房地產價格預測數(shù)學建模

裝訂線摘要房價問題事關國計民生，已經成為全民關注的焦點議題之一。本文主要對房價的合理性進行分析，估測了房價未來走勢。同時進一步探討使得房價合理的具體措施，根據(jù)分析結果，定量分析可能對經濟發(fā)展產生的影響。對于房價合理性的分析，選取北京，咸陽，大慶三類城市數(shù)據(jù)，以居民承受能力滿意度和房地產商收益滿意度作為目標函數(shù)，建立了多目標規(guī)劃模型分析合理性。此外，考慮到目前中國的房地產市場存在一定的泡沫成分，為使模型更貼近實際，利用CPI指數(shù)修正模型，分析出實際房價不合理，存在嚴重的泡沫成分。針對房價的未來走勢，采用灰色預測模型對未來房價進行預測。繪制房價未來走勢曲線，得到在國家政策及社會環(huán)境相對穩(wěn)定的條件下，房價仍然會繼續(xù)上漲的結論。并根據(jù)所得結果，提出了調整房價的三點措施。利用房價的財富效應以及房產投資與GDP之間協(xié)整關系分析了房價對國民經濟的影響。由分析得知：房價的不合理上漲會使房地產財富虛增，產生房地產泡沫，影響國民經濟的正常發(fā)展?？紤]到所涉及的經濟學變量均是非平穩(wěn)的。為了避免建立虛假回歸模型，在對房價模型進行修正和分析房價對國民經濟的影響時，我們利用EVIEWS軟件，建立了基于單元根檢驗的協(xié)整性分析模型。關鍵詞：多目標規(guī)劃灰色預測模型EVIEWS單位根檢驗與協(xié)整分析一、問題重述執(zhí)1.肯1懂問題背景羨房價問題事關肅國計民生，對童國家經濟發(fā)展蹤和社會穩(wěn)定有踏重大影響，一頃直是各國政府導大力關注的問母題。我國自從鋼取消福利分房堵制度以來，隨罰著房價的不斷戰(zhàn)飆升，房價問瓦題已經成為全胃民關注的焦點放議題之一，從衣國家領導人、蠻地方政府官員愁，到開發(fā)商、置專家學者、普盤通百姓通過各欺種媒體表達各洽種觀點，但對攜于房價是否合型理、未來房價意的走勢等關鍵捷問題，至今尚餃未形成統(tǒng)一的箏認識。摸1.液2擁問題提出餐請根據(jù)中國國房情，收集建筑裙成本、居民收倆入等與房價密偷切相關的數(shù)據(jù)徐分析以下問題分：底(渡1)風選取我國具有峽代表性的幾類律城市對房價的回合理性晃；咸(紅2)暮房價的未來走穴勢等問題進行攏定量分析芬，腳(3全)倡根據(jù)分析結果與，進一步探討概使得房價合理沉的具體措施孝。惰(廳4衡)茫分析啦可能對經濟發(fā)駝展產生的影響造，并進行定量演分析。二、基本假設戴2.1炮假設簡房屋價格在自段然環(huán)境良好無值波動，社會穩(wěn)槳定，人口素質慎確定的條件下威估測的歡；現(xiàn)2.2獅假設豬不考慮農村房繞價，只考慮城急市房價的合理嚇性戀；菜2.3難假設蛾房價通過房屋犁均衡價來衡量續(xù)，主要婚針對普通商品戀房弟，不考慮豪宅式等特殊房屋蔑；序2.4買假設攤忽略消費者的藝偏好如結有無學校、綠短化率、停車位布、熱水供應狀比態(tài)、通信、房遺屋建筑形式等袋對住房價格的翼影響中；浮2.5冒使假設忽略消費錫成本如交通費績用、物業(yè)費用莖、停車費用等熟對房價的影響哥；菊2.6莖紫假設在一定時幼期內，一個地包區(qū)的人口密度違較為穩(wěn)定，沒舟有大的變化；鎮(zhèn)2.7木假設國家宏觀滲調控政策在以挺一年為周期內且保持相對穩(wěn)定變；燈2.8筐假設糧合理性分析是威在忽略炒房等籮。丙三、符號說明蚊及名詞解釋瞇3.三1懸基本符號男居民支付承受蘇能力平房地產收益程型度籍房地產開發(fā)成康本披時間序列遷誤差序列狂理想模型殃合理房價疾房屋實際價格健考牢慮蕉CP吊I達過高產生泡沫周成分因素的房辰價增量減改進后考慮泡窮沫成分的合理溝房價唉原始序列藝標準差屋誤差序列御標準差四、問題分析4.1問題一饞對房價的合理姜性分析首先應井該確定合理的炕房價，即要建雨立一個合理房錫價的灌估算尿模型，拖在和現(xiàn)在已知澆的城市房價進漿行對比分析奴。浮瞇要建立合理的鄉(xiāng)房價估算模型閘，就要分析影拍響房價的相關久因素，影響房慈價的相關因素瑞很多，如較房屋建造成本挑、市場供求關抽系、城市規(guī)模典居民消費水平左，城市經濟發(fā)虧展水平，城市埋人口密度，土米地價格，房屋丹供求關系，物禁價指數(shù)，居民堡可支配收入等齡等，紡而這些因素是精從不同方面影襖響房價，所以考我們要對這些疤因素整理歸類完。根據(jù)分析的萌影響因素，確塞定房價合理性慶的擾目標函數(shù)丈，準建立多目標規(guī)券劃模型，漂根據(jù)收集的相射關數(shù)據(jù)求得法使絞目標函數(shù)達到葉最優(yōu)解乎，此供即為合理的房帽價，乓但由于目前中與國市場存在擠一定的劍通貨膨脹率，行我們橫又單利搜用梳CP聰I項對模型進行律了容修正，擁再將慶修正訊模型求得的合檔理房價和已知咽的房價進行對學比分析斧，爽即可對房價巾作出鴨合理腹判斷。4.2問題二萄對于房價的未辦來走勢分析是閑一個時序首問題，黃主要就是根據(jù)切前幾年的價格蒸預測未知的價字格幼，歇對險房價進行預測折，音房地產系統(tǒng)是精個復雜的系統(tǒng)鑒,部它受到宏觀和委微觀多種因素禾的影響。其總枯是處在不停的膛波動變化之中丈,美這也使得其預客測變得較為困熄難。圈我們只能通過怕部分數(shù)據(jù)分析懷預測，這種利眼用部分數(shù)據(jù)分課析的問題我們青可以采用灰色妹模型進行預測鞋。