房地產開發(fā)項目策劃書

目錄TOC\o"1-3"\u1房地產市場調查與分析 31.1我國房地產開發(fā)市場宏觀環(huán)境調查分析 31.1.1政治環(huán)境 31.1.2經濟環(huán)境 41.1.3社會環(huán)境 41.1.4科技環(huán)境 51.2武漢市房地產市場現狀與發(fā)展趨勢調查分析 61.2.1武漢市房地產現狀 61.2.2市場現狀剖析 201.2.3未來市場走勢預測 221.3區(qū)域環(huán)境調查與分析 231.3.1市場需求 241.3.2供應現狀 251.3.3交通條件 251.3.4市政配套 251.4競爭項目調查與分析 261.5客戶群調查與分析 27稈1.5.魂2厲目標客戶分析攝 驕28街2.馬1悔影響本項目市僅場定位的因素志分析狠 薪30涂2.1.許1洲商圈及交易圈沿的因素劉 鷹30衣2.1.繭2桃經濟和人口因向素分析槽 套30旺2.1.喜3揀住宅市場供給省情況俱 狐32牌2.1.繪4腦住宅供給與需答求的比較兄 陶33役2.錦2輩項目定位遍 更33轉2.2.蝕1叢項目定位院 羨33劇2.2.肌2決功能定位隊 遙34贊2.2.換4陸產品定位撕 氧35皇2.2.驚5樹價格定位醬 鬧35羅2.2.丈6精開發(fā)時機及進霞度（時間有待萌調整）故 訪35嶄3榆叔項目規(guī)劃、建改筑方案策劃逐 倘36仍3.1被明項目規(guī)模及總屯體方案松 教36堆3.1.曬1死項目規(guī)模波 猛36宗3.格2憶項目規(guī)劃布局獄及空間環(huán)境畢 刊36厲3.3金什建筑方案設計斧 賣39碼3.3.1蓮訊設計要求樓 僑39者3.3.督2栗戶型設計赴 前40撕3.3.3還俱建筑立面楊 婆42代4豐誠項目營銷策略劫 斤43量4.蠟1巾品牌策略搞 計43靠4.1.冰1止品牌名稱雞 秋43僵4.1.租2苦品牌定位臘 額43買4.1.盛3生品牌傳播吵 合43嫁4.攏2岸租售方案和價豬格策略既 劈45臺4.2.1使資租售方案堡 痰45疫4.2.衛(wèi)2宏價格策略鄉(xiāng) 熟46均4.3瑞棚渠道策略湯 攤49福4.3.舞1賢目標客層及地摧區(qū)的策劃澤 泊49袋4.3.軌2喇產品機會點的惹策劃凍 口49料4.3.芒3盆廣告策劃寺 焦49變4.牲4晌促銷推廣策略微 圓51氣4.4.帽1下銷售策略策劃謝 鏈51緣4.4.阿2予各階段客層分驢析挺 斃52川4.4.儲3死推廣活動絕 鞠52恐5酬覺項目經濟可行鼠性分析土 飽54飽5.獅1創(chuàng)項目背景及概買況男 磨54鉆5.之2猜、開發(fā)地點現聽狀及有關條件慈分析桂 撫54滑5.2.澤1碑地點與地理位托置軟 扔54綁5.2.溫2雷周邊建筑物及滋環(huán)境條件庸 砍55笨5.2.毀3擾城市規(guī)劃及區(qū)癥域性規(guī)劃要求納 和55立5.2.風4叼征地與拆遷條零件曉、彈感芳施工條件炮 橡55潔5.誦3禿投資估算與資晃金籌措淚 思56映5.3.死1腸投資規(guī)劃家 惕56所5.3.塵2褲資金籌措方式鬧 晚59委5.損4只、項目經濟效至益分析秧 季60買5.4.爬1賤、主要分析評董價指標濟 凡60禿5.4.巖2棉、項目的成本坡及費用構成分嚷析閣 烈61雕5.4.結3寒、項目的租售凡收入、利潤分壺析坐 始61腫5.機5曠、項目不確定堅分析惜 嫩63毅5.5.撒1利、項目盈虧平蘆衡分析的 盤63思5.5.擊2府、敏感性分析必 炸64情6扒誤項目策劃結論則 書66樣6.毛1蠅項目概述吃 邁66改6.哨2晴項目定位奴 移66評6.位3參開發(fā)進度柴 姜66赤6.罵4翻預期效益指標暢 測67因6.渴5傍風險分析及風采險控制添 證67職6.5.鞋1處風險分析羽 互67擁6.5.瓜2鉛風險的規(guī)避和訪控制嘉 么68乞參考文獻：喂 仙69旅1浴珍房地產市場調身查與分析搜1.百1捧我國房地產開瘦發(fā)市場宏觀環(huán)赴境調查分析優(yōu)1.1.1晚政治撐環(huán)境念201業(yè)0瓦年史1款月信1釀號領財政部出哨臺毒“蜓5俊年內住房轉讓埋全額征收營業(yè)竊稅賢”耍的規(guī)定，國際擾金融危機時期聞的二手房轉讓氧營業(yè)稅優(yōu)惠政耳策就此終止，借這無疑是在打幟擊投機購房，撕給炒房者帶來浙不利影響。棄從這新年第一規(guī)拳開始，國家坑不斷在政策上雖對房地產市場靈進行調控，揮4列月巴1漸7梳日，國務院又貝發(fā)出《關于堅增決遏制部分城倦市房價過快上凱漲的通知》，趣提出了調控樓栗市防的暗1語0飼項具體措施，惡被稱看為忌“濱新國十劣條價”旺。其將遏制房絞價與維護社會賭穩(wěn)定等量齊觀房，要點包括要榆求房價過高、該上漲過快、供藝應緊張的地區(qū)浮暫停發(fā)放購買按第三套及以上唯住房貸丘款矛;鴨對不能提蟲供尊1金年以上當地納鐮稅證明或社會歇保險繳納證明拾的非本地居民倆暫停發(fā)放購買爹住房貸款等素。兄潑而穿在螞5椒月，劈國務院阻又猜出五臺綱“桌新國十漠條殊”遵，其中挎以竟“振限購螞令拾”郵最為奏效，也鮮是今年樓市調匹控的一大亮點露截止獸到賢1坡1帖月中旬，全國毀已扮有擇1撫6粗個城市頒隊布撞“炮限購時令網”駛。濾點9滾月初，國家統(tǒng)的計局首次明確粘表示進行空置禾房調查。隨后藍，北京、天津霉、上海、廣州哄、深農圳余5扶個試點城市啟戲動空置房調查流。豆在接5怨城市空置房調稱查啟動后不久浴，有相關人士梅透露，由于空摧置房沒有統(tǒng)一排標準，難以得封出空置率。近紀日，國家統(tǒng)計漢局新聞發(fā)言人堪稱將對人口普凈查中獲得的住胡房信息進行采肆集和分析。打右從這一系列政兵策我們可以看充出國家政府對甚房地產市場宏敲觀調控的決心戒，雖然政策的蹈影響力度現在域還不能予以置諸評，但是房地樓長市場在未來嫌幾年甚至幾十孤年仍然會是政漸府實行宏觀調陷控的重要方面會。則1.1.2屆經濟糖環(huán)境家世界經濟復蘇孝的態(tài)勢已經確沾立，怒目前判處于新一輪經肉濟周期的左側譽區(qū)域哥，紙這一點與噸前幾使年顯著不同。舍而且王利率處于較低泄水平，生之前念1粗年期余定期存款撫利率婦為敏2.25寧%陜，鏟5兔年期撞定期存款恢利率腦為障3.60%姻，隔如此低的利率拌水平為高房價邊提供了支撐。俯中國人民銀行智決定觀從框201環(huán)0久年紹1黎2閃月完2辦0彩日起，上調存罰款類金融機構織人民幣存款準斤備金觸率咬0.蛾5膏個百分點。這棗已經是國家銀音行第六次連續(xù)粥上調人民幣存戰(zhàn)款儲備金率建。贏此次上調存款輸準備金率預計評凍結資樣金榆300黃0哨億，頻繁準備妨金率上調已經匆成為當局收緊碑貨幣政策的主蕩力戰(zhàn)術，意在革加強對流通性辨的有效調控，碌管理通貨預期倚的同時加強對階銀行貸款投放險的監(jiān)管偏。駱不僅如此，銀捐監(jiān)會近日出臺隔相關政策，要輔求信托公司逐但筆排查房地產旱信托風險，眾擴房企在融資和種銷售等方面將頓面臨較大的現偉金壓力。骨房地產對經濟勸的影響能力也陪是不容小覷。拿房地產在現代私經濟中是一種匯財富的貯存方遠式，比如人們激不會手持現金覺而回購買房地膀產作為財富儲劣存，所以從這媽一點展開對于場宏觀經濟影響租重大。房地產固市場和股票市沙場都是財富的洋衡量市場，因溜此經濟波動往蠻往是從這兩個銳市場中發(fā)生并房擴展到整個經產濟的。比如日盡本九十年代的晴經濟蕭條和美選國今年的次貸墊危機，背后的麥原因是因為人妖們把房地產作游為財富的衡量案標準，一旦房腫地產出現泡沫象經濟，人們就坦會普遍感到很縣有錢，刺激需鴨求，并帶動生暴產，生產出現廊實際的過剩，曉而當房地產一炊旦出現波動就發(fā)會使人們普遍收感到自己的財哲富減少，為防混止風險人們會志增加儲蓄，需緒求就會在短時肢間內縮減，而汗生產在短時間衰內無法縮減太亡多以適應經濟用實際情況，所貼以會造成經濟劍蕭條傭。因而我們不壺僅要關心房地抵產行業(yè)帶來的另豐碩果實，更己應該關心其帶淚來的相應后果報。區(qū)我們可以肯定遵的是，作為一意個國斷家姑GD蛇P作的重要支柱產脾業(yè)，其發(fā)展勢刑頭必將隨著我派國經濟的騰飛體而變得更加強目勁。兔1.1.3乓社會耗環(huán)境米從近幾年房地澇產市場的火爆支程度中我們不銀難看出社會對植這樣一個產業(yè)窮傾注了多少熱既情和關注。槍中國經濟經過梅近三十年的高百速發(fā)展，人們扛的生活水平在碑逐步的提高，興衣食住行是社匯會發(fā)展的必然句規(guī)律，當前衣擺食已基本得到執(zhí)解決，柏所以更多的焦格點集中在了母住的問題幼，不管是住房贏的剛性需求還致是出于投資的揮考慮，房地產示始終是一個不追會過時的話題沉。獻值得深思的是升，住房的需求倍增加了，但是廣矛盾動卻越來廁越突出，民眾沿的呼聲越來越僑高，隨著社會陣經濟高速發(fā)展調，國家財富積韻累日益強大，阿同時房價越來紹越高，個別城沉市漲幅有點發(fā)況瘋，但中低層車老百姓的收入團增長幅度較小怠，社會生活成泡本越來越高，稀生活質量隨著癢社會的發(fā)展越鑄來越艱難，高趣房價讓他們對肅住的欲望在失些望中變得越來假越絕望，最后耀導致對社會的遍不滿艇。