重慶涪江房地產(chǎn)有限公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)1

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重慶各區(qū)縣樓市中是還不算活躍的區(qū)域。但是從2004年起，潼南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有目共睹。目前，云集了重慶寶田地產(chǎn)、重慶康居集團(tuán)、香港奧瑞特集團(tuán)等大型房地產(chǎn)開發(fā)商，其開發(fā)量在該區(qū)位居前列。同時(shí)，永佳、共誼、富發(fā)等地產(chǎn)開發(fā)商所開發(fā)的住宅項(xiàng)目，也在當(dāng)?shù)鼐哂兄匾绊懥Αｄ想S著江北新城的持續(xù)建設(shè)，老城濱江路片區(qū)的舊城改造。房地產(chǎn)市場將持續(xù)放量，未來濱江路片區(qū)開發(fā)將持續(xù)升溫，預(yù)計(jì)在未來2-3年內(nèi)，潼南樓市將參照重慶主城轉(zhuǎn)型，逐漸火爆。特別是濱江路片區(qū)，即將成為潼南樓市新的亮點(diǎn)。其高品質(zhì)、高價(jià)位的住宅物業(yè)，必將吸引越來越多人的關(guān)注。2.2.1潼南房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢分析eq\o\ac(○,1)土地市場走勢潼南縣可供開發(fā)的土地資源較為豐富，對房地產(chǎn)開發(fā)較為有利；而潼南縣老城濱江片區(qū)，舊城改造相對較多，地塊較多，景觀良好，是房地產(chǎn)開發(fā)的有利因素，同時(shí)也是房地產(chǎn)開發(fā)的難點(diǎn)所在。目前老郵政局和鹽家埡口的兩個(gè)舊城拆遷改造項(xiàng)目均已通過規(guī)劃立項(xiàng)，預(yù)計(jì)在未來兩年內(nèi)，該區(qū)域持續(xù)放量將逐漸增大。與此同時(shí)，在土地的供應(yīng)量上，由于濱江片區(qū)舊城改造，土地的開發(fā)量也逐漸增多。潼南縣江北新城一直以來是潼南建設(shè)的重點(diǎn)，其土地儲備量是最為豐富的，但其基礎(chǔ)設(shè)施配置建設(shè)緩慢。eq\o\ac(○,2)發(fā)展方向走勢潼南縣在未來的1-3年內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在江北新城和老城濱江路片區(qū)。這些區(qū)域，無論其配套設(shè)施，還是交通狀況，都在不斷完善，特別是濱江路片區(qū)，將逐漸成為潼南樓市新的亮點(diǎn)。越來越吸引更多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的青睞。eq\o\ac(○,3)產(chǎn)品走勢潼南縣未來的產(chǎn)品開發(fā)仍將以兩房、三房為主，建筑面積在75-110㎡的戶型最有市場，產(chǎn)品形態(tài)則更為豐富。預(yù)計(jì)濱江路片區(qū)以高層為主，其他區(qū)域以高層與小高層相結(jié)合。2.2.2潼南房地產(chǎn)發(fā)展前景分析中關(guān)系到涪江公司發(fā)展的因素現(xiàn)狀與前景描述1房地產(chǎn)開發(fā)速度增長較快2住宅需求增長比重較大1房地產(chǎn)開發(fā)速度增長較快2住宅需求增長比重較大3房地產(chǎn)銷售價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)4開發(fā)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模不大5個(gè)人購房已成為住宅市場主力軍6新項(xiàng)目規(guī)模逐步加大7大企業(yè)在市場中占主導(dǎo)地位8房地產(chǎn)進(jìn)入門檻提高現(xiàn)狀前景1潼南整體發(fā)展前景看好2需求穩(wěn)定增長3住宅質(zhì)量全方位的提高4運(yùn)行機(jī)制基本完成市場化，5競爭更加激烈6濱江開發(fā)建設(shè)將興起一輪新的高潮7服務(wù)業(yè)全面發(fā)展提高8信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)市場中逐漸發(fā)揮重要作用9房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展10企業(yè)和消費(fèi)者行為都更具理性化11政府行為加強(qiáng)

現(xiàn)狀：1房地產(chǎn)中住宅需求仍然旺盛，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持增長態(tài)勢現(xiàn)狀：1房地產(chǎn)中住宅需求仍然旺盛，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持增長態(tài)勢2現(xiàn)有市場中項(xiàng)目規(guī)模參差不齊為涪江公司提供了創(chuàng)業(yè)空間前景：1潼南房地產(chǎn)業(yè)尚處于發(fā)展期，涪江選擇進(jìn)入有發(fā)展前景2房地產(chǎn)相關(guān)的服務(wù)機(jī)構(gòu)全面發(fā)展可以為涪江發(fā)展提供咨詢支持3潼南房地產(chǎn)業(yè)的總需求呈擴(kuò)大趨勢，需求結(jié)構(gòu)向多樣化發(fā)展，為涪江發(fā)展提供了選擇適宜自身發(fā)展的細(xì)分市場的機(jī)會對涪江發(fā)展的利好因素對涪江發(fā)展的不利因素現(xiàn)狀：1大企業(yè)的市場影響力會影響到涪江發(fā)展2進(jìn)入門檻提高使涪江經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)增大3市場競爭激烈，而外地優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)入更加劇競爭4由市場化主導(dǎo)的個(gè)人購房的消費(fèi)市場由于涪江的營銷經(jīng)驗(yàn)不足而存在威脅前景：1房地產(chǎn)業(yè)將迎來更為激烈的競爭態(tài)勢，運(yùn)行機(jī)制市場化使得涪江在土地獲取和融資方面都面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，而外地企業(yè)加入更加劇了市場競爭2涪江信息化管理不足限制企業(yè)在市場中發(fā)揮更大的作用3政府扶持大企業(yè)的政策導(dǎo)向?qū)Ω⒔l(fā)展也有不利因素4住宅設(shè)計(jì)品味和質(zhì)量的全方位提高對涪江提出更高的要求

對涪江創(chuàng)業(yè)的要求1涪江1涪江要培育自身對市場的認(rèn)識能力和把握市場的能力2涪江要選擇某些優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)行“目標(biāo)學(xué)習(xí)”，加速發(fā)展自己3對自身經(jīng)驗(yàn)不足之處要采取有效措施降低風(fēng)險(xiǎn)（業(yè)務(wù)外包、咨詢學(xué)習(xí)等方式）現(xiàn)狀前景1涪江要避免和重量級企業(yè)進(jìn)行直接競爭，可以搞合作方式或選擇適宜自己的項(xiàng)目塑造自己的品牌2從一開始要加強(qiáng)信息化建設(shè)，優(yōu)化企業(yè)管理3不以過高利潤為目標(biāo)，要開發(fā)質(zhì)量過硬的產(chǎn)品，以服務(wù)消費(fèi)者為宗旨4在規(guī)劃設(shè)計(jì)和銷售等薄弱環(huán)節(jié)要有新的運(yùn)營思路

2.3潼南房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析2.3.1產(chǎn)業(yè)競爭強(qiáng)度分析各強(qiáng)度因素描述現(xiàn)有企業(yè)數(shù)量及競爭強(qiáng)度現(xiàn)有企業(yè)數(shù)量及競爭強(qiáng)度根據(jù)重慶市工商局統(tǒng)計(jì)，07年底全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2200多家，其中潼南地區(qū)27家關(guān)系涪江的因素分析企業(yè)數(shù)量眾多、項(xiàng)目數(shù)量相對較少，競爭強(qiáng)度大房地產(chǎn)開發(fā)成本結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)成本結(jié)構(gòu)1取得土地的費(fèi)用2服務(wù)建設(shè)費(fèi)用3公用設(shè)施配套費(fèi)4各項(xiàng)稅費(fèi)5財(cái)務(wù)費(fèi)用6開發(fā)商利潤7廣告營銷費(fèi)用8其它不可預(yù)見費(fèi)用關(guān)系涪江的因素分析涪江的財(cái)務(wù)管理、成本控制能力、營銷手段等方面應(yīng)該加強(qiáng)生產(chǎn)能力及擴(kuò)大方式1自我積累募資2合作開發(fā)生產(chǎn)能力及擴(kuò)大方式1自我積累募資2合作開發(fā)3創(chuàng)新的開發(fā)模式關(guān)系涪江的因素分析1創(chuàng)新的開發(fā)模式2現(xiàn)在涪江主要選擇自我積累募資開發(fā)競爭者類型外地的大型知名企業(yè)，當(dāng)?shù)仄髽I(yè)，也有同涪江一樣的企業(yè)，總體參差不齊關(guān)系涪江的因素分析避開同大企業(yè)直接競爭，或選取合作開發(fā)產(chǎn)品差異產(chǎn)品差異很大。主要分為住宅和商用兩大類而各類又可細(xì)分，同類產(chǎn)品的也存在環(huán)境、地域等綜合因素差異關(guān)系涪江的因素分析開發(fā)適合涪江自身的產(chǎn)品。建議走品質(zhì)住宅或參與政府的危改項(xiàng)目等進(jìn)入壁壘和退出障礙進(jìn)入壁壘和退出障礙1進(jìn)入壁壘比較大2退出障礙要依據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作情況而定關(guān)系涪江的因素分析1已經(jīng)進(jìn)入，但壁壘因素還很多2退出的障礙主要來源于項(xiàng)目運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)性因素產(chǎn)業(yè)投資目的產(chǎn)業(yè)投資目的追求高利潤是大多數(shù)企業(yè)所追求的目的關(guān)系涪江的因素分析1不盲目追求高利潤2低風(fēng)險(xiǎn)求發(fā)展2.3.2潛在進(jìn)入者威脅分析影響因素威脅涪江進(jìn)入的因素分析其它潛在進(jìn)入者對涪江的威脅涪江應(yīng)對策略的初步思路進(jìn)入壁壘規(guī)模經(jīng)濟(jì)涪江開發(fā)能力不足大規(guī)模開發(fā)能力強(qiáng)小規(guī)?