城市更新合規(guī)開發(fā)的步驟、模式、案例和建議

2/2作者：一氣貫長空城市更新合規(guī)開發(fā)的步驟、模式、案例和建議城市更新項目的孵化經歷步驟本部分重點討論房企參與較多的拆建類城市更新項目流程。拆建類城市更新項目分為四大步驟，（1）計劃立項、（2）專項規(guī)劃報批、（3）實施主體確認、（4）土地獲取，完成四個步驟耗時可達5-8年，流程越靠前項目不確定性越高。圖1：拆建類城市更新流程與周期（一）計劃立項指項目申請納入“城市更新單元計劃”。申報主體可以為權利主體（如村委會等）、由權利主體委托的市場主體（如房企）、或市/區(qū)政府，項目申報需滿足一定前提，如達到最小改造規(guī)模、補公用地達到一定比重、改造意愿滿足條件等。其中，改造意愿征集是立項前的關鍵步驟，不同城市要求有所不同，如深圳為單地塊“雙2/3”，珠海為舊住宅“雙95%”，非舊住宅“雙3/4”。在完成意愿征集后，申報主體可向區(qū)更新辦提交申報材料，經區(qū)、市兩級審批后項目納入“城市更新單元計劃”，標志立項成功。（二）專項規(guī)劃報批指“城市更新單元規(guī)劃”的編制和審批，通常需在立項公告后一定時限內完成方案報送，如深圳要求1年。在這一流程中，申報主體一般首先向主管部門申請核查土地及建筑物信息，再聘請有資質的規(guī)劃設計單位編制規(guī)劃方案，并與規(guī)劃國土部門深入溝通、報審，以獲得對公司有利的批復指標。專項規(guī)劃報批是房企就容積率、配建要求等與政府進行博弈的過程，通常需要耗時1-2年。（三）確定實施主體指通過簽訂《搬遷補償安置協(xié)議》等方式形成單一實施主體的過程。這一階段房企首先與原權力主體簽訂《搬遷補償安置協(xié)議》，再向區(qū)舊改部門申請認證實施主體資格，認證通過后與區(qū)舊改部門簽訂監(jiān)管協(xié)議、設立資金監(jiān)管賬戶。這一步驟通常耗時1-3年，部分城市為縮短項目周期，不絕對要求100%的簽約比例。如珠海規(guī)定，項目在城市更新單元規(guī)劃批準2年后，仍因搬遷談判未完成等原因未能確認實施主體的，如果已簽訂搬遷安置補償協(xié)議的不動產產權比例不低于95%，市、區(qū)政府可以依法對未簽約部分房屋實施個別征收。（四）土地獲取指實施主體完成建筑物拆除、原房地產證注銷等工作后，與政府簽訂土地使用權出讓合同，標志舊改項目正式孵化完成。舊改項目土地一般采用“招拍掛”公開出讓，少數地區(qū)允許協(xié)議出讓。2018年4月，廣東省發(fā)布粵國土[2018]3號文，首次允許舊改用地協(xié)議出讓，對廣東舊改項目的推進作用巨大。（3號文規(guī)定，三舊改造用地屬政府收儲后再次供地的，須以招拍掛方式出讓，其余可以協(xié)議方式出讓。）城市更新模式（一）業(yè)務模式：拆除重建/有機更新/綜合整治上海、深圳、廣州是我國城市更新起步最早、發(fā)展最快的三個城市，其典型模式分別為政府主導、市場主導型和多元合作型（城市社區(qū)、農村集體參與）。1.政府主導（上海模式）：從政策制定、規(guī)劃編制到后續(xù)配套建設、項目開發(fā)等，政府均承擔主要角色。2.市場主導（深圳模式）：政府通過制定相應引導性政策，將部分權利和利益讓渡給市場，利用市場的開發(fā)運營能力和資金來推動項目實施。3.多元合作（廣州模式）：加強公共參與，讓城市更新更加關注公共利益和居民利益，含土地權利人自行改造。與棚改相比，城市更新并非只能走拆遷安置的老路，還可以采用有機更新（又稱改建擴建、功能改變等）和綜合整治（又稱微改造、風貌保護、舊宅修繕等）?！安稹⒏?、留”三大模式互不排斥，可以有機應用于同一項目的不同單元。1.拆除重建類：拆除重建類指的是對區(qū)域原有的建筑物僅做點狀保留，其余基本全部拆除，再根據城市新的規(guī)劃來重新建設的更新。更新之前和之后的土地使用權和用途完全發(fā)生變化。2.