中銀國際項(xiàng)目全程策劃運(yùn)營報(bào)告2

中銀國際項(xiàng)目全程策劃運(yùn)營報(bào)告前

言……………..03第一章、市場分析報(bào)告……………..04第二章、項(xiàng)目定位…………………..27第三章、目標(biāo)客戶群體分析……………………….39第四章、項(xiàng)目招商策略部分……………………….45第五章、項(xiàng)目形象策劃……………60第六章、推廣與傳播策略…………75第七章、商務(wù)住宅銷售執(zhí)行方案…………………94結(jié)語………………..103前

言作為運(yùn)城市具有專業(yè)地產(chǎn)服務(wù)意識(shí)的全程策劃公司，創(chuàng)天置業(yè)國際策劃聯(lián)盟本著對(duì)“中建項(xiàng)目”認(rèn)真、負(fù)責(zé)的態(tài)度，在大膽假設(shè)、小心求證的實(shí)踐精神和時(shí)間緊、工作量大的前提下，我們深入到運(yùn)城的大街小巷，對(duì)商業(yè)物業(yè)、住宅地產(chǎn)等眾多運(yùn)城現(xiàn)有或在建的所在項(xiàng)目進(jìn)行了全面的勘查和調(diào)研，同時(shí)從國家土地宏觀調(diào)控政策分析、運(yùn)城地區(qū)及山西省的地方土地政策、城市規(guī)劃等諸多方面入手，作了深入、細(xì)致的分析和調(diào)研工作，目的是能夠精確項(xiàng)目市場定位、找準(zhǔn)本項(xiàng)目的核心購買人群，同時(shí)最大價(jià)值的挖掘項(xiàng)目本身所蘊(yùn)含的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。在本報(bào)告中，我們將從市場分析部分、項(xiàng)目定位及價(jià)值分析部分、招商策略部分、形象策劃部分、廣告推廣部分、銷售執(zhí)行部分進(jìn)行重點(diǎn)闡述，同時(shí)我們將針對(duì)本項(xiàng)目所潛在的目標(biāo)客戶群體做深入、細(xì)致地挖掘和求證工作，為本項(xiàng)目多快好省的實(shí)現(xiàn)其價(jià)值最大化做出總綱策略性的文字，能夠使得“中銀國際”成為運(yùn)城市的地標(biāo)性建筑之一，同時(shí)提升中建集團(tuán)在運(yùn)城的美譽(yù)度及市場知名度，為發(fā)展商進(jìn)一步開拓運(yùn)地產(chǎn)打下堅(jiān)實(shí)的一線開發(fā)商的品牌格調(diào)。第一章市場分析報(bào)告第一節(jié)項(xiàng)目概述中建公司現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目“中建大廈”，位于運(yùn)城市區(qū)金融一條街中銀大道和商業(yè)一條街禹都大道交匯處。占地面積3363.61m2，建筑面積約為20000m2。工程為框剪結(jié)構(gòu)，層高為16層，一、二層為商業(yè)門面房，以上為住宅，下設(shè)地下停車場與人防工程；大廈內(nèi)設(shè)地溫式中央空調(diào)，各單元設(shè)專用電梯及消防樓梯，配置專線及專用發(fā)電機(jī)組，各住戶可全天供應(yīng)熱水，24小時(shí)監(jiān)控錄像，保證住戶的財(cái)產(chǎn)安全；大廈外墻為干掛花崗巖，窗為第五代雙玻璃纖維鋼窗；室外設(shè)地上專用商業(yè)停車場，下設(shè)兩座800立方專用消防蓄水池。中建大廈項(xiàng)目整體設(shè)施齊全，配套一流，領(lǐng)河?xùn)|大地家居時(shí)尚之潮流?！爸薪ù髲B”項(xiàng)目計(jì)劃總投資5000萬元，將陸續(xù)到位資金2000余萬元?，F(xiàn)已完成地基處理，正進(jìn)行基礎(chǔ)筏板鋪設(shè)，完成投資額200余萬元。工程進(jìn)度計(jì)劃國慶節(jié)完成主體工程，年內(nèi)全部竣工。施工方為山西省第二建筑公司，該公司制度完善，管理到位，是一支技術(shù)一流、信譽(yù)可靠的專業(yè)建筑工隊(duì)伍。第二節(jié)

市場分析運(yùn)城市位于山西省西南端，與陜西省、河南省隔河相望，地處東經(jīng)11015----11204，北緯3435—354之間，撤地建市后下轄2市1區(qū)10縣，總?cè)丝诮咏?00萬人，面積約為1.4萬平方公里。古代的運(yùn)城被稱為河?xùn)|，是中華民族的重要發(fā)祥地之一，同時(shí)在山西省，運(yùn)城乃是山西主要的麥棉基地，地勢平坦、氣候溫和、土地肥沃、光照充裕，交通十分便利，新世紀(jì)的運(yùn)城將被打造成為一個(gè)黃河金三角地帶的“經(jīng)貿(mào)、旅游”為一體的中心城市。近年來針對(duì)國家發(fā)展中部地區(qū)的歷史機(jī)遇，政府加快了城市化建設(shè)的步伐，在城市建設(shè)上下大力氣，重在改變城市面貌，改善投資環(huán)境。2000年撤地設(shè)市以來，全市社會(huì)固定資產(chǎn)投資9.4億，其中房地產(chǎn)投資7.6億。城市基礎(chǔ)設(shè)施累計(jì)投資70545萬元，市區(qū)完成拆遷任務(wù)13萬平方米。城市格局基本形成；新區(qū)建設(shè)全面啟動(dòng)，房地產(chǎn)迅速興起，以金鑫、天泰、御苑等一線開發(fā)商為龍頭的房地產(chǎn)企業(yè)帶動(dòng)整個(gè)運(yùn)城市房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展。1市場簡況2001年以來房地產(chǎn)迅速發(fā)展，部分指標(biāo)如下：

年

份2001年2002年2003年2004年完成投資額3.7億6.4億7.6億10億開工面積---170萬㎡竣工面積---70萬㎡2004年以來運(yùn)城市房地產(chǎn)發(fā)展勢頭超過以往，商品房銷售價(jià)格持續(xù)上漲，與去年同期相比售價(jià)指數(shù)上升20.1%究其房價(jià)上漲原因主要有：1)、國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，嚴(yán)格限制土地出讓項(xiàng)目審批，實(shí)行土地招標(biāo)、拍賣、掛牌等交易形成，使土地價(jià)格迅速上漲。2)、筑材料價(jià)格上漲幅度較大。3)、小高層與高層等高檔住宅項(xiàng)目增加、投資成本增加。2