輸隨著社會的進糧步，人們的公嫂民意識在不斷尤強化，對社會險和公民的認識勢在不斷的提高秤，對執(zhí)政者的河態(tài)度和要求也雪在不斷的提高容，這就是社會蔬的發(fā)展趨勢，此也是當前地產僵行業(yè)的現狀，促如何尋求一個殘好的解決途徑劫，使這個行業(yè)絕發(fā)展的更加穩(wěn)謎健健康，人民箏的居住得到很街大的改善，不魯再體現為突出邀的社會矛盾，溜這需要執(zhí)政者沖拿出勇氣和智忍慧，也需要全膚民的智慧。其1.1.4況科技濕環(huán)境梅相對于其他行音業(yè)來說，房地鏈產的生產技術撫科技并不是要止求很高。但是街對于投資，營磨銷方面，房地才產的科技創(chuàng)新禮具有了很大的上改變。其相對于之前的寄房地產投資，笑現在房地產投下資面臨著更多鄙的問題。其中織最為關鍵的是行融資，政府銀襖行政策的改變柔使得房地產行奏業(yè)的融資變得蔥更加的困難。依但是，問題必院然有解決的方移法，房地產行裝業(yè)也有著自己啦的創(chuàng)新融資方曠法。去年欄我國房地產開弓發(fā)企業(yè)資金來賭源的統(tǒng)計結果帥顯示，企業(yè)自蟲籌資金不侵足同2付8斥％，銀行融資鬧占豎21.尿7不％，建筑公司氣的工程墊款和眉購房者的預付旦款測占溜3騾8障％（后者喘的枕8蚊0海％也源于銀行駐貸款），在資擠本市場的直接陶融資僅占總量芹的十分之一。瞞因此在銀行緊領收錢袋之際，絲廣大中小開發(fā)岡商必須積極謀茅求在資本市場貨一搏。姥首先是信托業(yè)漢的發(fā)展。其次室是購房者的預若付款，最后是蘆公司上市。瑞房地產行業(yè)在味經過去年以及尾今年的政府宏創(chuàng)觀調節(jié)，銀行葉的貸款要求嚴酬格，利息提高皺等政策，面臨償著越來越艱難班的市場環(huán)境。少房地產行業(yè)也輪依據自己的銷彎售特色，合理姥的選擇了適合歪于自己的銷售踐方法。污1.糾2好武漢市房地產盈市場現狀與發(fā)錯展趨勢調查分根析罷1.2.摟1睜武漢市房地產燃現狀陳1.2.1.逮1豎總體概況澆(叼一坑)額、竣工面積傭201療0罪年摧1棋—隱6焦月全市主城區(qū)尖商品房竣工面衰積寶達挪257.8鐮8疏萬平方米，月表均竣安工兵42.9佛8爽萬平方米，同狠比去年同期減弊少耀35.09伶%屑，考慮到樓盤慈預售到竣工的撒時間較長，該研竣工量可以從棗側面反映今年序上半年商品住集宅供應量相對驚較少。潑（二）、新增惕供給情況算201乘0鵝年上半年，武附漢市主城區(qū)在織售項目師為問34愛2條個，商品房新移增面被積捎512.躍8蠶萬平方米，平彈均每月新震增敬85.催5雁萬平方米，與認去年同期相比假，減銳少圣9.斯2屬萬平方米，減帆幅癢1.76胖%噸；商品住宅新霸增面飽積女400.9少1域萬平方米，平株均每月新砍增娘66.8對2矛萬平方米，與病去年同期相比蘆，減執(zhí)少贏61.5珠6拒萬平方米，減或幅龍為論13.31允%安。前五個月，蒜商品房、商品炸住宅新增供應家明顯小于去年歉同期，但地在脈6平月，商品房、咳商品住宅新增詳供應量大增，既明顯高于去年落。粱（三）、商品指房成交情況乞1嗽—慘6曲月商品房銷售遷面言積鋸359.0敘6摩萬平方米，月舉均銷售面袋積破59.8幸4倡萬方，腳較球200些9厚年同期減嘴少女8.84躍%銜；其中住宅銷構售面蘇積騙316.3危6單萬平方米，與產去年同期相比革減封少便16.37舞%欄。住宅銷售面險積減少幅度更慧大，反映出商勤業(yè)地產方面銷灰售面積比例增部加。讓（四）、供求級比情況獎過靈去表1享3餓個月里，怕從鞏0股9講年摧6盾月梨到宜1雖0睜年衛(wèi)2場月，市場上商君品住宅供給小撕于需求，存量顯消耗明顯踩；弄3霧月后市場供大芽于求，在受新垃政影響西，柏5宋月市場出現短持暫的供小于求是后，進纏入謹6生月，市場商品遵住宅供給大幅羽增加，而住宅窮成交久量報5斥月近和芳6軋月出現連續(xù)下椒滑。默1.2.1.蚊2嗓武漢商品住宅捆市場凝（一教）雅201災0搞年上半年主城敏區(qū)商品住宅價銷格走勢慨201瓜0物年上半年全市妥商品住宅價透格弱6516.0叛1友元爹/池平方米，緞與遲200拖9勢年上半年同期碼相比上頓漲貪1065.3萄8趕元嘉/裹平方米，漲促幅爪19.55殺%烏。辛與嚼200鄭9側年下半年相比眉，上盤漲翅562.6警1務元量/拖平方米，漲敢幅刑9.45熱%殲。滴過去任的高1喊3壟個月里，武漢塵主城區(qū)商品住儀宅價格持續(xù)上帖漲，漠至蒸201逗0準年家6飄月，武漢主城喝區(qū)商品住宅均棵價已經上漲祥到攔6656.0路2奮元舞/洋平方米。尤剪其營201落0嘗年雕3任、章4簽月份，上漲勢談頭非常明顯，扔不過謀在究4員月中旬的國家掘房地產調控政袖策出臺后，隨美后雕的她5律、開6晴月份，武漢主唯城區(qū)商品住宅擁成交均價漲幅補明顯減小。相（二）、商品系住宅區(qū)域價格枝情況墨201扛0究年上半年，全滋市各區(qū)域價格烈同比去年均由嗚較大幅度的上漂漲。抵與誕0甘9唇年同期相比，黨漢陽、武昌、獲漢口三大中心引區(qū)和青山區(qū)住避宅成交均價漲地幅超游過世30侄%螺。其中，漢陽鵝中心區(qū)漲幅最咽大，幼達留43.6君%像，而其他各片鋸區(qū)漲幅也藍均消15拉%伐，幾乎都冊在兵20額%臟以上，關山片獎住宅成交均價牧漲幅相對較小圣，麥為測16.37猛%土。夢漢陽中心區(qū)商傍品住宅同比膏漲近43.6涼%觸（見下圖）脹從成交均價上索來看，價格最勿高為漢口中心怒區(qū)，平均成交藥價格白為訪9416.3機4擋元截/躲平方米；其次墨是武昌中心區(qū)勁，成交均價附為僅8735.1組8女元死/必平方米；漢陽壟中心區(qū)成交均酷價也幾乎聞到魔850畫0厘元補/狼平方米。成交顆均價最低的區(qū)取域為東西湖片嫌區(qū)，平均價格仙為膽4678.6家6脅元埋/活平方米；其次吳是沌口片，序為成5005.0伐6渠元尋/衡平方米。主城伍區(qū)各區(qū)域成交常均價相差較大唐，中心城區(qū)的條均價依舊遠遠密高于其他各區(qū)慢。誓201裕0隱年上半年區(qū)域澡成交價格比較盾圖：言201藥0件年帖1慶—凝6考月武漢商品住飛宅區(qū)域價格情販況：她200砍9交年候6堂月叮至希201矩0等年位6于月各區(qū)商品住勻宅成交均價走郊勢窩（三）不同價覺格段商品住宅象價格情況南從不同價格段狡銷量占比變化軍情況看，今蚊年鹿1慎—悅6槳月，價格拒在嘆600警0已元青/六平方米以上的筍商品住宅成交腫比例明顯增大俗，與之對應的豪是轉，貴400姓0叢元嗽/窯平方米以下價只格段的商品住耍宅成家比例擇淡明顯縮小，甚傳至眼400輔0比—楚500押0慚元丙/肝平方米成、框500宋0偽—揮600宰0夾元療/錄平方米價格段動，商品住宅成句交比例也在縮勵小。今究年南6什月遇，塌600繁0慣元類/棒平方米以上的其商品住宅成交羊比例木達正64.05討%識，肯600圖0學元奪/潑平方米以上的完商品住宅已成纏為市場主角。蹦（四）不同面冤積商品住宅價土格情況撤從不同面積成讓交變化圖可以娃看出粱，煙9病0堵—填12街0鞏平方米購和載12幫0攤—項14瘋0佩平方米戶型占叨比相對較大，職依舊占據市場育主流；但今合年豬4垃月新政后澡，掀9給0品平方米以下戶座型所占比例較伐前期有所增加全，而大戶型成昌交比例則有所智減少。今陜年唐6沸月絕，咬9餡0謠平方米以下戶促型本占鉤26.22趟%霧，陸而紹12刃0流—寄14號0咐平方米戶型堡與薄14楊0反平方米以上戶昂型的所占比例諒分別貝為逢21.56秒%奪和惕11.77臥%替。仰（五）不同建毯筑類型商品住淺宅成交情況雞201輪0杏上半年，高層拴和小高層商品攤住宅成為市場纖的絕對主力，姻所占成交比例執(zhí)分別艘為味73.17蛋%稀和展19.86拐%赤，而多層商品冠住宅和別墅所擁占比例分別僅慘為柏4.31多%圣和蜘2.67農%要。琴上半年武漢商森品住宅成扮交姓2990植1境套，同比裙跌蝶19%拘1.2.1.柴3201闖0拿年上半年武漢叛商品住宅銷售破情況欺201深0海年上半年商品鄭住宅共成牛交芽2990盟1蛛套，與去年同牧期相比堅危守協703汪9目套，同比下勇滑奏19.05幸%糧。成交面積劈為神316.3直6優(yōu)萬平方米，與筍去年同期相比屬減芬少您61.9震2她萬平方米，同飽比減鞠少翅16.37誘%解。平均每月成痛交川498洞3哭套，月均成交荷面仍積街52.7磨3捷萬平方米。叉今蛙年莫1刻—帳6興月，在經歷短最暫的傳統(tǒng)淡季美，過年當月衰（朋2渴月）后，年后麻，市場繼品續(xù)赴200攀9今年市場的火爆他場面戶，鹿3/類4拔月份成交量明撫顯大增，武漢窗房價也較快上犯漲逝。坦1模—默4疤月武漢主城區(qū)燈成交抖量僑2141騎1憲套，與市場較膀熱籃的全200釘9因年同期相比還騙增織加軟3.44血%澡。喪4放月中旬，鑒于鎖全國大中城市疲房價的快速上統(tǒng)漲，中央出臺周樓市調控政策李，打擊投資投割機、遏制房價求快速上漲，樓鄉(xiāng)市成交量很快弓進入下行軌道鞋。但分戶型銷售情冒況正201臉0決年上半年武漢爆市商品住宅成費交面積游以憲9歷0勸—鋼12壁0扣平方米戶型為份主，占仔到發(fā)42.99嫁%屯，其次暴是邁12盯0猾—鐘14鴿0栗平方米戶型，輸占氏27.68值%蒙。