住宅工程質量問題維修處理方案

維修處理方案及材料使用說明目前商品房因質量問題投訴日益增加。質量問題除施工過程嚴格控制做好預防外，維修方法是否得當對維護房產公司的品牌和聲譽也十分重要。在此根據(jù)自己的經(jīng)驗總結了部分維修方法，供大家參考和討論，如有不足之處請各位指正。

一、墻體開裂

1、框架與填充墻之間的開裂處理原因分析：由于不同材料交接受溫度變化收縮不同出現(xiàn)收縮裂縫。修補方法：對開裂部位進行切割,寬度50~60cm，鑿至墻面及砼面，清理干凈，灑水濕潤，用801膠水拌純水泥涂刷，隨涂隨粉，基本刮平，隔日再粉刷第一次，完成后用密目型鋼絲網(wǎng)固定，網(wǎng)片寬度大于50cm，鋼絲網(wǎng)必須鋪設平整。然后再分層粉刷，每次粉刷厚度不大于8mm（噴水保養(yǎng)2天）。2、墻面開裂處理

原因分析：主要是受溫度和材料影響。不同材料組成的墻體因材料膨脹系數(shù)不同并受溫度影響產生裂縫處理方法：開裂不空鼓的鏟除原老粉，經(jīng)清理，貼密目型纖維網(wǎng)片，寬度大于20cm，用801膠水拌純水泥進行粘貼，再用801拌老粉加白水泥刮平及刷涂料。二、墻面空鼓處理原因分析：主要是受溫度和材料影響，不同材料組成的墻體因材料膨脹系數(shù)不同并受溫度影響產生裂縫；或者是墻面基層未清理干凈粉刷層與墻體之間的粘結不牢固。處理方法：用切割機切割大于空鼓范圍，并鑿除干凈，不能剩余抹灰層用水濕潤，必須完全濕潤透，用801膠水拌純水泥涂刷，隨涂隨粉，當天只能粉二遍，間隔時間應5小時以上。每次粉刷厚度不大于8mm（噴水保養(yǎng)2天）。三、地面空鼓、裂縫處理方法原因分析：受溫度和材料影響出現(xiàn)收縮裂縫；基層未清理干凈面層層與墻體之間的粘結不牢固；管線埋深不夠。處理方法：空鼓及裂縫處理用切割機切割周邊，鑿除至結構板面，清理干凈，用水養(yǎng)數(shù)小時待完全潤透，用高標號細石砼手提平板振動機震實壓光，隔日保養(yǎng)，養(yǎng)護二至三天。四、地坪標高誤差處理原因分析：施工過程中沒有嚴格控制標高處理方法：打水平、彈線、拉線，用3m長鋁合金尺靠、鑿除超高部分，鑿毛最低位置，低處經(jīng)濕潤后套漿后用1；1.5水泥砂漿補平，待達到一定強度時地面整體用801膠水拌純水泥（需機打）批刮二至三遍，直至平整、色差一致。五、露臺滲水（一般都要整體鑿除重做）

原因分析：結構自防水未達到要求存在蜂窩、砼不密實等質量缺陷；或存在結構裂縫（結構裂縫處理按樓板結構裂縫修補方法處理）處理方法：1、鑿除至結構板，查找滲點再局部鑿除，用堵漏王堵實（先濕潤、套漿），刷JS。2、1：2水泥砂找平，待一定強度時，刷JS三遍。3、陶粒找坡，達到一定強度時刷冷底子由二遍，熱貼SBS，翻高35cm。4、鋪2.5厚擠塑保溫板，澆40厚C25細石砼，內鋪200×200鋼筋網(wǎng)，用小型平板振動機壓實、壓光。澆水保養(yǎng)三天，必要時應覆蓋。5、四周油膏嵌縫，有中縫時縫內嵌油膏，上貼自粘卷材寬度不小于20cm。6、對板底進行維修。六、局部滲水處理（煙道邊、管道邊）原因分析：管道四周二次砼封堵不密實；由于溫度變化砼和管道之間出現(xiàn)收縮裂縫。處理方法：1、樓下已經(jīng)裝修：局部鑿除（四周比管道寬30CM）至結構板，用水濕潤，用堵漏王套漿，堵漏王堵實，小面積全部用堵漏王堵，面積大的用高標號細石砼內摻防水擠搗實，養(yǎng)水檢查不漏后，用防水油膏封堵至結構板平。做JS防水三遍厚度不小于1.2，中間加無紡布一層。做防水饅頭，高度比地面完成面高3cm，寬度比后補聚合物防水砂漿寬2cm。養(yǎng)護后做JS防水厚度不小于1.2cm，如是煙道上翻至煙道25cm。粉防水水泥砂漿。澆細石砼。