運(yùn)城市房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)1)、

逐步向高檔次、高品質(zhì)、高價(jià)位方向發(fā)展。2)、

舊城改造、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、新區(qū)建設(shè)的熱潮席卷全市，隨之帶動(dòng)房地產(chǎn)迅速發(fā)展。3)

西安、北京等地先進(jìn)的開發(fā)理念、服務(wù)品質(zhì)，使運(yùn)城市房地產(chǎn)品質(zhì)不斷提高。4)

市場潛力大，運(yùn)城市是山西最大的物流貿(mào)易中心，設(shè)市以來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城市化進(jìn)程不斷加快，城市的聚集效應(yīng)增大，周邊城區(qū)人流不斷涌入。城市改造建設(shè)帶動(dòng)住宅革命，導(dǎo)致商品房銷售勢頭一路盤升，價(jià)格持續(xù)上漲。3

房地產(chǎn)分類市場分析1)、寫字樓：運(yùn)城市目前無專業(yè)的寫字樓，大多數(shù)公司都在原來一些單位的辦公樓上租房子，寫字樓在運(yùn)城市應(yīng)該算是一個(gè)新興行業(yè)，具有一定的潛力，但目前市場銷售并不理想，近期以御苑房產(chǎn)推出的河?xùn)|商務(wù)中心最具代表性。相應(yīng)也推出了一批住宅式公寓，如：世紀(jì)東方、御鳳園等。2)、住宅：2003年以來，市場上出現(xiàn)了供銷兩旺的局面，竣工銷售均出現(xiàn)持續(xù)增長勢頭，市場價(jià)格一路飚升，目前市場上商品房銷售價(jià)格已超過2000元/㎡，一套房的售價(jià)都在20萬元以上，實(shí)現(xiàn)了由普通住宅向高檔精品住宅的成功過渡，人們對(duì)住宅品質(zhì)的要求不斷提升。高檔住宅以梧桐名邸、學(xué)府家園、御溪苑、凰金苑、金兆大廈為代表，而且銷售情況良好。3)、商鋪：受地理位置影響，運(yùn)城是山西最大的物流集貿(mào)中心，再加上山西人喜好做生意，這為商鋪建設(shè)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，商鋪是城市繁華的標(biāo)志，運(yùn)城撤區(qū)設(shè)市以來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度是令人震驚的，大型商鋪數(shù)量不斷增加，最具代表性的有，東星時(shí)代廣場、今日國際商城、粵晉新天地等，目前沿街開發(fā)的項(xiàng)目大都為商住兩用，4)、別墅：運(yùn)城市屬典型的上層階級(jí)密集型，隨著人們對(duì)住房環(huán)境要求的不斷提高，別墅在運(yùn)城也有了一定市場，御苑房地產(chǎn)公司首家在運(yùn)城開發(fā)別墅56套，現(xiàn)已全部售完，每套售價(jià)在50萬元以上，空港度假村的別墅也正在建設(shè)。第三節(jié)

運(yùn)城房地產(chǎn)項(xiàng)目簡況（一）三大板塊1、城東高檔住宅項(xiàng)目名稱開發(fā)商均價(jià)規(guī)模結(jié)構(gòu)層數(shù)銷售情況梧桐名邸金世24004棟板式小高層框剪11層50%學(xué)府家園金鑫2200占地100畝磚混框架6到12層70%御溪苑御苑1700占地130畝磚混多層售完御溪苑御苑2100占地150畝6到12層60%鳳凰小區(qū)期天泰2200一二三期三棟小高層三期開盤已售40%禺都花園天泰1600

多層80%2、城內(nèi)商鋪?zhàn)≌椒智锷≌?xiàng)目名稱開發(fā)商均價(jià)規(guī)模結(jié)構(gòu)層數(shù)銷售情況世紀(jì)東方鳳金園23804棟板式小高層框剪12層70%家電二期廣廈15808棟多層磚混7層50%御鳳圓建筑公司22801棟小高層框剪15層20%金兆大廈金兆258012.8畝碟式高層26層38%以上項(xiàng)目中世紀(jì)東方、御鳳圓、金兆大廈均為商住兩用，一至三層為商鋪，售價(jià)都在8000元左右。3、商鋪項(xiàng)目名稱開發(fā)商均價(jià)規(guī)模結(jié)構(gòu)層數(shù)銷售情況二朗廟商業(yè)街達(dá)隆10000占地84000平方米商鋪2層鑄住宅6層80%今日國際新利通10000占地90畝框剪70%粵晉新天地澤鑫10000占地15畝框剪售完

4、蓄勢待發(fā)項(xiàng)目名稱開發(fā)商均價(jià)規(guī)模結(jié)構(gòu)層數(shù)銷售情況金源閣豐喜房產(chǎn)2000三棟小高層框架14層售完都市御廷建筑公司20502棟小高層框架16層20%金地花園市開發(fā)公司1550占地100畝6到12層（二）2005年新建項(xiàng)目1大世界花園開發(fā)商：寶翔房地產(chǎn)公司規(guī)模：1000畝位置：城東2、名士花園開發(fā)商：鑫圓規(guī)模：100畝位置：城東3、名人港灣開發(fā)商：亞航房地產(chǎn)開發(fā)公司規(guī)模：160畝位置：東北第四節(jié)