犧灰色僚模型彼預測法是遍以立“動部分信息已知燕,堵部分信息未巾知撥”倒的給“表小樣僅本感”倦“滑貧信征息匹”杏不確定性系統(tǒng)怒為研究對象遮,疏主要通過本對濱“念部兼分害”鏟已知信息的生碌成、開發(fā)跡,竟提取有價值的經信息霧,伯實現(xiàn)對系統(tǒng)運肺行的正確的認賀識及預測。4.3問題三女根據(jù)問題一，舍問題二的結果英分析，判斷當茶前實際房價的苗合理性以及分權析房價的未來崇發(fā)展趨勢，我笛們可以得到相鋤應的結論，針鉗對這些結論提拆出具有針對性愿的措施。4.4問題四毀房地產投資作世為固定資產投唉資的重要組成剪部分豪，浪房地產投資對忘經濟增長有著編重要的影響，部而這種影響主叫要表現(xiàn)在房價濕的變化波動情咳況產生的影響涂，由于對于經米濟的影響是復鴿雜的，為了量秀化分析，我們屬選取最能衡量界經濟發(fā)展水平陣的指標人姥均底GDP飽以及房價對消法費的影響入手挑分析薄，樹那么主要就是懼研究房價錦和塊GD幣P拘以及消費之間叢的相關性。佩通常研究相關閘性一般采用多否元線性回歸來傭進行相關性分洽析，但是由于象房價屬于非平吃穩(wěn)經濟變量，象而非平穩(wěn)經濟滅變量建立回歸弟模型會帶來虛楊假回歸問題，瘡所以我們采用帳計量經濟學專撫業(yè)軟件鮮Eviews餃對相關男因素進行付單位根檢驗脾，并由此得到葡因素的平穩(wěn)性短，再得出相應毯的協(xié)整儲關系，從而量碗化云分析攤房價對經濟發(fā)朵展的影響。叢五、模型建立曉與模型求解5.1問題一窗5.1.1克影響房價因素煉的分析蓬房價的影響因評素有很多，授如遠房屋建造成本紹、市場供求關衫系、城市規(guī)模胸居民消費水平琴，城市經濟發(fā)頂展水平，城市挑人口密度，土望地價格，房屋棗供求關系，物炸價指數(shù)，居民柄可支配收入等票等，而這些因達素是從不同方匹面影響房價疼，為了使得模梨型具有層次感埋，我們將房價核的影響因素分享為四個類別道如沾圖榜1挪：房地產開發(fā)支成本，房地產造開發(fā)商收益，危居民支付承受票能力，供求關把系。每個類別勝又受到不同因板素的影響。圖1房價影響因素圖1房價影響因素隸1亦）房地產開發(fā)淚成本洋房價主要受到船價值規(guī)律和供躍求關系的作用義，房價不僅反缺映了住房作為懶一種商品的價瀉值，還反映了貨市場供求狀況葵。揪勞動價值論表顫明住房的商品紡價值即房地產斯開發(fā)成本，可焰以認為是住房囑市場價格的基載礎族。據(jù)其中，我們認祥為房地產成本難受土地成本畢、煌房屋造價剪以及銀行貸款等利率以及稅費頌四個因素的影何響徐，如壟圖怒2蹈。圖2房地產開發(fā)成本構成圖2房地產開發(fā)成本構成消據(jù)房地產開發(fā)牢成本影響因素京可建立房地產齊開發(fā)成本公式濟：館躺失妄說躁剃濱陽（布5.輩0星）岸其中，刃—漢—稱房地產開發(fā)成濤本，競—漂—交土地成本，巡——涉房屋造價，羊—用—叼銀行貸款利率砍，脖—離—副稅費。波注：根據(jù)國家壺近年來的房貸隆政策以及實際全房地產開發(fā)周用期等情況，一兄般建設項目貸廟款周期刪為貸5圓年。杏2握）國家耐宏觀政策積國家宏觀政策杯是政府實施的萌政策措施以調破節(jié)市場經濟的恐運行，所以宏汗觀調控是著重凝以整體社會經陜濟運作，透過溝人為調節(jié)達到誘計劃經濟之目織標。鼓宏觀調控對房社價的影響起到拼重要的控制作唐用，宏觀政策撫主要體現(xiàn)在，央銀行貸款利率帶的控制，經濟左發(fā)展水平的控躁制，稅率的調扔整，房地產開攏發(fā)政策等各個嗓方面，其作用叉滲透到各個相者關影響因素中那。啄3結）襖居民支付能力鞏居民支付能力車是作為房價指攔定的重要指標玩，而居民支付蛙能力主要由居疲民可支配收入屠決定。居民可書支配收入是根治據(jù)居民收入舌和憂Engl開e水系數(shù)決定。識居民收入水平擱直接影響市場息容量大小的重債要因素，居民霞收入水平直接嘴決定消費者購置買力的水平，偷從而能夠反映授居民支付承受胞能力的大小。居民支付能力居民支付能力居民可支配收入居民收入Engle系數(shù)圖3苦餡傾（乏5.噴1氣）選其中，鄭—凳—釣房地產開發(fā)成型本，差—野—客居民收入。卡恩格爾系卸數(shù)似(Engel顫'sCoe捏fficie夕nt擾)鍬是食品支出總桃額占HYPERLINK"/view/245475.htm"饒個人消費支出破總額的比重。蘆對消費結構的災變化得出一個舅規(guī)律：一個家牧庭收入越少，管家庭收入中（史或總支出中）域用來購買食物繪的支出所占的HYPERLINK"/view/339062.htm"蝦比例金就越大，隨著呀家庭收入的增淡加，家庭收入器中（或總支出蓮中）用來購買頌食物的支出比齊例則會下降。居推而廣之，一慈個國家越窮，蝶每個國民的平周均收入中（或蹦平均支出中）欺用于購買食物剩的支出所占比勵例就越大，隨紛著國家的富裕啞，這個比例呈繩下降趨勢。遞4壓）利開發(fā)商預期利哀潤耍開發(fā)商預期利霞潤能夠反映對論房地產收益的葡期望，房地產湊收益對與國家膝的財政收入起匙到了無可替代孩的作用，房地導產收益的高低剛直接影響著房慨價的波動。夏此外林產銷者為了獲雜得較大的利潤期，希望物價高曠一點，巨開發(fā)商預期較駕高，護而消費者為了感能夠買較多的眾商品，希望物每價底一點，而毯合理的價格就桃要是雙方能夠計達到會統(tǒng)一扶。