如何從工程設(shè)計(jì)角度支持營(yíng)銷工作(定稿)

如何從工程設(shè)計(jì)角度支持營(yíng)銷工作(定稿)第一頁(yè)，共56頁(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)綜合的系統(tǒng)工程，工程部與營(yíng)銷部門是不可分割的有機(jī)整體，從實(shí)質(zhì)上需要進(jìn)行有效的溝通配合，是相輔相成的關(guān)系；做好工程和設(shè)計(jì)方面的工作就是最直接的對(duì)營(yíng)銷工作的支持。

工程技術(shù)部的工作職責(zé)：組織周邊勘察及市政配套設(shè)施調(diào)查確認(rèn)；組織現(xiàn)場(chǎng)臨建、三通一平；完成質(zhì)檢委托、水文監(jiān)測(cè)；組織編制施工進(jìn)度計(jì)劃和審核；參與材料設(shè)備的采購(gòu)，準(zhǔn)備項(xiàng)目開工事宜；負(fù)責(zé)工程過程質(zhì)量控制和安全文明施工管理；組織基礎(chǔ)工程、主體工程、分部分項(xiàng)工程、專項(xiàng)工程的驗(yàn)收，組織項(xiàng)目竣工驗(yàn)收；組織物業(yè)移交驗(yàn)收；與物業(yè)公司結(jié)清移交手續(xù)。

第二頁(yè)，共56頁(yè)。房地產(chǎn)公司工程技術(shù)部的角色定義不是工程建造者－－承包商管理也不是工程施工質(zhì)量監(jiān)督者－－技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)制定、監(jiān)理公司管理不能只顧進(jìn)度計(jì)劃－－平衡質(zhì)量、計(jì)劃與投資回報(bào)要為銷售服務(wù)－－配合銷售示范區(qū)開放要實(shí)現(xiàn)公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)－－滿足結(jié)轉(zhuǎn)的要求創(chuàng)造客戶價(jià)值－－消除設(shè)計(jì)缺陷、提供高質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品公司內(nèi)部溝通與協(xié)調(diào)外部溝通與協(xié)調(diào)第三頁(yè)，共56頁(yè)。

房地產(chǎn)工程師的職責(zé)和關(guān)注重點(diǎn)職責(zé)關(guān)注重點(diǎn)技術(shù)管理統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和做法圖紙審查：錯(cuò)漏碰缺/功能性缺陷/經(jīng)濟(jì)性檢查/交付標(biāo)準(zhǔn)檢查將營(yíng)銷理念轉(zhuǎn)化為工程技術(shù)參數(shù)將客戶要求轉(zhuǎn)化為構(gòu)造、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)通過采購(gòu)和過程管理保證技術(shù)參數(shù)的實(shí)現(xiàn)計(jì)劃管理總包工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)度控制分包工程施工與甲供材料進(jìn)場(chǎng)施工協(xié)調(diào)分包工程與甲供材料的出圖-定板-招標(biāo)-進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃協(xié)調(diào)與落實(shí)配合銷售對(duì)外展示工程的實(shí)施入伙驗(yàn)收與交付

從宏觀的層面對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、采購(gòu)、營(yíng)銷、入伙進(jìn)行全面布置，甲方計(jì)劃是施工單位計(jì)劃安排的基礎(chǔ)和依據(jù)質(zhì)量與安全管理檢查承包商的管理體系有效引導(dǎo)監(jiān)理/利用監(jiān)理技術(shù)梳理/溝通/交底與引導(dǎo)系統(tǒng)地發(fā)現(xiàn)問題-整改客戶對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)與要求；施工單位、監(jiān)理是否具有健全的質(zhì)量保證與管理體系。成本管理預(yù)防控制設(shè)計(jì)變更/控制現(xiàn)場(chǎng)簽證項(xiàng)目的投資回報(bào)；工程造價(jià)控制。信息管理流程規(guī)范化總結(jié)與案例庫(kù)建設(shè)流程的規(guī)范化溝通順暢經(jīng)驗(yàn)的沉淀與積累第四頁(yè)，共56頁(yè)。工程技術(shù)部的主要工作內(nèi)容第五頁(yè)，共56頁(yè)。

如何從工程技術(shù)角度支持營(yíng)銷工作？一、工程進(jìn)度滿足營(yíng)銷要求二、樹立良好的企業(yè)形象三、靠質(zhì)量贏口碑四、新材料、新技術(shù)為營(yíng)銷加分五、保障農(nóng)民工工資利益避免負(fù)面影響六、快速優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)

第六頁(yè)，共56頁(yè)。一、工程進(jìn)度滿足營(yíng)銷各階段要求工程進(jìn)度與開發(fā)節(jié)奏同步，快了引起財(cái)務(wù)壓力，慢了影響蓄客、開放、開盤、交房等重要節(jié)點(diǎn)。第七頁(yè)，共56頁(yè)。