市場簡析（一）區(qū)域商品房價(jià)格分析整個(gè)運(yùn)城市的商品房市場自東向西，自南向北價(jià)格逐漸上升，品質(zhì)不斷提高，從城西的明珠小區(qū)到城東的梧桐名邸房價(jià)叢1400元漲至2500元，從城南的望湖新村到城北的金源閣房價(jià)從1400元漲至2000元。（二）居住喜好分析1、位置：喜城中、城東，其次東北、城北，城東屬城市新區(qū)，居住大環(huán)境已形成，是未來城市的科教文化中心，城北和東北受工業(yè)園區(qū)影響必將聚集人氣。2、戶型：復(fù)式、躍層逐漸興起，三房暢銷，二房四房次之。3、面積：主導(dǎo)面積80—130次推130—180及180—260。(三)小結(jié)·運(yùn)城市的經(jīng)濟(jì)至今仍以重工業(yè)為主導(dǎo)。工業(yè)仍是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的引擎。有色金屬冶煉、黑色金屬冶煉、煉焦加工業(yè)和電力、熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)這四大行業(yè)是拉動(dòng)本市工業(yè)增加值增速的主要因素；·運(yùn)城市城鎮(zhèn)（鹽湖區(qū)）人口20萬，流動(dòng)人口亦不多，這將成為制約運(yùn)城房地產(chǎn)快速發(fā)展的瓶頸；·運(yùn)城市國內(nèi)生產(chǎn)總值44.3億元，規(guī)模不大，使城市建設(shè)投資偏??；·運(yùn)城市城鎮(zhèn)（鹽湖區(qū)）居民人均可支配收入接近7千元，人均消費(fèi)支出5千元，人均儲(chǔ)蓄存款余額突破萬元，恩格爾系數(shù)(即食品支出的總消費(fèi)支出的比重)由2003年的33．2％下降為31．0％，居民生活水平由溫飽型向小康型的轉(zhuǎn)變；·運(yùn)城市城鎮(zhèn)（鹽湖區(qū)）居民耐用消費(fèi)品擁有量增長，享受型消費(fèi)品成為時(shí)尚，小汽車進(jìn)入家庭，這部分人有改善居住環(huán)境的愿望；·2004年，運(yùn)城市房地產(chǎn)業(yè)完成投資額達(dá)10億，開工面積170萬㎡，竣工面積70萬㎡，商品房銷售價(jià)格持續(xù)上漲，與去年同期相比售價(jià)指數(shù)上升20.1%，顯示出強(qiáng)大的市場潛力；·城市化進(jìn)程不斷加快，城市改造建設(shè)和人們對(duì)居住環(huán)境的高要求推動(dòng)住宅革命，樓盤產(chǎn)品將逐步向高檔次、高品質(zhì)、高價(jià)位方向發(fā)展；·普通住宅類商品房銷售價(jià)格已超過2000元/㎡，銷售情況良好，證明供需基本平衡；隨著國家土地政策收緊及原材料價(jià)格的上漲，2005年商品房價(jià)格將繼續(xù)上升；·商鋪是本地房地產(chǎn)中小投資者的最愛，大型商鋪數(shù)量不斷增加，價(jià)格高起，寫字樓產(chǎn)品開始露出頭角，但不適合大規(guī)模開發(fā)；·隨著人們對(duì)住宅品質(zhì)的要求不斷提升，高檔住宅的市場逐步成熟，運(yùn)城市屬藏龍臥虎之地，每套50萬元以上的別墅市場情況良好，但總需求量不會(huì)太大；·根據(jù)運(yùn)城市居民喜城東，其次東北、城北的居住喜好，普通住宅應(yīng)在城北開發(fā)；·普通住宅的大中戶型在運(yùn)城受到青睞，三房暢銷，主導(dǎo)面積130—170㎡。第五節(jié)

旅游服務(wù)及相關(guān)配套市場調(diào)查與分析1、現(xiàn)狀分析：酒店賓館總體來看，規(guī)模不大，檔次一般，而且都處于較繁華地段，但整體經(jīng)營狀況較好。運(yùn)城當(dāng)?shù)靥厣惋嬒鄬?duì)較少，主要是引進(jìn)北京、西安等地的大型餐飲連鎖店，由于運(yùn)城人講吃不講穿，所以餐飲生意相對(duì)較好，具有代表性的有京福華肥牛，粵珍軒等。運(yùn)城的娛樂休閑業(yè)如洗浴中心、酒吧、KTV歌城、咖啡廳、茶館、健身中心等行業(yè)發(fā)展多年，洗浴中心以溫莎堡、水世界、親水彎最具代表性，其中溫莎堡、水世界規(guī)模大，檔次高，年?duì)I業(yè)額在1000萬元以上，生意相當(dāng)火暴，親水彎次之。而酒吧、KTV歌城、咖啡廳、茶館、健身中心等行業(yè)規(guī)模都較小，但生意都比較好?？傮w來看，運(yùn)城市缺少一個(gè)可供大數(shù)人休閑娛樂的綜合性場所。2商圈調(diào)查與分析2003年運(yùn)城全社會(huì)消費(fèi)品零售總額在70個(gè)億以上，人均生活消費(fèi)支出在1500元以上。近年來，城鄉(xiāng)居民購買力進(jìn)一步增強(qiáng)，消費(fèi)品市場繁榮活躍，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)明顯加快。隨著收入水平的逐步提高的同時(shí)，城鄉(xiāng)居民的生活節(jié)奏加快，傳統(tǒng)的飲食消費(fèi)習(xí)慣受到?jīng)_擊，特別是節(jié)假日時(shí)間較長，為居民休閑和外出就餐創(chuàng)造了條件。年份食品衣著居住文教娛樂服務(wù)其它總計(jì)02年540.5128204.3236.5276.7138603年605.5177.9274.6312.5313.6168403年比02年增12%38.9%34.4%32%13.3%21.5%從以上統(tǒng)計(jì)情況易得出人們對(duì)衣著、居住、娛樂方面的投入比重不斷增加，增長速度令人震驚，這標(biāo)志著運(yùn)城人的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)理念日趨成熟，逐漸由工作型向享受型轉(zhuǎn)變，更加注重生活品質(zhì)。另一方面我市加快改造規(guī)劃建設(shè)步伐，加大基礎(chǔ)設(shè)施投入，精心打造中心商務(wù)區(qū)和特色商業(yè)群，極大地改善了消費(fèi)環(huán)境。2.1運(yùn)城市商圈情況1)、運(yùn)城城市布局與發(fā)展方向整個(gè)城市朝東北方向發(fā)展，以高專、禹都、機(jī)場工業(yè)園、鹽湖工業(yè)園為四大核心區(qū)向周邊，新區(qū)（城東）建設(shè)初具雛形拓展，道路系統(tǒng)以工農(nóng)街、禹都大道、河?xùn)|街、紅旗街為東西四條干道，南北以解放路、人民路、中銀大道、槐中路、學(xué)苑路為主，構(gòu)成了整個(gè)城市的道路框架。向東沿河?xùn)|街、紅旗街延伸至高專，以高專為核心的新區(qū)聚集了多家企事業(yè)單位和運(yùn)城市的高檔住宅，向北沿禹都大道機(jī)場路延伸至機(jī)場工業(yè)園。2)、運(yùn)城商圈概況目前運(yùn)城市的商業(yè)圈仍以老商業(yè)圈為主，范圍為：河?xùn)|西街、紅旗西街、解放路中段、鳳凰路、其中解放路為核心商業(yè)地帶。經(jīng)營范圍：服裝鞋帽、通信器材、美容美發(fā)、各類小百貨零售、婚紗攝影、銀行、醫(yī)院、醫(yī)藥、酒店、知名餐飲連鎖、煙酒批發(fā)等。主導(dǎo)產(chǎn)品：服裝鞋帽，主要匯聚在解放路與河?xùn)|西街；酒店餐飲、煙酒批發(fā)部主要聚集在鳳凰路火車站、汽車站附近；醫(yī)院與醫(yī)藥批發(fā)零售聚集在紅旗街；產(chǎn)品檔次以高中檔為主，世界級(jí)名牌與國內(nèi)名牌、所占比例在30%，中等檔次能以大多數(shù)人所接受的占到50%，整個(gè)商圈內(nèi)、商業(yè)氣氛濃、人流量大。3)、小結(jié)·酒店賓館不少但普遍規(guī)模不大，檔次一般，基本都處于市中心較繁華地段，整體經(jīng)營狀況較好。說明運(yùn)城流動(dòng)人口不多?！み\(yùn)城當(dāng)?shù)靥厣惋嬒鄬?duì)較少，這是說明來運(yùn)城觀光旅游人員較少，流動(dòng)人口較少?！ざㄎ贿\(yùn)城本地人的餐飲生意相對(duì)較好，主要是引進(jìn)北京、西安等地的大型餐飲連鎖店，如京福華肥牛，粵珍軒、一尊皇牛等?！み\(yùn)城的娛樂休閑業(yè)溫莎堡和水世界規(guī)模大，檔次高，年?duì)I業(yè)額在1000萬元以上，生意相當(dāng)火暴；而酒吧、KTV歌城、咖啡廳、茶館、健身中心等行業(yè)規(guī)模都較小，生意都較好。這是典型的經(jīng)濟(jì)發(fā)展處在上升時(shí)期的小城市娛樂休閑業(yè)特征?！み\(yùn)城市缺少一個(gè)可供大數(shù)人（中低端收入人群）休閑娛樂的綜合性場所，但目前運(yùn)城不可能產(chǎn)生這種定位的大型娛樂場所?！み\(yùn)城的專業(yè)批發(fā)市場（家電市場、家私城、摩托城、建材市場，陶瓷市場）聚集了運(yùn)城市專業(yè)經(jīng)營95%的店鋪，是政府規(guī)劃成專業(yè)區(qū)后入駐的。專業(yè)批發(fā)市場面積較大，效益不是很樂觀，但是批發(fā)市場周遍的房產(chǎn)開發(fā)興旺，近幾年逐漸形成了以禹都為中心的房地產(chǎn)開發(fā)圈。第六節(jié)