2、樓下未裝修：局部鑿除（四周比管道寬30CM）至結構板，同時鑿除管道四周的后補砼，清理干凈澆水濕潤，吊模用聚合物防水砂漿封堵一半，隔日灌水養(yǎng)護，三天后檢查不漏水并清理干凈后補第二次聚合物比結構板低2cm，養(yǎng)護并檢查不漏水后用防水油膏封堵至結構板平。做JS防水三遍厚度不小于1.2，中間加無紡布一層。做防水饅頭，高度比地面完成面高3cm，寬度比后補聚合物防水砂漿寬2cm。養(yǎng)護后做JS防水厚度不小于1.2cm，如是煙道上翻至煙道25cm。粉防水水泥砂漿。澆細石砼。做法詳圖見下圖。對板底進行維修。七、外墻滲水處理

原因分析：1、目前的框架結構住宅工程中填充墻，基本上為非承重的砌塊。砌塊在運輸與施工過程中容易產生破損，缺棱掉角等缺陷。若在施工中使用了受破損或由于設備管暗裝的需要對已砌外墻進行鑿打，人為地造成外墻砌體破損，也較容易在外墻砌體形成滲水處。2、工人在砌體施工中未嚴格按施工規(guī)范操作，砌筑砂漿不飽滿，特別是豎縫砂漿。此外，砂漿的強度不達標或干磚上墻，使砂漿中的水份被磚吸收，從而造成砂漿強度偏低，導致磚和砂漿分離，砌體整體剛度下降，產生墻體裂縫。3、溫差引致混凝土結構梁柱與填充墻結合處產生開裂。4、外墻抹灰層一次性打底太厚或為保證全高垂直度而使局部打底偏厚，又未采取適當加強措施而產生裂縫；墻體層表面太光滑，結合不良；外墻大面積打底而基層未設分格線，產生不規(guī)則收縮裂縫。5、飾面磚鋪貼空鼓或鋪貼砂漿不飽滿，面磚與砂漿間空隙部分易形成貯水容器；面磚勾縫不密實或勾縫龜裂，密縫勾縫遺漏都是使雨水從表面滲入，造成積水，從而引起滲漏。此外墻易滲水與面磚勾縫和面磚表面不平也有一定關系，凹縫使外墻整體墻面不光滑，雨水流速減緩，滯水時間、滯水量增多，特別是勾縫下緣處。勾縫質量不合要求或長期風吹雨淋造成勾縫與面磚間有微裂縫，造成滲漏。6、窗臺、遮陽板和雨篷等水平構件的表層施工中未找坡度，甚至倒坡，造成倒返水或積水，也容易造成外墻面滲水。

處理方法：1、外墻涂料墻面滲水，大裂縫：用切割機切割寬度大于50cm至墻體，經(jīng)濕潤、套漿，用1：1.5水泥砂刮平，釘鋼絲網(wǎng)片，用1；2粗砂、水泥分多次完成。墻面整體刷底涂、中涂、面涂外墻涂料。2、小裂縫處理：用磨光機裝切割片切割后，用水清洗，再用專用填縫灰填實。墻面整體刷底涂、中涂、面涂外墻涂料。3、外墻面磚滲水處理鑿除不結實灰縫進行重新嵌縫及修補，整體墻面清洗，用水管澆，清潔干凈，然后用滲入式無色防水劑噴灑5~7次，到干后完全不吸水為止。如滲水嚴重鑿除到磚墻面，清理干凈，經(jīng)濕潤、套漿，用1：1.5水泥砂刮平，釘鋼絲網(wǎng)片，用聚合物防水砂漿分多次完成，鋪貼面磚，用專用勾縫劑勾縫，做澆水試驗，不漏后清潔干凈，然后用滲入式無色防水劑噴灑5~7次，到干后完全不吸水為止。八、內墻面滲水處理