有機更新類：對區(qū)域內原有的建筑基本保留，改變或不改變原有使用功能，只有少量拆建的更新。在這個模式下，土地使用權主體、功能和用途是可變可不變的。3.綜合整治類：這類基本不涉及房屋建筑的拆建，而是通過整治、改善、保護、活化來完善更新區(qū)域的基礎設施、公共配套、美化環(huán)境，使整個改造區(qū)域的配套功能和環(huán)境完善提升。這類綜合整治權屬和用途是完全不變的，無法產出大量的經濟效益，所以過去主要都是由政府以及相關的企業(yè)來進行投資。從各地的實踐來看，不同區(qū)域的城市更新具有明顯的本地特色：上海：上世紀90年代，上海市政府引入香港瑞安地產打造了“上海新天地”這一城市更新金牌項目。隨著近年來拆遷成本上漲，在上海復制“新天地式”的片區(qū)開發(fā)項目難度較大。市場化參與者更傾向于對單體建筑進行改造，如黃浦區(qū)“8號橋”項目，而大規(guī)模片區(qū)開發(fā)項目的重任則落在上海本地國企、城投肩上，其中最典型的案例是普陀區(qū)紅旗村項目。上海城市更新正從早年的市場參與（外資參與）向政府主導、市場參與轉變。廣州：廣州城市更新先后經歷了危房和城中村改造時期（2009年之前），三舊改造時期（2009年至2015年）和城市更新時期（2015年至今），建立了城市更新實施辦法+舊村莊、舊廠房、舊城鎮(zhèn)更新辦法的“1+3”城市更新政策體系。與上海相比，廣州更注重市場主體的參與，重視原始居民、村民利益，采取政府、集體、企業(yè)多元合作的開發(fā)模式，其中獵德村、琶洲村項目最具有代表性。深圳：深圳的城市更新起步較早，后加入到廣東省“三舊”改造的行列在。與廣州相比，深圳較早完成集體土地轉國有土地，其城市更新案例中居民、村民集體參與的情況較少，更多是由地產商等市場化主體完成。北京：北京作為千年古都，其城市更新更加重視傳統(tǒng)建筑修繕和城市風貌保護，強調整體保護、有機更新，拆除重建的比例較小。（二）供地模式：協(xié)議出讓/定向招拍掛/補繳價款城市更新的供地模式通常為一二級聯(lián)動，除了公開招拍掛之外，還有協(xié)議出讓、定向招拍掛（有條件招拍掛）和補繳價款等多種形式。1.協(xié)議出讓：協(xié)議出讓與招拍掛是土地出讓的兩種形式，根據國土資源部2007年39號文：經營性土地只能通過招拍掛形式出讓。只有省級/直轄市級完成城市更新立法的地區(qū)才可能通過協(xié)議出讓取得經營性土地。這也是各地實施城市更新的最大政策“障礙”。2.定向招拍掛：在招拍掛中設置特定條件，如僅限一級整理主體或某特定二級主體。對于省級層面尚未完成城市更新立法的區(qū)域，定向招拍掛是最切實可行的替代措施。3.補繳價款：①城市更新導致土地性質、用途、指標、容積率發(fā)生調整的，相關受益主體應按市場價格或特定價格補繳土地出讓金；②在協(xié)議出讓和定向招拍掛模式中，一級整理主體通常也是二級拿地主體，一級開發(fā)成本通?？梢哉鄣滞恋爻鲎尳穑嚓P主體在招拍掛時僅需補繳剩余出讓金。城市更新實踐中還出現了直接由原始權益人與實施主體進行土地使用權轉讓的模式（規(guī)避協(xié)議出讓是否違反上位法的風險），以及分期繳納土地出讓金、延期繳納土地出讓金、土地作價入股、國有土地劃撥等土地運作創(chuàng)新模式。（三）投融資模式：財政資金/專項債/貸款/PPP/城市更新基金1.地方政府利用財政資金投資。主要針對公益性較強的舊改、綜合整治項目。典型案例有：鄭州市回族區(qū)項目。2.地方政府發(fā)行專項債投資。2020年94號文嚴格約束了專項債資金用途“新增專項債券資金依法不得用于經常性支出，嚴禁用于發(fā)放工資、單位運行經費、發(fā)放養(yǎng)老金、支付利息等，嚴禁用于商業(yè)化運作的產業(yè)項目、企業(yè)補貼等。同時，堅持不安排土地儲備項目、不安排產業(yè)項目、不安排房地產相關項目。”94號文限制了專項債在城市更新中的應用：能夠利用專項債的城市更新項目須具備收益現金流平衡、不涉及土儲、不涉及地產開發(fā)的特點，主要是“改”與“留”項目。