物業(yè)集團商業(yè)物業(yè)設(shè)備設(shè)施接管驗收管理制度模版

物業(yè)集團商業(yè)物業(yè)設(shè)備設(shè)施接管驗收管理制度1、目的為規(guī)范當(dāng)?shù)厣虡I(yè)物業(yè)服務(wù)中心在前期介入時對各類設(shè)備設(shè)施的接管驗收工作，為后繼物業(yè)管理工作打下基礎(chǔ)，特制訂此管理指引。2、適用范圍適用于物業(yè)集團所有商業(yè)物業(yè)前期籌備的管理操作。3、內(nèi)容3.1驗收前的接管新項目開業(yè)前30天，地產(chǎn)項目公司應(yīng)將已完工的設(shè)施、設(shè)備（中央空調(diào)、電梯、供配電、給排水等）委托當(dāng)?shù)厣虡I(yè)物業(yè)服務(wù)中心管理，設(shè)備間應(yīng)獨立封閉，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)物業(yè)服務(wù)中心安排技工進站值班，對此類設(shè)備進行管理，分公司商業(yè)物業(yè)管理部給予技術(shù)支持。接管期間商業(yè)物業(yè)服務(wù)中心對設(shè)備的安全、維護等不承擔(dān)責(zé)任，但對現(xiàn)場進出人員合理控制，避免無關(guān)人員進出，同時做好出入登記，相關(guān)制度應(yīng)在人員進出容易看見的位置予以公示。對交叉施工、野蠻施工可能帶來的安全隱患及時提醒并有效溝通協(xié)調(diào)。商業(yè)物業(yè)服務(wù)中心工程值班人員必須在地產(chǎn)項目公司、施工安裝單位工程師的指導(dǎo)下學(xué)習(xí)設(shè)備操作方法，但不可擅自單獨操作。詳細(xì)記錄調(diào)試時間、方法步驟、試運轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)及調(diào)試中發(fā)生的故障、問題等，作為設(shè)施設(shè)備的原始記錄進行存檔。3.1.4接管期間，涉及重大安全的操作如送電、斷電等操作由地產(chǎn)項目公司、安裝調(diào)試施工單位組織。3.2正式接管和移交3.2.1項目開業(yè)后當(dāng)?shù)厣虡I(yè)公司、商業(yè)物業(yè)服務(wù)中心、地產(chǎn)項目公司三方辦理正式接管和移交手續(xù)。項目開業(yè)前必備條件：開業(yè)前30天項目正式電開通。開業(yè)前45天完成中央空調(diào)調(diào)試。開業(yè)前30天完成電梯調(diào)試。開業(yè)前20天煤氣開通。開業(yè)前15天生活用水、排水設(shè)施、設(shè)備全面開通。開業(yè)前，消防系統(tǒng)通過整體驗收，各系統(tǒng)聯(lián)動正常。3.2.2設(shè)備的清點與移交3.2.2.1交接前對所有設(shè)備仔細(xì)清點的基礎(chǔ)上分類統(tǒng)計，并按照圖紙資料核實，確保沒有漏項后列出設(shè)備清單。3.52.2.2設(shè)備的清點及移交原則上由項目公司、施工單位、地方商業(yè)公司、商業(yè)物業(yè)服務(wù)中心四方同時進行。主力店的設(shè)備交接由項目公司、主力店、地方商業(yè)公司、商業(yè)物業(yè)服務(wù)中心現(xiàn)場進行。移交時尚未完全完成調(diào)試但能滿足基本運行要求的設(shè)備，要在備注上對設(shè)備的完好狀況做出說明。所有的交接過程，由參與交接的各方代表簽字確認(rèn)。3.2.3圖紙資料的交接圖紙資料包括竣工圖、環(huán)評報告及驗收證書、設(shè)備說明書、設(shè)備技術(shù)資料、施工組織技術(shù)資料、施工合同等。圖紙要仔細(xì)核對，確保拿到的是最后的竣工圖版本及圖紙和現(xiàn)場一致。要分系統(tǒng)的整理資料并建立工程資料檔案，同時注意接收監(jiān)理單位保管的部分資料，避免疏漏。主力店相關(guān)的資料由項目公司移交到分公司商業(yè)物業(yè)管理部，分公司商業(yè)物業(yè)管理部存檔后，根據(jù)設(shè)備運行和維護的需要給主力店資料復(fù)印件。所有的交接過程，由參與交接的各方代表簽字確認(rèn)。3.2.4備品備件的交接對施工單位、項目公司提供的清單參照開箱清單、施工合同仔細(xì)核對，確保沒有疏漏。為防止備品備件的流失，交接工作及早進行，設(shè)備安裝調(diào)試后期就要催促施工單位組織交接。工程施工完畢后應(yīng)對工程材料統(tǒng)一清點，完成交接后辦理入庫手續(xù)。所有的交接過程，由參與交接的各方代表簽字確認(rèn)。