如何確保工程進(jìn)度與營(yíng)銷同步？

1、首先是選擇一個(gè)好的承包商和合作商，這對(duì)整個(gè)項(xiàng)目來說是最重要的，其次是合同約定，如設(shè)定目標(biāo)，采取經(jīng)濟(jì)措施等。2、計(jì)劃管理是重點(diǎn)，做到事事有計(jì)劃有準(zhǔn)備，包括總進(jìn)度計(jì)劃、專業(yè)分包進(jìn)場(chǎng)時(shí)間計(jì)劃、甲供材料及大型設(shè)備進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、分項(xiàng)工程驗(yàn)收計(jì)劃等等；實(shí)行月度和大節(jié)點(diǎn)考核制度，分解目標(biāo)到月和周計(jì)劃，對(duì)重要的節(jié)點(diǎn)實(shí)行專項(xiàng)考核，制定獎(jiǎng)罰措施。3、根據(jù)實(shí)際情況開展各標(biāo)段之間的勞動(dòng)競(jìng)賽，將比賽結(jié)果向總包的上一級(jí)單位發(fā)函、約見上一級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、入住工作組、扣除履約保證金等措施。4、協(xié)調(diào)是個(gè)非常重要的工作，協(xié)調(diào)總包、分包、物資設(shè)備供應(yīng)、工序交接界面劃分等之間的沖突與矛盾。第八頁(yè)，共56頁(yè)。5、工程技術(shù)部進(jìn)度關(guān)注點(diǎn)：⑴主要區(qū)域和主要樣板施工進(jìn)度；⑵承包商管理人員和勞務(wù)隊(duì)伍：總包、主要專業(yè)分包關(guān)鍵崗位變化，勞務(wù)隊(duì)伍數(shù)量、質(zhì)量以及工薪是否正常；⑶工期核對(duì)：主要任務(wù)工期核對(duì)及糾偏措施制定，并對(duì)可能出現(xiàn)的問題預(yù)警；⑷質(zhì)量、安全評(píng)估：可能發(fā)生的重大質(zhì)量問題、安全隱患影響工期的問題；⑸重要關(guān)聯(lián)項(xiàng)：關(guān)注與要施工任務(wù)相關(guān)的合約、招采、設(shè)計(jì)、甲供材進(jìn)度；⑹協(xié)調(diào)問題：重點(diǎn)解決因自身問題導(dǎo)致的施工進(jìn)度延后；第九頁(yè)，共56頁(yè)。6、督促承包商關(guān)注進(jìn)度重點(diǎn)：⑴總包自有分包商工程進(jìn)度；⑵指定分包商工程進(jìn)度；⑶圖紙深化和施工方案報(bào)審進(jìn)度；⑷圖紙延誤、設(shè)計(jì)變更造成的工期影響應(yīng)及時(shí)調(diào)整月、周計(jì)劃或工序，保證進(jìn)度；⑸總包材料和甲供材料進(jìn)場(chǎng)、報(bào)驗(yàn)進(jìn)度的跟蹤；⑹對(duì)質(zhì)量、安全問題及時(shí)處理，減小對(duì)進(jìn)度的影響；(7)對(duì)勞務(wù)隊(duì)伍和自有設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控，防止勞務(wù)糾紛、設(shè)備損壞對(duì)工期的影響。第十頁(yè)，共56頁(yè)。二、樹立良好的企業(yè)形象

規(guī)劃布局合理、提供良好的企業(yè)形象和兩點(diǎn)一線環(huán)境，簡(jiǎn)單來說就是在開盤前完成必要的綠化景觀、施工圍擋、看房通道等兩點(diǎn)一線建設(shè)，有了必要地綠環(huán)景觀，客戶一進(jìn)入工地就能有種好的感覺，同時(shí)，施工圍擋和看房通道，在保證客戶安全看房的同時(shí)還能給客戶營(yíng)造一個(gè)安全文明施工的概念，給客戶以信心，第十一頁(yè)，共56頁(yè)。

如何樹立良好的企業(yè)形象呢？1、嚴(yán)格按照青島市建設(shè)委員會(huì)下發(fā)的《青島市建筑施工現(xiàn)場(chǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)圖解》進(jìn)行安全文明施工的要求，特別是圍墻、圍擋、永久道路、臨時(shí)道路、施工用水及排水、施工用電、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、揚(yáng)塵、建筑垃圾的及時(shí)清運(yùn)、建筑物的安全維護(hù)、主要出入口等重點(diǎn)關(guān)注。

2、實(shí)行隨時(shí)、不定期、定期相結(jié)合的安全文明衛(wèi)生環(huán)境檢查，并進(jìn)行評(píng)比，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣。3、安全文明施工費(fèi)用單獨(dú)計(jì)取，避免施工單位只計(jì)費(fèi)用不投入，從根本上保障安全文明施工費(fèi)用的按需使用。4、合同約定需要達(dá)到省級(jí)文明工地標(biāo)準(zhǔn)。5、設(shè)立工地開放日活動(dòng)。第十二頁(yè)，共56頁(yè)。主要關(guān)注點(diǎn)為：（1）做好總平面圖布置工作，按照“動(dòng)靜分離”的原則安排劃分場(chǎng)地、圍蔽及臨時(shí)設(shè)施的規(guī)劃，布局要合理，開放區(qū)、兩點(diǎn)一線地方控制好施工順序，避免產(chǎn)生較大的雜音，減少對(duì)開放區(qū)和展示區(qū)的干擾，安全文明衛(wèi)生提前計(jì)劃和規(guī)劃，業(yè)主在兩點(diǎn)一線區(qū)域能看到的腳手架、安全網(wǎng)、施工圍護(hù)和防護(hù)等重點(diǎn)把控和打造，必須高于正常標(biāo)準(zhǔn)，并且要高于地方上同類競(jìng)品的標(biāo)準(zhǔn)。（2）合理規(guī)劃施工用電和給水、排水系統(tǒng)：根據(jù)首期開發(fā)面積并結(jié)合后續(xù)開發(fā)節(jié)奏，同時(shí)考慮售樓部、會(huì)所、樣板房、園林等的用電需求，計(jì)算施工用電和用水總?cè)萘?，合理?guī)劃并預(yù)留管線禁止在售房期間兩點(diǎn)一線上存在挖溝等施工現(xiàn)象。（3）施工道路系統(tǒng)：滿足施工與永久規(guī)劃路和兩點(diǎn)一線的關(guān)系等，施工道路應(yīng)優(yōu)先利用小區(qū)永久道路的水穩(wěn)層部分，面層在交樓前鋪設(shè)，施工道路的布置原則上不能與銷售通道混用，嚴(yán)格分開。第十三頁(yè)，共56頁(yè)。主要關(guān)注點(diǎn)為：（4）小區(qū)的公用工程（供電、備用電源、電信、消防、供水、供暖、污水處理等）的建設(shè)是否能滿足首期交樓的使用要求。第十四頁(yè)，共56頁(yè)。（5）樣板區(qū)、售樓部綠化用大喬木植物在條件允許的情況下提前種植，確保開放開盤時(shí)生機(jī)勃勃、效果良好。第十五頁(yè)，共56頁(yè)。三、靠質(zhì)量贏口碑

