房地產(chǎn)投資項目敏感性

EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.房地產(chǎn)投資項目敏感性分析（一）

房地產(chǎn)投資項目評價中的敏感性分析是分析投資項目經(jīng)濟(jì)效果的主要指標(biāo)（如內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、投資回收期）對主要變動因素變化而發(fā)生變動的敏感程度。如果某變動因素變化幅度很小，但對項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響很大，我們認(rèn)為項目對該變量很敏感。在實際工作中，對經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的敏感性影響大的因素，要嚴(yán)格加以控制和掌握。一、敏感性分析步驟敏感性分析一般按以下步驟進(jìn)行：1、確定影響因素

影響項目經(jīng)濟(jì)效果的因素很多，我們必須抓住主要因素，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，主要敏感性因素有投資額、建設(shè)期、建筑面積、租金、銷售價格等。2、確定分析指標(biāo)

作為敏感性分析的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一般要和我們項目經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo)一致，常用的有利潤、利潤率、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等。3、計算各影響因素在可能的變動范圍內(nèi)發(fā)生不同幅度變動所導(dǎo)致的項目經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的變動效果，建立一一對應(yīng)的關(guān)系，并用圖、表的形式表示出來1、確定敏感因素，對方案的風(fēng)險作出判斷敏感性分析既可用于靜態(tài)分析，也可用于動態(tài)分析。例：某公司準(zhǔn)備開發(fā)一住宅，預(yù)計開發(fā)面積1萬平方米，開發(fā)固定成本120萬元，每平方米變動成本600元，預(yù)計售價1000元/㎡，銷售稅率5%，計算該項目的預(yù)期利潤并進(jìn)行敏感性分析。解：按盈虧平衡分析公式：P·X=C(F)+U·X+E(x)該開發(fā)項目的預(yù)期利潤：E(x)=P·X·（1-5%）-U·X-C(F)

=1000×1×95%-1×600-120=230萬元按題意，要對預(yù)期利潤進(jìn)行敏感性分析，此時分析指標(biāo)是預(yù)期利潤。在盈虧平衡分析中，計算預(yù)期利潤是假定其他參數(shù)都是確定的，但是實際上由于市場的變化，模型中的每個參數(shù)都會發(fā)生變化，使原來計算的預(yù)期利潤、盈虧平衡點失去可靠性，作為投資者希望事先知道哪個參數(shù)對預(yù)期利潤影響大、哪個參數(shù)影響小，通過對敏感因素的控制，從而使投資過程經(jīng)常處于最有利的狀態(tài)下。

對盈虧平衡分析中的利潤指標(biāo)進(jìn)行敏感性分析，主要研究與分析有關(guān)參數(shù)發(fā)生多大變化會使盈利轉(zhuǎn)為虧損、各參數(shù)變化時對利潤變化的影響程度、各參數(shù)變動時如何調(diào)整銷售量以保證原有目標(biāo)利潤的實現(xiàn)等。玻1、有關(guān)參數(shù)務(wù)發(fā)生多大變化桿可使盈利轉(zhuǎn)為者虧損帖

單價丙、單方變動成個本、銷售面積越、固定成本等非各因素的變化授都會影響預(yù)期追利潤的高低，塌并且當(dāng)變化達(dá)當(dāng)?shù)揭欢ǔ潭?，紛就會使項目利稻潤消失，進(jìn)入趨盈虧臨界狀態(tài)剪，使企業(yè)經(jīng)營乞狀況發(fā)生質(zhì)變壘。通過敏感性志分析，可以提促供能引起預(yù)期浙目標(biāo)利潤發(fā)生專質(zhì)變時的各個坡參數(shù)變化的界扒限。奮①蠅單價的最小值價當(dāng)開發(fā)利潤為毀0時，利用盈謹(jǐn)虧平衡公式可啟得架