3.3能源計量的交接確認(rèn)3.3.1分公司商業(yè)物業(yè)管理部督促商業(yè)物業(yè)服務(wù)中心根據(jù)當(dāng)?shù)仨椖抗疽蟮臅r間節(jié)點，對項目的能耗計量共同確認(rèn)，雙方約定能源計量分界時間和分?jǐn)偡桨?，分界時間之前的能源費由項目公司承擔(dān)，分界時間之后的能源費由商業(yè)物業(yè)服務(wù)中心按照雙方確定的方案，負(fù)責(zé)收（催）繳，各使用單位承擔(dān)。若各種計量表的安裝達(dá)到計量條件，能源計量分界時間最早為項目開業(yè)時間，分界時間之后仍需完善的施工及調(diào)試，產(chǎn)生的能源費用仍由項目公司承擔(dān)。商業(yè)物業(yè)服務(wù)中心在項目開業(yè)前設(shè)施設(shè)備運行30天，必須對運行數(shù)據(jù)集中分析，若能源總表與分表計量出現(xiàn)較大偏差，差額部分費用由項目公司承擔(dān)。3.4房屋本體驗收內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)3.4.1主體結(jié)構(gòu)外墻無明顯裂紋、不滲水。屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出水口、據(jù)溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。3.4.2公共樓面地面3.4.2.1樓地面面層與基層粘結(jié)牢固、不空鼓。整體面層平整、無裂縫、無脫皮、起砂；塊料面層表面平整，接縫均勻順直、無缺棱掉角、粘貼牢固、色澤均勻一致、無明顯色差。3.4.3天臺天溝、落水口暢通完好。隔熱層、防水層完好。散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離；坡度適宜、平整。屋面避雷設(shè)施連接牢固。屋面安裝門禁系統(tǒng)，完好能鎖閉。3.4.4樓梯、扶手鋼木樓梯安裝牢固、無銹蝕、彎曲，油漆完好、色澤均勻、表面平滑。樓梯無裂縫、無表皮剝落。3.4.5單元分戶驗收內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)3.4.5.1衛(wèi)生間、廚房◆衛(wèi)生間地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，無明顯積水、倒泛水和滲漏現(xiàn)象?！粜l(wèi)生潔具安裝牢固、配件齊全、無污漬和刮花、接口密實，無滲漏現(xiàn)象、無堵塞、排水通暢?！艚o水設(shè)施安裝牢固、接口密實、無滲漏、銹跡、流水通暢、有足夠壓力?！舻芈⑴潘艿腊惭b牢固、配件齊全、接口密實、無滲漏現(xiàn)象、無堵塞、排水通暢、完好無損。衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，地漏，排污管接口，檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢?！粜l(wèi)生潔器、櫥柜、龍頭等器具完好，操作正常?！魪N房排煙道、通風(fēng)道設(shè)置合理，有足夠的截面積，無堵塞物?！羲?、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常、無損傷。3.4.5.2棚面、墻面、樓地面◆頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷、無脫皮、無裂紋、無霉點、無滲水痕跡、無污漬?！魤γ婺ɑ颐嫫秸?，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬，無空鼓開裂現(xiàn)象?！魤γ鎵K料(如瓷磚)面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷、色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直?！魤γ嬗推?、刷漿色澤一致、無脫皮、漏刷現(xiàn)象。◆地面面層與基層粘結(jié)牢固、無空鼓、無裂縫、無脫皮和起砂現(xiàn)象，面層平整、水平，陰角平直?！舻孛婺镜匕迤秸喂?、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。◆木裝修工程表面光潔、線條順直、對縫嚴(yán)密、牢固。◆飾面磚表面平整、無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。3.4.5.3門、窗◆門開啟自如，無晃動和裂縫、零配件齊全、位置準(zhǔn)確，無翹曲變形?！糸T鎖、窗銷連接牢固、開啟靈活。◆玻璃安裝牢固、膠封密實，無明顯刮花痕跡、無損傷?！