；蜻x擇與政府合作擴(kuò)大規(guī)模產(chǎn)品歧異涪江還不具備品牌品牌、設(shè)計(jì)、質(zhì)量優(yōu)勢低利潤，求精品資本需求涪江融資能力沒真正受到市場考驗(yàn)有一定的融資能力多方融資價(jià)值分散銷售渠道缺乏營銷經(jīng)驗(yàn)和渠道有關(guān)系和營銷經(jīng)驗(yàn)或渠道關(guān)系營銷自建渠道政府政策門檻提高，硬性條件有滿足條件的實(shí)力后盾利用縣政府支持避開不利政策與規(guī)模無關(guān)的成本劣勢人才、經(jīng)驗(yàn)、意識、管理水平等處于劣勢有人才，管理到位等加強(qiáng)自身建設(shè)現(xiàn)有企業(yè)的阻礙進(jìn)入扼制價(jià)格涪江控制成本力對銷售價(jià)格的制定————加強(qiáng)對成本的控制做好價(jià)值分析經(jīng)驗(yàn)與規(guī)模有大企業(yè)背景的優(yōu)勢（如加新、歐怡）————避開直接競爭說明：1、把涪江定位于新進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，主要分析影響涪江進(jìn)入的威脅性因素；2、把涪江定位于地處潼南地區(qū)的現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)，分析其它潛在進(jìn)入者對涪江發(fā)展的影響因素2.3.3房地產(chǎn)供應(yīng)商分析涪江涪江應(yīng)對策略合作開發(fā)可以選擇合作開發(fā)可以選擇利用其它方式融資（槐房項(xiàng)目做的不錯）房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈：土地供應(yīng)方建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)其它信息中介機(jī)構(gòu)資金供應(yīng)建筑供應(yīng)商營銷策劃代理物業(yè)管理配套設(shè)施重要性涪江供應(yīng)能力供應(yīng)能力供方產(chǎn)業(yè)價(jià)值占有力供應(yīng)方式有償出讓（協(xié)議、招標(biāo)、拍賣）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行政劃撥自由資金預(yù)收賬款銀行貸款房產(chǎn)抵押貸款債券融資股票融資合作開發(fā)其它自己銷售（可委托策劃）經(jīng)紀(jì)銷售（獨(dú)家代理或獨(dú)家銷售權(quán)、多重開價(jià)、凈開價(jià)）自設(shè)物業(yè)管理公司、外包公開招標(biāo)、邀招標(biāo)、議標(biāo)招投標(biāo)能力差有土地儲備，市場運(yùn)作土地是趨勢遠(yuǎn)期儲備能力差利用潼南政府支持選擇危改項(xiàng)目，避免過早征用土地通過其它關(guān)系資源自有資金不足機(jī)構(gòu)融資能力較強(qiáng)債券、股票融資行不通整體融資能力較強(qiáng)土地價(jià)值居高不下地產(chǎn)商利潤較高供方價(jià)值占有力強(qiáng)設(shè)計(jì)招標(biāo)找中介沒有自己的規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，缺乏良好的規(guī)劃設(shè)計(jì)人員分析市場信息能力不足沒有銷售經(jīng)驗(yàn)可以選擇經(jīng)紀(jì)銷售已有自己的物管公司好的規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)品是開發(fā)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵；價(jià)值占有力適中融資方式的不同決定了供方價(jià)值占有能力，關(guān)鍵看融資手段供方價(jià)值占有力最低，需借關(guān)系建筑公司的供應(yīng)能力價(jià)值占有力較強(qiáng)，銷售環(huán)節(jié)直接決定整個(gè)產(chǎn)業(yè)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)是穩(wěn)定的持續(xù)現(xiàn)金流入，對開發(fā)商價(jià)值占有影響較小選用自己的物管公司依據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)決定銷售方式銷售方式要多樣化用關(guān)系建筑公司，招投標(biāo)成為形式引入好的融資人員和金融機(jī)構(gòu)建立良好的關(guān)系開辟多種融資渠道要提示自身對規(guī)劃的認(rèn)識把握未來產(chǎn)品設(shè)計(jì)的市場信息2.3.4房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)市場（買方）分析eq\o\ac(○,1)需求結(jié)構(gòu)※居民個(gè)人已經(jīng)成為房地產(chǎn)中住宅市場的消費(fèi)主體；※主城區(qū)和外地企業(yè)涌入，非潼南本地人對住房需求和商業(yè)用房需求將增加；※經(jīng)濟(jì)發(fā)展、戶籍制度改革，人們工作的流動性加強(qiáng)，使得“住宅”租賃成為未來房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)的一個(gè)重要市場；※住房需求年齡結(jié)構(gòu)明顯，年齡在25——42歲之間的人群成為主力購房者；※老城改造區(qū)的居民和中低收入者是危改房和經(jīng)濟(jì)適用房的主要購房群體。eq\o\ac(○,2)需求特點(diǎn)※對均好性要求更高，購房者除了對住宅質(zhì)量、戶型、會所、交通等方面繼續(xù)關(guān)注，還對新技術(shù)、新材料的使用、節(jié)能、環(huán)保、智能化等能夠提出新的需求，特別對社區(qū)景觀和環(huán)境方面提出新的要求；※對物業(yè)管理質(zhì)量需求增強(qiáng)，要求“物有所值”；※對不同設(shè)計(jì)戶型需求呈多樣化特點(diǎn)；※對住房的消費(fèi)需求大于投資需求。2.3.5房地產(chǎn)業(yè)替代產(chǎn)品分析eq\o\ac(○,1)從房地產(chǎn)業(yè)宏觀角度分析，房屋住宅作為人們居住的必需的特殊商品，具有不可替代性。eq\o\ac(○,2)從企業(yè)角度分析，由于產(chǎn)品類型和消費(fèi)意識的不同，對企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品會產(chǎn)生替代效應(yīng)，主要是消費(fèi)者的選擇決定的。比如：選擇“普通商品住宅”為重點(diǎn)開發(fā)產(chǎn)品的企業(yè)的市場銷售可能會受到“經(jīng)濟(jì)適用房”的替代沖擊，而經(jīng)濟(jì)適用房也可能受到“危改房”的替代沖擊。比如：“房屋租賃”對“房屋銷售”會產(chǎn)生替代效應(yīng)，這要看人們的購買力、消費(fèi)背景或消費(fèi)意識。對于涪江房地產(chǎn)開發(fā)公司，在進(jìn)行市場分析時(shí)候要重點(diǎn)考慮上述因素。涪江如果選擇在潼南競爭政府“危改項(xiàng)目”，“房改帶危改”的政策會使得危改區(qū)居民大多選擇回遷，這樣有效避免這種各類產(chǎn)品之間的替代效應(yīng)。2.3.6房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)業(yè)競爭強(qiáng)度產(chǎn)業(yè)競爭強(qiáng)度消費(fèi)者情況供應(yīng)鏈狀況進(jìn)入者威脅替代品分析涪江應(yīng)對策略參與競爭避開直接競爭另辟新渠道對供應(yīng)商的選擇要充分科學(xué)、合理的思考和規(guī)劃挖掘潛在消費(fèi)市場，避開完全商品化，提高價(jià)值開發(fā)選擇好適合自己發(fā)展起步的領(lǐng)域2.4房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析分析說明：房地產(chǎn)業(yè)具有其自己獨(dú)特的行業(yè)特性，從不同的角度有不同的分析方法。從開發(fā)企業(yè)的角度是涪江所需要的和切合實(shí)際的，因此我們通過房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈對房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)特性做出比較詳細(xì)的分析，為涪江的發(fā)展戰(zhàn)略的制定提供支持。房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈開發(fā)價(jià)值鏈對于涪江公司的實(shí)際影響：1、房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品是功能性的，開發(fā)模式具有創(chuàng)新性：房地產(chǎn)業(yè)的基本功能是為人們提供“居住工作”的場所，其產(chǎn)品是功能性的，但對于開發(fā)企業(yè)來講，開發(fā)功能性產(chǎn)品的商業(yè)模式具有創(chuàng)新性。那么涪江開發(fā)公司的企業(yè)定位基礎(chǔ)就是“以創(chuàng)新的開發(fā)方式為區(qū)域居民提供功能產(chǎn)品的服務(wù)”。2、房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)周期長：由房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品特性決定了其產(chǎn)品開發(fā)生產(chǎn)的周期較長，而對于開發(fā)商來講，就需要盡可能縮短開發(fā)周期，加速資金流轉(zhuǎn)。從房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈上看，就是要對橫向水平鏈進(jìn)行整合，對各個(gè)階段的時(shí)間、精力等投入作出合理規(guī)劃和組織。3、房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值環(huán)節(jié)眾多：房地產(chǎn)業(yè)和別的產(chǎn)業(yè)相關(guān)性很強(qiáng)，比如建筑業(yè)。因此，在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中有多個(gè)創(chuàng)造價(jià)值的環(huán)節(jié)。從價(jià)值鏈上可知，為開發(fā)商提供各類資源供應(yīng)的供應(yīng)方都要參與對開發(fā)價(jià)值的分配。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商必須對縱向的價(jià)值鏈環(huán)節(jié)進(jìn)行一體化整合。4、在房地產(chǎn)開發(fā)的價(jià)值追求中，開發(fā)商要避虛就實(shí)，不盲目追求高利潤。即對于自身能力不足的價(jià)值環(huán)節(jié)，要采取外包合作等多種方式，以求降低風(fēng)險(xiǎn)，對于自身能力所及的價(jià)值要留給自己，把開發(fā)業(yè)務(wù)做專。5、房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終價(jià)值體現(xiàn)是各個(gè)價(jià)值環(huán)節(jié)緊密合作的結(jié)果。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，它的土地選址、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品施工質(zhì)量、銷售策略和物業(yè)配套管理等每一個(gè)環(huán)節(jié)都對項(xiàng)目的成敗起至關(guān)重要的作用，因此要求開發(fā)商要選擇或開創(chuàng)良好的開發(fā)模式。2.5房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析細(xì)分參數(shù)選擇：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場可以按不同的參數(shù)選擇作出不同的市場細(xì)分，依為涪江戰(zhàn)略業(yè)務(wù)選擇的角度考慮，我們選取不同的房地產(chǎn)產(chǎn)品為細(xì)分參數(shù)，將房地產(chǎn)市場劃分為：危改市場、經(jīng)濟(jì)適用房市場、普通住宅市場、寫字樓市場、別墅市場、商業(yè)用房市場；對當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)細(xì)分市場狀況作出分析。商業(yè)用房市場分析商業(yè)用房市場分析寫字樓市場分析別墅市場分析經(jīng)濟(jì)適用房市場分析（政策性強(qiáng)）危改房市場分析（政策性強(qiáng)）其它商品住宅（完全商品化開發(fā)的住宅項(xiàng)目、綠化隔離帶等有政策性的開發(fā)項(xiàng)目）商業(yè)類住宅類2.5.1商業(yè)類市場分析通常意義上的商鋪和店鋪等是地區(qū)房地產(chǎn)市場的重要組成部分之一，推動了潼南商業(yè)用房市場的發(fā)展。1、市場供應(yīng)總體供應(yīng)量逐步增加，但在房地產(chǎn)投資中相對比重較??；商業(yè)用房供應(yīng)規(guī)模逐漸趨于大、中型，物業(yè)面積總體較多，而且區(qū)域分布差異明顯。大型商業(yè)房在不久的將來將集中于老城濱江路、江北新城南北干道、涼風(fēng)埡橋南大道等主要交通口岸。在前幾年有眾多政府機(jī)關(guān)單位的樓盤建設(shè)，造成潼南的商業(yè)用房面積在局部區(qū)域已經(jīng)過剩，其中老城中心地帶的商業(yè)用房供不應(yīng)求，但是江北和涼風(fēng)埡地帶的商業(yè)用房卻絕大部分空置。2、市場需求需求結(jié)構(gòu)多元化、從大型的購物中心、綜合商場、家居商場、電器商場等到中小型專業(yè)店鋪等都存在需求；從行業(yè)看，超市連鎖業(yè)店鋪增長速度最快，并且集中于新建和在建的住宅小區(qū)；其次餐飲服務(wù)業(yè)和服裝服飾業(yè)也是商業(yè)用房需求的重要客戶。