運(yùn)城市住宅市場需求調(diào)查及分析1現(xiàn)住房狀況1)、現(xiàn)在住在運(yùn)城哪一個(gè)區(qū)域（百分比）本次調(diào)研對(duì)象居住區(qū)域分布如上圖，市中心最多占到39%，城西次之，占到26%，由此得出市中心和城西仍為主要人群聚集地。2)、現(xiàn)住房來源（百分比）本次調(diào)研樣本分布如上圖所示，市民目前住房的一個(gè)主要來源是購買商品房，占樣本量的32.9%，居住單位福利房占27.74%，住自租房和購買微利房的人群占總體的15.4%和12.9%，從這三個(gè)數(shù)據(jù)結(jié)合本項(xiàng)目可以看出，我們瞄準(zhǔn)二次置業(yè)的消費(fèi)者，市場需求潛力巨大。3)、現(xiàn)住房建筑面積（百分比）可以看到：91-110平米的占最多達(dá)到36.13%，其二是111-130平米的占29.68%，71-91平米和70平米以下比例很小分別是14.19%和12.9%，隨著生活水平的不斷提高，人們向往更高層次的生活，本項(xiàng)目的順勢推出，將正好迎合這部分人群的需求。4)、現(xiàn)住房購買單價(jià)（百分比）調(diào)查顯示：900元/㎡以下的占最多達(dá)到40.65%，其二是900-1200元/㎡的占30.97%，1200-2000元/㎡的是14.84%，2000元/㎡以上的是1.29%。2.目標(biāo)住房篇1)、區(qū)域偏好順序項(xiàng)目禹都市中心城北城西城東頻率117713142百分比7.4852.388.849.521.36通過調(diào)查，偏好于居住市中心的有77人占到總樣本的52.38%，第二位是城西有14人選擇（9.52%），依次是城北（8.84%）、禹都區(qū)域（7.84）、城東（1.36）。市中心區(qū)域看來是人們的理想居住區(qū)域。2)、對(duì)住宅朝向偏好順序項(xiàng)目朝東朝南朝北朝西頻率1495297百分比9.6665.52204.83住宅朝向南自古就是一個(gè)中國老百姓的居住習(xí)慣，在這里也不例外，住宅朝南占絕對(duì)優(yōu)勢，占到65%，其二是朝北20%，朝東和朝西分別是9.66%和4.83%。3)、購房目的（百分比）消費(fèi)者追求消費(fèi)質(zhì)量、生活質(zhì)量的消費(fèi)觀念日益增強(qiáng)，此次調(diào)查中為改善居住條件自己居住而購房的消費(fèi)者占總體的82%，將購房作為一種投資的占總體的9.6%。4)、你喜歡住宅哪種外觀色調(diào)清新、風(fēng)格淡雅排首位，有52人選擇；立面簡潔、格調(diào)高雅為其二43人選擇；水中樓閣、浪漫溫馨有36人選擇；5)、喜好的住宅風(fēng)格（百分比）田園風(fēng)格的住宅是消費(fèi)者的首選，占到34%，其二是現(xiàn)代簡約式的風(fēng)格18.71%，歐陸風(fēng)格的其次有16.13%的選擇。6)、購買住宅所考慮的因素項(xiàng)目造型服務(wù)品質(zhì)與物業(yè)管理價(jià)格周邊環(huán)境與文化氛圍交通綠化率和中心景觀升值空間和投資價(jià)值其他頻率286868633743211缺省值127878792118112134154在“購買住宅所考慮的因素”這一項(xiàng)中，服務(wù)品質(zhì)、物業(yè)管理和價(jià)格是人們心中普遍關(guān)心的因素,提及率均為68；周邊環(huán)境與文化氛圍提及率是63排在第二；綠化率和中心景觀提及率分別是43和37；造型提及率為27。升值空間和投資價(jià)值、造型、交通反而不太被重視。第二章