餐根據(jù)全國房地例產經理人聯(lián)合路會研究院數(shù)據(jù)鬧顯示祝，開發(fā)商利潤亭不應超虜過騾25誦%繼是房地產市場稀運行良好的上窩限值。飽5.1.章2蒙房價合理性目近標函數(shù)的確定抹5.1.2.續(xù)1朵居民支付承受滲能力滿意度的漏最大化初居民支付承受壤能力即居民可厘承受購買房屋少的能力，糕目前廣為使用至的城鎮(zhèn)居民住宣房支付能力度辛量指標是房價僚收入比，其定女義是：平均住煮房價格與家庭攪收入平均數(shù)之駐比，不同地區(qū)葵的房價收入比澤是不相同的，吳在完善的住房寺市場中，房價夫收入比一般親在蜘2-徑3烤之間，在需求念大于供給的市瞧場中，房價收齊入比一般殃在揉5-1減0患，露表悉1祖是不同地區(qū)的傾房價收入比。礙表掙1銅軍不同地區(qū)房價谷收入比斑地區(qū)盤房價收入比遞非洲桶5謝—執(zhí)8女阿拉伯國家痛7喉—喬12微亞洲怒6槽—爽12洲工業(yè)化國家若3赴—診6砌拉丁美洲期2押—響5伐過渡國家張1進0粗—除14屋所有發(fā)展中國棵家倒5閱—馳1鄉(xiāng)1始在經濟條件允石許的情況下，啄若房價收入比期偏小，將促進強和提高居民的愁消費信心，使燃得房地產市場績得到良好的發(fā)敘展，個人和家儲庭的滿意度較委高，若比例偏壩大，將導致個漂人或家庭的負簡擔太重，降低騾了居民對房地櫻產市場的熱情江，造成市場萎柴縮，基于以上落的分析，居民每支付承受能力副滿意度目標函急數(shù)建立如下：虎1服）閣計算吐居民支付承受鈔能力戀，即軍房價收入比笨居民支付承受貓能力利壺（毯5.毫2奶）其中：；。漫注：壟根據(jù)目前房地貪產市場狀況，青普通商品房的麗面積范囑圍貢80-12特0算平米之間，所啊以我們選府取戴10扒0桃平米的普通商冰品房的數(shù)據(jù)作浮為建立模型參閣考標準。柏根據(jù)介表聯(lián)1統(tǒng)房價收入比在晴不同地區(qū)的值沾，針對我國發(fā)紀展情況的實際攪狀況，我國房原價收入比的范絞圍應該諸在繭5窮—艦1食1兄，輝即粘。仙2效）確定安居民調承受能力滿意克程度。許根據(jù)人們對不閉滿意程度敏感海遠大于對滿意牌程度敏感的普瘋遍心理，假設盲本模型評語集徒非常不滿意、備比較不滿意、敘滿意、比較滿顆意、非常滿意腳相對岸應濾分別戒為瓶1砍1愉，睡9肢，猜8午，則7班，鮮5遣，選取近似的蛇偏小型柯西分速布隸屬函數(shù)，互由此得到：磁文雀包滲（球5.丟3鵲）擴其中，略為待定常數(shù)。逝依據(jù)實際情況次，當評語稼為受“言非常滿允意守”宅時，可假設其注隸屬度爽為存1肝，即熊，當評語霧為絨“慌非常不滿協(xié)意鳥”踏時，可假設其濟隸屬度懲為反0嬌，即沸，冬類似的，聞，宗，榨。纖3撐）繳通過計算可知快，將其代入公套式，可得到相綿應的隸屬函數(shù)望為：擦蓮蓮（愧5.用4釋）味經代入計算得脫到居民滿意度獵各單項指標評畜語非常不滿意寸，比較不滿意毅，滿意，比較蝦滿意，非常不商滿意的量化值汪分別為靈，味如下圖居民支烏付承受能力滿姨意度圖像所示獻。圖4居民承受能力滿意度隸屬度圖圖4居民承受能力滿意度隸屬度圖升4挪）率確定居民承受蠅能力滿意度最熱大化得目標函誘數(shù)，根據(jù)上述惱對滿意度的相構關描述，要使扮居民支付承受潑能力滿意度最遼大，即使目標豎函數(shù)僑達到最大。由巷此，該目標函符數(shù)可直接表示呀為船好馳（造5.道5禁）益5.1.2.顛2沉房地產錘商賄收益滿意度的英最大化施房地產式商筒收益最大化是塵國家經濟發(fā)展鼻的需要，首先匹，較高的經濟魔效益有利于帶幟動房地產市場船的發(fā)展，智增加國家的財怨政收入，其次赤房地產的發(fā)展旁能夠帶動一大捉批相關產業(yè)的皆發(fā)展，如材料訊、鋼鐵、水泥厘、裝修、電力瓶、環(huán)境、食品討、廣告等一系鎮(zhèn)列的產業(yè)，最破后，能后解決利民工就業(yè)，給加快城市化發(fā)蕉展中起到了無嬸可替代的作用裁。嘴隨著房地產業(yè)管的快速發(fā)展，伍儼然已經成為跌我國經濟發(fā)展懲的支柱產業(yè)，食從國家財政角壘度上看，房地戀產收益越高越劣高，但無限制得的高收益會加盲大居民經濟負店擔，造成社會雨的不良影響。辜在描述此目標苗函數(shù)時，暫不拖考慮房地產高蹈收益帶來的隱夏形經濟收益恭，由此房地產拼收益程度可以搭用利潤相對于畢房地產開發(fā)成決本的比值衡量科，房地產屢商念收益滿意度目閣標函數(shù)建立如舌下：趙1匠）借計算房地產收強益的程度借，即坡 膜慰喂盤（春5.毒6廊）僅2愚）驢確定房地產商膊滿意度。類似謎的，根據(jù)韻全國房地產經屠理人聯(lián)合會研贊究院數(shù)據(jù)顯示煤，我國房地產霧的利潤應該控岸制蠻在牌25暑%艱以內，結合人較們對不滿意程俯度的敏感大于奇對滿意度得敏意感的普遍心理索，假設本模型語評語集非常不標滿意、比較不躺滿意、滿意、哨比較滿意、非嗎常滿意相對應全分別為亂0柜，分0.0珠1衛(wèi)，慮0.愈1籃，仔0.漸2洞，基0.2孝5比，并選取近似炒的偏大禽型蠅Cauch疾y孫分布隸屬函數(shù)鋒，由此得到謀乓話（竄5.粥7殘）治其中代是帶定常數(shù)。憂依據(jù)實際情況抗，當評語怖為岸“莫非常滿丙意調”吸時，可假設其豆隸屬度書為件1靈，即武；當評語演為去“暗非常不滿死意傅”況時，可假設其皆隸屬度難為頓0悔，即件；類似的，陶，戀。遇3窗）通過計算得厘到管，將其代入公為式，可得到相獸應的隸屬函數(shù)帥為：艱設趁（殺5.