建筑房地產(chǎn)工程造價成本全周期成本管理要點干貨

建筑房地產(chǎn)工程造價成本全周期成本管理要點干貨第一頁，共240頁。

目錄一、立項階段成本控制重點二、規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制重點三、可研階段成本控制重點四、設(shè)計階段成本控制重點五、招標階段成本控制重點六、合同履約階段成本控制重點、措施、案例七、三邊工程成本控制重點八、設(shè)計變更洽商成本控制重點九、施工索賠管理控制重點、原則十、如何實行成本動態(tài)控制十一、竣工結(jié)算階段成本控制重點十二、銷售階段成本控制重點十三、總公司、項目公司二級管理體系第二頁，共240頁。第一篇、立項階段成本控制重點第三頁，共240頁。立項階段特點1立項階段控制原則2立項階段成本測算內(nèi)容56案例分享61本階段對造價的影響3不同開發(fā)形式的成本控制重點4第四頁，共240頁。一、立項階段特點1、特點：（1）受國家法規(guī)政策限制，可控度有限（2）運作靈活度小（3）隨開發(fā)方式的不同成本控制手段不同（4）集團或總部投資決策部門為成本控制主要責任人第五頁，共240頁。二、控制原則在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費用。2023/4/21第六頁，共240頁。三、本階段對造價的影響購地階段的成本控制是整個項目成本控制的第一步，一般占房價的23%左右，占總成本的30—50%。購地費用的合理與否，對項目整個成本控制有直接影響。2023/4/21第七頁，共240頁?？刂埔c控制對象控制策略控制責任部門開發(fā)形式1、新征土地（1）征地費用①少交或晚交，力爭減免集團投資部門（2）拆遷安置費用②房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安置費用集團投資部門或開發(fā)部門（3）大市政費用③自建部分按照公司成本體系辦理④交政府部分由開發(fā)體系按有關(guān)規(guī)定辦理成本部負責自建部分，開發(fā)部負責交政府部分。（4）規(guī)劃條件⑤滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本項目部、設(shè)計部負責2、招拍掛購地（1）購地費用①市場及地塊現(xiàn)狀調(diào)研②?在公司要求利潤水平下測算能承受的最大地價公司投資決策部門（2）大市政費用③?自建部分按公司成本體系辦理④交政府部分按有關(guān)規(guī)定辦理成本部負責自建部分，開發(fā)部負責交政府部分。（3）規(guī)劃條件④?最大限度利用規(guī)劃條件，提高容積率以獲取最大利潤項目開發(fā)部、規(guī)劃設(shè)計部四、不同開發(fā)形式的成本控制重點第八頁，共240頁。控制要點控制對象控制策略控制責任部門開發(fā)形式3、買斷項目（1）買斷內(nèi)容①?明確買斷內(nèi)容明細公司投資決策部門（2）付款總額②?為公司爭取最大利益（3）付款時間③?盡量拖后并分多次支付公司投資決策部門（4）三通一平或三通一平的標準④?明確驗收標準明細項目工程部（5）手續(xù)風險⑤?與項目付款時間直接掛鉤公司投資決策部門4、合作開發(fā)（1）合作方式①?符合集團要求有利于分公司公司投資決策部門（2）分成比例②?雙贏原則公司投資決策部門（3）交房時間③?盡可能地延后交房項目工程部（4）交房標準④?不低于合同中交房標準項目營銷部、工程部（5）付款總額⑤?選擇有利于公司利益的方式公司投資決策部門（6）付款時間第九頁，共240頁。1、成本測算2、項目經(jīng)濟性評價3、盈利目標5、立項階段成本測算內(nèi)容第十頁，共240頁。6、立項階段成本控制案例第十一頁，共240頁。第二篇、規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制重點第十二頁，共240頁。規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點規(guī)劃方案成本控制重點規(guī)劃報批成本控制重點案例分享擴初到功能成本控制重點第十三頁，共240頁?？刂埔c：“一錘定音”的地位和作用周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴格審批設(shè)計部和各類專業(yè)評審委員會承擔成本控制任務(wù)第十四頁，共240頁。規(guī)劃方案成本控制重點控制要點控制什么怎么控制誰來控制1、規(guī)劃方案（1）可行性規(guī)劃設(shè)計市場信息搜集和分析市政狀況信息分析規(guī)劃要點確立可行性研究設(shè)計任務(wù)書、可行性設(shè)計變更規(guī)劃設(shè)計部負責，項目、成本、銷售部配合（2）方案評審組成可行性規(guī)劃評審委員會，對方案進行評審、確定。未通過的方案進入可行性設(shè)計變更環(huán)節(jié)，再重新評審。由項目、設(shè)計、工程、成本、財務(wù)、銷售等各部門組成評審委員會，總經(jīng)理負責（3）設(shè)計成果對可行性規(guī)劃設(shè)計根據(jù)實際情況進行細節(jié)調(diào)整設(shè)備選型方案提前確定設(shè)計部負責，工程部、成本部、采購部配合根據(jù)提交的設(shè)計成果進行投資估算成本部負責，設(shè)計部配合2、報批設(shè)計（1）設(shè)計方案根據(jù)項目前期運營的情況和市場分析制訂設(shè)計任務(wù)書設(shè)計部負責，項目部、銷售部協(xié)作方案設(shè)計招投標設(shè)計部招投標評審委員會方案設(shè)計評審設(shè)計部負責，項目部、銷售部協(xié)作（2）報批注意市政設(shè)計注意相關(guān)法規(guī)，完善自身報批規(guī)范性，材料完整項目部負責，設(shè)計部配合第十五頁，共240頁?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制3、擴初設(shè)計（1）擴初設(shè)計要求對報批設(shè)計進一步調(diào)整設(shè)計要求內(nèi)部審核設(shè)計部負責，知會各部門（2）成本概算根據(jù)擴初設(shè)計招投標方案和設(shè)備選型、實體研究、環(huán)境方案等因素對總成本作出概算成本部負責制訂經(jīng)營指導(dǎo)書運營部負責（3）擴初設(shè)計圖根據(jù)擴初設(shè)計要求招標專家評審內(nèi)部評審招投標評審委員會設(shè)計調(diào)整設(shè)計部負責4、樁基設(shè)計（1）地質(zhì)勘察搜集權(quán)威地質(zhì)資料自己專業(yè)人員勘察設(shè)計部負責，工程部協(xié)助（2）設(shè)計方案評審樁基設(shè)計2種以上形式由專家進行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評審（3）樁基施工圖設(shè)計調(diào)整第十六頁，共240頁。控制要點控制什么怎么控制誰來控制5、施工圖設(shè)計1.施工圖設(shè)計要求根據(jù)銷售包裝設(shè)計、樁基設(shè)計、功能設(shè)計及配套設(shè)施等因素，在擴初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計要求建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價、建筑造價和環(huán)境設(shè)施費等約占總造價70%的部分屬于設(shè)計方可控部分，應(yīng)嚴格審核。設(shè)計部和工程部負責，其他部門協(xié)助1.報建政府部門報批費，按政府有關(guān)政策交納。項目部1.報施圖1.審圖1.施工配合互審互簽，明確修改意見，設(shè)計洽商設(shè)計部負責，工程部協(xié)助，知會銷售部1.面積測算設(shè)計圖紙測算與實際施工時檢驗相結(jié)合設(shè)計部負責，工程部協(xié)助6、裝修方案設(shè)計1.方案設(shè)計要求根據(jù)擴初設(shè)計圖、經(jīng)營指導(dǎo)書和實體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計要求設(shè)計部負責，銷售部協(xié)助1.材料設(shè)備選型

成本方案市場信息調(diào)研根據(jù)設(shè)計要求確定裝修材料和設(shè)備設(shè)計部負責，成本部、采購部協(xié)助制訂裝修設(shè)計目標成本計劃明細表裝飾綜合價格拆分分析1.招投標制訂設(shè)計任務(wù)書設(shè)計部負責，銷售部協(xié)助評審招投標評審委員會第十七頁，共240頁。控制要點控制什么怎么控制誰來控制7、功能設(shè)計（1）小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟評估市場調(diào)研銷售部有針對性擴充建筑物功能設(shè)計部負責，銷售部、工程部協(xié)助（2）市政配套方案市政狀況調(diào)研爭取政府有利條件項目部負責（3）環(huán)境方案設(shè)計根據(jù)投資估算和報批標準確立環(huán)境設(shè)計方案目標成本總額設(shè)計部負責，項目部協(xié)助招投標招投標評審委員會（4）智能化設(shè)計市場現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析智能化內(nèi)容控制銷售部負責招投標，尋找外部合作，爭取雙贏招投標小組組織，總經(jīng)理負責（5）銷售承諾保持各部門與銷售部的信息暢通，保障銷售承諾與實際功能的一致性設(shè)計部負責，工程部協(xié)助其他費用限額設(shè)計嚴格按限額指標審核設(shè)計成果設(shè)計部負責，成本部配合第十八頁，共240頁?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制9、設(shè)計變更（1）設(shè)計調(diào)整費用嚴格執(zhí)行合同設(shè)計部（2）設(shè)計變更洽商嚴格按照設(shè)計變更洽商流程進行設(shè)計部負責，工程、成本部協(xié)助10、材料設(shè)備（1）選型（2）方案確定時間在擴初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的安裝設(shè)計部負責，工程部、采購部協(xié)助（3）采購招投標招投標評審委員會11、其它費用物業(yè)管理完善費限額設(shè)計成本部第十九頁，共240頁。建筑方案成本優(yōu)化重點關(guān)注：1、總圖定位：價值差別巨大2、主、客觀資源善用3、容積率、層數(shù)4、車均面積與公攤面積5、平面優(yōu)化與精細化6、門與窗7、建筑外觀設(shè)計案例分享第二十頁，共240頁。1、總圖定位：價值差別巨大，下圖是一個產(chǎn)業(yè)園項目總圖的比較，3~5個億的差別