項(xiàng)目定位通過《市場分析報(bào)告》大量資料的分析論證，無論本項(xiàng)目自身要素或市場大環(huán)境方面，都是機(jī)會(huì)點(diǎn)與問題點(diǎn)共存、機(jī)遇和挑戰(zhàn)同時(shí)共存。作為中銀大道同禹都大道的十字路口，作為高教園區(qū)、機(jī)場新區(qū)、東城住宅區(qū)、運(yùn)城政務(wù)區(qū)的交通口岸，總面積2萬㎡的項(xiàng)目，此項(xiàng)目獨(dú)享中銀大道優(yōu)勢地段唯一的黃金絕版口岸，其項(xiàng)目雖然優(yōu)勢與劣勢并存，卻顯示眾多的突破口。我們深刻領(lǐng)悟到要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目持續(xù)經(jīng)營的銷售，單憑硬件和產(chǎn)品自身是不夠的，只有通過科學(xué)準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位，找到項(xiàng)目消費(fèi)區(qū)間和競爭區(qū)間，才能深層次發(fā)掘品牌潛力，使品牌物超所值。第一節(jié)

項(xiàng)目業(yè)態(tài)方案選擇我們設(shè)計(jì)了三種定位方案，根據(jù)其功能的不同，我們將對(duì)其進(jìn)行不同的分析和闡述。根據(jù)三種方案比較，我們建議采用方案三進(jìn)行項(xiàng)目定位。三

種定

位方案方案分類方案一方案二方案三物業(yè)類型1、2百貨，以上為住宅1、2百貨，3、4賓館，以上為住宅餐飲、金融、購物、休閑、娛樂、寫字間、住宅定位中銀大道上首棟擁有配套商業(yè)的單體住宅中銀大道十字路口的地標(biāo)建筑運(yùn)城首席復(fù)合地產(chǎn)口岸地標(biāo)項(xiàng)目盲點(diǎn)商場過大，體量難以支撐較為單一，同方案一盲點(diǎn)口岸價(jià)值需要推廣傳播項(xiàng)目印象普通一般易成為運(yùn)城地產(chǎn)地標(biāo)建筑評(píng)

價(jià)較為單一與所在位置不夠協(xié)調(diào)口岸價(jià)值，運(yùn)城首席第二節(jié)項(xiàng)目定位方案一、項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目優(yōu)勢分析：1、地段優(yōu)勢強(qiáng)：位于運(yùn)城市區(qū)金融一條街中銀大道和商業(yè)一條街禹都大道交匯處，作為高教園區(qū)、機(jī)場新區(qū)、東城住宅區(qū)、運(yùn)城政務(wù)區(qū)的交通口岸，此項(xiàng)目獨(dú)享中銀大道優(yōu)勢地段唯一的黃金絕版口岸；2、交通便利，而且隨著運(yùn)城新城向東移動(dòng)的發(fā)展趨勢，具有較大的商業(yè)價(jià)值。3、區(qū)位優(yōu)勢不斷增加：盡管本項(xiàng)目體量有限，但是由于處于五大區(qū)域交匯口岸，區(qū)域優(yōu)勢將隨運(yùn)城城市發(fā)展不斷得到增強(qiáng)。4、價(jià)值趨勢走向?qū)⑼宫F(xiàn)本項(xiàng)目未來潛值：禹都大道是貫穿在運(yùn)城新老城的一條樞紐公路，而中銀大道又是將新老城劃分開來的一條主要道路，圍繞南風(fēng)廣場的休閑娛樂商業(yè)中心以及運(yùn)城市政府的建設(shè)，以及東區(qū)的新城區(qū)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的配套完善，商業(yè)地區(qū)必然將向東進(jìn)行輻射，本項(xiàng)目的商業(yè)的氛圍日漸濃厚，商機(jī)無限。項(xiàng)目劣勢分析1、項(xiàng)目是由商場與住宅兩部份組成，周遍的商業(yè)配套不是很完善，所以樓下四層的商業(yè)配套對(duì)于住宅的銷售價(jià)值提升非常重要。2、南風(fēng)廣場周圍以及新城區(qū)的新天地廣場已有較為豐富的業(yè)態(tài)，且檔次不低，而本項(xiàng)目規(guī)模較大，對(duì)招商需求相當(dāng)大，因此面對(duì)招商的壓力也大。4、

項(xiàng)目入住階段可能在2006年3月，正是春節(jié)結(jié)束的商業(yè)淡季，對(duì)招商工作帶來一定影響項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析1、與南風(fēng)廣場相隔不遠(yuǎn)，商圈較為成熟，已有一批消費(fèi)群鄰近于本項(xiàng)目，只要將這批消費(fèi)群吸引過來，擴(kuò)大原有的商業(yè)圈，就會(huì)給項(xiàng)目帶來一定的人流。2、

毗鄰市政府一條街，凝聚了一群休閑、娛樂的人群，這個(gè)人群也為項(xiàng)目帶來一定的商機(jī)。3、

進(jìn)入新的市場，縱觀運(yùn)城市現(xiàn)時(shí)的住宅項(xiàng)目定位一般都比較傳統(tǒng)，如將本項(xiàng)目設(shè)計(jì)為一個(gè)綜合性的商業(yè)、辦公（迷你OFFICE）、住宅項(xiàng)目，可擴(kuò)大潛在的消費(fèi)群。4、現(xiàn)時(shí)運(yùn)城傳統(tǒng)商業(yè)比較多，市場定位、商場操作手法、整體形象推廣等的經(jīng)營管理的模式比較傳統(tǒng)，它們大都是百貨或超市的形式與本項(xiàng)目的形式不同，如將新型的經(jīng)營管理模式引入將會(huì)使將整個(gè)項(xiàng)目提升。5、4層的商業(yè)在運(yùn)城是非常少見的，雖然招商比較有難度，但是項(xiàng)目規(guī)模較大，自身可設(shè)置的內(nèi)容很多，如果招商中引進(jìn)了有準(zhǔn)備開展大規(guī)模休閑娛樂的商家，使樓下商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)為運(yùn)城市有代表性的休閑娛樂新天地，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的也帶來了一定的品質(zhì)提升。項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析1、市中心成熟商業(yè)區(qū)和新城商業(yè)區(qū)在消費(fèi)人流和招商上對(duì)市場客戶的分流。2、運(yùn)城在業(yè)種經(jīng)營上已較全面，商業(yè)檔次上差別不大，多是中小型的經(jīng)營，就給四層的商業(yè)招商帶來了一定的挑戰(zhàn)，令推廣宣傳階段市場對(duì)項(xiàng)目主題性或特色性要求較高。3、由于商鋪所占比例較大，所以必須和住宅同時(shí)推廣，導(dǎo)致推廣過程中信息點(diǎn)過大，信息分散，給宣傳推廣帶來的困難。二、項(xiàng)目定位的目的及模型定位就是將項(xiàng)目的差異化做出來。差異化就是競爭優(yōu)勢。本項(xiàng)目的定位目的是找到消費(fèi)區(qū)間和競爭區(qū)間。目標(biāo)群體和競爭者是定位的依據(jù)。與此對(duì)應(yīng)，其宗旨在于造成聯(lián)想（品牌營銷）和形成差異。本項(xiàng)目的總體定位基本模型如下圖：1、項(xiàng)目功能定位本項(xiàng)目所處的位置，決定了項(xiàng)目本身的功能定位及所能依存的業(yè)態(tài)。功能定位

