農(nóng)村宅基地使用權(quán)能否隨意轉(zhuǎn)讓買(mǎi)賣(mài)

農(nóng)村宅基地使用權(quán)能否隨意轉(zhuǎn)讓買(mǎi)賣(mài)？

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農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛合同效力認(rèn)定問(wèn)題的調(diào)查分析是各級(jí)政府機(jī)關(guān)的重要工作，也是司法機(jī)關(guān)的神圣職責(zé)。農(nóng)民利益體現(xiàn)為方方面面，其中一個(gè)重要的方面是農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)利的保護(hù)。而在諸多財(cái)產(chǎn)類(lèi)型中，房屋是農(nóng)民的安身立命之本。但是，我國(guó)法律目前對(duì)于農(nóng)村房屋的規(guī)范尚比較雜亂，尤其是涉及農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的規(guī)范政出多門(mén)，導(dǎo)致在司法實(shí)踐中對(duì)于這一法律問(wèn)題理解各異，判決千差萬(wàn)別。筆者通過(guò)對(duì)2003村房屋買(mǎi)賣(mài)合同案件的審理現(xiàn)狀以及筆者對(duì)于法律適用的一些看法?；厩闆r及存在的問(wèn)題200316114件，撤訴1件。判決的11件案件中，有4件判決房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，7件判決房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。上述案件共涉及三種情況下房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題：一是無(wú)權(quán)處分房個(gè)有效要件的合同均為無(wú)效合同。我國(guó)合同法規(guī)定的合同有效要件主要包括四個(gè)方面：一是合同當(dāng)事人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力的自然人和法人，具備相應(yīng)的權(quán)限。無(wú)民事行為能力人訂立的合同無(wú)效，限制民事行為能力人訂立的與其年齡、智利狀況不符的合同，其法定代理人不予追認(rèn)的無(wú)效；無(wú)處分權(quán)的人訂立的合同，權(quán)利人不予追認(rèn)的無(wú)效；無(wú)代理人權(quán)的人訂立的合同，被代理人不予追認(rèn)的無(wú)效；二是意思表示真實(shí)，因欺詐、脅迫而訂立的合同為可撤銷(xiāo)的合同，法院應(yīng)根據(jù)受欺詐、脅迫方的請(qǐng)求撤銷(xiāo)或者變更該合同；因重大誤解而訂立的合同，法院可根據(jù)任何一方當(dāng)事人的請(qǐng)求撤銷(xiāo)或者變更該合同；惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的合同無(wú)效；以合法形式掩蓋非法目的的合同無(wú)效；三是內(nèi)容不違背法律強(qiáng)制性規(guī)定和公序良俗。因欺詐、脅迫損害國(guó)家利益的合同無(wú)效；損害社會(huì)公共利益的合同無(wú)效；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效；顯失公平的合同，應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人任何一方的請(qǐng)求予以變更或者撤銷(xiāo)；四是形式上符合法律的要求或者當(dāng)事人的約定，法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定必須采用特定形式，未采用特定形式的無(wú)效。根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)，筆者認(rèn)為：

1、無(wú)處分權(quán)的人處分他人房屋而訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同權(quán)利人不予追認(rèn)的無(wú)效。只有財(cái)產(chǎn)的所有人和有權(quán)處分該財(cái)產(chǎn)的人才能處分該財(cái)產(chǎn)。根據(jù)合同法規(guī)定，沒(méi)有處分權(quán)的人訂立的處分財(cái)產(chǎn)的合同，只有經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)權(quán)處分人事后取得了所有權(quán)的，合同才有效，權(quán)利人不予追認(rèn)的，合同無(wú)效。

