物業(yè)集團(tuán)運(yùn)營期工程管理工作指引

物業(yè)集團(tuán)運(yùn)營期工程管理工作指引1、目的規(guī)范運(yùn)營期項(xiàng)目管理，規(guī)避項(xiàng)目工程管理風(fēng)險(xiǎn)。2、范圍適用于物業(yè)集團(tuán)運(yùn)營期項(xiàng)目管理。3、裝修管理各地物業(yè)分公司須在入伙前3個(gè)月完成裝修管理體系的制定，由物業(yè)分公司第一負(fù)責(zé)人審批。業(yè)戶裝修申報(bào)，須核實(shí)業(yè)戶身份并簽署相關(guān)協(xié)議。業(yè)戶應(yīng)提供裝修申報(bào)資料，物業(yè)服務(wù)中心需在3個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)審核意見。裝修過程中，項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理需每周、秩序維護(hù)主任需每日檢查裝修現(xiàn)場，糾正違章，并做記錄。物業(yè)分公司須每月15日前完成一次抽查。裝修結(jié)束，驗(yàn)收合格后，物業(yè)服務(wù)中心按規(guī)定退還裝修保證金。裝修資料（含裝修圖紙技術(shù)資料）須放入業(yè)戶檔案。4、運(yùn)行管理物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理每月參與全體工程員工例會(huì)；工程部主任每周組織工程員工例會(huì)。物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人每月對(duì)管理區(qū)域抽查一次；工程主任需每日巡場，每月覆蓋所有管理區(qū)域。項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心每日按時(shí)記錄各系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行數(shù)據(jù)，每月對(duì)各種數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總分析。項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)按規(guī)定對(duì)特種設(shè)備和檢測設(shè)備進(jìn)行定期檢測、試驗(yàn)，并獲得相關(guān)部門出具檢測、試驗(yàn)報(bào)告；對(duì)非強(qiáng)制檢測的各類儀器、儀表，應(yīng)按各地物業(yè)分公司管理標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行定期檢定、校正。緊急事故的處理項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心必須建立停電、停水、電梯困人、給排水、鍋爐、制冷等事故的工程應(yīng)急預(yù)案，物業(yè)服務(wù)中心工程部每季度應(yīng)組織培訓(xùn)和演練。緊急事故發(fā)生后，按照預(yù)定的預(yù)案處理，并按照物業(yè)突發(fā)事件管理辦法報(bào)送。4.6設(shè)備房管理項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)集團(tuán)設(shè)備間管理要求，具體操作參照設(shè)備房管理規(guī)定。4.7工程值班管理規(guī)定值班人員必須嚴(yán)格堅(jiān)守崗位，掌握并正確實(shí)施應(yīng)急處理方案；值班人員必須做好當(dāng)班的工作記錄，按欄目要求認(rèn)真如實(shí)填寫，具體操作參照工程值班管理規(guī)定。4.8備品、備件管理規(guī)定工程部應(yīng)根據(jù)日常維修消耗備品、備件情況，設(shè)置儲(chǔ)備最低量的維修備品，并在記錄表中注明；維修備品應(yīng)及時(shí)整理，保持清潔、整齊，方便存取。5、能源管理5.1能源使用計(jì)劃的制定項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心依據(jù)上一年能源消耗實(shí)際情況，制定本年度能源使用計(jì)劃，每年11月10日前經(jīng)物業(yè)分公司審批后，報(bào)備至物業(yè)集團(tuán)品質(zhì)及工程管理部。5.2能源數(shù)據(jù)計(jì)量和分析對(duì)各功能區(qū)域及整體能耗進(jìn)行分析與連續(xù)跟蹤，為設(shè)備日常管理、節(jié)能改造等提供數(shù)據(jù)支持。5.3節(jié)能改造項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心每季度組織節(jié)能技術(shù)改造建議活動(dòng)，工程部進(jìn)行初選匯總，經(jīng)物業(yè)分公司審核后上報(bào)物業(yè)集團(tuán)品質(zhì)及工程管理部。物業(yè)集團(tuán)品質(zhì)及工程管理部負(fù)責(zé)收集整理系統(tǒng)內(nèi)外節(jié)能改造方案，定期組織論證，審批。節(jié)能改造方案審批通過后，由物業(yè)分公司指導(dǎo)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心工程部協(xié)助制定出具體節(jié)能改造方案并落實(shí)實(shí)施。節(jié)能改造完成后，由物業(yè)分公司組織相關(guān)專業(yè)人員測試節(jié)能效果，完成節(jié)能改造效果評(píng)估，上報(bào)物業(yè)集團(tuán)品質(zhì)及工程管理部。6、維護(hù)保養(yǎng)管理6.1維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心按照設(shè)備設(shè)施的體系要求開展保養(yǎng)，具體操作參照設(shè)備設(shè)施體系文件。6.2維保計(jì)劃的制定各分公司按照體系要求每年12月15日前完成審批各項(xiàng)目下一年維保計(jì)劃及維保的相關(guān)預(yù)算。6.3維修保養(yǎng)的實(shí)施設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)按照年度計(jì)劃進(jìn)行開展，并形成記錄存檔。7、公共設(shè)備設(shè)施的維修管理項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心按照相關(guān)建筑規(guī)范的要求，結(jié)合對(duì)建（構(gòu)）筑物使用情況、檢測結(jié)果，提出建（構(gòu)）筑物大中修計(jì)劃并編制專項(xiàng)維修基金預(yù)算。按照設(shè)備設(shè)施管理和行業(yè)規(guī)范的要求，結(jié)合使用情況、檢測結(jié)果提出機(jī)電設(shè)備設(shè)施大、中修計(jì)劃并編制年度維修預(yù)算。8、客戶維修服務(wù)8.1維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的制定各地物業(yè)分公司依據(jù)物業(yè)集團(tuán)要求，結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌雠c營運(yùn)部門一起針對(duì)本項(xiàng)目制定客戶維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)維修服務(wù)質(zhì)量要求、時(shí)限要求、有償維修服務(wù)實(shí)施范圍、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)編制專項(xiàng)方