xx小區(qū)前期物業(yè)管理服務投標書

“藍色收獲家園”小區(qū)前期物業(yè)管理服務投標書悔上海匯杰物送業(yè)管理有限題公司編粱制建二改?丈?殃六年十月甘目屋錄致謝投標公函批準書投標書痛授權委托書垃方公司簡介猜……………醋……………早……………贏……………薄…熔………箏項目介紹獵……………呢…………庫栗皇……………矩…效物業(yè)管理費駱用測算漸……………棒……………西……………滿………分……摩…齡物業(yè)管理服淘務思路與理狐念浩……………微……………算…延……俗……………增服務中心人熊員配置及職趟責與培訓蜂……………縫……………誕…凝……養(yǎng)……自前期介入工能作奉……………寸……………略……………法…………押……精……惡物業(yè)管理服沒務的項目內視容和標準差……………告……………升……涉…鮮尾應急處理程未序貍……淘請…卡玉拋……羨………是…診……役…結束語附件致謝競“慨藍色收獲家菌園穴”轟是金山區(qū)住怎宅項目的一些大亮點，通干過現場考察稻和參閱相關騎技術資料，罰針對其設計江理念和客戶準群體，匯杰擺物業(yè)精心編述制了針對歪“孫藍色收獲家櫻園漢”鄉(xiāng)這一經典小漫區(qū)的物業(yè)管釋理服務方案熊。助用心服務與鄙銳意創(chuàng)新貫夠穿了我們工皮作主線。我冒們將作出以晉下承諾：護確保該項目僑服務方案目吵標的實現，版提供優(yōu)質的僻管理和服務淋；弟以服務推進窄房產銷售，澤實踐助“就服務是第一抖資源捐”歲，創(chuàng)造售樓叉效應，加速笨開發(fā)商回籠禮資金；犧以依法和規(guī)稻范管理與優(yōu)判質服務，讓我樓盤保值增紋值，使業(yè)主軋真正感受到匯物有所值，柱值有所增。奔摸我們深信，惱無論中標與永否，匯杰物演業(yè)都會將此伴次投標作為腿未來工作的致動力與發(fā)展孝的一個新起垃點，竭誠為殼上海市物業(yè)鞭管理行業(yè)的誤發(fā)展和天諧暢房產的發(fā)展次盡微薄之力頭！組感謝上海物會業(yè)管理行業(yè)堤的領導和專岔家對匯杰物揪業(yè)的關注與宇指導！真誠需希望得到天克諧房產領導斃與專家們的賴寶貴意見，愁并向此次活揉動組織者、事參與競標的范業(yè)內同仁學汽習與致敬！沉上海匯杰物丘業(yè)管理有限累公司轟凈音烤鉛滿肯優(yōu)顯昂貌幼搭總經理：裂二別OO弊六年十月十楊日投標公函哀根據貴方非“洲藍色收獲家裕園帝”唱鞋物業(yè)管理服利務項目招標螺邀請，遵照屈《上海市住妄宅物業(yè)管理蓄規(guī)定》、《膀物業(yè)管理條舞例》，經考建察現場和研奮究上述招標遞文件后，我多公司代表問血勻盈經正式授權瞞并代表投標抗方昂上海毒匯杰物業(yè)管槽理脈深（投標方名東稱）投交本獨投標書五份慕（含技術標糖）。習我公司已理找解招標通知恭相關內容，量并根據招標茶書要求制定爬本投標書。哈一旦我司中柔標，我司保刺證所提供的郊物業(yè)管理質演量達到我司孕在遞交的投顆標書中承諾磨的質量等級特。腰與本投標有票關的一切正扭式往來通訊枕為：怎地仗嘆址毫寺蒸撥俗什郵唉掠編亭榜旱給柴聯系人服梨陵縣電混千話播筐拌玻譯傳委殘真爽拳支兼投標方名稱早：法人代表：蘋日瘡興期：瑞與“旋藍色收獲家氏園煉”圾物業(yè)管理服適務策劃批準書書櫻編制日期：揭2006簡年局10暑月針10曬日嫁物業(yè)名稱：爛“敗藍色收獲家舍園月”踏予物業(yè)性質：筒住宅、商鋪巴樓宇地址：胃接招標通知項日：200殲6年8月乎15日翁送標書日：雨2006年片月窩日那文件編碼：嚼YZ-CH燕-06-0衡9腐編寫人晨：患審核人：隙每網晉所惑省批準人：（肌總經理）崗關鍵詞：玩本策劃方案迅旨在通過專槍業(yè)的物業(yè)管肢理服務與經度營策劃，提名供一種定位瓜準確、操作培性強的專業(yè)違管理和超值孟服務，在降些低物業(yè)運行溪成本、保證帆物業(yè)功能正丙常的前提下艙，營造文化心、溫馨的人川文氛圍，提伴供安全、舒癢適、靜雅的親生活和學習擊環(huán)境，確保匙業(yè)主的期望率得以實現。耗上海匯杰物伶業(yè)管理有限頌公司缸（本文件已依受控，未經搏許可請勿復斧制、轉閱！基）投標書倒致：鑒用上海天諧置賞業(yè)挑（招標單位允）綢根據已收到踐的招標文件奉，遵守招標漢投標管理的拌有關規(guī)定，采我公司經考先察小區(qū)現場填和研究招標謀文件后，承手諾愿意按人例民幣收取：稠住宅物業(yè)管展理費該0.635副(多層)，篩1.11（奇高層）村元/平方米臂·曲月（包括高土層房屋設備違運行費）都商業(yè)配套房影物業(yè)管理費被1.27銹元/平方米華·史月減按照投標文甚件的要求負什責小區(qū)的物貢業(yè)管理工作芽，我們承諾股：在合同條碗款約定的范瞎圍內，不提竟高小區(qū)物業(yè)堵管理費的標細準。籮本物業(yè)負責越小區(qū)前期物聰業(yè)管理工作閣招標文件所般規(guī)定的一切脹內容。增我公司將嚴草格遵守本投廢標書的各項辯承諾，在此務期限屆滿之善前，本投標儉書始終對我蘇方具有約束緣力，并隨時旬接受監(jiān)督。予如能中標，槳本投標書連陪同貴公司的寄中標通知書姓將構成我方鑰遵守的標準父，對我方的破物業(yè)管理服影務過程具有拜約束力。紛投標單位（電蓋章）：煎農斯弊筍賣智堡法定代表人漿或授權委托醫(yī)人（簽定或攏蓋章）：歉吃噴蛋年荷啊月滅悉日授權委托書愉本授權委托秒書聲明：我渠蝕闖爭（姓名）系僚別上海匯杰物阻業(yè)管理有限火公司本繡（投標單位睜名稱）的法屑定代表人，潑現授權委托具上海病匯杰物業(yè)管姨理蜓浸（單位名稱四）煌纖準欲（姓名）為紛我授權的委求托人，以本道公司的名義糾參加懸“武藍色收獲家騙園暖”鎮(zhèn)物業(yè)管理項里目的投標，炎授權委托人革簽署的一切伶文件和處理族與之有關的城一切事務，宜我均予以承勇認。靈授權委托人蠅無轉讓權，虜特此委托。叔投標單位：憐（蓋章）框鋪上海匯杰物扛業(yè)管理有限秧公司健貨法定代表人潛：羊二涼?續(xù)?覽六年月蒙用第一章徒公司簡介捆公司概況（鐮略）求上海匯杰物藝業(yè)管理有限瘦公司成立于鬼廊年盜孔月，注冊資鏟金人民幣痰技萬元，具有朽獨立法人營孔業(yè)資格的專謹業(yè)物業(yè)公司碑，持上海市鄭房屋土地資伯源管理局頒落發(fā)的三級物異業(yè)管理資質亂證書。信作為專業(yè)的燒物業(yè)管理企腹業(yè)，上海匯露杰物業(yè)管理染公司的物業(yè)后管理面積近椅30萬平方挑米，其類型球涉及辦公樓半、多、高層披住宅小區(qū)，憂管理范圍遍仗及本市多個鐵區(qū)域。不公司內設置庸五個職能部喂門：市場部諸、工程部、滅業(yè)務部、財軌務部、辦公沙室等，擁有閥員工160溜名，其中中我級職稱專業(yè)擾技術人員2詠0名，小區(qū)疫經理、管理臉員持證上崗匆率達100役%。懼公司以IS廟O9001軌—公2000國畜際質量體系之標準規(guī)范企區(qū)業(yè)行為，宇公司注重開下拓相對成熟盞的上海物業(yè)距市場，糕“篩藍色收獲家捆園壁”口的投標，旨疼在通過市場暑杠桿的作用壞，讓金山的園業(yè)主，金山者的評委樸“美認識望匯杰由，接納蹤匯杰桂”桑，反之，霧匯杰摩也非常愿意咬“膚服務于金山獻，貢獻于金曬山吹”邪。紐此次投標，栽目的不在于煩“堵藍色收獲家篇園榜”繼項目的本身鑼，而在于將惑我們多年從繼業(yè)的心得具乓體運用在鄉(xiāng)“句藍色收獲家巾園荒”道的管理服務傍之中；在于休通過公司品魔牌的推廣，仿使開發(fā)商的朵設計思想以利及行政主管敬部門的管理謠意志得以充墓分體現；在壓于上海物業(yè)椒市場的開拓孕與發(fā)展；在雁于異地文化牢的吸納。企業(yè)營業(yè)執(zhí)照企業(yè)第級資質證書企業(yè)營業(yè)執(zhí)照企業(yè)第級資質證書眠管理業(yè)績（岡略）爬人員構成（機略）碌公司管理層毒年富力強，縫擁有豐富的食物業(yè)管理從丙業(yè)經驗。管還理人員中持絲大專以上學醋歷的脊21.30絞%階，操作層中侍保安、維修隙人員持高中振、中專以上語學歷的占智41.30柔%最，國家和行邪業(yè)規(guī)定需要嗎持證上崗者食持證率達凡100匆％。詳見圖相1-1友。劉圖1-1傘員工構成撫投標優(yōu)勢（盡略）萬公司總經理巷紗孕先生，深酣頃金山風土人而情，使管理左嚴謹與人性蒼化有機結合愁。而其多年飛的從業(yè)經驗睬，造就了其唇做事為人的耀風格，也培昆植了廣泛的偵社會關系網雁絡，為今后蔥小區(qū)物業(yè)管督理中的溝通艷協調打下良達好的社會基騾礎。腹咽史資源共享優(yōu)桑勢（略）燃……弱如能中標成筆為藍色收獲橋家園管理服慧務者，能充薪分發(fā)揮區(qū)域板整合優(yōu)勢，當人力、物業(yè)家資源均可共屋享，極大地閣降低了運行雞成本。麥猾桐功戰(zhàn)略聯盟優(yōu)襲勢（略）猴“徹上海三菱是”糖電梯品牌是史我公司設備六運行管理中希最為普遍的約種類，對其液的管理養(yǎng)護督已具成熟經憶驗。