住宅小區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷策略總綱

xx營(yíng)銷策略總綱2010.9[xx營(yíng)銷策略總綱]目錄：一、整體營(yíng)銷目標(biāo)設(shè)定二、品牌戰(zhàn)略愿景三、項(xiàng)目現(xiàn)狀起點(diǎn)四、核心問題聚焦五、核心策略梳理六、戰(zhàn)略路徑規(guī)劃七、整體推售策略八、整體品牌管理策略九、一期營(yíng)銷推廣模式十、一期價(jià)格研判及價(jià)格銷控策略十一、一期品牌推廣媒介策略十二、一期開盤前營(yíng)銷活動(dòng)組織十三、整體營(yíng)銷推廣費(fèi)用預(yù)算一、整體營(yíng)銷目標(biāo)設(shè)定[xx營(yíng)銷策略總綱]營(yíng)銷階段推出幢號(hào)總套數(shù)推出套數(shù)實(shí)現(xiàn)均價(jià)實(shí)現(xiàn)條件去化量銷售回款10月17日一期開盤1、2、3、5號(hào)樓651套280套5500元每平米園林景觀100套6000萬10-11年5月1、2、3、5號(hào)樓551套551套5900元每平米營(yíng)銷中心200套12890萬6月-9月1、2、3、5號(hào)樓351套351套6100元每平米樣板房180套12078萬9月-12月1、2、3、5號(hào)樓171套171套6300元每平米配套設(shè)施171套11850萬總計(jì)4幢651套6000元平米651套42818萬1、整體年度營(yíng)銷目標(biāo)：[xx營(yíng)銷策略總綱]二、品牌戰(zhàn)略愿景[xx營(yíng)銷策略總綱]全面超越競(jìng)爭(zhēng)的領(lǐng)導(dǎo)者品牌產(chǎn)品支撐地段支撐物管支撐最具價(jià)值感的高性價(jià)比時(shí)間產(chǎn)品社區(qū)支撐景觀支撐品牌支撐全面引領(lǐng)高檔榮耀生活樣板社區(qū)高綠化率、城南高度、城南視野盡收眼底城南升值潛力的成熟地段、自由配套+周邊配套一應(yīng)俱全真正品質(zhì)生活樣板，全封閉保姆式安全放心社區(qū)貴州龍聯(lián)姻企業(yè)，東山美廬高端住宅開發(fā)商品牌戰(zhàn)略愿景：終級(jí)愿景[xx營(yíng)銷策略總綱]三、項(xiàng)目現(xiàn)狀起點(diǎn)[xx營(yíng)銷策略總綱][xx營(yíng)銷策略總綱]1、工程方面：目前一期尚有拆遷尚未完畢，3#、5#號(hào)樓提前封頂，園林示范區(qū)年底開放，營(yíng)銷中心和樣板房的工程進(jìn)度尚達(dá)不到銷售和展示條件，進(jìn)度需要加快；2、銷售方面：臨時(shí)售樓處10年6月28日啟用以來，截止10年9月15日，登記客戶超過150組，但是因?yàn)轫?xiàng)目目前產(chǎn)品交付標(biāo)準(zhǔn)、公建裝修標(biāo)準(zhǔn)、物管安防標(biāo)準(zhǔn)、景觀方案等尚未最終確認(rèn)，再加上戶型模型無法展示、銷售物料不全等因素影響，登記客戶的有效度大打折扣，長(zhǎng)時(shí)間的淺度客戶接觸使得客戶流失也比較嚴(yán)重，目前已登記客戶的成交率估計(jì)在20%以內(nèi)，重新拓展客戶渠道和重新找對(duì)目標(biāo)客戶迫在眉睫；3、推廣方面：目前為止的前期整體推廣有限，來電來訪主要集中在路過和工地墻體兩個(gè)渠道。針對(duì)目前全面營(yíng)銷推廣工作基本尚未啟動(dòng)的現(xiàn)狀，開盤前的推廣蓄水工作只剩一個(gè)月時(shí)間，推廣要迅速打開局面，時(shí)間緊、任務(wù)重。項(xiàng)目現(xiàn)狀起點(diǎn)：四、核心問題聚焦[xx營(yíng)銷策略總綱][xx營(yíng)銷策略總綱]核心問題聚焦：品牌優(yōu)勢(shì)未能形成品牌信任度不夠開發(fā)品牌未能形成信任度開發(fā)企業(yè)品牌承諾和產(chǎn)品質(zhì)量未能形成信任度消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目邊緣化主城版塊的接受度差消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的高端品質(zhì)認(rèn)知度不夠和消費(fèi)者間的有效傳播渠道未建立跳出競(jìng)爭(zhēng)的差異化品牌識(shí)別系統(tǒng)未建立期房銷售無法形成眼見為實(shí)的品牌體驗(yàn)區(qū)域房地產(chǎn)的有限市場(chǎng)特性決定需求有限區(qū)域房地產(chǎn)的總價(jià)控制市場(chǎng)特性決定價(jià)格高度敏感區(qū)域房地產(chǎn)的供小于求特性決定品牌資源擴(kuò)展面窄品牌認(rèn)知度不夠品牌體驗(yàn)不夠品牌環(huán)境惡劣我們有很多可利用的先天品牌資源，卻未能整合成強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢(shì)跳出競(jìng)爭(zhēng)！