粲推峋鶆?，色澤光亮新鮮、完整?！綦娮臃辣I門通話清晰、完好、無銹跡?！舨讳P鋼防盜門表面光亮，無刮花、變形?！舾邫n裝飾門裝飾完整。3.4.5.4電氣系統(tǒng)◆照明燈具等低壓電器安裝支架必須牢固、部件齊全、完好無損、反應(yīng)靈敏、接觸良好、發(fā)光正常。◆開關(guān)安裝牢固、開關(guān)靈活、接觸良好。◆電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常，平直美觀，使用正常。◆氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管，采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻值不得小于1MΩ/KV。3.4.6公共設(shè)施設(shè)備接管驗收內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)3.4.6.1給排水系統(tǒng)◆給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、標(biāo)識清楚、設(shè)備表面油漆完好無損、安裝牢固、無滲漏現(xiàn)象、機房配置完整?！裘鳒稀禍吓潘畷惩?、不積水、無斷裂、溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。護坡、擋土墻泄水通暢、砌筑牢固。◆下水、雨水通暢無滲漏，屋面排水通暢無積水?！羲?、水箱衛(wèi)生清潔、無滲漏?！舻叵率抑械陀谑彝獾孛娴男l(wèi)生器具和地漏的排水管，不應(yīng)與上部排水管連接，應(yīng)設(shè)置集水坑用污水泵排出。◆沙井、檢查井、化糞池排水暢通、池壁無裂縫、池內(nèi)無雜物?！艄艿缿?yīng)安裝牢固，控制部件啟動關(guān)閉靈活，無滴漏。水壓試驗及保溫，防腐措施必須符合GBJ242的要求。3.4.6.2供配電系統(tǒng)◆變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、安全防護裝置齊全、標(biāo)識清楚、機房配置齊全，通風(fēng)、采光良好、設(shè)備表面油漆完好、無損傷。◆發(fā)電機型號與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、配件齊全、標(biāo)識清楚，設(shè)備表面油漆完好無損傷、設(shè)備安裝牢固、機房隔音、防護設(shè)置完好，通風(fēng)、采光良好?！艄┡潆娤到y(tǒng)無超負(fù)荷現(xiàn)象，接頭連接牢固，有足夠的接觸面積，無過熱現(xiàn)象。◆電氣聯(lián)動正確?！襞潆娤洹⒐?、橋架的接地應(yīng)良好，并符合規(guī)范。◆強、弱電豎井應(yīng)獨立，強電、弱電要走各自的豎井，過線孔應(yīng)封閉，豎井的走線齊整并綁扎牢固?！綦娎|穿墻孔封堵良好，無滲漏現(xiàn)象?！綦娎|溝內(nèi)電纜鋪設(shè)平整，無積水和雜物。3.4.6.3暖通系統(tǒng)◆各種儀器、儀表齊全精確，安全裝置靈敏、可靠，控制閥門開關(guān)靈活。◆排煙閥、送風(fēng)閥、風(fēng)檔板安裝平正、啟閉靈活，閉合嚴(yán)密?！艄艿赖墓芗堋⒅Ъ?、吊架應(yīng)牢固。◆設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。中央空調(diào)系統(tǒng)◆中央空調(diào)設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計指標(biāo)、配置齊全、標(biāo)識清楚，機房通風(fēng)、采光、降溫良好，設(shè)備表面油漆完好、無損傷，設(shè)備的振動防護和消音措施齊全?！衾鋮s塔的水平衡，冷卻水排放正常。3.4.6.5電梯系統(tǒng)◆電梯設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，運行平穩(wěn)、安裝符合規(guī)范；有電梯運行準(zhǔn)運證。◆電梯能準(zhǔn)確地啟動運行，選層、平層、停層準(zhǔn)確。◆機房內(nèi)有承重吊環(huán)和限重標(biāo)識，鋼絲繩上有明顯的平層線，盤車板手，手輪齊全，機房標(biāo)識清楚、表面光潔平整、明亮鋼絲繩干凈、無死彎和松股斷絲現(xiàn)象?！綦娞蓦娫磳Ｓ貌⑴c機房照明電源分開，每臺電梯均設(shè)置能切斷該電梯最大負(fù)荷電流的主開關(guān)?！籼蓍T開啟順暢，無刮阻現(xiàn)象?！綦娞莸母鞣N安全保護開關(guān)動作靈敏可靠。