2.5.2寫字樓通常意義上的中高檔辦公場所及寫字樓，在未來將為整個(gè)潼南的企業(yè)發(fā)展提供了高條件的場所，為整個(gè)房地產(chǎn)市場發(fā)展提供一定的有效推動。1、市場供應(yīng)潼南寫字樓市場供應(yīng)量目前是一個(gè)空白，隨著潼南渝蓉橋頭堡地位的影響逐步形成，寫字樓市場供應(yīng)即將呈現(xiàn)；其中中心地帶是市場供應(yīng)擴(kuò)大的主體。2、市場需求高新科技產(chǎn)業(yè)、新興創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、本地大型企業(yè)的配套企業(yè)的辦事處或銷售分部等，將極大刺激對寫字樓市場的需求。3、市場價(jià)格潼南寫字樓市場預(yù)計(jì)租賃市場活躍；寫字樓銷售上恐呈現(xiàn)有價(jià)無市。4、發(fā)展前景市場供應(yīng)量逐漸增多，對綜合寫字樓需求增加，大型開發(fā)商已經(jīng)介入。評價(jià)：針對涪江將來的開發(fā)有指導(dǎo)意義的是：商業(yè)物業(yè)開發(fā)上要謹(jǐn)慎，有機(jī)會開發(fā)商業(yè)物業(yè)時(shí)也一定要注意商業(yè)的運(yùn)營；寫字樓的開發(fā)則是有機(jī)會就要上。2.5.3住宅類市場分析以下我們對住宅市場的各個(gè)要素進(jìn)行解剖分析1、開發(fā)商目前，潼南縣云集了重慶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強(qiáng)的重慶寶田地產(chǎn)，其開發(fā)的加新?新華花園創(chuàng)下樓盤價(jià)格之最；其次，香港奧瑞特集團(tuán)聯(lián)合重慶天元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司打造的歐怡五星酒店公寓、歐怡?廊橋水岸，建筑面積達(dá)20萬方，一期酒店公寓正持續(xù)熱銷中。再次，永佳、共誼、富發(fā)等地產(chǎn)開發(fā)商所開發(fā)的住宅項(xiàng)目，其影響力正在不斷提高。2、物業(yè)類型區(qū)域在售住宅物業(yè)主要以小區(qū)物業(yè)為主，單體樓相對較少，大多以兩棟及兩棟以上的小區(qū)樓入市。如：共誼·北都、歐怡?廊橋水岸、瑞達(dá)·名爵康都等等，均為小區(qū)型住宅物業(yè)。3、物業(yè)規(guī)模潼南縣樓市開發(fā)體量大多在10萬方以下，在10--30萬方之間的住宅物業(yè)相對較多，目前在售的有加新?新華花園以及老牌企業(yè)云海藍(lán)灣等，從已售磬和即將開盤的項(xiàng)目來看，10萬到20萬方的住宅物業(yè)，將是未來潼南房地產(chǎn)開發(fā)相對集中的規(guī)模體量。4、建筑形態(tài)：區(qū)域住宅物業(yè)建筑形態(tài)主要以高層和小高層為主，其中18到33層的高層住宅占絕大多數(shù)，小高層相對較少。在售高層住宅物業(yè)有：共誼·北都、歐怡?廊橋水岸、瑞達(dá)·名爵康都等，而小高層住宅物業(yè)僅有云海藍(lán)灣3期的部分樓棟，花園洋房僅加新?新華花園和立業(yè)·林云江山部分樓棟。由于開發(fā)商在物業(yè)定位時(shí)大多希望兼顧到更多的消費(fèi)需求，產(chǎn)品類型一般為小高層與高層的混合，或花園洋房與高層的混合等，產(chǎn)品單一性較強(qiáng)的物業(yè)不多，多數(shù)樓盤均涵蓋兩種建筑類型的物業(yè)。5、戶型分析根據(jù)本部調(diào)查數(shù)據(jù)表現(xiàn)為，潼南縣目前房地產(chǎn)市場供應(yīng)戶型以三房為主，占整體供應(yīng)戶型供應(yīng)量的52%，其次是二房，占31%，四房占8%。從以上不難看出，目前潼南區(qū)市場仍然以傳統(tǒng)的兩房及三房作為供應(yīng)主體，戶型數(shù)量供應(yīng)占整體市場供應(yīng)的83%。潼南市場中一房的供應(yīng)較少，從側(cè)面表明區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者對一房的需求相對較少，消費(fèi)者對住宅生活功能的需求較大。針對涪江將來的開發(fā)有指導(dǎo)意義的是：高檔次的高層與低檔次的危改房產(chǎn)品是企業(yè)今后開發(fā)的重點(diǎn)。3.區(qū)域環(huán)境分析潼南地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、交通、文化等的總體情況在此不再做贅述。3.1區(qū)域價(jià)值鏈分析說明：如前對房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析一樣，產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈?zhǔn)轻槍唧w產(chǎn)業(yè)從“初期投入到最終產(chǎn)出”之間一系列的價(jià)值活動來講的，對房地產(chǎn)業(yè)來講就是從最初的土地投入到最終的房屋產(chǎn)出進(jìn)行分析的，可見產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析只是從單純的產(chǎn)業(yè)價(jià)值創(chuàng)造的系列活動角度進(jìn)行分析的。而區(qū)域價(jià)值鏈分析不同于前述分析，它更多的是從產(chǎn)業(yè)各個(gè)價(jià)值鏈環(huán)節(jié)在區(qū)域分布中呈現(xiàn)的特性來分析的，依據(jù)對產(chǎn)業(yè)價(jià)值環(huán)節(jié)在區(qū)域分布中的特性，結(jié)合產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的分析，從而為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的制定提供依據(jù)。這里僅就房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域價(jià)值鏈做出分析。3.1.1房地產(chǎn)是一種典型的區(qū)域經(jīng)濟(jì)性產(chǎn)業(yè)1、房地產(chǎn)業(yè)的終端產(chǎn)品（房屋）是固定于某一區(qū)域的，不可移動。這決定了房地產(chǎn)業(yè)的整個(gè)價(jià)值活動的地域特性。2、從前述房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈分析，房地產(chǎn)業(yè)的某些中介“產(chǎn)品”服務(wù)可以跨越區(qū)域，即指：規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、資金提供、營銷策劃、物業(yè)管理服務(wù)、其它信息服務(wù)等。但土地提供不能跨越區(qū)域。這導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)中任何相關(guān)業(yè)務(wù)產(chǎn)品的提供最終落實(shí)于“某一片土地”，體現(xiàn)于在這塊土地上建造的“房屋”。3、在市場經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，由于各地區(qū)市場發(fā)展成熟度的不同，最終產(chǎn)品——“房屋”體現(xiàn)出地區(qū)性的差異。這種差異性的體現(xiàn)在于：地產(chǎn)開發(fā)模式、產(chǎn)品設(shè)計(jì)品質(zhì)、價(jià)值追求理念、消費(fèi)者的觀念等各個(gè)方面。4、縱觀所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（不論是大型還是小型），在對房地產(chǎn)進(jìn)行投資決策時(shí)，首先是區(qū)域選擇，并且區(qū)域的選擇是有限的，這同零售業(yè)等產(chǎn)業(yè)追求規(guī)模無限擴(kuò)大有所不同。這是由房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)決定的——即政府政策影響力大、資金投入巨大、投資回收周期長、市場風(fēng)險(xiǎn)大等。5、在同一個(gè)大區(qū)域，同任何產(chǎn)業(yè)一樣，房地產(chǎn)產(chǎn)品分布也有區(qū)域特征。3.1.2潼南區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)值空間1、潼南目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r相對落后，限制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但在大開發(fā)的大環(huán)境下，也表明未來潼南區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間很大。2、目前，潼南有一些老城危舊房改造，這是潼南房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)求發(fā)展的一個(gè)重要價(jià)值獲得渠道。3、潼南土地儲備較為豐富，區(qū)域內(nèi)新招商引資的各類廠和企業(yè)分布眾多，但比較分散，占地廣闊，這類企業(yè)目前發(fā)展的態(tài)勢和政府相關(guān)政策（搬遷、拍賣等）也為潼南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的另一重要價(jià)值空間。其后勤（包括住房）社會化改革后，這類單位也是房地產(chǎn)開發(fā)不可忽視的一個(gè)價(jià)值追求對象。3.1.3區(qū)域價(jià)值鏈分析結(jié)論：1、涪江要根植于潼南，做潼南的房地產(chǎn)產(chǎn)品。2、涪江要抓控區(qū)域內(nèi)部資源，充分利用區(qū)域外部資源，如利用外來的的資金、產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念、營銷策劃等房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈中可以流動的要素。3、在具體的業(yè)務(wù)品種選擇上，要依據(jù)區(qū)域資源做出合理的選擇。3.2區(qū)域價(jià)值追求分析說明：企業(yè)財(cái)富價(jià)值的創(chuàng)造首先是源于某一個(gè)區(qū)域，而第一個(gè)區(qū)域是否有能為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值的發(fā)展空間是決定企業(yè)能否成功的重要因素，尤如李嘉誠起步于香港一樣，潼南未來發(fā)展的大環(huán)境是決定涪江企業(yè)發(fā)展的空間首要因素。1、涪江是起家于潼南、立足于潼南的企業(yè)，企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r受潼南發(fā)展?fàn)顩r的直接影響，即潼南域未來的經(jīng)濟(jì)和環(huán)境發(fā)展態(tài)勢決定了涪江地產(chǎn)區(qū)域價(jià)值追求空間的大小。2、潼南未來的發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域發(fā)展要求賦予了涪江這些立足于潼南的企業(yè)以發(fā)展的機(jī)會。3、涪江能否有效利用區(qū)域內(nèi)各類資源是影響企業(yè)發(fā)展和追求利潤空間的重要因素。4、企業(yè)內(nèi)部資源配置狀況也影響到企業(yè)的利潤空間。5、在大開發(fā)的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)、建筑裝飾業(yè)是區(qū)域發(fā)展的基礎(chǔ)，潼南未來發(fā)展態(tài)勢也需要開發(fā)行業(yè)的支撐。涪江追求在區(qū)域內(nèi)創(chuàng)造價(jià)值空間首先從抓控土地資源和房產(chǎn)開發(fā)開始，謀取潼南房地產(chǎn)業(yè)的一流開發(fā)上的地位。6、通過在潼南房地產(chǎn)、建筑領(lǐng)域的發(fā)展，隨著潼南整體發(fā)展水平的提高，企業(yè)集聚了良好的內(nèi)部資源，繼續(xù)尋求區(qū)域內(nèi)其它資源，鞏固在潼南的地位，繼而向周邊地區(qū)擴(kuò)展。4.產(chǎn)業(yè)機(jī)會分析綜合以上分析，結(jié)合目前發(fā)展?fàn)顩r和未來的發(fā)展前景，對涪江企業(yè)面臨的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)機(jī)會做出如下簡單描述。