同時，疤該品牌的專陸業(yè)養(yǎng)護單位游系我司戰(zhàn)略庫聯盟單位，忙無論其養(yǎng)護墳質量及養(yǎng)護郵價格，我司岸均可享受聯資盟待遇。濱針搏管理技術優(yōu)梳勢當巾睡嗎奏袖躲曲壟必雁狠露揀柴您煤倡斬爬防主棄艙明笨園動剝李銜內遺拿腳公燒丟鬧稱尾平蘋桿沾整體培訓優(yōu)動勢（略）泊公司已形成茶強大的培訓鮮體系，擁有每一整套培訓棋教材，并與徹上海市知名嗽物業(yè)企業(yè)培跪訓接洽關于喂聯合開辦物醒業(yè)培訓事宜芳，可以為物枕業(yè)管理服務永從業(yè)人員的豐專業(yè)培訓提虎供了具有專駁業(yè)水準的平瑞臺。困第二章沃拿項目介紹地理位置泳金山區(qū)地處分杭州灣畔，沈位于滬、杭糾、甬及舟山餐群島經濟區(qū)旦域中心，是蝶上海市的西島南門戶，地密理優(yōu)勢、環(huán)進境優(yōu)勢和經冷濟輻射優(yōu)勢莫得天獨厚，杜也是上海市養(yǎng)土地面積最像大的一個區(qū)秘。隆拿金山衛(wèi)鎮(zhèn)地軟處上海西南刷美麗的杭州捷灣北岸。全傷鎮(zhèn)總面積別55刃平方公里，冒地勢平坦，堂人口掛4兄．仇9辦萬，下轄蒜17擴個行政村，艦2央個居民委員埋會。金山衛(wèi)而鎮(zhèn)交通發(fā)達鼓，滬杭鐵路樣金山支綫穿墳越東西，莘償奉金高速公稀路連接上海規(guī)浦東國際機拿場，次5120(近同三釘)雨國道，滬杭蟻公路復綫縱職橫境域中心邊腹地，現已竟建有專用海司運碼頭二個麥，隨著上海疫市金山衛(wèi)第撫二工業(yè)區(qū)的種不斷延伸擴吸展，附近杭鞋州灣跨海大喊橋的規(guī)劃建謙成，交通運爽輸網絡將加昨快建設，并協得到進一步道完善，必將政成為連接浙寺江、福建等逼省的門戶。躺隨著歷史的做變遷發(fā)展，戴特別是改革動開放以來，秋經濟和社會商各項事業(yè)都賀得到長足的熊發(fā)展，已經解形成較為完浴整的現代經閘濟體系，已遵成為市郊一肚座重鎮(zhèn)，一神個布局合理奪、公共設施驕完善、交通旬便捷、環(huán)境腹優(yōu)美的新型譯現代化城鎮(zhèn)呆正在崛起。左預“釘藍色收獲家由園煎”共則鑲嵌于金嗽山新城生活義區(qū)的北部，甩以壇“徒藍色收獲家糕園扇”箏優(yōu)越的周邊級環(huán)境，便捷低的交通，以搞及從設計到洞建筑的精益倦求精，匠心還獨運，成為初金山區(qū)的品萬牌樓盤。建筑規(guī)劃柏“詳藍色收獲家芬園塘”斃依托天諧房鄰產專業(yè)的房白地產開發(fā)經砍驗，秉承其茄一貫的割“登用心去做善”較的宗旨，追和求健康，時肥尚的現代生高活，竭力改耍善金山居民貌的居住環(huán)境噸而創(chuàng)造出的辜“資精品什”喚經典住宅。連圖2-2勵藍色鍬收獲家園規(guī)位劃平面圖（歸略）狀項目已于2次005年9粘月開工建設茅，共分二期特開發(fā)建設。宿第一期工程燃計劃200階6年12月萍竣工并交付辣使用；整個電建設項目計例劃于200役7年6月全逆部建成并交怒付使用。公矛“傭藍色收獲家寬園或”咳四至范圍規(guī)匠劃東臨亭衛(wèi)團南、衛(wèi)陽南暮路以西、龍婆源路以北、抖板橋東路以頭南。項目總獻用地面積1目40610報.7㎡，項蘿目總建筑面擁積2227度28.97絕㎡，住宅建桐筑面積20闖1458.強25㎡，戶循數：229悅7套，其中筋多層336鑄36.98案㎡，戶數：栗524套；色高層167男821.2采7㎡，戶數尤：1773造套。沃公建建筑面束積話18610笑.9狹㎡，其中地丘下面積低2467.犁86繭㎡，商業(yè)建盒筑面積痰1涉4959.雙82預㎡，地下建鑼筑面積勿2659.登82光㎡，準小區(qū)內共設銳機動車位食1149房個，并按照務規(guī)劃設計建餃造了非機動閱車停車位。脆項目的建筑兼密度為脊18%怨；綜合容積盜率長1.55景；綠化面積睜49839廢.717遷㎡，綠化率耐35.3%交，集中綠化故率友18%茄。設計理念發(fā)“竭人可以改造飾環(huán)境，環(huán)境勝也可以改造豈人尿”擺；在注重小應區(qū)景觀設計摘的同時，貫蜜徹己“資以人為本曬”嫌，錫“豎尊重自然究”壘和規(guī)“識可持續(xù)發(fā)展但”梨的思想，創(chuàng)陰造出一個更切適合人們康碼居的人文景園觀社區(qū)。藍呈色收獲家園刺以金山新城臉區(qū)為母本，鞋并充分體現恩“傾生態(tài)、健康例、文化、時漢尚、服務未”疤的主題思想癥，集約面向裝二十一世紀賤高品質人居胞的重要且主海要的元素，列勾畫出現代湯乃至未來人都居的追求。生態(tài)麻都市的繁華逃與自然的舒伏展在這里交唐織，離塵不會離城，似乎活已是一種苛魄求。藍色收論獲家園，建暢筑大師精心嗓打造的生態(tài)映園林社區(qū)，貨坐擁數千平斃方米的綠色阿風情，獨有備自然含育的腸大型綠色生享態(tài)谷，在追紐求自然、享編受自然的前市提下，創(chuàng)造葵回歸自然的椒生態(tài)居住環(huán)呼境。健康班當您與運動建遠離，健康松就棄您而去壽。藍色收獲準在社區(qū)內設貼健身廣場，乒康體基礎自拴然形成，同相時以廣場為洲中心形成健蝕康生態(tài)走廊濫，將生態(tài)社眠區(qū)與健康運佛動相結合，涼使運動這一滋生命的永恒乎主題，成為熊居住生活中鑰的一種自覺揮行為，讓業(yè)內戶對幸福和容健康有更直哨接的感受。文化擇嫁在綠蔭里悟碑到成長的真策諦。藍色收垮獲家園在園齊區(qū)內建有文風化休閑、文攜化廣場等具踩有濃重居住啟文化色彩的報設施，更進贈一步更新居塊住的概念，訓把文化引入修社區(qū)，從而卷提升居住品封質。時尚宗倡導充分交楚流和溝通的齡生活方式，渡強調鄰里交驟往的空間設今計，為住戶緊提供相互交匆流、溝通的決社區(qū)空間，廟形成自然的尿社區(qū)人文氛閣圍。同時，丟實實在在的久物業(yè)服務，仙為住戶提供削便捷周到的浸各項方便，謝讓業(yè)戶在領辯略陽光、綠跪地、空氣的出同時，感受影一種充滿時戰(zhàn)尚的社區(qū)人靈際關系。服務流如此怡靜雅姻致、崇尚品駝位的一流社畢區(qū)，對物業(yè)走服務的要求籌同樣不僅是謀原始設計的茫維持和使用流功能的正常屆，更是開發(fā)統商品牌的維故護和自身心殃得的體驗，霧是在理解與靜體會五大主雞題基礎上，莫融入具有現牢代服務理念腦和培植服務也品牌的觀念易，切實感受砍設計思想的父延續(xù)和產品旁塑造的延伸薯。矛物業(yè)管理服采務一如繼往析地秉承其設徐計理念，以岡周到的物業(yè)旅管理服務體籠現住宅本身首及其入住者狗的品位與尊壩貴。典雅的撿田園風情，偷生機昂然的樹綠色植被，榮現代尊崇的靈封閉管理，彼訓練有素的竭專業(yè)人員全杏方位的維修此服務，保安恨及現代化的鉆安防系統，始周遭現代生科活配套設施榨一應俱全，御全面提升藍壩色收獲家園賣的居住、生籍活品位。人員配置媽管理處經理雕介紹（略）違工程部主管道（略）咐第三章鵝物業(yè)管理服牲務費用預算盼物業(yè)管理財宗政費用收支通測算原則敬物業(yè)管理資慢金保障是小鹽區(qū)物業(yè)管理括運行的血脈專，也是物業(yè)紙管理走上良述性循環(huán)軌道臟的基本前提紡。我們本著出使物業(yè)晉“異保值增值衣”襲，為業(yè)主間“芝掌好財權、仿當好管家扮”班的宗旨；注便意摸清樓盤承特點，理清尾測算思路；先堅持飲“缸用者自付、苦合理分攤紐”鼻的測算原則低；提出如下雖的管理費成筒本測算方案請。北在綜合分析排和調研的基擇礎上，對覆“近藍色收獲家野園娃”堡的物業(yè)管理嚴財政收支狀允況進行了科匠學縝密的測野算，以期在茂不降低管理雁服務質量的役前提下，節(jié)境省開支以更單好地業(yè)主服境務，為開發(fā)郵商加快資金反周轉服務。束測算基本原籃則：田遵守國家法言律法規(guī)原則所嚴格執(zhí)行政聞府有關物業(yè)走管理的法律野法規(guī)以及符從合努“士上海市物業(yè)配管理優(yōu)秀住留宅小區(qū)殺”常的標準；涂精簡高效的串管理原則遙充分體現孕“互精簡高效今”餓的管理原則北，借助匯杰便物業(yè)長期的矮實踐經驗和疤規(guī)模效應，予在確保服務昨質量的前提刮下，削減所竿有不必要的想費用開支，吧實現高效服牌務。賭保本微利的榆經營原則義國堅持匯杰物付業(yè)刻“其保本微利如”戀的經營原則混，讓利于業(yè)盛主和發(fā)展商糞，為房產銷薄售創(chuàng)造條件剩。測算依據：秤根據發(fā)展商相提供的小區(qū)旨概況及各項評技術資料；鉆依據上海市框政公共配套御設施及有關占服務項目收爭費標準；陵參照上海市御政府物業(yè)管統理有關的法抄律法規(guī)、條續(xù)例及規(guī)定；堡參照我司對敲同類地區(qū)、卵同類物業(yè)樓踏盤的收費標踏準調查結果賀；畝依據上海市鹽住宅物業(yè)服您務分等收費虜標準。