案例分享第二十一頁，共240頁。

2、主、客觀資源善用一是因地制宜量身定制，資源利用最大化景觀、朝向、間距、商業(yè)界面等資源用足，道路、噪音、空氣和視覺污染等不利因素最小化。下圖項目位于深圳，優(yōu)化為規(guī)劃與建筑平面緊密結(jié)合的設(shè)計，量身定做戶型，用足每一寸土地和面寬。增加舒適性，如價格差為500元/平方米，則價值增加：66752×0.05=3337.6（萬元）案例分享第二十二頁，共240頁。二是教育、交通、醫(yī)療等資源利用最大化案例分享第二十三頁，共240頁。3、容積率、層數(shù)一是做夠容積率。提高容積率的辦法有：加大進深，精細化日照設(shè)計，把東西面寬用足頂層局部復(fù)式等。下面項目為頂層局部復(fù)式的實際案例。北面退臺4.5米，南面做復(fù)式，不影響日照，可增加面積：13413平方米，假如每平方米利潤0.12萬元，則價值：13413×0.12=1609.56萬元。案例分享第二十四頁，共240頁。案例分享第二十五頁，共240頁。二是控制建筑層數(shù)需要注意公共建筑24、50、80、100米幾個高度，以及住宅建筑6、11、18、27、33幾個層數(shù)，不要因為恰好超過一點而多花冤枉成本。例如高鐵明珠項目為限價房，成本最低即利潤最高。優(yōu)化設(shè)計通過控制層數(shù)，方案四在相同間距、空間等品質(zhì)指數(shù)的情況下減少8個單元100米建筑，節(jié)省成本約：420×33×8×0.02=2217.6萬元。案例分享第二十六頁，共240頁。4、車均面積與公攤面積一是車均面積，動輒節(jié)約上千萬成本。按照每100平方米地上面積一個車位估算，如每個車位32平方米，則地下車庫的面積比例約為25%，因此，地庫的設(shè)計是非常重要的，可以說地庫是住宅建筑以外的最大建筑類型。車庫需要與地上建筑協(xié)調(diào)規(guī)劃設(shè)計，那怕優(yōu)化出一個車位，也是相當于節(jié)省30來平方米的面積，或6萬元以上的造價。很多項目的車均面積在40平方米左右，同樣是1000個車位，車均面積為30和35平方米將相差5000平方米面積，成本為1000萬以上。合理地庫車均面積應(yīng)該控制在30平方米左右。車庫設(shè)計需要注意：最合理的柱網(wǎng)，車道需兩邊停車，盡量減少地下停車，盡量抬高車庫，避免設(shè)計雙層地下車庫，嚴格控制設(shè)備用房面積，設(shè)備用房及樓梯宜集中布置在角落或不宜停車之處。案例分享第二十七頁，共240頁。下圖是一個小項目地庫優(yōu)化示意圖，僅僅微調(diào)平面，優(yōu)化出50個車位，成本價值也有300萬以上。案例分享第二十八頁，共240頁。二是公攤面積，可壓縮成千上萬平米。很多高層住宅戶型公攤面積太大，特別是北方戶型，核心筒經(jīng)常是70~80多平方米，好的設(shè)計都是可以控制在60平方米左右。如果每戶增加3平方米套內(nèi)面積，則可以把兩間臥室的邊長拉大0.4米，原來放不了電視臺或衣柜的臥室就都可以放了，每節(jié)約一平米就可以舒適一間房。公共建筑售價往往比住宅更高，也同樣需要嚴格控制公攤面積，當然特別追求舒適的除外。2014年華南城三地住宅項目優(yōu)化設(shè)計，增加套內(nèi)面積3萬多平方米，折算價值是1.8億多，換算建造成本也有約0.5億。案例分享第二十九頁，共240頁。5、平面優(yōu)化與精細化平面優(yōu)化，功能合理化是優(yōu)化的重點，有的戶型一優(yōu)化就可以多出玄關(guān)、衛(wèi)生間、餐廳等空間，或者提高空間的使用效率，哪怕挪動一處墻體、改變一下開門的位置，都可能大大改善使用效果。另外在形式上也可以結(jié)合裝修設(shè)計。案例分享第三十頁，共240頁。第一，外形更加規(guī)則。對車庫、商業(yè)和造價有利，北部可增加商業(yè)面積：20.52×2層×4棟=164.16（平方米），價值：164.16×1萬元/平方米=164.16萬元，地下室面積的節(jié)約更加是不可估量。第二，標準層公攤面積減少11.08平方米。增加套內(nèi)面積：11.08平方米×30.33層×12棟=4032.68平方米，價值：4032.68平方米×0.5萬元/平方米=2016.34萬元。第三，核心筒品質(zhì)相當。電梯廳雖然稍暗，但通風可對流，另外入戶處更加明亮。案例分享第三十一頁，共240頁。6、門與窗減少角部開門，可產(chǎn)生增加數(shù)平米的效果。角部開門會使角部兩邊墻壁無法擺放家具，如門垛加長到0.6米左右，則可以減少一邊墻體被門占用，增加可能的家具空間，實現(xiàn)“U”形布局，產(chǎn)生一平方米的使用效果，整套數(shù)扇門的改善則相當于增加數(shù)平方米的使用效果，這對于小戶型的居住非常有利。案例分享第三十二頁，共240頁。臥室兩方向開窗，人生三分之一的時間呼吸好空氣?？砷_發(fā)產(chǎn)品包括房間百頁門、裝飾型排氣風扇等。案例分享第三十三頁，共240頁。7、建筑外觀設(shè)計一是同成本也有天壤之別的效果?？刂仆鈮Ρ砻娣e、通過設(shè)計用普通的材料和工藝實現(xiàn)比較經(jīng)典的效果。好的建筑形象可以產(chǎn)生大的吸引力，提高收益。下面是一個五星酒店的立面優(yōu)化前后對比，造價相差不大，效果卻是天壤之別。案例分享第三十四頁，共240頁。二是藝術(shù)化創(chuàng)新的驚艷。在傳統(tǒng)建筑的基礎(chǔ)之上，通過設(shè)計藝術(shù)化地創(chuàng)新，基本不增加成本，可以產(chǎn)生很有新意的驚艷效果，甚至可以變普通建筑為旅游景點或歷史文物，如上海、天津、武漢租界的歐式建筑，黃山宏村，貴州遵義夜郎城等。下面為陳氏宗祠的設(shè)計.案例分享第三十五頁，共240頁。三是中國建筑師也能做地標。南昌華南城CBD的優(yōu)化設(shè)計，通過取消規(guī)劃和建筑單體弧線，節(jié)約大量成本和工期，兩外觀優(yōu)化方案分別通過“彩色瑪瑙塔”和“廬山瀑布”的概念，低成本地實現(xiàn)了美輪美奐的藝術(shù)化效果，充滿爛漫色彩，達到標志性建筑的目的。原設(shè)優(yōu)化計設(shè)計案例分享第三十六頁，共240頁。四是低成本也可能更藝術(shù)性。下圖為映山紅主題的項目優(yōu)化。純雕塑、節(jié)約造價、不需要運營；綠葉商業(yè)，規(guī)則坡屋頂。避免主題建筑2.8萬平方米的體量，雕塑更容易做出足夠的體量，造價低廉，節(jié)約2.2億。原設(shè)計案例分享第三十七頁，共240頁。優(yōu)化設(shè)計案例分享第三十八頁，共240頁。8、另辟蹊徑的優(yōu)化設(shè)計一是公寓設(shè)計住宅化，提高品質(zhì)對小區(qū)內(nèi)部通風更加有利，也避免南面一堵墻，設(shè)為小戶型住宅，有更多的端部高品質(zhì)戶型，同時也更加有利于結(jié)構(gòu)，便于銷售。如價格差為3000元每平方米，則價值增加：21728×0.3=6518.4（萬元）。案例分享第三十九頁，共240頁。二是伸縮隔斷，客廳、餐廳晚上變臥房。戶型每多一房間，面積大概需要增加15平方米，通過在客廳和餐廳安裝伸縮隔斷，再配合一些可變家具，晚上把客廳、餐廳變?yōu)榕P房。對于業(yè)主可以大大提高其使用效率，出租提高租金；對于開發(fā)商，通過裝修也可以提高其銷售價格，特別在一二線城市，價值巨大?？砷_發(fā)產(chǎn)品包括美觀隱形的伸縮隔斷、可變家具、收納墻體材料安裝服務(wù)等。案例分享第四十頁，共240頁。案例分享第四十一頁，共240頁。案例分享第四十二頁，共240頁。第三篇、可研階段成本控制重點第四十三頁，共240頁。一、可行性研究的概念二、可研報告的結(jié)構(gòu)和內(nèi)容三、可研重點四、案例分享第四十四頁，共240頁。一、可行性研究的概念一、可行性研究的概念