漲8扣）紙然后，經代入火計算得到房地掉產拜商肚收益滿意度單峰項指標評語非棵常不滿意、比妨較不滿意、滿淘意、比較滿意綁，非常滿意的側量化值為蒸：錘，彈如圖房地產受察益程度隸屬函票數(shù)圖象所示。圖5房地產收益滿意度隸屬度圖圖5房地產收益滿意度隸屬度圖很4莊）最后確定房庭地產經濟收益犯滿意度最大化賄目標函數(shù)。根聰據(jù)上述對滿意史度的相關描述平，要使房地產婦收益的滿意度憶達到最大，即樣使得目標函數(shù)妖達到最大。由掛此目標可直接滲表示：賊離側否（踏5.臨9意）澆5.1.2.榴3詠綜合目標函數(shù)濁的確定餡基于兩個目標碧函數(shù)都是通過稍隸屬度函數(shù)描添述的情況，本伏模型將目標函蹄數(shù)統(tǒng)一為考慮漲個人（家庭）巷和房地產商（墨國家）雙方利摟益的分權重目誰標，即碎保（僑5.鐵10歪）臺在增加國家財姑政收入，加快肥經濟發(fā)展，關為注民生，以人魚為本等原則的業(yè)指導下，需要貢在居民（家庭晚）支付承受能學力和房地產收驅益程度兩個指吧標中做一個平青衡，所以暫定奪兩個目標權重遙分別幅為撈0.什6言和告0.瘦4陷。留5.1.3究多目標規(guī)劃模戀型的建立牧5.1.3.散1慢約束條件確立偽房價收入比約致束曉根據(jù)不同地區(qū)遮房價收入比的握情況，參考亞跟洲，發(fā)展中國概家的房價收入輪比，可以得到山包2選）離權威機構研究討成果約束丙根據(jù)全國房地涂產經理人聯(lián)合營會研究院數(shù)據(jù)匯顯示，我國房披地產的利潤應肆該控制盤在棗25環(huán)%世以內，所以可薪得到懼3本）穗實際情況的約娃束婦根據(jù)實際情況佛，房價不可能構小于房地產開躬發(fā)成本，所以涼有長。毅5.1.3.樸2彩多目標模型的壽確立棟由于模型中的沒各項指標均通耕過量綱處理，慘最終使得數(shù)據(jù)顛具有了可加性借和可比性，進斯行綜合權重就站得到了最終的駛多目標規(guī)劃模肥型，即：皂某禾嘉（橡5.抽11分）晶從而得到最優(yōu)熔值狡即為合理房價慎。云5.1.鋤4跟模型求解炭5.1.4.鎮(zhèn)1痰選取樣本城市創(chuàng)根據(jù)城市規(guī)農模，我們選取址三類城市，一陳線城市：北京熔，上海；二線牌城市：咸陽員；三線城市：鏟大慶。根據(jù)國蘿家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)售庫分別收集每匙個城秘市襲200臂4拍—排200北8苦年的相關數(shù)據(jù)探。下面將以北誕京市林（佩200汗4奇—款200溪8花）的相關數(shù)據(jù)張進行求解。悔5.1.4.錦2倚房地產開發(fā)成途本獄計算糞表蠻2端北京綿市誼200挽4換—而200匙8萍年房地產開發(fā)肥房屋造價（松元甚/鑰平方米）叛年份薪2004飲2005驗2006切2007徒2008換北京市俯2153電2393逗2388駁2389但2406膝表波3六北京裁市妥200旬4頂—農200慶8鋤年土地購置費笑用（億元）吹年份雨2004巧2005寇2006爆2007快2008梅北京市畢275.8杰239.8蘇60.3糠293.2統(tǒng)639.0蠟表紋4涂北京愚市那200視4某—世200晴8腔年級利稅總額警（臣萬威元）外年份乳2004高2005店2006更2007錢2008棋北京市臭931362甲126668呆4格172630孟4候189453伶5距170801注5紹表茅5購北京挨市膚200虹4士—火200荷8灰年貸款利率發(fā)（樣%露）微年份想2004辰2005池2006緣2007窮2008拜北京市碎5.85兩5.85比6.30姨7.28餡6.71籮根據(jù)公式府（符5.兔0唱）可計算處房社地產開發(fā)成本碰表年6淋北京高市泊200骨4營—路200窯8侍年房地產開發(fā)至成本（捐元杠/屈平方米）狡年份律2004這2005補2006懶2007銀2008荷北京市遞3288糟3604決3486肺3974畏4415朱5.1.4.哥3頂多目標規(guī)劃求肚最優(yōu)值墊將樣本數(shù)據(jù)代妹入規(guī)劃模型，菌利躲用象MATLA貴B思求解（程序見區(qū)附錄）可得到粗北京握市咐200拜4富—定200淘8戴年躺模型明合理房價，見顯表席7葉表醫(yī)7考北京器市偽200背4擾—渡200驚8節(jié)年哀模型合理房價呢（睜元貪/漸平方米）銹年份基2004尸2005爺2006遭2007咱2008牲合理房價贏3801錦.依5鷹4164趴.別9鎖4115梨.帽1揭4672韻.5歡515伏6.0文滿意度民0.728勻9斷0.7601臣0.87喝40墾0.喚8637績0.842仁2彩根據(jù)此方法，闊類似的計算出困咸陽，大慶兩歪類城市的合理捕房價蜘：別表泳8師咸陽數(shù)市莫200凝4孤—返200偉8彼年深模型合理房價需（亮元伴/濁平方米）償年份略2004貴2005維2006所2007份2008況合理房價禍1363蕉.抽94閥1528編.亦0宮2張1772鏈.別85斯2116霸.次83夫2326投.敢39問滿意度刷0.9988敢0.998挨0.997島0.9969和0.9971限表伐9姻大放慶輝市倒200蜓4異—開200頌8真年瓣模型合理房價聚（拼元耀/插平方米）硬年份罪2004凳2005板2006托2007肚2008扁合理房價隸1364杜.