矛物業(yè)管理費猾用測算匯總初物業(yè)管理服嚴務費用支出盆測算匯總戲表3-1雹物業(yè)管理自服務費用測醒算匯總表（東支出）（略仁）貫物業(yè)管理服壯務費用收入塞測算匯總氏表3-2導物業(yè)管理序服務費用測古算成果表（手收入）（略勤）希據上述測算彈得知：侄物業(yè)管理服里務收入：舊左錫元/月撿物業(yè)管理服容務支出：恨伍場元/月助余額=掠匪汽-礎鹽巴=確交恩元朝表浩3-3削物業(yè)管理收橡費標準（略盲）房物業(yè)管理費帝用測算細分可員工薪金及梁各項基金費痰用測算麗表3-4怠員工帝薪金及各項施基金費用測養(yǎng)算（略）剛停車費收入貫及支出測算背遺收入：烤躁遲爹表弄3-5般答停車費收入槽及支出測算祥烏（略）混注：據測算握得知：月收駕入為鹿?jié)L更元，除去車挎崗人員薪金奪臘元、稅金蘇悔元、系統維申護費用勻礎元、雜費賞徹元、管理酬患金填面元，孤蚊結余鮮雹蝕元，該余額敗為產權人所脂有或為專項顫街坊維修費思用?？霉苍O備設虜施運行及養(yǎng)屢護費用測算煎表3-6占公共妥設備設施運孤行及養(yǎng)護費倘用測算（略暗）千公共服務費乓用測算筋表速3-腳7渴公共服務費雞用測算（略著）退電梯水泵運旱行費用測算拋表3-8挽電梯借水泵運行費濕（略）突注：電梯水濤泵運行費收鍛入：遷蝕㎡－姜窩㎡們(磨底層捷)=石蛋㎡州×甩兄元胳=夠績元；收入－氣支出范:籃房枕元；忌間接費用測彎算錫表3-9重叨烘間接費用測犁算（略）累注：本案體歲量相對不大慌且收費標準嫌受地區(qū)物價海水平制約，卡故有一定市老場風險。但顧我們堅信隨賺著品牌推廣總和精心服務殺的深入，必拔將會贏得市蘆場認同，屆斥時必將產生部規(guī)模效應，柏同時我司還挑將通過提供在特約服務的鄰方式獲得相朽應的合法收譜入。詳蘭開辦費用測驅算歪表3-10跨著開辦費用測社算（略）攔招標人前期匹補貼的說明福為使玉“充藍色收獲家桐園敢”惰物業(yè)管理服緩務工作從一木開始就以規(guī)餓范管理、真雜情服務為原奇則，確保其吩在物業(yè)市場清上創(chuàng)出特色予，做出亮點芽并通過本項飽目的運作，蕉使開發(fā)商的脫設計初衷得底以充分體現辮，也使我司孫的品牌策略初順利推廣，滲同時也讓廣甚大業(yè)主切實姿體會和生活辰在這光環(huán)之蜜中，我司根卸據必須、客尺觀、公正的舌原則，特向約招標人提出夸前期費用補剖貼申請，望遼審核。虛1規(guī)、中標后進談駐時間起始銀日尚未確定逗，期間所發(fā)擊生的費用，項懇請招標人偶酌情補貼：飾（見表迷3-11馳）委2佛、接管驗收鑄及開盤迎賓去費用，懇請管招標人酌情篇補貼：（見濫表駐3-12嫁、表廣3-13箱）響3匯、合計費用唐為比帝切元，請招標紫人給予補貼備。驟表3-11忽掏前期介入及谷培訓費用（漫略）狹表3-12乞接管驗下收費用（略歪）右表3-13輪開盤迎疼賓費用（略撥）定注：慶典活式動俯技旅元由我司承竭擔但第四章奴涌物業(yè)管理服暑務思路與理滴念管理思路頁為業(yè)戶服務滋，使物業(yè)增唐值套“擁藍色收獲家炒園招”遷項目從概算慣設計、選址孤、可行性研竹究、立項報這批、資金籌基集、拆遷、后建安完成，塊到市場營銷蔽，其目的是粱最大限度地釋追求社會效因應和利潤最柱大化。優(yōu)秀譯物業(yè)公司，榜不僅能對物似業(yè)善加愛護斷，使其房“題青春永駐煎”顛，而且一流榨的物業(yè)加上射優(yōu)質的服務言形成組合，紹使樓宇形象爬潛移默化地池進入市場，氧扎根在消費聰者心中，形瓦成物業(yè)本體酷以外的價值控——蚊無形資產。魔將有形資產精與無形資產運構成的物業(yè)嬌增值，為業(yè)舅主帶來更大粗利潤，是我蘿們的首要目補標。窩創(chuàng)造安、快幣、暖、便、挑潔的時間與歡空間環(huán)境肆物業(yè)管理服庫務是有償出冬售智力和勞儉務的服務性括行業(yè)，管理鴿服務是一種動特殊商品，已其核心是服感務，物業(yè)管故理桑=恢時間悉+乎空間例+堅服務。脹所謂診“毅時間爭”挽，就是一年柳365蔬天，每天每濤時都要保潔傾物業(yè)的正常不運行；所謂苗“椅空間仁”緞，就是使業(yè)鞏主花錢買下辜的物業(yè)在規(guī)崇定的時間段塞里，保持良催好的空間環(huán)演境。如何保謹證澤“壯時間畏”擠和然“貍空間種”拳的優(yōu)化，靠繩得是周到細睛致的服務。鼻“定時間違”屋和蛛“趙空間亞”央的完美結合敲，是我們追枯求的目標。耳求生存、求退形象、求效倘益岔物業(yè)管理服散務企業(yè)通過賭輸出自己的巾智力和勞務某來獲取相應木的報酬，從罩而確立自己勉的定位以及腸樹立適當的員品牌，不同旨的管理服務語水準，將獲瓣得不同的社光會評價和報屬酬。只有當疫所提供的管倆理服務被認孔可了甚至被酒推崇了，企抽業(yè)的形象也撕隨之完美了注，這時，生奴存和效益的磨問題也就解將決了，自身摟也發(fā)展了。艙企業(yè)自身的疲發(fā)展是我們哲的奮斗目標燃。運作觀念安全觀念胞“垃藍色收獲家主園誼”記的設計定位燙決定了物業(yè)舟使用人對物水業(yè)安全和人萬身財產安全鏈的需求，作君為物業(yè)管理悶服務者，就珠必須確立安奏全觀念，因劑此，安全防章范工作顯得膨極為重要。夫安全防范工趁作應包括：砌防火、防毒品、防盜、防紹亂、防溢、蜂防事故（包選括突發(fā)性公蟻共衛(wèi)生事故梨）、防故障塘、其它。服從觀念罷物業(yè)管理服如務過程中，柏分分秒秒都恩有可能發(fā)生捕各種障礙的壯可能性，從薄這個意義講香，物業(yè)管理勵服務從業(yè)人捆員只有服從烏，障礙就是憂命令，杜絕慎“鋼不、不會、很不知道、不逼是我管的營”司現象發(fā)生，糾并且堅持浩“圖三不放過鍋”涼原則。（即貫障礙原因不么查清楚、責淡任者未查清艘、處理意見邁和改進措施槍未拿出來）色。營銷觀念滴物業(yè)管理服熄務在實施過刪程中，是營稅銷的過程，超也是創(chuàng)造希射望市場的過肉程，每位員金工的每個作碼業(yè)節(jié)點，都煎將影響企業(yè)掘營銷的成功料與否。我們釀要通過我們婚不懈地努力最，使我們所僵提供的服務斜潛在地進入杠業(yè)主和使用丑人的心中，爹并占據明確耳、獨特、牢阻固的地位，籮從而在界定娃的領域內占狐具應有的份鵝額。參與觀念雖物業(yè)管理服敬務作為開發(fā)仗商的延伸部盞分，樓宇建劇設過程的參參與是非常重蜂要的，根據家我們的經驗脅，物業(yè)管理米服務公司的泰參與，應嚴低把盈“觀四關政”膨，即功能設泥計關、建設慶配套關、工雁程質量關、兆業(yè)戶入住關強。科技觀念得當今社會，瞎科學技術日崇新月異，高鞏新技術的普念及應用遍及巖社會經濟活盈動的各個領尚域，作為一霞名現代物業(yè)紐管理者，必方須擁有很強肚的科技觀念柏，才能使自棄己所管理的知物業(yè)走在時翼代的前列，這滿足業(yè)主和荷使用人的各仇種合理要求壁，尤其針對乏“北藍色收獲家伸園陷”缸物業(yè)而言，攔顯得更為重逝要。細微觀念既評價物業(yè)的薄優(yōu)劣，不僅透僅在于其豪夕華程度，功靜能設施、地溫理位置等硬句件，更重要析的是管理和播服務這個軟裂件。什么是握優(yōu)質服務？昆我們認為，妙所謂優(yōu)質服僵務，在于那釣溫暖如春的譜“找一鍬”孤份微笑，在漢于那清泉純釘靜而快樂的傾“優(yōu)一詳”征聲問候，在夫于那感覺到那家一般的灶“排一餅”抗縷溫馨變……溜。那無數個豈沁人心脾的須“層一謙”肚，這些不能柱言傳卻無時乓無刻存在于并顧客身邊的呆細微之處，樂能讓人體會設到什么是優(yōu)島質服務。人才觀念駛無論是企業(yè)倍品牌的樹立祖，還是優(yōu)質疏服務的提供穿，都離不開竭人的作用，慎用什么樣的尺人，將決定濟著企業(yè)經營毫的結果。物旦業(yè)管理服務翼行業(yè)屬勞動蟻密集型行業(yè)少，人的主觀攜作用將更明廁顯。提高從遮業(yè)者的文化亭知識，作業(yè)寒技能、職業(yè)匙道德、服務嫂觀念以及提析升服務能級黎是我們公司兄的立業(yè)之本華。管理原則知為了實現上皮述管理目標岸，公司在管忙理運作中將壟遵循以下原栽則：興建立規(guī)范化鍋管理制度仔注重員工素甘質的提高圖實行兩級管逗理機制，發(fā)殘揮公司整體馬優(yōu)勢首努力降低管還理成本版注重維護開掙發(fā)商品牌愿自身品牌塑夕造服務理念衡“奧藍色收獲家遷園酒”暢在以生態(tài)、療運動、文化福、陽光、服喪務為主題，恨講究生活品規(guī)質和崇尚知小識，追隨智?；垡约肮餐~創(chuàng)造人生財暴富是該物業(yè)侄的居住理念主，也是匯杰也物業(yè)在為其歐提供物業(yè)管背理和服務的逮主線。璃服務理念，睡對于物業(yè)管岡理公司的建嬌設和發(fā)展具完有非常重要跪的意義，我鍵公司所倡導叨的服務理念授，是我們面共向市場的一罵種理性思維聯和價值體系書。在公司內豈部，這種理令念起著統一怖思想、指導剪各個部門、伯各個環(huán)節(jié)運創(chuàng)作的作用，于成為全體員饑工的行為準絹則；在公司虛外部，這種活理念是我公哄司在市場上匆的形象標志淚。所以，我讀公司將以下萍服務理念運增作在余“隊藍色收獲家源園泳”隔的管理服務倉之中。灣“囑業(yè)戶第一、按服務至上丑”芬確立物業(yè)管疼理服務與業(yè)上主的正確關謙系，認識自撇己所提供的貍服務的商品公屬性，實現你服務的銷售降行為。梳深化對物業(yè)題管理職能的泰理解，寓管業(yè)理于服務之數中，從服務罵出發(fā)，精心昌管理，精心齊維護。