運用多種科學(xué)手段綜合論證一個工程項目在技術(shù)上是否先進、實用和可靠，在財務(wù)上是否贏利；作出環(huán)境影響、社會效益和經(jīng)濟效益的分析和評價，及工程項目抗風險能力等的結(jié)論；為投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。第四十五頁，共240頁。二、可研報告的結(jié)構(gòu)和內(nèi)容（1-5）1.總論：項目背景、概況、問題和建議2.市場調(diào)查與預(yù)測：為可研的重要環(huán)節(jié)，內(nèi)容包括：市場現(xiàn)狀調(diào)查、產(chǎn)品供需預(yù)測、價格預(yù)測、競爭力分析、市場風險分析3.資源條件評價：資源可利用量、資源品質(zhì)情況、資源賦存條件、資源開發(fā)價值4.建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案：建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案構(gòu)成、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案比選、推薦的建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案5.場址選擇：場址現(xiàn)狀、場址方案比選、推薦的場址方案第四十六頁，共240頁。7.原材料燃料供應(yīng)：主要原材料供應(yīng)方案、燃料供應(yīng)方案.8.總圖運輸與公用輔助工程：總圖布置方案、場內(nèi)外運輸方案、公用工程與輔助工程方案9.節(jié)能措施：節(jié)能措施、能耗指標分析10.節(jié)水措施：節(jié)水措施、水耗指標分析6.技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案：方案選擇二、可研報告的結(jié)構(gòu)和內(nèi)容（5-10）第四十七頁，共240頁。12.勞動安全、衛(wèi)生與消防：危險因素和危害程度分析、安全防范措施、衛(wèi)生保健措施、消防設(shè)施13.組織機構(gòu)與人力資源配置：組織機構(gòu)設(shè)置及其適應(yīng)性分析、人力資源配置、員工培訓(xùn)14.項目實施進度：建設(shè)工期、實施進度安排15.投資估算：建設(shè)投資估算、流動資金估算、投資估算表11.環(huán)境影響評價：環(huán)境條件調(diào)查、影響環(huán)境因素分析、環(huán)境保護措施二、可研報告的結(jié)構(gòu)和內(nèi)容（11-15）第四十八頁，共240頁。17.財務(wù)評價：財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選擇、銷售收入與成本費用估算、財務(wù)評價報表、盈利能力分析、償債能力分析、不確定性分析、財務(wù)評價結(jié)論18、國民經(jīng)濟評價：影子價格及評價參數(shù)選取、效益費用范圍與數(shù)值調(diào)整、國民經(jīng)濟評價報表、國民經(jīng)濟評價指標、國民經(jīng)濟評價結(jié)論19.社會評價：項目對社會影響分析、項目與所在地互適性分析、社會風險分析、社會評價結(jié)論20.風險分析：項目主要風險識別、風險程度分析、防范風險對策16.融資方案：融資組織形式、資本金籌措、債務(wù)資金籌措、融資方案分析21.研究結(jié)論與對策：推薦方案總體描述、推薦方案優(yōu)缺點描述、主要對比方案、結(jié)論與建議二、可研報告的結(jié)構(gòu)和內(nèi)容（16-21）第四十九頁，共240頁。市場調(diào)查產(chǎn)品方案財務(wù)評價三、可行性研究的重點第五十頁，共240頁。1.《項目成本盈利預(yù)測表》3.《項目現(xiàn)金流量預(yù)測表》2.《建安成本目標控制表》4.《項目建安成本預(yù)測明細表》四、可研階段成本控制重點第五十一頁，共240頁。現(xiàn)場踏勘+實地調(diào)研在可研階段，成本部的主要工作是完成目標成本（可研版）測算，以及配合設(shè)計方案對比提供相應(yīng)的成本測算數(shù)據(jù)。由于可研階段設(shè)計信息粗淺，大部分成本指標可以使用“數(shù)據(jù)庫+修正”的方式獲取，唯有市政配套和地下工程的成本需要重新測算。如大市政、地基處理、樁基礎(chǔ)、基坑支護等。特別小心：高壓電、地形地貌、地質(zhì)條件、市政條件、交通、防洪排水、地下采空、古墓、墳、山洪。。。。。。五、可研階段成本重要工作內(nèi)容第五十二頁，共240頁。五、案例分享第五十三頁，共240頁。第四篇、設(shè)計階段成本控制重點第五十四頁，共240頁。執(zhí)行設(shè)計標準01推行標準設(shè)計02合同措施管控

04價值工程應(yīng)用0506推行限額設(shè)計031416150708主要限額指標案例分享項目設(shè)計的經(jīng)濟評價第五十五頁，共240頁。設(shè)計階段成本控制重點設(shè)計階段對成本的影響設(shè)計階段是成本控制的關(guān)鍵階段。設(shè)計一條線，投資千千萬。初步設(shè)計階段：影響投資75%～95%技術(shù)設(shè)計階段：影響投資35%～75%施工圖設(shè)計階段：影響投資5%～35%第五十六頁，共240頁。01執(zhí)行設(shè)計標準5）減少設(shè)計工作量，提高設(shè)計效率設(shè)計標準的作用6）促進建筑工業(yè)化、裝配化，加快建設(shè)進度4）提供控制工程投資的方法和依據(jù)2）保證安全性和使用功能3）提供設(shè)計必要的指標、定額、計算方法和構(gòu)造措施1）對規(guī)模、內(nèi)容、建造標準進行控制6個標準第五十七頁，共240頁。推行標準設(shè)計02

通用的標準圖、通用圖和復(fù)用圖。采用標準設(shè)計可加快設(shè)計進度1～2倍，節(jié)約建設(shè)投資10%～15%。第五十八頁，共240頁。推行限額設(shè)計03

按批準的投資估算控制初步設(shè)計，按批準的初步設(shè)計總概算控制施工圖設(shè)計。即將上階段設(shè)計審定的投資額和工程量先行分解到各專業(yè)，然后再分解到各單位工程和分部工程。各專業(yè)在保證使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計，嚴格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的不合理變更。

限額設(shè)計是按照投資或造價的限額進行滿足技術(shù)要求的設(shè)計。它包括兩方面內(nèi)容，一方面是項目的下一階段按照上一階段的投資或造價限額達到設(shè)計技術(shù)要求，另一方面是項目局部按設(shè)定投資或造價限額達到設(shè)計技術(shù)要求。

限額設(shè)計是建設(shè)項目投資控制系統(tǒng)中的一個重要環(huán)節(jié)，一項關(guān)鍵措施。在整個設(shè)計過程中，設(shè)計人員與經(jīng)濟管理人員密切配合，做到技術(shù)與經(jīng)濟的統(tǒng)一。設(shè)計人員在設(shè)計時以投資或造價為出發(fā)點，做出方案比較，有利于強化設(shè)計人員的工程造價意識，優(yōu)化設(shè)計；經(jīng)濟管理人員及時進行造價計算，為設(shè)計人員提供有關(guān)信息和合理建議，達到動態(tài)控制投資的目的。

第五十九頁，共240頁。5）設(shè)計方案優(yōu)選：如基礎(chǔ)形式的比選4）強化指標管理：如結(jié)構(gòu)專業(yè)的混凝土含量、鋼筋含量、窗墻比等；安裝工程設(shè)備的國產(chǎn)化；園林工程中的軟硬比、喬木灌木比等；3）加強設(shè)計變更管理2）嚴格控制施工圖預(yù)算：重點在工程量控制方面；5大內(nèi)容1）重視初步設(shè)計的方案選擇限額設(shè)計控制工作的主要內(nèi)容第六十頁，共240頁。合同措施管控

04合同措施管控

采用合同措施，有效控制造價針對目前設(shè)計人員經(jīng)濟觀念淡薄，設(shè)計變更隨心所欲。應(yīng)在設(shè)計合同經(jīng)濟條款上，增加設(shè)計變更及修改的費用額度限制條款，如設(shè)計變更費超出施工合同價的某一比例（如5%）時，則扣罰一定比例的設(shè)計費（設(shè)計質(zhì)保金）。采取一定的約束力是對設(shè)計規(guī)范、設(shè)計標準、工程量與概預(yù)算指標等各方面控制的一種舉措。第六十一頁，共240頁。價值工程應(yīng)用

優(yōu)化設(shè)計方案價值工程（ValueEngineering，VE）又稱為價值分析（ValueAnalysis，VA）是一門新興的管理技術(shù)，是降低成本提高經(jīng)濟效益的有效方法。所謂價值工程，指的是通過集體智慧和有組織的活動對產(chǎn)品或服務(wù)進行功能分析，使目標以最低的總成本（壽命周期成本），可靠地實現(xiàn)產(chǎn)品或服務(wù)的必要功能，從而提高產(chǎn)品或服務(wù)的價值。

價值工程的主要思想是通過對選定研究對象的功能及費用分析，提高對象的價值。這里的價值，指的是反映費用支出與獲得之間的比例，用數(shù)學(xué)比例式表達如下：價值＝功能／成本，即“V＝F/C”。這條提示了“用最少的投資，爭取最大效益”的五條方法：

價值工程應(yīng)用05第六十二頁，共240頁。價值工程應(yīng)用1價值工程應(yīng)用2價值工程應(yīng)用3價值工程應(yīng)用4保持開發(fā)項目功能不變，降低項目投資。

