2015養(yǎng)老案例分享

2015養(yǎng)老案例分享第一頁，共39頁。北京匯晨養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理有限公司于2007年成立，成立之初主要服務(wù)于北七家匯晨老年公寓，后經(jīng)營業(yè)績良好，陸續(xù)管理北苑及望京老年公寓項(xiàng)目；公司現(xiàn)階段服務(wù)內(nèi)容涵蓋機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、管理輸出、管理咨詢?nèi)龎K業(yè)務(wù)；公司概況

12005年北京市福彩基金會投資1.7億元在北京第二福利院的原址上建成匯晨老年公寓。2007年成立北京匯晨養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理有限公司接管老年公寓，根據(jù)協(xié)議，匯晨負(fù)責(zé)運(yùn)營老年社區(qū)，自負(fù)盈虧。為防止老年公寓變形走樣，在協(xié)議中，政府要求養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不得以出售使用權(quán)、銷售會員卡、收取押金等形式運(yùn)作。同時(shí)，匯晨每年需要向政府上繳維修管理基金，這筆基金主要用于日后養(yǎng)老機(jī)構(gòu)維修。匯晨養(yǎng)老公寓經(jīng)歷了2007-2010三年的緩慢發(fā)展，轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在2010年，年底入住率達(dá)到90%，2010年匯晨養(yǎng)老公寓運(yùn)營基本實(shí)現(xiàn)持平。2014年入住率100%，500位老人排隊(duì)申請，入住至少等五年。第二頁，共39頁。有了5年的運(yùn)營基礎(chǔ)，2012年-2013年兩年間匯晨分別在北京北苑和望京又設(shè)立了2處養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。北苑養(yǎng)老項(xiàng)目設(shè)立于2012年11月，定位看護(hù)式養(yǎng)老院，專門接收生活上難以自理的老人，共100多張床位；望京養(yǎng)老項(xiàng)目設(shè)立于2013年8月，定位護(hù)理型養(yǎng)老院，共有200多張床位。至此匯晨已在北京昌平、北苑、望京設(shè)立了3個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，匯晨自己界定三種模式為養(yǎng)老社區(qū)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、護(hù)理院(待最終審批)。2014年匯晨計(jì)劃在北京通州等地再建2個(gè)新項(xiàng)目。具體模式根據(jù)項(xiàng)目的面積、區(qū)域、市場定位確定；匯晨之所以嘗試新模式，是因?yàn)閱我荒Ｊ綄瓜到y(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的抵御力太差，未來還會逐漸多元化，也會適當(dāng)配置一些資產(chǎn)。匯晨未來的戰(zhàn)略規(guī)劃是進(jìn)行小型護(hù)理型養(yǎng)老院連鎖化發(fā)展，包括輸出品牌和運(yùn)營管理。200張床位是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)最理想的規(guī)模，兩年住滿，第三年可以實(shí)現(xiàn)盈利。匯晨老年公寓盈利的核心在于輕資產(chǎn)模式和高入住率。盈利模式：以服務(wù)費(fèi)（年費(fèi)）+餐費(fèi)+醫(yī)療費(fèi)為主營收入，服務(wù)費(fèi)為固定收入，包括物管費(fèi)、家政服務(wù)、體檢、保險(xiǎn)費(fèi)、家電保修、休閑設(shè)施使用費(fèi)及管家服務(wù)費(fèi)。如產(chǎn)生其他費(fèi)用（如餐費(fèi)，醫(yī)療費(fèi)等），客戶按需繳納；公司概況

1第三頁，共39頁。項(xiàng)目位于北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)八仙莊；是北京市首個(gè)由政府投資建設(shè)的老年社區(qū)；由北京福彩基金會投資建設(shè)，一期共投資1.7億，由政府投資，企業(yè)經(jīng)營。