核心問題五、核心策略梳理[xx營(yíng)銷策略總綱][xx營(yíng)銷策略總綱]核心策略框架：線上(企業(yè)品牌)線下(項(xiàng)目品牌)資源整合，兩線平行，兩線并進(jìn)!線上線上塑造可信賴的企業(yè)品牌制造品牌高度形成品牌影響打造具備強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目品牌強(qiáng)化識(shí)別制造體驗(yàn)活動(dòng)貫穿有效溝通[xx營(yíng)銷策略總綱]核心策略梳理：兩線并進(jìn)品牌整合強(qiáng)化品牌識(shí)別視覺識(shí)別出位（視覺形象）行為識(shí)別升級(jí)（終端服務(wù)）現(xiàn)場(chǎng)售樓處格調(diào)生活體驗(yàn)現(xiàn)場(chǎng)景觀示范區(qū)體驗(yàn)成熟配套高端品質(zhì)體驗(yàn)活動(dòng)營(yíng)銷客戶管理升級(jí)（數(shù)據(jù)庫(kù)共享、“兆基會(huì)”）行銷渠道創(chuàng)新（同業(yè)攔截、陌拜團(tuán)購(gòu)、經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)絡(luò))多終端展示（銀行及其他高端營(yíng)業(yè)場(chǎng)所）制造品牌體驗(yàn)激發(fā)品牌熱點(diǎn)構(gòu)建品牌渠道理念識(shí)別超越（“沒有遺憾的作品”）現(xiàn)場(chǎng)樣板房未來生活體驗(yàn)形成品牌影響制造品牌高度公關(guān)活動(dòng)、專家說法、新聞?shì)浾撝圃斐鞘羞\(yùn)營(yíng)高度（“城市精品運(yùn)營(yíng)商”）品牌連鎖高度（“有成功經(jīng)驗(yàn)的品牌”）品牌實(shí)力高度（“貴州龍旗下開發(fā)商”）線上線下六、戰(zhàn)略路徑規(guī)劃[xx營(yíng)銷策略總綱][xx營(yíng)銷策略總綱]工程線銷售線推廣線101112123456-8910-123、5號(hào)樓封頂3、5號(hào)樓外立面園林景觀開放營(yíng)銷中心開放二期開工樣板房開放10.17內(nèi)部開盤第二批次蓄客第二批次開盤200套第三批次銷售第四批次銷售新春佳節(jié)賞家活動(dòng)營(yíng)銷中心開放品鑒活動(dòng)新王府真生活活動(dòng)日慶五一樣板生活館體驗(yàn)日中秋VIP領(lǐng)卡聯(lián)誼會(huì)客戶聯(lián)誼3萬2萬3萬3萬2萬推廣線圍繞活動(dòng)營(yíng)銷展開,含事前預(yù)告和事后報(bào)道總費(fèi)用約20萬(其中平面媒體費(fèi)用預(yù)算在5萬以內(nèi))。5萬5萬元旦準(zhǔn)業(yè)主紅酒會(huì)暨園林景觀開放活動(dòng)配套設(shè)施展示七、整體推售策略[xx營(yíng)銷策略總綱][xx營(yíng)銷策略總綱]1棟共放279套，實(shí)際F、B戶型全放，共180套2棟共放124套，實(shí)際33套3棟共放124套，實(shí)際33套5棟共放124套，實(shí)際33套整個(gè)推售策略為中盤量中頻次推盤，房源分4批次推出，每次開盤形成一個(gè)節(jié)點(diǎn)爆發(fā)，在第一次開盤后房源后，第二批次開始蓄客，準(zhǔn)備下一次房源順勢(shì)開盤推出，每批次利用價(jià)格杠桿對(duì)房源進(jìn)行控制和保留。北緊挨居民樓靠近貴黃公路1棟279套3棟124套架空層綠化南建材裝飾城東緊挨建材裝飾陳門面和居民樓靠近花溪大道西二期靠近后曹鄉(xiāng)人民醫(yī)院5棟124套2棟124套第一次看盤房源控制八、整體品牌管理策略[xx營(yíng)銷策略總綱][xx營(yíng)銷策略總綱]順延一個(gè)目標(biāo)預(yù)期目標(biāo)(高價(jià)快銷)的實(shí)現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)者品牌的建立時(shí)間產(chǎn)品價(jià)值實(shí)現(xiàn)/主城城郊成熟地段價(jià)值實(shí)現(xiàn)景觀價(jià)值實(shí)現(xiàn)/高端生活樣板價(jià)值實(shí)現(xiàn)品牌公信價(jià)值實(shí)現(xiàn)/超越性物管價(jià)值實(shí)現(xiàn)[xx營(yíng)銷策略總綱]如何成功?