投資不變，提高項目功能投資雖有所增加，但功能提高幅度更大。

降低一些次要功能，使成本大幅降低價值工程應(yīng)用5運用新科技，新技術(shù)，既提高功能，又降低項目投資價值工程5大應(yīng)用第六十三頁，共240頁。影響工程設(shè)計經(jīng)濟的主要因素

建筑的設(shè)計有技術(shù)性，更包含設(shè)計的科學(xué)性和經(jīng)濟性，研究和分析設(shè)計經(jīng)濟的影響因素，對尋求工程設(shè)計經(jīng)濟效果的途徑，降低工程造價有著極其重要的作用。影響建筑設(shè)計方案經(jīng)濟性的主要因素有以下八個方面。06項目設(shè)計的經(jīng)濟評價第六十四頁，共240頁。8個因素6、建筑的單元組合：合理安排建筑的單元組合，能提高設(shè)計方案的經(jīng)濟效果，單元組合數(shù)可以影響山墻、基礎(chǔ)、屋面等部位的造價；4、層數(shù)：高層建筑可以節(jié)約用地，節(jié)約市政投資。2、戶型：小戶型單方造價比大戶型高，因為小戶型內(nèi)墻多，相應(yīng)墻面抺灰、管線敷設(shè)安裝單方造價就高；8、建筑結(jié)構(gòu)形式：框架剪力墻結(jié)構(gòu)體系造價最高，框架結(jié)構(gòu)體系次之，磚混結(jié)構(gòu)造價最低。因此，建筑結(jié)構(gòu)的選擇，是影響建筑設(shè)計方案經(jīng)濟性的一個重要因素；7、結(jié)構(gòu)配筋：結(jié)構(gòu)工程師的設(shè)計水平，直接決定了建筑鋼筋含量的高低，從而影響工程造價；3、層高：室內(nèi)凈高直接影響建筑造價。降低層高可以：直接節(jié)省投資；節(jié)約建筑材料和勞動消耗，減輕建筑自重，提高抗震能力；降低采暖能耗，節(jié)約能源，提高建筑密度；節(jié)約用地，同時，也有利于節(jié)省市政投資。1、建筑造價構(gòu)成比：建筑造價構(gòu)成比反映的是不同工程部位的造價占總造價的比值。分析這個可以找出降低造價、提高經(jīng)濟效果的方向；項目設(shè)計的經(jīng)濟評價5、建筑的平面形狀：一般來說，建筑的平面形狀越簡單，其造價相應(yīng)地越低，施工也經(jīng)濟；第六十五頁，共240頁。

項目設(shè)計的經(jīng)濟評價

項目設(shè)計中的關(guān)鍵詞概念設(shè)計階段關(guān)鍵詞“選擇大于努力”—“決策掙大錢、技術(shù)掙小錢”

?？倛D定位是核心，貨值、適銷、現(xiàn)金流多方案比選最優(yōu)是目標。第六十六頁，共240頁。項目設(shè)計的經(jīng)濟評價方案設(shè)計階段關(guān)鍵詞“掏干挖盡”—對已確定的規(guī)劃指標要“掏干”（對內(nèi)），對可用的資源要“挖盡”（對外）。容積率以“貨值最大化、利潤最大化、現(xiàn)金流最優(yōu)”為目標，“掏干、榨盡”土地價值。對建筑密度指標“挖盡”項目周邊環(huán)境價值，如“底商寸土寸金”，結(jié)合不同周邊資源、布置不同商業(yè)形式，不浪費一平米商業(yè)用地，商業(yè)貨值的最大化。第六十七頁，共240頁。項目設(shè)計的經(jīng)濟評價體型系數(shù)和建筑風格對成本的影響體形系數(shù)：建筑物與室外大氣接觸的外表面積與其所包圍的體積之比。

影響了誰第六十八頁，共240頁。項目設(shè)計的經(jīng)濟評價幾個重要數(shù)據(jù)：（1）常規(guī)的體型系數(shù)（各地標準不一樣）第六十九頁，共240頁。項目設(shè)計的經(jīng)濟評價（2）超常規(guī)后的成本影響一般情況，當體型系數(shù)由0.35變?yōu)?.38即增加0.03時，在結(jié)構(gòu)不超限的情況下，成本+100元/平（其中結(jié)構(gòu)成本約30元/平）。第七十頁，共240頁。項目設(shè)計的經(jīng)濟評價建筑風格與成本關(guān)系：序風格特征售價成本進度典型代表1Arcdec：儒雅低低高碧云國際社區(qū)·曉園2中式：簡約雅致中低中方圓云山詩意3地中海：悠閑中中中龍湖艷瀾山4現(xiàn)代：簡約中中高深圳紅樹西岸5英式：精致高中低萬科紅郡6法式：莊嚴高高低綠城玫瑰園7新古典：高雅而和諧高高低星河灣第七十一頁，共240頁。項目設(shè)計的經(jīng)濟評價施工圖設(shè)計階段，關(guān)鍵詞“指標”。施工圖設(shè)計階段指標控制為核心內(nèi)容，重點為砼、鋼材含量、窗地比、外立面用材、景觀配比、精裝標準等。第七十二頁，共240頁。

1、設(shè)計費

3、鋼筋、混凝土限量設(shè)計2、營銷費用限額

4、外立面門窗標準限額

5、外立面用材

7、公共部位裝修標準限額6、景觀工程費限額

8、銷售展示裝修標準限額078大主要限額指標第七十三頁，共240頁。1、設(shè)計費

本指標為項目達到交付要求及銷售推廣而發(fā)生的設(shè)計與設(shè)計相關(guān)的費用的限額。其中包括的內(nèi)容為含規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、總平環(huán)境設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計（含公共部位、會所、樣板房裝修）、專項設(shè)計（含基坑支護、人工濕地、特殊水景、人防工程、燃氣工程、幕墻、鋁合金、鋼結(jié)構(gòu)、標識系統(tǒng)、智能化、室內(nèi)燈光設(shè)計、燈光及泛光照明、變配電及專線、結(jié)構(gòu)檢測等）、審圖及專業(yè)設(shè)計顧問等費用。第七十四頁，共240頁。2、營銷費用限額

本指標為項目為了銷售而發(fā)生的各類費用，包括營銷管理費、營銷推廣費、賣場營造費、中介銷售代理費、物業(yè)管理及客戶服務(wù)等相關(guān)費用。營銷費用計算以銷售收入為基數(shù)。第七十五頁，共240頁。3、鋼筋、混凝土限量設(shè)計（1）地下室指標（萬科）擴大地下室結(jié)構(gòu)形式指標名稱一層地下室二層地下室頂板、底板均為鋼筋砼結(jié)構(gòu)鋼筋（kg/m2）135115混凝土（m3/m2）1.1-1.20.9-1.0頂板為鋼筋砼預(yù)應(yīng)力主梁，次梁、頂板及底板為普通砼梁板鋼筋（kg/m2）130120混凝土（m3/m2）0.9-1.00.8-0.9頂板為帶托板的預(yù)應(yīng)力大板，底板為普通砼梁板鋼筋（kg/m2）120115混凝土（m3/m2）0.8-1.00.8-0.9頂板、底板均為帶托板的預(yù)應(yīng)力大板鋼筋（kg/m2）110100混凝土（m3/m2）0.9-1.10.8-1.0人防地下室鋼筋（kg/m2）160-165

混凝土（m3/m2）1.1-1.2

低層（別墅）地下室鋼筋（kg/m2）95-105

混凝土（m3/m2）0.9-1.0

鋼筋砼獨立基礎(chǔ)及條形基礎(chǔ)鋼筋（kg/m2）40-45

混凝土（m3/m2）0.4-0.45

第七十六頁，共240頁。（2）標準層指標（萬科）建筑層高及類型抗震等級標準層控制指標

6度抗震設(shè)防7度抗震設(shè)防8度抗震設(shè)防超高層120-150米點式束筒結(jié)構(gòu)鋼筋（kg/m2）63.5-6771.5-7879.5-88混凝土（m3/m2）0.610.680.77高層60-100米點式束筒結(jié)構(gòu)鋼筋（kg/m2）44-4847.5-50.551-56.5混凝土（m3/m2）0.440.470.54板式剪力墻結(jié)構(gòu)鋼筋（kg/m2）44.5-5049.5-52.550-55.5混凝土（m3/m2）0.470.480.5小高層30-60米點式短肢剪力墻鋼筋（kg/m2）36.5-4039.5-4442.5-48混凝土（m3/m2）0.350.370.41板式短肢剪力墻鋼筋（kg/m2）39-42.542.5-46

多層8層以下點式框架鋼筋（kg/m2）4042.546板式框架混凝土（m3/m2）0.360.380.42低層3層以下獨立框架鋼筋（kg/m2）45-4848-5055-60混凝土（m3/m2）0.30-0.350.30-0.350.35-0.40聯(lián)排框架鋼筋（kg/m2）40-4545-4850-55混凝土（m3/m2）0.30-0.350.30-0.350.35-0.40第七十七頁，共240頁。4、外立面門窗標準限額