但這些機(jī)會不一定都是涪江可以選擇的，這些機(jī)會是不考慮企業(yè)實(shí)力的而客觀描述的。產(chǎn)業(yè)機(jī)會一：房地產(chǎn)業(yè)主力業(yè)務(wù)——開發(fā)業(yè)務(wù)機(jī)會住宅類項(xiàng)目：土地儲備已有的項(xiàng)目：涪江·電力新村1期、涪江·電力新村2期的開發(fā)建議跟進(jìn)的項(xiàng)目：潼南老城區(qū)危舊房改造項(xiàng)目商業(yè)性開發(fā)項(xiàng)目：口岸好的地區(qū)土地儲備產(chǎn)業(yè)機(jī)會二：房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)值鏈其它業(yè)務(wù)機(jī)會物業(yè)管理商業(yè)經(jīng)營管理二、企業(yè)內(nèi)部環(huán)境1.企業(yè)現(xiàn)有業(yè)務(wù)分析涪江選擇了房地產(chǎn)業(yè)作為未來發(fā)展方向，但是還沒有明確具體如何發(fā)展，涪江公司改制以來沒有經(jīng)營過其他任何業(yè)務(wù)，現(xiàn)在處于房地產(chǎn)開發(fā)的籌備階段，只是單一的選擇了房地產(chǎn)開發(fā)。選擇那些細(xì)分的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)品種作為企業(yè)重點(diǎn)開發(fā)的對象?！案⒔る娏π麓錓I”將是涪江在新一輪市場環(huán)境中邁出的第一步，項(xiàng)目運(yùn)作情況直接關(guān)系涪江發(fā)展的前景。下一步需要對涪江發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)做出明確的戰(zhàn)略定位。2.企業(yè)內(nèi)部資源分析eq\o\ac(○,1)涪江作為特殊的子公司企業(yè)，股權(quán)非常分散，但是法人意志強(qiáng)，決策權(quán)集中。eq\o\ac(○,2)由于對房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)涉足時(shí)間較短，決策者的創(chuàng)新意識有待提高。eq\o\ac(○,3)涪江是根植于潼南的企業(yè)，股東、決策者、經(jīng)辦人員的本土根植性很強(qiáng)。eq\o\ac(○,4)企業(yè)有立足潼南，擴(kuò)大規(guī)模，謀求發(fā)展的長遠(yuǎn)打算，但現(xiàn)在還根本沒有辦法籌備。因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)狀是內(nèi)部組織和管理等有差距——產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱、組織結(jié)構(gòu)不完善，管理水平不高、企業(yè)運(yùn)行沒有機(jī)制化。eq\o\ac(○,5)創(chuàng)業(yè)者群體尚未形成，人力資源匱乏。企業(yè)沒有健全的人力資源管理機(jī)制，人才已經(jīng)成為制約企業(yè)發(fā)展的重要瓶頸。eq\o\ac(○,6)決策者和幾位領(lǐng)頭的經(jīng)理們凝聚力極強(qiáng)，隨著企業(yè)發(fā)展，他們在價(jià)值追求和工作目標(biāo)定位上有所差異，而且隨著企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，新舊文化的沖突使企業(yè)原有的凝聚力會受到影響。3.核心競爭力分析核心要素分析核心能力要素涪江的能力表現(xiàn)涪江現(xiàn)有核心競爭力分析涪江待培育的競爭力房地產(chǎn)業(yè)土地資源獲取1“電力新村I”運(yùn)作良好2決策者具有創(chuàng)新和求發(fā)展的意識4在潼南有良好的社會關(guān)系1在潼南公關(guān)能力強(qiáng)，可通過關(guān)系獲土地資源2融資背景強(qiáng)大1涪江產(chǎn)品品牌2資金運(yùn)作能力3綜合管理水平4立足潼南的優(yōu)勢地位資金運(yùn)作能力公共關(guān)系能力產(chǎn)品品質(zhì)品牌市場把握能力綜合管理水平核心競爭力分析涪江在選擇戰(zhàn)略發(fā)展過程中要依據(jù)現(xiàn)有的核心競爭力參與市場尋求發(fā)展，同時(shí)要培育自身能力不足的方面，提升企業(yè)核心競爭力。在對企業(yè)的業(yè)務(wù)、內(nèi)部資源綜合分析的基礎(chǔ)上，從戰(zhàn)略五要素的角度考慮，通過對核心能力要素的分析我們認(rèn)為涪江在企業(yè)創(chuàng)業(yè)期，參與市場競爭的態(tài)勢下具有如下的核心競爭力：區(qū)域公共關(guān)系能力區(qū)域公共關(guān)系能力背景強(qiáng)大、融資方便決策靈活領(lǐng)導(dǎo)求發(fā)展的創(chuàng)新意識極強(qiáng)的本土根植性法人意志強(qiáng)三、產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務(wù)組合本部分產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務(wù)組合是基于前述企業(yè)內(nèi)外部分析基礎(chǔ)上，對現(xiàn)階段涪江企業(yè)發(fā)展而做出的選擇，隨著涪江企業(yè)發(fā)展和外部環(huán)境的變化，產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務(wù)組合都會發(fā)生衍變。產(chǎn)業(yè)選擇上，我們已經(jīng)確定了進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，對于其它產(chǎn)業(yè)機(jī)會，依涪江目前的情況，我們暫不予以考慮。基于產(chǎn)業(yè)機(jī)會與企業(yè)實(shí)力的業(yè)務(wù)選擇與組合基于核心競產(chǎn)業(yè)選擇基于核心競產(chǎn)業(yè)選擇領(lǐng)域房地產(chǎn)業(yè)住宅商業(yè)用房、寫字樓同企業(yè)自身實(shí)力相符合程度產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)會基于核心競新空間是否可以選擇別墅、洋房政策性項(xiàng)目優(yōu)先進(jìn)入次序不考慮1——4商業(yè)經(jīng)營管理公司33產(chǎn)業(yè)選擇領(lǐng)域房地產(chǎn)業(yè)住宅商業(yè)用房、寫字樓同企業(yè)自身實(shí)力相符合程度產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)會爭力的考慮新空間是否可以選擇圍繞潼南本土開發(fā)和區(qū)域的政策性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為主別墅、洋房普通住宅危舊房改造項(xiàng)目政策性項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目優(yōu)先進(jìn)入次序有待潼南地區(qū)政策土地交易可以選擇已經(jīng)選擇不考慮暫不選擇1——4商業(yè)經(jīng)營管理公司3暫緩選擇暫緩選擇3可以選擇2暫緩選擇2產(chǎn)業(yè)選擇與業(yè)務(wù)組合的總體結(jié)論：依據(jù)涪江公司目前企業(yè)實(shí)力，我們認(rèn)為涪江目前最好的選擇是仍然是立足于現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)。在具體的產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)選擇中，依據(jù)前述分析，我們認(rèn)為：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)現(xiàn)階段應(yīng)專注于現(xiàn)階段所得地塊的項(xiàng)目開發(fā)，特別是電力新村2期的建設(shè)，將來則可以專注于潼南區(qū)域的危舊房改造項(xiàng)目和經(jīng)營自身商業(yè)物業(yè)為核心的業(yè)務(wù)；對于地皮交易、項(xiàng)目整體打包交易和寫字樓的開發(fā)則有機(jī)會就上。第二部分涪江地產(chǎn)企業(yè)文化涪江致力打造團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)、向上的企業(yè)文化，通過各種培訓(xùn)和內(nèi)部活動，充分調(diào)動起每一個(gè)員工的積極性和創(chuàng)造性。1、涪江企業(yè)文化之雛型——延續(xù)“家文化”涪江公司是電力公司的子公司。在電力公司這個(gè)大家庭里，很多部門都懸掛著警示牌，上面刻著這樣幾行名言：“多溝通，少埋怨；多自省、少斥人；嚴(yán)律己、寬待人；多綠燈、少紅燈”。涪江的員工進(jìn)入公司開始，就被反復(fù)灌輸著這幾條“家訓(xùn)”?！凹矣?xùn)”的精神很簡單，就是要大家在一個(gè)“大家庭”里生活，每個(gè)人都是“大家庭”中的成員，涪江初期的房地產(chǎn)開發(fā)也是給職工建設(shè)一個(gè)家而開始的。涪江創(chuàng)造“家文化”，一是強(qiáng)調(diào)和諧溝通；二是講責(zé)任；三是互相學(xué)習(xí)，四是提倡勤奮。每做一件事情都要想到公司的利益高于一切，“大家庭”就是核心，要圍繞這個(gè)核心轉(zhuǎn)，做好事情。涪江地產(chǎn)員工的低流動率與這種“家文化”有很大關(guān)系，在電力公司延續(xù)的“家文化”卻奠定了涪江企業(yè)文化的雛形。2、涪江企業(yè)文化之發(fā)展——“給能人一個(gè)空間”“給能人一個(gè)空間”意味著將能人放在最適合發(fā)揮其才干的位置上去，這是涪江又一個(gè)鮮明的企業(yè)文化特點(diǎn)，不僅是涪江從成立初期就長期堅(jiān)持的人事管理的準(zhǔn)則，也在公司的發(fā)展中不斷得到強(qiáng)化。這種企業(yè)氛圍為處理人才問題提供了一個(gè)很好的平臺，在人與企業(yè)的結(jié)合中起到了黏合劑的作用。“給能人一個(gè)空間”是要讓能人留下來，這需要處理好能人與能人之間的關(guān)系。新人與“舊人”之間的關(guān)系。外地人與本地人的關(guān)系，公司里面有很多在電力公司奮斗了十幾年的老員工，如今都已成為公司的骨干，在各個(gè)崗位上發(fā)揮著關(guān)鍵的作用。把公司的成長和自身的成長緊密聯(lián)系在一起。同時(shí)也有很多新員工，憑著專業(yè)技能和開闊的視野逐步成為公司發(fā)展中的中流砥柱。這是這種企業(yè)文化和涪江的高速成長，為“能人們”提供了廣闊的空間和舞臺。反過來，也吸引了更多的能人加入到涪江這個(gè)大家庭。3、涪江企業(yè)文化之核心——“以人為本，誠實(shí)信用”“以人為本，誠實(shí)信用”與其說是對涪江企業(yè)文化的描述，不如說是涪江人在企業(yè)發(fā)展中所餞行，所驗(yàn)證。雖然業(yè)內(nèi)的人都公認(rèn)涪江地產(chǎn)的員工福利好，待遇高，但是只有涪江人自己才知道，在涪江地產(chǎn)汗水和鮮花都是成正比的，優(yōu)厚的薪酬是建立在積極的工作態(tài)度和高效的業(yè)績基礎(chǔ)上的。在涪江，就意味著極大的奉獻(xiàn)精神，在涪江，就代表著“每天都有追求，每天都有進(jìn)步”!4、涪江企業(yè)文化之創(chuàng)新——“追求卓越，盡善盡美”企業(yè)文化理論的奠基人勞倫斯.米勒說過：“企業(yè)家不可沉湎于過去和現(xiàn)有的成功，必須不斷揚(yáng)棄過去，超越自我，展望未來，建立新的價(jià)值觀和企業(yè)文化――堅(jiān)持創(chuàng)新，改造自己，追求卓越，才是企業(yè)文化創(chuàng)新和企業(yè)文化的力量源泉?！彪S著涪江地產(chǎn)不斷發(fā)展的需要。有了“大家庭文化”是涪江企業(yè)的盾，那么“追求卓越”就是一個(gè)最好的進(jìn)攻利器；“給能人一個(gè)空間”強(qiáng)調(diào)的是一個(gè)過程和發(fā)展，而“盡善盡美”強(qiáng)調(diào)的是一個(gè)結(jié)果。在現(xiàn)階段，涪江的企業(yè)文化又有了全新的詮釋――“追求卓越，盡善盡美”。如果說“家文化”是涪江企業(yè)文化意識的覺醒，那么“追求卓越”是企業(yè)客觀環(huán)境轉(zhuǎn)化后的思考，“盡美”則意味著涪江地產(chǎn)事實(shí)上已經(jīng)意識到了發(fā)展中企業(yè)文化存在的問題，開始探索理性地去構(gòu)筑自身系統(tǒng)的企業(yè)文化體系。