“運(yùn)城首席以商務(wù)住宅為主體，配套購物、餐飲、娛樂休閑為一體的復(fù)合地產(chǎn)”定位演繹“運(yùn)城首席以商務(wù)住宅為主體，配套購物、餐飲、娛樂休閑為一體的復(fù)合地產(chǎn)”，由于其定位層次比較高，價(jià)格更需要更多的上升空間來支撐本功能定位。在商務(wù)住宅中，將全面引入辦公信息化網(wǎng)絡(luò)體系，并建立“中銀國際”網(wǎng)絡(luò)空間網(wǎng)站，同時(shí)發(fā)布入住公司的各類供求信息，在互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)上統(tǒng)一形象為其作全面的系統(tǒng)性宣傳，既可以提高其“中銀國際”的品牌形象，也可以最大價(jià)值的提升入伙企業(yè)及置業(yè)者的價(jià)值。功能定位及具有互補(bǔ)性，又具有很強(qiáng)的可擴(kuò)充性和可操作性，同時(shí)可以使得招商成功后能夠順利實(shí)現(xiàn)價(jià)值的可持續(xù)升值空間。依照價(jià)值最大化的原則，本項(xiàng)目將集中進(jìn)行商業(yè)的包裝，做到統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一物業(yè)、統(tǒng)一形象2、項(xiàng)目主題定位根據(jù)《市場調(diào)研報(bào)告》提供的分析結(jié)論，結(jié)合上述項(xiàng)目定位的目的與模型、價(jià)值與作用、基本主張以及定位坐標(biāo)，我們擬定本案項(xiàng)目定位，體現(xiàn)一種賦予目標(biāo)客戶“時(shí)尚和潮流”的靈魂，顯示一種穩(wěn)步升值、時(shí)尚休閑的消費(fèi)理念。同時(shí)，我們將使得該項(xiàng)目成為運(yùn)城的地標(biāo)性單體建筑。主題定位“運(yùn)城首席復(fù)合型口岸地標(biāo)”定位演繹“運(yùn)城首席復(fù)合型口岸地標(biāo)”，口岸是一種在風(fēng)水學(xué)上形象的說法，由于其地處中銀大道同禹都大道的交匯處，人流及車流則可形象成為水流，而本項(xiàng)目正處于交匯處的東南角，稱為“口岸”則能夠很貼切的顯示其項(xiàng)目定位；復(fù)合型是指本項(xiàng)目業(yè)態(tài)豐富，綜合了商場、餐飲、私人會(huì)所、休閑娛樂、住宅、迷你office、寫字樓等為一體，充分體現(xiàn)資源合理利用，切實(shí)展現(xiàn)口岸地段優(yōu)勢；首席是指項(xiàng)目在運(yùn)城首次應(yīng)用，在本區(qū)域獨(dú)一無二。首席乃是項(xiàng)目運(yùn)作的先鋒官，復(fù)合型是業(yè)態(tài)定位，口岸將展現(xiàn)地理優(yōu)勢，成就運(yùn)城地產(chǎn)單體地標(biāo)。

3、主題定位所演繹得項(xiàng)目名稱案名主推

中銀國際備選案名

中建大廈

尚豐國際

中銀廣場“中銀國際”貼切的表現(xiàn)了醒目定位的主旨，同時(shí)標(biāo)明了地段位置就在中銀大道，只需要經(jīng)過少量的傳播，項(xiàng)目知名度就可以大范圍的得到認(rèn)知，而其稱為國際表明了一種高瞻遠(yuǎn)矚的建筑高度，使其能夠在中銀大道及禹都大道的各種地產(chǎn)建筑里獨(dú)領(lǐng)特色。4、項(xiàng)目形象定位形象定位運(yùn)城市房地產(chǎn)行業(yè)的思想者項(xiàng)目形象定位操作重點(diǎn)操作1導(dǎo)入視覺識(shí)別系統(tǒng)－－VI系統(tǒng)建立項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目標(biāo)志、項(xiàng)目吉祥物、應(yīng)用物件等。操作2建立項(xiàng)目的品牌形象力形象力是項(xiàng)目對(duì)目標(biāo)客戶的吸引力，吸引目標(biāo)客戶關(guān)注項(xiàng)目、了解項(xiàng)目、喜歡項(xiàng)目，讓其增強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目信心，促進(jìn)租售實(shí)現(xiàn)，主要因素包括：主力商戶形象、商業(yè)前景、發(fā)展商實(shí)力、樣板間操作3人性化形象包裝外觀形象、視覺形象、內(nèi)部形象操作４形成商業(yè)文化項(xiàng)目要做品牌，地產(chǎn)思想乃是運(yùn)營基礎(chǔ)。操作5住宅形象提升5、市場定位：市場定位：運(yùn)城市集餐飲、金融、購物、休閑、娛樂、寫字間、住宅為一體的復(fù)合型商務(wù)住宅市場定位操作要點(diǎn)：操作1一心一點(diǎn)一線一個(gè)中心、一個(gè)制高點(diǎn)、一條主線