警今悠年泄4冰月新政后斤，垮9跨0希平方米以下戶謙型所占比例較軍前期有所增加化，而大戶型成瘡交比例則有所爭減少。套分價格銷售情碧況捆從價格來看偏，魔201陸0襖上半年商品住悟宅成交量主要勇集中水在細600害0把—允800滴0障元涂/良平方米，俊占督36.0逗3橫，與去年上半寺年去500插0恐—撒600幼0海元連/離平方米占全市忙總成交琴量處37.13斜%燭的情況相比，建主城區(qū)商品住嚼宅成交均價明油顯提高；而歇且侮800森0擔元蘇/治平方米以上商洞品住宅成交比焦例也達到柳了勵20.61任%布，較去年同期像的種5.33域%郵也大幅提高。胳600那0刮元司/奔平方米以上商綢品住宅成交所堅占比例逐步增蝕大，動而勝600滑0吵元妖/酷平方米以下商嗎品住宅成交所輸占比例則逐步伸縮小。邊分片區(qū)銷售情侍況圈1.2.彎2奔市場現狀剖析洞201段0繡年武漢主城區(qū)談商品房和商品麥住宅新增供應腰面積分別圣為廉1009.矛0叛萬方世和名801.2繡8逮萬方，分別較沈去年大幅增聽加緩43.42梨%案和鄙32.32誤%貿。與去年新增回面積變化相比拳，今年主城區(qū)屋新增方面有兩筒大特點飲：弄1墾、今年新增主引要集中于下半的年，而去年下籌半年新增方面膏表現平榜平砌;忙2管、商品住宅新四增面積較去年煤增加的同時，鞠非商品住宅的誘新增更是一大儲亮點，其中凈，懲201父0陽年主城區(qū)非商醉品住宅新增項較甲200獻9便年大幅增勿加耽109.12剖%損(壤遠城區(qū)同樣如掀此，非商品住啊宅的新增大幅彈增頭加歇)宰。撓健201桿0攤年武漢主城區(qū)談樓市量跌價升迷。年初，惱繼破0學9漂年樓市火爆局沸面，武漢樓市片量價齊額升仰;愈受糖4潤月中旬樓市調懂控影響錫，錢5肢月白-浪8譜月，武漢主城摸區(qū)樓市量跌價傲滯隆(還受樓市調控影蛇響，這幾個月滔的成交量下跌桑也是致使全年殲成交量較去年羊有所減少的關頂鍵所在能。狂)舅而隨諒著鬧“煩金九銀夾十偽”歇的來臨和通貨紐膨脹的助推，封從陶9梢月開始，主城唯區(qū)樓市重新量悄價齊升。練主城區(qū)各區(qū)域專成交均價與去栽年均價對比：敬椅悟漢陽中心區(qū)、順武昌中心區(qū)、舒古田片和青山罪區(qū)漲幅最大，醉基本上詢在猴30柴%于以上。義主城區(qū)各區(qū)域終成交套數與去提年成交套數對洞比：潛巷與去年相比，桂二七后湖片區(qū)傍和東西湖片的酒成交量有所增少加，而其他片崖區(qū)成交量都有壤所減少，其中團青山區(qū)減幅最杜大，盛達矛50.84罰%粗，武昌中心區(qū)善減少絕對值最尖多，相比減少尚了怨350乳0嫁多套。撫1.2.覽3遷未來市場走勢巴預測等從上述資料我希們可以看出成，切201席0茶年的樓市繼承肯了鑄0殖9煉年的火爆，雖縫然價格有所攀筑升，但投資者自購房者仍然抱陳著極大的熱情千。而婚在省201串0典年泊1闊月卷第屑1腔周男(1太2爐月伸3喉0掘號墨-飄1途月垃5都號傻)裁，據億房研究撓中心的統(tǒng)計數心據顯示，全市搏新房共成鬼交漲280共3店套，其中商品暢房成矩交懼275揮5增套啄(緞商品住宅成虛交恩233盒2喇套、商鋪和寫肺字樓等非住宅先成撇交顯42菠3陳套填)要，經濟適用房蔑成賺交身4忌8慕套。在全市商慣品住宅成交踢的耍233揀2槽套中，主城區(qū)箱成協交徐190硬2然套，遠城癢區(qū)偏(售黃陂、江略夏出)傭成哭交錦43抄0膜套。從下圖可否以看出，成交垃價格一直處于褲上升狀態(tài)，我醫(yī)們預計，婚在口201篩1皺年，成交價格應仍然有上升空蔽間，而成交數投量也會大有增仗加。淹1.涉3犯區(qū)域環(huán)境調查是與分析沫本項目位于武接漢市洪山區(qū)走珞獅南備路霉3璃8嚷號，用地四至濫關系為：東線臨爪5筒0件米寬珞獅南路肚，南臨武漢德罩安科技有限公亡司用地，西臨薪洪山鄉(xiāng)洪山村毯集體地，北臨重廣廈省六建公叢司住宅用地和善公共通道彩，總盒地塊規(guī)劃凈用活地面積吳為盤8355.1僅2職平方米（以實辟測為準）任。駁1.3.暢1唇市場需求們武漢市有落著纏90低0奉多萬常住人口鐵，因而住房的灶需求量是非常紋龐大的。而城突市人口的流動肥性，使得住房掃不僅扮演著房書子的角色，它痛也成為了眾多蝴投資者進行投私資的渠道。我贊認為，在未來刊相當長的時間鏈內，武漢的房偵屋需求將保持趕滾動式上揚的擋態(tài)勢，隨著市伯場觀望時間的拐持續(xù)，購房氣鼓氛將會愈加濃綱厚，最終講拉劍升房價的增長距幅度。衛(wèi)而絡目前新盤林立網的南湖新城，班已是眾所周知爆的房地產開發(fā)消熱點區(qū)域之一開，而從市場數溉據，以及搜房途網歷屆的南湖懇區(qū)域的看房團里聲勢來看，南償湖片區(qū)也可以個說是武漢市人結氣最旺的焦點件板塊之一。窄據不完全統(tǒng)計阿，南湖片區(qū)確有棉4盼0夸萬的居民入住押需求，因而也緞造就了南湖片區(qū)區(qū)的火熱市場茂。五1.3.父2公供應現狀化目前南湖住宅裝圈的建設仍顯交單薄，供應遠庭遠不能滿足居纏住區(qū)內居民的畢生活需求。在吐南湖區(qū)域，目常前已建成并能鉗提供有效房源竄的僅飛有走3稱家房地產開發(fā)尼公司的項目，基而且我認為大婚部分樓盤的戶妹型設計不合理生，不能滿足需忌要，個樓盤之沃間主力樓盤戶跪型相似，面積塔集中，基本介甩于芒100~13舅0降平方米之間，掘而根據我的調漂查，處于教育什圈大學城中的殊南湖板塊，更洞多的需求是在羨小戶型這一方膛面。而且由于券樓盤之間雷同養(yǎng)的目標群體，爺造成同一市場顯競爭異常激烈律，即便是供應膜部分小戶型房貼源，也都是房類間朝向不好或憲者是環(huán)境最差出的部位，而對爺于這個具有龐宮大整容的市場撐的消費者恐怕公只有無奈的接諷受或者苦苦等鳥待的份了。殲處于這方面的袍考慮，我認為壟，本項目的核滅心就在于及時怪滿足購房者的辦實際需求，將臭目光更多的投敘入在小戶型方仰面，而對于市霞場的接受能力荒以及認知程度獎，我相信，后興期銷售環(huán)節(jié)將慮會證明這一點寇。占1.3.窗3羊交通條件聰根據市場發(fā)展物需求，道路交瘡通因素影響著說居住區(qū)內部交賞通設施配置、述交用以及交通穗的組織活動，萍如果道路因素稀起了反面作用惕，那么會給居確民出行造成困性難，從而制約響了其商業(yè)的發(fā)籠展。面南湖區(qū)域，交政通便利，地處撲珞獅路跟雄楚蝶大道的交界處障，有各路公交水車可以直達，伶滿足普通上班搭族、學生的出唉行要求。朝北舌有正處于試投鐮入使用的高架賄橋，步送行攪10鏡0埋米即可到達中皮心轉盤，項目蘿也計劃建立地掃下車庫，滿足悉購房者停泊車岔輛的需求。艘1.3.脂4廁市政配套獅經過惜武漢房地產商1謠0任多年的發(fā)展，印如今管南湖哪區(qū)域內生活配鼻套設施日趨完茶善，已經成一夏個相當成熟的傻大型社區(qū)。忌交通便利，商脖業(yè)發(fā)達，往北鼻有群光廣場，弄新世界百貨，致往東有光谷購喇物中心，往西銳有崇文廣場，蹤滿足購房者的翠商業(yè)購物需要閃；往鄰西世10既0憲米還有長江圖射書出版城，足鎖以滿足居民日輕常生活的精神萍需要；本項目汁擬建大型居民墨健身中心（或季招商），配套兼有幼兒園，大牽型會所等一系魯列滿足業(yè)主需欣求的設施分布絮。愈1.烘4喬競爭項目調查共與分析胃獅城名居名麗島花園污南湖雅園累城區(qū)液洪山浮洪山井洪山排地址常洪山區(qū)珞獅括路誼44巷7夕號網洪山區(qū)珞獅崖路確49珍7怖號土洪山區(qū)珞獅南轎特伐2儉0青號匯板塊循南湖板塊勵南湖板塊恒南湖板塊行開發(fā)商做武漢洪發(fā)物業(yè)廈發(fā)展有限公司怠聯合置業(yè)（武昆漢）有限公司待武漢城市建設穗發(fā)展阜華公司畏建筑類型前主要戶型梢為幟10菊0曠平方米左右椅別墅、多層脹普通住宅、小粗高層逆建筑面積竿10416逢9感平方米澡14700蘭0怕平方米密占地面積話5135兄9臭平方米朵14000矮0刮平方米田方位微武昌胞武昌矛裝修情況搖毛坯數毛坯評容積率棟2奶．令03防1.05漫綠化率樂3軍0%轟45%柱40%雁總戶數做936詢900麥1200畏物業(yè)公司興武漢洪偉物業(yè)來管理公司掃武漢麗島物業(yè)淋管理有限公司刊車位數康地艘上鋤700布地殊上頁45栽0眨個魄地泥下污54星0氧個強交通狀況輔57謙1桶、能58橫6堂、訴59仿1沾、簽55境6胃、識503色等多條公交線宿路直駐達仔愚珞獅鋼路糾,奔南末湖微,唐南詠湖茂,付珞獅輝路鐮,搭雄楚大道幣571,72孕9,576,逝74,5雅5征路等多條公交猶線路直達鐘建筑設計拼武漢大學研究廣設計總院壯加拿捏大柔B+嗽H則國際建筑師事煩務所碰建筑施工州中建三局釀景觀設計搭香港伯景師設欣計公司跌通過比較，我像們認為，本項暢目要向在南湖竿片區(qū)打開市場疲，與其他樓盤稿形成鮮明風格列差異，應該注厘意如下幾點：股①閥以精裝修作為枕賣點創(chuàng)②吼用花園式的居合住小區(qū)環(huán)境作番為賣點奮③蓋以超大型停車煤場作為賣點塔1.涉5牧客戶群調查與咳分析憐1.5.混1?？蛻粽{查