P×1血×（1-5%氣）-600×朱1-120=塌0腫

P=撓757.8歌9元/潤㎡棄當(dāng)售價降至背757.89超元，即單價降簡低24.2%賞，項目由盈利醋轉(zhuǎn)為盈虧平衡海，如果進(jìn)一步宰降低，則出現(xiàn)攤虧損。怠②熔單方變動成本吧的最大值嚇單方變動成本龍上升會使項目犬利潤下降并逐坊漸趨近于0，架此時的單方變奧動成本是該項裙目能忍受的最訴大值。秧1000×1梁×（1-5%猛）-U×1-壁120=0陡U=83好0元/咱㎡藥單方變動成本爐上升到恩830元，即堂單方變動成本搞上升38.3野%時，該項目勸利潤降至0。灌③耍固定成本最大腿值萬固定成本上升略也會使項目利雅潤下降，并逐憲步趨于0罷1000×1蔬×（1-5%海）-600×靜1-C(F福)=0燕C(F)=胞350萬元栗，固定成本增善至350萬元林，即固定成本氧增加191.抗7%時，該項紛目利潤降為0盈。舌④成銷售建筑面積幻的最小值抄銷售面積的最蜓小值，即盈虧恐臨界點的銷售河量為勇銷售量=C旺(F)/[P醋（1-5%）淡-U]=12明00000/南[1000×喊（1-5%）壁-600]=愉3429㎡令說明如果銷售釋計劃只完成3舊4.3%(3劃429/10制000)，則勵該項目的預(yù)期堵利潤降為0。嗎2、各參數(shù)變柏化對利潤變動諸的影響程度稀

各參男數(shù)變化都會引復(fù)起利潤的變動蒜，但其影響程管度各不相同，巧有的參數(shù)發(fā)生悲微小變化，就纏會使利潤發(fā)生扯很大的變化，夸說明利潤對這屬些參數(shù)的變化坡十分敏感，我羨們稱其為敏感惡因素，與此相菠反，有些參數(shù)新發(fā)生變化后，爹利潤的變動并古不大，反應(yīng)較攀遲鈍，稱其為嘩不敏感性因素扁。流反映敏感程度文的指標(biāo)是敏感碗系數(shù)，計算公咐式為解敏感系數(shù)=刮目標(biāo)值變動抖百分比/參量礎(chǔ)值變動百分比牲①斤單價的敏感程旱度摔

設(shè)屢單價增長20廊%，則P=1利000×（1姓+20%）=蕉1200元銀按1200元廳計算，利潤=執(zhí)1200×（向1-5%）×扇1-600×絡(luò)1-120=爺420萬元塑利潤原為23夕0萬元，其變輪動百分比=（柿420-23云0）/230語=82.6%述單價的敏感系扶數(shù)=82.6企/20=4.勵13畫結(jié)果說明：單竄價對項目利潤麗的影響很大，粉從百分率來看桐，利潤是以4竭.13倍的速探率隨單價變動門。因此，提高坊單價是提高項尺目盈利最有效浩的手段，價格惑下跌也將是實池現(xiàn)利潤的最大尚威脅，因為單間價每降低1%速，項目將失去黃4.13%的勢利潤。所以投屑資者必須內(nèi)格外對宗單價予以關(guān)注嫩,不到萬不得筆以，不能輕言燈降價銷售。琴②盞單方變動成本司的敏感程度蓋設(shè)單方變動成拆本增長20%鋤，則U=態(tài)600×（1錫+20%）=鄉(xiāng)720元式按720元單本方變動成本計代算畏利潤=100事0×1×（1腰+5%）-7而20×1-1順20=110塞萬元宋利潤原為23鍋0萬元，其變還動百分比=（易110-23咐0）/230漸=-52.2洋%頌單方變動成本豆的敏感系數(shù)=孩-52.2/鋸20=-2.輩61院計算結(jié)果表明亭，單方變動成擔(dān)本對利潤的影漏響程度要比單桂價小，單方變梯動成本每上升某1%，利潤將屯減少2.61界%。雖然單方時變動成本對利剩潤的影響程度陳較單價小，但碧敏感系數(shù)的絕覽對值大于1，妙說明單方變動蚊成本的變化造期成利潤更大的鞋變化，仍屬于菠敏感因素。傘③時固定成本的敏爪感程度貓

設(shè)固蝶定成本增長2擇0%，則F（密X）=12燃0×（1+2句0%）=14虛4元砌按此固定成本代計算奇利潤=100托0×1×（1廢+5%）-6出00×1-1叨44=206我萬元證利潤原為23被0萬元，其變午動百分比=（激206-23襪0）/230農(nóng)=-10.4忌3%聲固定成本的敏竊感系數(shù)=-1墻0.43/2擇0=-0.5余2險計算結(jié)果表明倦，固定成本對繼利潤的影響程男度很小，固定聞成本每增加1膚%，利潤將減論少0.52%蠢，敏感系數(shù)的圖絕對值小于1眨，屬于不敏感腎因素。哲④醋銷售量的敏感此程度君設(shè)銷售量增長松20%，則X趣=100殼00×（1+落20%）=1售2000㎡已按12000轎㎡要計算浩利潤=100道0×1200泊0×（1+5很%）-600紀(jì)×12000幻-12000像00=300垃萬元禿利潤原為23犯0萬元，其變倒動百分比=（質(zhì)300-23癢0）/230惑=30.43屬%照銷售量的敏感跳系數(shù)=30.臉43/20=意1.52出通過上述計算片，表明影響開柄發(fā)公司預(yù)期利婚潤的諸多因素替中，最敏感的園是單價，其次捐是單方變動成受本，第三是銷爪售量，最后是餅固定成本。其撞中敏感系數(shù)為厚正值，表明它匹與利潤同向增養(yǎng)減；敏感系數(shù)資為負(fù)值，表明捷它與利潤反向祥增減。糊敏感系數(shù)提供捷了各因素變動閃百分比和利潤陽變動百分比之均間的比例，但國不能直接顯示累變化后利潤的額值，為了彌補緞不足，可編制竄敏感分析表，飛列出各因素變次動百分比及相權(quán)應(yīng)的利潤值。犧單因素變動敏丹感分析表曬利潤變動百分軋比因素鉗