蠢02循15逝13總.除98跨1688容.沫15缸1908栗.觀39屈2070善.壤94既滿意度役0.9988下0.9987侮0.9979接0.9980評0.9981壞5.1.5停結果分析以及曉合理性判斷挺尸以下是北捉京年200善4痛—糕200且8桃年模型合理房拜價和北硬京捕200轎4菜—插200趙8池年實際房價走寺勢對比圖6北京合理房價和實際房價走勢對比圖圖6北京合理房價和實際房價走勢對比圖帝從以上結果分蒜析，依據(jù)模型憤計算出的合理汁房價和實際價競格相對比，發(fā)拆展趨勢大體相碑同，整體都是罩以上升的趨勢勁，恐在趁200訓6澤年房價有所回哥調之后大幅上券升，房價的這鹽種走勢符合國膛家的實疼際狀況，偏在秤200測6竄年，國家相繼廣出臺了一系列鄭的穩(wěn)定房價的護政策，在某種絹程度上打壓了嬌房地產市場，桐使得房地產市西場回落，房價階上漲勢頭有所隸緩和識，達200除6返年之后，國家鏟政策相對放寬隆，使得房地產速開發(fā)產朽業(yè)迅猛發(fā)展，動致使房價大幅者增長，盯圖殿6光中所表現(xiàn)趨勢濕符合實際情況杯。腿雖然粥合理爛房價的趨勢和歷實際價格的走畢勢大體相同，理但價格差距過紙大，尤其湯是徒200看6放年以后模型計唯算的房價和實唱際價格相差很未大，現(xiàn)在的房協(xié)價不合理，存駛在明顯的泡沫奴成分，合理房述價模型是在忽女略房地產炒作起等泡沫成分的副前提下建立的胸，而實際房地綁產市場存在的棵大量的泡沫虛揮假成分，所以漫很不合理。析但房地產市場葉存在泡沫成分滴是正常的現(xiàn)象偽，在后面的模致型改進中我們坦將考慮市場泡偉沫成分，改進泰合理房價模型刑，在存在市場中泡沫情況的前村提下判斷實際袋房價的合理性崗。5.2問題二創(chuàng)5.2.1時灰色模型擠G枝M爆（石1,載1焰）盟建立肉5.2.1.賺1喬模型建立甜設時間序列針有話個觀測值景，通過累加生裙成新序列神，則煙模型相應的微咽分方程為：雷警阿惠（塌5.指12率）環(huán)其中，泛—泳—歪發(fā)展灰度，祝—加—深內生控制灰度默。育設盡為待估參數(shù)向止量，撲，利用最小二永乘法求解可得品：貴乘榴效辭綱（駱5.電13煙）緊其中：牧，掏，求解微分方淘程，即可得到遺預測模型：便 嘗皆工揪（棉5.凝14始）淋5.2.1.磚2犧模型檢驗尺校正丑灰色預測模型肺檢驗一般有殘餡差檢驗、關聯(lián)癢度檢驗和后驗打差檢驗。我們杯采用后驗差檢設驗：幟原始序列的標丘準差：玩趴絕對誤差序列牢的標準差：方差比：肝小誤差概率：敗，令醉，具，則建。葛表喘10青后驗差檢驗表枕后驗差艙>0.95桃<0.35寸好槽>0.80份<0.50跪合格曬>0.70裕<0.65臉勉強合格帳0.70略0.65鎖不合格診后驗差檢驗拌都能通過，則侵可以用所建模舅型進行預測，黃否則要進行殘幣差修正。膊5.2.夠2屯模型求解鵝我們淋選取咸陽市為芽例進行模型求讓解將，先用煩咸陽市到2004-2純00據(jù)8擊年數(shù)據(jù)，勉用火200拿8呼年的數(shù)據(jù)留待扔驗證，并預混測祖200晉9拼年至和登201醋0云年得房產價格朱。脆表畫11喪咸陽熄市肺200若4具—駝200淚8艷年薦實際房價（待元雪/培平方米）本年份隆2004挪2005噸2006決2007育2008傾咸陽市親1731退2060姥2461糠2622惑2952圖7咸陽市2004—圖7咸陽市2004—2008年實際房價走勢街5.2.2.供1靜得出北京市預冷測模型赴首先令足對應于原始序類列數(shù)據(jù)。艇1產）糟構造累加生成豈列：增2也）構造矩陣傲和數(shù)據(jù)向量魄3番)拒計算乳，可得：仰4尖）得到預測模棄型：識萬衰槍激（協(xié)5.騾15撓）脖5.2.2.損2諒預測模型檢驗世按預測模型計描算轟，得累減生成，得當絕對誤差序列粗為：物計算原始數(shù)據(jù)倆序列輛的標準差沒：抵計算殘差銅的標準差洽：方差比：昏計算小誤差概悼率胳：艷發(fā)現(xiàn)所有的母都小于薪，故骨。收因而模型尺有較好的預測川精度。摩5.2.2.富3殘預測房價走勢構當戰(zhàn)，可預測出叢第鉆6拐期的預測值即搖為幫200租9宇年得房地產平愉均價格堅：芽洗甘（畜5.17嗓）嗎根據(jù)模型代入增，可得咸陽村市侵200俯9獵—脆201欺2惑的預測價格堵表遮1籌2貿咸陽帶市塞200期9克—走201帆2談年珠預測房價（漢元劉/中平方米）偵年份稻2009標2010京2011本2012幼咸陽市援3378懸3764.5蓬7踐4227.2廉8姜4746.8潛2序其走勢如濟圖符8狗：圖8咸陽市房價未來走勢圖8咸陽市房價未來走勢態(tài)根據(jù)所求數(shù)據(jù)尼判斷房價未來愧走勢居：狂根據(jù)數(shù)據(jù)顯示椅在未來國家政巨策以及社會環(huán)氏境相對穩(wěn)定的坡前提下，房價鈴未來讓然呈上勾升趨勢。5.3問題三盯5.3.1賊政府的應對措蓋施醉要想控制好當糊前高房價的問群題。單單是從構房地產的角度鞋去解決，是不謝能解決問題的粱。之前政府宏笨觀調控的結果由已經印證了這后一點。所以調輸節(jié)房價不僅僅煩是房地產的問執(zhí)題，更關鍵的擔是要進行政府孟本身的體制改幣革。所以要想壩把房價的問題桑解決，政府可鄭以采取以下三砌個措施：椒第一龍，過改革財政體制蛇，讓地方政府室從房地產利益數(shù)鏈條中脫身；粥第二，改革房血地產競爭機制艱，消除動地產開發(fā)商和迫當?shù)卣穆?lián)脫合壟斷廢現(xiàn)象；壯第三，寸大量修建澆保障性住房，肅包括經濟適用龜房和廉租房。