該公寓由北京市民政局出資建設(shè)，并列入《北京市“十五”時(shí)期老年人事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，土地為劃撥取得。建成后，北京市民政局公開招標(biāo)。共有4家企業(yè)競標(biāo)，北京匯晨陽光投資管理有限公司最終中標(biāo)。也就是說，該項(xiàng)目是由政府出資建設(shè)，運(yùn)營則由匯晨陽光負(fù)責(zé)的養(yǎng)老項(xiàng)目。具體合作細(xì)節(jié)不明。由于政府投資，該項(xiàng)目建設(shè)初期未得到政府一次性床位補(bǔ)貼，僅享受每月50元/床/月政府補(bǔ)貼。北七家匯晨老年公寓2第四頁，共39頁。北京規(guī)模最大的現(xiàn)代化、綜合性“公辦民營”的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，規(guī)劃用地54.21公頃，總建筑面積25萬平方米，規(guī)劃建設(shè)老人住房3000套左右，可容納6000名老年人入住。即將動工的社區(qū)二期、三期工程還將建設(shè)總建筑面積約3500平方米的社區(qū)醫(yī)院、3000平方米的老年大學(xué)和3000平方米的社區(qū)管理服務(wù)中心，醫(yī)療康復(fù)、餐飲購物等配套設(shè)施將進(jìn)一步得到完善；二期、三期社區(qū)組成一期占地面積：147畝建筑面積：3.9萬平米，住宅建筑面積：2.9232萬平米住宅建面占比：75%

住宅建筑類型：公寓入住時(shí)間：2007年10月31日裝修情況：精裝修配家具家電會所：建筑面積0.9768萬平米。集餐飲，休閑，健身，娛樂，醫(yī)務(wù)室為一體。醫(yī)療配套：王府醫(yī)院（醫(yī)保范圍可報(bào)銷）項(xiàng)目南側(cè)2公里。第五頁，共39頁。已建成項(xiàng)目一期地勢平坦，由四棟四層板樓及三層綜合會所組成，綠化率45%。1、2號樓頂層為護(hù)理專區(qū)，其它部分及3、4號樓為健康專區(qū)。一期有養(yǎng)老用房288套，床位712張，可容納712位老人入住。2008年有140位老人示范入住。（一期入住的全是自理老人），2010年底入住率達(dá)到90%，2011年匯晨養(yǎng)老公寓運(yùn)營基本實(shí)現(xiàn)持平。入住情況會所

1、2號公寓

3、4號公寓2014年入住率100%，現(xiàn)在申請入住至少等五年。外地來京具有北京市戶口、退休老干部居多?，F(xiàn)有居住人群都在60歲以上，以70左右的老人居多，最大年齡為96歲。第六頁，共39頁。樓層：4層主力戶型：60平米電梯:

24小時(shí)電梯停車方式：集中停車裝修情況：精裝修全套家具家電總套數(shù)：288套。公寓概況第七頁，共39頁。殘障專用道公共就餐區(qū)公寓概況第八頁，共39頁。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)——護(hù)理型公寓護(hù)理型公寓價(jià)格表入住方式押金（萬元）標(biāo)準(zhǔn)床位費(fèi)優(yōu)惠價(jià)/月躉交一年（優(yōu)惠8%）房間使用費(fèi)（含水、電、取暖、服務(wù)費(fèi)）護(hù)理服務(wù)費(fèi)單床方式53180180049804582103180180048134428203180180044804122303180180041473815包房方式105700180075006900205700180071676593305700180068336287護(hù)理型公寓數(shù)量和少，2010年底調(diào)研期間入住護(hù)理型公寓的老人極少，后以電話咨詢，聽說老人需要護(hù)理，推脫護(hù)理公寓已經(jīng)住滿。第九頁，共39頁。曾用標(biāo)準(zhǔn)：3年內(nèi)，一次性交付70萬—100萬會員費(fèi)（每月收取水電、有線電視費(fèi)、伙食費(fèi)人均約1000元），3年后重簽協(xié)議交押金入住?，F(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)：一次性交付15萬會員費(fèi)（每月收取水電、有線電視費(fèi)用、伙食費(fèi)、床位費(fèi)）單間48平米標(biāo)準(zhǔn)套間80平米豪華套件110平米床位費(fèi)包房費(fèi)押金伙食費(fèi)其它費(fèi)用醫(yī)療、護(hù)理、康復(fù)、藥費(fèi)等48.6m2房間2500元/月/床42000元/月最低15萬，依房間大小規(guī)定押金數(shù)額；押金越多，床位費(fèi)越便宜750-800元／人／月水費(fèi)、電費(fèi)、有線電視費(fèi)、固話費(fèi)：按實(shí)際發(fā)生計(jì)算。按北京市衛(wèi)生局統(tǒng)一收費(fèi)價(jià)格執(zhí)行，可通過醫(yī)療保險(xiǎn)報(bào)銷。65m2房間3000元/月/床6000元/月80.5m2房間4000元/月/床8000元/月110m2房間數(shù)量很少7000元/月/床14000元/月收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)——健康公寓第十頁，共39頁。單間48平米室內(nèi)設(shè)施及裝修第十一頁，共39頁。標(biāo)準(zhǔn)套間80平米室內(nèi)設(shè)施及裝修第十二頁，共39頁。3、室內(nèi)裝修/設(shè)施