質(zhì)量是產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一，產(chǎn)品質(zhì)量的好壞將直接決定一個(gè)樓盤的成敗，這一點(diǎn)在萬科城陽(yáng)項(xiàng)目、中信森林湖項(xiàng)目上已有所體現(xiàn)，在房地產(chǎn)形勢(shì)下行期間，這一點(diǎn)尤為明顯，通過精品工程的打造，使得質(zhì)量過硬，贏得口碑相傳，達(dá)到“在膠州買房、必買中洲安心房”的概念。在膠州買房必買中洲安心房第十六頁(yè)，共56頁(yè)。如何靠質(zhì)量贏得市場(chǎng)？

首先從業(yè)主的角度看哪些是最關(guān)注的、反響比較大的的質(zhì)量現(xiàn)象（質(zhì)量通?。鷱脑O(shè)計(jì)的階段進(jìn)行避免和優(yōu)化，制定標(biāo)準(zhǔn)工法→從施工工藝和材料的選用控制，材料和成品封樣→建立健全項(xiàng)目質(zhì)量保證體系→實(shí)行樣板帶路→重點(diǎn)工序?qū)嵭斜O(jiān)理工程師旁站→敏感部位落實(shí)甲方工程師停檢點(diǎn)的檢查→嚴(yán)格落實(shí)分項(xiàng)工程質(zhì)量檢查要點(diǎn)→嚴(yán)格隱蔽驗(yàn)收管理→建立工序交接制度→落實(shí)分項(xiàng)工程質(zhì)量檢查要點(diǎn)→分戶驗(yàn)收→整改→合格產(chǎn)品

同時(shí)通過樣板展示區(qū)的展示，將施工工藝、材料品牌、工法標(biāo)準(zhǔn)等向業(yè)主進(jìn)行承諾，接受業(yè)主的監(jiān)督。第十七頁(yè)，共56頁(yè)。1、首先從業(yè)主的角度看有哪些不好的質(zhì)量現(xiàn)象（質(zhì)量通?。ㄒ唬┌踩再|(zhì)量問題1、樁基工程質(zhì)量問題2、鋼筋、混凝土工程質(zhì)量問題3、外墻磚空鼓、開裂、脫落等工程質(zhì)量問題4、基坑、邊坡支護(hù)工程質(zhì)量問題5、欄桿、護(hù)欄、人車行通道質(zhì)量問題6、……（二）功能性質(zhì)量問題1、鋁合金門窗滲漏工程問題2、外墻滲漏工程質(zhì)量問題3、屋面滲漏工程質(zhì)量問題4、衛(wèi)生間滲漏工程質(zhì)量問題5、……第十八頁(yè)，共56頁(yè)。從業(yè)主的角度看待工程質(zhì)量管理問題（三）觀感性質(zhì)量問題1、內(nèi)墻空鼓、開裂工程質(zhì)量問題2、內(nèi)部空間尺寸方正、凈高、垂直度、平整度等3、門窗、設(shè)備、管線污染、劃痕等質(zhì)量問題4、外墻平整、褪色、泛堿等觀感類質(zhì)量問題5、……第十九頁(yè)，共56頁(yè)。如何消滅質(zhì)量通??？---制定企業(yè)自己的建造標(biāo)準(zhǔn)！1）、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)2）、砌體結(jié)構(gòu)3）、樓地面4）、墻面抹灰、飾面5）、天棚抹灰、飾面6）、踢腳做法

