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麥當(dāng)勞肯德基選址的5項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)KFC&麥當(dāng)勞選址標(biāo)準(zhǔn)一、肯德基與麥當(dāng)勞的硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)1、商圈要求:城市一類商圈的繁華地段,有一定的消費(fèi)支持2、建筑要求:1)樓板到梁底高度,不得低于3米。;2)樓板承重:乙方廚房區(qū)樓板負(fù)荷為450kg/?,餐廳區(qū)活荷載為250kg/?;3)供電:甲方提供空調(diào)及200KW的用電量,并提供一條185銅芯電纜于甲方配電室引至乙方指定位置,乙方自設(shè)配電盤,并獨(dú)立安裝電表;4)供水:甲方提供25噸水/天,供水管徑為2.5/3.0英寸,水壓不小于2.5?/?2,并具有相應(yīng)的用水指標(biāo);5)排水:甲方提供相應(yīng)的排水管線位置,排水管徑不小于 6英寸;6)隔油池:在餐廳附近區(qū)域應(yīng)提供適宜位置,供餐廳制作隔油池,該位置將不導(dǎo)致爭議或影響相鄰關(guān)系;7)化糞池:甲方提供與化糞池相連的管道至乙方租賃區(qū)域;8)排煙:提供室外相應(yīng)的排放油煙管道位置,該位置將不導(dǎo)致爭議或相鄰關(guān)系。排煙管道的截面積為500mmX700mm;8)招牌:在門臉上方提供招牌安裝位置;9)空調(diào):甲方提供冷暖空調(diào)應(yīng)保證使用時(shí)間自早8:00至晚11:00,其制冷量廚房應(yīng)不小于450卡/?/小時(shí),用餐區(qū)應(yīng)不小于350卡/?/小時(shí)。餐廳溫度冬天應(yīng)不低于15度,夏天不高于25度,春秋季應(yīng)在20-25度之間。(如KFC自設(shè)甲方提供室外機(jī)位置);10)設(shè)備總重:冷庫、排油煙機(jī)、汽水機(jī)、制冰機(jī)的室外機(jī)全部放置樓頂,設(shè)備總重3噸,下設(shè)槽鋼可將設(shè)備均勻擺放,使樓頂均勻受力11)卸貨車位:甲方提供臨時(shí)卸貨車位;12)乙方按照肯德基統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)對餐廳內(nèi)部及外部進(jìn)行裝修。13)消防系統(tǒng):乙方自設(shè)消防系統(tǒng)并與甲方連通;14)電話:甲方提供兩條電話線路。3、面積租期:首層,350平方米(使用面積),門面12米。租期要求10年以上至少。二、麥當(dāng)勞選址的5項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn).針對目標(biāo)消費(fèi)群麥當(dāng)勞的目標(biāo)消費(fèi)群是年輕人、兒童和家庭成員。所以在布點(diǎn)上,一是選擇人潮涌動的地方,如在和平路、南京路、天津站等交通集散點(diǎn)周邊設(shè)點(diǎn) ;二是在年輕人和兒童經(jīng)常光顧的地方布點(diǎn),比如在天津樂園附近設(shè)點(diǎn),方便兒童就餐 ;在新安廣場開設(shè)店中店,吸引逛商場的年輕人就餐。.著眼于今天和明天麥當(dāng)勞布點(diǎn)的一大原則,是一定二十年不變。所以對每個(gè)點(diǎn)的開與否,都通過三個(gè)月到六個(gè)月的考察,再作決策評估。重點(diǎn)考察是否與城市規(guī)劃發(fā)展相符合,是否會出現(xiàn)市政動遷和周圍人口動遷,是否會進(jìn)入城市規(guī)劃中的紅線范圍。