潑

師謹

叮通過對濾武漢捉市房地產市場符現狀素的啦深入研究，結屢合對燈本嬸項目本身特質堂的剖析，初步即形成對借本春項目目標客戶劉群的基本認識朽，以此為基礎北展開調研，逐惡步將目標客戶塊群體的特征及忌消費心理清晰學化、數據化，舊以求以客觀、可量化的結論為魚本必項目成功推廣侄提供強有力的銜支持。

炒

斤鵝

智以市場調研問驚卷為依據，對摘所界定的目標支消費群體進行奴深入分析，主伙要涵蓋了消費腐群體的年齡段莖、職業(yè)范圍、猾受教育程度、銜居住狀況、家蓮庭結構、休閑帆方式等個人基焰本情況。

主①產個人年收入在茄10載萬其—怠15辣萬者為市場主殼流人群：受訪院者個人年收入抄為勢5殺萬已—曠1港0辟萬的覺占溝28燦%攀，已1蓄0鋸萬逢—汗15替萬的章占予28層%存，持15途萬桂—乎2規(guī)0坑萬的門占蔽20億%據，牛2然0調萬留—語3擾0遣萬的濫占攀4皺%墨，任3約0毫萬以上的穩(wěn)為襯12券%轟，未做答者咬為述8呆%薪。主要集中于公我們前面所界墳定的目標客戶嫂群體范圍之內雷。

所②痰早年齡分布以然20恢—保3挪0拜歲者最為集中腳，男性比例較蜜大：受訪者狀15悶—辨2冤0蘭歲的糕占比12轟%旺，沙21秋—僵3螺0咸歲的從占除40潑%查，沖3琴1塔—撒4榜0閥歲的錫占辯32罩%木，糖4紋1拼—戚5梢0誓歲的蜂為按16源%韻；其中男性晶占建68康%筒，女性血占綠32兔%作。

鄙③元瑞受教育程度多度在大學本科以剩上：大專學歷韻占湯32該%摸，大本學歷竹占餡48蛾%絞，碩士研究生漠為鄭16塔%任，博士研究生瘡為月4稠%護，半數以上為幕高知人群炭。

塑④甘抗以從事傳統(tǒng)行齒業(yè)（而非新興嶺行業(yè)）的管理闖層人士為主體傾，即行業(yè)前景鳥看好、收入相益對穩(wěn)定的高級育打工者：從事挺金融行業(yè)的遣占冷40悲%邁，商貿行業(yè)的道占復20惡%歌，地產業(yè)插及巖I礦T潛業(yè)的各發(fā)占團12棚%遭，從事傳媒業(yè)組、工業(yè)生產、皂藝術的各注占雅4常%慚，其他陸為站4涌%離。從職業(yè)上看脅，管理人員堤占板36臭%亭，企業(yè)主和專石業(yè)技術人員各屢占絹20爪%燈，自由職業(yè)者堆為原16椅%柏，國家機關干陷部和其他職業(yè)穩(wěn)者各鐵占廈4濃%腳。

蒸⑤粗壓現階段擁有住疫房為普通住宅殲者占主體，且筍多為已購住房您，希望改善住呆宅條件者占絕刑大多數，從而嗽既有購房的心耐理基礎，又具啞有二次置業(yè)的湊物質基礎：目秧前住房為普通震住宅者釘占裕60迫%吸，公寓錯占營32鏡%鼠，聯排別墅、榜獨立別墅各珍占剝4罩%樸；其中已購者少占釋72剝%提，租房者邊占服16崗%刺，正按揭的夫占慶4魔%扇，住父母房子霉的恒占涉8裹%主；希望改善生絲活條件者傭占容96根%距，無此打算的婆占狀4嬌%澇。

邊⑥奴甲家庭結構以三丟口之家為主，副大多數人不與醫(yī)父母同?。喝@口之家陵占植68煮%攝，雙人家庭素占原20翻%島，四口之家惱占箱8逗%浴，五口之家匙占潔4鋒%生；偶爾與父母糊同住的節(jié)占有48疊%延，不會與父母喘同住的傅占逐28音%茄，會與父母同晚住的金占迷24錯%戴。鉆1.5.竹2腥目標客戶分析要從上面的客戶掃調查來看，本隊項目的目標客股戶止產品限定的硬潮性指標作為共麗性特征：一定啊的收入水平、膛對乓于禿TOWNHO渠US屠E寧建筑形式的偏高好以及擁有交福通工具幾個方蓋面加以闡述。狹也就是說，只露有滿足這些條賭件，才有成為遮未來假日花園慚購房者的可能欲。

抗①冠唯以家庭年收入釀在首10之萬元以上為首貨要特征的社會增階層

言堤雙根據本項目的滑初期設計跌，埋房屋最低出售嬸總價至少輸為俘4幼0績萬卻，拴而設計的少量事大戶型可以達貍到姜10丟0訓萬，哄巨大的價差必府然造成購買人刃群之間巨大的假階層錯位，對皂于劑本項目證來說，其消費蠅群首先是能夠狼承受其價位的曲人。

慎背以具項目羅A安戶型為例，地晌上面積慮6側0這平方米何，淹初步暫的定匠8500總元假/m撲2抬，不計稅費等幣項房價為兼4填2萌萬積元，按首肺付錦30迫%素計，須貸款誦12盟萬元，塵1賣0他年月供宣3000鞋元，加上物業(yè)新管理費，每月劑為坑4000米余元，按占家禾庭收妥入代1/諷3拖計，則年收入達應在舉10燥萬元以上方不緣構成付款壓力篇。

頑②較河認同粘本項目腫建筑形式的心厘理特性

莫長層出于對武漢本著地市場的考慮惱，本項目打破繭常規(guī)，營造出柳的是家庭式的菌小區(qū)環(huán)境，暫溫泉水源營造梅的園林溪流水房景，打破傳統(tǒng)跑集中水面設計麻，水域在社區(qū)劫內多處分布，句形成更多的自令然水景，達到責環(huán)境均好的效哄果。植被茂密功、疏密有致，駕道路與綠地自記然融合，形成細真正的假日生獵活氛圍。境而這一種建筑龍形式，與當前詳武漢市的主流善環(huán)境有很大的專不同。

還案惰我們認為，頸消費者認同騰本項目角的建筑形式，各其實質翼應該是受到本牲項目的建筑風渾格以及景觀設悟計的影響。

偉③救奸購買艦本項目的購房欠者倉為有車一族

稱泳驗在對南湖片區(qū)霞的競爭項目的鏈研究中，就提私到以大型停車縣場作為賣點。促現在的購房者狀大多數都是有盜車一族，而停謀車位的問題也友是購房者在不輩同項目之間做把出選擇的一個孫關鍵點。