7）、門窗8）、防水9）、屋面10）、露臺(tái)做法11）、雨棚、挑板做法12）、小區(qū)消防、道路做法

13）、強(qiáng)電系統(tǒng)14）、弱電部分15）、室外管網(wǎng)16）、器具安裝第二十頁(yè)，共56頁(yè)。建筑工程質(zhì)量通病和客戶敏感質(zhì)量問題的控制施工前的準(zhǔn)備工作:(1)在設(shè)計(jì)階段，從質(zhì)量通病防治的角度要求設(shè)計(jì)單位完善設(shè)計(jì)措施，從設(shè)計(jì)構(gòu)造上提高質(zhì)量通病防治的效果。(2)在采購(gòu)時(shí)，針對(duì)質(zhì)量通病的易發(fā)部位，在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)單位于投標(biāo)函中明確質(zhì)量通病防治方案和施工措施。(3)在項(xiàng)目開工前，組織設(shè)計(jì)單位、施工單位及監(jiān)理單位就工程質(zhì)量通病防治工作召開專題會(huì)議，研討防治質(zhì)量通病的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及施工工藝的可行性，針對(duì)工程特點(diǎn)制定預(yù)防措施，并與施工單位簽訂《單位工程質(zhì)量通病防治任務(wù)書》。(4)組織施工單位針對(duì)工程的特點(diǎn)制定質(zhì)量通病防治計(jì)劃。質(zhì)量通病防治計(jì)劃應(yīng)包括確定工程易發(fā)生質(zhì)量通病的部位、計(jì)劃采用的施工工藝標(biāo)準(zhǔn)、人員分工、需達(dá)到的質(zhì)量目標(biāo)、實(shí)施檢驗(yàn)計(jì)劃等方面內(nèi)容。第二十一頁(yè)，共56頁(yè)。施工過程控制：（1）在易發(fā)生質(zhì)量通病部位施工前，組織施工單位和監(jiān)理單位進(jìn)行技術(shù)交底。（2）每天檢查施工單位是否按照認(rèn)可的技術(shù)交底進(jìn)行了落實(shí)，若發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題應(yīng)及時(shí)要求施工單位進(jìn)行整改，并詳細(xì)記錄檢查結(jié)果，填寫《單位工程質(zhì)量通病防治信息記錄表》。此記錄應(yīng)交施工單位及監(jiān)理單位進(jìn)行確認(rèn)。（3）施工單位與監(jiān)理單位根據(jù)其日常巡查記錄對(duì)工程部提供的檢查記錄進(jìn)行分析，對(duì)質(zhì)量問題進(jìn)行匯總，并及時(shí)進(jìn)行整改。（4）每周組織施工單位、監(jiān)理單位有關(guān)人員召開質(zhì)量通病防治會(huì)議，總結(jié)施工中出現(xiàn)的質(zhì)量問題，分析原因并制定措施。（5）定期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行檢查，并對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題進(jìn)行匯總，對(duì)較為突出或集中的質(zhì)量問題進(jìn)行專題研究，形成解決措施。（6）單位工程易發(fā)生質(zhì)量通病部位階段性任務(wù)完成后，及時(shí)組織監(jiān)理單位、施工單位進(jìn)行驗(yàn)收，填寫《質(zhì)量通病防治驗(yàn)收記錄表》。第二十二頁(yè)，共56頁(yè)。2、確定項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)、工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、建立健全項(xiàng)目質(zhì)量保證體系

建立事前預(yù)防、事中控制、事后驗(yàn)收三級(jí)質(zhì)量保障機(jī)制

事前預(yù)防：土建工程師在每個(gè)分部分項(xiàng)工程開工一個(gè)星期以前（個(gè)別牽涉到材料需特殊試驗(yàn)或復(fù)試的要提前），要做出一個(gè)該分享工程的實(shí)施手冊(cè)。該手冊(cè)含相關(guān)圖紙、圖集、規(guī)范要求、驗(yàn)收和質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)等要素。即要明確如何干，干到什么標(biāo)準(zhǔn)算優(yōu)良，有什么要求及注意事項(xiàng)。

事中控制：土建主管工程師就該手冊(cè)向總包、監(jiān)理進(jìn)行交底確認(rèn)，并帶領(lǐng)監(jiān)理、土建工程師和技術(shù)員在分項(xiàng)工程樣板驗(yàn)收合格后，大面積施工中的全過程控制，確保質(zhì)量工作隨時(shí)受控。

事后驗(yàn)收：土建主管工程師負(fù)責(zé)該分項(xiàng)工程整體完工后的質(zhì)量評(píng)定，以決定是否進(jìn)入下道工序施工，如抹灰結(jié)束后發(fā)現(xiàn)有空鼓，那就要敲掉修補(bǔ)完后才能進(jìn)入下道工序。第二十三頁(yè)，共56頁(yè)。3、樣板引路