躺5.3.尼2陪改革財政體制歲改革財政體制椒，讓地方政府倘從房地產利益攪鏈條中脫身。焦這一點非常重芒要。這也是當卸前我國財政體哄制的弊端。因壁為地方政府收瘋入十分有限，兇而政府售賣土氧地可以取得豐繭厚的收益。致閉使來自土地一何級的收入成為拾政府收入中不露可或缺的組成襖部分弓。遲200括9刺年，全國土地所出讓金高讀達榨1.扶6秤萬億元，占當撕年地方財政收含入遙的艦48.8崖%鋸。最近，有學刃者研究發(fā)現(xiàn)，細如果計入土地羊出讓金收入侍，由200憐9中年中國全國政棟府收入實際已割突侮破穩(wěn)1論0飾萬億元，約糠占轟GD鋼P吃的太32籠%耳。足201吩0真年繼續(xù)增長土顏地出讓金達燥到攤2.桿7價萬億元，同年趣全國財政收入紙為罵8308拾0否億元；而全國干土地出讓成交挎總價炸款深2.破7太萬億元，屬于伸預算外收入，貞不在預算內，誘所營以蠅8.壟3浴萬億的財政收摟入不包政含攪2.腰7荷萬億。也就是季說政府賣地的扔收入占財政收聰入辭的柳25黎%鮮。撈在現(xiàn)階段的體聽制下推動土地舞價格上漲不僅魄可以使財政收史入增加，還可雹以提升政府各叉級官員的業(yè)績偉。因為，政府廟通過直接出售休土地可以賺大扁錢，房地產業(yè)逆的稅收也構成趴政府財政收入落的重要來源，盜房地產業(yè)又可竊以帶動其他產罪業(yè)發(fā)展。而所軌有這些，都可們以成為政府官宜員的政績。而販且是來得最塊杠的政績。穴5.3.諸3刪消除壟斷現(xiàn)象南中國房地產市挑場中，存在兩質大根深蒂固的鞏壟斷。一是地偷方政府對土地田的壟斷。二是協(xié)開發(fā)商對房地吐產市場的壟斷劃（當然包括對煎房屋開發(fā)的壟賭斷）。雖然我戒國房地產業(yè)集帖中度的確比較抖低。截學至建200墳6并年底，全國共遵有房地產開發(fā)撤企響業(yè)范5.8腫7嗚萬家，即使最四大的房地產公田司萬科杜，霞200窯6仔年的總資產占諸全行業(yè)的比重滾僅墓為菜0.55黃%鞋，營業(yè)收入占禮比僅直為業(yè)0.99猴%贈，凈利潤占比瘋為百1.38弱%挖。但是開放商符還是壟斷了房班地產市場。從楚經濟學上來看南，競爭或替代眠性會導致價格熔的下降。首先壞，應該降低房軍地產開發(fā)門檻緊，激活房地產從市場中的競爭光。其次，是允飽許個人自建房罰、合作建房等柄等，賦予人人遇都有當自己開疊發(fā)商的權利。5.4問題四屢5.墾4快.粘1果研究方法脂1哈）膠平穩(wěn)臨性隔檢驗盟在進行協(xié)整關艘系檢驗前必須凱確認變量的平嗎穩(wěn)性，只有變攜量在同階平穩(wěn)鉛的條件下，才震能進行協(xié)整研博究處本文采用單位遞根檢驗方法檢其驗序列平穩(wěn)性皆。常用的單位派根檢驗方法據(jù)為奶Dicke新y鵲太等提出午的喉ADF沙孫檢驗。準2絹）形Grange亞r嗓翠因果關系檢驗檢格蘭杰借助于堂時間序列的關智系來界定因果互關系，提出因奉果關系的計量至經濟學定義。銅如獲果壘X酬率有助于況對健Y盛鄉(xiāng)過去的解釋，熱則出X擁耽是迎Y匪介的格蘭杰原因判，否陰則寶X役間不榴是騎Y尼茂的格蘭杰原因板。更為正炭式塘Grang賤er幼立在解決了是否腿是牙X問瞞引惱起鍬Y慘信的問題，主要透看現(xiàn)在優(yōu)的秒Y古薦能夠在多大程跪度上被過去栗的奴Y商估解釋，然后再產加循入撇X鍬奔的滯后值是否拘使解釋程度提襪高。如式果咱筆X否在解Y辜論的解釋中有幫代助，那就是木說穗Y摧菌是凡由饞XGra報nger-c匯ause訓d述?；蛘咄瑯拥臓?，錢當獲X錯套的相關系數(shù)在趟統(tǒng)計上顯著時逝也可以這么說依。惹3帳）炒協(xié)整關系檢驗院協(xié)整輕（黨Co-int壽egrati更o逼n犯）理論從分析類時間序列的非辜平穩(wěn)性入手，唱探求非平穩(wěn)變峰量間蘊含的長球期均衡關系。融其基本思想是罪，如果兩個（鴉或兩個以上）張的時間序列是如非平穩(wěn)的，但廉它們的某種線違性組合卻表現(xiàn)舌出平穩(wěn)性，則勒這些變量之間堪存在協(xié)整關系估。采5.霉4塵.2紅房價對決消費的影響開5.向4非.2.框1兔理論模型忘資產價格的波崗動影響私人消罷費的分析是建洲立在生命周期止模型或者永久鉛收入假說的框捧架上的按照這廢種分析框架，珍私人的消費水歸平取決于三個夠變量：家庭的矩當前收入流、碑家庭的未來預傻期收入流、家妻庭的財富存量未。模型表示形幅式如下：擾紫亦今（會5.1墻8峰）羞其中：賭—燙是股票資產，銹—炮房地產資產。毀該模型把消費境和收入、財富集聯(lián)系在一起。蜜分別為股票財撲富，房地產財飄富和收入的彈胞性系數(shù)。枕我們選取社會船商品零售總額已作為消費變量酸，城鎮(zhèn)居民人宵均可支配收入稱作為收入變量例。房地產市場閱財富變量選取懲住宅價格，住稿宅價格序列由廊全國商品房平迫均價格幅得到。股票市歲場財富選取上怨證綜合指數(shù)的美收盤價作為代低表性指標。硬數(shù)據(jù)區(qū)間屈為蔑2003-2彼009頁，條各個變量走勢徐如圖所示。對籃數(shù)據(jù)取自然對嚷數(shù)以平滑數(shù)據(jù)城，取對數(shù)后的膨消費、收入、訓房價和股價分臣別簡記輪為錢L爺C捆、歇L甘Y華、朽LR膽P社、材LS疲P駝。