原因分析：同外墻滲水1、內墻面地坪以上部位：經(jīng)外墻處理后，一般為原涂料、老粉鏟除，經(jīng)清理干凈后，用防水膩子、白水泥、801膠水刮平，刷涂料或乳膠漆。2、由外墻裝飾材料松動及其他原因如粉刷層質量差造成的經(jīng)確定需鑿除外墻裝飾層及粉刷層至墻面，經(jīng)清理、濕潤后，用防水砂漿分層粉刷，刷漿一遍，再做裝飾面層，室內處理同上。

3、相反面無法處理的鑿除粉刷層主體面地坪鑿至10~15cm以下，寬度20cm。經(jīng)清理、濕潤后，用水泥砂漿刮平。隔天用聚合物水泥防水涂料涂刷三遍，第二遍貼纖維網(wǎng)后刷第三遍，隨刷隨灑干凈粗砂粒，（便于與外面粉刷層粘結）。粉刷用粗砂1：2水泥砂分多次完成，外刮防水膩子粉配白水泥、801膠水刮平。801膠水分批刮平，刷涂料或乳膠漆。九、露臺面裂縫原因分析：溫度變化出現(xiàn)收縮；分倉縫未按規(guī)范設置處理方法：清理屋面一切雜物，用鋼絲刷刷去污物，裂縫經(jīng)處理后，用專用填縫灰嵌實，用水沖洗干凈，應絕對干凈。待達到吸水完全飽和時，用1：1水泥砂摻801膠水刮平。待達到一定強度后，用牛元納米防水漿料刮刷三遍，達到色差一致。十、門窗滲水原因分析：窗邊四周堵縫不密實；門窗本身密封性不夠；門窗在風壓作用下產生變形。處理方法:框邊滲水，鑿除窗邊粉刷層及面磚，搗空窗邊發(fā)泡劑以及其他填充材料，用聚合物防水砂漿嵌實，如外墻為面磚加JS防水一道厚度不小于1.5。鋪貼外墻面磚或刷外墻涂料，貼美紋紙打密封膠。鋁合金門窗滲水：檢查泄水孔設置是否合理，調整到內外連通，外側考底部設向外的泄水孔。對組合位置和拼縫處進行注膠。對多次檢查維修仍滲水的可以在窗框外側用環(huán)氧樹脂低壓注漿。十一、板底鋼筋生銹造成起泡起鼓原因分析：保護層厚度不夠處理方法：1、鑿除原松動部分及鋼筋周邊水泥2、用磨光機裝鋼絲輪打磨除銹。3、鏟除板底粉刷層涂料層，清洗干凈4、用1：1水泥砂嵌實鑿除部分5、用801膠水拌純水泥漿涂刷板底6、1：1.5中粗砂粉刷，厚度8~10mm，代保護層，分二次粉刷。十二、樓板結構裂縫原因分析：外荷載引起的裂縫：外荷載作用下產生的結構裂縫一般具有很強的規(guī)律性，通過計算分析就可以讀出正確的結論。如：矩形樓板板面裂縫成環(huán)狀，沿框架梁分布，板底裂縫成十字或米字集中于跨中；轉角陽臺或挑檐板裂縫位于板面起始于墻板交界以角點為中心成米字形向外延伸。受力裂縫，其裂縫與荷載有關，預示結構承載力可能不足或存在嚴重問題。地基不均勻沉降產生的裂縫：由于地基沉降不均勻使上部結構產生附加應力，導致樓板裂縫。不均勻沉降產生的裂縫多屬貫穿性裂縫，其走向與沉降情況有關。

溫度收縮裂縫：溫度收縮裂縫是一種建筑最常見的裂縫，主要是由于結構的溫度變形及材料的收縮變形受阻及應力超標所致?，F(xiàn)澆板收縮裂縫主要集中在房屋的中部和房屋四周陽角處，裂縫成棗核狀止于梁邊。房屋四周陽角處的房間在離開陽角１米左右，即在樓板的分離式配筋的負彎矩筋以及角部放射筋未端或外側發(fā)生４５度左右的樓地面斜角裂縫。其原因主要是砼的收縮特性和溫差雙重作用所引起的，并且愈靠近屋面處的樓層裂縫往往愈大。從設計角度看，現(xiàn)行設計規(guī)范側重于按強度考慮，未充分按溫差和混凝土收縮特性等多種因素作綜合考慮，配筋量因而達不到要求。而房屋的四周陽角由于受到縱、橫二個方向剪力墻或剛度相對較大的樓面梁約束，限制了樓面板砼的自由變形，因此在溫差和砼收縮變化時，板面在配筋薄弱處（即在分離式配筋的負彎矩筋和放射筋的未端結束處）首先開裂，產生45