賄端正企業(yè)利身益取向，合畢理收費，節(jié)蓮縮支出，確執(zhí)保業(yè)主利益頃不受侵害。釀“銹物業(yè)保值增灑值椅”纏延長物業(yè)使棟用壽命，實卸現保值增值昨。物業(yè)本體遮及所屬設備年設施均有使姿用分“豈壽命青”降，但不同的找管理方式會姥使這個仇“提壽命道”侮成為變數。徹通過品牌效燙應，實現保華值增值。品梢牌是一種無爬形的力量，垃在市場中發(fā)崇揮著巨大的扯導向作用，酷品牌本身具削有一定價值界，通過品牌廟公司的管理店，使物業(yè)不類斷增值。籮“半以人為本務”怕服務者和被綠服務者之間臨建立充滿信妥任的相互支賭撐的親密關列系，以人為樹第一要素，短創(chuàng)造最好的膽工作環(huán)境。爽提供服務無銳邊界思想，消把對物的管頭理融入到對軍人的服務之迅中，為物業(yè)色使用者提供疊最達大值的服務私。詳被服務者的森滿意度是衡復量服務者提網供服務的最毫終判斷，所滑以，追求物蘆業(yè)使用人最蘋大程度的滿姻意度是物業(yè)摔管理服務企犬業(yè)的宗旨，政也就是服務潑宗旨。潮“小服務增長欠”亭物質文化生手活的不斷增凡長，物業(yè)使尺用人對服務笨同樣會有更僚高的需求，芒物業(yè)公司要斜掌握更多技煮能，以適應躁服務增長的域需要。螞不斷了解物罰業(yè)使用人的萄需求變化，德包括現在的乞和潛在的，墨對現在的需味求給予提供幣，對潛在的迎需求做好準百備工作。地不搞簡單的愿服務內容的造延伸，而是旋切合實際的經服務內容與都優(yōu)良的服務鋤質量相結合障的服務工作數。吐各項管理指逮標灰管理服務的米整體目標脖自小區(qū)建成賤一年內達到勺“活上海市文明貌小區(qū)稅”顛標準；查自小區(qū)建成握二年內，在渾小區(qū)硬件設跌施達到標準黃前提下，爭繞創(chuàng)印“箏上海市優(yōu)秀哀住宅小區(qū)灘”薪；間小區(qū)管理嚴舅格參照夾ISO90頭01守國際質量體菠系有關標準帆執(zhí)行，并力熟爭在第三年儀創(chuàng)惠“卸部優(yōu)帝”典小區(qū)。管理指標語表4-1術管理指標夾國家指標與蔬公司指標對供照表對序號運指標名稱韻國家指標漸本公司指標前1極房屋完好率喉98%璃以上爛99%郵以上輛2氧公共配套設親備設施完好欺率（含電梯握、水泵）懂98%販以上版99%聚以上老3父重大責任事御故、責任刑切事案件和火姨警發(fā)生率梅0.1%恐以下鋼0磨4粒報修接待昏365冠天例24咸小時稈365差天沫24篩小時徹5狗急修項目接潔報到場時間輪2仿小時內禽20海分鐘內悉6嘉一般項目接幫報到場時間素24捐小時內衫60網分鐘內弦7釋維修及時率聾95%軍以上史100%魚8會維修質量合緩格率淡90%湖以上敲100%予9乒維修服務回廈訪率念95%乒以上僵100%對10爆住戶基本滿叫意率采90%晨以上黎95%激以上馳11籍住戶有效投徑訴處理率至95%者以上棕100%暮12怖違章處理率幣95%速以上蕉100%盤13防保潔率者99%邊以上百100%音14犯綠化完好率粉90%爽以上泛95%材以上碰15撈員工上崗前襪培訓率鳳100%聰100%查16品公燈亮燈率籠98%乒以上仆17杠消防設施完窩好率睜100%秋以上飾18廳街坊道路完逆好率湖99%乏以上實施與保障瞞前期策劃籌昨備實施與保巨障警表4-2胖前期嬸策劃籌備實壽施與保障瘡標準內容混具體實施要冒求戒策劃奏部門汗協助醉部門量/緞人星實施賊部門酸建立爭創(chuàng)小象組、策劃爭析創(chuàng)方案和企掏業(yè)發(fā)展規(guī)劃腐組建查“慌爭創(chuàng)上海市付優(yōu)秀示范小謊區(qū)直”蝕領導小組；術制定《爭創(chuàng)攀上海市優(yōu)秀獸示范小區(qū)方傾案》健(潛經業(yè)委會或鍵開發(fā)商同意縫簽字蓋章披)練。酒匯杰答物業(yè)犁開發(fā)商相優(yōu)秀小區(qū)標老準、實施方筒案等培訓憑對撫“滴爭創(chuàng)揉”辦領導小組、安“撿爭創(chuàng)待”須項目現場管明理人員永(堆主管以上總)案進行培訓，包基本掌握《碰標準》內容有及要求；芹對公司開展搶爭創(chuàng)工作的姥目的和意義改以及實施方房案和計劃進僅行宣傳與培樣訓；洽組織主管人嘩員對行業(yè)示壇范小區(qū)進行冰參觀學習。瓦匯杰聞物業(yè)義市場部狗管理服務中寧心健分配職責和跪任務量明確領導的族職責和任務殼；扮明確職責部惜門的職責和淺任務。費經理迫市場部今編制爭創(chuàng)實砍施計劃芝編制《爭創(chuàng)垮上海市優(yōu)秀政小區(qū)方案》百(墳草案捷)姐；喬修改、審核啦、批準實施揪計劃。莫市場部煩管理服務盟中心蝦前期爭創(chuàng)階鞭段實施與?；枵鲜鼙?-3策前期公爭創(chuàng)階段實跨施與保障骨標準內容媽具體實施要抹求挽策劃抱部門省協助部門看/繳人蛙實施關部門年第一次籠內部檢查充組建第一次獲內部檢查小啞組奸對照標準實補施檢查決形成《標準謎及評分細則沖第一次自評慣記錄》剃根據檢查結懼果修正計劃傭辦公室鄭市場部套第一次鼠內部自查小田組枝第一次整改接實施工作賴建立或完善撿切實有效的化公眾管理規(guī)停范制度：紗管理公約說公眾管理制失度芽業(yè)戶服務手競冊享辦公室贈市場部熱業(yè)務部脂財務部順管理服務功中心視第一次整改潛實施工作食建立完善切畏實有效的管撞理處內部管蓬理制度：萍各級崗位職廉責和任職標炕準、考核制沫度察各部門和崗硬位年度工作商計劃啊各工種崗位溪工作標準及毫其措施和考多核辦法加員工言行舉夸止規(guī)范準則邁財務收費、出維修資金管面理制度怠房屋及其共情用設施設備瓜檔案和用戶狂檔案管理制犧度叛辦公室森市場部棒業(yè)務部圓財務部吉管理服務切中心尋第一次整改繳實施工作賽建立或完善塊小區(qū)各項管艙理服務規(guī)范次基礎管理服蓄務規(guī)范掉房屋管理及疼維修養(yǎng)護規(guī)表范皆共用設備管鐵理規(guī)范（包局括供電、弱捉電、消防、朵給排水等）復共用設施管重理規(guī)范撓保安及車輛佳管理規(guī)范瓦環(huán)境衛(wèi)生管獎理規(guī)范床綠化管理規(guī)蹤范昂辦公室速市場部鼓業(yè)務部夠財務部蔬管理服務錯中心奴第一次整改健工作驗收債根據計劃進四行現場驗收預對現場驗收訓中發(fā)現的問論題進一步實深施整改并限禍期驗收諸辦公室竭管理服務中言心吸第一次顯內部柳自查小組雪顧客滿意度封測評溝進行半年度牙“仗業(yè)主滿意度至”賞測評露制定《半年賊度顧客滿意血度指數測評泥報告》勵市場部眼管理服務希中心廈后期爭創(chuàng)階譯段實施與?；⒄鲜郾?-4江后期爭烘創(chuàng)階段實施朗與保障脊標準內容西具體實施要叨求蘇策劃部門玻協助兄部門載/衛(wèi)人蹤實施誤部門禁第二次飲內部檢查距組建第二次奧內部檢查小脹組；框對照標準實血施檢查；緩形成《標準蓄及評分細則哥自評記錄》予(像自評分值結需果應循≥咳90)簡。茅市場部匙辦公室蜘第二次久內部謎檢查小組脈第二次整改鑰實施工作漸根據第二次旺檢查結果和愈《半年度顧柄客滿意度指鏟數測評報告晨》制定《第吐二次爭創(chuàng)市恥優(yōu)小區(qū)整改長實施計劃》窗；禍按照實施計孕劃落實整改專措施并予以三實施晨(覽實施內容根羞據檢查結果筋另行確定應)呀?；I市場部頃辦公室藝管理服務中悼心扁第二次整改佳工作驗收敞根據《第二撐次爭創(chuàng)市優(yōu)華小區(qū)整改實碗施計劃》進掀行現場驗收逗；權對現場驗收蔥中發(fā)現的問神題進一步實雁施整改并限腎期驗收。馬市場部置辦公室不第二次內部旨檢查小組攏申報評審階貪段實施與保躺障已表4-5濕申報評躬審計階段實識施與保障豪標準內容當具體實施要蠶求傲策劃部門雞協助酬部門級/父人霸實施蠅部門穗申報工作禍準備申報資唐料院向所在區(qū)房宋地局主管部科門提交申報啊資料晌市場部范辦公室摟政府主管部擴門預查魄區(qū)級主管部胡門檢查跌(論資料、現場夫)冬聘請專家現支場檢查指導象市主管部門熊領導現場檢嚇查燃(哲對照標準菌)棋顧客滿意度瞞指數測評圓市場部扶辦公室醫(yī)房地局拌街道貪編制迎檢懲資料和報告連資料收集、碌整理、匯總網資料匯編成稻冊詢資料審核、恐修改、校驗鉤，裝幀成冊勾（燈10曬套左右）祝市場部氏辦公室墻管理服務中我心憑迎接上海市妻評審團檢查舍迎檢籌備工岸作策劃各現場公共環(huán)穴境布置與美叉化褲現場管理操熊作人員形象陜教育與培訓浙檢查團檢查不線路方案策戚劃控迎檢技巧培銀訓題迎檢會場布斷置（環(huán)境、口禮品、迎接凱領導佳賓等礦）竹經理震市場部割業(yè)務部張辦公室遍管理服務中其心俱第五章肅同服務中心人拴員配置及職極責與培訓組織架構預“灰藍色收獲家摧園座”儀物業(yè)管理服去務中心的組猾織架構，本簽著科學、高牲效、精干、汪務實的原則校設置，實行霞管理服務中洽心經理負責逮制和首問責宏任制的管理貞方式，做到儲一崗多職、屑一崗多能、贈交叉兼職、雀相互配合，輝既可確保日燃常物業(yè)管理綠服務工作的則順利進行，律又能提供滿靈足業(yè)主合理劍要求的特需釘服務。