進(jìn)入紅線的,堅(jiān)決不碰;老化的商圈,堅(jiān)決不設(shè)點(diǎn)。有發(fā)展前途的商街和商圈、新辟的學(xué)院區(qū)、住宅區(qū),是布點(diǎn)考慮的地區(qū)。純住宅區(qū)則往往不設(shè)點(diǎn),因?yàn)榧冏≌瑓^(qū)居民消費(fèi)的時(shí)間有限。.講究醒目麥當(dāng)勞布點(diǎn)都選擇在一樓的店堂,透過落地玻璃櫥窗,讓路人感知麥當(dāng)勞的餐飲文化氛圍,體現(xiàn)其經(jīng)營宗旨 方便、安全、物有所值。由于布點(diǎn)醒目,便于顧客尋找,也吸引人。.不急于求成黃金地段黃金市口,業(yè)主往往要價(jià)很高。當(dāng)要價(jià)超過投資的心理價(jià)位時(shí),麥當(dāng)勞不急于求成,而是先發(fā)展其他地方的布點(diǎn)。通過別的網(wǎng)點(diǎn)的成功,讓“高價(jià)”路段的房產(chǎn)業(yè)主感到麥當(dāng)勞的引進(jìn),有助于提高自己的身價(jià),于是再談價(jià)格,重新布點(diǎn)。.優(yōu)勢互動店中店”選擇的“東家”,不少是牌譽(yù)較高的,如新安廣場、津麥當(dāng)勞開“匯廣場等。知名百貨店為麥當(dāng)勞帶來客源,麥當(dāng)勞又吸引年輕人逛商店,起到優(yōu)勢互補(bǔ)的作用。三、肯德基的選址步驟:第一步,擬定商圈策略計(jì)劃:肯德基進(jìn)入的新市場,一定是被列入公司市場發(fā)展規(guī)劃中的目標(biāo)市場。因此,開發(fā)人員要對該市場作三年期的開發(fā)計(jì)劃,并對預(yù)定開設(shè)的市場區(qū)域及發(fā)展地點(diǎn),做詳細(xì)的評估,同時(shí)還要完成下列工作 :1、確定該市場屬地區(qū)性開發(fā)還是單店開發(fā),以便完成該市場或城市的總體發(fā)展規(guī)劃和開店布局。如肯德基公司已確定將開發(fā)南京市場,以南京市的城市人口規(guī)模 600萬計(jì)算,假設(shè)20萬人口可以開一家分店,則南京市在未來將可規(guī)劃 30家分店,并要作出大致的布局規(guī)劃;2、對目標(biāo)市場的開店規(guī)模和投資作出規(guī)劃和預(yù)估。如肯德基公司計(jì)劃在第一年開出 3家分店,則發(fā)展部人員要根據(jù)市場的分析預(yù)估出這三家店的規(guī)模和投資總額,以便于公司提前作好資金的規(guī)劃和調(diào)度。第二步,劃分商圈:對肯德基品牌而言,目標(biāo)消費(fèi)者和餐廳所在的商圈特性已相當(dāng)清晰。選址人員也具豐富的商圈劃分經(jīng)驗(yàn)。因此,一旦進(jìn)入新市場,選址人員將通過獲得的各種文字/地圖/經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)數(shù)據(jù)等資料進(jìn)行分析并劃分商圈,確定肯德基分店的設(shè)點(diǎn)商圈。一般來說,從連鎖店擴(kuò)張管理上的方便來看,商圈可劃分為:一級商圈、二級商圈和三級商圈。第一商圈,在最容易吸引消費(fèi)者的顧客活動區(qū)域,原則上是在顧客步行五分種
