銷期促銷期持銷期營銷排期準備期快速運作·迅速建立形象·控制成本項目導(dǎo)入階段，認購周期不宜過長，以維護目標客戶的購買熱情，以迅速及強大氣勢建立形象，減低推廣成本的消耗。64現(xiàn)在是64頁\一共有100頁\編輯于星期五階段推廣核心策略項目強勢炒作為先導(dǎo)：以項目引起市場迅速關(guān)注，炒作桂林市區(qū)生活方式；利用活動，結(jié)合媒體，全方位炒作制造熱點；短、平、快樹立項目形象；充分包裝、展示，強勢銷售；核心價值步步釋放：71棟純別墅、較預(yù)期低的價格,送地下室、前后花園、戶戶親水、創(chuàng)新體驗等；產(chǎn)品價值層層釋放，配合信息的發(fā)布，刺激客戶購買；重點媒介組合策略的運用：前期造勢----以項目形象為主，通過戶外、軟文、網(wǎng)絡(luò)及專業(yè)炒作打造項目形象，以概念帶動項目銷售；后期平穩(wěn)降落-----釋放項目產(chǎn)品賣點，建立品牌，以活動，戶外廣告為主，網(wǎng)絡(luò)、直郵、夾報等媒體形成立體網(wǎng)絡(luò)作輔；活動選擇策略：以名博利。前期“項目炒作”---營造市場熱點話題，引發(fā)市場關(guān)注，達到媒介的炒作；活動以體現(xiàn)項目尊貴為主打，建立品牌，針對目標客戶群體推出轟動性營銷活動，推進銷售；65現(xiàn)在是65頁\一共有100頁\編輯于星期五大匠筑墅，改變桂林！桂林山水甲天下，吸引了世界的眼光，萬靈湖畔山莊的面世，代表了桂林房地產(chǎn)的一個新里程碑，城市中心現(xiàn)代高端建筑別墅，給桂林一個新體驗。項目統(tǒng)領(lǐng)廣告語66現(xiàn)在是66頁\一共有100頁\編輯于星期五階段廣告語延展層次疆愈無界，墅愈非凡{1}大匠筑墅,改變桂林{2}縱橫無界，墅懷天地蓄客期+形象導(dǎo)入期強銷期第一階段主題第二階段主題第三階段主題促銷期3.15—4.184.19—6.16.1—{1}眼界.心界.墅無界{2}桂林市.世界觀.別墅鎮(zhèn)67現(xiàn)在是67頁\一共有100頁\編輯于星期五4個層面的消費者認識：4、藝術(shù)及視覺美的產(chǎn)生1、項目信息的準確傳達2、品牌及項目形象建立3、激發(fā)消費者購買行為純粹別墅市區(qū)價值……實力品牌品質(zhì)建筑……價值區(qū)域創(chuàng)新產(chǎn)品物有所值……大氣現(xiàn)代活力新穎視覺沖擊強高檔次體驗……平面調(diào)性68現(xiàn)在是68頁\一共有100頁\編輯于星期五第一階段：

蓄客期+形象導(dǎo)入期

（）

69現(xiàn)在是69頁\一共有100頁\編輯于星期五[宣傳攻略]以高端形象入市，奠定項目領(lǐng)導(dǎo)者地位，渲染項目帶來的生活方式，讓客戶產(chǎn)生高度認同。客戶攻擊本階段為強勢蓄客期，我們要充分利用推廣迅速進行客戶掠奪，分流競爭樓盤客戶，保證項目蓄積到更多的目標客戶，為后期項目銷售奠定良好的基礎(chǔ)。訴求點：A、確立項目形象，明確項目定位；B、體現(xiàn)桂林市區(qū)的現(xiàn)代生活方式；C、承接前期亮相的“桂林市區(qū)”的片區(qū)形象；D、從客戶專屬出發(fā)，體現(xiàn)客群的遠見思想；E、突現(xiàn)湖畔山莊項目在桂林的價值及倡導(dǎo)的生活；F、在宣傳造勢上造成沖擊。推廣主題：生活方式的引導(dǎo)、客戶遠見廣告語一：大匠筑墅,改變桂林；廣告語二：縱橫無界·墅懷天地；桂林市·世界觀·別墅鎮(zhèn)70現(xiàn)在是70頁\一共有100頁\編輯于星期五（一）、報紙、軟文、網(wǎng)絡(luò)炒作區(qū)域價值及生活方式