騰-20%筐

亮-10%折

年0舍

拒+10%薯

暑+20%島單

徑

價魯40趟135扮230龜325因420背單方變動成本蔑350濾290慨230陜170怪110醬固

定成撕本廣254宗242霞230冬218蒸206價銷

售

繼

量殲160類195慢230觸265銜300廉

一般各柔因素變動百分添比通常以±2瓦0%為范圍，凱便可以滿足實掏際需要，上表杯以10%為間貌隔，也可按需樣要改為5%為刷間隔。份

列表法倡的缺點是不能額連續(xù)表示變量宮之間的關(guān)系，免為此又可以用岔敏感分析圖來廚表示。吹

圖中箏橫軸代表單方型變動成本、固襲定成本、銷售雙量、單價等各撤因素變動百分咸比，縱軸代表型利潤。以單方樂變動成本為例滲，根據(jù)原來的暢目標(biāo)利潤點（吉0、230）曾和單方變動成劉本變化后的點釋（+20%、僻110），畫范出單方變動成業(yè)本線，這條直渴線反映單方變強動成本不同變役化水平時所對稅應(yīng)的利潤值和合利潤變動百分遮比。其它影響銀因素的直線畫奧法與此類似。日這些直線與利鵲潤線的夾角越誘小，對利潤的搭影響越大，說吐明對利潤的敏心感程度越高。

艙房地產(chǎn)投資項察目敏感性分析耽(二)訊

下面以孩凈現(xiàn)值和內(nèi)部素收益率指標(biāo)為幻例，說明動態(tài)弟評價指標(biāo)的敏禽感性分析：殖例：輩某開發(fā)公司計您劃投資1億元純開發(fā)寫字樓，漂建設(shè)期5年，唱項目壽命周期辦30年，項目甜投資收益率不貴低于10%，護(hù)正常情況下該導(dǎo)項目的投資及窯收入、支出情息況:隨表1

生

劑

投資方記案收入、支出誼正常情況

郊

輛

（仆單位：萬元）感年份回項目投資額妻營業(yè)收入金營業(yè)成本據(jù)凈現(xiàn)金流量濃10%貼現(xiàn)系站數(shù)捏凈現(xiàn)值遺①笛②與③傻④凈⑤=③-②-代④裹⑥續(xù)⑦=⑤冰×宵⑥決1胃1000雷

般

級-1000望0.9091皮-909.1廟0永2對2000搶

貝

君-2000小0.8246屋-1652.招80間3攏3000栽800跡80剛-2280棕0.7513版-1712.蜂96乎4詞2000泥900外80億-1180厘0.6830鬼-805.9滲4書5塔2000婚1000寶90搬-1090連0.6209氧-676.7播8瞧6損

灑1000建85賢915琴0.5645襯516.52蠢7給

室1200發(fā)100秩1100他0.5132害564.52氧8～30府

復(fù)1500眠▼縫105灑▼詞1395披▼漢4.5582乖6358.6烘9做合計蹄10000洞39400吵2850境26550檢-侍1682.1斤5絡(luò)注：旺①復(fù)表示每年的數(shù)亡值分

利②遠(yuǎn)貼現(xiàn)系數(shù)=1殿/（1+10職%）n得

頌③禿4.5582溪的由來雅

樹將遞延年金甩視為第8年末機的普通年金，綢求出遞延年期賢末（第七年末傻）的現(xiàn)值，公情式為P=箱A×[（1+暗i）n-1]除/唉i促（1+i）n特

P虜7=13砍95×[（1企+10%）2題3-1]/1債0%（1+1孟0%）23=鍛1395×8濾.883褲

再將此估值調(diào)整到期初故

肆

P智0=P7裂×1/（1+窄10%）n粥

匆

客

=139扒5×8.88伙3×1/（1砍+10%）7泡=1395×腥4.5582爐試對該項目的好內(nèi)部收益率、煙凈現(xiàn)值進(jìn)行敏嗎感性分析？解晶：漠1、計算正常市情況體下項目釣的凈現(xiàn)值和內(nèi)吧部收益率撞根據(jù)表1計算細(xì)可知：凈現(xiàn)值曾（NPV）=弟1682.1上5萬元遙運用線性插值稈法確定內(nèi)部收伙益率（IRR嘆）愚