綠化養(yǎng)護環(huán)境清潔維修服務設備設施維修建筑物維修車管消防值班巡邏監(jiān)控警衛(wèi)業(yè)務接待與管理對外聯絡檔案管理社區(qū)文化便民服務客戶服務部保安部工程部保潔部“藍色收獲家園”管理服務中心綠化養(yǎng)護環(huán)境清潔維修服務設備設施維修建筑物維修車管消防值班巡邏監(jiān)控警衛(wèi)業(yè)務接待與管理對外聯絡檔案管理社區(qū)文化便民服務客戶服務部保安部工程部保潔部“藍色收獲家園”管理服務中心管理人員配備業(yè)根據蘋“舌藍色收獲家俗園銀”糟小區(qū)規(guī)模，刃為了完成既店定的管理目誰標和服務承溜諾，我公司高將以人才為最根本，配備六有經驗、有蛾知識、懂技結術、懂管理參、具有高度胡服務意識的苗各類人員，誦組建一支高傳素質的物業(yè)雕管理隊伍。墓表5-1困人員咱配備兇序號歡崗位名稱籍人員配備絡備注眠1哄管理服務中廉心經理淚1斤人床由物業(yè)公司努聘任，授權攤到藍色收獲編家園社區(qū)實體施綜合管理粉2譯管理服務中趙心副經理藥1糾人埋3或各部門負責染人李4帽人訂4純客服接待人舉員謎2局人亦烏接待業(yè)主的隊來訪和投訴胞并及時處理居。巴5薄文員金1姓人姐負責社區(qū)房妖屋及業(yè)主的鉗有關資料的姻存檔工作和鏈信息收集工助作。重6勝財務、出納厘2輔人得負責社區(qū)的潤經濟核算和甜各種費用的純收繳工作。嫂7隆保潔員工距21忍人霜負責社區(qū)的懷衛(wèi)生清潔工雜作，每日清校掃公共場所隊、綠化帶及劍人行道、樓替道等公共部鄭位。慘8銷綠化管理養(yǎng)雄護工拋2樸人粘負責社區(qū)內僑的綠化及花日草樹木的養(yǎng)膜護培植工作也，并對業(yè)主濤的垂直綠化暗（陽臺擺花歌）和庭院綠義化進行指導娘。線（續(xù)表）庸表5-1饅人員禁配備墾序號寒崗位名稱疏人員配備鷹備注化9提保員隊員廚54捉負責住宅區(qū)匙內的治安、野保衛(wèi)防范、絹車輛管理工拍作，配合派拔出所、車管采、消防等部拋門維護正常并治安秩序，跳負責管理社諸區(qū)的停車場鹽以及出入社虎區(qū)的各種車睡輛，維護社啟區(qū)的交通秩拒序?？h10漿維修工率7襲人爬負責社區(qū)的粒房屋及設施陽設備的維修嫂、養(yǎng)護陶合計扎95支人形人員配備原型則腔在人力配置肺時既考慮為櫻確保管理標許準而必須設嘩置的崗位及蜂相應的人力麻，又考慮為銀節(jié)約管理成凱本而必須將臥崗位和人力限合理地壓縮祖到最低限度筋，還考慮根阻據不同階段爹的實際需要旱設定相應的零崗位。鎖人員管理方矩式管一流的管理疏，一流的服城務，需要一權流的人才。梅公司在人才養(yǎng)管理上將建省立三個機制黃，做到公開碧、平等、競便爭、擇優(yōu)，眠通過嚴格的鎖管理和培訓彈，充分展現列員工的才能爬，發(fā)揮他們目的潛力。激勵機制湊首先依據員普工貢獻的大易小進行收入艙分配，激勵呆員工取得更讓好的工作業(yè)趴績。其次在靜員工提升上認不定框框，三能者上、平如者讓，為人曬才的脫穎而擋出創(chuàng)造良好夸的環(huán)境。再使次，針對員絞工的不同狀啞況適時做好獲思想工作，嶺增強企業(yè)的島凝聚力和同京心力?？己藱C制范根據撇“要藍色收獲家民園盈”徹物業(yè)管理內準容和人員現掛狀，制定員啊工考核標準女?？己藘热莞C有工作能力齡、工作業(yè)績族、職業(yè)道德脊等方面?？继购私Y果優(yōu)秀啦將有提升機舒會，不合格罰則被淘汰。淘汰機制低悄在選聘員工榮中，考核、璃培訓、試用盡期不合格將衛(wèi)被淘汰。在由日常工作中須采用草“房末位淘汰制顫”植，從而真正摸體現段“刻能者上、平麥者讓、庸者環(huán)下虧”口的用人思想跡。崗位職責究結合枝“烤藍色收獲家販園虎”紫的小區(qū)規(guī)模販、管理要求綿和服務標準爆，根據管理孟服務中心的補組織架構，侵制定相關人饞員崗位的主慌要職責；禽管理服務中富心經理肌組織小區(qū)之貓入伙工作；跪協助招聘管踏理服務中心棕配置人員，腔負責員工的忍培訓及其考秘核和獎懲；本制訂各類緊倡急事件處理果程序，對小處區(qū)整體安全匪負有組織領屈導的責任；帽處理投訴及悔突發(fā)事件需烘到現場；菠出席各類會便議，并提交燒會議記錄；遙協助小區(qū)活距動，溝通與須住戶關系；找認真執(zhí)行物臺業(yè)管理法規(guī)插和公司有關臟規(guī)章制度，艱在實踐中不以斷提高自身協的業(yè)務素質病和領導工作壞能力；督不斷建立和鳳完善科學的封運作、監(jiān)督些和考核體系寒，確保政令望暢通，信息殘反饋流暢管迅理工作高效縣；控制定管理服粥務中心管理距目標和經營眼方向，包括假一系列規(guī)章液制度和操作油規(guī)程，制定煌管理服務中藍心全體員工睡的職責，并拿監(jiān)督實施；冶制定管理服無務中心年度拔、月度工作吊計劃，并監(jiān)喊督執(zhí)行；繭制定房屋、浮設備、設施噸維修和養(yǎng)護迷計劃，并組悉織維修人員菠按時保質完誼成計劃工作炒；街負責管理服撇務中心日常峰管理經費的孟審報工作，出合理控制費毀用開支；屯負責組織、滋協調員工工置作安排，負脾責管理服務拾中心員工工扶作績效考評草證；宜負責審批《線月采購申請穩(wěn)表》、《員蜘工物品領用彩單》，對部或門的物資使肺用進行有效克的程序控制青；噴負責組織管矛理服務中心拍的各項工作識檢查，通過夕檢查、考核淚，加強部門抓及責任人的所工作責任感廁，樹立披“淡創(chuàng)一流掉”毒工作成績的柄榮譽感，督括導各項服務蛾工作的有效句落實；嗚組織每周管湯理服務中心項工作例會，抱及時了解人腎員狀況、工胃作難點，檢享查、總結和躲布置工作；喉制定夜間查膚崗制度，指雞定夜間查崗垮人員并監(jiān)督生查崗情況；博自覺接受行爸政主管部門胡、開發(fā)商及份業(yè)主管理委誦員會和業(yè)主尸、住戶的民覽主監(jiān)督，采王納合理化建貓議，并加以拘實施；志通過管理服末務中心與其端他管理服務阿中心、公司艙各部門的聯倘系，建立良侮好的公共關雖系，協調配矛合，搞好工面作；封接受部門經擱理及業(yè)主的示年度和任期暴考核，接受潔獎懲，對公岡司和業(yè)主負裹責；影以身作則，握關心員工，辛為員工解決穿實際困難，肢豐富員工的鑰業(yè)余文化生認活，最大限穿度地發(fā)揮和熊調動全體管持理服務中心助員工的工作到熱情和責任紀感，增強集利體凝聚力；途認真完成公逃司交辦的其事他任務。前臺振負責本部門蜜職責范圍內強工作的策劃兩、指導、監(jiān)丸督、把關；華負責每月向助經理提交本劍部門工作計棚劃及工作總拿結；嫁負責對本部記門員工進行吳定期、不定法期考核，向扒經理提交本奸部門員工的沈工作績效報睛告；類向經理提交切本部門用人員計劃；宋積極參加時海事政治和業(yè)騎務學習，自還覺遵守國家再的法規(guī)、政趙策及管理服漂務中心的各名項規(guī)章制度五；屑著裝整齊，葵儀容端莊，導熱情接待住望戶和來訪客珠人，對住戶蓮的投訴要耐探心解釋，及保時處理（一貌般在闊24翠小時內處理殿完畢），投爛訴處理率達辱100%妥；棄熟悉住宅區(qū)意樓宇的結構醉、樓宇的排搏列、單元數專、戶數；管股線的走向；封各種設備操侮作方法和開纏關位置；樓雙宇和公共設螺施的維修養(yǎng)務護要領和常顯見故障、常仔用維修辦法月；住戶的種讀類、數量、毛居住人員情列況；督促本坦部門員工及沉時收繳管理博費；繞熟悉本區(qū)有訪關物業(yè)、市顫容衛(wèi)生、綠億化、治安、魚消防等管理舅規(guī)定，并能縣熟練運用；簡負責制訂住宮宅區(qū)管理服許務工作計劃吵，監(jiān)督、指蠢導、檢查本馬處維修、綠越化、治安、踏清潔、消毒銷滅殺等工作戶流程記錄，修保證住宅區(qū)投內各項管理愛指標達到市筆、省、國家艦文明住宅區(qū)弊要求，協助褲處理住宅區(qū)陪重大違章、役違法、違紀享行為和重大道突發(fā)事件；殖掌握發(fā)生火戰(zhàn)警、電梯困剝人、臺風、投治安案件時租的應急處理責方法，并且挨能夠有效及場時地組織、啟妥善安排處頸理；饞堅持定期詳部細巡查住宅誰區(qū)，檢查本偉部門及其他紙部門工作，丈發(fā)現存在及居潛在問題，普及時安排處文理并改進有盒關工作；爺負責指導、拜監(jiān)督建立健匙全員工檔案棚管理制度，娘定期查詢檔攔案情況，如否有檔案不全育或丟失情況背，應及時組桌織補全；臉督導有關員登工向住戶宣讀傳國家的方跪針政策，及胖時傳達政府索和公司的各塞項通知、規(guī)鼻定，配合公蟻安機關、居顛委會搞好人秧口管理和計社劃生育工作筐；忽組織社區(qū)文逝化活動，做觸出特色，做末出品牌；鳳做好行政事軋務工作；消堅持按標準各收取各類費質用并按公司處財務紀律完蛛成登錄、解科款等工作。保安主管元主持全隊工劍作，堅決執(zhí)忍行主管領導賄指令，帶領壞全隊人員依酸據各自職責烤，認真做好貞安全管理和鴿服務工作；趨熟悉各位職伐責、任務、趕工作要求、泊考核標準，舊掌握治安區(qū)慧的安管工作鵲規(guī)律及特點城，加強重點姐崗位的安全惜防范；悶處理公正、慣言行文明，轟自己的缺點杯勇于改正，剪虛心接受工慚作建議和意傷見；甜做好保安隊佳員的每月工爆作安排（包酒括訓練、學患習安排）；冤經常檢查各秀保安崗位工惑作情況，零謎點之后的夜押間巡查每周持不少于兩次酸；睜每周召開班賣務會議一次易，每半月召肚開隊務會議診一次；器及時做好保西安人員的崗活位培訓、軍頁事訓練及日砍?？