本限額適用于住宅和商業(yè)產(chǎn)品。影響門窗成本構(gòu)成的因素包括鋁合金材料斷面選擇、鋁合金材料表面處理、玻璃選擇、五金選擇、門窗地面面積比等。鋁合金的成本限額需要從材料選擇及開窗率等方面綜合考慮，合理控制在合適水平。本限額指標由窗地比及參照標準化研究成果的鋁合金門窗綜合價格共同構(gòu)成。第七十八頁，共240頁。5、外立面用材

影響成本的主要要素包括外立面材料選擇、施工工藝、外墻地面面積比等。外墻的成本需從外墻的材料選擇和外墻地面面積比兩個方面控制，以地上建筑面積單方成本作為限額控制上限。第七十九頁，共240頁。

外立面用材綜合指標及墻地比控制指標（按地上建筑面積計算）（萬科）序號項目類型地上建筑面積成本外墻分攤（元/m2）墻地比控制備注1別墅

1.1豪宅不限1.8

1.2準豪宅3501.8

1.3中檔住宅2501.6

2多層及高層

2.1豪宅不限1.5

2.2準豪宅1751.4

2.3中檔住宅1101.4

2.4普通住宅901.2

第八十頁，共240頁。6、景觀工程費限額

實施景觀工程而發(fā)生的工程費用，包含硬景（消防道路、園路及廣場等）、綠化、水景、景墻園建、外圍墻、組團圍墻、雕塑小品、室外照明泛光、室外照明、標識、人工濕地、500mm以內(nèi)厚種植土回填等。軟硬景及按照景觀面積單價均為剛性指標。第八十一頁，共240頁。7、公共部位裝修標準限額

按照裝修區(qū)域分為大堂、地下室電梯廳（大堂）、標準層電梯廳、標準層過道、會所及公共衛(wèi)生間六個區(qū)域。在裝修標準上按照豪宅、準豪宅、中檔住宅、普通住宅區(qū)分。對不同區(qū)域的單個大堂及會所面積確定合理值，避免盲目做大公共區(qū)域。第八十二頁，共240頁。8、銷售展示裝修標準限額（萬科）檔次項目硬裝單價軟裝單價備注準豪宅別墅樣板房4500元/m23000元/m2含獨棟、聯(lián)排、疊排、高層復(fù)式，風格不限古典風格平層樣板房3500元/m2300元/m2含歐式、地中海、中式、美式風格其它風格平層樣板房3000元/m22500元/m2

中檔住宅別墅樣板房3000元/m22500元/m2含獨棟、聯(lián)排、疊排、高層復(fù)式，風格不限古典風格平層樣板房2800元/m22500元/m2含歐式、地中海、中式、美式風格其它風格平層樣板房2300元/m22000元/m2

第八十三頁，共240頁。08案例分享

案例一

某高層住宅每層電梯井走廊僅十多米的距離，其間又無防火分區(qū)，就設(shè)了三只消防箱，而按消防規(guī)范要求，只要兩支水槍同時到達室內(nèi)任何部位即可。這種設(shè)計不合理，造成了一定浪費，顯然是對工程的各種經(jīng)濟指標不夠重視。第八十四頁，共240頁。案例三案例二08案例分享第八十五頁，共240頁。案例三08案例分享第八十六頁，共240頁。第五篇、招標階段成本控制重點第八十七頁，共240頁。一、要點二、招標方式的選擇三、合適的合同價格四、影響合同計價方式選擇的因素五、編制標底時成本控制重點六、評標時成本控制重點七、案例分享第八十八頁，共240頁。2、有針對性選擇招投標評審委員1、涉及到工程、設(shè)計、審算、銷售等多部門運作3、難點在于標書制定，重點在于評標一、要點第八十九頁，共240頁。二、招標方式的選擇一般分為：公開招標和邀請招標：公開招標：指招標任一招標公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標。其特點是招標人有較大范圍的選擇，可在眾多的投標人中選擇報價合理，工期較短，信譽良好的承包商，有助于打破壟斷，實現(xiàn)公平競爭。邀請招標：指投標人以投標邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌慕M織投標。招標人采用邀請招標的方式應(yīng)當向三個以上具備承擔招標項目的能力和資信良好的特點法人或者其他組織發(fā)出投標邀請書。邀請招標雖能邀請到有經(jīng)驗的和資信良好的投標者投標，保證履行合同，但是限制了競爭范圍，有可能會失去技術(shù)上和報價上的競爭力的投標者。對于私營企業(yè)招標方式國家并沒有嚴格限制招標形式，一般還包括議標和直接委托。第九十頁，共240頁。三、合適的合同價格1、確定合適的合同價格：固定價、可調(diào)價、成本加酬金。①固定價：固定總價、固定單價②可調(diào)價：可調(diào)總價、可調(diào)單價③成本加酬金：成本加固定百分比酬金、成本加固定金額酬金、成本加獎罰、最高限額成本加固定最大酬金2、各種合同價格的適用條件（1）固定總價：發(fā)承包雙方均不能以工程量、設(shè)備和材料價格、工資等變動為理由，提出對總價調(diào)值的要求。適用條件：設(shè)計深度已達到施工圖設(shè)計要求，圖紙完整齊全，項目范圍及工程量計算依據(jù)確切，不會出現(xiàn)較大的設(shè)計變更，報價工程量與實際工程量無較大的差異；規(guī)模較小，技術(shù)不復(fù)雜的中小型工程；工期較短，一般在一年以內(nèi)。（2）固定單價：1）估算工程量單價：在實際工程量與報價工程量相差超過正負10%時，可以調(diào)價。適用條件：工期長，技術(shù)復(fù)雜，不可遇見因素較多的工程；或施工圖不完整或工程項目內(nèi)容、技術(shù)經(jīng)濟指標不能明確、具體予以規(guī)定時。2）純單價：適用于沒有施工圖，工程量不明，卻急需開工的緊迫工程。第九十一頁，共240頁。3、可調(diào)價1）可調(diào)總價：因通貨膨脹而使工料成本增加，可對合同總價進行調(diào)整。合同中需注明調(diào)價條件約定，如鋼材等大宗材料的調(diào)價條件為正負5%到10%，基價如何確定？超過部分是否取費？風險如何分攤？適用條件：工程內(nèi)容和經(jīng)濟技術(shù)指標規(guī)定很明確的項目，合同工期一般一年以上2）可調(diào)單價：由于物價發(fā)生變化或招標、簽約時，因某些不確定因素而在合同中暫定某些分部分項工程的單價，結(jié)算時根據(jù)合同約定對單價進行調(diào)整，如地質(zhì)復(fù)雜的土石方工程。4、成本加酬金：直接成本費由發(fā)包方實報實銷，給承包方相應(yīng)報酬。適用于工程內(nèi)容及技術(shù)經(jīng)濟指標尚未全面確定，投標報價依據(jù)尚不充分的情況下，發(fā)包方因工期要求緊迫，必須發(fā)包的工程；或雙方有著高度的信任，承包方在某些方面有獨特的技術(shù)、特長或經(jīng)驗。缺點：發(fā)包方對工程總價不能實施有效地控制；承包方對降低成本也不感興趣。

1）成本加固定百分比酬金：成本越高，酬金越高，極少采用。

2）成本加固定金額酬金

3）成本加獎罰

4）最高限額成本加固定最大酬金合適的合同價格第九十二頁，共240頁。1）項目的復(fù)雜程度三、影響合同計價方式選擇的因素2）工程設(shè)計工作的深度3）工程施工的難易程度4）工程進度要求的緊迫程度第九十三頁，共240頁。四、控制重點控制重點控制什么怎么控制誰來控制1、投標單位的選擇（1）資質(zhì)（2）管理水平（3）技術(shù)力量（4）歷史記錄（5）資金實力（6）合作經(jīng)歷建立承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名冊及資料庫。從公司認可名冊中的承建商、供貨商、監(jiān)理公司中選擇投標單位。主辦部門推薦五家投標單位報招投標工作組。工程部負責工程監(jiān)理招投標合同；設(shè)計部負責設(shè)計、環(huán)境、裝修招投標合同。成本部負責材料設(shè)備招投標合同。銷售部負責營銷、包裝招投標合同。招標部組織，工程部、成本部、設(shè)計部、銷售部參與審核，主管領(lǐng)導(dǎo)審批招投標工作小組審核、考察、評估、篩選三家以上投標單位報招投標評審委員會及主管領(lǐng)導(dǎo)