施工樣板工程是項(xiàng)目工程技術(shù)質(zhì)量管理中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，在工程產(chǎn)品的形成中起到重要的作用。以下施工環(huán)節(jié)和工藝操作必須做到樣板引路：（1）標(biāo)準(zhǔn)層的結(jié)構(gòu)施工的第一層（或第二層）以一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層為一個(gè)樣板單位，包括柱梁板的模板和支撐系統(tǒng)搭設(shè)工藝，鋼筋綁扎工藝，預(yù)埋管線和鐵件的敷設(shè)位置，預(yù)留洞孔位置，混凝土澆灌程序，拆模程序，各工種交叉搭接的作業(yè)計(jì)劃。（2）砌墻施工：以一層中的一個(gè)單元為樣板單位。重點(diǎn)在外墻塊體材料砌筑時(shí)的工藝流程，以保證灰漿飽滿，不留滲漏隱患。使用新型墻體材料的，必須以完整的一層標(biāo)準(zhǔn)層樓面作為樣板層。第二十四頁(yè)，共56頁(yè)。（3）室內(nèi)裝修：以一個(gè)毛坯單元為一個(gè)樣板單位，包括內(nèi)門窗安裝工藝，內(nèi)墻面粉刷或裝潢效果，樓地面、天花鋪裝效果，強(qiáng)弱電插座開關(guān)位置，上下水管安裝工藝，商場(chǎng)、辦公大樓的天花內(nèi)管線組織和安裝工藝，天花的洞孔布置效果。（4）外墻裝修：以一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層為一個(gè)樣板單位，包括鋪裝材料排列、分隔、分倉(cāng)、間隙和嵌縫材料，外門窗安裝工藝，門窗套和線腳的施工工藝，保溫材料的鋪裝工藝。（5）室外埋地管井：以連續(xù)的兩個(gè)井和之間的管道為一個(gè)樣板單位，各種用途和各種口徑的管井須分別進(jìn)行樣板施工，包括用料、構(gòu)造、接口密封、坡度。第二十五頁(yè)，共56頁(yè)。4、材料和成品封樣、嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)（1）、在簽訂成品采購(gòu)合同的同時(shí)，必須向供方索取封樣的樣品和書面的質(zhì)量指標(biāo)，作為合同附件。封樣的樣品上必須有供方不可滅失和否認(rèn)的印記。（2）、成品進(jìn)場(chǎng)時(shí)，監(jiān)理單位憑封樣標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收，發(fā)現(xiàn)有差異的應(yīng)立即報(bào)告本專業(yè)工程師，對(duì)總包采購(gòu)的成品，本專業(yè)工程師上報(bào)項(xiàng)目工程負(fù)責(zé)人作出決定后，由監(jiān)理單位告知總包處理；對(duì)甲供或甲方指定成品，本專業(yè)工程師應(yīng)報(bào)告項(xiàng)目工程負(fù)責(zé)人處理；（3）、對(duì)于不符封樣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的甲供或甲方指定成品，施工單位有權(quán)拒絕使用。（4）、嚴(yán)格進(jìn)場(chǎng)物資材料三方檢驗(yàn)第二十六頁(yè)，共56頁(yè)。（5）、以下外購(gòu)成品必須封樣：1）門窗樣品：包含所有型材的斷面，附件和五金樣品的展板一塊，已組裝完成的同系列中定貨數(shù)量最多的一種規(guī)格實(shí)樣一套，如現(xiàn)場(chǎng)條件許可，樣品可以直接安裝到永久性位置上，以觀實(shí)效；2）外墻涂料：在現(xiàn)場(chǎng)選一個(gè)面積較大的墻面拐角處(其中一面應(yīng)向陽(yáng))，要求表面毛糙度與施工墻面基本一致，并能保留到外墻涂料施工結(jié)束之前；3）內(nèi)墻涂料：與外墻涂料的做法基本一致，只是樣板選擇在室內(nèi)；4）外墻貼面：包括玻璃幕墻，面磚，石板。在結(jié)構(gòu)主體上選擇一處便于觀察的墻面拐角（其中一面應(yīng)向陽(yáng)）。完全使用供方提供的主副料，由已確定的專業(yè)施工單位試貼或試安裝。試貼面積根據(jù)觀察需要由現(xiàn)場(chǎng)決定，預(yù)計(jì)在正式施工時(shí)需要鑿除而毀壞的，應(yīng)另向供方索取樣品封樣保存，如面磚至少一箱，各種材質(zhì)石板的規(guī)格料至少一塊；第二十七頁(yè)，共56頁(yè)。5）金屬或玻璃料的陽(yáng)臺(tái)攔桿，欄板和扶手：可直接在已縱橫拉線定位的陽(yáng)臺(tái)上按設(shè)計(jì)要求制作安裝。其式樣、用料、顏色由規(guī)劃設(shè)計(jì)部確認(rèn)，現(xiàn)場(chǎng)成品保護(hù)由總包負(fù)責(zé)；6）各種預(yù)埋和外露的管材及配件；7）各種電器插座、開關(guān)、戶用配電箱：潔具及配件：凡特殊或定制的成品必須封樣；8）吊頂材料、燈具、進(jìn)回風(fēng)口：其式樣、規(guī)格、品質(zhì)；9）防水、保溫材料：卷狀和塊體狀的材料以實(shí)物封樣，流質(zhì)狀的材料以供方提供的包裝樣品封樣。第二十八頁(yè)，共56頁(yè)。5、監(jiān)理巡視檢查和旁站監(jiān)督

現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理必須每天巡視所管現(xiàn)場(chǎng)二次以上，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)提出整改意見并跟蹤落實(shí)，凡屬質(zhì)量控制點(diǎn)都應(yīng)旁站監(jiān)督。檢查內(nèi)容包括施工材料、成品的質(zhì)量、施工工藝、現(xiàn)場(chǎng)的安全文明施工情況（包括工人操作是否按規(guī)范、規(guī)程及批準(zhǔn)的施工組織設(shè)計(jì)或方案執(zhí)行）。

下列工程部位施工全過程必須旁站監(jiān)督：①樁基礎(chǔ)工程的砼澆筑及打壓樁工程；②防水處理；③結(jié)構(gòu)砼、防水砼澆筑；④結(jié)構(gòu)層砼澆筑及防水施工；⑤給水系統(tǒng)的打壓試驗(yàn)及排水系統(tǒng)的通、灌水試驗(yàn)；⑥預(yù)應(yīng)力張拉。第二十九頁(yè)，共56頁(yè)。6、甲方工程師停止點(diǎn)檢查