以內(nèi)的范圍。此商圈的消費(fèi)力約占該店?duì)I業(yè)額的 60-70,.肯德基餐廳的選址大多是在第一商圈內(nèi)第二商圈,與第一商圈相比,屬于較不容易吸引消費(fèi)者的活動范圍,此商圈的消費(fèi)力約占該店?duì)I業(yè)額的20-30,.第三商圈,最難吸引消費(fèi)者的區(qū)域,此商圈的消費(fèi)力約占該店?duì)I業(yè)額的 5-8,.第三步:商圈的選擇及評估:在商圈劃定后,發(fā)展部人員開始規(guī)劃將在哪些商圈內(nèi)開店,主要選址目標(biāo)是哪些。在選擇商圈的標(biāo)準(zhǔn)上,既考慮到肯德基自身的市場(包括目標(biāo)消費(fèi)者/價(jià)格等)定位,更要考慮該商圈的穩(wěn)定度和成熟度。餐飲品牌的市場定位不同,鎖定的顧客群也不一樣,商圈的選擇也就不同。例如,必勝客和肯德基的市場定位不同,目標(biāo)顧客群卻是兩個(gè)“相交”的圓,即顧客喜歡肯德基也可能喜歡必勝客,有的顧客可能從來不去必勝客卻是肯德基的???,或相反。但必勝客的商圈卻與肯德基相同,如在南京新街口,肯德基與必勝客的店址相鄰并分占了上下樓層。[案例]1993年,南京肯德基的第二家分店店址在南京的山西路商業(yè)圈的少兒活動中心確定,該位置緊挨著那時(shí)屬國內(nèi)最有名的山西路步行街,這是一個(gè)僅次于南京新街口商業(yè)中心的、較成熟的一級商圈。選址人員按照標(biāo)準(zhǔn)的商圈和地點(diǎn)評估流程對該地點(diǎn)作了科學(xué)而專業(yè)的評估后,確定該地點(diǎn)的選擇是令人滿意的。餐廳一開業(yè)即門庭若市,生意興隆,并迅速帶動了這一商圈的更加興旺。以至于在當(dāng)時(shí)的南京商界曾經(jīng)流傳這樣一種"傍大款"的說法:"選址跟著肯德基走,生意一定紅火?由此可以看出,肯德基的選址理念是:努力爭取在成熟的商圈和最集客的地方開店,即使其租金很貴?第四步:店址選擇和相關(guān)要素評估選擇店址就是要確定該商圈內(nèi)最主要的集客點(diǎn),因此,集客點(diǎn)的選擇也影響到商圈的選擇。因?yàn)橐粋€(gè)商圈有沒有主要集客點(diǎn)是這個(gè)商圈成熟度的重要標(biāo)志。在一個(gè)成熟的商圈或有發(fā)展?jié)摿Φ纳倘?nèi)的店址是否有很大的集客點(diǎn),肯德基通過候選店址門前的人流量統(tǒng)計(jì)即可作出評估。四、麥當(dāng)勞肯德基的規(guī)劃及發(fā)展路線洋快餐經(jīng)歷了十余年同質(zhì)化競爭后,日漸分道揚(yáng)鑲雖然成都不是最早開設(shè)汽車餐廳的城市,但成都汽車餐廳全國單車道銷售第一差異化競爭既避免與對手正面交鋒,又為自身贏得了機(jī)遇在中國市場上針鋒相對的“洋快餐”麥當(dāng)勞、肯德基,經(jīng)歷了十余年同質(zhì)化競爭后,在發(fā)展戰(zhàn)略上日漸分道揚(yáng)鐮。昨日麥當(dāng)勞表示,未來開店計(jì)劃中,將著重發(fā)展汽車餐廳,全國40%-50%的新開餐廳都將是得來速汽車餐廳。與肯德基增加二、三線城市開店數(shù)量,努力將渠道下沉的戰(zhàn)略形成鮮明對比。70家汽車餐廳開進(jìn)成都自2007年來,在成都開出首個(gè)得來速汽車餐廳至今,麥當(dāng)勞已在成都開了 6家汽車餐廳。今年汽車餐廳的擴(kuò)張步伐將會進(jìn)一步加速,麥當(dāng)勞中國中西部市場經(jīng)理金冰梅表示,未來成都新開得來速餐廳的比例將高達(dá) 60%。到2015年,成都得來速汽車餐廳的數(shù)量將達(dá)到70-80家?!胞湲?dāng)勞計(jì)劃打造成全國最佳汽車餐廳之城?!苯鸨繁硎荆啥妓郊臆嚁?shù)量以每年20%的速度增長,已經(jīng)成為私家車第三城,擁有大量汽車餐廳的潛在客戶,而成都人接受新鮮事物的能力也十分強(qiáng),雖然成都不是最早開設(shè)麥當(dāng)勞汽車餐廳的城市,但成都汽車餐廳創(chuàng)造了全國單車道銷售第一的成績。成都只是麥當(dāng)勞搶占汽車餐廳市場戰(zhàn)略的一部分?!拔磥?3年內(nèi),汽車餐廳的數(shù)量將從現(xiàn)有的150家擴(kuò)展到750家,占新開店的比例最低也將達(dá)到四成以上?!