構(gòu)建強(qiáng)有力的“品牌圣經(jīng)”挖掘一種品牌文化（品牌理念）豐實(shí)一套產(chǎn)品策略（產(chǎn)品價(jià)值）定位一種對(duì)外關(guān)系（品牌內(nèi)涵）發(fā)展一路整合傳播（創(chuàng)意管理）聚焦一個(gè)價(jià)值模式（品牌循環(huán)）[xx營(yíng)銷策糧略總綱杜]文化內(nèi)因定位外化管理層最佳市場(chǎng)價(jià)值定猛位品牌價(jià)卵值鏈條“要成功羅轉(zhuǎn)化新吹價(jià)值效擦益,企業(yè)必哄須優(yōu)化角它的價(jià)翅值鏈條,以達(dá)到最晉佳價(jià)值市虧場(chǎng)定位.品牌必須礦成為企業(yè)貸整體架構(gòu)吵的核心,必須貫穿呀企業(yè)的一兇切行為.“---Jes其per咸Ku控nde懲,Uniq燭ueN斗ow…草orn灰ever一個(gè)公司一個(gè)品牌一個(gè)品牌文化一個(gè)產(chǎn)品策架略一個(gè)品牌關(guān)系一個(gè)品牌傳摧播一個(gè)品牌價(jià)值彈定位“一個(gè)品牌”理念[博威江南蟲明珠苑策略總腫綱]A"B玻rand慚Bib焦le"基isr跪ecom陷mend滾edbot庫(kù)hf認(rèn)or立Bra意nd落Arc抹hit供ect瓶ure連an區(qū)dBran匹dSi釀gnal沉s?top功rovi寨deg逮uida唉nce獅for襪ever懸ybod到y(tǒng)fo冠rev勻ery驕comm顛unic材atio賄nto洪ola破ndm眼ediu錫m.A扶tla必ndB書tl.To尊sti投ck誰to據(jù)ac訂omm銳on逆bra辜nd劣app紅ear捏anc犁e.When隆ever板and節(jié)whe疲reve駛r.“品牌圣攪經(jīng)”建議品牌摧架構(gòu)和品歷牌價(jià)值信羅息結(jié)合在刷一起，一同為每咱一位消費(fèi)者蛛提供指有引，為每一次趕溝通提供有效工具袍和載體。緊密貼合井每一次品匙牌表現(xiàn)，悉無論何時(shí)持，何地。[xx營(yíng)銷策略茶總綱]貴陽(yáng)房地辭產(chǎn)市場(chǎng)目臟前的大量動(dòng)低水平同傅質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)為啦本項(xiàng)目領(lǐng)利導(dǎo)者品牌災(zāi)的塑造提星供了機(jī)遇策略源互頭：定義筑城峽居住新風(fēng)嬸向!探究購(gòu)卷買高價(jià)擺值感產(chǎn)享品的深犯層心理重塑項(xiàng)章目對(duì)城詠市價(jià)值分的奉獻(xiàn)趁意義考慮項(xiàng)豈目本身碧的品牌蠟要義與股內(nèi)涵[xx營(yíng)銷策菠略總綱煉]方法論品牌內(nèi)涵城市奉獻(xiàn)項(xiàng)目?jī)?nèi)涵消費(fèi)洞察建筑土地人策略源咱頭：定義筑城尋居住新風(fēng)疫向![xx營(yíng)銷策鋒略總綱陷]項(xiàng)目?jī)?nèi)柱涵洞察1、主城城維郊成熟地誼段；2、未來城辛市中心景意觀社區(qū)；3、高價(jià)值蚊感高端樣舌板社區(qū)；4、全框架獄結(jié)構(gòu)、全尚明高實(shí)用披功能戶型搜、多灰空燒間贈(zèng)送。1、時(shí)間產(chǎn)許品的溶粹短與演繹；2、無法坊復(fù)制的轎城郊地?cái)?shù)段價(jià)值鋒；3、對(duì)生活尚和價(jià)值的筆凝練與再炎塑；4、與生俱染來的貴族內(nèi)氣質(zhì)。錯(cuò)過唯有講遺憾城市/片區(qū)意義竿挖掘1、填補(bǔ)城邀市居住空校白；2、在現(xiàn)有梢城市人居蠅環(huán)境基礎(chǔ)漫上的全新刊演繹與超菜越；3、承載一皂個(gè)城市的預(yù)人居價(jià)值迅；4、現(xiàn)代班都市經(jīng)股典演繹訴（成熟俯的、我臣的）。1、貴州商龍旗下嚷企業(yè)繼吳續(xù)藍(lán)波勁灣、東補(bǔ)山美廬到高端物宵業(yè)的繼茄續(xù)2、城南倡高端標(biāo)亞桿、城豈市名片3、超越歐片區(qū)的蛇城市奉克獻(xiàn)城市價(jià)值憑生活演繹[xx營(yíng)銷策煎略總綱達(dá)]消費(fèi)者洞躁察深層心淡理：1、長(zhǎng)期度以來未響來生活茫的憧憬武與體驗(yàn)喚；2、填補(bǔ)一貿(mào)種需求真壟空（身份砌與價(jià)值的激象征）；3、現(xiàn)實(shí)與轟夢(mèng)想的距射離（本地餃與省城居玩住的差距篩）。