與桂林晚報聯(lián)合推出湖畔山莊項目特刊。桂林晚報在A版封二三連續(xù)對項目系列報道，形式豐富，內(nèi)容體裁涉及規(guī)劃、市政工程、經(jīng)濟現(xiàn)況與前景、政府表態(tài)、專家評點、發(fā)展解析等。硬廣主題建議：1、大匠筑墅,改變桂林2、桂林市·世界觀·別墅鎮(zhèn)（形象+VIP登記信息）軟文主題建議：“71棟，城市別墅”---湖畔山莊以“別墅”改寫林桂林城市居住。網(wǎng)絡(luò)：3次軟文協(xié)同桂林晚報報道發(fā)表，寫手以第三只眼評湖畔山莊，萬靈項目低價小道消息釋放，萬靈項目賣點炒作放大。項目網(wǎng)頁鏈接。階段性形象廣告。

媒介組合71現(xiàn)在是71頁\一共有100頁\編輯于星期五

媒介組合（二）、戶外：樹立項目形象特征：強調(diào)針對性，信息單純、集中，畫面沖擊力強，引起關(guān)注，建立項目形象。地段選擇：機場高速/中心廣場/會仙路段兩處藍牌導(dǎo)示戶外主題：主題一：大匠筑鎮(zhèn),改變桂林（3月-4月18）主題二：縱橫無界，墅懷天地(3月-4月18）72現(xiàn)在是72頁\一共有100頁\編輯于星期五湖畔山莊萬靈地產(chǎn)山莊尊貴熱線:0773-888888871戶的尊榮戶外廣告73現(xiàn)在是73頁\一共有100頁\編輯于星期五戶外廣告74現(xiàn)在是74頁\一共有100頁\編輯于星期五（三）、《萬靈·湖畔·生活》項目樓書（五）銷售物料：瀑布酒店展場、美亞(深圳,上海,廣州,南昌)展場展示物料、樓書/路旗/戶型圖/形象宣傳片/海報/燈箱/燈竿旗/網(wǎng)絡(luò)廣告/導(dǎo)示系統(tǒng)等（四）、手機短信營銷針對桂林、桂林周邊縣、桂林旅游客，選取有效客戶群定期釋放項目信息75現(xiàn)在是75頁\一共有100頁\編輯于星期五“聚焦桂林·共贏價值”——桂林湖畔山莊專家研討會活動目標：1、引起市場關(guān)注項目價值；2、建立萬靈品牌；3、前期宣傳蓄客；活動一76現(xiàn)在是76頁\一共有100頁\編輯于星期五活動一內(nèi)容：專業(yè)人士對桂林市區(qū)別墅前景分析、介紹項目活動時間：3月18日活動地點：桂林大瀑布五星級酒店參與人員：政府領(lǐng)導(dǎo)、建筑師、媒體費用預(yù)算：5萬左右“桂林城市別墅研討會”硬廣1次：《湖畔山莊·啟動“聚焦萬靈·共贏價值”專家談?wù)摃罚彩琼椖繄蠹?次形象亮相。報紙及網(wǎng)絡(luò)軟文活動配合軟文數(shù)次（媒體報道）：《桂林湖畔山莊發(fā)展專家研討會隆重舉辦》《萬靈品牌，揮麾東進，運營桂林價值》……網(wǎng)絡(luò)：請半球等其他網(wǎng)絡(luò)劍客結(jié)合此次活動，對桂林價值、萬靈品牌和湖畔山莊給予評價。77現(xiàn)在是77頁\一共有100頁\編輯于星期五