指2便枝項目市場定位兩2.晉1柱影響本項目市豐場定位的因素可分析偷2.1.寺1生商圈及交易圈箏的因素潑波 輩對于本項目的豐分析，首先要藝確定的是它的努商圈獵（仿trade調are馬a呼），也稱為供俘求圈和交易區(qū)責。不同項目要闊求的商圈是不界同的。封本項目出于群怒光商圈，而群勁光商圈屬于武監(jiān)漢市頂級的消沉費圈，滿足了晃購房者的商業(yè)價需要，而中百偉超市，武商量預販一應俱全，櫻滿足了去生活宋的需要。雹2.1.為2掙經濟和人口因偶素分析奪2.1.2.漲1譜新住戶生成撒首先要注意的乞是新住戶的形桿成，當孩子達宇到刑1靠8豪歲成熟年齡時軌、要開始和他沙們的雙親分開快居住就意味著乏一間新房子的特需求產生。還辛有剛參加工作承的年輕人，他削們對住房的需歷求也是相當迫湊切且具有了一篇定的購買力。狗新增的住戶會物由于成人的增娛加和結婚人數背增加而生成同嗽時也會隨死亡聯和移出人口的鑰增加而減少對封住房的需求。季根據之前的調準查，南湖片鍬區(qū)虜2簽0刮歲左右的置業(yè)圖人士很多，他獻們也可以被稱議作是新住戶，殼因而南湖片區(qū)局有很廣闊的市蜻場。插2.1.2.雁2工住戶的年齡結哈構宰不同的年齡段腦的住戶對住房嘩種類的要求也宅不相同，比較光年輕的住戶，達比如年齡鑄在弊18-2潑5控的年齡，一般鮮選擇租房；中覺年人的住戶則立傾向于選擇擁請有一幢舒適的鑒房子，他們對鼓戶型的要求上企，也是各異，扒這將在消費者窯研究一章詳細閣闡述。另外青聚年人和中年人襖的移動性較強即，他們的遷入押遷出頻繁會使冰其對住宅需求欲有較顯著的變帽動。另外人口檔的婚姻狀況的款變動，是現代盲社會的家庭規(guī)訊模日益變小，乓對住宅的需求協量相應地提高憤。因而對于本振項目來說，屬壘于租售兼營的疼項目策略?？?.1.2.答3雜住戶收入礎住戶收入水平庸變化對住宅市障場的影響極大掘，要確定收入惠的檔次，然后晌再確定收入的假變動對需求的吩影響，一般收稻入提高對于住查房的需求在面儀積上和規(guī)格檔艙次上就會提高切，不僅需求量略增加，而且還羞促進房屋二級耕市場的供應量況，因為較多的奇人購買高檔住猾房二手的舊房論將空下來。屢2.1.2.穗4刷住宅市場需求芳量估計務住宅需求量的烈估計是要發(fā)現脈該地區(qū)還有沒奮滿足住房的潛跳在購買者，他贏們是房地產企唱業(yè)將為之服務剪的目標群。目辭前用于分析住諒宅市場需求量慨的方法一般使辮用人口和住戶真規(guī)模的資料來袖估計住宅需求蔥的總量?？质紫?，運用人途口及住戶統(tǒng)計轎還可以對住宅婆需求進行細分奶，估算出某一穴年度需求量的堂地區(qū)分布、收奶入等級分布、店以及各年齡組羽的人口對住宅乎的需求數量。川將某地區(qū)的人勝口、住戶規(guī)模討、住戶數目的荒統(tǒng)計數據套用貼到該公式中就阿可知某地區(qū)的耳住宅需求量，彩然后再根據人塵口及住戶資料盲對不同收入的伐家庭進行分類敬，因為各類家旗庭的分布及數斧量，對于戶型被設計及需求量巖單位的估計極英為重要，這樣婚房地產公司針狀對不同類型的鋤家庭、根據他用們的喜好設計言戶型。了解了利不同類型的家隔庭數量和分布低后，接下來是嗚對不同類型的第家庭的收入進戒行估算，這是踩最難估算的，迅因為不同性質停的工作他們的幻收入不同。收漠入決定家庭選儉擇什么樣的住俘宅愧,揭購置多大面積渾。作為一個房志地產開發(fā)企業(yè)型來講，掌握這隨些數據對樓盤縮定位是至關重梯要的，這也決翅定推出的樓盤居在市場上能否傻被某一消費群屢體接受。因此厚收入是影響需拖求量的最主要勸因素，也是影慈響住宅市場定渣位的關鍵指標柏。橡2.1.編3該住宅市場供給莖情況糊聲哪201值0豈年上半年，武逝漢市主城區(qū)在奧售項目庫為頃34登2網個，商品房新核增面惰積牌512.糞8茅萬平方米，平車均每月新照增遞85.悲5選萬平方米，與田去年同期相比炸，減腹少松9.襲2男萬平方米，減王幅劣1.76色%跟；商品住宅新船增面擊積檔400.9年1臥萬平方米，平高均每月新姻增秀66.8膠2益萬平方米，與鋸去年同期相比唉，減虧少坐61.5情6粗萬平方米，減剩幅堪為性13.31號%杠。前五個月，勾商品房、商品頂住宅新增供應謹明顯小于去年動同期，但珠在絲6肌月，商品房、油商品住宅新增級供應量大增，耍明顯高于去年任。果2.1.苦4秀住宅供給與需者求的比較蠻過僑去聯1名3喊個月里，釘從叫0示9圾年疤6拐月洽到爺1對0阻年淚2售月，市場上商退品住宅供給小陷于需求，存量觀消耗明顯酬；善3歷月后市場供大起于求，在受新雖政影響淡，槍5獄月市場出現短改暫的供小于求美后，進斧入燃6塘月，市場商品忽住宅供給大幅帝增加，而住宅哄成交迫量潑5什月絞和漸6肝月出現連續(xù)下疊滑。轎2.僻2像項目定位閉2.2.斥1揭項目定位換①臟項目的市場占甜有率：連市場占有率指衡產品在一定區(qū)工域內占同類產浮品總銷售量的量百分數妖。通過估測，蔬該項目所建成史的樓盤，通過陜租賃和銷售給辰居民和各商家鄭來盈利。充分槐考慮其市場價宵值，預期未來頂幾年的銷售情坑況良好，而且法南湖片區(qū)近期合也沒有其他的燕樓盤在建中，萄預計銷售期內適競爭不大，所遙以樂觀認為項宮目市場占有率法能達歸到幸30績%葛。②利潤：弄通過建筑風格鎖等方面獨特的咬設計，價格、附客戶群等的定販位，再如對項扁目的銷售手段悅、方法策略等介等的選擇，以尋及對產品賣點繪的不斷挖掘，隆樂觀認為利潤頓很可觀。而在鈔項目在建中進破行的預售活動把，緩解了資金頌壓力，同時也朝減少了貸款利且息。③品牌建設：真出于對武漢本揮地市場的考慮糠，本項目打破臘常規(guī)，營造出瓶的是家庭式的偶小區(qū)環(huán)境，錦溫泉水源營造恭的園林溪流水國景，打破傳統(tǒng)冤集中水面設計務，水域在社區(qū)泰內多處分布，拿形成更多的自磁然水景，達到壺環(huán)境均好的效液果。植被茂密末、疏密有致，銀道路與綠地自稍然融合，形成張真正的假日生駕活氛圍。北而這一種建筑弱形式，與當前摩武漢市的主流是環(huán)境有很大的拿不同。祝

溝趣萍周圍綜合配套疊設施齊全。綜端合各方面的因剖素，該樓盤有祥比較的升值空肅間。嚇2.2.黨2縱功能定位額項目為住宅項施目，在用地邊斃緣范圍建造臨沙街商鋪，滿足慰小區(qū)居民的日察常需要，同時陳打造高級會所冷，滿足小區(qū)居歉民的生活娛樂暖需要。旨2.2.煌3咽客戶定位

快①國窯以家庭年收入望在淋1默0攤萬元以上為首靠要特征的社會武階層

串租襯根據本項目的曠初期設計浸，錘房屋最低出售讀總價至少例為威4躺0禁萬趟，笨而設計的少量臣大戶型可以達臟到兔10冤0葵萬，貝巨大的價差必縣然造成購買人拾群之間巨大的休階層錯位，對梨于悔本項目激來說，其消費斤群首先是能夠嬸承受其價位的誘人。

洲明以位項目尺A腹戶型為例，地捏上面積飾6丑0甚平方米再，慈初步暫遞定憲7000懶元銜/m催2怒，不計稅費等歪項房價為莖4發(fā)2尿萬卵元，按首鳥付辰30慕%騙計，須貸款舅12站萬元，剝1碎0佩年月供除3000洪元，加上物業(yè)巡管理費，每月旺為問4000編余元，按占家宜庭收淚入公1/園3鮮計，則年收入諸應在超10女萬元以上方不蔬構成付款壓力他。

?、谕苋檎J同養(yǎng)本項目暢建筑形式的心斃理特性

懷窯腥出于對武漢本恨地市場的考慮出，本項目打破啞常規(guī)，營造出詞的是時尚式的倡小區(qū)環(huán)境，癥溫泉水源營造繁的園林溪流水奴景，打破傳統(tǒng)漠集中水面設計慕，水域在社區(qū)眠內多處分布，槳形成更多的自紙然水景，達到音環(huán)境均好的效肝果。植被茂密且、疏密有致，儲道路與綠地自膊然融合，形成爐真正的假日生勾活氛圍。偽而這一種建筑疲形式，與當前軟武漢市的主流朋環(huán)境有很大的團不同。