內(nèi)部均配置獨(dú)立廚房第十三頁，共39頁。3、室內(nèi)裝修/設(shè)施特別設(shè)計(jì)的無障礙衛(wèi)生間第十四頁，共39頁。園林綠化景觀第十五頁，共39頁。戶外配套設(shè)施門球場體育健身器械戶外溫泉第十六頁，共39頁。平價(jià)超市社區(qū)保健中心室內(nèi)溫泉康體中心生活配套第十七頁，共39頁。娛樂、文化、休閑設(shè)施臺球室多功能廳書畫室網(wǎng)絡(luò)教室閱覽室棋牌室餐廳音樂教室健身房游泳館娛樂設(shè)施室內(nèi)游泳池、綜合運(yùn)動館、室內(nèi)羽毛球場、室外種植園、門球場、健身房、棋牌室、臺球室、乒乓球室、沙弧球室、閱覽室、書畫室、網(wǎng)絡(luò)教室、音樂室、活動室。第十八頁，共39頁。醫(yī)療設(shè)施醫(yī)務(wù)部治療室輸液室藥房園區(qū)內(nèi)的醫(yī)療設(shè)施基本和社區(qū)醫(yī)院一致；與解放軍總醫(yī)院第二附屬醫(yī)院（二級甲等醫(yī)院）合作，該醫(yī)院為社區(qū)配備了醫(yī)療部、理療室、治療室、藥房等機(jī)構(gòu)，并派駐常駐醫(yī)務(wù)人員。免費(fèi)為每一個(gè)入住者建立信息完善的個(gè)人醫(yī)療健康檔案，并在每年免費(fèi)進(jìn)行一定次數(shù)的全面體檢，針對身體狀況由專業(yè)的保健醫(yī)生進(jìn)行一對一的健康管理和日常養(yǎng)護(hù)指導(dǎo)。第十九頁，共39頁。1、安全系統(tǒng)與措施128個(gè)全方位監(jiān)測攝像頭，使社區(qū)內(nèi)無盲點(diǎn)。大型醫(yī)用電梯防滑地面矮凳樓梯人行扶手適老設(shè)施第二十頁，共39頁。社區(qū)活動社區(qū)不定期舉辦各類活動，豐富老人日常生活，促進(jìn)相互交流，提升社區(qū)軟性配套。第二十一頁，共39頁。日常管理制度每周老人活動計(jì)劃老人點(diǎn)餐制度老人日常護(hù)理監(jiān)管制度所有員工推行“孝子”文化服務(wù)