招投標評審委員會審核主管領(lǐng)導(dǎo)批準。招標部組織，工程部、成本部、設(shè)計部、銷售部參與審核，主管領(lǐng)導(dǎo)審批2、招投標文件各類合同的招投標書內(nèi)容應(yīng)包含：（1）工期；（2）工程造價或取費標準；（3）質(zhì)量要求；（4）付款方式；（5）招標范圍；（6）結(jié)算方式；（7）驗收標準；（8）投標注意事項；（9）廢標條件（投標書必須加蓋投標單位法人印章）；（10）接標時間；（11）開標時間；（12）定標方法；（13）投標單位補充意見；（14）標準合同條文；（15）圖紙、其他要求等。主辦部門起草、制定招投標標準文本1、工程部負責工程監(jiān)理招投標合同；2、設(shè)計部負責設(shè)計、環(huán)境、裝修招投標合同。3、審算部負責材料設(shè)備招投標合同。4、銷售部負責營銷、包裝招投標合同。招標部組織，相關(guān)部門參與審核，主管領(lǐng)導(dǎo)審批招投標工作組審核招投標評審委員會審核；主管領(lǐng)導(dǎo)批準；招投標評審委員會審核；主管領(lǐng)導(dǎo)批準；第九十四頁，共240頁?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制3、評標和定標(1)技術(shù)性評標和定標(2)經(jīng)濟性評標定標優(yōu)先順序1、技術(shù)評標2、經(jīng)濟評標3、合作經(jīng)歷1、技術(shù)部門負責技術(shù)評標2、成本部負責經(jīng)濟標書的評標3、成本部負責審核廣告包裝費綜合審核投標單位；評定中標單位招投標評審委員會審核、評定。主管領(lǐng)導(dǎo)批準第九十五頁，共240頁。五、編制標底時成本控制要點1、標底作為業(yè)主的期望價格，應(yīng)力求與市場的實際變化吻合，要有利于競爭和保證工程質(zhì)量；2、標底應(yīng)由直接工程費、間接費、利潤、稅金等組成，一般應(yīng)控制在批準的總概算(或修正概算)及投資包干的限額內(nèi)；3、標底必須適應(yīng)建筑材料采購渠道和市場價格的變化，考慮材料差價因素并將差價列入標底；4、標底價格應(yīng)根據(jù)招標文件或合同條件的規(guī)定，按規(guī)定的工程發(fā)承包模式，確定相應(yīng)的計價方式，考慮相應(yīng)的風險費用。

第九十六頁，共240頁。5、以定額計價法編制標底。定額計價法編制標底采用的是分部分項工程量的直接費單價稱為工料單價法，僅僅包括人工、材料、機械費用。直接費單價又可以分為單位估價法和實物量法兩種：（1）單位估價法。其具體做法是根據(jù)施工圖紙及技術(shù)說明，按照預(yù)算定額規(guī)定的分部分項工程子目，逐項計算出工程量，再套用定額單價(或單位估價表)確定直接費。然后按規(guī)定的費用定額確定其他直接費、現(xiàn)場經(jīng)費、間接費、計劃利潤和稅金，還要加上材料調(diào)價系數(shù)和適當?shù)牟豢深A(yù)見費，匯總后即為標底的基礎(chǔ)。單位估價法實施中，也可以采用工程概算定額，對分項工程子目作適當?shù)臍w并和綜合，使標底價格的計算有所簡化。采用概算定額編制標底，通常適用于初步設(shè)計或技術(shù)設(shè)計階段進行招標的工程在施工階段招標，也可按施工圖計算工程量，按概算定額和單價計算直接費，既可提高計算結(jié)果的準確性，又可減少工作量，節(jié)省人力和時間。（2）實物量法。用實物量法編制標底，主要先用計算小的各分項工程的實物工程量，分別套取預(yù)算定額中的人工、材料、機械消耗指標，并按類相加，求出單位工程所需的各種人工、材料、施工機械臺班的總消耗量，然后分別乘以當?shù)氐娜斯?、材料，施工機械臺班市場單價，求出人工費，材料費、施工機械使用費，再匯總求和。對于其他直接費、現(xiàn)場經(jīng)費、間接費、計劃利潤和稅金等費用的計算則根據(jù)當時當?shù)亟ㄖ袌龅墓┣笄闆r給予具體確定。

第九十七頁，共240頁。

實物量編制法與單位估價法相似，最大的區(qū)別在于兩者在計算人工費、材料費、施工機械費及匯總?cè)哔M用之和時方法不同：

1)實物量法計算人工、材料、施工機械使用費，是根據(jù)預(yù)算定額中的人工、材料、機械臺班消耗量與當?shù)厝斯?、材料和機械臺班單價相乘匯總得出采用當時當?shù)氐膶嶋H價格，能較好地反映實際價格水平，工程造價準確度較高；

2)實物量法在計算其他各項費用，如其他直接費、現(xiàn)場經(jīng)費、間接費、計劃利潤、稅金等時將間接費、計劃利潤等相對靈活的部分，根據(jù)建筑市場的供求情況，隨行就市浮動確定。第九十八頁，共240頁。1、經(jīng)初審后，以合理低標價作為中標的主要條件，中標人的投標應(yīng)當符合招標文件規(guī)定的技術(shù)要求和標準。.2、若采用綜合評價法，最大限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準的投標，應(yīng)當推薦為中標候選。六、評標時成本控制重點第九十九頁，共240頁。七、案例分享案例1：標底價偏離實際價格的法律糾紛案例背景：

某單位室外操場工程招標，施工范圍是圖紙范圍內(nèi)瀝青路面及塑膠跑道施工，固定總價合同，高于標底為廢標，合理低價中標。標底為340萬3家潛在投標人分別報價為：320萬，380萬，420萬。開標時2家廢標，最低報價320萬中標工程竣工結(jié)算時，中標單位申報竣工結(jié)算金額為415萬元，由于是固定總價合同，招標人要求履行合同，拒絕支付追加款項，中標人以合同顯失公平為由訴諸法律。法院受理后，委托第三方造價咨詢機構(gòu)分別審核標底價及結(jié)算申報價，在審核標底價時發(fā)現(xiàn)標底編制時缺失基層處理即二灰土基層整項，瀝青的主材價格遠遠低于市場價。在法院協(xié)調(diào)下，庭下協(xié)商解決，最終以380萬結(jié)算并支付。。標底編制的客觀性、科學(xué)性是對投資者利益的保護。標底編制后的有效保密尤為重要，是對市場競爭公允性的保障，更是投資者投資效益的根本保障。第一百頁，共240頁。案例2：標底泄露，造成潛在投標人惡意串標案例背景：

某房地產(chǎn)公司園林景觀工程招標，標底450萬元，招標文中載明：“經(jīng)濟標評審，標底參與合成基準價，即基準價=標底價40%+有效報價算數(shù)平均值60%”。潛在投標人6家，分別報價490萬，488萬，485萬，498萬，495萬，510萬。經(jīng)濟標評審辦法：各有效投標的評標價格Xi與基準價M的差異值β=(Xi—M)/M×100%。每增加1%扣5分，每降低1%扣3分，不足1%時按1%計算。計算β值保留小數(shù)點后兩位。經(jīng)計算，基準價=450×40%+510+498+490+488+485+495）÷6=494萬招標人預(yù)計中標價會低于450萬，由于標底泄露，造成潛在投標人串標，抬高投標報價，最終490萬為中標價，增加投資8.89%。案例分析：

標底編制后的泄露，會造成潛在投標人惡意串標，抬高報價的極大可能，造成投資人投資預(yù)算的增加及浪費，降低可投資效益。七、案例分享第一百零一頁，共240頁。思考呈現(xiàn)互動123第一百零二頁，共240頁。第六篇、合同履約階段成本控制重點、措施、案例第一百零三頁，共240頁。5大事項4大措施5個案例4、合同履約階段成本控制重點3、合同履約階段成本控制措施2、合同簽訂時注意事項5、案例分享1、要點合同履約階段成本控制重點第一百零四頁，共240頁。2、材料及施工款的支付會影響到成本……3、注意各部門的溝通協(xié)作1、根據(jù)實際情況會產(chǎn)生變更項目一、合同履約階段要點第一百零五頁，共240頁。

2、合同簽訂時注意事項

做好合同的簽定工作，應(yīng)按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款，對合同中涉及費用的如工期、價款的結(jié)算方式、違約爭議處理等，應(yīng)有明確的約定。在簽定的過程中，對招標文件和設(shè)計中不明確、不具體的內(nèi)容，通過談判爭取得到有利于合理低價的合同條款。同時，正確預(yù)測在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發(fā)生。此外，應(yīng)爭取工程保險、工程擔保等風險控制措施，使風險得到適當轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避，提高工程造價的控制效果。工程擔保和工程保險，是減少工程風險損失和賠償糾紛的有效措施。第一百零六頁，共240頁。2、合同簽訂時注意事項