湖畔山莊項目發(fā)布會

——VIP登記活動二

活動形式：酒會形式，萬靈、易遜、桂林院介紹 項目配紅酒，試酒及古典音樂欣賞；活動地點：瀑布大酒店活動時間：4月11-18日活動目的：同時發(fā)布認購信息，現(xiàn)場即將開放，建立形 象，具體介紹產(chǎn)品賣點；費用預(yù)算：15萬左右78現(xiàn)在是78頁\一共有100頁\編輯于星期五第二階段：

強銷期—強攻

（4月19日—6月30日）79現(xiàn)在是79頁\一共有100頁\編輯于星期五[宣傳攻略]項目現(xiàn)場開始展示，通過別墅產(chǎn)品價值訴求，樹立客戶購買信心，帶動客戶?？蛻艄裘襟w強勢出擊，對市場進行轟炸，掠奪客戶，強勢銷售。訴求點：A、項目純粹高尚居?。籅、尊貴會所、泳池；C、創(chuàng)新園林、廣場；D、產(chǎn)品類型、獨棟、雙拼；E、戶戶親水體驗；推廣主題：產(chǎn)品價值釋放與體驗廣告語：眼界·心界·墅無界80現(xiàn)在是80頁\一共有100頁\編輯于星期五（一）、報紙、軟文、網(wǎng)絡(luò)炒作區(qū)域價值及生活方式

硬廣兩次：眼界·心界·墅無界+銷售中心開放/樣板房開放軟文：1、10,000平米U生活館，一個圈子的氣質(zhì)場；2、戶戶親水體驗，湖畔山莊的別墅生活創(chuàng)想；美亞網(wǎng)絡(luò)：寫手針對客戶情況、項目賣點與超值性價比、項目現(xiàn)場體驗，進行2次軟文發(fā)表；項目網(wǎng)頁鏈接；階段性形象廣告；美亞看樓團組織；寫手針對論壇定期管理與“灌水”。

媒介組合81現(xiàn)在是81頁\一共有100頁\編輯于星期五（三）、現(xiàn)場圍墻包裝，售樓處的包裝，看樓通道包裝圍墻內(nèi)容：萬靈品牌、項目規(guī)模、純粹生活、高檔次生活享受、項目純粹、戶戶親水、大型泳池。（四）、媒體：導(dǎo)示牌：會仙路周邊設(shè)置部分導(dǎo)示牌，指導(dǎo)項目方向；電視廣告：告知客戶項目信息及認購信息；網(wǎng)絡(luò)：告知客戶項目信息及認籌信息（桂林別墅網(wǎng)）；短信：群發(fā)與客戶互動。82現(xiàn)在是82頁\一共有100頁\編輯于星期五（二）、戶外廣告更換83現(xiàn)在是83頁\一共有100頁\編輯于星期五“萬靈之美·

驚現(xiàn)全城”——湖畔山莊·靈秀匯聚活動三活動形式：客戶看樓、試算價格活動地點：項目現(xiàn)場活動時間：4月18日活動目的：為項目開售作預(yù)熱及準備費用預(yù)算：10萬左右84現(xiàn)在是84頁\一共有100頁\編輯于星期五“2008，萬靈奏響桂林之美”——5月1日，湖畔山莊盛大開盤