2、房屋過(guò)戶(hù)登記不是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的有效要件，未辦理房屋過(guò)戶(hù)登記不影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，只要房屋買(mǎi)賣(mài)合同符合合同的有效要件，合同即有效。理由是：（一）從登記制度的設(shè)定目的來(lái)看，登記的作用在于公示，即使世人周知該權(quán)利的存在。債權(quán)和物權(quán)的區(qū)別決定了只有物權(quán)變動(dòng)才需要登記，債權(quán)變動(dòng)不需要登記。物權(quán)和債權(quán)是權(quán)利體系重最為重要的兩種權(quán)利，物權(quán)是絕對(duì)權(quán)，具有對(duì)世性，排他性；債權(quán)是相對(duì)權(quán)，具有對(duì)人性，并存性，即債權(quán)的權(quán)利人只能要求特定的債務(wù)人履行債務(wù)，而物權(quán)的權(quán)利人有權(quán)排除任何人對(duì)物權(quán)的干涉，一物之上只能存在一個(gè)同類(lèi)的物權(quán)，而幾個(gè)債權(quán)可就同一標(biāo)的物并存。這就決定了物權(quán)必須以一定的方式使世人周知，以達(dá)到排除別人干涉的目的；而債權(quán)的對(duì)人性決定了只要債務(wù)人知道該債權(quán)的存在就足夠，債權(quán)人能且只能請(qǐng)求債務(wù)人向自己履行。就房屋而言，登記的只能是房屋所有權(quán)的變動(dòng)，而非房屋買(mǎi)賣(mài)合同。明確了這一點(diǎn)，就可以合理解釋土地管理法的規(guī)定了。土地管理法12條規(guī)定"??依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物等致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政管理部門(mén)提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)使用權(quán)變更自變更登記之日起生效。"這里的登記所要求的是作為物權(quán)的土地使用權(quán)的登記，而非土地使用權(quán)合同轉(zhuǎn)讓合同的登記。（二）從登記的法律性質(zhì)來(lái)看，過(guò)戶(hù)登記是房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的內(nèi)容之一，不可將其與房屋買(mǎi)賣(mài)合同的有效要件相混淆。物權(quán)法和債權(quán)法是民法的兩個(gè)重要領(lǐng)域。債權(quán)法要規(guī)范債權(quán)的產(chǎn)生、變更及其消滅，使債權(quán)產(chǎn)生、變更、消滅的行為是債權(quán)行為，合同是最重要的債權(quán)行為之一。債權(quán)行為的特點(diǎn)在于它能夠產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)，需要一定的履行行為才能夠使債權(quán)債務(wù)消滅。就房屋買(mǎi)賣(mài)合同而言，單有房屋買(mǎi)賣(mài)合同的訂立還不能產(chǎn)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效果，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力是出賣(mài)人負(fù)有向買(mǎi)受人交付房屋并進(jìn)行過(guò)戶(hù)登記的義務(wù)，買(mǎi)受人負(fù)有交付價(jià)款并協(xié)助出賣(mài)人進(jìn)行過(guò)戶(hù)登記的義務(wù)。進(jìn)行過(guò)戶(hù)登記是房屋買(mǎi)賣(mài)合同所產(chǎn)生的當(dāng)事人的義務(wù)之一，是合同效力的體現(xiàn)，這正是以合同的生效為前提的，而不是合同的有效要件。綜上所述，登記是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的要件，而非房屋買(mǎi)賣(mài)合同的要件，沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)登記的效果是房屋所有權(quán)不變更，但是不影響已成立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。

3合同的有效與否的標(biāo)準(zhǔn)，只能是合同的有效要件，該院審理的幾起涉及農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的案件，均是具有完全行為能力的當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，均以書(shū)面形式進(jìn)行，唯一可能導(dǎo)致其無(wú)效的理由就是違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，各判決的認(rèn)定合同無(wú)效的理由也均是如此。下面就針對(duì)其合法性做一具體分析：判決中認(rèn)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效的依據(jù)有兩個(gè)：一是國(guó)務(wù)院辦公廳19992條第2村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得違法為建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”,另一個(gè)依據(jù)《土地管理法》第63條：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)?！?/p>