4、趕工措施費如何計費5、承包商原因造成不能按合同工期竣工時，其損失費用的計算方法或規(guī)定應(yīng)在招標文件中明確3、投標價格計算依據(jù)，主要有以下方面：工程計價類別執(zhí)行的概預(yù)算定額及費用定額執(zhí)行的人工、材料、機械設(shè)備政策性調(diào)整文件等；材料設(shè)備計價方法及采購、運輸、保管的責任2、價格的調(diào)整方法及調(diào)整范圍重點把控如下條款1、業(yè)主提供的材料或設(shè)備計價和結(jié)算退款的方法第一百零七頁，共240頁。三、合同履約階段成本控制措施4、合同措施：做好施工記錄，參與處理索賠事宜；參與合同修改、補充工作3、技術(shù)措施：嚴格控制設(shè)計變更；優(yōu)化設(shè)計；審核施工組織設(shè)計，對主要施工方案做經(jīng)濟技術(shù)分析1、組織措施：職能部門、專業(yè)分工，編制計劃和工作流程圖合同履約四大措施2、經(jīng)濟措施：編制資金使用計劃，確定、分解投資控制目標；進行工程計量；復(fù)核工程付款帳單，防止超付；跟蹤控制，及時糾偏；協(xié)商工程變更價款第一百零八頁，共240頁。三、合同履約階段成本控制重點1、工程計量：支付中最關(guān)鍵環(huán)節(jié)，承包人報，工程管理現(xiàn)場計量，成本或財務(wù)現(xiàn)場復(fù)核，計算方法按合同約定或統(tǒng)一的計算規(guī)則，如混凝土量的計算，不計損耗，不扣鋼筋含量，潤管費不得另計；2、加強隱蔽工程驗收：比較易出問題的部位，多部門共同驗收確認3、只對質(zhì)量合格和合同約定、圖紙范圍之內(nèi)的工程計量。如灌注樁圖紙設(shè)計為35米，施工單位實際做了40米，只計量35米，按35米付款5、加強工程變更價款管理4、加強設(shè)計變更和工程洽商管理：制定考核指標，嚴格審批流程和分級授權(quán)第一百零九頁，共240頁?！摹⒙募s控制1、慎重承諾，保證合同履行的有效性施工合同的簽定一般經(jīng)過要約——新要約——更新的要約——最終承諾的過程，承諾生效時合同即成立。因此，對于合同條款要認真閱讀。即使是《合同示范文本》通用條款也應(yīng)認真閱讀，理解實質(zhì)并對照工程實際情況才能作出承諾。另外，合同是一個有機整體，對整個建設(shè)項目施工階段各方面都應(yīng)顧及。特別是工程價款的約定更應(yīng)注意除了約定的合同價款外，還有許多可能轉(zhuǎn)化為價款責任的約定，它們是隨相應(yīng)約定條件成立而成立的隱含造價。有時這部分的價款數(shù)目也是相當大的，應(yīng)注意防范和控制。當合同履行過程中，出現(xiàn)一些與簽定合同時的估計相差較大的情況，應(yīng)及時簽訂補充合同協(xié)議，以彌補合同自身的缺陷，同時可以補充合同的形式調(diào)整合同價款，據(jù)此作為施工進度付款結(jié)算的依據(jù)。第一百一十頁，共240頁。2、精細管理，保證合同實施的可控性①做好合同文件管理工作。合同及補充合同協(xié)議乃至經(jīng)常性的工地會議紀要、工作聯(lián)系單等等實際上是合同內(nèi)容的一種延伸和解釋。應(yīng)建立技術(shù)檔案，對合同執(zhí)行情況進行動態(tài)分析，根據(jù)分析結(jié)果采取積極主動措施，與合同方進行有效溝通；②注意按合同要求的時限履行義務(wù)。新頒布的《合同示范文本》對工程中的各項業(yè)務(wù)和意外情況處理時限都作了具體規(guī)定。承發(fā)包雙方、監(jiān)理工程師都應(yīng)在合同要求的時限內(nèi)履行各自的義務(wù)。否則，容易引起索賠；③公正地處理索賠。索賠是合同履行過程中一方主張權(quán)利的要求，在主張的同時要提供事實證據(jù)。根據(jù)事實證據(jù)和合同條款，另一方作出承認、部分承認并予以賠償相應(yīng)的工期和費用。當然也可以采取反索賠來維護自己的合法權(quán)益。但不是就同一個問題的推諉，而是找出對方違約的地方提出反索賠要求；④嚴格現(xiàn)場簽證制度。工程項目施工過程經(jīng)常出現(xiàn)各種與合同約定不符的情況，必須及時辦理現(xiàn)場簽證。由于簽證是雙方對事實意思表示一致的結(jié)果，可以直接作為追加工程合同價款的計算依據(jù)。因此要嚴格簽證權(quán)限制和簽證手續(xù)程序，提倡只簽客觀實際情況而不簽造價，只簽實際工作量、點工數(shù)、施工措施而不簽造價。結(jié)算部門應(yīng)嚴把審核關(guān)，拒絕不合理的現(xiàn)場簽證；第一百一十一頁，共240頁。3、營造氛圍，合同雙方誠信守約經(jīng)營大力倡導(dǎo)誠實信用原則，不管是業(yè)主或承包商，都應(yīng)遵守誠信原則，這是一個企業(yè)信譽的核心。切不可為了局部小利益或眼前利益而做出不誠信的行為。不講誠信不但使國家、業(yè)主投資利益受到損害，也使企業(yè)長期的利益受到損害。入世后，我國建筑市場競爭的關(guān)鍵點會由以前的“最低成本”競爭逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤罢\信度”競爭。缺乏誠信無疑是慢性自殺，必將受到經(jīng)濟規(guī)律的懲罰。加強政策引導(dǎo)和支持，加快各種擔保和保險制度的推行。如履約擔保、投標擔保、投資擔保、支付擔保等，使合同執(zhí)行的活動處于利益風險共承擔、權(quán)利義務(wù)均等的環(huán)境。同時針對建筑工程開辟更多的保險品種，以轉(zhuǎn)移風險也是值得借鑒的；將合同管理貫穿于從投標到工程竣工的全過程，既有利于合同目標的實現(xiàn)，又使技術(shù)和經(jīng)濟相結(jié)合，能產(chǎn)生良好的經(jīng)濟效益。因此，加強合同管理是施工企業(yè)重要的管理手段。第一百一十二頁，共240頁。控制要點控制什么怎么控制誰來控制1、設(shè)計變更環(huán)節(jié)（1）變更評估項目前期規(guī)劃、定位要全面、準確，盡量避免在施工中的重大設(shè)計調(diào)整。加強施工前的審核工作。全面考慮工程造價，對可能發(fā)生變更的地方有預(yù)見性，并予以事先約定。各部門全面評估變更帶來的各種變化，為審批提供參考依據(jù)。成本部負責計算變更費用（含可能引起的索賠）。甲方項目代表執(zhí)行修改的工期評估。成本部成本管理員負責計算變更后的成本現(xiàn)狀。（2）變更的審核簽認根據(jù)變更原因?qū)⒃O(shè)計變更分成四類，不同類別按相應(yīng)的審核簽認流程進行。設(shè)計部設(shè)計變更通知單。發(fā)生變更項目的負責人變更必須有設(shè)計單位、設(shè)計部、工程部、監(jiān)理單位和施工單位共同簽字后，才能有效。經(jīng)辦部門（3）變更的審批主管總經(jīng)理審批后方可進行變更。主管總經(jīng)理2、施工現(xiàn)場簽證（1）簽證的必要性現(xiàn)場簽證的確認應(yīng)嚴格按照合同中所約定的條款執(zhí)行。經(jīng)辦部門（設(shè)計部或工程部）（2）簽證的時限現(xiàn)場簽證確需發(fā)生，應(yīng)堅持當時發(fā)生當時簽證的原則。第一百一十三頁，共240頁?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制（續(xù)）2、施工現(xiàn)場簽證（1）簽證的工程量認真核對簽證的工程量準確。簽證的內(nèi)容、原因、工程量應(yīng)清楚準確、無涂改、編號準、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認。經(jīng)辦部門（設(shè)計部或工程部）（2）簽證的審批施工洽商通知單發(fā)生變更項目的負責人必須遵循“先洽后干”的原則。在確認簽證前，應(yīng)按相應(yīng)審批程序報審，通過后方可正式簽證。主管總經(jīng)理（3）簽證的反饋對工程變更應(yīng)定期進行分類匯總統(tǒng)計分析，并根據(jù)統(tǒng)計資料對控制工程變更提出改進意見。資料工程師3、審圖（1）擴初圖會審（2）施工圖會審（3）分項、分部圖會審（4）各專業(yè)技術(shù)圖紙會審圖紙多層次會審會簽及審批制度。各專業(yè)互審互簽制度。力爭在開工前把圖紙中的問題修改完。甲方技術(shù)負責人4、總分包配合費（1）分包方式（2）分包內(nèi)容（3）分包的責任界定通過投標確定配合費。應(yīng)避免在施工過程中修改分包方式、分包內(nèi)容、范圍而增加工程成本。甲方代表第一百一十四頁，共240頁?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制5、材料供應(yīng)（1）選型（2）材料供應(yīng)方式（3）材料計劃（4）預(yù)留時間施工所用的各項材料的選型應(yīng)在材料招標前確定。設(shè)計部6、工程款的支付（5）付款進度（6）工程進度按合同約定執(zhí)行付款。按進度付款。多層次多角度審核工程進度。甲方代表與監(jiān)理工程師審核完成的形象部位預(yù)算人員審核工程價值量（1）付款的審批根據(jù)情況由不同級別人員最終審批。主管副總或總經(jīng)理第一百一十五頁，共240頁。案例1：泵送混凝土增加潤管費用案例2：樁基工程，樁長超過設(shè)計長度案例3：基坑支護，浮漿剔鑿六、案例分享第一百一十六頁，共240頁。案例4：案例5：