中心就是交匯中心，乃是口岸價(jià)值的提升表現(xiàn)，一個(gè)制高點(diǎn)是指復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)，一條主線是指打造有思想的運(yùn)城商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，作運(yùn)城地產(chǎn)開發(fā)的思想者。操作2發(fā)揮內(nèi)外關(guān)聯(lián)優(yōu)勢外部關(guān)聯(lián)迎合未來運(yùn)城城市中心商圈市場與行業(yè)發(fā)展趨勢，內(nèi)部關(guān)聯(lián)立足于項(xiàng)目自身特點(diǎn)。操作3重點(diǎn)策劃可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目主題不僅要符合運(yùn)城社會(huì)發(fā)展、行業(yè)需要，而且特別要迎合市場與行業(yè)發(fā)展趨勢，具有可持續(xù)發(fā)展性，才能使發(fā)展商品牌經(jīng)久不衰。操作4獨(dú)一無二的個(gè)性特色項(xiàng)目要獨(dú)樹排他性，有效規(guī)避競爭風(fēng)險(xiǎn)；第三章目標(biāo)客戶群體分析在運(yùn)城市中銀國際項(xiàng)目總體定位基礎(chǔ)上，我們結(jié)合《市場調(diào)研報(bào)告》的基本結(jié)論，提出以下客戶群體定位。一、市場細(xì)分1、按用途因素細(xì)分2、按置業(yè)投資者身份因素細(xì)分因素細(xì)

分

市

場置業(yè)者、投資者運(yùn)城及周邊城市的投資戶，尤其是運(yùn)城人商業(yè)企業(yè)、廠商、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)私營商業(yè)主、投資商、白領(lǐng)、公務(wù)員3、按購買因素細(xì)分因素細(xì)

分

市

場購買力個(gè)人收入年收入10萬元以上者，中等年收入為2萬－10萬以下者集體收入年收入20萬以上者，中等年純收入為5萬－20萬以下者4、按地理區(qū)域因素細(xì)分因

素細(xì)

分

市

場地理區(qū)域同城運(yùn)

城異城周遍13個(gè)郊縣5、按銷售方式因素細(xì)分因素細(xì)

分

市

場銷售方式出售預(yù)售、發(fā)售租賃長期、短期回購五年回購6、按置業(yè)投資偏好因素細(xì)分因素細(xì)