具體要求：該停止點(diǎn)納入甲方對(duì)監(jiān)理和施工單位的管理交底，如果甲方工程師檢查未通過，不得進(jìn)入下道工序，如果發(fā)現(xiàn)大量問題，首先對(duì)監(jiān)理進(jìn)行處罰。每個(gè)部位第一次檢查時(shí)要求項(xiàng)目工程經(jīng)理帶隊(duì)，土建、安裝工程師全部到場(chǎng)并帶好施工藍(lán)圖和相機(jī)；監(jiān)理公司由總監(jiān)帶隊(duì)，相關(guān)專業(yè)監(jiān)理人員全部到場(chǎng)。檢查完畢，視情況決定在現(xiàn)場(chǎng)或在會(huì)議室開會(huì)點(diǎn)評(píng)。會(huì)后立即形成書面點(diǎn)評(píng)會(huì)議紀(jì)要。第三十頁(yè)，共56頁(yè)。檢查部位檢查頻次檢查內(nèi)容車庫(kù)底板防水第一次隱蔽前全檢；其余抽查30%防水材料是否按合同要求購(gòu)買；卷材搭接；轉(zhuǎn)角部位增強(qiáng)層的設(shè)置；磚砌導(dǎo)墻和防水保護(hù)基礎(chǔ)底板鋼筋、模板第一次隱蔽前全檢；其余抽查30％主要構(gòu)件的配筋和構(gòu)造要求；板底板面的高差；安裝預(yù)留與預(yù)埋；墻體插筋是否與建筑圖吻合正負(fù)零層梁板鋼筋第一次隱蔽前全檢；其余抽查30％主要構(gòu)件的配筋和構(gòu)造要求；板底板面的高差；安裝預(yù)留與預(yù)埋；結(jié)構(gòu)是否與建筑吻合；3.15米層梁板鋼筋第一次隱蔽前全檢；其余抽查30％主要構(gòu)件的配筋和構(gòu)造要求；板底板面的高差；安裝預(yù)留與預(yù)埋；結(jié)構(gòu)是否與建筑吻合；屋面梁板鋼筋全檢主要構(gòu)件的配筋和構(gòu)造要求；板底板面的高差；安裝預(yù)留與預(yù)埋；結(jié)構(gòu)是否與建筑吻合；主體拆模質(zhì)量第一次必須到場(chǎng)，其余抽查30％主要構(gòu)件的斷面尺寸及軸線偏差；結(jié)構(gòu)開間尺寸；砼表觀質(zhì)量；模板漏漿情況；門窗洞口外觀質(zhì)量和定位偏差；帶建筑圖到現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)是否與拆模結(jié)構(gòu)吻合；結(jié)構(gòu)凈高檢查屋面防水、室內(nèi)防水基層移交第一次必須到場(chǎng)，其余抽查30％突出屋面構(gòu)造、管道是否按設(shè)計(jì)要求完成；基層是否具備防水施工要求；檐口抹灰尺寸和水平是否符合要求屋面瓦第一次必須到場(chǎng)掛瓦條排布間距；瓦的色彩搭配是否正確；瓦的安裝排列是否橫平豎直外保溫工作面移交第一次必須到場(chǎng)，其余抽查30％墻面垂直度、平整度；門窗洞口偏差是否整改完畢；外保溫是否可以無障礙實(shí)施外保溫向涂料單位和總包的基層移交第一次必須到場(chǎng)，其余抽查10％

二次結(jié)構(gòu)第一次必須到場(chǎng)，其余抽查30％界面和剔槽部位的掛網(wǎng)；砼缺陷整改；房間開間尺寸外墻涂料全面檢查

分戶驗(yàn)收全面檢查

工序樣板驗(yàn)收全面檢查

腳手架拆除前驗(yàn)收全面檢查

第三十一頁(yè)，共56頁(yè)。7、嚴(yán)格隱蔽驗(yàn)收管理

隱蔽工程未辦理隱蔽工程驗(yàn)收手續(xù)或經(jīng)抽檢仍不合格的不得進(jìn)入下道工序。要求隱蔽工程需旁站，工程部對(duì)監(jiān)理工程師在崗情況進(jìn)行檢查。須做隱蔽驗(yàn)收的工程有：(1)、巖土工程勘察；(2)、工程樁：預(yù)制樁；(3)、基坑驗(yàn)槽；(4)、錨桿；(5)、防水工程；(6)、模板工程；(7)、鋼筋工程；(8)、磚砌體工程；(9)、門窗塞縫；(10)、墻體保溫；(11)、地暖工程；(12)、水電線管暗埋和預(yù)留；(13)、防雷、接地工程。