高爾夫公寓樓屋頂裝飾二次深化設(shè)計為鋼制花架，其中鋼制方鋼管檁條壁厚設(shè)計為5mm。工程完工后，通過跟蹤檢查，發(fā)現(xiàn)鋼制方鋼管檁條實際施工壁厚為3mm。結(jié)算時，按收集到的資料對鋼制方鋼管檁條的工程量按壁厚為3mm進行核減，核減量約4t，減少成本支出3.5萬元。東方高爾夫公寓樓地下車庫防火卷簾門，原設(shè)計圖紙為單軌鋼制防火卷簾門，由于施工前沒有嚴格按照防火驗收規(guī)范進行審圖.其中：1#、2#車庫均按原圖安裝完畢，而3#車庫也已加工一部分。直至臨近驗收時，才發(fā)現(xiàn)它不符合防火規(guī)范，于是對其進行二次變更，改為無機復(fù)合雙軌防火卷簾門，由此造成建安成本增加近3O萬元，其教訓(xùn)不可謂不深刻。六、案例分享第一百一十七頁，共240頁。案例5最容易被忽視的土方工程成本控制方法和案例：六、案例分享第一百一十八頁，共240頁。第七篇、三邊工程成本控制重點第一百一十九頁，共240頁。二、三邊工程成本控制重點三、三邊工程成本控制方法六、案例分享一、三邊工程概述第一百二十頁，共240頁。三邊工程：在基本建設(shè)工程中，因為某種原因，工程項目實行邊勘測、邊設(shè)計、邊施工—三邊工程。三邊工程是違背工程建設(shè)基本程序的，在施工過程中的不可預(yù)見性、隨意性較大，工程質(zhì)量和安全隱患比較突出，工期不能保證。工程竣工后的運行管理成本較高。國家或企業(yè)一般不主張三邊工程。一、三邊工程概述第一百二十一頁，共240頁。1、大宗材料價格：水泥、混凝土、鋼材、木材、石膏等每周核定價格Positive2、關(guān)鍵設(shè)備甲購：電梯、空調(diào)、給水設(shè)備等Positive3、大宗裝修材料甲控，簽署三方（甲方、乙方、廠家）協(xié)議Positive4、制定費率合同：確定計算和結(jié)算的原則Positive5、按圖紙工程量計量、支付和結(jié)算Positive6、控制設(shè)計變更和洽商：設(shè)定變更和洽商支付下限，下限以上只支付直接費和稅金Positive二、三邊工程成本控制重點第一百二十二頁，共240頁。1）組建忠誠、精干造價管理隊伍：預(yù)算工作強度大、涉及的部門多，需要預(yù)算人員完成大量的計算及測算工作。在“三邊”工程中圖紙隨著工程進度下發(fā)，下發(fā)后需要立即進行工程量計算。伴隨著工程的進行，變更洽商及工程簽證數(shù)量巨大

2）明確文件簽署人的權(quán)限：一切工程、技術(shù)及經(jīng)濟文件，必須按照不同額度按責任、權(quán)限授權(quán)。

3）建立完善的工程資料管理體系：“三邊”工程中圖紙是隨著工程進度逐步下發(fā)的，設(shè)計時間倉促，經(jīng)常發(fā)生返工，導(dǎo)致圖紙編號雜亂；由于施工的同時進行設(shè)計的完善工作，導(dǎo)致洽商及現(xiàn)場簽證工作量巨大，因此應(yīng)建立完善的資料管理體系。工程資料基本包括：設(shè)計圖紙、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證、往來發(fā)文、會議紀要、合同等。造價管理部門中有專人負責資料管理。對于被替代的圖紙等資料，應(yīng)將被替代出的圖紙保存好，以便于核對及發(fā)生返工時計算工程量，建立資料臺帳；10大控制方法三、三邊工程成本控制方法第一百二十三頁，共240頁。4）合同交底必須全面：組織工程、技術(shù)人員學(xué)習(xí)合同，開工前成本經(jīng)理應(yīng)依據(jù)總承包合同編制合同交底文件，將與工程、技術(shù)及其它部門有關(guān)的合同條款向相關(guān)人員交底、講解，特別是在現(xiàn)場指令、設(shè)計變更的程序及時限性等條款。5）圖紙工程量計算必須及時：“三邊”工程圖紙是隨工程進度逐步下發(fā)的，各項指標及相應(yīng)工程量是逐步計算出來的；6）工程變更洽商嚴格管理、及時會簽：無論甲方還是乙方提出的工程變更洽商均應(yīng)按不同授權(quán)，執(zhí)行程序和時限會簽。同時經(jīng)濟洽商應(yīng)統(tǒng)一編號，以備查閱及核對；10大控制方法第一百二十四頁，共240頁。7）現(xiàn)場簽證應(yīng)及時，“三邊”工程中返工、拆除項目必然不少，遇到此類現(xiàn)象應(yīng)在實施前與乙方、監(jiān)理一起現(xiàn)場測量，確認工程量，履行完三方簽字手續(xù)后及時審批經(jīng)濟洽商。8）洽商、簽證定價及時審核審批，需要認價的項目及時認價。最好做到經(jīng)濟文件簽署后再進行現(xiàn)場洽商及簽證實施工作；9）隨時關(guān)注合同價格，如果出現(xiàn)合同價格與市場價格出現(xiàn)明顯大幅度偏差，及時與乙方溝通，重新確認合同的價格；10）做好甲分包工程的成本管理工作。10大控制方法第一百二十五頁，共240頁。

勘察設(shè)計是控制工程質(zhì)量、工程投資的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。投資管理理論認為，工程勘察設(shè)計費一般占項目投資額的1.5%左右，但卻決定了項目全部投資。由于工程項目地質(zhì)勘察質(zhì)量低下，造成建設(shè)資金大量損失浪費?？辈熨|(zhì)量低下引發(fā)設(shè)計變更，而設(shè)計變更又直接導(dǎo)致已實施的工程部分或全部廢棄，最終造成建設(shè)資金浪費。審計署2007年公布的對34個高速公路審計報告表明，有16個項目因勘察設(shè)計失誤，違反基本建設(shè)程序，盲目趕工搶工等原因，造成損失浪費和增加投資27.18億元。某高速公路項目由于地質(zhì)勘探不到位，隧道圍巖判斷錯誤，施工中隧道發(fā)生嚴重變形，質(zhì)量整改導(dǎo)致投資損失4228.53萬元，占合同總價的44.37%。某高速公路地質(zhì)勘察質(zhì)量不合格，部分路段重新勘探，增加投資8446.2萬元。四、案例分享第一百二十六頁，共240頁。思考呈現(xiàn)互動123第一百二十七頁，共240頁。第八篇、設(shè)計變更洽商成本控制重點第一百二十八頁，共240頁。設(shè)計變更管理1設(shè)計變更控制重點2洽商控制重點3案例分享4第一百二十九頁，共240頁。設(shè)計變更管理1

1、設(shè)計變更概述

設(shè)計變更是指設(shè)計人應(yīng)業(yè)主（承包人通過業(yè)主）要求或設(shè)計人自行完善原設(shè)計，糾正原設(shè)計文件疏漏、錯誤而發(fā)出的變更、補充、糾正已簽發(fā)設(shè)計文件的書面通知文件。分為業(yè)主要求的設(shè)計變更和設(shè)計人提出的設(shè)計變更。第一百三十頁，共240頁。三種設(shè)計變更①發(fā)包人要求的設(shè)計變更更改工程有關(guān)部分的標高、基線、位置和尺寸；增減合同中約定的工程量；改變有關(guān)工程的施工時間和順序；變更需要的附加工作；②承包人要求的設(shè)計變更承包人不得因施工方便而要求對原工程設(shè)計進行變更，未經(jīng)同意承包人擅自變更或換用，承包人承擔費用，并賠償發(fā)包人的損失，延誤的工期不予順延。③設(shè)計單位要求設(shè)計變更因設(shè)計規(guī)范或施工規(guī)范調(diào)整，設(shè)計單位可以做設(shè)計變更處理。但由于設(shè)計深度不夠或存在設(shè)計缺陷，或設(shè)計中各專業(yè)之間不閉合而導(dǎo)致的設(shè)計變更，設(shè)計單位必須承擔相應(yīng)的責任。第一百三十一頁，共240頁。③改變使用功能⑤提高合理化建議⑥施工中產(chǎn)生錯誤④設(shè)計錯誤、遺漏⑦使用的材料品種的改變

⑧工程地質(zhì)勘察資料不準確而引起的修改，如基礎(chǔ)加深

②增減工程內(nèi)容①修改工藝技術(shù)，包括設(shè)備的改變設(shè)計變更7個匯總第一百三十二頁，共240頁。嚴格圖紙會審制度，各專業(yè)圖紙審核應(yīng)該到大樣圖、節(jié)點的深度，加強設(shè)計交底管理01加強設(shè)計管理，嚴格考核設(shè)計單位設(shè)計質(zhì)量，獎罰分明，明確設(shè)計變更導(dǎo)致工程增加總費用上限02對施工單位提出的設(shè)計變更，凡不增加費用的可適當放松04設(shè)計委托階段明確設(shè)計標準，設(shè)計階段優(yōu)化各專業(yè)設(shè)計，避免進入施工階段再變化設(shè)計標準05凡導(dǎo)致費用大幅上升，應(yīng)嚴格控制06嚴格審核設(shè)計費支付，必須經(jīng)各職能部門，包括工程、招標、造價、技術(shù)等部門的審核

03設(shè)計變更控制6個重點

設(shè)計變更控制重點2第一百三十三頁，共240頁。①合同中已有的，按原價格執(zhí)行②合同中有類似的，參照執(zhí)行③沒有適用或類似的，協(xié)商執(zhí)行變更價款的確定第一百三十四頁，共240頁。

1、洽商概述

洽商是指合同雙方對由于合同變更和工程變更所引起合同調(diào)整的影響內(nèi)容，包括工程價格、工期等所進行的協(xié)商。對合同變更而言，往往合同洽商在前合同變更在后；而工程變更則往往是執(zhí)行現(xiàn)場監(jiān)理工程師有關(guān)變更的指令，引起的合同價款變更在后。洽商控制重點3第一百三十五頁，共240頁。

2、工程洽商的簽