3.城投/國企代表政府投資，平臺可以作為一級、二級實施主體，也可以作為一級“委托代建”業(yè)主方。地方城投、國企利用自有資金、銀行貸款、債券資金或其他融資進行投資。與傳統(tǒng)的保障房、棚改、舊改項目相比，城市更新具有更強的市場化屬性，參與城市更新符合城投轉型大趨勢，滿足不新增隱性債務要求，是城投平臺參與土地一二級開發(fā)的重要突破口。典型案例：上海市紅旗村項目。4.市場化機構投資（F+EPC、PPP）。市場化機構參與是城市更新與棚改、舊改相比的最大亮點之一，可以通過一級項目招投標直接參與、或者經由城投/國企委托代建參與、或者通過“F+EPC”、PPP模式參與。主要參與者仍然以地產開發(fā)商為主，但其中具備商業(yè)地產開發(fā)經驗的主體更具優(yōu)勢。典型項目：上海新天地項目、上海三鄰橋項目、北京798項目。5.城市更新基金：真股權與明股實債并存。2021年6月17日，上海宣布成立城市更新基金，基金總規(guī)模約800億元人民幣，將定向用于投資舊區(qū)改造和城市更新項目，促進上海城市功能優(yōu)化、民生保障、品質提升和風貌保護。6.城市更新貸款：國開行與建行積極參與。2020年17日，國家開發(fā)銀行與吉林、浙江、山東、湖北、陜西5省，中國建設銀行與重慶、沈陽、南京、合肥、福州、鄭州、長沙、廣州、蘇州9個城市，分別簽署支持市場力量參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造戰(zhàn)略合作協(xié)議。2021年4月29日，國開行重慶分行向重慶市首個城市更新項目——九龍坡區(qū)民主村片區(qū)城市更新項目發(fā)放貸款17.5億元，支持項目加快推進，以改善老舊片區(qū)居民生活環(huán)境，提升核心區(qū)域城市形象。

2021年5月31日，銅陵市政府與國開行安徽分行城市更新項目合同簽署儀式在合肥舉行，銅陵經開區(qū)申報的城市更新項目和基礎設施建設項目成功入列首批簽約貸款項目，總額度16億元，期限20年，年利率約4.5%。2021年6月19日，天津城投集團與國家開發(fā)銀行天津市分行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將進一步加大在城市更新、城市路橋、環(huán)境水務、軌道交通等領域的合作力度和合作深度。雙方本次確定擬合作的4大類、15個項目，其中，城市更新試點項目4個，總投資約400億元；其它重大基礎設施項目11個，總投資約800億元。（四）潛在風險：土地出讓是否違反上位法，城市更新融資是否屬于地產前融1.各地城市更新政策允許協(xié)議轉讓是否違反土地相關上位法？首先，土地相關法律法規(guī)中的上位法是《中華人民共和國土地管理法》，其中第一章第二條明確規(guī)定：“土地使用權可以依法轉讓。”因此，城市更新的原始權益人可以依法向實施主體轉讓土地使用權。其次，《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二章第六條明確了土地使用權變更的主管部門：“依法改變土地所有權、使用權的，因依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著物導致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權、使用權變更登記。土地所有權、使用權的變更，自變更登記之日起生效。”第三，國土資源部《土地儲備管理辦法》明確了土地儲備的含義：“土地儲備是指縣級（含）以上國土資源主管部門為調控土地市場、促進土地資源合理利用，依法取得土地，組織前期開發(fā)、儲存以備供應的行為。土地儲備工作統(tǒng)一歸口國土資源主管部門管理，土地儲備機構承擔土地儲備的具體實施工作。財政部門負責土地儲備資金及形成資產的監(jiān)管。”