須床悟我們認為，凝消費者認同條本項目牽的建筑形式，權其實質竄應該是受到本襪項目的建筑風睜格以及景觀設絲計的影響。

竿③把邀購買燭本項目的購房懶者闊為有車一族

河制板在對南湖片區(qū)殲的競爭項目的灣研究中，就提業(yè)到以大型停車什場作為賣點。追現在的購房者臟大多數都是有以車一族，而停話車位的問題也逐是購房者在不嬌同項目之間做助出選擇的一個克關鍵點。君2.2.恒4艷產品定位住產品定位為以駕小戶型為主，丑大戶型為輔助磚，形成以住宅對為主的商業(yè)住秘宅融合產品。孫2.2.撒5勤價格定位璃市初步定下的售旱價商為肥800嗓0矮元偽/m塑2遲?；j2.2.鋤6交開發(fā)時機及進灶度（時間有待過調整）柏初步定螺于羊201忠1椒年舉5希月制1渡日開工，竣工煤于雄201膝3牽年承4斯月遣1浩日。潤①丙土建工程初定燙為混201灘1蝦年鑒5哲月隙1娛日進場，且同宵時在原規(guī)劃區(qū)義修建售樓部；村②雖201駐2卸年除5河月濃1縱日進行預售，貫在售樓部簡歷門樣板房供客戶沿參觀；酸③鍵201題3緩年敵5亭月其1霸日進行正式銷獄售。疫3腸弱項目規(guī)劃、建蜘筑方案策劃口3.1歸旦項目規(guī)模及總壓體方案得3.1.聞1訴項目規(guī)模輩火本項目地塊規(guī)碌劃凈用地面旺積曠8355.1嫂2仰平方米，規(guī)劃姐用地性質為居染住用地，建筑藝面積促為狼23463.霉5噸2勞平方米，控制濕公共通道用地腎面積限為呈176.2袋2雞平方米。竟3.1.毫2先總體方案期查規(guī)劃總平面示齊意圖如榴下渠:摧3.農2祖項目規(guī)劃布局披及空間環(huán)境略3.2.1倡規(guī)劃布局設計蔥基本依據

自慎（隆1最）項目地塊的算地貌特征及周婚邊環(huán)境特征稻測式地塊位于武漢她市洪山區(qū)珞獅阿南磁路捕3楚8架號，南鄰武漢擾德安科技有限困公司用地，西蘇鄰洪山鄉(xiāng)洪山飾村集體地，北童鄰廣夏省六建趙公司住宅用地綠和公共通道，醬附近有華中師科范大學，武漢卻理工大學，珞運獅路小學等學腔校，該地塊周千圍已有一些居付住小區(qū)，但是雞略顯陳舊，故碗本項目以略顯疏年輕氣派的居由住小區(qū)為本項奏目建筑風格，禾某種意義上可字說是賣要成為代周邊建筑群中刮的俊一個葬“邊亮妨點叨”途，打造一個符裂合勻8遭0氧、菌9狹0艷后的理想家園測。

敲點參（海2滑）項目地塊的材尺寸特征與采慰光、間距、通仔風之間的相互章關系烤嚴格按照《居孟住小區(qū)設計規(guī)沃范》要求來設膀計。芹3.2.2漿規(guī)劃布局的總臣體思路建議

褲軌司橫小區(qū)基本上設陶計客為簡單方便為那主，東邊設置壓商鋪是小區(qū)耗與遍5叢0暈米寬的珞獅南蚊路有一定的距觀離，營造一個票安靜舒適的生掘活，又因為小緞區(qū)東邊有中商少平價，洪山農刺貿市場、珞獅砌路小學等，所選以在東邊設置塵側門，極大方晃便了人們的生辱活。杜蒸3.2.3險、主入口空間父處理建議

門屯（嚇1授）主入口擬設會于地塊邊北普界，岸因為北邊有很尾開闊的公共道研路，而且安全螞，勺考慮到行車出蒸入的方便性，換次入口則安排口于東界雜，昆5脫0提米寬的珞獅南瞎路作為次入口乘極大增加了人父們生活的方便測性懸。

糖沿錄（駕2工）主入口空間由設計建議運用特高科技手法，楊突出小區(qū)的高氏尚品味與現代盈感，而材料運宇用及空間造型袍力爭追襲突武漢自居住文化的意碗象。素3.2.4屯住宅單體布局鬼處理建議

驕社根據地塊具體旱尺寸特征及采雞光、通風、間鴨距的需要，因站此，建議采椒用因“謎西高東低氣”桶布局，以形成秩小區(qū)的立體空寬間層次感，并委確保毯小區(qū)劃中心擁有較佳樹的視覺感受（描小疫于喊4賄5法度仰視角），燕減弱壓抑感。

佛考3.2.搭5過、項目設計指咽標：便主要的技術設縫計指標如表所單示：期用地性質建居住用地屠用地面積（夸m2衫）厲8355.1繩2材總建筑面積（泛m2奶）噴23463.厭52酸建筑物占地面騰積（派m2廢）境2210僑層數（層）驕小高層暢1浴1職多層押6奔戶數（個）殺2資24握停車位（個）暫地上面40開地下降1罪20摸樓間距外（銜m粗）稼小高層與多層流8.3具小高層與小高街層僑12薯.8領多層與多層址12.8差建筑密度（明%哀）域27.元2兵容積率程2.瞎8泡綠地率（悉%典）嘆33立出入口方位段如平面圖上所布示逗注：晚多層兩棟賢；役小高煩層間2贏棟幣其他設計要求跳：饒管線綜合：合到理利用珞獅南鄭路、雄楚大道使上，現有的水期、電、氣、電跳信等市政及專犬業(yè)管線的借口流，處理好小區(qū)嶼今后的智能化褲、供水、供電律、排水、排污塘、排洪、電視布等管線的布置仁問題，涉及預致留一定空間，胡便于今后施工盯接口。贈以3.2.6釘配套公建項目稀處理建議

傷籠萌總體上，配套視公建項目布局紫將接孟受餅“串邊角原盯則暴”拼的指導，尤其嫩是配電房，垃念圾處理站等干蘭擾居住品質的睡公建項目，而愈物業(yè)管理、文蓋化、娛樂、商寇業(yè)配套公建則芳可適當考慮安圖排到捉小區(qū)唐的恰當位置東。

姨亦3.2.7治交通組織建議

幅愈赤建議人車分流貍，直接從臨街過的車入口處進惑入地下建或地上找停車場，不與海人行道發(fā)生平草面蛙/療立體交叉。窮區(qū)內道路應鋪掩設分為居住區(qū)蠢級道路、住宅饑組團級道路及伐宅前小路三級衫。居住區(qū)及道擇路為小區(qū)內車竭行主路，車行閱寬險度床5題M堪，人行道頭寬疏1.5娘M專；宅前小路為答單元門前小路似，僅限行人。卸空間層次之間票有一個合理的史銜接過渡，符穴合審美取向?；?.3旋而建筑方案設計屠3.3.1材驚設計要求思1呢、住宅建筑單賴體入口處實績行倦I質C憑卡管理（接觸潮式昏/壯非接觸式）管喪理，以提高產螞品檔次和業(yè)主普生活品味。

陡莫2摧、電梯運行空宣間與住宅單元室之間增設轉換蕩隔離空間如儲槳藏柜，以減弱煉電梯運行時對疫緊鄰的臥室、賣衛(wèi)生間等功能期空間的干擾。剛峰3葛衛(wèi)生間、廚房合及工作陽臺北出向布置，主臥維南向布置。繩4字餐廳要有自然宮采光、通風，糕與客廳分開，輕且避免餐廳與爸國道的混合。

蒸辨5按、不同建筑單松體屋頂形式應葵結合整體空間零層次來考慮，卻可設計出曲線兄、層遞折線或鋸拋物線曲面等委異型頂部結構法，以豐富立面科視覺，使整體男天際輪廓線達誰到和諧一致。

泰課6良、空調機位處絹理要求盡量不階影響外立面的犯和諧，但又必頸須與現時流行熄的并不方便安斑裝的鋁格灶柵聞/趨百葉窗遮藏形片式形成差異化激，建議將其以摧隱蔽方式巧妙耀預留到加厚陽敵臺的側邊底部版，以便安裝。

弓喜7漁、部分建筑單遺體陽臺與陽臺得之間隔墻，建欺議采用壁柱裝懶飾予以區(qū)隔，乘豐富立面視覺夸。

朝蜂8嗚、于醒南北鑼朝向的住宅單偏體，雖已占據銜較佳的景觀視租線軸區(qū)位，但弱可考慮增設觀汗光電梯，以進肉一步減弱朝向腎不佳產生的營咱銷障礙。捷3.3.2腦戶型設計旬屠蠻結合地塊附近邊環(huán)境和客戶需旱求以及客戶購潮買力的分析決帝定：此居民小施區(qū)采用兩種戶占型設計，小高求層主采用戶型為面咱積附115.36性m手2鄉(xiāng)；多層主采用翠戶型面鐘積職81.23m固2暴。愧其中小高層戶汗型的平面圖如穗下圖所示：東多層戶型的平惠面圖如下：搶貍迫材料設備選擇袋夸證TAIRI螺NPM竭-障Ⅱ匯乘客電梯奪（中開電梯）獻棵漁飽額定載搖重畏/標乘客人數忙：末630Kg/察8愁人跨歉東遲開門尺寸：丸800×21趟00旬3.3.3遵胖建筑立面景共醬挑（共1籌）鴨住宅建筑單體慮外墻主體使用媽高級灰（銀灰攜色）為主基色約調。銀灰色查，硬“事酷務”色而沉穩(wěn)，永恒乳而頗具現代感屈，而其折射出粱的光眩，又能秧達到靜中有動呈的奇妙效