來源：閃貴陽(yáng)、沫周邊縣舅市、地磁州的9個(gè)大高收麥入行業(yè)、7類高收入造群體；特征：票附加值致需求/身份與價(jià)廚值認(rèn)同/個(gè)性的等興趣取柿向成熟大予城、至篩尊榮耀[xx營(yíng)銷策遞略總綱袋]本項(xiàng)目的倍品牌內(nèi)涵定義筑城發(fā)居住新風(fēng)副向?qū)Ω叨松z活的憧憬昂；對(duì)身份與枕地位的認(rèn)神同；對(duì)都市走理想人驅(qū)居的向炎往；對(duì)曾經(jīng)居妄住環(huán)境的掃詮釋；對(duì)生活與興價(jià)值的新蝕感動(dòng)。[xx營(yíng)銷策填略總綱劇]項(xiàng)目定位撓（品牌定困位）形象定位共：城南人離居標(biāo)桿重、從此漲巔峰之奧上功能定位凝：未來城燒市中心21萬平米王辱府主城城邪郊成熟鋒地段，緩未來城專市中心21萬平米王疫府[xx營(yíng)銷策籍略總綱獄]品牌定位品牌內(nèi)涵品牌主夏張品牌理念形象定位丹：城南人掛居標(biāo)桿聾、從此援巔峰之配上本土高端淺物業(yè)品牌鉗的締造者裹和延續(xù)者品牌個(gè)蜓性尊貴、經(jīng)派典、王憶者風(fēng)范、街藝術(shù)氣質(zhì)追求卓越,精藝求精功能定炒位：未來城咸市中心21萬平米王樓府定義筑城居撇住新風(fēng)務(wù)向本項(xiàng)目品截牌策略框參架(金字塔模深型)：[xx營(yíng)銷策略椒總綱]以“定義筑城戴居住新風(fēng)棗向”為思考切雞入點(diǎn)以“城南人居怒標(biāo)桿、從島此巔峰之鼻上”為品牌滔訴求點(diǎn)象；以“尊貴、默經(jīng)典、軋王者址風(fēng)范、可藝術(shù)氣黑質(zhì)”為調(diào)性洗參考；以“本土高中端物業(yè)楚品牌的渾締造者困和延續(xù)搞者”為衡量品標(biāo)準(zhǔn)；表達(dá)“品牌追發(fā)求卓越退，產(chǎn)品拌精藝求制精”的品牌內(nèi)菜涵境界。延續(xù)品牌躺策略架構(gòu)趟而來的大晝創(chuàng)意管理……本項(xiàng)目品套牌管理策豬略源點(diǎn)：[xx營(yíng)銷策略留總綱][xx營(yíng)銷策略欄總綱]本項(xiàng)目品鞋牌策略構(gòu)惠建模型(品牌之模屋)：沒有遺按憾的作華品追求卓鄙越的品肉牌，精瞧藝求精案的品質(zhì)品牌商品產(chǎn)品標(biāo)其桿景觀標(biāo)豎桿物管標(biāo)桿全面超波越競(jìng)爭(zhēng)沫的領(lǐng)導(dǎo)嫁者品牌主城城澤郊成熟懶地段，退未來城醋市中心21萬平米獄王府最具價(jià)汁值感的齒高性價(jià)植比時(shí)間旋產(chǎn)品全面引領(lǐng)大筑城居住約新風(fēng)向的揭樣板社區(qū)未來城市刺中心景觀彎社區(qū)最具升扒值潛力廉的城郊貸成熟地撞段高價(jià)值感團(tuán)高端樣板社區(qū)貴州龍集者團(tuán)旗下開安發(fā)商，成承功開發(fā)藍(lán)嘩波灣、東鬧山美廬、鋸新天衛(wèi)城品牌主溝張功能定障位品牌定位定位支撐品牌價(jià)手值品牌DNA品牌執(zhí)行品牌證扯言系統(tǒng)新聞?shì)浲舱摴P(guān)活拜動(dòng)專家說法品牌識(shí)濟(jì)別系統(tǒng)企業(yè)品牌傅先行項(xiàng)目品牌枯視覺\行為\理念識(shí)亦別品牌體襪驗(yàn)系統(tǒng)異地類估比體驗(yàn)活動(dòng)體驗(yàn)\示范體恨驗(yàn)\格調(diào)體驗(yàn)平面表匯現(xiàn)認(rèn)籌登叫記形象消一平面表現(xiàn)開盤前形緊象二國(guó)際化灘、圈層凈系列國(guó)際化遼、圈層犯系列九、一非期營(yíng)銷刪推廣模倦式[xx營(yíng)銷策孕略總綱浪][xx營(yíng)銷策脂略總綱越]大眾媒良體影響大眾媒體補(bǔ)建形象，東圍繞營(yíng)銷布活動(dòng)實(shí)現(xiàn)銷信息告知報(bào)紙、蜻電視、絨廣播、棟網(wǎng)絡(luò)、糖戶外等傻圍繞活校動(dòng)主要夢(mèng)承擔(dān)形問象延續(xù)鼠和信息舍告知的銷功能小眾媒體倒到達(dá)渠道行忽銷落地高效直接酬的小眾媒旋體尋找客羊戶是有效昂手段利用渠道繡點(diǎn)對(duì)點(diǎn)互城動(dòng)式行銷觀是最具殺桌傷力的直超效手段小區(qū)短裕信、數(shù)霸據(jù)庫(kù)短亮信群發(fā)數(shù)據(jù)庫(kù)妹客戶郵汗政直郵配合活唇動(dòng)和促作銷的小董區(qū)橫幅周末、搖節(jié)假日協(xié)人流量劣集中派稻單、巡烈展東山美廬好等圈層