可知，土地儲備是政府取得土地以備供應的方式，與土地使用權轉讓是兩個不同概念。此外，《土地儲備管理辦法》明確了哪些土地可以納入儲備范圍，但并非規(guī)定符合這些要求的土地必須進行土地儲備：“（八）下列土地可以納入儲備范圍：1.依法收回的國有土地；2.收購的土地；3.行使優(yōu)先購買權取得的土地；4.已辦理農用地轉用、征收批準手續(xù)并完成征收的土地；5.其他依法取得的土地?！钡谒模瑖临Y源部《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》第四條規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓?！闭信膾炫c協(xié)議出讓是政府向市場有償供應土地使用權的兩種方式，前者是主流模式、后者是特殊模式。各地出臺的城市更新政策主要針對經營性用途只能通過招拍掛形式出讓提出不同說法。（1）如果土地使用權僅在原始權益人和實施主體之間轉讓，不違反上述法律法規(guī)。（2）如果土地使用權經由政府收儲、再出讓給實施主體的，則要具體情況具體分析。國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》屬于部委行政規(guī)章，而各地出臺的城市更新政策，其中已完成立法的屬于地方法規(guī)。（3）省級以下行政級別的法規(guī)、規(guī)章與部委行政規(guī)章不一致的，應按照部委規(guī)章執(zhí)行，即凡涉及經營性用地的不能通過協(xié)議轉讓形式出讓。（4）省級和直轄市地方法規(guī)與部委行政規(guī)章發(fā)生沖突的，根據《中華人民共和國立法法》第八十六條規(guī)定，地方性法規(guī)與部門規(guī)章之間對同一事項的規(guī)定不一致，不能確定如何適用時，由國務院提出意見，國務院認為應當適用地方性法規(guī)的，應當決定在該地方適用地方性法規(guī)的規(guī)定；認為應當適用部門規(guī)章的，應當提請全國人民代表大會常務委員會裁決。綜上所述，對于已經完成省級立法的地方，可以通過協(xié)議出讓的形式出讓土地；對于尚未完成省級立法的地方，可以通過原始權益人向實施主體直接轉讓土地使用權的方式規(guī)避政策障礙。2.金融機構為城市更新實施主體提供融資是否屬于前融？對于不涉及土地收儲的城市更新項目，一級整理環(huán)節(jié)融資屬于正常的工程項目貸，二級開發(fā)環(huán)節(jié)融資的屬于房地產開發(fā)貸，實施主體并購原始權益人股份的融資屬于并購貸。但值得注意的是，根據《商業(yè)銀行并購貸款風險管理指引》以及各地銀保監(jiān)局出臺的政策，以收購土地使用權為目的的并購貸應穿透審查，存在被認定為前融的風險。對于涉及到土地收儲的項目，一級整理成本可能用于抵扣土地出讓金，因此金融機構提供的一級項目貸可能涉嫌提供前融；由于土地經過收儲，實施主體需要通過招拍掛或協(xié)議出讓方式交納土地出讓金，金融機構不能為此提供融資；二級開發(fā)環(huán)節(jié)，融資屬于開發(fā)貸范疇，不受影響。城市更新相關案例（一）政府主導模式：中海紅旗村項目上海新天地項目是城市更新的前奏，紅旗村項目成為上海模式標桿。1.新天地項目：城市更新的前奏，開發(fā)商從一級介入/以改代拆保留原貌新天地位于上海市中心區(qū)，隸屬于原太平橋地區(qū)，該地區(qū)曾是上海最大的成片石庫門里弄之一，改造前由于長期超負荷使用，居住條件十分惡劣。1999年，瑞安集團取得新天地52公頃土地，斥資6.7億元用于當地居民動遷，項目分15年開發(fā)，于2012年正式完工。新天地已經成為上海市的一張名片，該項目也是全國城市更新項目中的最成功的案例。2.紅旗村項目：地方國企負責一級整理，開發(fā)商通過公開招拍掛拿地紅旗村位于上海市普陀區(qū)，是上海中心城區(qū)最復雜的“城中村”。