丙湲?dāng)勞中國副總裁兼中區(qū)總經(jīng)理黃鴻飛告訴記者,“全球65%以上的麥當(dāng)勞餐廳都是汽車餐廳,汽車餐廳在中國的發(fā)展顯然有更多空間?!辈町惢偁幦找骘@著進(jìn)入中國市場后,同是“洋快餐”的麥當(dāng)勞、肯德基總是形影不離,有麥當(dāng)勞的地方就有肯德基,然而這個(gè)行業(yè)潛規(guī)則正在悄然打破。商業(yè)中心、高密度居住區(qū)市場瓜分殆盡后,麥當(dāng)勞、肯德基選擇了不同的發(fā)展戰(zhàn)略。率先進(jìn)入中國的肯德基將主要精力放在了門店下沉上,在五、六線市場的縣級城市,現(xiàn)在都能看到肯德基的身影。而在肯德基新開的門店中,五、六線市場的新開門店數(shù)量將遠(yuǎn)高于一線城市。麥當(dāng)勞選擇繼續(xù)發(fā)展重點(diǎn)城市的外圍市場,未來成都三環(huán)外甚至繞城高速外,都將有更多汽車餐廳出現(xiàn)。此外,肯德基更注意在貼近中國消費(fèi)者飲食習(xí)慣上下功夫,無論是推出豆?jié){、油條、燒餅,還是開賣米飯,肯德基都試圖更加本土化。而麥當(dāng)勞則一直堅(jiān)持自己“洋品牌”的身份,漢堡、薯?xiàng)l、麥樂雞是其餐單上雷打不動的主力品種,麥當(dāng)勞也更多地將精力放在餐廳形象改造、服務(wù)升級提供無線上網(wǎng)、兒童游樂設(shè)施。策略不同爭取精準(zhǔn)客戶“麥當(dāng)勞、肯德基在華發(fā)展戰(zhàn)略出現(xiàn)差異,是由于在華發(fā)展不同的歷史決定的。”四川省商業(yè)聯(lián)盟秘書長冉立春表示,自從肯德基進(jìn)入中國后,中國區(qū)掌門人一直由蘇敬軾擔(dān)任,對中國市場更為熟悉,因此大力推動的本土化策略,大力開拓五、六線市場也是本土化的一方面?!胞湲?dāng)勞則相對保守。”冉立春認(rèn)為,即使是在麥當(dāng)勞的重點(diǎn)市場四川,也不敢花大力氣開發(fā)四川二級城市的市場,發(fā)展著力點(diǎn)仍然在成都中心城區(qū)周圍。“其實(shí)在四川二級市場好的商業(yè)中心完全有好的前景?!彼拇I銷學(xué)會會長李蔚表示:“中國經(jīng)濟(jì)高速成長,快餐連鎖仍然有很大的發(fā)展空間,沒有必要爭得頭破血流,差異化競爭在為對手提供發(fā)展空間的同時(shí),自身也贏得了機(jī)遇。這也是麥當(dāng)勞和肯德基從來不打價(jià)格戰(zhàn)的原因?!笔嗄昵?,顧客普遍認(rèn)為,肯德基與麥當(dāng)勞基本上就是一回事,業(yè)內(nèi)人士表示,兩者的不同發(fā)展策略,或?qū)⒏淖冞@一印象??系禄M(jìn)軍中國中西部城鎮(zhèn)麥當(dāng)勞留守大都市2010年春節(jié)前夕,Maggie隨老公從上?;匕不粘莨偶疫^年,正趕上當(dāng)?shù)氐谝患铱系禄_業(yè)?!拔覀凂{車經(jīng)過時(shí),看到店里滿滿撲撲全是人,,"Maggie在大眾點(diǎn)評網(wǎng)評價(jià)說,“年初三我?guī)е瞎膬蓚€(gè)侄子去光顧,愣是排了大半小時(shí)隊(duì)才買到。”這樣火爆的場面,想必是生活在上海的Maggie多年不曾體驗(yàn)過的。城區(qū)人口只有50萬的滁州,熱情迎接肯德基的到來。這種“嘗鮮”心理帶來的“開門火”場面,幾乎出現(xiàn)在時(shí)下中國任何一個(gè)肯德基剛剛進(jìn)駐的城市。根據(jù)一份針對肯德基所屬的百勝餐飲集團(tuán)(Yum!Brand,下稱百勝)中國發(fā)展的第三方商業(yè)調(diào)研報(bào)告,2009年度在中國新開的500家門店中,有140家肯德基都開在中西部地區(qū)。