3.4.6.6消防系統(tǒng)◆消防監(jiān)控設(shè)備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識清楚，表面完好無損，設(shè)備安裝牢固，機房干燥、通風(fēng)、采光良好。◆消防箱標(biāo)識清楚、玻璃完好?！粝涝O(shè)施配件齊全?！粝拦馨惭b牢固、標(biāo)識明顯，閥門完好、無滲漏水，水壓充足?！粝烙秒娫O(shè)備主、備電源的自動轉(zhuǎn)換裝置試驗正常?！艋馂?zāi)報警控制器和消防聯(lián)動控制設(shè)備聯(lián)動功能正確?！魧馂?zāi)探測器和手動報警按鈕進行模擬火災(zāi)響應(yīng)和故障信號檢驗，功能均正常。◆室內(nèi)消火栓出水壓力符合現(xiàn)行國家有關(guān)設(shè)計規(guī)范，在消防控制室內(nèi)操作啟、停泵和消火栓處操作啟泵按鈕，其控制功能、信號均正常。◆自動噴淋系統(tǒng)，應(yīng)在符合自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范，在消防控制室內(nèi)操作啟、停泵，水流批示器、信號閥、壓力開關(guān)、電動閥、電磁閥的控制功能、信號均正常?！魵怏w、泡沫、干粉等滅火系統(tǒng)，對其進行手動啟動和緊急切斷聯(lián)動，試驗控制功能、信號均正常?！魧εc固定滅火設(shè)備聯(lián)動控制的其它設(shè)備動作（包括關(guān)閉防火門窗、停止空調(diào)風(fēng)機、關(guān)閉防火閥等）進行聯(lián)動抽驗。其控制功能、信號均正常?！舴罒熍艧燂L(fēng)系統(tǒng)，通風(fēng)空調(diào)和防排煙設(shè)備的閥門的聯(lián)動測試，報警聯(lián)動啟動、消防控制室的直接啟停、現(xiàn)場手動啟動聯(lián)動防煙排煙風(fēng)機；報警聯(lián)動停、消防控制室遠(yuǎn)程停通風(fēng)空調(diào)送風(fēng)；報警聯(lián)動開啟、消防控制室開啟、現(xiàn)場手動開啟防排煙門；上述控制功能、信號均正常。◆消防電梯的手動控制和聯(lián)動控制功能檢驗，非消防電梯的聯(lián)動返回首層功能檢驗，其控制功能、信號均正常?！艋馂?zāi)應(yīng)急廣播設(shè)備的檢驗：在消防控制室的選層廣播；共用的揚聲器強行切換試驗；備用擴音機控制功能試驗。上述控制功能正常，語音清晰?！粝缹Ｓ秒娫挼臋z驗：消防控制室與所設(shè)的對講電話分機的通話試驗；消防控制室的外線電話與"119"的通話試驗。上述功能正常，語音清晰。◆應(yīng)急照明、可燃?xì)怏w、切斷非消防電源及其他消防控制設(shè)備的檢驗：功能、信號均正常。3.4.6.7道路系統(tǒng)◆路燈、裝飾燈安裝牢固、完好無損、工作正常且滿足節(jié)能；燈柱安裝牢固、油漆完好?！袈访嫫秸瑹o水泥塊、無起砂、斷裂?！袈费朗鲋R、灰縫飽滿、無缺角損傷?！魤K料面層拼砌整齊、平整牢固、無明顯裂縫、缺棱掉角。◆交通標(biāo)識線、路牌清楚完好。◆踏步砌筑平實、牢固、無裂縫。3.4.6.8停車場系統(tǒng)◆停車場地面平整、照明充足、標(biāo)識清楚、安全設(shè)施良好、排水設(shè)施良好?！魡诬?、摩托車棚安裝牢固、照明充足、標(biāo)識清楚、安全防護和排水設(shè)施良好?！糗噲龅篱l安裝牢固、開啟靈活、標(biāo)識清楚、完好無損。3.4.6.9保安、清潔、綠化設(shè)施◆保安崗?fù)ぐ惭b牢固、配件齊全、標(biāo)識清晰、完好無損?！艟G化符合設(shè)計要求，不缺株少苗，無死株、無大面積雜草；綠化水管布局合理、閥門開關(guān)靈活、安裝穩(wěn)固?！衾修D(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整、油漆完好，使用方便。3.4.7其它配套設(shè)施◆樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固、標(biāo)識清楚?！粜艌笙浒惭b牢固、完好無損、標(biāo)識清楚、表面平整光潔。◆雕塑、小品牢固、完好、安全?！粽信?、廣告牌安裝牢固、安全、表面平整光潔。3.5小商鋪裝修管理與驗收分公司商業(yè)物業(yè)管理部在項目開業(yè)前180天，向地產(chǎn)項目公司提交商鋪精裝修和毛坯房的劃分區(qū)域圖。地產(chǎn)項目公司在項目開業(yè)前120天（精裝90天），完成餐飲商鋪工程，達(dá)到商鋪交付條件，與當(dāng)?shù)厣虡I(yè)公司辦理正式移交，分公司商業(yè)物業(yè)管理部組織協(xié)助查驗，具體操作參照本制度相關(guān)約定。地產(chǎn)項目