從企業(yè)文化的發(fā)展角度來看，“追求卓越，盡善盡美”是對涪江精神最高度的概括。永遠(yuǎn)不懈怠，一直最努力。涪江文化的表現(xiàn)形式將隨著公司的發(fā)展不斷完善，但是涪江精神卻不會消散。用努力成全夢想，能將涪江帶到一個(gè)連我們自己都不敢相信的高度。第三部分涪江公司的發(fā)展目標(biāo)定位和整體發(fā)展戰(zhàn)略企業(yè)發(fā)展目標(biāo)定位目標(biāo)定位的前提：在對外部環(huán)境分析和企業(yè)內(nèi)部資源綜合分析的基礎(chǔ)上，從未來發(fā)展的可能性和現(xiàn)實(shí)發(fā)展的可行性角度出發(fā)，對涪江企業(yè)發(fā)展目標(biāo)予以定位，將涪江發(fā)展目標(biāo)分為總體戰(zhàn)略目標(biāo)、階段發(fā)展目標(biāo)和近期各業(yè)務(wù)及職能發(fā)展目標(biāo)三個(gè)部分。1.涪江企業(yè)總體戰(zhàn)略目標(biāo)企業(yè)使命：為潼南城鎮(zhèn)建設(shè)和居民安居工程做貢獻(xiàn)涪江總體發(fā)展方向：發(fā)展成在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域于潼南有絕對影響力的、以“住宅房屋綜合經(jīng)營”為核心業(yè)務(wù)的集團(tuán)化控股型實(shí)體經(jīng)營企業(yè)，它由多個(gè)控股子公司組成，其中包括涪江開發(fā)公司、涪江物業(yè)管理公司、涪江商業(yè)經(jīng)營管理公司。其中：涪江開發(fā)公司發(fā)展方向：二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。涪江物業(yè)管理公司：二級資質(zhì)的物業(yè)管理公司，同時(shí)對外接納業(yè)務(wù)。涪江商業(yè)經(jīng)營管理公司：操作本公司開發(fā)項(xiàng)目的商業(yè)物業(yè)，同時(shí)在潼南范圍內(nèi)對外接納業(yè)務(wù)。2.發(fā)展階段劃分及階段目標(biāo)確定2009年－2012年——“創(chuàng)業(yè)”階段；加大向現(xiàn)代企業(yè)制度改革的力度，完善集團(tuán)公司管理模式，完成涪江企業(yè)整體的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，形成以房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為核心，商業(yè)經(jīng)營和物業(yè)管理為兩翼的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，成為潼南地區(qū)有一定影響力的企業(yè)。2013年－2015年——“成長”階段；立足潼南，面向周邊大鎮(zhèn)、富鎮(zhèn)，以商品房開發(fā)及相關(guān)經(jīng)營和“政策性房地產(chǎn)”開發(fā)業(yè)務(wù)為主業(yè)，發(fā)展成為潼南市場獨(dú)樹一幟具有知名度具有較強(qiáng)影響力和競爭力的現(xiàn)代型住宅房屋經(jīng)營公司。2016—2019年——“發(fā)展”階段；以住宅房屋經(jīng)營公司為控股主體企業(yè)，拓展業(yè)務(wù)經(jīng)營領(lǐng)域，捕獲附加價(jià)值業(yè)務(wù)，形成企業(yè)持續(xù)經(jīng)營能力，成為在潼南房地產(chǎn)相關(guān)市場有重要影響的，具有高度創(chuàng)新能力的實(shí)體經(jīng)營型企業(yè)。3.“創(chuàng)業(yè)期階段”的涪江公司分目標(biāo)確定業(yè)務(wù)發(fā)展分目標(biāo)：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)：到2010年房地產(chǎn)開發(fā)面積達(dá)到20萬平方米，成為涪江絕對主營業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)收入達(dá)到公司全部的90％以上，業(yè)務(wù)擴(kuò)張速度達(dá)到30％以上。商業(yè)經(jīng)營管理公司：成功運(yùn)營自身已經(jīng)開發(fā)的商業(yè)物業(yè)，盤活自身已有的商業(yè)店鋪和場地，前兩年幾乎沒有業(yè)務(wù)收入，第三年開始業(yè)務(wù)收入達(dá)到公司全部收入的10%。物業(yè)管理公司：進(jìn)駐自身開發(fā)的項(xiàng)目，服務(wù)好自己的項(xiàng)目，維護(hù)開發(fā)公司的形象，暫不考慮盈利問題。涪江公司職能目標(biāo)：財(cái)務(wù)目標(biāo)：到2012年實(shí)現(xiàn)銷售收入2億元，利潤0.6億元，房地產(chǎn)收入超過90%，中高層管理人員收入翻番。管理目標(biāo)：用三年的時(shí)間建成以規(guī)范化管理制度和業(yè)務(wù)流程管理為核心的信息化管理平臺，形成適合于自身企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)代化的集團(tuán)化企業(yè)管理模式；開發(fā)公司立足高起點(diǎn)，形成適合自身的現(xiàn)代企業(yè)管理模式；商業(yè)經(jīng)營管理公司和物業(yè)管理公司建立以自身項(xiàng)目服務(wù)的管理為核心的管理體制，以管理求效益，推動開發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展。組織發(fā)展目標(biāo)：在三年創(chuàng)業(yè)期通過采取先進(jìn)的集團(tuán)公司管理模式，完善以涪江房地產(chǎn)公司、涪江物業(yè)管理公司、商業(yè)經(jīng)營管理公司為主要業(yè)務(wù)的組織架構(gòu)。人力資源發(fā)展目標(biāo)：到2012年，公司建立起完善的人力資源管理體系，形成以高學(xué)歷高素質(zhì)人才為主的人力資源結(jié)構(gòu)，使人力資本成為公司成長的核心能力之一。企業(yè)文化培育目標(biāo)：通過培育新型的房地產(chǎn)企業(yè)文化，整合物管公司和商業(yè)經(jīng)營管理公司之間的文化差異，形成涪江人共同追求的求實(shí)創(chuàng)新踏實(shí)上進(jìn)的文化理念。公司品牌發(fā)展目標(biāo)：通過公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的開展確立“涪江”在潼南縣具有一定地位的品牌形象，同時(shí)以質(zhì)量和科技手段鍛造涪江物管和商業(yè)經(jīng)營管理公司的品牌，爭拿一些獎項(xiàng)。二、企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略依據(jù)前述對企業(yè)內(nèi)外環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，我們提出了涪江現(xiàn)階段產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務(wù)組合，繼而對涪江企業(yè)總體發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行定位。綜合以上各部分分析的結(jié)果，提出涪江企業(yè)作為一個(gè)整體的發(fā)展戰(zhàn)略，做出簡單明了的表述。整體發(fā)展戰(zhàn)略：根植潼南、一體化發(fā)展戰(zhàn)略房地產(chǎn)業(yè)務(wù)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)商業(yè)經(jīng)營管理物管業(yè)務(wù)涪陵地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)商業(yè)經(jīng)營管理物管業(yè)務(wù)潼南地區(qū)整體發(fā)展戰(zhàn)略闡述：根植潼南：涪江企業(yè)要扎根于潼南，服務(wù)于潼南，以“根植性”打基礎(chǔ)，創(chuàng)品牌，在潼南及周邊地區(qū)圍繞房地產(chǎn)項(xiàng)目，通過各種方式進(jìn)行區(qū)域項(xiàng)目資源儲備，形成房地產(chǎn)、物管和商業(yè)經(jīng)營管理的業(yè)務(wù)循環(huán)，打造房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的區(qū)域強(qiáng)勢。一體化發(fā)展戰(zhàn)略：即涪江先以房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為龍頭，資源向房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)集聚，物管和商業(yè)經(jīng)營管理首先為開發(fā)業(yè)務(wù)做支撐性服務(wù)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的成長；最終使房地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為整個(gè)企業(yè)成長的突破口，繼而形成以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、物管和商業(yè)經(jīng)營管理業(yè)務(wù)共同成長的局面，打造三位一體的“住宅房屋經(jīng)營公司”。涪江地產(chǎn)企業(yè)總體戰(zhàn)略定位做一體化地產(chǎn)運(yùn)營商，“集團(tuán)化、專業(yè)化、品牌化、市場化”的發(fā)展道路。集團(tuán)化：地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)的專業(yè)化與規(guī)?；瘜I(yè)化：專注于地產(chǎn)開發(fā)，做大做精品牌化：品牌傳播的系統(tǒng)化，先在潼南南拓北進(jìn)，全方位布局市場化：強(qiáng)勢介入商業(yè)地產(chǎn)，商用、住宅、租賃等一體化在這里值得一提的是：涪江發(fā)展目標(biāo)定位和整體發(fā)展戰(zhàn)略關(guān)鍵要在涪江企業(yè)內(nèi)部取得共識，更多的要在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和員工的思想上得到體現(xiàn)，因此，這部分主要?dú)w于一種最基本的“戰(zhàn)略思想”，后續(xù)的戰(zhàn)略規(guī)劃和實(shí)施都是基于這“戰(zhàn)略思想”的具體體現(xiàn)。第四部分企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃一、整體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃要點(diǎn)如前我們提出的“根植潼南、一體化發(fā)展戰(zhàn)略”的企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略思想，在涪江如何落實(shí)，能否取得共識，其核心在于這種戰(zhàn)略思想在具體的規(guī)劃實(shí)施中是否適合企業(yè)發(fā)展的要求。由此，對于涪江整體發(fā)展戰(zhàn)略的詳細(xì)規(guī)劃的從以下幾個(gè)方面做出詳細(xì)分析。1、業(yè)務(wù)發(fā)展的區(qū)域選擇及其發(fā)展演變2、業(yè)務(wù)發(fā)展階段的劃分及分析3、整體戰(zhàn)略核心思想二、業(yè)務(wù)發(fā)展的區(qū)域選擇分析基于前面對房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)區(qū)域價(jià)值鏈分析和區(qū)域價(jià)值追求模式的考慮，我們認(rèn)為涪江未來發(fā)展的重心區(qū)域是潼南及其周邊區(qū)域。這種區(qū)域選擇是其根植性的體現(xiàn)，也是涪江業(yè)務(wù)發(fā)展的必要的基礎(chǔ)性選擇。簡單敘述如下：涪江發(fā)展戰(zhàn)略的區(qū)域選擇：潼南及周邊地區(qū)，考慮重慶1、從一般房地產(chǎn)企業(yè)看（包括大企業(yè)在內(nèi)），都是在一定區(qū)域內(nèi)發(fā)展起來的，繼而通過區(qū)域發(fā)展集聚的實(shí)力向其它地區(qū)擴(kuò)張，而擴(kuò)張也選擇既定的某些區(qū)域，而不可能向零售業(yè)一樣全面鋪開。