己斯ぷ饕?guī)；謹帶領保安隊亡員配合其他乘管理服務工寨作，制止、勞糾正各類違叨章行為；會負責全隊隊遲員的內務管銹理和考勤工戴作；浸完成上級交煤辦的其它臨膜時任務。保安員虧遵守《保安勉員儀容儀表貝規(guī)定》做到海精神飽滿、獅文明執(zhí)勤；濱執(zhí)行《公司則文明禮貌用窮語規(guī)定》，守講文明、有恢禮貌；午嚴格遵守《河保安員請假鑄制度》、《順交接班制度榆》；陜值班時嚴禁驅喝酒、吸煙握、吃零食；此不準嬉笑、墻打鬧；不準驗會客、看書恥報、聽廣播驚、不準做其借它與值班、辭執(zhí)勤無關的習事。；稈愛護各種警泉戒器具裝備踏，不得丟失辯、損壞、轉裁借或隨意捎定帶外出；勻禁止在工作渣之便敲詐勒堂索、收受賄侄賂；旗禁止在公司捷所管物業(yè)范熊圍內打麻將爆；不準利用有娛樂之便進瞎行賭博或變辛相賭博；修加強學習、違團結互助、召禁止說臟話占和做不利于抬團結的事。雁工程維修部撐主管坦協調驗收小慶區(qū)所有設施眉及跟進有關衫遺漏工程；你對小區(qū)內的狠整改工程，暈須予查核并凝回復住戶；襯執(zhí)行管理服老務中心的政熱策及指派工媽作；圾督導及安排科各級技術員閘執(zhí)行日常及異定期性維修玩保養(yǎng)；望制訂維修保螺養(yǎng)計劃及預哲算，加強控立制；席協助策劃及謎推動大型維哪修保養(yǎng)計劃膊；策提供培訓及默灌輸知識予耀屬下；磁定期巡查小攻區(qū)內的設施那，并提交報救告；斗召開及出席許有關會議，櫻檢計工作，恢并于三天內許提交會議記蠻錄；密檢查員工的叉紀律、考勤恨、考績、輪杠班、加班情鴿況；翼協助篩選各株類承包商，膊制訂報價投著標、合約細牧則及工程細叛則，提交服盟務中心選擇?。话荻ㄆ谠u估承風包商的水平稻，并匯報設鍬施保養(yǎng)情況訓；破草擬各類維紅修保養(yǎng)工作呼指引，建議口及審核整體素保養(yǎng)工程合襲約，例如公爹共天線、電壁器、保安、掀消防、渠務刷、粉飾翻新功等；巷監(jiān)察工具物悔料的正常使老用；礦審批申請書征、文件、單世據及報價單際等；鼻安排處理住爭戶有關投訴偶、清楚交代按。尼維保員工（鍵含電梯）辭每天檢查設氏備運行情況此，發(fā)現問題碗及時處理，爆包括生活水議泵、噴淋泵級、污水泵及召污水處理設籌備、配電房兩等，并通知脂上級；陽檢查時發(fā)現深問題后，因故某些原因不竄能馬上解決圓的，應采取清緊急措施，侍立即通知上堤級；辛對設備經常蟻進行保養(yǎng)、甲清潔，定期圍進行電梯保竭養(yǎng)并做好記誼錄；苗盡力完成每貿天的保修工晉作和上級安貓排的其他工嗽作；至服從上級的環(huán)安排調動；尚認真、清楚捐地做好值班宮記錄；懶做好機房的悉清潔工作，戒包括生活水吼泵、消防水賭泵、消防增茫壓泵、配電傲箱、配電房兔；鉆做好各個水望箱的清潔工脊作，定期清戚潔水箱，按洽計劃維護配匪電房、配電氧箱；乳工作時應注冰意安全，公擾共區(qū)域設備貓維修如需動駕火，必須通近知保安部；悶不得向業(yè)主濕提供私人服泄務及索取報喬酬；味不準閑雜人學員進入設備爬機房；遺盡力完成每芹日的保修工添作和上級安鹿排的其他工剩作；虧按時完成其藝他部門要求抄的新工作項服目；趟服從上級的慧安排調動；是在緊急情況身時應協助其違他工種員工歪。保潔員潑負責住宅區(qū)毀內樓道、車撲棚、馬路、殿草地、天棚謠、雨棚、平瓜臺、公共場扭地及水域的婆清掃、清潔誓；疫負責樓道、俯扶手、門窗瀉、電子門、更電表箱、信燕報箱、樓道底開關、燈具取的擦抹；雜負責樓道、和天棚、單車最棚內雜物的暖清理；吵負責垃圾池滔、垃圾箱內雞垃圾的收售然，并按標準照進行清洗；慣負責將各責棚任區(qū)垃圾拖賤運到垃圾中身轉站上，并桂對中轉站進閣行清洗；教保管好各自動所使用的工潛具；巷對住宅區(qū)內埋發(fā)生的違章沙現象進行加以保安主管，另保安隊員崗重位職責。員工培訓課提供培訓是右企業(yè)對員工孟創(chuàng)造技能提斧升的途徑，債也是保證各糕項管理服務視工作得到落單實的基礎，滿所以我們把蘋員工培訓視緣作員工的最淹大福利。嘆表5-2監(jiān)管理仔中心新員工竄培訓計劃囑序號恐培膝折訓男交內粗抗容狡時間化授叔匯課雷每方菌培訓對象組培訓方式希培疏日訓戚梨目造高標恩1礦觀念和基本固制度友五天寨公司本部姨本地招聘員己工捧公司本部內香部培訓釀接受公司服效務理念和了扁解基本制度德2品操作規(guī)程紅五天本公司本部銀本地招聘員匯工論公司本部內樸部培訓依熟悉操作程青序潔3軟現場模擬救二十天乒公司本部穴本地招聘員越工黎公司本部內博部培訓驟熟悉作業(yè)技擇能奶4湯公司質量手群冊，程序文艇件，作業(yè)指列導書和公司題規(guī)章制度等藝五天給公司本部蝶管理服務堪中心宇新員工繞公司本部圈內部培訓霞讓新員工了特解公司的組覺織、企業(yè)文駛化、政策及橡公司各部門脫職能和運作擴方式障5攀結合接管前羨期人員培訓花計劃有關內醉容進行強化浴培訓茄十天椅公司本部聽管理服務甚中心悉新員工您公司本部攻內部培訓礦了解管理內個容、接管程鋤序及運作方燒式受6職崗位職責及榨物業(yè)管理制后度栽一天更公司本部費管理服務湯中心薄新員工疾公司本部捆內部培訓陪熟悉本職工傲作程序、管艱理運作程序嚴7礦物業(yè)管理方肯案和要求叼一天柱公司本部虧管理服務摧中心蹦新員工截公司本部搬內部培訓胖對物業(yè)管理紙有較深層次吳的認識片8碼進行各工種臨專業(yè)培訓幻五天擔各有關主袋管部門和鉛協辦單位月管理服務側中心營新員工譯公司本部杰內部培訓藍熟悉掌握本升專業(yè)的工作單技巧，適應話工作之要求昌9貫服務理念及賢職業(yè)道德培騎訓聯一天段外請專家稈管理服務歇中心耗新員工千公司本部內頃部培訓私加強職業(yè)道墊德建設、提雙高職務水平亂和管理水平忽，增強服務終意識臉10翁融入各崗位偶進行上崗見狹習培訓撿二至三天告公司本部鏟管理服務麥中心般新員工搬公司本部悟內部培訓鴨學習、會基長本操作方法滲為正式上崗父提供經驗睬11而觀念培訓嬌一天乎外請專家遣中心全體員腥工祖公司本部內痕部培訓豎調整心態(tài)、包端正思路抽不斷地對員瞇工進行不同薦階段的培訓賽，是芒“吼藍色收獲家赴園商”益管理服務中泊心能夠圓滿嘆完成管理目犬標和實現服芝務承諾的重只要保證。培銅訓所要達到以的目的，是鍵在管理人員毅中培養(yǎng)出既竊有專業(yè)知識道技能，又有修現代管理水泳平的職業(yè)管重理人員；在藝保安員、保駕潔員、維修弊工的隊伍中護培養(yǎng)出有理哥想、有覺悟欄、有能力、派有綜合素質模、有現代服眉務理念的勞魂動者。公司參將依靠這樣耽一批人力資愛源，來完成閘“黑藍色收獲家抵園拖”強的物業(yè)管理勢和服務工作垮。培訓目標畫培訓的目標蜻旨在加強、暢改進員工的董工作態(tài)度、之知識水平和就操作技能，匹從而提高員逐工的整體素捆質及管理水請準，為弊“指藍色收獲家骨園顏”登業(yè)主提供優(yōu)輛良的服務，參樹立公司形栽象，創(chuàng)立服嘴務品牌。培訓方式重新員工導入榴培訓蟲船由管理服務躲中心主任負勝責，對新招面聘員工進行臘培訓。主要張內容包括：姜公司概況、代管理理念、雅企業(yè)宗旨、換質量方針、拜組織架構及掌主要人員介薄紹。少員工守則，徹員工紀律，召職業(yè)道德教你育。劫物業(yè)管理基用礎知識。形安全消防常效識等。崗前培訓妹由部門主管嘉負責，對下值屬員工進行傲上崗前培訓餅。主要內容販包括：液“劇藍色收獲家裝園裂”永管理目標和刃服務承諾及揪策劃書的有冒關內容；稿崗位職責和訪物業(yè)管理運熟作制度；臥專業(yè)技能工助作標準；芒操作規(guī)程和冒作業(yè)程序；帽言行禮儀訓嚼練和人際溝各通技巧；宿緊急或特殊張情況處理常賽識和方案。崗中培訓叢主要是針對搖不同的工作萌崗位進行的圍專題培訓或像知識培訓。白主要內容包諸括：槽物業(yè)管理軟柳件運用；免專業(yè)技能培萍訓；天管理知識、修管理技能、偷公共關系及策公眾形象；殘消防技能訓嘗練及演習。外送培訓度主要是選派講骨干人員參甲加政府主管似部門組織的舅各項專業(yè)技摸能強化培訓龍，如物業(yè)管丙理人員、維嗎修電工、保亮安員等，以鼓確保從業(yè)人佛員持證上崗虧。鉛圖5-1絹管理服務廣流程擬訂物業(yè)管理服務方案人員調配和招聘組織培訓準備相關資料擬訂物業(yè)管理服務方案人員調配和招聘組織培訓準備相關資料熟悉物業(yè)情況匯總遺留問題聯系開發(fā)單位督促與整改建立各類檔案日常管理服務規(guī)定規(guī)章制度物業(yè)接管、移交儉入住服務薄收費服務唯財務管理壯資料管理悄保安服務刑保潔服務貍綠化養(yǎng)護搏裝修管理申車輛管理萍安全管理痰消防管理拍設備管理克設施養(yǎng)護植日常維修食社區(qū)文化涼特約服務芹質量回訪回投訴受理理第六章稍前期介入工娘作酬前期介入工協作慎物業(yè)管理工蚊作是一項人畫為因素較大奔的社會性服掘務工作，它介除了應具有級滿腔熱情的較工作態(tài)度以捧外，還必須駐具有科學的坐工作方法，門尤其是對一黃個新建小區(qū)鑄的接管顯得變更為重要。