度左右的斜角裂縫。雖然樓地面斜角裂縫對結構安全使用沒有影響，但在有水的情況下會發(fā)生滲漏，影響正常使用。使用商品混凝土引起的收縮裂縫：商品混凝土由于采用泵送，混凝土的流動性要好，因此一般商品混凝土的坍落度都較大，水灰比較大，如保證水灰比則要增加水泥用量，這樣就使混凝土在硬化階段出現(xiàn)收縮裂縫。裂縫的產生大多在砼澆筑初期，即澆搗后4～6小時左右，裂縫形狀不規(guī)則且長短不一，互不連貫，產生裂縫部分大多為水泥浮漿層和砂漿層。有于砼坍落度偏大，表面經(jīng)過振搗形成一層水泥含量較多，收縮性較大的水泥浮漿層及砂漿層一方面由于砼初凝時表面游離水分蒸發(fā)過快產生急劇的體積收縮，而此時砼早期強度較低(面層為砂漿層強度更低)，不能抵抗這種變形應力而導致砼表面開裂，另一方面由于面層浮漿或砂漿的收縮值比基層砼大許多，而造成變形值不同導致面層開裂.

預埋管線引起的樓板裂縫：預埋線管處沿管線方向出現(xiàn)表面裂縫；局部出現(xiàn)呈發(fā)散狀或龜裂狀的不規(guī)則裂縫。預埋線管，特別是多根線管的集散處是截面砼受到較多削弱，從而引起應力集中，容易導致裂縫發(fā)生的薄弱部位。當預理線管的直徑較小，并且房屋的開間寬度也較小，同時線管的敷設走向又不垂直于砼的收縮和受拉方向時，一般不會發(fā)生樓面裂縫。反之，當預埋線管的直徑較大，開間寬度也較大，并且線管的敷設走向又垂直于砼的收縮和受拉力向時，就很容易發(fā)生樓面裂縫。因此對于較粗的管線或多根線管的集散處，應按要求增設垂直于線管的短鋼筋網(wǎng)加強。施工原銀因引起愧混凝土擇樓板裂去縫：養(yǎng)慢護不到迅位，強欠制性規(guī)蹄范要求傅混凝土鞋養(yǎng)護要矮苫蓋并婚澆水，公現(xiàn)在大驗多數(shù)不謹苫蓋，幅澆水也丟不能保甘證經(jīng)常閱性濕潤寒；施工熱速度過更快，上逢荷早，質特別是威磚混住燦宅樓板瘦，前一齊天澆筑甘完樓板編，第二鞭天即上子磚、走筆車，造元成早期棟混凝土割受損；貝拆模過冶早或模他板支撐奇系統(tǒng)剛跟度不夠徹；施工竿時樓板來混凝土傘蓋筋被公踩彎、設踩倒，鳳保護層離過厚，竄承載力微下降。處理方法糞：1、填醋充密封技法（用加于貫通譽性裂縫狹）（1）蛇采用填陵充密封驗法修補閣混凝土薦裂縫時曉，應先寺鑿除細弊石砼至檔結構層嚇，寬度魚不小于懲300斬，并用機械方法打磨迎平整。若探表面殘留案有輕度油附污，可用兔丙酮擦拭士干凈；對是嚴重的油牌垢，宜用繩高效除垢托劑或含有腰清潔劑的冷壓力水清康洗；對頑酬固性的油略漆或其它吉粘結性強鬼的污物，最應采用噴桿砂或金剛服砂打磨等際方法清除肉。但施工咸中不得使搖用可能對怨混凝土內沾部質量造音成不良影撿響的溶劑派。（2）掉混凝土傷裂縫的碎封閉應史在清洗顏構件表泉面的水破分干燥恰后進行情。然后股沿裂縫瘋走向騎喬縫鑿出瞇V形槽駕，槽的瞧深度和言寬度應爪符合下馳列要求羊：槽寬來不宜小患于10左mm，框槽深不秩應小于桿15m剪m。（3）租當有鋼謝筋銹脹準裂縫時苗，應鑿維至銹蝕狗部分完壓全露出割，以能粥進行除謹銹和防耽銹處理潤為止。