再通過前述的分析，我們建議涪江房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展首先應(yīng)該立足于潼南，根植于潼南。既而在立足于潼南的基礎(chǔ)上，向周邊地區(qū)擴(kuò)張業(yè)務(wù)。2、物管和商業(yè)經(jīng)營管理業(yè)務(wù)由于其資質(zhì)和實(shí)力所限，目前不具備擴(kuò)張的能力，現(xiàn)實(shí)的選擇也是以潼南為依托，首先于潼南區(qū)創(chuàng)造價(jià)值，通過潼南區(qū)建設(shè)提升企業(yè)核心競爭能力。3、對于企業(yè)未來發(fā)展態(tài)勢，通過前述對業(yè)務(wù)拓展的初步設(shè)想，依據(jù)形成企業(yè)持續(xù)現(xiàn)金流的要求，仍然要求涪江要始終立足于潼南和重慶。三、業(yè)務(wù)發(fā)展的階段性分析1.現(xiàn)階段特征——物管公司整體來講處于進(jìn)入期——涪江開發(fā)公司處于創(chuàng)業(yè)期——商業(yè)經(jīng)營公司處于創(chuàng)業(yè)期2.業(yè)務(wù)發(fā)展的階段劃分的必要性涪江目前發(fā)展的關(guān)鍵在于向以前沒有涉及的全新領(lǐng)域——房地產(chǎn)業(yè)的全面創(chuàng)業(yè)。企業(yè)創(chuàng)業(yè)不是只搞房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而是在發(fā)展的眼光下看事情。涪江的創(chuàng)業(yè)并非是一蹴而就的，特別對涪江這樣在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域基本沒有足夠經(jīng)驗(yàn)和品牌的企業(yè)，新的產(chǎn)業(yè)需要一段培育的時(shí)間，也就是說創(chuàng)業(yè)需要有一個(gè)過渡期。因此，對于涪江而言，必須根據(jù)企業(yè)發(fā)展的不同階段制定出不同的經(jīng)營戰(zhàn)略：企業(yè)整體創(chuàng)業(yè)過渡期與房地產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)期的經(jīng)營領(lǐng)域結(jié)構(gòu)存在一個(gè)逐漸演變的過程，房地產(chǎn)、物管、經(jīng)營三大主要業(yè)務(wù)在整體業(yè)務(wù)中的比例隨著時(shí)間的推移將發(fā)生變化，經(jīng)營領(lǐng)域結(jié)構(gòu)由現(xiàn)有的項(xiàng)目為主導(dǎo)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向以房屋經(jīng)營為核心的一體化業(yè)務(wù)發(fā)展經(jīng)營期逐漸遷移。3.涪江業(yè)務(wù)階段和行業(yè)發(fā)展階段比較：eq\o\ac(○,1)涪江房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)滯后于行業(yè)發(fā)展態(tài)勢，需要在創(chuàng)業(yè)期迅速提升開發(fā)業(yè)務(wù)的競爭能力。eq\o\ac(○,2)涪江的物管雖未成立，但其支撐電力公司物管和行業(yè)發(fā)展態(tài)勢基本吻合，需要在盡可能短的時(shí)間內(nèi)（到2012）實(shí)現(xiàn)企業(yè)的基本轉(zhuǎn)型。eq\o\ac(○,3)商業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)沒有啟動，完全滯后于行業(yè)發(fā)展態(tài)勢，經(jīng)營業(yè)務(wù)要有所發(fā)展，必須迅速提升企業(yè)業(yè)務(wù)開展能力。eq\o\ac(○,4)物業(yè)管理、商業(yè)經(jīng)營等房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)和創(chuàng)新型附加值業(yè)務(wù)是未來企業(yè)追求價(jià)值利潤的方向，是形成企業(yè)持續(xù)經(jīng)營能力的重點(diǎn)業(yè)務(wù)。涪江創(chuàng)業(yè)過渡期（2009——2012年）eq\o\ac(○,1)2009－2012房地產(chǎn)業(yè)處于投入期，主要是“電力新村II”和“計(jì)劃內(nèi)項(xiàng)目”兩個(gè)項(xiàng)目，兩個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作要著眼于為企業(yè)過渡積累資源。eq\o\ac(○,2)2012年，房地產(chǎn)項(xiàng)目要推向市場，達(dá)到“成功創(chuàng)業(yè)”目的。eq\o\ac(○,3)在2009年到2012年，通過房地產(chǎn)帶動涪江物管和商業(yè)經(jīng)營管理，使得企業(yè)整體創(chuàng)業(yè)成功，和整個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段相同步。一體化經(jīng)營期（2013年－2015年為成長期，2016—2019年為發(fā)展壯大期）從2013年開始，加大房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的投入力度，同時(shí)培育房地產(chǎn)相關(guān)的其它業(yè)務(wù)，如物業(yè)管理、商業(yè)經(jīng)營，迅速促進(jìn)企業(yè)成長，到2015年，形成以房地產(chǎn)開發(fā)、物管、商業(yè)經(jīng)營管理業(yè)務(wù)為核心的企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的能力。四、整體戰(zhàn)略核心思想整體戰(zhàn)略核心思想圖示開發(fā)業(yè)務(wù)主導(dǎo)開發(fā)業(yè)務(wù)主導(dǎo)引入多項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)培育經(jīng)營業(yè)務(wù)發(fā)展物管業(yè)務(wù)追求區(qū)域發(fā)展附加值業(yè)務(wù)一體化經(jīng)營（現(xiàn)在）———“發(fā)展”階段年－年——“創(chuàng)業(yè)”階段年－年——“成長”階段成功創(chuàng)業(yè)（）拓展其它業(yè)務(wù)橫向一體化橫向一體化開發(fā)業(yè)務(wù)主導(dǎo)引入多項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)培育經(jīng)營業(yè)務(wù)發(fā)展物管業(yè)務(wù)追求區(qū)域發(fā)展附加值業(yè)務(wù)一體化經(jīng)營（現(xiàn)在）———“發(fā)展”階段年－年——“創(chuàng)業(yè)”階段年－年——“成長”階段根植潼南地區(qū)成功創(chuàng)業(yè)（）拓展其它業(yè)務(wù)橫向一體化橫向一體化2012200920122013201520162019年以后創(chuàng)業(yè)過渡期一體化經(jīng)營期整體創(chuàng)業(yè)房屋持續(xù)經(jīng)營 第五部分戰(zhàn)略實(shí)施建議昊渝認(rèn)為涪江公司發(fā)展戰(zhàn)略，應(yīng)該結(jié)合市場以及企業(yè)自身的發(fā)展階段。從宏觀角度看，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了國有及國有控股的壟斷性市場階段、少數(shù)開放地區(qū)初步市場化階段、以住房分配為主的半市場化階段、貨幣化和住房個(gè)貸支持的市場化階段以及至今的土地壟斷供給市場化等五大階段。從微觀角度看，房地產(chǎn)企業(yè)也經(jīng)歷了擁有土地簡單生產(chǎn)、清理整頓維持生產(chǎn)、注重成本控制和規(guī)?；?、產(chǎn)品升級品牌與技術(shù)以及當(dāng)前的資本與金融結(jié)合等五個(gè)相對應(yīng)的階段。結(jié)合涪江公司的現(xiàn)狀來說，前兩個(gè)階段是的存活階段，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)過了這兩個(gè)階段之后就開始區(qū)分產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和細(xì)化功能，即在進(jìn)入后三個(gè)階段中企業(yè)才開始進(jìn)行戰(zhàn)略確定。從長期的發(fā)展戰(zhàn)略角度來講：涪江公司第一要建立與發(fā)展要求相適應(yīng)的治理結(jié)構(gòu)，第二要建立與大范圍資本市場接軌的財(cái)務(wù)制度，第三要建立與先進(jìn)資本市場結(jié)合的機(jī)制，第四是建立適應(yīng)于發(fā)展的團(tuán)隊(duì)，第五要建立能贏得市場信賴的服務(wù)體系。涪江公司的戰(zhàn)略實(shí)施，必須就這五個(gè)方面盡量考慮并有效涉及。一、資產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略1.資源配置以資產(chǎn)發(fā)展為重許多企業(yè)在開發(fā)過程中不能有效地優(yōu)化、配置資源，有的以“短板”資源為配置標(biāo)桿，顯得過于保守，致使造成其他資源的浪費(fèi)；有的以“長板”資源為配置標(biāo)桿，顯得過于冒進(jìn)，致使其他資源（如人力資源、資金資源）過度緊張，甚至經(jīng)不起重大外來因素的影響或沖擊。事實(shí)上，業(yè)界絕大多數(shù)從事多項(xiàng)目開發(fā)的企業(yè)都普遍存在資源匱乏的現(xiàn)象，包括人力資源匱乏，資金資源匱乏，技術(shù)資源匱乏，等等。其中起決定性因素的就是資金資源、土地資源。涪江的融資背景雖然強(qiáng)大，現(xiàn)在也有可用開發(fā)的土地，這并不是說就高枕無憂了，而是要充分注重資產(chǎn)積累。1.1財(cái)務(wù)策略根據(jù)涪江的實(shí)際情況和現(xiàn)實(shí)的金融情況，我們看到涪江在開始運(yùn)營時(shí)一定會產(chǎn)生借款利息過重導(dǎo)致公司財(cái)務(wù)費(fèi)用過多，公司主營業(yè)務(wù)凈利率過小，從而最終導(dǎo)致公司現(xiàn)金凈流量減少，給公司經(jīng)營帶來較大壓力的情況。同時(shí)，涪江以前的資產(chǎn)負(fù)債率仍偏高。所以，短期內(nèi)，應(yīng)該建立并維持與銀行等金融機(jī)構(gòu)之間的良好關(guān)系，爭取獲得貸款方面的優(yōu)惠政策，適度擴(kuò)大貸款規(guī)模。另一方面，涪江應(yīng)該盡量堅(jiān)持減少貸款的“緊縮式”財(cái)務(wù)策略，削減信貸規(guī)模。中長期內(nèi)，公司要逐步進(jìn)入商業(yè)經(jīng)營管理和物管業(yè)務(wù)市場，這兩個(gè)資金需求小的業(yè)務(wù)卻可以為公司自身的經(jīng)營積累一部分資金，同時(shí)可以以債權(quán)或股權(quán)的形式增加潼南供電公司的內(nèi)部融資。1.2土地儲備策略任何一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要生存、發(fā)展，最根本的要素就是土地，如沒土地，房地產(chǎn)開發(fā)一切的工作都是空話，土地的儲備關(guān)系到企業(yè)的生命，豐厚的土地資源儲備，是企業(yè)發(fā)展壯大的奠基石。涪江公司已經(jīng)對儲備土地的區(qū)域進(jìn)行了初步構(gòu)思，及擬在潼南城區(qū)購置土地，抓住時(shí)機(jī)，條件成熟一塊，購置一塊。對于土地信息，涪江還可以根據(jù)以后戰(zhàn)略發(fā)展將潼南及周邊的舊城危改房工程項(xiàng)目重點(diǎn)看待，和政府接洽，能夠拿下就拿下。而對于土地所在的地段，根據(jù)“寧拿中心10畝地，不要邊緣100畝”的策略，相信李嘉誠的“地段、地段、還是地段！”。像涪江這樣規(guī)模不大、資金鏈上拖不起時(shí)間的公司，看的就是近期投資利益，不要去相信什么政府開發(fā)區(qū)。就算是在重慶主城區(qū)，北部新區(qū)、茶園新區(qū)、西永大學(xué)城、江北城CBD、彈子石CBD、九龍工業(yè)園等等，又有哪一個(gè)中小規(guī)模的開發(fā)商能夠全身而退的。在土地儲備資金籌集的籌措問題上，昊渝公司則有一些新的看法。昊渝公司對于涪江公司現(xiàn)行的銀行抵押貸款、地塊抵押貸款等非常認(rèn)同，但這樣的融資途徑太過依賴銀行，同時(shí)利息風(fēng)險(xiǎn)過高。