客雹戶營(yíng)銷同業(yè)售影樓處競(jìng)稱爭(zhēng)性攔禁截企事業(yè)單舊位團(tuán)體客旁戶拜訪本項(xiàng)目一兼期重要集陡客渠道團(tuán)拜組臭完成攔截組完著成一期營(yíng)銷扭推廣模式寇：利用保零險(xiǎn)個(gè)險(xiǎn)顆直銷網(wǎng)夫絡(luò)利用二沿手房中豪介網(wǎng)絡(luò)經(jīng)紀(jì)組尿完成[xx營(yíng)銷策略崗總綱]銷售主管1人置業(yè)顧章問標(biāo)配2人項(xiàng)目經(jīng)滿理行銷主想管1人售后專吃員1人行政文態(tài)員1人，負(fù)窗責(zé)客戶籠回訪及榮業(yè)績(jī)確譜認(rèn)底薪1400元，千分峽之1.2傭金提成行銷團(tuán)鬧隊(duì)組建姻模式：攔截組組應(yīng)長(zhǎng)1人團(tuán)拜組組央長(zhǎng)1人經(jīng)紀(jì)組茶組長(zhǎng)1人組員3人組員3人組員3人監(jiān)督、素監(jiān)管底薪150鏈0元，無傭解金提成底薪600元，每翠成交1套提成600元，組員袖每成交1套組長(zhǎng)聰另提成100元底薪120班0元，每成帳交1套提成600元，組員核每成交1套組長(zhǎng)磁另提成100元無底薪（辯組長(zhǎng)每月500元津貼）降，每成交1套提成800元，組演員每成狗交1套組長(zhǎng)恰另提成100元底薪150漸0元，無濾傭金提駕成底薪同銷牲售主管，羞組內(nèi)每成利交1套主管纖另提成100元十、一滋期價(jià)格現(xiàn)研判及棒價(jià)格銷勢(shì)控策略[xx營(yíng)銷策紹略總綱僅][xx營(yíng)銷策猶略總綱鄉(xiāng)豐]區(qū)域市場(chǎng)存競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì):黔貴交通廳項(xiàng)目：建筑體量27萬㎡金橋飯店項(xiàng)目：貴鋼項(xiàng)目：保利國(guó)際廣場(chǎng)：建筑體量24萬㎡彭家灣項(xiàng)目：建筑體量609萬㎡中鐵國(guó)際城：擬增建筑體量270萬㎡,總建面將達(dá)490萬㎡宏立城電廠改造項(xiàng)目：目前已批建筑體量73萬㎡銀海元隆廣場(chǎng)：建筑體量：30萬㎡中大國(guó)際廣場(chǎng)：建筑體量37萬㎡本案6000以上5001~60004001~50003000~4000本案[xx營(yíng)銷策略辦總綱]結(jié)論：09年金陽(yáng)區(qū)案的成交量賴與價(jià)雙豐繪收，累組計(jì)供求比0.7：1，累悟計(jì)成交349郵.13萬平米滅，金陽(yáng)斥區(qū)行政先中心區(qū)韻凸顯，鑰買房首量選金陽(yáng)萍，展現(xiàn)戴良好的寬發(fā)展勢(shì)早頭。09年市場(chǎng)穿復(fù)蘇，撐各區(qū)需啦求全面艷釋放，崗其中主贈(zèng)城區(qū)、婚金陽(yáng)、鞠小河、艦烏當(dāng)成庭交面積刺均大于陷全年新挺增供應(yīng)臣面積。銹南明區(qū)巷與云巖釋區(qū)兩主干城區(qū)價(jià)革格高居助榜首，劈燕供應(yīng)和春成交面醉積較金忠陽(yáng)次之谷。09年數(shù)據(jù)瓣統(tǒng)計(jì)分嶺析[xx營(yíng)銷策源略總綱閘]市場(chǎng)比較欺定價(jià):根據(jù)本項(xiàng)衡目目前市蠶場(chǎng)在售樓澇盤，選取混類比樓盤6個(gè)，根蓄據(jù)經(jīng)驗(yàn)堵確定對(duì)晶本項(xiàng)目軌影響的傍權(quán)重：比較樓盤國(guó)際城世紀(jì)南山紫金莊園黔靈山國(guó)際春江滴翠保利云山國(guó)際本案(精裝)銷售均價(jià)707070707070——修正分51007600730058006200580070修正后價(jià)格65.57975.57465.568.5——影響權(quán)重545067346768548666265927——權(quán)重值（修正價(jià)格×權(quán)重）ABCDEF——通過上面找的市場(chǎng)分落析和測(cè)算臘，我們得鼠到一個(gè)比虧較客觀的之項(xiàng)目一期膚平層戶型森的總體均臭價(jià)=A+B傾+C+D灣+E+F經(jīng)計(jì)算，午當(dāng)下本案悲高層住宅最銷售均價(jià)擴(kuò)為：550購(gòu)0元/平米[xx營(yíng)銷策回略總綱普]樓盤權(quán)重打分表項(xiàng)目因素細(xì)化因素權(quán)重（％）本案國(guó)際城世紀(jì)南山紫金莊園黔靈山國(guó)際春江滴翠保利云山國(guó)際地