2015年，上海市普陀區(qū)下屬國企上海中環(huán)投資開發(fā)（集團）有限公司正式承擔該項目的土地一級整理工作，累計拆除舊房面積36萬平方米（違章建筑占80%），有效疏導流動人口6萬人以上。2018年10月11日，上海海升環(huán)盛房地產開發(fā)有限公司（中海地產子公司）以底價93.99億元拿下了紅旗村公開掛牌的四宗地塊。2020年2月14日，中海地產聯(lián)合體再次以14.13億拿下上海普陀區(qū)紅旗村舊改項目的2宗商住地塊。2019年8月26日，中海臻如府即開盤銷售，從拿地到銷售周期不到一年時間。在各地眾多城市更新案例中，紅旗村模式同時發(fā)揮了政府在政策制定、資源協(xié)調方面的優(yōu)勢、城投/國企在一級項目開發(fā)環(huán)節(jié)的優(yōu)勢以及房地產開發(fā)商在二級開發(fā)方面的優(yōu)勢。與其他案例相比，紅旗村模式更像傳統(tǒng)棚改、其創(chuàng)新性稍顯不足，但恰恰由于需要突破的政策障礙較少、各方參與該模式的學習成本最低，其在全國推廣的可行性最高。（二）市場主導模式：深圳佳兆業(yè)城市廣場、廣州獵德村項目1、企業(yè)收購改造模式案例：深圳佳兆業(yè)城市廣場佳兆業(yè)城市廣場位于龍崗區(qū)坂雪崗科技城核心區(qū)，前身為寶吉工藝品（深圳）有限公司廠址（以下簡稱寶吉廠）。寶吉廠曾為全球最大的圣誕樹生產廠家，2008年金融危機破產后廠房廢棄，2010年1月佳兆業(yè)以8.4億的價格收購該廠房，并向深圳市政府申請將用地性質更改為商業(yè)、住宅，計劃將原寶吉廠開發(fā)為含商業(yè)、住宅、學校的大型綜合體項目——佳兆業(yè)城市廣場。2011年1月深圳市龍崗區(qū)政府下發(fā)了《關于寶吉工業(yè)區(qū)（華為片區(qū)GX03更新單元西片）專項規(guī)劃審查意見的函》，批準寶吉廠城市更新項目；2011年3月該項目被列入深圳市“十二五”規(guī)劃60個重點工程項目之一；2011年9月，佳兆業(yè)完成項目范圍內的搬遷和拆遷談判，并全部簽訂《搬遷補償協(xié)議書》；2012年12月所有回遷戶完成選房工作。佳兆業(yè)城市廣場項目總占地面積約為40萬方，總建筑面積約為180萬方，項目共分為4期，2012年12月該項目實現首次銷售，項目從獲取到首開時滯35個月。截至2019年末，佳兆業(yè)城市廣場已經開發(fā)3期，為包含學校、寫字樓、商業(yè)購物中心的大型綜合體項目與上海、廣州相比，深圳的城市更新更像市場化棚改項目。與各地依靠政府和城投推動棚改不同的是，深圳城市更新大膽引入開發(fā)商操盤，可以大幅降低地方財政和城投國企的壓力。2、村企業(yè)合作改造模式案例：廣州獵德村項目獵德村是廣州市首個改造的城中村，1994年獵德村與廣州市土地開發(fā)中心簽訂《交地協(xié)議》，2002年天河區(qū)政府同意獵德村撤銷村民委員會，建立獵德經濟發(fā)展公司。2007年5月獵德村改造計劃正式啟動，7月村集體通過了拆遷補償方案：獵德村原地拆除，村西片區(qū)逾11萬方土地用作商業(yè)用途，公開市場拍賣后所得款項用于滿足村改造資金的需求；村東片區(qū)拆遷后用于安置居民，具體拆遷補償原則為“拆一補一”，并另在村南保留一塊土地建設酒店以支持集體經濟發(fā)展。獵德村項目最大亮點是村集體自主改造，引進三家開發(fā)商富力地產、合景泰富、新鴻基地產在原址建設開發(fā)酒店、公寓、商場和安置房。富力地產負責甲級寫字樓和五星級酒店、酒店式公寓部分，合景泰富地產負責公寓部分，新鴻基地產則專注商業(yè)部分。該項目一改早年由政府主導的城市更新模式，首創(chuàng)了廣州特色的多元合作城市更新模式，是廣州城市更新的典型代表。在“獵德模式”的成功參照下，林和、楊箕、琶洲、天河冼村、黃埔魚珠等項目順利實施。獵德村是2015年之前“三舊改造”時期的典型代表，其首創(chuàng)的村集體自主改造模式對于需要大規(guī)模拆除重建、項目涉及多方利益的地區(qū)有較高的參考價值。