圖9LC、LY、LRP、LSP增長曲線圖9LC、LY、LRP、LSP增長曲線掩5.剩4丘.2.2靜利鋪用探Eview逐s咸進行實證研究棋房價與消費關熄系侍1齊）平穩(wěn)性檢驗盒本文采用單位勇根檢驗方法檢疾驗序列平穩(wěn)性碰，單位根檢驗停方法為愚的拔ADF伸即檢驗。百圖顯拾示了消費遇變量的二階差陡分值鈴、收入尺變量和槍房地產市場財痛富變量圓房砍的紙一階差分值脅以及股價序列暖的水平值晴的單位根檢驗煮結果。圖10LC、LY、LRP、LSP平穩(wěn)性分析曲線圖10LC、LY、LRP、LSP平穩(wěn)性分析曲線眨由你圖陸10臥佩可知，消費、紅收入、房價和逗股價的水平值贏在顯著性水平血為笑10后%往時接受原假設勾，而其一階差察分序列在顯著獸性水平斗為貧1親%配或嬌5梯%鐮拒予絕原假設，因峰此，可認為它售們都包含一個換單位根，迅因此可以用來僻作協(xié)整分析。艇2捏）協(xié)整關系檢徐驗宏對消費、收入送、房價和股價撇之間的協(xié)整關米系進行檢驗。牌協(xié)整檢驗結果盾：圖11房價與消費協(xié)整檢驗結果圖11房價與消費協(xié)整檢驗結果姿結果表明，消蛛費、收入、房改價和股價彼在婦5鞭%僑的顯著性水平蟲下存療在決1膚勞個協(xié)整向量。萬消費、收入、郊房價和股價之叫間存在著長期費均衡關系，具旦有共同的隨機悲趨勢，它們的蜓線性組合有向擔均衡收斂的趨犯勢。下面我們蔥給出長期均衡案方程（括號內震為標準差）釀：鑒振也（博5.1戴9厲）蠅由協(xié)整方程可剝知，收入對消鑼費有顯著性影詞響，其彈性系港數(shù)較大，約比為梳茄1.19剖，這表明收入南是影響總消費墊的決定性因素躬。房價也對消退費產生顯著性絲影響，其彈性笑系數(shù)為哥0.15它左右，這說明亂房價的上漲帶廉來了顯著的財芳富效應。股市朵財富效應顯著揭（園10壁%釘水平下），但描是比較微弱，狡彈性系數(shù)只握有屯杯-0.012藝25體概左右。這一結酒論恰同儀Boon洽e染、升Cas濃e拆、幫Quigle棗y倒和軋Shill冰er窯傭以及國際貨幣格基金組織的研爐究報告的研究岔結論大體相同騰：資產的財富肢效應普遍存在霉，扯房價咸上升產生的財騎富效應大于股寶價上升帶來的湖財富效應。右5.驚4稅.例3旗房地產投資碑和亞GD仗P絞關系的相關性氧我們主要采絮用撿Grange市r蝶因果關系檢驗編法、協(xié)整理論思分析方法研究帥房價聾和械GD鹽P筒之間的相關關旱系。由于是研蘭究房價和經濟該的影響，所以趴某個城市的指撤標不具有一般駕性，因此我們棚選取中國房地畜產乎2003皂—捐200偵9瓜年的房價作為蜘代表性指標。乏5.服4哨.甘3甘.申1虜利雪用趴Eview物s鋪進行實證研究走房地產投資肌與昏GD塔P邪關系追1尋）竭因果關系霧檢驗別進行因果檢驗句前我們首先對可兩個變量進行室單位根檢驗，裹從令表荒4-完3嶼可知兩序列并奮非平穩(wěn)序列，命而一階差分后殺（增長率）拒丘絕單位根過程幅，兩變量為同仙階單整序列，胃因此可以對序膠列進行因果檢艙驗。我們對增看長率序列進歪行室Grange愛r勾因果關系檢驗弱，因果檢驗結麻論表明（結果估如店表嗓4-4影所示）浪二者腳在蛙1蹦%毅顯著性水平下塊互為因果關系狂。這說明痕房地產投資娛和旱GD補P環(huán)二者關系密切編。要帶表施13媽乘房地產投資浩與獨GD烤P怕增長率碼的忘Grange詠r廊因果關系檢驗般原假設瓦統(tǒng)計刊量炮P悅值安滯植后析1畏階馬滯主后被2隱階揉滯扔后冬3腔階可0.0468雅2扮0.0000致0觀0.0000熱0級0.0231詳2氧0.0264煮1緩0.0068嘩9平穩(wěn)性分析形采用單位根檢主驗方法檢驗序銳列平穩(wěn)性，單佩位根檢驗方法踏為暈的論ADF披尾檢驗降，檢驗結果如扇圖逃1金2襯所魯示蜂，居由圖知充，私GD爪P借和房產投資額鎖的一階差分值搏是平穩(wěn)的，可驅以進行協(xié)整性溫分析。圖12房地產投資與GDP平穩(wěn)性分析曲線圖12房地產投資與GDP平穩(wěn)性分析曲線荷2糞）赤協(xié)整關系檢驗棄結果曉對房地產投資避和表GDP糧蓄之間的協(xié)整關遵系進行檢驗。蝦協(xié)整檢驗結果嶼：圖13房地產投資與GDP協(xié)整結果圖13房地產投資與GDP協(xié)整結果勤結果表明育，刪GDP蚊姑和房地產投資闊在杯10黨%寇的顯著性水平信下存柳在復1嗽億個協(xié)整關系。間房地產投資腎和兄GDP避纏之間存在著長僵期均衡關系，感具有共同的隨濃機趨勢，它們攤的線性組合有糞向均衡收斂的榴趨勢。下面我筋們給出長期均貸衡方程（括號環(huán)內為標準差）懷：檢門凡痛掉（字5.鈔20綁）漏由協(xié)整方程可囑知，盡對景GDP段嫂有顯著性影響紗，其彈性系數(shù)押約為礦8.66艷，這表明醋房地產投資神對國民經濟具什有重要的促進廚作用。辨5.萄4登.哈4墓房價對經濟的閘影響叨綜合上述房價俯和消費的相關濫性以及房地產級投資趴和它GD獲P瘋的協(xié)整關系可已知：亂房價對于經濟忙發(fā)展有的重要既的影響，適當摘提高房價有利南于增加房地產頁收益，增加國環(huán)家的財政收入岔，促進經濟發(fā)棗展。兵房價不合理上遲漲會使房地產悠財富虛增，產趴生房地產泡沫努。不合理的房描價上漲也會損棟害居民的利益勇，影響一國國環(huán)民經濟的健康朋、持續(xù)和穩(wěn)定談地發(fā)展。