第三十二頁(yè)，共56頁(yè)。8、建立工序交接制度（1）為保證上道工序施工質(zhì)量滿足下道工序繼續(xù)施工的需要，控制專業(yè)間的工序轉(zhuǎn)換工作，所有工程必須進(jìn)行工序交接。（2）工序施工完畢并經(jīng)自檢合格，監(jiān)理工程師組織工序交接，交接雙方質(zhì)檢員和主要技術(shù)人員參加，并填寫《工序交接表》作出評(píng)定，雙方施工負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)，完成交接驗(yàn)收手續(xù)。（3）對(duì)于關(guān)鍵工序，工程部相關(guān)工程師應(yīng)根據(jù)《關(guān)鍵工序檢查一覽表》對(duì)其控制點(diǎn)進(jìn)行重點(diǎn)檢查，以提高產(chǎn)品質(zhì)量；（4）將工序控制與工程進(jìn)度款支付結(jié)合起來，付款時(shí)附上各控制表格簽字情況，對(duì)未按上述要求辦理或違反上述規(guī)定者，拒絕支付相關(guān)工程量的進(jìn)度款；只有采取強(qiáng)有力的措施狠抓工序控制，才能保證工程施工質(zhì)量在可控范圍內(nèi)。第三十三頁(yè)，共56頁(yè)。（5）關(guān)鍵工序交接主要關(guān)注內(nèi)容：樓地面基層-面層設(shè)備基礎(chǔ)及預(yù)埋件-安裝管溝及支架-安裝找平層-防水-防水保護(hù)層-面層給水管暗敷定位-給水試壓-系統(tǒng)試壓-隱蔽排水管坡度-伸縮節(jié)、檢查口設(shè)置-存水彎設(shè)置-系統(tǒng)試水-隱蔽室內(nèi)消火栓系統(tǒng)安裝-裝飾暗敷線管和線槽-隱蔽鋼筋、預(yù)留預(yù)埋工程，隱蔽工程驗(yàn)收，檢查是否滿足設(shè)計(jì)要求及質(zhì)量要求。第三十四頁(yè)，共56頁(yè)。

模板工程：檢查模板平整度、支撐安全性及凈空尺寸。外架拆除：檢查已完部分施工質(zhì)量是否滿足，有無相關(guān)其他未完工程。砌筑抹灰：檢查是否按工序施工，施工質(zhì)量是否滿足要求。不按工序施工是墻體裂縫產(chǎn)生的重要原因之一。防水施工：對(duì)基層、防水層防滲漏效果層層把關(guān)，檢查防水層施工質(zhì)量及防水材料有無偷工減料。門窗施工：檢查門窗的安裝質(zhì)量，并控制門窗周邊塞縫工序，以保證門窗防滲漏的效果。第三十五頁(yè)，共56頁(yè)。管洞封堵：檢查是否按工序施工,不按工序施工是管洞滲漏最重要的原因。衛(wèi)生間防水及防水保護(hù)層與面磚、石材：閉水試驗(yàn)檢查是否滲漏，檢查墻面甩毛是否粘結(jié)牢固。墻體抹灰基層與涂料、壁紙：檢查基層平整、垂直是否符合要求，基層是否空鼓、開裂。地面基層與地磚、地板：檢查基層是否平整、空鼓、開裂、起砂。吊頂內(nèi)機(jī)電與吊頂封閉：檢查吊頂內(nèi)隱蔽工程是否存在安全隱患、功能缺陷。分部完成與成品保護(hù)：檢查分部工程是否符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。第三十六頁(yè)，共56頁(yè)。（6）工序交接規(guī)范要求1）、防水與土建、安裝的交接2）、面磚與抹灰的交接3）、面磚與涂料的交接4）、防盜門與土建的交接5）、鐵花與鋁合金的交接6）、二裝與土建的交接7）、鋁合金與土建的交接8）、鐵花與土建的交接9）、涂料與土建的交接10）、室外景觀與總坪、安裝的交接11）、水電與土建的交接第三十七頁(yè)，共56頁(yè)。

9、建立成品半成品保護(hù)制度

為提高工程質(zhì)量，提高管理水平，在施工過程中，對(duì)已完成的成品采取妥善的保護(hù)措施，防止造成損壞，影響銷售。1）、預(yù)埋管道、試壓、管線保護(hù)2）、鋁合金窗3）、鍍膜玻璃4）、屋面防水5）、避雷網(wǎng)6）、陽(yáng)臺(tái)鐵欄桿7）、小區(qū)道路8）、小區(qū)綠化第三十八頁(yè)，共56頁(yè)。10、嚴(yán)格落實(shí)分項(xiàng)工程質(zhì)量檢查要點(diǎn)1）、電氣工程質(zhì)量檢查要點(diǎn)2）、電梯安裝工程質(zhì)量檢查要點(diǎn)3）、鋼筋混凝土工程質(zhì)量檢查要點(diǎn)4）、給排水工程質(zhì)量檢查要點(diǎn)5）、基礎(chǔ)工程質(zhì)量檢查要點(diǎn)6）、建筑裝飾工程質(zhì)量檢查要點(diǎn)7）、樓地面工程質(zhì)量檢查要點(diǎn)8）、門窗工程質(zhì)量檢查要點(diǎn)9）、幕墻工程質(zhì)量檢查要點(diǎn)10）、砌體工程質(zhì)量檢查要點(diǎn)11）、通風(fēng)與空調(diào)工程質(zhì)量檢查要點(diǎn)12）、屋面和防水工程質(zhì)量檢查要點(diǎn)第三十九頁(yè)，共56頁(yè)。11、工程質(zhì)量控制的難點(diǎn)、重點(diǎn)分析及保障措施（1）±0.000以下施工階段1）施工準(zhǔn)備2）基礎(chǔ)施工3）基坑支護(hù)4）地下室施工5）基礎(chǔ)、地下室中間驗(yàn)收6）土方回填（2）±0.000以上施工（主體施工階段）1）制度要求2）定位放線3）模板工程4）鋼筋工程5）混凝土工程6）裙樓結(jié)構(gòu)施工階段工作要點(diǎn)

