物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會

第三章物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會物業(yè)公司的概念、權(quán)利與義務(wù)、服務(wù)項(xiàng)目、組織機(jī)構(gòu)及自身建設(shè)業(yè)主委員會的性質(zhì)與地位、權(quán)利與義務(wù)、機(jī)構(gòu)設(shè)置、章程及自身建設(shè)物業(yè)管理公司同業(yè)主委員會、居民委員會及政府有關(guān)部門的關(guān)系社區(qū)管理21世紀(jì)公共管理系列教材3.1物業(yè)管理公司3.1.1物業(yè)管理公司的概念1物業(yè)和物業(yè)管理的概念物業(yè)（realproperty）是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及與其相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)管理（realpropertymanagement）是指由專門的機(jī)構(gòu)和人員，依照合同和契約，對已經(jīng)投入使用的各類房屋及與其相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地以經(jīng)營的方式進(jìn)行管理，同時對房屋周圍區(qū)域的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠地、道路養(yǎng)護(hù)實(shí)施專業(yè)化管理，并向業(yè)主提供多方面的綜合性服務(wù)的過程。社區(qū)管理21世紀(jì)公共管理系列教材物業(yè)管理公司是指具備相應(yīng)資質(zhì)條件并按照法定程序成立的從事物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營性企業(yè)法人。（1）物業(yè)管理公司是獨(dú)立的企業(yè)法人。（2）物業(yè)管理公司屬于服務(wù)性企業(yè)。（3）物業(yè)管理公司是承擔(dān)行政管理職能的特殊服務(wù)性行業(yè)，是社區(qū)建設(shè)和管理的重要組成部分。社區(qū)管理21世紀(jì)公共管理系列教材2物業(yè)管理公司的概念3物業(yè)管理公司的基本目標(biāo)提供高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)（1）妥善管理和維護(hù)業(yè)主的物業(yè)財(cái)產(chǎn)；（2）以較少的投入為業(yè)主和租戶提供滿意的服務(wù)；（3）積極開展各種有益的有償物業(yè)經(jīng)營與有償服務(wù)活動，創(chuàng)造較高的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。社區(qū)管理21世紀(jì)公共管理系列教材3.1.2物業(yè)管理公司的權(quán)利與義務(wù)1物業(yè)管理公司的權(quán)利（1）根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制定小區(qū)管理辦法；（2）依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實(shí)施管理；（3）依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用；（4）有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為；（5）有權(quán)要求管委會（業(yè)主委員會）協(xié)助管理；（6）有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)；（7）可以實(shí)行多種經(jīng)營，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理費(fèi)；（8）根據(jù)實(shí)際需要，制定物業(yè)的大修計(jì)劃，并經(jīng)業(yè)主委員會審核同意，申請使用物業(yè)維修基金。社區(qū)管理21世紀(jì)公共管理系列教材2物業(yè)管理公司的義務(wù)（1）履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；（2）接受管委會和住宅小區(qū)居民的監(jiān)督；

（3）重大的管理措施應(yīng)交管委會審議，并經(jīng)管委會認(rèn)可；（4）接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。社區(qū)管理21世紀(jì)公共管理系列教材3.1.3物業(yè)管理公司的服務(wù)項(xiàng)目工程維護(hù)管理安全管理環(huán)境衛(wèi)生管理園林綠化管理車輛道路管理其他管理社區(qū)管理21世紀(jì)公共管理系列教材3.1.4物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)1總經(jīng)理室2公司主要職能部門（1）辦公室（2）財(cái)務(wù)部（3）公共關(guān)系部（4）工程部（5）管理部（6）服務(wù)部3管理處與公司下屬企業(yè)社區(qū)管理21世紀(jì)公共管理系列教材物業(yè)管理公司機(jī)構(gòu)設(shè)置總經(jīng)理室辦公室產(chǎn)業(yè)部財(cái)務(wù)部公關(guān)部工程部管理部服務(wù)部發(fā)展部下屬企業(yè)各管理處社區(qū)管理21世紀(jì)公共管理系列教材3.1.5物業(yè)管理公司的建設(shè)1加強(qiáng)物業(yè)管理公司的內(nèi)部建設(shè)（1）制定長遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃（2）教育職工要有競爭意識（3）全面提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)（4）加強(qiáng)基礎(chǔ)管理工作2搞好物業(yè)管理公司的公共關(guān)系