滔

已知公式水

IRR寨=i1+N雜PV1/（N找PV1-NP崖V2）×（i歐2-i1）痛

國

當(dāng)船i訴=12%時：逢NPV=34偏4.7萬元典

鞋

當(dāng)伴i姿=13%時：銷NPV=-1舒52.76萬荷元研所以：IRR柿=12%息+344.7蠶/[344.帽7-（-15腿2.76）]驕×（13%-株12%）=1醬2.69%戚2、項目投資露額增加的敏感迫性分析吧

假設(shè)柳該項目投資額浙增加10%，爭即增加100銷0萬元，由于愛該項目的建設(shè)粉期為五年，這爬1000萬元須增加到不同的自年份對凈現(xiàn)值唯和內(nèi)部收益率衡將有不同的影檔響。假設(shè)第一夸年增加100慣0萬元，計算浮過程：海表2：

共

故

增加投洪資敏感性分析建

溜

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（單位：造萬元）靠年份洞項目投資額耽營業(yè)收入釘營業(yè)成本相凈現(xiàn)金流量茂10%貼現(xiàn)系鄉(xiāng)數(shù)錯凈現(xiàn)值潑①津②戰(zhàn)③轉(zhuǎn)④注⑤=③-②-而④炕⑥堡⑦=⑤帖×乒⑥呼1累2000升

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基-2000點0.9091文-1818.愁20座2暫2000毀

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煙-2000疏0.8246時-1652.可80百3芒3000巨800塵80師-2280星0.7513太-1712.她96榜4續(xù)2000座900尿80楊-1180驅(qū)0.6830佩-805.9起4舅5甩2000杯1000柜90范-1090繡0.6209記-676.7屢8季6沫

貪1000室85顫915宴0.5645躲516.52息7凍

醬1200系100凍1100共0.5132投564.52娘8～30毀

丸1500胞▼貌105釣▼桃1395渣▼奧4.5582拋6358.6擇9獅合計感11000姨39400狡2850章25550嘉-柄773.05凍根據(jù)表2，凈省現(xiàn)值（NPV列）=773.辛05萬元，訴運用線性插值我法計算內(nèi)部收何益率（IRR怕）冬

程

已知公式善

IRR否=i1+N挑PV1/（N東PV1-NP雀V2）×（i藝2-i1）第

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當(dāng)蹤i足=10%時：辯NPV=77拾3.05萬元務(wù)

稍

當(dāng)拐i編=11%時：使NPV=-5訓(xùn)48.54萬肉元顏所以：IRR芳=10%夢+773.0捆5/[773梯.05-（-疑548.54川）]×（11譯%-10%）圾=10.58狀%

胖房地產(chǎn)投資項使目敏感性分析脹(三)爸3、項目建設(shè)蕉周期延長一年歲的敏感性分析膨項目建設(shè)周期喉延長一年，總彈投資的分布將玩發(fā)生變化，六例年建設(shè)期的投銹資分布：群表3：

羅

項霜目建設(shè)周期延珠長一年敏感性漠分析

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（單位：萬孩元）忘年份嗽項目投資額擱營業(yè)收入旋營業(yè)成本們凈現(xiàn)金流量切10%貼現(xiàn)系家數(shù)亂凈現(xiàn)值暖①門②無③雨④證⑤=③-②-互④員⑥巷⑦=⑤肅×被⑥童1拐3000紋

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畝-3000逼0.9091計-2727.根30者2罰2000遇

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遼-2000室0.8246循-1652.避80蹲3紀(jì)3000揮800漫80噴-2280緞0.7513尼-1712.辯96憶4奧1000絡(luò)900胃80識-180管0.6830防-122.9伶4有5予500碧1000唇90吐410圖0.6209閱254.57蹈6剛500中1000述85墾415欄0.5645惱234.27粱7響

呼1200擾100尿1100爪0.5132孝564.52哪8～30潤

事1500糖▼想105她▼報1395柿▼永4.5582廟6358.6緒9塊合計監(jiān)11000媽39400勻2850皺26550飾-脂1196.0能5陣根據(jù)表3，凈墊現(xiàn)值（NPV慢）=1196珠.05萬元，幫運用線性插值敬法計算內(nèi)部收耽益率（IRR情）格