（三）政府和市場合作模式：新湖中寶閘北舊改項目新湖中寶閘北青-12地塊舊城改造項目位于上海靜安區(qū)核心位置，多數為房齡超過50年的棚戶區(qū)。2002年新湖中寶拿下該地塊，項目總占地面積約6.5萬方，總建面約34.5萬方。項目分為兩期拆遷，一期于2002年開始動遷，預計總投資3.5萬億，2010年拆遷完成，2015年首次開盤，2017年正式交付。二期于2007年獲得準拆證，2014年開始正式拆遷，受部分單位未簽約影響，2017年完成全部拆遷，項目預計2020年開盤預售。城投參與城市更新的建議（一）堅守城市更新四條紅線2021年8月31日，住建部正式發(fā)布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（建科〔2021〕63號）》，63號文仍然采用了監(jiān)管層近年來最為有效的監(jiān)管模式，即以硬性指標來進行管理，其對城市更新設定的硬性指標也可以稱為“城市更新四道紅線”：1.拆舊比：原則上城市更新單元（片區(qū)）或項目內拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的20%。開發(fā)商之所以有動力進行舊改項目的開發(fā)，原因就是項目給予配比一定的融資區(qū)，這個融資區(qū)的土地就來源于原建筑的拆除，該比例被設定的如此之低，意味著開發(fā)商最大的利益回報來源被嚴格管控。2.拆建比：原則上城市更新單元（片區(qū)）或項目內拆建比不應大于2。結合拆舊比限定，為了防止拆除面積小但增建面積大，其實是限制了新舊容積率的相對差，新舊容積率相差越大，拆除收益也就越大，結合拆舊比例不高于20%，也就從總量上限制了新建總面積，從而限制了項目整體收益。3.就地、就近安置率：城市更新單元（片區(qū)）或項目居民就地、就近安置率不宜低于50%，該指標較大程度上加大了項目的開發(fā)難度，增加了項目實施主體的成本，通過開發(fā)新城大規(guī)模搬遷原居民的做法行不通了，即項目實施主體通過等量不等價的土地置換實現項目收益的方法行不通了。4.租金年度增長率：城市住房漲幅不超過5%。這是對地方政府提出的要求，地方政府需要平衡和統(tǒng)籌城市更新對住房租賃市場產生的影響，能夠從一定程度上控制地方政府作出集中大規(guī)模拆改的規(guī)劃。（二）把握城市更新融資機遇在建設時序合理安排的基礎上，做好融資計劃。首先城投公司要加強與財政部門的溝通，最大化的爭取中央補助資金、地方政府專項債券資金；其次，要充分發(fā)揮財政資金的撬動引領作用，引入外部具備相關能力和優(yōu)勢的合作單位共同參與發(fā)起設立城市更新基金；再次，城投公司將自身資源集聚能力與開發(fā)性、政策性銀行融資、融智優(yōu)勢相結合，建立長期、穩(wěn)定和深度的金融合作關系；最后，城投公司要積極開展并創(chuàng)新企業(yè)債、中期票據、資產證券化等市場化融資方式。重點關注以下融資機遇：1.政策性銀行的城市更新政策性貸款。政策性銀行城市更新貸款主要是針對公益性、準公益性項目，經營性項目一般無法申請，而且根據貸款相關規(guī)定也不能向房企發(fā)放此類固定資產類貸款；2.發(fā)行城市更新類債券。包括企業(yè)債、定向債務融資工具、交易商協(xié)會城市更新債券，作為民營背景的房企則很難做到；3.地方政府牽頭成立的城市更新基金，例如2021年6月2日上海成立了全國落地規(guī)模最大的城市更新基金，總規(guī)模800億元，是典型的地方政府主導、地方國企負責執(zhí)行、具有片區(qū)開發(fā)能力的央國企參與合作、具有長期穩(wěn)定低成本資金的險資參與配資的城市更新投資架構；4.REITs。國有背景的城投也更容易獲批發(fā)行基礎設施公募REITs，盤活存量的城市更新項目。（三）加強資源整合，實現投入產出平衡城市更新作為一項綜合性政府的城市建設行