社區(qū)管理21世紀(jì)公共管理系列教材3.2業(yè)主委員會3.2.1業(yè)主委員會的性質(zhì)和地位1業(yè)主委員會的性質(zhì)業(yè)主是指物業(yè)的所有者。業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實(shí)施自治管理的組織。2業(yè)主委員會的地位業(yè)主委員會的宗旨是代表業(yè)主們的合法權(quán)益，實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制，保障物業(yè)的合理和安全使用，維護(hù)本區(qū)域的公共秩序，創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒適、文明的社區(qū)環(huán)境。業(yè)主委員會不僅是業(yè)主參與民主管理的組織形式，從根本上，它也是實(shí)現(xiàn)民主管理的組織形式。社區(qū)管理21世紀(jì)公共管理系列教材3.2.2業(yè)主委員會的機(jī)構(gòu)設(shè)置1業(yè)主委員會的產(chǎn)生一般而言，一個物業(yè)管理區(qū)域只設(shè)一個業(yè)主委員會。首屆業(yè)主委員會由物業(yè)管理行政主管部門會同開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)管理公司、業(yè)主代表組成籌委會，由籌委會推薦本會候選人名單，提交第一次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。社區(qū)管理21世紀(jì)公共管理系列教材2業(yè)主委員會的組織（1）根據(jù)物業(yè)規(guī)模，業(yè)主委員會設(shè)委員5-15名，主任、副主任在委員中產(chǎn)生；（2）業(yè)主委員會主任通常主要由業(yè)主代表中熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力者擔(dān)任；（3）業(yè)主委員會聘任執(zhí)行秘書（或秘書長）一任，負(fù)責(zé)處理本會的日常事務(wù)；（4）業(yè)主委員會主任、副主任、執(zhí)行秘書可以是專職，也可以是兼職。社區(qū)管理21世紀(jì)公共管理系列教材3.2.3業(yè)主委員會委員業(yè)主委員會委員的產(chǎn)生業(yè)主委員會委員的任期業(yè)主委員會委員的任職資格社區(qū)管理21世紀(jì)公共管理系列教材3.2.4業(yè)主委員會的權(quán)利和義務(wù)業(yè)主委員會是業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的常設(shè)機(jī)構(gòu)，是業(yè)主行使自治管理權(quán)利的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，執(zhí)行業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的決定。社區(qū)管理21世紀(jì)公共管理系列教材3.2.5業(yè)主委員會的章程和日常工作1業(yè)主委員會的章程業(yè)主委員會章程是業(yè)主委員會作為一個組織的行為準(zhǔn)則，是保障業(yè)主委員會正常開展工作、維護(hù)業(yè)主利益、實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)的綱領(lǐng)性文件。從業(yè)主委員會成立之日起，就要制定業(yè)主委員會章程，章程必須經(jīng)過業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議通過后實(shí)施。2業(yè)主委員會的日常工作社區(qū)管理21世紀(jì)公共管理系列教材3.2.6業(yè)主委員會的自身建設(shè)加強(qiáng)對業(yè)主自身素質(zhì)的培養(yǎng)，是當(dāng)前業(yè)主委員會建設(shè)的重大任務(wù)。（1）培養(yǎng)“成熟的消費(fèi)者”（2）聘請顧問，積極尋求咨詢（3）舉辦培訓(xùn)班，組織業(yè)主委員會主任或委員學(xué)習(xí)社區(qū)管理21世紀(jì)公共管理系列教材3.3物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會的關(guān)系及其他3.3.1物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會的關(guān)系1法律上的平等關(guān)系2經(jīng)濟(jì)上的交換關(guān)系3工作上的合作關(guān)系需要指出的是，物業(yè)管理公司同業(yè)主委員會的關(guān)系在完全市場條件下和非完全市場條件下有所不同。社區(qū)管理21世紀(jì)公共管理系列教材3.3.2物業(yè)管理公司與居民委員會的關(guān)系1物業(yè)管理公司與居民委員會的矛盾（1）少數(shù)物業(yè)管理公司拒絕在所管理的住宅小區(qū)設(shè)立居民委員會；（2）某些物業(yè)管理公司對居民委員會的正常工作不予配合；（3）居委會和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)各自為政，缺乏協(xié)調(diào)。社區(qū)管理21世紀(jì)公共管理系列教材2如何解決居委會與物業(yè)管理公司的矛盾首先，理順居委會與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的關(guān)系，必須形成以下幾點(diǎn)基本共識：（1）在所有城市住宅小區(qū)都必須建立健全居民委員會組織；（2）居民委員會和物業(yè)管理公司具有共同的工作目標(biāo)；（3）居民委員會與物業(yè)管理公司各有所長，可以“互補(bǔ)”。其次，盡快出臺有關(guān)法律、法規(guī)，為理順居委會與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系提供法律依據(jù)。社區(qū)管理21世紀(jì)公共管理系列教材3.3.3物業(yè)管理公司同政府有關(guān)部門的關(guān)系1物業(yè)管理公司同房地產(chǎn)行政主管部門的關(guān)系2物業(yè)管理公司同有關(guān)政府部門的業(yè)務(wù)關(guān)系3物業(yè)管理公司作為企業(yè)法人與行政管理部門的關(guān)系社區(qū)管理21世紀(jì)公共管理系列教材3.3.4物業(yè)管理公司同房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)系

物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該是兩個相對獨(dú)立的企業(yè)法人。房地產(chǎn)開發(fā)公司在進(jìn)行小區(qū)建設(shè)和經(jīng)營的全過程中都要考慮到物業(yè)管理的需要，并要求物業(yè)管理公司介入。在房屋建成前，第一個承接小區(qū)管理業(yè)務(wù)的物業(yè)管理公司基本上是由房地產(chǎn)開發(fā)公司選聘，以后的續(xù)聘由小區(qū)物業(yè)管理委員會（業(yè)主委員會）確定。房地產(chǎn)開發(fā)公司要為物業(yè)管理公司的經(jīng)營提供基金和經(jīng)營設(shè)施。房地產(chǎn)開發(fā)公司依賴物業(yè)管理公司代為物業(yè)管理，而物業(yè)管理公司依靠房地產(chǎn)開發(fā)公司為其提供必備的物業(yè)經(jīng)營管理?xiàng)l件。社區(qū)管理21世紀(jì)公共管理系列教材