域

因

素

38環(huán)境20升值前瞻433333.533生活氣氛32.523322.52人文氣氛321.53222.51.5自然環(huán)境（噪聲）43333333治安狀況31.51.51.51.5221.5區(qū)域印象31.51.522221.5交通9道路狀況32.512221.51公共交通64254.532.52配套9學(xué)校、幼兒園31.51.52.52.51.52.51.5超市、商場(chǎng)31.512.52.51.51.51醫(yī)院、銀行3212.52.51.52.51樓

盤

個(gè)

別

因

素

48規(guī)模（顯示配套、空間及社會(huì)影響力）534443.534設(shè)備（電梯、智能化、消防等）332332.522外觀(會(huì)所住宅外立面)654554.555景觀或景觀成熟度756665.55.56發(fā)展商品牌42.532.52.5223物管收費(fèi)、服務(wù)水平54444434潛在風(fēng)險(xiǎn)（工程進(jìn)展）211.51.51.51.521.5市場(chǎng)時(shí)機(jī)、營(yíng)銷包裝422.5333.52.52.5車位比4344442.54戶型面積533334.533居住群體32.522.52.52.522附加值

14多重功能42.53312.523尊崇感受331.52.52.52.521.5社會(huì)口碑43.533332.53贈(zèng)送面積32122011合計(jì)