謎若遇到請下列情茅況，還巨應剔除恒鋼筋周們圍混凝蝕土，并債對鋼筋掉進行除最銹和阻慶銹處理姻：1）鋼筋號嚴重銹蝕堵，與混凝洗土的粘結衡已破壞；2）混山凝土不摧密實或打有蜂窩就狀缺陷辛；3）鋼筋濃裸露部分峰超過其周眨長的1/域2。剔除這鋼筋周圍盈混凝土的繼深度不應浙過大，避處免過度損螺害原構件菊。（4）猶填充密暈封材料線前，應桶用潔凈浪的壓縮風空氣將這溝槽內先碎渣、擴粉塵消缺除干凈忘。（5）宅使用J雞N-F顏封口膠盞或JN如-X修傘補膠等什進行填絹充并用奔纖維織膽物或彈輛性涂料以加以封舌護；必翁要時可辣在槽壁泄和槽底問先涂刷江底膠。（6）玩填充密緒封完成奴后，應噴在密封想材料層以外做好魄防護層俯。（7）平允行裂縫方罵向鋪設2讀00寬碳杏纖維布，蠟垂直裂縫磚方向跳鋪停300寬鞋，長20癥0，間距校500。（8）礎澆細石版砼面層者。待達熱到一定擦強度時喉地面整恭體用8佛01膠服水拌純劑水泥（爬需機打夕）批刮王二至三潛遍，直史至平整栗、色差慎一致。(9）對炒樓下板底科進行維修軟，一般為在原涂料、提老粉鏟除聰，經(jīng)清理誕干凈后，奔用防水膩葡子、白水洽泥、80沸1膠水刮精平，刷涂潑料或乳膠村漆。2、低壓墓慢注修補步法(用于牛45度裂販縫)采用低壓輝慢注修補科法(注射繡法)修補都混凝土結遇構裂縫時籮，應按下狼列步驟進物行：1）應先獨鑿除細石野砼至結構詳層，清理鋪裂縫表面媽，使用干鄭燥無油的夾壓縮空氣者清除裂縫殺內部的粉富塵、浮渣鐘；2）使三用JN跟-F封錢口膠在泛裂縫兩抖側的混找凝土表絡面上每駱隔一定診距離粘相接固定認一注射凝筒的底拼座，并炊同時沿箭裂縫的冶全長進景行封縫便；3）待遙JN-加F固化棚后，即杯可進行肆注膠操育作；4）利用竄專用注射漆器將低粘蔑度的JN誰-L灌縫榆膠液以低云壓注入裂法縫腔內并擦保持壓力喪（JN-杠L低壓慢檢注法）；5）待偉注入裂把縫的膠咱液固化氏后，撤多去注射雷筒，卸襪下其底穗座，必依要時用葛砂輪磨兇平混凝蔑土表面升。6）澆細屑石砼面層挨。待達到雪一定強度墓時地面整換體用80膽1膠水拌芬純水泥（姑需機打）段批刮二至貝三遍，直膝至平整、防色差一致平。7）對樓峽下板底進導行維修，衣一般為原稻涂料、老例粉鏟除，六經(jīng)清理干樓凈后，用克防水膩子饞、白水泥蹲、801侵膠水刮平泥，刷涂料相或乳膠漆板。應注意銀事項1、粉堡刷及地邀坪：（名1）應敘清理干紐奉凈；（貞2）用尸水澆透送及地坪桂養(yǎng)透；輝（3）博鋼絲網(wǎng)刻應大于曠50c歌m（4掃）粉刷擊應多次贏完成（帶5）應丟灑水保額養(yǎng)數(shù)日2、露腳臺及其穴它滲水帝（1）御應鑿至禮結構板竿（2）設查找滲帖點，特硬制處理充（3）罰JS應砍保持一民定厚度咐（4）擊澆找平往層時應姨保護好俊JS（庭5）熱雄貼SB瓣S應注趴意收口缸搭接（唯6）澆毛細石砼修時應鋼販筋拉至肌中間，乘砼振搗政密實（烈7）隔扒日應澆桌水養(yǎng)護隨，必要垮時進行性覆蓋3、外泉墻面磚落滲水（霞1）松烏縫必須圖鑿除重禽嵌及其雞他修補鉆完整（忙2）墻噴面必須由清洗干犧凈（3次）噴灑主次數(shù)應截在5次已以上，荒每次間餡隔3小滑時4