劉叔莖（糠2假）芒外立面裝飾線都（窄“法腰褲帶柄”悲），以白色為忍主。白色襯托負高級灰，更能粱顯示出小區(qū)的縮高雅、潔凈和維寬敞。

繞皺（菠3拾）呆外墻基座建議貴使用飽和度較忍高的褐色或暗伯綠的天然巖板棋材料，突出其肅安逸、祥和、龍沉穩(wěn)。

妄碌（躺4招）蝦會所、商業(yè)配孔套等建筑單體薯，可考慮使用區(qū)橙色、金色等滋暖色調，突出巡其健康、活潑接、豪華、絢麗亭。

窮片（墊5蘋）獄景觀庭院部分悠建筑物則可適栽當使用藍色，維突出其幽靜、各寧靜的庭院生明活氛圍。

吹肢（蒼6們）遲工地圍墻色彩嗎可考慮與外立征面主基色兆調迅—淚—畜高級灰保持一碰致，以喚起記堂憶識別與認同瑞感。疫3.4溫幅公共服務設施

堤往商業(yè)物業(yè)：在灰東北向珞獅南湊路入口處設置葉一集中式商用觀物業(yè)區(qū)，成為打一條特色商業(yè)共街，既可在經嘴營專業(yè)街時引狂進一龍頭店，辦用來帶動整條啟街的經營氛圍皇，又可預留下親來，招進諸如磚電信、金融、寺郵政等服務業(yè)睛單位，以完善據該區(qū)域的社區(qū)宿配套?；j室外運動設施拜：應方便業(yè)主命運動，一部分塊盡量設置在建赴筑物的組團里扁，既能運動，頓又能達到共享助環(huán)境空間。一器部分設置在運末動島上。核心纖啟動區(qū)盡量多贏設置一些集中吼式的戶外活動茅設施。朱生活配套設施疤：提供必要的店購物、交通、夸教育、醫(yī)療、象文化、娛樂等杜條件，達到不汗出社區(qū)便能滿脫足日常生活需兇求。集中布置曉在兩側商業(yè)街潤里。需統(tǒng)一裝嗽修風格、整體陸包裝、整體招巨商。估停車位：嚴格在按照政府規(guī)定候停車位相關指尚標設計，把握極好適度超前的膝原則，為今后垃小區(qū)業(yè)主購車擴數量的增長多巧預留合理的空翼間。濁社保文化活動脫站：集中布置牽在會所中，會烏所設計時要考前慮今后的功能柄可變性甜4教譽項目營銷策略溫4.輔1舌品牌策略觀4.1.加1查品牌名稱2030吸4.1.敞2廚品牌定位柱你爆充滿活力與創(chuàng)厲造力的品牌，奸代朗表創(chuàng)203潑0捆的心聲，秀為襯2濫0攏至思3峰0仗歲的年輕人創(chuàng)胡造新的居住與剝生活理念，打甘造有品味、有伯品質、有活力鄉(xiāng)的生活方式。繭4.1.猴3盛品牌傳播榮4.1.3.圖1排推廣階段第一階段托推廣核心：人及們需缺要乓2030右推廣方式：新廚聞炒作、軟文宅及報紙三管齊鄙下。主曉推紀203政0慶概念。寸走串獻開盤活動宣傳篇準備第二階段案推廣核心沉：框203相0希即將誕生糟推廣方式：活傾動、軟文及報珍紙廣告三管齊拖下。告知前所萌未有潔的悲xx過x暮誕生。開盤活最動乃高潮。鑒揮脊禾開盤活動：第三階段：牧推廣核心傅：連203董0妨的生活方式罰推廣方式：軟扶硬報紙廣告強卷勢打止造露203怖0冒。全面闡釋生靈活方式與配套等建設。自棉把米開盤后系列活番動冊4.1.3.筋2竿媒介方案摧（朋1鐮）媒體組合XXXXXX大眾媒體小眾媒體電視報紙雜志電梯液晶電視媒體配合造勢報紙媒體重點出擊針對性強精確傳播對大眾媒體的有效補充珍（療2將）媒介行程訂蓄勢期預開盤期珍維持期升報紙啟動囑報紙強勢出擊授電巡視盈+兵電梯液晶啟動惕報瓶紙悶+善電寧視躺+壁雜志訊電梯液晶維持壽報紙重拳出擊甘采用異型規(guī)格扒吸引眼球己活動、軟文報扔道配合及以電視報紙媒奉體重量宣傳傻電視媒體提升惕宣傳力度桿電梯液晶電視伐有效補充據活動、軟文報釣道配合臉軟文報道配合尿4剖月哥1登日張至稍3禁0樹日躁5掃月妹1什日網至釘7副日長5疼月灶8陰日趙至各6否月縮3擾0圍日拉4.藏2跑租售方案和價捉格策略碧4.2.1往怕租售方案遠房地產開發(fā)項戶目的租售收益霉是指房地產出哄售或銷售收入附減去經營費用斑之后的余額。駐租售收益的高筆低與租售價格滋有關，與其選品擇的租售方法機也有很密切的隆關系。適宜的臣房地產租售方鬼法，可使房地拖產開發(fā)項目租凱售收益提高；貴反之，不當的走租售方法將會剖降低房地產開不發(fā)項目的租售芽收益。灘結合對市場及榆趣味的分析，洗現采取的租售填方案為部分出殿售部分租賃的塌方案，具體方惠案如下：預售羅房商屋引預售也稱各商品房預售，政樓花買賣，是雪指房地產開發(fā)拆企業(yè)與購房者威約定，由購房搏者交付定金或描預付款，而在日未來一定日期劃擁有現房的房番產交易行為。拾其實質是房屋貝期貨買賣，買森賣的只是房屋胳的一張期貨合槐約?？梢蕴崆爸率栈亟ǚ抠Y金科，減少投資風協險，減輕房地掘產建設過程中載的資金壓力，株減少銀行貸款休，因而降低投頓資成本，提高恐資金周轉率，湖使房地產開發(fā)贏商能及時抓住唱投資機會、獲弓取較穩(wěn)定而可筆觀的利潤。仆本項目中，仗購房者交付堡的執(zhí)定金或預付款扭，賺房屋開工建設秩時絞為釋30惠％，待建房工盜作量完成一半衣時再收飯至馬6但0燒％，到房屋封至頂可收月至發(fā)9傻0話％，到房屋交鬼付使用時再全慧部收取。攤（柜2獲）綠分期付款漲分期付款的期要限也有多種形搬式：購房人自祝己分期付的，秘通常是先交首櫻付，然后等接庭到房地產商的嘆交房通知后再緒交第二筆錢；效分三期的，第功三筆錢等入住撒后一定時間內搬再繳納。貸款酬分期付款的通喉常都是若干年米才付清，這里朋的關鍵是除了剖首付，分期付惡款從何時開始情，換句話說就唱是貸款銀行何軋時把購房人的臟貸款交給房地漸產商。這個時弄間可以是從貸絮款手續(xù)一辦好鞠就開始，也可先以是在房屋交遣付時開始，后狹者對購房人更逆有利。（3）租賃步殿參對于本項目的咱規(guī)劃，考慮地旁理及交通上的色優(yōu)勢，臨珞獅群南路的一邊設鐘置臨街商鋪，農可用于出租。仆租金按店鋪的炸面積來計算，莖第一年先以較宏低與周圍商鋪碰的租價吸引商采家，第二年開邪始可適當上稱調諷5落%忍左右。忽4.2.腳2源價格策略懼（微1裂）市場分析吵犬服武漢市主城區(qū)額各區(qū)域成交均單價詢201眾0腰年賓與極200止9準年均價對比，雅如下表所示：閉其中，漢陽中條心區(qū)、武昌中按心區(qū)、古田片支和青山區(qū)漲幅宜最大，基本上音在捐30歉%帽以上。矛主城區(qū)各區(qū)域厭成交套數與去雞年成交套數對礦比：約與拌200附9蘭年相比充，胡201告0弄年二七后湖片追區(qū)和東西湖片扒的成交量有所天增加，而其他肉片區(qū)成交量都雷有所減少，其包中青山區(qū)減幅兵最大，蘇達逐50.84魚%領，武昌中心區(qū)炎減少絕對值最服多，相比減少惡了隆350墳0橫多套。際霜獲根據前兩年的番數據，以及該宰項目所在區(qū)位橫、周圍樓盤銷賽售情況對比，扁均價大約定主在脖750災0鉛元趴/m政2綠。默現（懸2扶）幕總體價格策略歉采用球低開高走定價六策略：開盤時奪低于消費者心堵理價格，容易巡聚集人氣，實孟現快速銷售，暗支持財務指標退。建依（織3榴）絮動態(tài)價格策略石根據產品周期拒及時間節(jié)點的拘排布，動態(tài)的霸調整產品價格澆。通常按照工漫程進度及銷售藏節(jié)奏安排的時慕間節(jié)點制定并灶調整價格走勢站。憐膊開工期：沒有肚形象支子持愈(降前期認棉購勺)鴨，以認購卡形痰式購買，為吸擁引人氣價格一剛般不高，可實肝現項目基本利愛潤捷。法棉開盤：公開發(fā)超售，項目整體劫形象賣場包裝趣就緒，形象全飛面展示奔。舟墊開盤價暫定約蘇為少700斥0氧元屆/m2陷乓?？滞N期：通過幕調高售價控制葵銷售節(jié)奏。應計根據市場整體畜價格和銷售狀妥況的變化相應宿調整均價或房辮屋單價。如銷逐售情況良好，隸可考慮適當上表調瞎，但幅度不宜秧太高，一般調首整棍5勉%灌左右喂；銷售情況較些差時，可考慮容增加優(yōu)惠等卻。錄欣景觀、樣板間百開放：工程形管象日趨完善，要可以通過推廣麗手段提高產品爭認知度，實現升銷售目標動。笨覽封頂：實樓展襪示，產品優(yōu)勢芹展現，客戶購她買風險降低，帖價格上漲空間芽較高渣。課塌項目配套形象智展示：接近實償際交付效果，軌消除環(huán)境、配耀套等購買抗性煎，大幅提高售腰價煩。饅導尾盤：所剩房哪源不多，需要泛運用一定的價束格手段推動銷變售，在折扣后鵲售價可能降低勿。綢但售價的調整途不可超驢過突5獄%強。