蒙

已知公式門

IRR貢=i1+N淺PV1/（N否PV1-NP在V2）×（i紗2-i1）小

貴

當(dāng)素i領(lǐng)=10%時：紅NPV=11蠶96.05萬足元比

寒

當(dāng)們i捉=11%時：尿NPV=-1靈67.79萬火元佳所以：IRR單=10%紡+1196.魄05/[11挪96.05-券（-167.勢79）]×（苗11%-10速%）=10.協(xié)88%決4、項目營業(yè)刊成本增加10侍%的敏感性分罷析上

正常情挪況下，項目營源業(yè)成本為28狗50萬元，增腐加10%后增禾加到3135喪萬元，假設(shè)增癥加的285萬植元營業(yè)成本分灌布為：第三年酒增加200萬核元、第四年增頃加85萬元，恢則營業(yè)成本變維動后，該項目底的投資收支情瘡況：積表4

解

布

營業(yè)浙成本增加10士%的敏感性分凍析

桌

（職單位：萬元）絡(luò)年份歪項目投資額逼營業(yè)收入緒營業(yè)成本狹凈現(xiàn)金流量涉10%貼現(xiàn)系細(xì)數(shù)亭凈現(xiàn)值遭①旦②矛③只④折⑤=③-②-爹④燃⑥膀⑦=⑤河×煙⑥員1撕1000律

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繩-1000仆0.9091騾-909.1飯0抱2槐2000構(gòu)

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騙-2000潛0.8246劇-1652.津80咬3蛋3000戚800數(shù)280豎-2280撇0.7513態(tài)-1863.既22突4蟲2000警900預(yù)165喜-1180口0.6830除-864.0倚0拳5瞇2000光1000湊90地-1090貨0.6209淘-676.7輔8罰6盞

禮1000暫85齊915巧0.5645克516.52嶼7誘

踢1200康100志1100醋0.5132獄564.52柿8～30或

伏1500夜▼債105畜▼眠1395倉▼負(fù)4.5582曠6358.6攏9逼合計巡10000蟲39400猾3135鍋26550誤-心1473.8讓3偽根據(jù)表4，凈精現(xiàn)值（NPV悟）=1473澤.83萬元，性運用線性插值迅法計算內(nèi)部收考益率（IRR濕）金

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已知公式渠

IRR少=i1+N恰PV1/（N灘PV1-NP濟(jì)V2）×（i饞2-i1）獎

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當(dāng)霜i梅=12%時：鍋NPV=14厭8.82萬元廈

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當(dāng)榨i販=13%時：暴NPV=-3怕43.51萬洲元渡所以：IRR第=12%膊+148.8歉2/[148籮.82-（-督343.51抵）]×（13零%-12%）交=12.3%

早房地產(chǎn)投資項將目敏感性分析蔬(四)讓

能

融5、價格下降墻造成營業(yè)收入耀減少5%的敏攤感性分析背營業(yè)收入減少運5%，則變?yōu)槭?7430萬扣元，假設(shè)共計慈減少的197層0萬元分布為縫：第3年減少爬700萬元、屢第四年減少8督00萬元、第塑五年減少47碼0萬元，具體撒數(shù)據(jù)：短表5

議

談

營業(yè)蓮收入減少5%課敏感性分析

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該（單位：萬元馳）霉年份泥項目投資額塞營業(yè)收入賭營業(yè)成本績凈現(xiàn)金流量趴10%貼現(xiàn)系舟數(shù)榜凈現(xiàn)值屬①權(quán)②筋③刪④晃⑤=③-②-京④存⑥析⑦=⑤鑄×?xí)纰抟?麻1000央

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鼠-1000飼0.9091扁-909.1雅0飽2蒸2000兄

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斷-2000注0.8246行-1652.頌80灌3主3000賀100津80席-2980鐮0.7513雪-2238.殺87纖4豎2000咐100反80攝-1980汗0.6830溜-1352.左34鄉(xiāng)5省2000獲530僑90餐-1560秀0.6209獅-968.6美0么6壩

揉1000筍85港915疫0.5645脅516.52法7粉

芬1200哨100切1100黃0.5132希564.52輔8～30贈

貧1500珠▼宜105香▼液1395少▼營4.5582殖6358.6麥9關(guān)合計附10000腸37430羨2850崗24580尋-淋318.02鵲根據(jù)表5，凈詞現(xiàn)值（NPV扇