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房間每日清潔、每周床品換洗、老人理發(fā)。

出行班車接送，園區(qū)內(nèi)電瓶車迎送。

營養(yǎng)配餐、訂餐送餐?？蛇M(jìn)行日常的治療、理療、輸液、健康檢查等。配備北京獨(dú)有的無限求助定位看護(hù)系統(tǒng)。

可以進(jìn)行日常的治療理療輸液健康檢查等。身份識別卡：集身份認(rèn)證、刷卡消費(fèi)、門禁出入管理、救助看護(hù)于一體。當(dāng)突發(fā)狀況發(fā)生時(shí)，可以按下隨身攜帶的身份識別卡上的緊急救助按紐，借助定位救護(hù)系統(tǒng)，與監(jiān)控中心的值班人員取得聯(lián)系。監(jiān)控中心的值班人員可以很輕松的對您所在方位進(jìn)行定位，并在電腦上即時(shí)查看到您個(gè)人的健康狀況、曾患過的疾病等相關(guān)信息。醫(yī)護(hù)人員一般在兩分鐘內(nèi)感到現(xiàn)場進(jìn)行救治，如果情況緊急，撥打999緊急救援中心，五分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進(jìn)行救治。第二十二頁，共39頁。運(yùn)營現(xiàn)狀健康型公寓入住率達(dá)100%，并存在排隊(duì)等候入住現(xiàn)象，護(hù)理型公寓入住率達(dá)60%。項(xiàng)目現(xiàn)總體運(yùn)營服務(wù)人員300人左右，入住老人近600人，運(yùn)營人數(shù)對入住人數(shù)比例基本維持在1:2；初步保守估算年收入：（床位費(fèi)3000元/月/人+餐費(fèi)及其他1000元/月/人）*12月*600人=2880萬元；項(xiàng)目投資額約為1.7億元。每年運(yùn)營費(fèi)用為年收入的40%（若管理合理，租金費(fèi)用率40%-50%，多于40%的部分匯晨每年押金利息收入、護(hù)理費(fèi)收入可以cover）估算2013年的息稅前利潤為2880*60%=1728萬運(yùn)營第六年EBATA回報(bào)率=1728萬/1.7億≥10%，作為持有型項(xiàng)目很成功；第二十三頁，共39頁。低成本劃撥取得土地及相關(guān)手續(xù)，實(shí)則為福利彩票中心捐贈出資，對于運(yùn)營方而言，實(shí)際投入得到最大限度節(jié)約。高押金、高租金式租賃模式營銷，經(jīng)過近三年市場培育此模式初見功效。產(chǎn)品規(guī)劃方面：健康型公寓占為主、護(hù)理型公寓為輔，比例關(guān)系5:1。盈利模式第二十四頁，共39頁。工作人員服務(wù)態(tài)度好，大多數(shù)老人都認(rèn)識，遇上會一起聊天，與老人們相處融洽。設(shè)施很完善，小區(qū)周邊里有很多監(jiān)視器，且每個(gè)老人隨身配備一個(gè)帶定位系統(tǒng)的求助器，芯片中存入老人身份及健康信息，出現(xiàn)問題可立即報(bào)警，最晚10分鐘到達(dá)現(xiàn)場，離最近的醫(yī)院車程五分鐘。小區(qū)內(nèi)老人對環(huán)境及服務(wù)情況十分滿意，唯一感到不滿意的地方是還未建設(shè)社區(qū)醫(yī)院及康復(fù)中心。護(hù)理人員大多為家政阿姨經(jīng)過培訓(xùn)上崗，并沒有太多護(hù)理學(xué)校培養(yǎng)的專業(yè)護(hù)理人員；小結(jié)：第二十五頁，共39頁。望京匯晨老年公寓2北京市朝陽區(qū)匯晨老年公寓既匯晨望京項(xiàng)目位于望京規(guī)劃核心區(qū)，緊鄰機(jī)場高速及京順百米綠化帶，空氣清新，環(huán)境優(yōu)美，安靜祥和，是及養(yǎng)老、醫(yī)療、康復(fù)為一體的大型綜合性養(yǎng)老公寓。項(xiàng)目地理位置護(hù)理型養(yǎng)老公寓服務(wù)對象：非自理型老年人群。公共區(qū)域配備棋牌、閱覽、多功能廳等各種娛樂設(shè)施。國家級三甲醫(yī)院——望京醫(yī)院在公寓內(nèi)設(shè)立社區(qū)門診及康復(fù)中心，派駐專業(yè)醫(yī)護(hù)人員24小時(shí)駐守，同時(shí)為公寓設(shè)立就診綠色通道，真正實(shí)現(xiàn)醫(yī)療無縫對接，為老人的身體健康保駕護(hù)航！第二十六頁，共39頁。公寓建筑面積8000平米，共設(shè)計(jì)105個(gè)房間248張床位，包含單人間、雙人間、三人間、四人間，面積均為17-40平米不等，配有獨(dú)立衛(wèi)生間，家具、家電設(shè)施齊全。第二十七頁，共39頁。望京匯晨不接待考察參觀，照片均為網(wǎng)上下載，據(jù)說裝修十分溫馨，適老設(shè)計(jì)非常細(xì)致，對市區(qū)小型養(yǎng)老公寓有參考意義。第二十八頁，共39頁。公寓環(huán)境和設(shè)施緊鄰保利鉆石廣場第二十九頁，共39頁。第三十頁，共39頁。第三十一頁，共39頁。北苑匯晨老年公寓3北京市東城區(qū)民政局投資1億興建的公辦民營護(hù)理型老年公寓，地處朝陽區(qū)北苑5號院，位于亞運(yùn)村正北四公里。公寓總建筑面積6167平米，共設(shè)有65間養(yǎng)老用房，面積在23-35平米之間，200張床位，分為單人間、雙人間、三人間，房間內(nèi)配有獨(dú)立衛(wèi)生間、全套家具家電，并設(shè)有緊急呼叫系統(tǒng)以及氧氣管道。公寓為老人提供24小時(shí)全方位護(hù)理服務(wù)，并結(jié)合每位老人的不同身體狀況，制定適宜老人的護(hù)理計(jì)劃及生活計(jì)劃，使生活不能自理的老人能夠得到良好的身心維護(hù)。東城區(qū)隆福醫(yī)院