活動四-1活動內(nèi)容：開盤儀式，邀請相關(guān)業(yè)主及政府人事蒞臨并發(fā)言，請鋼琴王子李云迪到場助興,并設(shè)有幸運10大抽獎（手提電腦），凡持VIP卡者即可參加?；顒拥攸c：項目現(xiàn)場；活動時間：5月1日；活動目的：制造現(xiàn)場熱點氣氛；費用預(yù)算：15萬左右。85現(xiàn)在是85頁\一共有100頁\編輯于星期五著名書法大師即場為項目題字活動四-2活動地點：項目現(xiàn)場；活動時間：5月1日；活動目的：制造現(xiàn)場文化氛圍；費用預(yù)算：10萬左右。86現(xiàn)在是86頁\一共有100頁\編輯于星期五名人話題影星:范冰冰聘請項目形象代言人“作秀”出席本項目。具體細節(jié)需商定?；顒铀?387現(xiàn)在是87頁\一共有100頁\編輯于星期五萬靈地產(chǎn)，璀璨2008——萬靈全國戰(zhàn)略展品發(fā)布會活動形式：聯(lián)合美亞在深圳和外地的項目一起整合聯(lián)動，召開新聞發(fā)布會，使湖畔山莊及美亞其他項目達到互動關(guān)注，達到市場高度關(guān)注；活動地點：深圳;上海;廣州;活動時間：5月中旬-6月初活動目的：為項目銷售價格提升作鋪墊以及蓄積客源；費用預(yù)算：40-50萬左右?；顒游?8現(xiàn)在是88頁\一共有100頁\編輯于星期五☆上海展廳：形式：長期免費展廳 地點：美亞置業(yè)投資（上海）有限公司內(nèi)容：展銷廳展示項目展板、介紹項目情況。利用美亞累積的商會、投資客等資源，安排銷售人員以電話、傳真、上門拜訪等多種途徑銷售；☆廣州展銷：形式：短期展廳+理財?shù)攸c：星級酒店內(nèi)容：展銷廳展示項目沙盤、介紹項目情況、召開投資說明會等，主要是聯(lián)系客戶并安排組團?！钌钲谡逛N：形式：長期免費展廳地點：美亞置業(yè)投資（深圳）有限公司內(nèi)容：展銷廳展示項目展板、介紹項目情況。利用美亞長期累積的商會、投資客等資源，安排銷售人員以電話、傳真、上門拜訪等多種途徑銷售；89現(xiàn)在是89頁\一共有100頁\編輯于星期五（一）、報紙、軟文、網(wǎng)絡(luò)炒作區(qū)域價值及生活方式

硬廣兩次:南方都市報/特區(qū)報/上海晚報/信息發(fā)布；美亞網(wǎng)絡(luò)；美亞與媒體看樓團組織。

媒介組合90現(xiàn)在是90頁\一共有100頁\編輯于星期五第三階段：

促銷期—滲透

（7月1日）91現(xiàn)在是91頁\一共有100頁\編輯于星期五[宣傳攻略]通過前期形象積累和客戶蓄積，持續(xù)銷售銷售攻擊良好的銷售，高端形象的確立，隨項目的進度，陸續(xù)發(fā)放項目的賣點，持續(xù)銷售。訴求點：A、產(chǎn)品價值點的釋放；B、樣板房等信息點的發(fā)布；C、活動的舉辦；廣告語一：疆愈無界·墅愈非凡廣告語二：“別墅鎮(zhèn)”綻放桂林市區(qū)推廣主題：開盤/體驗/銷售92現(xiàn)在是92頁\一共有100頁\編輯于星期五（一）、報紙+硬廣軟文+網(wǎng)絡(luò)（同時可附帶區(qū)域價值）報紙廣告主題：1、“疆愈無界·墅愈非凡”2、“別墅鎮(zhèn)”綻放桂林市區(qū)---開盤信息發(fā)布軟文主題：1、“戶戶親水，獨特創(chuàng)新體驗”2、“71棟別墅，一個純粹的階層圈”3、“別墅鎮(zhèn)”相遇“桂林市區(qū)”----開盤信息發(fā)布（二）、戶外更換：樹立形象同時傳遞樣開盤信息點地段選擇：前期所有通路（三）、項目現(xiàn)場圍墻更換，背景版等現(xiàn)場物料的準備（四）、直郵投放、短信投放1、開盤信息2、活動信息

媒介組合原則：大的形象+點對點的宣傳+活動配合

媒介組合93現(xiàn)在是93頁\一共有100頁\編輯于星期五建筑改變生活—