1007063.57975.57065.564.5[xx營(yíng)銷策雨略總綱其]一期價(jià)躬格銷控蘭策略:項(xiàng)目的勒營(yíng)銷工銜作是逐宏步實(shí)現(xiàn)放價(jià)值的偶過程！拌新王府抖如何挑窯戰(zhàn)區(qū)域上價(jià)值！版？項(xiàng)目?jī)r(jià)值紐奉是隨項(xiàng)目黎開發(fā)進(jìn)程經(jīng)及市場(chǎng)影疲響深入逐把步提高，每個(gè)階段故的價(jià)格均呈要項(xiàng)目提爭(zhēng)供必要的倚價(jià)值支撐很條件。建立客戶基礎(chǔ)初步的圈層效應(yīng)擴(kuò)大圈層效應(yīng)初步市場(chǎng)口碑初步市場(chǎng)地位鞏固市場(chǎng)地位保證項(xiàng)目開發(fā)資金需求全面領(lǐng)銜板塊地位為2011年奠定良好市場(chǎng)及客戶基礎(chǔ)表面價(jià)格：樹立區(qū)域價(jià)值標(biāo)桿6500元/㎡5500元/㎡5900元/㎡6100元/㎡實(shí)際成交均價(jià)：無支撐且需完成一定回款任務(wù)園林景觀示范區(qū)實(shí)現(xiàn)支撐條件：營(yíng)銷目的：園林示范實(shí)景開放營(yíng)銷中心樣板房材料展示品牌物管引進(jìn)住房交付標(biāo)準(zhǔn)6300元/㎡社區(qū)配套規(guī)劃和完善一層入戶大堂。。。。。。。。。。。。。。。參考目前區(qū)域5100元/㎡左右的水平年內(nèi)10個(gè)月，4個(gè)梯度的價(jià)格增長(zhǎng)46十一、一圣期品牌推夾廣媒介策鞏略[xx營(yíng)銷策略寶總綱][xx營(yíng)銷策鼻略總綱吉]媒介選癢擇策略休：Act抹ivePas憤siv比eAbs桃orp新tio受nImm要ers憑ionxx大眾傳慢播之戶外大牌戶外燈烈箱《貴陽(yáng)晚端報(bào)》《貴州都市酒報(bào)》《貴州商興報(bào)》貴陽(yáng)電疼視臺(tái)虛擬傳柳播之房龍網(wǎng)筑房網(wǎng)搜房網(wǎng)行為藝術(shù)戶傳播之小眾傳妄播之夾報(bào)數(shù)據(jù)庫(kù)短獸信數(shù)據(jù)苦DM直郵攔截單頁(yè)房展會(huì)活動(dòng)營(yíng)銷為（自有媒截介）渠道行銷侵（自有媒驅(qū)介）除戶外媒邁介和網(wǎng)絡(luò)2個(gè)長(zhǎng)效濟(jì)媒體外頁(yè)，其余套媒介費(fèi)殊用均整辭合到每緞次活動(dòng)咱預(yù)算，鳳詳見整盟體營(yíng)銷噴推廣費(fèi)贈(zèng)用預(yù)算珠，所有衡行銷組暑發(fā)生費(fèi)碰用均歸泳類到人狡員集客蹦類。[xx營(yíng)銷策略寇總綱]本案品牌義推廣組合近：貴陽(yáng)電視誼臺(tái)：專題爺節(jié)目《家園》搜房網(wǎng)：巖一個(gè)月滾仰動(dòng)大字信咸息報(bào)版：項(xiàng)目形象廁、價(jià)值、振品牌銷售婦與工程進(jìn)條度信息等遠(yuǎn)及時(shí)新聞短信：東腥山美蘆客份戶、前期旗客戶、周敗邊客戶十二、箭一期開忙盤前營(yíng)齡銷活動(dòng)坡組織[xx營(yíng)銷策略厭總綱][xx營(yíng)銷策略字總綱]親友團(tuán)產(chǎn)惠品推介茶削話會(huì)時(shí)間：10月10日15時(shí)地點(diǎn)：喜基來登酒店階段目標(biāo)隱：在吸納澇客戶及自寫身客戶資厘源挖掘的基礎(chǔ)上增勞強(qiáng)客戶對(duì)錘項(xiàng)目的了吵解及信心載，為項(xiàng)目吸納最勇為堅(jiān)實(shí)津的核心當(dāng)客戶。形式：酒態(tài)會(huì)景觀、建紅筑、物業(yè)匹等對(duì)項(xiàng)目有評(píng)價(jià)并進(jìn)行客倡戶抽獎(jiǎng)階段費(fèi)要用：預(yù)決計(jì)5萬左右（暑以具體方燃案為準(zhǔn)）項(xiàng)目營(yíng)銷耍組織活動(dòng)項(xiàng)目解喊籌解籌時(shí)間輝：10月17日解籌地點(diǎn)岸：香雅褆診酒店解籌條件勾：10月15日認(rèn)籌剩量達(dá)到100組即可端解籌；親友團(tuán)巴茶話會(huì)篩活動(dòng)流稱程一、入喘場(chǎng)準(zhǔn)備15：00-1咬5：301.工作人誼員進(jìn)場(chǎng)胃。包括詳主要負(fù)驕責(zé)人及次演出公超司項(xiàng)目詞負(fù)責(zé)人煙、各工宣作人員榨以及禮凳儀、演茄員。2.嘉賓由揪禮儀小波姐引導(dǎo)彈至簽到島處簽到龍，安排團(tuán)座席；3.活動(dòng)前給文藝表淋演、燈堂光、流慎程等工爪作仔細(xì)缺檢查；4、期間一藥直播放“逝xx”項(xiàng)籠目介紹宣側(cè)傳片；5、置業(yè)丈顧問對(duì)域來訪嘉為賓介紹期xx。二、迎賓蹄，鋼琴音宋樂響起15：30-1拖6：00三、活動(dòng)如流程16：00-2夜1：001、歡快悼熱烈的謝拉丁舞貼蹈，拉室開“名父流PART雅Y”序幕；2、主持斑人登臺(tái)牽，致開進(jìn)場(chǎng)白3、主持荒人介紹困出席今穿天活動(dòng)金的主要襪嘉賓及跪活動(dòng)流桿程；4、主持人缸請(qǐng)兆基公擔(dān)司周總致溜歡迎詞；5、主持人職邀請(qǐng)政府拌領(lǐng)導(dǎo)致辭陸；6、主持人隆邀請(qǐng)南明胖區(qū)房產(chǎn)局刺局長(zhǎng)做x鍬x獲獎(jiǎng)賀嶄詞；7、主持盡人邀請(qǐng)哪景觀設(shè)惱計(jì)代表諒解析項(xiàng)哲目景觀桃特色；8、主持人暈邀請(qǐng)兆基暈徐總工剖薪析項(xiàng)目產(chǎn)嘉品特色、堅(jiān)黃總解析水項(xiàng)目?jī)r(jià)值幣（幻燈演傭示）；9、主持人轎邀請(qǐng)政府漢領(lǐng)導(dǎo)、專魯業(yè)人士、侍媒體代表避評(píng)價(jià)xx話產(chǎn)品；10、鋼琴盟音樂響單起，賓叫主交流不、用餐茶；11、主持笛人請(qǐng)禮榜儀小姐軍端上紅來酒，兆竹基領(lǐng)導(dǎo)魄與全場(chǎng)狡嘉賓共歲同舉杯壟敬酒；12、共同進(jìn)刻餐，舞會(huì)疤開始中間駁穿插現(xiàn)場(chǎng)洗華爾茲表街演13、主持旋人宣布逆活動(dòng)結(jié)異束[xx營(yíng)銷策兔略總綱賢]活動(dòng)費(fèi)用悶預(yù)算及落勇實(shí)序號(hào)項(xiàng)目工作內(nèi)容數(shù)量完成時(shí)間費(fèi)用預(yù)算落實(shí)1場(chǎng)地租賃（含舞臺(tái)、背景、音響燈光、演示設(shè)備）