7）標(biāo)準(zhǔn)層結(jié)構(gòu)施工階段工作要點(diǎn)8）砌體工程9）抹灰工程10）防水工程11）屋面瓦安裝12）外墻施工13）鋁合金門窗14）GRC隔墻板安裝15）欄桿安裝工程16）煙道安裝工程17）水電安裝工程18）智能化系統(tǒng)19）防雷工程20）電梯安裝工程21）發(fā)電機(jī)安裝工程22）地暖工程23）鋼結(jié)構(gòu)工程第四十頁(yè)，共56頁(yè)。（3）、毛坯裝修施工階段工作要點(diǎn)（4）、裝修工程（5）、配套施工主要控制要點(diǎn)（6）、園建工程（7）、園林綠化工程（8）、道路管網(wǎng)第四十一頁(yè)，共56頁(yè)。12、加強(qiáng)工程質(zhì)量檢測(cè)：

1）、質(zhì)量預(yù)警機(jī)制：對(duì)各種不同場(chǎng)合、不同方式檢查出的施工單位質(zhì)量問題及時(shí)整理匯總，為各施工單位建立本項(xiàng)目質(zhì)量檔案，根據(jù)施工單位質(zhì)量問題多少、嚴(yán)重程度，啟動(dòng)相應(yīng)的質(zhì)量預(yù)警。2）、至少每周組織一次現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量巡查，對(duì)巡查中出現(xiàn)的技術(shù)問題和質(zhì)量問題進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、處理，并認(rèn)真記錄在《巡查記錄表》中發(fā)給各相關(guān)施工單位，要求限期整改完成。3）、每月必須組織一次對(duì)施工單位（總包、分包）的檢查與評(píng)價(jià)工作，檢查、評(píng)價(jià)質(zhì)量部分分為工作質(zhì)量、實(shí)體質(zhì)量；將檢查與評(píng)價(jià)結(jié)果及時(shí)發(fā)給施工單位，作為對(duì)施工單位的考核評(píng)價(jià)的依據(jù)。第四十二頁(yè)，共56頁(yè)。13、實(shí)行試驗(yàn)見證人制度

（1）承包人指定專人負(fù)責(zé)材料試驗(yàn)，監(jiān)理派人監(jiān)督取樣、送檢、取試驗(yàn)報(bào)告，對(duì)重要的原材料檢測(cè)工程部應(yīng)派專業(yè)工程師一同前往見證；（2）試驗(yàn)必須到市、縣建筑工程質(zhì)檢站試驗(yàn)室和業(yè)主指定持有CMA標(biāo)志的國(guó)家質(zhì)量認(rèn)證單位進(jìn)行，其他試驗(yàn)室的試驗(yàn)報(bào)告無效。（3）原材料經(jīng)檢驗(yàn)不合格者，不得在工程上使用，由監(jiān)理通知限期退場(chǎng)。第四十三頁(yè)，共56頁(yè)。14、嚴(yán)格分戶驗(yàn)收制度分戶驗(yàn)收項(xiàng)目：

室內(nèi)墻面、室內(nèi)頂棚、室內(nèi)樓地面、廚廁瓷片、廚廁地面、潔具、廚具、室內(nèi)給排水、鋁合金門窗、木門、防盜鋼門、陽(yáng)臺(tái)、室內(nèi)電氣。

第四十四頁(yè)，共56頁(yè)。四、新技術(shù)為營(yíng)銷加分1、新材料的使用，如保溫裝飾一體板，美觀、耐用時(shí)間長(zhǎng)、造價(jià)基本相當(dāng)；第四十五頁(yè)，共56頁(yè)。2、隔音技術(shù)的采用，降低樓上樓下的聲音傳播，保障隱私和安靜的生活質(zhì)量；

（1）廣州坤耐建材有限公司樓層地面8MM隔音減震材料，23.00元/平方米，由一層高密度膠連聚乙烯發(fā)泡經(jīng)納米技術(shù)制成。是一種綠色環(huán)保，經(jīng)濟(jì)耐用產(chǎn)品，使用壽命50年以上。

隔聲效果：在14cm的混凝土樓板上鋪設(shè)該產(chǎn)品，抹一層4cm厚的水泥，第四十六頁(yè)，共56頁(yè)。（2）浮筑法隔聲樓板技術(shù)

采用專業(yè)隔音墊和擠塑板相結(jié)合作為彈性墊層的方法，樓板撞擊聲隔聲量可降低22dB，其結(jié)構(gòu)如下圖。不但撞擊聲隔聲效果有了明顯改善，同時(shí)也起到保溫作用，但其造價(jià)昂貴，施工條件較為苛刻，工藝復(fù)雜，壓縮了樓層凈高度，在市場(chǎng)上還是難以普遍應(yīng)用。第四十七頁(yè)，共56頁(yè)。細(xì)石混凝土保護(hù)層配雙向冷拔筋30/60mm厚擠塑板0.2mm厚塑料膜鋼筋混凝土樓板5mm厚隔聲墊浮筑法隔聲樓板構(gòu)造圖第四十八頁(yè)，共56頁(yè)。（3）聲阻尼砂漿隔音技術(shù)1）聲阻尼砂漿的配比

聲阻尼砂漿試驗(yàn)按下表中的配比進(jìn)行，通過采用惰性建筑細(xì)粉替代水泥，同時(shí)使用具有彈性的橡膠顆粒部分替代骨料砂子，研究橡膠顆粒對(duì)聲阻尼砂漿隔聲效果的影響。將各種原料混合