筒根據我們的馬觀察和分析將，實施對豆“某藍色收獲家難園喂”澆全面管理分晨為漢5邀個階段，并健根據不同階練段明確其階勒段性中心工鬼作，以此不弓斷構筑更高溝階段的基礎壺，為全面管薪理提供必要冬條件。言前期熟悉階證段中心工作拔公司領導層寬對補“持藍色收獲家件園虧”拒的基本情況蹈作全面了解鑰，研究物業(yè)邀本體（包括宅各類設備、佛實施）、研錄究開發(fā)商的肺管理思想、鹽研究前期業(yè)存主的構成情蘆況?；A工作掏通過對飽“鉗藍色收獲家反園殊”鴉的全面了解按，作出新接辜物業(yè)的可行午性報告、品信牌戰(zhàn)略報告舉，并在公司醒辦公會議上姓評審通過；革初步形成對斧“口藍色收獲家雜園斧”漠管理的實施饅方案，并通嶺過專題會議續(xù)的論證；根沉據開發(fā)商的熱需要，參與劫和了解樓盤令銷售部門的臘銷售工作，桂從而從購房鄉(xiāng)者中獲取較耗為直觀的管辛理要求，為初下一步工作嘗奠定基礎。鐵需開發(fā)商配再合的主要工天作敢提供物業(yè)相儉關圖紙，為腰物業(yè)管理的扶早期介入工蔽作提供方便織；督促承建贏商，要求其候保存所購房武屋設備、設計施的技術資掃料，以便日貢后順利移交溜；協調承建基、物業(yè)雙方導，確定參與宋工程例會的情日期。明確孩交流的方式遠以及問題糾甜正的措施和廣驗證方法。迷培訓模擬階棋段中心工作事抽調各工種東人員進行培慈訓，通過考燕核進行篩選妄，組建管理鬼服務中心管國理班子，適夸時進行模擬堅操作。基礎工作培訓工作群公司范圍內盤抽調或招聘宿適合脈“由藍色收獲家漿園炸”嗚工作的水、專電、泥、木秀、清潔、綠棍化、保安等畢各工種人員下若干名（選償拔條件：身義體健康、有暫吃苦耐勞精飾神，有甘當定保姆意識、額技術工種應江具有相應資材質），抽調摸或招聘逢“有藍色收獲家星園雖”名管理服務中認心主任（選器拔條件：身網體健康，大忽專以上文化浸水平，有專釋業(yè)管理知識晃，有超前意攝識和前瞻眼葬光，有協調死和溝通能力雀，有領導一曾班人的藝術跌水平，有任欄勞任怨的精稈神，有敢于宋自我加壓的蜓勇氣）。培訓實施加集中學習格ISO失國際質量標挽準以及公司惱貫標文件。索制定適合蜘“遙藍色收獲家你園宅”弱物業(yè)管理的貪各工種的服響務質量控制勻程序以及各增工種操作規(guī)墻程。制定各金崗位階段性毅工作目標，劑同時制定目覺標實現保證總措施。了解斜熟悉機“匠藍色收獲家愚園排”柴管理要求，有針對性地進綢行專業(yè)技能轉考試，以保納證滿足學“糞藍色收獲家角園死”項管理要求所合需的技術支形撐。根據培蚊訓以及考核誠情況，對參喇與培訓的人地員進行篩選總，對各工種買人員進行適混應性模擬訓格練，確定組懸成人員（差決額）。銷施工監(jiān)理介秀入鏈根據開發(fā)商龍、承建商、氧物業(yè)管理三銀方于第一階元段確定的介校入方法及日裁期、目的等黎方案，實施沫質量監(jiān)理。如建議采用的冤方法：豐二周一次現利場查勘（無監(jiān)陪同）。悲每月一次工叨程例會（三選方參加，如何有分包則應就請分包方一席并參加）。尖物業(yè)管理方億每月第一周扶用書面形式盟根據工程進另度及工程所扛涉及的內容淹報介入情況掙。分需開發(fā)商配訴合的工作猜協調進入施鹿工現場的方狂式或辦理工造地出入證件語?；酶鶕飿I(yè)員劇工崗位培訓柿工作進度，殃提供相關資色料，如設備橫、設施使用衡說明書、售趁樓合同等。柏現場模擬階孕段中心工作頑通過現場模誰擬，達到臨究戰(zhàn)狀態(tài)。基礎工作剃根據擬定的絞管理方案，宜對各工種人錘員進行入崗挽模擬，考察絕、測評其適叨應性。通過擔現場模擬，目驗證管理方籮案及各工種呼要求是否適牽宜，如否，不則作適當修乎正。進行接普管訓練，調悼整適應狀態(tài)謹。草現場考察關搶于居住物業(yè)誦禁止行為，殲并擬成文件括交開發(fā)商審穿核，以備派真發(fā)《入戶通脂知書》時一丈并發(fā)放。對域前期質量監(jiān)期理中的合理英化建議情況倍進行驗證，表如確屬合理綱化建議且具瑞有解決能力雹而未解決的窮事項，專題親報告開發(fā)商攔并落實糾正那預防措施。校與開發(fā)商研皇究二年保修亂責任以及保耽修費用支付腹方式問題。秘確定物業(yè)接樓管驗收的方悔法、時間以探及三方參與賭驗收人員名佩單，明確各鍋自崗位要求桐及職責。遵需開發(fā)商配伴合工作企進行入崗模府擬提供進入透現場方便。購請相關領導該對參與入崗次模擬培訓人疫員授課一次謊，課題：猛“堂如何使拼‘農藍色收獲家閉園看’蟲保值、增值疫”秤。派發(fā)并要且求業(yè)主簽收奇《雹“競藍色收獲家在園叉”敘居住物業(yè)禁蘿止行為》，滅并將收清單圍作為相關資核料一并移交存物業(yè)公司。沾監(jiān)督承建商董重視物業(yè)公疤司前期質量濫監(jiān)理中報告岡的相關質量卵問題以及合同理化建議。燭驗收和進戶紅階段中心工作冰組織對新接陪物業(yè)的全面爽驗收。預驗棚驗收小組依虧據驗收要求挪、計劃、清消單和技術資食料等按專項傳分別進行預脹驗收。在預熔驗收過程中隱未達到設計頓和使用要求昂的建筑、設潮備和設施等租項目做好記柔錄并匯總成雅書面整改報陶告。整改徒整改報告經騰公司經理批攔準后送達開浪發(fā)商，由開打發(fā)商督促承巧建商或其它徑方式進行整絹改，然后由東驗收小組進石行檢查驗收距，直至符合塌驗收標準。正式驗收腐經整改符合昆要求后，由隙驗收小組進貫行正式驗收泄，最終確認料物業(yè)建筑及墳設備、設施封符合接受要艘求。聲接納前期業(yè)鹽主入住?；A工作儲驗收工作基醒本內容見前禮期物業(yè)管理禾工作設想。梨編制違章處蔽理程序，制元止各類違章有行為。享派發(fā)、簽收舟各類資料般物業(yè)公司派翠發(fā)或需上墻齒公布的資料膚：皆入住須知（旁明確業(yè)主及蹤同住人、使適用人的權利悉義務關系，災明確居住物俘業(yè)各禁止行緊為）。保物業(yè)管理規(guī)最定（各崗位顛職責）。饑物業(yè)管理收獨費批準文件行。忘房屋裝修協摸議書（明確料業(yè)主在裝修蚊中需承擔的抓義務）。瘦外來人員出絕入登記辦證眼制度（施工懂人員進出花霞園遵守的各咬類規(guī)定）。蘆停車占路協鴿議書（明確租車位及相應清的權利義務仇）。庫業(yè)主辦理入生住手續(xù)時隨蓮帶資料：短房屋買賣合王同。狼開發(fā)商簽發(fā)姥的入住通知精書真業(yè)主身份證秘或企業(yè)營業(yè)撓執(zhí)照。亦委托書及被奪委托人身份健證。篩房屋維修基饒金、管理費糊、裝修垃圾拐清運費。巨業(yè)主辦理入抄住手續(xù)時，薦同時提供相紫關服務（代湊請信譽較好晶的裝修公司臟；代請施工唐質量監(jiān)理人柿員；代為訂去購花卉及家洗庭綠化布置惜、管理；其素它委托服務倆等）。沸入住業(yè)主喬壩遷之日奉送添鮮花以示祝渠賀。閑加大各類違窮章糾正力度拜，力保前期躲無違章。諒推行波ISO之國際質量體公系。凱需開發(fā)商配濱合的工作炮嚴格履行建毅筑施工質量時驗收手續(xù)，前把好第一關濕。御派員定期參習加建筑質量從回訪會議并罵監(jiān)督承建商伏一同參與（對每月一次）膊。實施階段中心工作劉迎接大批業(yè)命主入住。陡檢驗各工種放操作要求及覆各項制度的窩適宜性，必臘要時作適當劃修改。變制定糾正和嗓預防措施。撇全面實施品僻牌戰(zhàn)略?；A工作廊總結前階段跡的經驗教訓批，為業(yè)主提音供更直接更專有效的服務且。格檢查各工種模的工作效果汽，征詢各方顆面的意見或饞建議，針對拜性的對相關鄰工作要求及踐規(guī)章制度作系修改補充，柔保證所提供閘的服務符合托要求。肯對可能發(fā)生肝的各類不利該于管理工作名的因素作分卻析（包括：劣違章占路、皮亂停車、違必章搭建、亂去倒垃圾等）狗，制定相應爺的糾正和預低防措施。耗按即定方針項，全面實施骨品牌戰(zhàn)略。像需開發(fā)商配直合的工作鍬組織相關人滲員對物業(yè)管涼理工作進行慎檢查，及時泊反饋相關意敘見。穴參與制定糾你正和預防措倡施。奴“本藍色收獲家尸園莖”鑒前期物業(yè)管命理工作計劃淚表6-1榜凡“庭藍色收獲家掌園厭”良前期物業(yè)管準理工作計劃站階段銅工作計劃善工作要求泡入住前驅3堡月每成立籌備工給作小組。懂明確工作要輛求及職責。攀入住前徑3架月倘協調進入施膝工現場。屯物業(yè)管理前土期介入（按悶規(guī)定辦理施東工現場進入休手續(xù)）。廳入住前盜3潛月躍按前期介入頃要求實施物被業(yè)管理前期諷介入工作。速每月一次參握加工作例會群（時間另定陡）。推每周二次巡剖視施工現場服，對施工現福場存在的問檔題以書面或遞口頭形式提員出建議。笑入住前局2朗月案開發(fā)商向物話業(yè)公司提供鄭如下圖紙：膊每幢樓層標聾準平面圖、雀底層、頂層診平面圖；啦水、電、煤左、排污等管常線走向圖；異智能化設施疾圖紙及操作志要求。嫌熟悉樓宇建羊造情況。歲入住前席2培月魄召開協調會腎說明有關技久術資料的保虛存、移交事稼宜。波請開發(fā)商、猛承建商、監(jiān)努理派員參加金。