此外,2009年內(nèi)有一半以上的新餐館選址在三線城市及四線到六線城市。所謂四線到六線城市,在百勝是指“從不太發(fā)達(dá)的地級市,到縣城,再到村鎮(zhèn)”這一級市場。正是依賴在中國的這一策略,百勝去年美國本土營業(yè)利潤出現(xiàn)高達(dá)23%下滑的同時(shí),整體營業(yè)利潤反增長5%,達(dá)到15.9億美元。據(jù)百勝財(cái)報(bào),去年中國市場營業(yè)利潤同比提高9%。百勝中國區(qū)(包括中國大陸、泰國及中國臺灣的肯德基)以全球最高的毛利率,實(shí)現(xiàn)銷售收入36.82億美元,這一數(shù)字占到公司全球收入的34%。中國大陸已成為百勝在全球發(fā)展最快、增長最迅速的市場。這家旗下運(yùn)營著包括肯德基、必勝客、塔可鐘等多個(gè)知名餐飲品牌的公司,已越來越脫離其美國公司的身份,其興衰成敗越來越仰仗中國市場的貢獻(xiàn)。面對“宿敵”麥當(dāng)勞咄咄逼人的攻勢,百勝的發(fā)展策略儼然是:退守歐美,“押寶”中國。向六線城市進(jìn)發(fā)“在中國,我們的餐館網(wǎng)絡(luò)已覆蓋650個(gè)城市,,我們在中國的地位,就如同麥當(dāng)勞在美國?!痹诎l(fā)布財(cái)報(bào)的分析師會議上,百勝副總裁蒂姆?杰賽克(TimJerzyk)試圖描繪百勝在中國的輝煌業(yè)績時(shí),拿出自己的老對手一一麥當(dāng)勞來做參照物。在美國,無論是門店數(shù)量還是銷售收入,百勝都已被麥當(dāng)勞遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在后面 ;但在中國市場,百勝中國事業(yè)部已成為中國目前最大的餐飲集團(tuán)。截至 2009年末,百勝在中國擁有近2900家肯德基餐館,而麥當(dāng)勞在中國的門店總數(shù)只有1137家。杰賽克告訴分析師,到2020年中國將有5億城市中產(chǎn)階級,而在完成對中國的門店布局后,百勝將有條件利用這個(gè)消費(fèi)人群?!胞湲?dāng)勞在美國的年平均單店業(yè)績?yōu)?00萬美元,我們只做到140萬美元,我們還有很長的路要走?!苯苜惪耸冀K堅(jiān)信“押寶”中國的決策是正確的,“現(xiàn)在的要緊事,是要發(fā)揮我們的品牌能量?!痹诮苜惪丝磥恚l(fā)揮品牌能量的方式就是加速開新店,盡快搶占市場份額:1987年11月12日,肯德基在北京前門開設(shè)了在中國的第一家餐廳;至2003年初,肯德基在中國發(fā)展至800家門店。此后,百勝在中國市場的擴(kuò)張?zhí)崴?,每年新開門店的數(shù)量,提高至2003年的接近300家。2007年后,百勝繼續(xù)在中國市場保持了每年開設(shè)500家新店的擴(kuò)張速度,在短短三年內(nèi)就在中國大陸開了 1500家。2009年全年,百勝在全球新開的 1470家餐館中,有509家開在中國大陸,占到全球新開門店總數(shù)的34.6%。僅僅是四季度的90天中,百勝就在中國迅速開店205家。百勝勇于充當(dāng)?shù)谝粋€(gè)大舉殺入中國六線城市的標(biāo)準(zhǔn)化快餐連鎖企業(yè),就是看中類似滁州這樣無人競爭的“第一桶金”,以及當(dāng)?shù)叵鄬Φ土淖饨鸷腿肆Τ杀尽R驗(yàn)檎麄€(gè)中國餐飲業(yè)在一線城市的競爭已陷膠著狀態(tài),在上海,肯德基甚至由于租約到期而失去一些旺鋪。一份百勝給投資者提供的中國業(yè)務(wù)報(bào)告顯示,目前分布在北京、上海、廣州、深圳等一線城市的門店在1700家左右,占肯德基全國門店近六成的比重。百勝認(rèn)為,這些區(qū)域的開店密度已近飽和,單店業(yè)績增長非常緩慢,而二三線城市的壓力也在不斷增加。