昊渝認(rèn)為還可以加上社會融資（特別是嘗試在潼南供電公司內(nèi)部的債券、股權(quán)形式的融資）和運(yùn)營自身商業(yè)物業(yè)這兩個(gè)途徑，增加融資渠道，分散融資風(fēng)險(xiǎn)。2.資產(chǎn)問題的長久解決之道——商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營資產(chǎn)涪江公司在開發(fā)項(xiàng)目中，按照市場和消費(fèi)需求會涉及到不同類型、不同功能的物業(yè)。特別是對于市場上銷售困難的商業(yè)物業(yè)，自己持有，可以為開發(fā)公司的持續(xù)發(fā)展提供穩(wěn)定投資回報(bào)。持續(xù)經(jīng)營，一則可以出售獲利，二則可以以出租或其他經(jīng)營方式獲得長期的利潤回報(bào)。在經(jīng)營過程中讓資產(chǎn)成倍增長，并以此資產(chǎn)作為融合資本市場的有利基礎(chǔ)。涪江公司實(shí)施商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃，是在立足自身優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，先進(jìn)行準(zhǔn)確前期策劃定位和經(jīng)營管理，商業(yè)地產(chǎn)常用的營銷策略中不同于住宅的有這么幾種：統(tǒng)一招租、售后包租、部分經(jīng)營租賃加部分出售。這就要求開發(fā)商先要創(chuàng)造經(jīng)營出商業(yè)環(huán)境，然后再實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)銷售，并同步實(shí)施資本經(jīng)營。這樣，涪江公司的經(jīng)營模式將從傳統(tǒng)的資源型、開發(fā)型的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式改變?yōu)橥顿Y資本型、品牌型、經(jīng)營型房地產(chǎn)商業(yè)模式。房地產(chǎn)經(jīng)營思路將向重效益、注重現(xiàn)金流量轉(zhuǎn)變，經(jīng)營方式也將由粗放型向集約型、由數(shù)量型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變商業(yè)模式將實(shí)施產(chǎn)品經(jīng)營型和資本經(jīng)營型并舉的發(fā)展戰(zhàn)略；同時(shí)重視增強(qiáng)企業(yè)防范和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，確保企業(yè)保持穩(wěn)定的經(jīng)營收入和穩(wěn)步發(fā)展。二、組織架構(gòu)的建立涪江公司現(xiàn)在處于項(xiàng)目籌備階段，在組織架構(gòu)上必須考慮到兩個(gè)階段，及第一階段：創(chuàng)業(yè)型簡略團(tuán)隊(duì)，第二階段：發(fā)展型強(qiáng)大團(tuán)隊(duì)。1.涪江房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司組織結(jié)構(gòu)基本原則※一個(gè)上級原則※責(zé)權(quán)一致的原則※既無重疊，又無空白的原則2.涪江房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司各部門職能說明書管理體制是一種嚴(yán)密的、合理的、形同機(jī)器那樣的社會組織，它具有熟練的專業(yè)勞動、明確的職權(quán)劃分、嚴(yán)格的規(guī)章制度，以及金字塔式的等級服從等特征，從而使其成為一種系統(tǒng)的管理技術(shù)體系。在企業(yè)形成金字塔式的組織結(jié)構(gòu)，不斷的權(quán)威、標(biāo)準(zhǔn)化的任務(wù)、各種活動的協(xié)調(diào)和參謀的作用做明晰的描述和反復(fù)強(qiáng)調(diào)。在短期內(nèi)，公司應(yīng)著眼于內(nèi)部機(jī)構(gòu)的精簡，將一些有重復(fù)功能的部門精簡和合并，理清按業(yè)務(wù)關(guān)系劃分的部門從屬關(guān)系，力求組織結(jié)構(gòu)精干高效；同時(shí)為公司的中長期戰(zhàn)略作前期組織準(zhǔn)備。第一階段—創(chuàng)業(yè)型簡略團(tuán)隊(duì)架構(gòu)及職能：2.1董事會職能eq\o\ac(○,1)執(zhí)行總公司的訣議。eq\o\ac(○,2)決定公司的經(jīng)營計(jì)劃和投資方案。eq\o\ac(○,3)審訂公司的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案、決算方案。eq\o\ac(○,4)審訂公司的利潤分配方案和彌補(bǔ)虧損方案。eq\o\ac(○,5)審訂公司增加或者減少注冊資本的方案以及發(fā)行公司債券的方案。eq\o\ac(○,6)擬訂公司合并、分立、解散清算的方案。eq\o\ac(○,7)聘任或解聘項(xiàng)目公司總經(jīng)理，根據(jù)總經(jīng)理的提名，聘任或者解聘項(xiàng)目公司副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，決定其報(bào)酬事項(xiàng)。eq\o\ac(○,8)審定公司的基本管理制度。eq\o\ac(○,9)負(fù)責(zé)對公司運(yùn)營的監(jiān)督管理。2.2總經(jīng)辦職能eq\o\ac(○,1)擬訂項(xiàng)目公司的總體發(fā)展規(guī)劃及其實(shí)施方案、項(xiàng)目的基本建設(shè)計(jì)劃及執(zhí)行工作(政策)。eq\o\ac(○,2)負(fù)責(zé)總體發(fā)展規(guī)劃及實(shí)施、管理。eq\o\ac(○,3)向董事會提出經(jīng)營預(yù)算和費(fèi)用預(yù)算。eq\o\ac(○,4)領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目公司的經(jīng)營活動，實(shí)現(xiàn)經(jīng)董事會批準(zhǔn)的預(yù)算利利潤指標(biāo)。eq\o\ac(○,5)保證項(xiàng)目公司能提供符合標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。eq\o\ac(○,6)收集客戶的反映，研究市場的需求，不斷調(diào)整項(xiàng)目公司的經(jīng)營方向，項(xiàng)目公司不斷得到發(fā)展塑造本項(xiàng)目公司形象。eq\o\ac(○,7)決定廣告基調(diào)，指導(dǎo)廣告戰(zhàn)略。eq\o\ac(○,8)代表本項(xiàng)目公司對外開展公關(guān)活動。eq\o\ac(○,9)對公司營銷工作做出決斷。eq\o\ac(○,10)按既定模式管理公司。eq\o\ac(○,11)建立和完善公司的工作程序和規(guī)章制度。eq\o\ac(○,12)向董事會提出組織系統(tǒng)表，人員編制和工資總額計(jì)劃。eq\o\ac(○,13)決定本項(xiàng)目公司主管層（含主管層）以上人員的任免職獎懲。eq\o\ac(○,14)向董事會提出營業(yè)狀況和財(cái)務(wù)狀況報(bào)告，接受質(zhì)詢，將決議事出有因項(xiàng)轉(zhuǎn)達(dá)所屬人員，并執(zhí)行該項(xiàng)決議。eq\o\ac(○,15)審核人事行政部所制定的各項(xiàng)人事制度，包括員工手冊、公司CI形象、規(guī)章制度、福利薪金、各崗位責(zé)任制等的審訂。eq\o\ac(○,16)負(fù)責(zé)督導(dǎo)行政部、財(cái)務(wù)部的各項(xiàng)工作和事務(wù)。eq\o\ac(○,17)親臨現(xiàn)場處理本項(xiàng)目公司緊急事件，確保企業(yè)正常運(yùn)作。eq\o\ac(○,18)支持協(xié)調(diào)會議，仲裁及防止各部門之間的沖突。eq\o\ac(○,19)發(fā)現(xiàn)并消除公司的安全隱患，為大規(guī)模的改造向董事會提出預(yù)算外開支汁劃。eq\o\ac(○,20)保證員工和客人在公司內(nèi)的安全。eq\o\ac(○,21)抓好企業(yè)文化建設(shè)。2.3營銷策劃中心職能eq\o\ac(○,1)對總經(jīng)辦負(fù)責(zé)。eq\o\ac(○,2)根據(jù)公司有關(guān)經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略，制訂年度、季度、月度推廣方案，呈報(bào)總經(jīng)理。eq\o\ac(○,3)負(fù)責(zé)根據(jù)銷售部各時(shí)期的租售計(jì)劃，制訂相應(yīng)的推廣策劃方案，配合銷售部招商工作的開展。eq\o\ac(○,4)根據(jù)公司有關(guān)推廣工作的要求，實(shí)施各項(xiàng)推廣方案及措施。eq\o\ac(○,5)深入了解項(xiàng)目的經(jīng)營特色和經(jīng)營情況，定期收集房地產(chǎn)信息，不斷推出各種促銷手段和措施。eq\o\ac(○,6)負(fù)責(zé)項(xiàng)目外部公共場地公關(guān)活動的組織、策劃、實(shí)施工作。eq\o\ac(○,7)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的服務(wù)管理工作，制訂相關(guān)服務(wù)措施及相應(yīng)的管理制度。2.4工程管理中心eq\o\ac(○,1)向總經(jīng)辦負(fù)責(zé)。eq\o\ac(○,2)參與工程項(xiàng)目投資策劃、項(xiàng)目可行性研究工作，聯(lián)絡(luò)設(shè)計(jì)單位對總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體工程各專業(yè)施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)并審核，參與工程預(yù)結(jié)算書編制，負(fù)責(zé)工程施工管理到竣工驗(yàn)收全過程操作。eq\o\ac(○,3)根據(jù)公司各項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際情況，編制并實(shí)施完成工程計(jì)劃，按時(shí)上報(bào)工作情況，及時(shí)跟進(jìn)落實(shí)各項(xiàng)工作計(jì)劃及資金計(jì)劃。eq\o\ac(○,4)參與工程施工招、投標(biāo)工作，編寫工程施工合同，并進(jìn)行審批、簽訂。eq\o\ac(○,5)加強(qiáng)質(zhì)量控制，保證工程施工按有關(guān)規(guī)定要求進(jìn)行。eq\o\ac(○,6)協(xié)調(diào)好各部門及外單位的關(guān)系，使工程順利進(jìn)行。2.5企業(yè)綜合管理中心eq\o\ac(○,1)向總經(jīng)辦負(fù)責(zé)。eq\o\ac(○,2)協(xié)助總經(jīng)辦管理開發(fā)、人事行政、財(cái)務(wù)、物業(yè)管理的具體工作和事務(wù)。eq\o\ac(○,3)負(fù)責(zé)綜合經(jīng)營開發(fā)管理以及規(guī)劃、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)督。eq\o\ac(○,4)負(fù)責(zé)資金計(jì)劃、資金調(diào)度和控制管理。創(chuàng)業(yè)型簡略團(tuán)隊(duì)架構(gòu)圖董事會董事會總經(jīng)辦營銷策劃中心工程管理中心綜合管理中心第二階段—發(fā)展型強(qiáng)大團(tuán)隊(duì)架構(gòu)及職能：本著管理組織結(jié)構(gòu)高效精干、適應(yīng)市場的原則，以及從公司的長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃出發(fā)，公司管理組織結(jié)構(gòu)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上可作出適當(dāng)?shù)淖兏锖蛣?chuàng)新，在第一階段的團(tuán)隊(duì)構(gòu)架的基礎(chǔ)之上，再向下發(fā)展壯大。2.6銷售部職能eq\o\ac(○,1)向營銷策劃中心負(fù)責(zé)。eq\o\ac(○,2)負(fù)責(zé)公司物業(yè)、物業(yè)內(nèi)公共場地、廣告牌等的招商、租售工作。