典續(xù)表6-1雅麥“臣藍色收獲家常園結”窮前期物業(yè)管本理工作計劃亭入住前蘇2以月雀管理服務中俯心籌建工作飼會議。抹邀請開發(fā)商盞派員參加會宜議。落會議確定管燭理服務中心熟組成人員的塑類型、要求凱。扔入住前渣2緩月秤確定培訓計販劃。魔管理服務中育心人員招聘胡工作計劃。小實施培訓工匙作。冶物業(yè)公司制選定，開發(fā)商倉提供售樓合圓同樣本壹份晃及對業(yè)主承匙諾文書樣本測。溝入住前顛2驟月賀參與智能化眨設備、設施零培訓借開發(fā)商協調朝智能化設施漆產品供應商喚，提供產品紐說明書。粗入住前頂2辱月檢完成制定《子“蓄藍色收獲家親園華”蠅居住物業(yè)禁紡止行為》等州相關文件書物業(yè)公司負夕責，開發(fā)商言審核。蒸入住前獨1逆月號召開專題會饞議，檢查針瘋對前期介入筐過程中合理立化建議工作酷落實情況。呢開發(fā)商、承警建商、物業(yè)辟公司參加。言入住前依1截月娘確定二年保通修責任及保維修費用事宜敢。注討論、擬稿棵、確認。頃入住前余1命月繼確定入崗模忽擬訓練方案逆物業(yè)公司負挺責社入住前徹1逢月茫確定物業(yè)預從驗收的方法撒及三方參與鋤驗收人員名系單，確定預梳驗日期潮開發(fā)商、承渡建商、物業(yè)接公司參加來入住前替1犯月農對培訓人員渡進行授課及開發(fā)商有關橡領導主講頭入住前呆1逼月嚴月底前實施哨培訓，制定鄉(xiāng)招聘員工計我劃稈按屈“迷藍色收獲家急園里”團小區(qū)要求實浴施。集入住前訪1覆月叼做好交接管君驗收的準備特工作細物業(yè)公司負穴責卡入住前陸1桿月距對物業(yè)進行竄預檢瓶物業(yè)公司負培責遷入住前駛1師月間對接受培訓涌人員進行入祥崗模擬訓練撓（走場）飲入住前凡1總月幅對管理文件遺和各工種人網員的適宜性乏進行考察論叢證波物業(yè)公司負伐責，開發(fā)商寨指導鹽入住前寫1眠月意根據預驗情報況編寫整改屆報告嫌物業(yè)公司負碑責喉入住前門1果月糧召開三方會衣議，落實整齊改工作大入住前川1客月昂擬定管理用筑房移交方案蛋物業(yè)公司負另責袍入住前蛇1鏟月纖派發(fā)各類資林料并要求購鍋房者簽收手開發(fā)商負責駕入住前餓1霉月參移交整套圖歌紙及批準文嶺件龍開發(fā)商、承蓮建商、物業(yè)訓公司傭入住前壽1您月換正式驗收騎三方參加脖入住前肝1際月甩迎接先期業(yè)渣主入住很對入住業(yè)主奸奉送鮮花臂入住前量1光月盲首期業(yè)主入傻住滿二個月浮，召開業(yè)主布回訪工作會框議騰開發(fā)商、物值業(yè)公司、部殿分業(yè)主參加瞞入住前闊1蘿月校檢查物業(yè)公銜司管理情況掛開發(fā)商傳前期物業(yè)管野理工作設想冰匯杰物業(yè)公向司從得到中無標通知起成責立專門的工憶作小組（工缸作小組成員坊組成名單另興附），針對輪“渣藍色收獲家干園辱”跟的實際情況筋，盡快熟悉煮有關圖紙，忍從物業(yè)管理諷的角度對建籠筑結構、建乓筑材料、水非電、保安消延防、辦公通解訊、環(huán)境衛(wèi)刪生、綠化環(huán)癢保、樓宇管土理、配套設鍋施提出合理摟化建議，定噸期派有關人餅員參加工程慧例會，參與么工程驗收，罪做好各種資宗料的收集存演檔工作。楊物業(yè)公司提潤供前期物業(yè)占管理的內容判對整個物業(yè)藝從結構構造幸到材料選購致、裝飾、裝產修、設備的蜂安裝等以大蠻樓使用者和勸管理者的角賣度提出建議旗。從實際出烏發(fā)，對原設監(jiān)計中可能存秒在的缺項、嘴漏項和非最腎優(yōu)化處理及育有礙整體協鬧調的部分，踐提出補充建娘議和改進建聚議。對小區(qū)約的配套部分液，包括客戶誘的進出通道倒和道閘等設到置提出建議徒。蟲結合物業(yè)管眉理的實際經歲驗，對昏“刪藍色收獲家嶄園羅”謊小區(qū)所用的鄭設施設備的欠型號、質量悔、性能等提攏出參考意見培，并配合開萌發(fā)商進行驗熟收，包括檢卻驗其質量是故否符合國家歪有關標準要聞求，有無質牢檢合格證書謊，配件是否括齊全，安裝昌是否平整，普是否便于維己修，各種儀渡器、儀表是桿否靈活、靈融敏、安全、悠精確，運轉統是否正常，獎輔機和工具雹是否齊全等殖。對工程后鞋期設備的安中裝調試及隱招蔽工程從物桑業(yè)管理角度弱提出意見和世建議。從實塊用性的角度勒對智能化設謙計提出補充白和修改性建賺議。協助業(yè)梅主做好驗收田和接管工作笛，制定驗收訓表格，清點唯物品數量，掘檢查施工質慣量。博配合開發(fā)商偉做好樓宇銷恢售工作烘川物業(yè)管理服摩務的前期介扇入重要任務窯之一，就是咬配合開發(fā)商掌的售樓工作吩，管理服務鏈中心將按開策發(fā)商的具體芹要求，擬定秀關于接待、役陪同、解釋營，樣板房管釣理等一系列謊方案確保開寫發(fā)商的信譽詞不受影響和銷售樓工作的捧方便，同時拿讓有購房意駱向的參觀者姿初步體會優(yōu)氧良物業(yè)管理艘服務的真諦華，從而激發(fā)殘置業(yè)欲望。撫公司將遵循是上述原則，伴為態(tài)“巖藍色收獲家草園搶”鈴提供上佳的堂物業(yè)管理服廢務，并通過仗矢志不渝的燒努力，同開匪發(fā)商及全體碑業(yè)主一起，扒共創(chuàng)物業(yè)開鑼發(fā)和管理的遣佳績，使該率小區(qū)成為上劈海地區(qū)的亮興點。喂第七章宅襲物業(yè)管理服肌務的項目內袖容和標準戴日常物業(yè)管衫理服務是一坊項涉及面廣柿、持續(xù)不斷洞的工作，本匠章著重闡述迅物業(yè)移交接霉管、業(yè)主入蔑住、裝修管板理、業(yè)主投閱訴、檔案管戴理、保安服齒務、車輛管綢理、保潔服江務、環(huán)境保政護、物業(yè)維押修養(yǎng)護、綠明化養(yǎng)護、消機防管理、商萬鋪管理、應支急處理等十際二個專題服撐務管理項目正的內容和標念準。移交接管盤上海天諧置順業(yè)債和上海匯杰糕物業(yè)管理有標限公司，各慈方各自指定狠一位領導負閱責移交接管層事宜，步驟泳如下：住宅接管驗收項目及標準住宅接管驗收項目及標準藍色收獲家園小區(qū)接管驗收項目及標準物業(yè)保修工作管理小區(qū)物業(yè)資料的接管移交移交接管前的準備工作工程完善和工程遺留的處理規(guī)定業(yè)主（住戶）入住前準備工作移交接管前的準備工作公共設施、設備接管驗收項目及標準業(yè)主（住戶）入住管理商辦樓的入伙管理連圖7-1兔移交接管詳事宜操作流掘程圖外移交接管前嗚的工作粥成立賤“啄藍色收獲家值園管理服務抽中心總”粥。雙方委托籮管理合同簽含訂后即提前為介入管理。須擬派管理服孝務中心經理慘、物業(yè)管理陵員和工作技頂術人員到位捷，其他管理卷人員分步到偏崗，落實管鉗理用房和員鵝工宿舍，做賤好各項籌備柄工作。駱成立畏“醫(yī)藍色收獲家蟲園管理服務寒中心拆”倒驗收小組。千工程技術人位員進駐現場稅，了解住宅怖小區(qū)工程所蹄有設備設施卡，熟悉設備見的構造、性撕能、水、電梨、煤、管道美、強、弱電榜線路，智能蹤化設備的安伶裝位置及走攜向及存在問同題；填寫有壽關質量記錄蹈，以便盡快屆解決。褲移交接和收喊驗遺留問題嚴統計表息公共配套設術施接管驗收醬表幻公共配套設乘施接管驗收秩遺留問題統語計表都工程設備接閘管驗收遺留脾問題統計表給移交接管驗敘收進入公司花制訂的隨“購物業(yè)驗收程建序說”心“敏藍色收獲家駐園震”農資料的移交女接管小接管樓宇資仿料的驗收及禾部門移交的缺資料懼A畝：產權資料產權資料核用地批準文湊件建筑執(zhí)照拆遷資料元業(yè)主姓名、發(fā)產權、居住耐位置、建筑航面積清單牽B屈：上海市政閘府職能部門仙的驗收合格故資料潑市建設工程辱竣工驗收證截書咸市建筑消防勒驗收合格證蝴綜合驗收合收格證書用電許可證愿供用電協議田書語有線電視共模用天線接受減設施許可證色、煤氣瀉、寬頻網、屢郵政開通許水可證柄C之：工程技術門資料蠟竣工圖：包糟括總平面圖談、建筑、結布構、設備、惠附屬工程、峰隱蔽管道的帶全套圖線嗚地質勘察報蹤告寶工程合同及攪開、竣工報痕告工程預決算轎圖紙會審記任錄因工程設計變乖更通知及技妖術核定單位謠（包括質量化事故處理記臉錄）馳隱蔽工程驗騰收簽證固沉降觀測記鍛錄表牌竣工驗收證女明書野鋼材、水泥俯等主要材料翅的質量保證仆書卡新材料、構城配件的鑒定登合格證書添水、電、煤獎、通風、衛(wèi)場生器具、電禁梯等所有工蹄程設備的檢慧驗合格證書盯沙漿、混凝恰土試塊試壓輔報告曲供水、供電到、管理煤氣啄的試壓報告蠶“賭藍色收獲家駁園槽”禍住宅小區(qū)接抹管驗收程序素通過上海匯碗杰物業(yè)有限拳公司接管驗鑒收茄本公司驗收撤小組按《樓鼓宇接管資料戶的移交》核妹對所接收的掩資料、簽發(fā)園驗收復函碎本公司驗收倍小組同移交赤人對房屋質喪量、使用功茄能、外觀質毀量、公共配祖套設備等進板行竣工驗收勸對竣工驗收虛中發(fā)現的質拒量問題，由逝驗收小組填儉寫各類遺留煙問題統計表特，約定期限調由移交人負耗責整改，并撥商定時間復榜核衣對住宅室內獵設備、設施往無明顯不全違，符合檢驗噴標準要求的雕房屋，由管邪理服務中心傍接收鑰匙，療承擔保管責儀任。雕業(yè)主（住戶忍）入住時，還由物業(yè)管理催