甚至有百勝內(nèi)部人士對外透露,1%-2%的負(fù)增長是目前可接受的現(xiàn)狀,而分別擁有200家和300家餐館的北京和上海市場,2009年單店銷售業(yè)績較年初計(jì)劃實(shí)現(xiàn)業(yè)績分別少了5%和7%。在四線至六線城市開新店,受經(jīng)營場地的空間局限,還不得不作出“限制人數(shù)”的規(guī)定。滁州的消費(fèi)者也許并不知道,他們這份消費(fèi)熱情,在地球另一半的肯德基總部的美國高管們眼中,證明的是中國市場巨大的消費(fèi)潛力。知情人士透露,肯德基在四線到六線城市選址開店的“底線”要求包括:城鎮(zhèn)居住人口在20萬以上;餐館年銷售規(guī)模達(dá)到四五百萬元;物業(yè)租金僅是一線市場的一半。百勝在各地方市場設(shè)立市場開發(fā)經(jīng)理,將開發(fā)店面工作授權(quán)給地方,開發(fā)人員在當(dāng)?shù)卣业降昝嬷?,再送回總公司作決策和財(cái)務(wù)評估。公司允許有20%的新店在第一年不盈利。麥當(dāng)勞留守大城市中國連鎖經(jīng)營協(xié)會秘書長裴亮博士評價(jià)稱,百勝在中國的經(jīng)營業(yè)績明顯優(yōu)于同業(yè)競爭者,是因?yàn)樵谄髽I(yè)文化方面,百勝更關(guān)注中國本土消費(fèi)者。在維持企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化與滿足本土消費(fèi)者需要這兩方面,百勝維持了很好的平衡度。品牌中國產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟連鎖專業(yè)委員會執(zhí)行理事長李天認(rèn)為,百勝拓展中國市場,面臨的挑戰(zhàn)在于標(biāo)準(zhǔn)化和本土化之間的矛盾?!鞍賱倌茏龃笞鰪?qiáng)的關(guān)鍵優(yōu)勢,是有能力對數(shù)千家門店執(zhí)行嚴(yán)格統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化管理,所以它的經(jīng)營模式可在全國各地快速復(fù)制。”李天指出,面對中國豐富的飲食文化,百勝要贏得消費(fèi)者認(rèn)可,就要不斷研發(fā)符合中國人口味的本土產(chǎn)品。如何在數(shù)千家餐廳,實(shí)現(xiàn)對本土化產(chǎn)品從原料供應(yīng)到生產(chǎn)成品過程的標(biāo)準(zhǔn)化管理,是一道難題。這正是百勝集團(tuán)中國事業(yè)部總裁蘇敬軾要解決的問題。 2008年3月,蘇敬軾被任命為百勝全球餐飲集團(tuán)董事會副主席,這是迄今為止華人在百勝獲得的最高職位。在加速開店“強(qiáng)攻”同時(shí),由蘇敬軾帶領(lǐng)的百勝中國團(tuán)隊(duì),也努力嘗試從“因地制宜”、積極推進(jìn)本土化的思路來完成對中國市場的“智取”。從2月初開始,很多城市的肯德基開始供應(yīng)“鮮四寶粥+培根雞蛋灌餅+法風(fēng)燒餅”早餐套餐。這份完全“中國化”的菜譜,顯示了百勝中國的本土化。肯德基多年來基本保持了“一月一新”的新品發(fā)布節(jié)奏,在肯德基的菜單中,除了傳統(tǒng)西式快餐中的炸雞和漢堡,還增加了雞蛋灌餅、蛋撻、油條和粥 ,,越來越豐富的中餐被推出。截至2007年底,肯德基在中國有500多家原料供應(yīng)商,采購的商品從雞肉、蔬菜、面包,到包裝箱、設(shè)備、建筑材料等數(shù)千種。據(jù)
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