以上述二法條為依據(jù)判決農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效是對(duì)法律的誤解，理由是：（一）我國(guó)合同法規(guī)定，違反法律行政法規(guī)的合同無(wú)效，該條將認(rèn)定合同違法的標(biāo)準(zhǔn)限制于法律、行政法規(guī)，也就是說(shuō)，除法律、行政法法規(guī)之外，即使合同的訂立違背了其他部門(mén)頒布的規(guī)范性文件的強(qiáng)制性規(guī)定，也不能據(jù)此認(rèn)定合同無(wú)效。最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若干問(wèn)題的解釋》又進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了這一點(diǎn)，其第4條規(guī)定：“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)”，我國(guó)立法法的規(guī)定，“全國(guó)人民代表大會(huì)和全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)行使國(guó)家立法權(quán)。全國(guó)人民代表大會(huì)制定和修改刑事、民事、國(guó)家機(jī)構(gòu)的和其他的基本法律。全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)制定和修改除應(yīng)當(dāng)由全國(guó)人民代表大會(huì)制定的法律以外的其他法律。國(guó)務(wù)院根據(jù)憲法和法律，制定行政法規(guī)”。從《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》的發(fā)文字號(hào)來(lái)看，其發(fā)文機(jī)關(guān)是國(guó)務(wù)院公廳，而非國(guó)務(wù)院，所以，這個(gè)文件并不是行政法規(guī)，根據(jù)合同法的規(guī)定，不能將之作為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)。"非農(nóng)建設(shè)"雖然沒(méi)有明確規(guī)定適用于農(nóng)村農(nóng)業(yè)用地，但是，從其立法精神來(lái)看，該條旨在維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量，保證農(nóng)民的生存之本和糧食供應(yīng)，而宅基地本來(lái)就是建設(shè)用地，其主體變更不會(huì)導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地的減少，故將該條適用于宅基地是不妥的。同時(shí)，《土地管理法》的第62條第3款又規(guī)定，“農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”顯然，農(nóng)村住宅并非不可出賣(mài)的，只是出賣(mài)之后不可再申請(qǐng)宅基地而已。（三）從法律保護(hù)所有權(quán)的基本精神來(lái)看，限制農(nóng)民買(mǎi)賣(mài)房屋并非是對(duì)農(nóng)民利益的維護(hù)，反而是對(duì)農(nóng)民權(quán)利的侵犯。其他權(quán)能均可以由所有權(quán)人之外的人行使，只有該權(quán)能才只能由所有權(quán)人本人行使，換言之，處分權(quán)是所有權(quán)的標(biāo)志。如果將農(nóng)村房屋的處分權(quán)予以限制，則很難謂對(duì)其房屋享有所有權(quán)合同自由包括合同訂立與否的自由，合同內(nèi)容的自由以及合同對(duì)象的自由，限制農(nóng)民向城市居民出賣(mài)住房，也與合同自由的基本精神相悖。四，我國(guó)新通過(guò)的《農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)法》也體現(xiàn)了相同的精神，該法第32條規(guī)定，“通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)保、出租、互換、裝讓或者其他方式流轉(zhuǎn)?！痹摋l原則上賦予了農(nóng)民處分自己的承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)利。該法體現(xiàn)了以人為本的精神，充分尊重農(nóng)民的自主性，相信農(nóng)民能夠從自身利益最大化的角度理性地處分自己地財(cái)產(chǎn)，是立法的巨大的進(jìn)步。既然為農(nóng)民安身立命之本的農(nóng)用承包土地都可以流轉(zhuǎn)，那么農(nóng)村宅基地又為何不可呢？

綜上所述，本文認(rèn)為，關(guān)于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題，盡管相關(guān)法律尚不健全，缺少明文規(guī)定，但是，從立法精神出發(fā)，分析綜合相關(guān)法律規(guī)定，還是可以得出結(jié)論：農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)只要符合合同法規(guī)定的有效要件，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其有效，未辦理過(guò)戶(hù)登記或者購(gòu)買(mǎi)人是非農(nóng)人口均不影響合同效力。三、對(duì)今后解決此類(lèi)問(wèn)題的一點(diǎn)建議土地問(wèn)題是涉及到廣大公民切身利益和安身立命之本的根本問(wèn)題，為了能夠徹底解決在審判實(shí)踐中因?yàn)閷?duì)法律的理解上的分歧導(dǎo)致的同案不同判現(xiàn)象發(fā)生，最有效的方法是由全國(guó)人大常委會(huì)以法律解釋的形式對(duì)農(nóng)村宅基地以及農(nóng)村房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬以及產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)作出明確規(guī)定，目前，最高人民法院的司法解釋在審