eq\o\ac(○,3)協(xié)同策劃部掌握市場行情，制定并執(zhí)行相應(yīng)的招商計(jì)劃、策略。eq\o\ac(○,4)挖掘新的客戶來源，跟蹤潛在客戶，并對客戶資料進(jìn)行整理歸檔。eq\o\ac(○,5)與新舊客戶保持良好關(guān)系，協(xié)助客戶解決在招商、租售過程中的問題。eq\o\ac(○,6)負(fù)責(zé)辦理招商、租售中的各項(xiàng)手續(xù)，做好售后服務(wù)工作。eq\o\ac(○,7)協(xié)助財(cái)務(wù)部收取客戶需繳交的各項(xiàng)費(fèi)用。eq\o\ac(○,8)配合其他部門做好客戶服務(wù)工作。2.7策劃部職能eq\o\ac(○,1)向營銷策劃中心負(fù)責(zé)。eq\o\ac(○,2)根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略制定房地產(chǎn)的各項(xiàng)推廣策劃方案。eq\o\ac(○,3)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)廣告的制作及實(shí)際操作。eq\o\ac(○,4)負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)的特點(diǎn)組織策劃各項(xiàng)公關(guān)宣傳活動，并負(fù)責(zé)其實(shí)施工作。eq\o\ac(○,5)協(xié)同銷售部進(jìn)行物業(yè)招商、租售工作。2.8設(shè)計(jì)部職能eq\o\ac(○,1)向工程管理中心負(fù)責(zé)。eq\o\ac(○,2)參與項(xiàng)目的投資分析、建筑策劃等項(xiàng)目開發(fā)的前期規(guī)劃工作。對外來方案圖紙，組織本部門和相關(guān)部門討論、論證、上報(bào)和實(shí)施。eq\o\ac(○,3)參與做好各項(xiàng)從規(guī)劃方案至施工圖紙過程中的建筑成本控制、估測工作。eq\o\ac(○,4)負(fù)責(zé)樓宇室內(nèi)、外主要建筑材料的規(guī)格、品牌等的選用、確定工作。密切與預(yù)算造價(jià)部配合。eq\o\ac(○,5)收集房地產(chǎn)、樓宇的市場調(diào)研成果，銷售策劃等部門反饋資料，做好與相應(yīng)部門的交流工作。eq\o\ac(○,6)組織本部門人員承擔(dān)一個(gè)土建設(shè)計(jì)室的完整圖紙生產(chǎn)工作。做好與總工室的工作配合和設(shè)計(jì)掛靠單位的銜接工作。eq\o\ac(○,7)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)室對工地的服務(wù)、跟蹤工作，參與圖紙會審工作。eq\o\ac(○,8)與設(shè)計(jì)合作公司的交流、配合工作。eq\o\ac(○,9)完成其他工作。2.9工程部職能eq\o\ac(○,1)向工程管理中心負(fù)責(zé)。eq\o\ac(○,2)負(fù)責(zé)制定各階段的施工進(jìn)度計(jì)劃、采購計(jì)劃及資金需求計(jì)劃。eq\o\ac(○,3)負(fù)責(zé)嚴(yán)格執(zhí)行公司的決議，嚴(yán)格工程預(yù)、決算的審批手續(xù)，合理使用財(cái)力、物力，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效益。eq\o\ac(○,4)協(xié)助公司進(jìn)行招、投標(biāo)及選擇施工隊(duì)伍的具體工作。eq\o\ac(○,5)進(jìn)行施工階段的進(jìn)度控制，審查施工組織設(shè)計(jì)，監(jiān)督進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)施，完成工期目標(biāo)。eq\o\ac(○,6)負(fù)責(zé)管理施工隊(duì)伍，并協(xié)調(diào)好對內(nèi)對外的關(guān)系。eq\o\ac(○,7)做好材料、設(shè)備、人員的管理工作。eq\o\ac(○,8)整理有關(guān)資料、圖紙，做好歸檔工作。eq\o\ac(○,9)負(fù)責(zé)工程質(zhì)量檢查及工程驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收工作，及時(shí)解決施工中的各種問題。2.10總工室職能eq\o\ac(○,1)向工程管理中心負(fù)責(zé)。eq\o\ac(○,2)負(fù)責(zé)處理和解決各項(xiàng)工程技術(shù)問題。eq\o\ac(○,3)參與工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案的討論和審核工作。eq\o\ac(○,4)參與工程建設(shè)成本的分析和控制工作。eq\o\ac(○,5)參與工程的建筑材料的選用及材料進(jìn)場的驗(yàn)收工作。eq\o\ac(○,6)參與工程招、投標(biāo)及工程隊(duì)伍的選擇工作。eq\o\ac(○,7)主持工程圖紙的會審工作及工程的驗(yàn)收工作。eq\o\ac(○,8)審批各工程項(xiàng)目施工、組織設(shè)計(jì)方案。eq\o\ac(○,9)收編并保管工程項(xiàng)目的全部技術(shù)檔案。2.11預(yù)決算部職能eq\o\ac(○,1)向董事會負(fù)責(zé)。eq\o\ac(○,2)負(fù)責(zé)工程預(yù)結(jié)算書的編制工作。eq\o\ac(○,3)參與工程施工合同的編寫工作。eq\o\ac(○,4)協(xié)助財(cái)務(wù)部審議工程付款情況。eq\o\ac(○,5)參與工程驗(yàn)收，并對工程適時(shí)進(jìn)行預(yù)決算工作。eq\o\ac(○,6)營銷費(fèi)用的審核、決算eq\o\ac(○,7)其它采購費(fèi)用的審核、決算2.12項(xiàng)目拓展部職能eq\o\ac(○,1)各綜合管理中心負(fù)責(zé)eq\o\ac(○,2)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開發(fā)。eq\o\ac(○,3)負(fù)責(zé)對公司項(xiàng)目的立項(xiàng)、申報(bào)。eq\o\ac(○,4)負(fù)責(zé)土地的規(guī)劃、征用開發(fā)和管理。eq\o\ac(○,5)負(fù)責(zé)辦理土地證、房地產(chǎn)證、銷售證等各類證件。eq\o\ac(○,6)協(xié)助做好前期工程的服務(wù)工作。eq\o\ac(○,7)協(xié)助辦理企業(yè)注冊等各項(xiàng)審批工作。eq\o\ac(○,8)協(xié)調(diào)好與相關(guān)政府部門的關(guān)系。2.13人事行政部職能eq\o\ac(○,1)向綜合管理中心負(fù)責(zé)。eq\o\ac(○,2)編寫制定公司人事行政管理制度。eq\o\ac(○,3)組織統(tǒng)籌公司人力資源開發(fā)及聘用工作。eq\o\ac(○,4)組織統(tǒng)籌并管理、監(jiān)督公司行政管理運(yùn)作。eq\o\ac(○,5)協(xié)調(diào)并支持、配合公司各部對人力計(jì)劃、行政開支的管理工作。eq\o\ac(○,6)協(xié)調(diào)配合公司各部對人事、行政方面工作的支持。eq\o\ac(○,7)組織、統(tǒng)籌配合公司各部對員工進(jìn)行培訓(xùn)及考核工作。eq\o\ac(○,8)組織統(tǒng)籌策劃企業(yè)文化活動，增強(qiáng)公司凝聚力，員工歸宿感。eq\o\ac(○,9)依時(shí)計(jì)劃統(tǒng)計(jì)向公司呈報(bào)各項(xiàng)人事、行政工作月、季、年報(bào)表給公司決策參考。eq\o\ac(○,10)制訂公司辦公費(fèi)用總開支的計(jì)劃，并加以調(diào)控。eq\o\ac(○,11)配合支持公司對外人事、行政事務(wù)工作。eq\o\ac(○,12)做好員工到任、離職的交接工作，保證各個(gè)崗位的工作銜接正常。eq\o\ac(○,13)公司的各種規(guī)章制度的落實(shí)和執(zhí)行。eq\o\ac(○,14)整理建立公司的檔案，統(tǒng)一公司的公文格式eq\o\ac(○,15)對外協(xié)調(diào)好政府勞動管理部門的關(guān)系。eq\o\ac(○,16)負(fù)責(zé)日常的接待工作。2.14財(cái)務(wù)部職能eq\o\ac(○,1)向綜合管理中心負(fù)責(zé)。eq\o\ac(○,2)遵守財(cái)務(wù)紀(jì)律，建立和健全各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度。eq\o\ac(○,3)抓好各項(xiàng)應(yīng)收款項(xiàng)的核算的工作，督促經(jīng)辦部門限期清理。eq\o\ac(○,4)負(fù)責(zé)對各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)合同及維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目進(jìn)行議及審定。eq\o\ac(○,5)按有關(guān)合同的要求，做好各類工程款項(xiàng)的撥付、結(jié)清工作。eq\o\ac(○,6)執(zhí)行審批制度，按規(guī)定的開支范圍和標(biāo)準(zhǔn)核報(bào)一切費(fèi)用，負(fù)責(zé)發(fā)放員工工資、獎金。eq\o\ac(○,7)嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度和支票的使用規(guī)定，做好收費(fèi)發(fā)票的購買、保管、使用及回收。eq\o\ac(○,8)編制記帳憑證。及時(shí)編制各類報(bào)表，妥善管理會計(jì)帳冊檔案。eq\o\ac(○,9)擬定各項(xiàng)財(cái)務(wù)計(jì)劃，提供財(cái)務(wù)分析報(bào)告呈總經(jīng)辦。2.15物業(yè)管理部職能eq\o\ac(○,1)向總經(jīng)辦負(fù)責(zé)。eq\o\ac(○,2)起草、制訂有關(guān)項(xiàng)目公司物業(yè)發(fā)展的各項(xiàng)策劃方案，呈報(bào)主管副總經(jīng)理。eq\o\ac(○,3)協(xié)助制定有關(guān)公司的物業(yè)管理發(fā)展戰(zhàn)略。eq\o\ac(○,4)負(fù)責(zé)協(xié)助對本項(xiàng)目公司所有物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目可行性研究工作。eq\o\ac(○,5)協(xié)調(diào)所屬各部門的工作關(guān)系以及與政府相關(guān)職能部門的公共關(guān)系。eq\o\ac(○,6)協(xié)助主管副總經(jīng)理審核本項(xiàng)目公司物業(yè)的維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目的預(yù)算案。eq\o\ac(○,7)協(xié)助主管副總經(jīng)理適時(shí)主持例會及對外接待事宜。eq\o\ac(○,8)協(xié)助主管副總經(jīng)理做好年度、季度、月度物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)報(bào)表及費(fèi)用支出預(yù)算的審核與控制。eq\o\ac(○,9)協(xié)助主管總經(jīng)理處理各種突發(fā)及投訴事件。2.16商業(yè)經(jīng)營管理部職能eq\o\ac(○,1)總經(jīng)辦負(fù)責(zé)。eq\o\ac(○,2)運(yùn)營商業(yè)物業(yè)，進(jìn)行租售工作。eq\o\ac(○,3)對商業(yè)物業(yè)的包裝、改造、推廣等工作負(fù)責(zé)。eq\o\ac(○,4)處置公司剩余房源。發(fā)展型強(qiáng)大團(tuán)隊(duì)架構(gòu)圖3.涪江房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司崗位設(shè)置情況高管層總經(jīng)理董事長工程管理副總經(jīng)理企業(yè)管理副總經(jīng)理營銷策劃副總經(jīng)理總工程師財(cái)務(wù)總監(jiān)部門經(jīng)理層銷售部經(jīng)理策劃部經(jīng)理設(shè)計(jì)部經(jīng)理工程部經(jīng)理項(xiàng)目拓展部經(jīng)理預(yù)決算部經(jīng)理人事行政經(jīng)理物管部經(jīng)理財(cái)務(wù)部經(jīng)理公關(guān)部經(jīng)理商業(yè)經(jīng)營管理部經(jīng)理主管層售后服務(wù)主任施工主管車隊(duì)長總經(jīng)理