6.126000兆基2禮品貴賓禮盒1006.125000兆基3組織現(xiàn)場(chǎng)調(diào)度統(tǒng)籌千一4現(xiàn)場(chǎng)組織次序維護(hù)千一5發(fā)言稿、主持人串詞千一6公關(guān)媒體人員公關(guān)費(fèi)106.123000兆基7演出主持人16.12800禮儀公司8拉丁舞蹈演員46.1216009華爾茲舞蹈演員46.12200010小提琴36.12120011薩克斯16.1280012禮儀小姐46.1260013物料簽到簿16.1450兆基14簽到筆46.1410兆基15項(xiàng)目宣傳片

6.14

兆基16冷餐

6.156000兆基17水果

6.15500兆基費(fèi)用預(yù)算合計(jì)：27560元[xx營(yíng)銷策嬸略總綱刺][xx營(yíng)銷策濟(jì)略總綱臺(tái)]項(xiàng)目解籌寺規(guī)劃圖項(xiàng)目解籌著流程[xx營(yíng)銷策略總綱]8：00開始客戶根據(jù)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的先后順序憑以下資料進(jìn)入臨時(shí)搭建的“排隊(duì)等候區(qū)”依次排隊(duì)，等待工作人員審核資料并發(fā)放臨時(shí)的選房順序號(hào)：本人身份證原件；VIP卡及會(huì)員卡收據(jù)；特別提示：由他人代辦，代辦者需提供以下資料領(lǐng)?。赫J(rèn)購(gòu)客戶本人身份證原件被委托人身份證原件及委托書每個(gè)入場(chǎng)順序號(hào)只允許2位客戶進(jìn)場(chǎng)選購(gòu)10：00開始，客戶按照入場(chǎng)順序號(hào)每10個(gè)一組進(jìn)入選房區(qū)，在銷售人員帶領(lǐng)下，進(jìn)入銷控區(qū)，并填寫《選房確認(rèn)單》，確定房號(hào)。特別提示：認(rèn)購(gòu)順序按照“到銷控處確認(rèn)房號(hào)并在財(cái)務(wù)區(qū)交納定金的順序”先到先得！客戶辦理認(rèn)購(gòu)；客戶在《認(rèn)購(gòu)書》簽字確認(rèn)，傳遞到復(fù)核區(qū)。經(jīng)復(fù)核無誤后，由工作人員在《認(rèn)購(gòu)書》上蓋章確認(rèn)，將客戶定金收據(jù)及認(rèn)購(gòu)書、身份證原件交回給客戶?？蛻魬{定金收據(jù)，領(lǐng)取抽獎(jiǎng)券及紀(jì)念品一份，一房一份，由出口處退出銷售中心，完成本次選房。認(rèn)購(gòu)等候區(qū)選房區(qū)簽約區(qū)復(fù)核區(qū)獎(jiǎng)券區(qū)財(cái)務(wù)區(qū)客戶憑《選房確認(rèn)單》、身份證原件，支付定金或刷卡（人民幣五萬元/套），開定金收據(jù)。內(nèi)部客戶認(rèn)籌金直接轉(zhuǎn)為定金。選房認(rèn)協(xié)購(gòu)流程球圖[xx營(yíng)銷策寸略總綱鹿]項(xiàng)目解流籌須知具體細(xì)則忽為：●本次選傳房，須準(zhǔn)正備好身份穗證、VIP卡、會(huì)員飄卡收據(jù)、哪戶口本、餓定金五萬姿元；●8：50根據(jù)客戶貫排隊(duì)順序疾，由客戶爪出示VIP卡號(hào)，工釀作人員確殼認(rèn)后發(fā)放包臨時(shí)的選帖房號(hào)，并鞋進(jìn)行清場(chǎng)很，每個(gè)VIP卡客戶只動(dòng)能安排一簽人排隊(duì)；●9：50準(zhǔn)時(shí)進(jìn)行由開盤，按汁照臨時(shí)選址房號(hào)，每10位VIP卡客戶延組成1組，進(jìn)喘入選房刊等候區(qū)祥，等候恢進(jìn)入選堡房區(qū)選榨房?！馰IP卡客戶在教選房區(qū)內(nèi)亮，由置業(yè)深顧問帶領(lǐng)染選房，按陣排隊(duì)順序猾每號(hào)選房貼時(shí)間為3分鐘，餓認(rèn)購(gòu)順昌序按照擠“到株銷控處欠確認(rèn)房暑號(hào)并