六、模型改進押6辯.1婦房價合理模型英改進的分析辣在問題一中，撐合理房價和實趟際價格差距過鑄大，說明現(xiàn)在畜的房價不合理籮，存在明顯的枯泡沫成分，否但誘由于合理房價破模型是在忽略謙房地產炒作等水泡沫成分的前愁提下建立的，竿而實際房地產糠市場存在的大脖量的泡沫虛假育成分，支所以差價很大中?；鹪谀壳暗闹袊嵤袌?，猜房地產市場存鹿在泡沫成分是沒不可避免更的現(xiàn)象，夫所以我們要將床模型進行改進饑，考慮房地產肢市場的泡沫成昏分建立符合房探地產市場實際棋狀況的估價模別型，這樣使得甲計算得到的合戒理房價更加具鋒有說服力，從歲而僻更準確的玻判斷房價的合宵理性。鑒房價上漲過快類是房地產市場嘴存在泡沫的最以直觀表現(xiàn)，我臥們將考察房地握產價格相關指殼數(shù)和反映輩通貨膨脹搶的重要指暢標錯—天—抓居民消費價格甘指數(shù)國（菜CP駝I黎）之間的變化拼關系，探究房馳地產價格系列胡指數(shù)叔和半CP縣I碧變化之間存在庭的變化規(guī)律，烈影響房價上漲路的結構性因素丙。研究對象辭為押200余3肢～此200牌9利年的房屋銷售療價格總指數(shù)豐、零CP止I貌指數(shù)危，各個指數(shù)走孝勢圖如圖所示陳。偶表霧1她4稀尸CP撫I塵指數(shù)澤（伙200劃3稻—滑2009露）串主2003莊2004稿2005罵2006得2007盈2008獸2009丘100.9查103.3將101.6帥101.5涂104.5大105.6并99.1圖14CPI走勢圖14CPI走勢襪表僻1朋5嶺鍬北京市實際房梁價（滔200栗3哥—碧2009速）盤媽2003雄2004災2005勻2006補2007陶2008悲20094737503067888280115531241813799圖15北京實際房價走勢圖15北京實際房價走勢非在考察期內，喬由世圖千4-巾5鼻可知：總體來撕看房屋銷售價逆格啟（三F積I馳）馳與雖CP挨I肚（緩C慶I懲）走勢基本一浴致，波動大致辛相同。顯6織.污2皇相關性左分析繞經過相關性計箱算，房屋銷售濁價格系列指數(shù)炮和遍CP默I唉之間有很強的汗正相關性，其粉中房屋價格總御指數(shù)下和似CP振I鑼的相關系數(shù)昌為飄0.8毀1佩，土地價格淡和戀CP朱I遠也有很強的相現(xiàn)關性，相關系銳數(shù)揀為國0.6榨6艇。下面我們進踏一步考察資產允價格指數(shù)災和靜CP鏡I亭的急Grange脅r徐因果關系。因宣果關系檢驗之舟前首先判斷各切個序列的平穩(wěn)抵性如婚圖鋸1映6躁，按經檢驗所有指脊數(shù)取對數(shù)后的拉數(shù)據(jù)為一階圾差分平穩(wěn)序列拿，因此可以作膚因果分析。圖16房價與CPI平穩(wěn)性分析曲線圖16房價與CPI平穩(wěn)性分析曲線餅Grange翠r折因果關系檢驗插表寶明顯CP群I剩在聰5皺%切顯著性水平下陵是房價系列指潤數(shù)輝的泛Grange萌r圓成因，房價和陪地價指數(shù)之間優(yōu)也不存在顯著宅的因果關系。機研究表明通貨辛膨脹指數(shù)對于泡房價上漲具有陸加速作用，而懇地價的上漲并垃不是房價上漲產的直接原因，養(yǎng)此外股價上漲技和房價上漲之鞠間沒有關系。遞6果.飲3雄協(xié)整性分析專這一部分將利鏈用協(xié)整理論考慕察畫CP趨I鴉對房地產價格叨的影響。對房溜價系列指數(shù)墻和躍CP候I卷的協(xié)整關系進內行檢驗。鼻利膊用蓄Eview暗s欠分析職協(xié)整檢驗結果慕如圖惡：結果表明，醒房價系列指數(shù)宴和箏CP水I溝、地價之間盼在方1辛%絡的顯著性水平迅下存抖在居1眾個協(xié)整向量。陸房價系列指數(shù)守和括CP筑I仗、地價之間存攪在著長期均衡宵關系，具有共任同的隨機趨勢辯，它們的線性狗組合有向均衡叢收斂的趨勢。慮下面我們給出擊長期均衡方程谷（括號內為標幫準差）：圖17房價與CPI協(xié)整結果圖17房價與CPI協(xié)整結果船限宜模（耍6.0告）局其中模型參數(shù)征估計下方括號修內數(shù)值為相對孟應的標準差，張各參數(shù)系數(shù)顯拒著。由協(xié)整方棵程可知，住宅圈價格和非住宅殃價格對整體房糧地產銷售價格潔影響較大，彈脂性系數(shù)分別依為趁2.7720蔬5戰(zhàn)3葵和蕩-3.809躬10益7蟲，鞋這反映出構成攤房地產價格上濱漲的結構因素救中，居民類住音房需求是主要與影響因素。同遵時我們發(fā)金現(xiàn)涉CP鑰I哭的上漲對于房王價也有較大影百響。北6邪.喬4么經過協(xié)整分析凡考擋慮記CP砌I郵因素的房價模忌型左由于考慮飾了蛋CP蹤I虹的因素的關系鞋，考慮到了房匠地產市場的泡么沫成分留，所以是要在燙問題一得到的斤合理房價的基復礎上加上市場蹤泡沫成分的增宇值即可：拋賞并誼（州6.2烈）烤6蟻.炎5狂結果分析憂表晉1芒6調北京融市漏200棗4除—辰200乘8漂年查改進杰模型合理房價廁（優(yōu)元育/謠平方米）豪年份半2004脖2005供2006忍2007月2008柄合理房價議4255蓬5912住7889碗10379搬11324滾和北京實際房屋價進行對比如憂圖：圖18北京實際房價和改進模型房價對比圖18北京實際房價和改進模型房價對比顯通私過她CP登I蝦修正模型，修棕正之后的房價鏈比較接近需實際房價，但幟由于大量投機羨商的，所以實刺際房價高于每改進模型的房亭價，說明房地忽產市場存在嚴搬重的泡沫現(xiàn)象祖，實際房價仍奮然不合理。八、參考文獻虧[1]扯