或采取其他算優(yōu)惠活動，如繁送豪華裝修、爺送一年物業(yè)管改理費、送家具驚等，盡快將尾原盤出售。交慰入?。含F房呈厭現，展現成熟耳社區(qū)景象，基各本清盤，為后喚期樓盤價格拉送升提供支持硬?？巳橹苓叴蟓h(huán)境配林套到位，如周辛邊小學、超市貪、人氣等，價知格成熟期，項者目整體實現預激期售價償。捷粥（修3卡）付款方式侵將付款方式進互行靈活組合，眠以爭取拓寬顧殺客來源層面，屬因而項目銷售賢使用一次性付掠款、分期付款黃及銀行按揭三度種方式，見下局表：羅付款方式孤一次性付款懷分期付款術銀行按揭外折扣攔九五折竄九七折躁九九折景簽署認購壁書飛1里0俊天內（扣除定亂金）榴房款箏的季30疊%背并簽署買賣合仰同密簽署買賣合同催時付房款鼠的鏡30%傭首付房款弟的饒30芝%溝，簽署買賣合增同及辦理銀行剖按揭手續(xù)你一個月內付房雜款壺40%蘆主體工程封頂虜時付華款罰40%紐兩個月內付房膀款曉30%射交房時付房朵款爪30%求4.3攝騎渠道策略正4.3.備1息目標客層及地秩區(qū)的策劃搖4.3.爪2芝產品機會點的吊策劃何首先對產品進覆行絡SWO掌T偽分析，尋找產蹤品的機會點。優(yōu)勢（Strength）優(yōu)勢（Strength）基地完整距學校商圈不遠交通便利，近交通干道生活機能完備（學校、市場、商圈、警署）劣勢（Weakness）基地面積較小附近有老舊居民新村、城中村機會（Oppotunity）工期較短貸款額度高公攤低綠化面積較大，有足夠的停車位威脅（Threat）附近競爭項目多價格競爭激烈整體市場供給量較大，客戶對房價上漲抗性日增優(yōu)經分析可知，久本項目的區(qū)位閣、價格及付款博方式上有較大往優(yōu)勢。糧4.3.疼3雅廣告策劃窩4.3.3.犯1銀廣告精神活加強產品的魅鎮(zhèn)力與格調，提若升質感，強化吹價格吸引力。蝴4.3.3.交2漂廣告?zhèn)鞑ルA段謊（嘆1過）階段劃分造勢造勢借勢蓄勢運勢預售期開盤期強銷期熱銷期保溫期任務：任務：任務：任務：任務：1、引起關注蓄勢待發(fā)2、形成熱點，形成雛形引爆銷售達成銷售擴大銷售清盤期深化品牌形象任務：銷售結束塑造品牌時間：3個月時間：1個月時間：2個月時間：2-3個月時間：12-18個月時間：3個月內部認購期兩（妥2遙）各階段工作騎重點雄校預售期：刊登巖引導報平、引圾導性海報派夾煤、房產雜志消旺息篇、小奮型驟S榮P蕉（促銷）活動撫斯亂開盤期：刊登罩開盤報平、密倒集敘30群駛”滋CF霜馬播映頂、叫60踐煌”芽廣播播音、開評盤海報派夾、嘉新聞發(fā)布會、偶大桌型勸S哭P適（開盤）活動勉、簽約作業(yè)準曾備。刮強銷期：持續(xù)拉刊登報平談、牧15剛喪”仇CF較肆播映貝、怎30去昆”職廣播播音、不姐同報社海報派匙夾、針對產品企去化走勢及銷淘售狀況制定新愈訴求策略敏、媽S忠P晝慶祝活動、成煩交客戶簽約作松業(yè)。川狹乎熱銷期：密集眉刊登報平、密兆集蕉30欲狗”袋CF釘飄播映、不同報朵社海報派夾、葉精華保留戶推查出、工程形象萍進度報導、建予材展示。套4.3.3.俱3歌推廣預算及媒文體分布策劃扇推廣預算的總細額約為總銷售扎金額邁的翼1報﹪辨～慰1.孔2春﹪批之間。售樓處弟約為總銷售金趨額覽的怪0.嶺3咽﹪診。左推廣預算分配痕：對外媒體約丹占繭50-6處0茂﹪洞，現場布置約泉占尿20-3碌0突﹪廁，印刷約艘占薪5-1負0寄﹪籍。屠廣告預算須包直含的六個項目忘：銷售現場部片分、銷售道具被、印刷資料、沫看板旗幟、媒敵體發(fā)布費用、仍其它支出（水其、電、通訊、晉服裝）絡4.慧4燕促銷推廣策略挨4.4.賤1題銷售策略策劃碌1磁）銷售推廣目服標結a酸．適開膊盤跡6稼個月實現銷售漢率掩60棉%皆，恩1愚0馬個月內實現銷亭售招率視90%有b叫．建立項目殊在火…服…梳強勢品牌形象2）銷售方式捉逗狼自行組織銷售基隊伍乏3誦）銷售時機：蓋春季推出，邊賺建邊售洞4嶄）銷售地點：密工地現場銷售使5慶）銷售地點包鳴裝：精裝樣板矮房三間，沙盤漂，效果圖種類乞及數量，現創(chuàng)場納PO末P液，現場接待人青員的組織與設羊備淘霞6吹）銷售控制：虎以戀“兩逐步走高，并豬留有升值空間捧”尾為原則，織銷售控制、價毀格控制、時間疼控制三者緊密汪結合植。銷控管理的攔措施有：銷控枝表、銷控總表守、銷售登記、暫換退房管理、享催交欠款、成旁交客戶管理、荒銷售統(tǒng)計、銷仆售統(tǒng)計報表、否銷售折扣等。腫4.4.竿2旨各階段客層分莊析買第一階段：預燙售期（必購型父，條件許可必扮買）非第二階段：開伸盤期（非理智狡型，很容易沖攪動）先第三階段：強樂銷期（理智型是，詳細說明產灑品）麥第四階段：續(xù)依銷期（挑剔型泰，銷售難度最兵高）讓4.4.尤3單推廣活動睛（蛾1齊）開盤儀式顛炕開盤儀式可濫于覽5飯月識1帳日上午舉行，考邀請嘉賓發(fā)表蠻講話，并接受臉記者采訪。建益議開盤儀式由戒專業(yè)禮儀公司其來操作。耽（談2憂）文藝匯演依開盤儀式結束田后進行文藝匯皺演，最好邀請進武漢著名的明揭星出場，保證號人氣。策劃一拿系列精彩環(huán)節(jié)亞，不斷將活動急推向高潮。碼（敬3照）購房大抽獎硬活動第目的：利用抽頃獎形式讓客戶勉獲得意外財富表，給客戶驚喜巧，為項目聚集因人氣。勇地點：售樓部某現場成參加人：已繳掠納誠意金客戶兇和簽約客戶告人員配備：銷爹售人員、活動陣組織人員、禮束儀小姐、相關冊工作人員恢物料配合：搭嘆建舞臺一個、殊音響一套、抽攜獎箱一個桐獎項設置：現炎場購房抽獎活芒動，獎金設三瞞個檔次，分別映為男800氣0肯元艷、挽500扣0立元噴、娃300糖0亭元，在房價里魯扣取?？樱〒p4艦）保溫期的優(yōu)意惠措施疫在此期間利用堅各種優(yōu)惠措施雁與促銷活動來那吸引顧客的關施注，增強項目善的吸引力，保小持市場熱度。夕若老客戶帶新派客戶來購房，霞可各鉤得挺1殃%井的優(yōu)惠。斃采用感性訴求呀的樓書，以感笨性居住生活描綠繪為主，把體嘆驗式生活描述狼得淋漓盡致。（5）清盤期梯適當保持報紙鷹軟文的刊登，暖維持余熱。古組織商家投資冶論壇會，為商徒鋪的推出祈禱腹拋磚引玉的作益用。慰5稿劇項目經濟可行志性分析風5.帽1抹項目背景及概饒況稍（擊1津）項目名稱：趕（永2撈）開發(fā)商：循（攏3便）開發(fā)地點：紹武漢市洪山區(qū)楊珞獅南樹路強3普8章號輪（凝4往）開發(fā)規(guī)模與次目標：攝地塊規(guī)劃凈用嫌地面積哲為緩8355.1周2組平方米（以實喉測為準），為碗保證北側省六每建公司住宅樓陸對外交通聯系賤，用地北面控球制兩條公共通群道，控制公共戚通道用地面積屋為惡176.2做2鍬平方米。規(guī)劃迎用地性質控制報為居住用地，駱容積率控制乒在棵3.翠0崗以內，建筑密帖度控制緊在喊28搜%歷以內。額（染5礎）項目開發(fā)的葵必要性：妄曉球房地產市場的亮剛性需求還是攏挺大的，雖幟然相1桿0毯年改比縮0踢9粗年武漢市大多漿片區(qū)的新房銷植售數量有所下妨降，但在市區(qū)遣內，在交通便牧利、生活設施炎完備、臨近學嘴校超市購物中全心的區(qū)域，對瓣新房的需求不福會減少。武漢援現已是父有種90雪0飯多萬人口的打老城市，對提于蔑2敏0縱至燈3俯0坐歲階段的在武蓮漢打拼的年輕廚人來說，房子合更是必不可少現的。該地塊的挪區(qū)位優(yōu)勢很明皆顯，所以更應剪充分利用該地冷塊開發(fā)房產住揉宅。軌（家6厭）項目投入總且資金及效益情噸況：騰具體在本章以敘下內容中分析豬闡述。淡5.依2工、開發(fā)地點現鍬狀及有關條件仇分析喂5.2.境1昨地點與地理位遲置著位于武漢市洪蛇山區(qū)狂珞獅南韻路顆3篩8附號瓜，炸用地四至關系壯為：東槍臨奧5觸0靠米寬珞獅南路秩，南臨武漢德攪安科技有限公昆司用地，西臨墊洪山鄉(xiāng)洪山村瞧集體地，北臨骨廣廈省六建公刪司住宅用地和墻公共通道。戚5.2.漸2言周邊建筑物及壺環(huán)境條件召項目用地位于法武漢市二環(huán)交鐵通線上，周邊亮有珞獅南路、繭雄楚大道等兩壁條城市主干道裹，交通十分便幻利，地理位置籮優(yōu)越譜。比

翅地臨近規(guī)劃中粗的二環(huán)線，其結沿線地區(qū)的開窄發(fā)建設將隨著聚二環(huán)線的建設傘而逐步啟動，動區(qū)域