分

市

場消費(fèi)偏好地段人流交通二、市場存在的消費(fèi)者群體

通過市場的調(diào)查我們得出對(duì)本項(xiàng)目的市場存在的消費(fèi)者的定位：1、運(yùn)城市的中上層次收入水平的企業(yè)家或者單位領(lǐng)導(dǎo)人。2、運(yùn)城市經(jīng)商人，在商業(yè)上取得一定成功。3、發(fā)展較好的私人性質(zhì)的中小公司領(lǐng)導(dǎo)人，注重性價(jià)比，敢于投資冒險(xiǎn)。4、年輕而擁有夢想，追求時(shí)尚品位的一部分人群。5、家道富裕，有財(cái)產(chǎn)繼承權(quán)利的人士。6、周邊郊縣企業(yè)中老板準(zhǔn)備在運(yùn)城市區(qū)進(jìn)行投資.7、運(yùn)城市有灰色收入的部分人士。8、運(yùn)城市富裕的年輕家庭，父母家在附近居住。9、周邊范圍內(nèi)從事高薪水的技術(shù)性工作者，和學(xué)校有較高級(jí)職稱的知識(shí)分子。二、客戶描述：通過對(duì)運(yùn)城市場的長期分析及判斷，我們走訪了部門項(xiàng)目定位中所主要提及的客戶，同時(shí)跟他們就本項(xiàng)目的形象作了具體的描述，在同他們的交流中，我們總結(jié)和學(xué)習(xí)了來自準(zhǔn)目標(biāo)客戶群的聲音。以下就是客戶對(duì)我們所說項(xiàng)目的具體印象：1、王先生，運(yùn)城本土人，年齡40歲，運(yùn)城市的中上層次收入水平的企業(yè)家或者單位領(lǐng)導(dǎo)人我在運(yùn)城奮斗多年，現(xiàn)在也算的上事業(yè)成功吧，這些年換是住在單位給分的房子，準(zhǔn)備換個(gè)樓盤品質(zhì)比較高，面積大一些的房子，不僅提高了生活質(zhì)量，也可以做為一種投資吧2、許先生，運(yùn)城市經(jīng)商人，45歲，在商業(yè)上取得一定成功我這寫年來一直在外面經(jīng)商，在商業(yè)上小有成就，經(jīng)常和朋友在一起談?wù)撚嘘P(guān)運(yùn)城的發(fā)展和投資的方面的事。準(zhǔn)備買個(gè)商鋪，做一個(gè)在運(yùn)城比較有檔次、有規(guī)模的咖啡店，相信在現(xiàn)在發(fā)展迅速的運(yùn)城，這種時(shí)尚的冷餐市場一定會(huì)非?；鸨┑?。3、張先生，42歲，發(fā)展較好的私人性質(zhì)的中小公司領(lǐng)導(dǎo)人，注重性價(jià)比，敢于投資冒險(xiǎn)。我前些年來就把工作辭掉，在外面開始了自己的創(chuàng)業(yè)，這些年來通過自己的經(jīng)營管理也讓自己的公司上了軌道，去過很多城市，看見很多生意伙伴的公司都安置在一些明亮高檔的辦公樓里，可是運(yùn)城這些年來一直沒有合適的商業(yè)辦公寫字樓。非常想讓自己的公司也入駐到商務(wù)公寓，讓自己的企業(yè)也變的更加正規(guī)起來.4、董女士，30歲，醫(yī)生，年輕而擁有夢想，追求時(shí)尚品位。大學(xué)時(shí)代我是在北京上的學(xué)，城市里高層建筑非常多，去過朋友家是那種綜合性的高層住宅，人車分流，底下有銀行、大型超市、一些娛樂休閑的咖啡廳、酒吧、超市，居住非常方便，舒服，生活也顯得精致有品位。大學(xué)畢業(yè)后分配回來，我一直想要在運(yùn)城也能住這樣的房子。5、李先生，27歲，普通員工，家道富裕，可以繼承父親的多年存款。我就是想在運(yùn)城找一個(gè)高檔的、交通方便的住宅，在城市的中心地帶，讓我出去購物啊，娛樂啊都方便一些，樓盤的檔次要高檔、要南北通透，價(jià)格上我不要太貴就可以了，因?yàn)楦赣H可以給我提供房子的全款。6、劉先生，周邊郊縣企業(yè)中老板準(zhǔn)備在運(yùn)城市區(qū)進(jìn)行投資.一直在郊縣做生意，這些年來發(fā)現(xiàn)生意與外市、外省的生意往來越來越多，有些時(shí)候發(fā)現(xiàn)發(fā)貨客戶拜訪都很不方便，現(xiàn)在想搬到城區(qū)中心去，不僅解決了以上那些問題，也可以感受一些市區(qū)的生活。7、張小姐，26歲，夫妻都是公務(wù)員收入穩(wěn)定，家庭比較富裕，父母家在附近居住。我們兩個(gè)人結(jié)婚以后，一直和他父母住在一起，后來發(fā)現(xiàn)不太方便，我們想找一個(gè)屬于我們自己的空間，又不想找離他家太遠(yuǎn)的房子，因?yàn)橐疹櫪先恕?、范老師，女性，50歲，學(xué)校有較高級(jí)職稱的老師，收入穩(wěn)定現(xiàn)在教師的待遇也得到很大提高，以前只能擠在學(xué)校分的福利房，現(xiàn)在想買交通、購物都方便一些的，戶型要開闊一點(diǎn)的房子，過幾年退休就可以安享晚年了。第四章、項(xiàng)目招商策略部分招商是商業(yè)地產(chǎn)成功的關(guān)鍵所在，成功引入有實(shí)力的品牌商家，可以給地產(chǎn)項(xiàng)目帶巨大的拉動(dòng)效應(yīng)。傳統(tǒng)的商鋪開發(fā)經(jīng)營的形式較為簡單,營銷鏈的形式是“開發(fā)商——投資者”隨著商業(yè)地產(chǎn)的興起,簡單的經(jīng)營模式已經(jīng)無法適應(yīng)競爭,轉(zhuǎn)向多方參與,謀求共贏互利的模式“開發(fā)商——投資者——經(jīng)營商家——消費(fèi)市場”。這一先進(jìn)、務(wù)實(shí)理念，已經(jīng)被一些具有長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的開發(fā)商所接受。招商成功與否，是關(guān)乎后期經(jīng)營問題與影響前期營銷中投資者信心的決定因素之一，也即是說，它不僅關(guān)乎到開發(fā)商能否順利回籠資金，也是影響后期經(jīng)營的關(guān)鍵。西安作為商業(yè)物業(yè)運(yùn)營不是很成熟，市場中不泛有招商不力而對(duì)外銷售，給后期的管理、開發(fā)商形象造成巨大影響。盡管有不少開發(fā)商意識(shí)到招商的重要性，但招商也并非一廂情愿的事。諸多項(xiàng)目招商經(jīng)驗(yàn)證明，影響招商成功的因素往往除了項(xiàng)目本身外，更與開發(fā)商對(duì)招商利害關(guān)系的認(rèn)識(shí)和對(duì)品牌商家的讓利魄力；專業(yè)公司利用自身資源，利用資源整合優(yōu)勢，積極拓展招商渠道，對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行科學(xué)設(shè)計(jì)以及創(chuàng)新招商方式（手段）也是影響項(xiàng)目招商成功的關(guān)鍵因素。第一節(jié)、招商目的及招商目標(biāo)傳統(tǒng)的商鋪營銷，僅是開發(fā)商與投資者之間的買賣關(guān)系，形式非常簡單，只要商鋪賣出去，發(fā)展商便萬事大吉。結(jié)果是即便實(shí)現(xiàn)好的銷售，但由于經(jīng)營定位不當(dāng)，鋪位分割、業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)不合理，加上招商經(jīng)營不力，造成有的商城根本開不了業(yè)，即使開業(yè)了，也經(jīng)營不下去，一年半載過去，商城門可羅雀，商家退場，投資者停止供樓，發(fā)展商面臨回購商鋪的風(fēng)險(xiǎn)，損害發(fā)展商社會(huì)形象和信譽(yù)，造成信任危機(jī)，一、招商目的基于降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和商鋪價(jià)值、最大化的目的，引入招商理念，謀求商業(yè)最終經(jīng)營繁榮與持續(xù)發(fā)展，避免商鋪營銷傳統(tǒng)誤區(qū)，實(shí)現(xiàn)真正意義的“開發(fā)商----投資者----經(jīng)營者----消費(fèi)市場”多方共贏、互惠互利的格局。就達(dá)到本項(xiàng)目招商目的主要有以下幾點(diǎn)：1、托地利優(yōu)勢，成就中銀國際“地段、地段，還是地段”，既然占據(jù)了這么好的優(yōu)勢地段，不如把他用的干脆利落?？紤]本案所處位置，乃是中銀大道同禹都大道的交叉相匯處，是通向運(yùn)城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、高教園區(qū)、機(jī)場新區(qū)的必經(jīng)樞紐,同時(shí)也是新城區(qū)住宅中心同東城區(qū)住宅中心的交通樞紐。配合我們對(duì)該項(xiàng)目的定位，使之成為運(yùn)城高檔次、高規(guī)格的娛樂休閑集購物消費(fèi)于一體的底商經(jīng)營模式，將同時(shí)提升其住宅的價(jià)值所在。2、打造真正意義上的中銀國際引進(jìn)時(shí)尚潮流消費(fèi)服務(wù)，同時(shí)樹立“領(lǐng)跑運(yùn)城、與國際時(shí)尚娛樂消費(fèi)同步”的形象。但在招商上，盡量符合運(yùn)城市場的本地情況，能夠迅速聚集人氣，提高知名度。3、增強(qiáng)投資者信心使得投資中銀國際的置業(yè)者的資金物有所值，找到可靠的載體，獲取高額而穩(wěn)定的回報(bào)，增加信心，增強(qiáng)投資購買欲望。這種欲望必須使得中銀國際交一份滿意的招商運(yùn)營計(jì)劃，使得對(duì)中銀國際進(jìn)行商務(wù)工作的商家能夠得到最大價(jià)值的滿足。招商的成功只是第一步，而經(jīng)營的成功卻是開發(fā)商是否能夠吸納更多資金的分水嶺，只有最大幅度的增強(qiáng)投資者信心，才能使得開發(fā)商的知名度及滿意度短時(shí)間內(nèi)得到提升.4、最大附加值實(shí)現(xiàn)中銀國際銷售價(jià)值最大化和開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)最小化，同時(shí)能夠使得發(fā)展商的品牌得到最大限度的彰現(xiàn)。二、招商目標(biāo)目標(biāo)是指導(dǎo)行動(dòng)的綱領(lǐng)，對(duì)于中銀國際商業(yè)物業(yè)，在所處地段及周邊環(huán)境的情況下，如何吸引中小型商務(wù)機(jī)構(gòu)，同時(shí)吸引私人會(huì)所、銀行、進(jìn)駐，將是一個(gè)較為突出的問題。由于前期工程、銷售、招商的三條線脫節(jié)，在工程超前的情況下，單獨(dú)進(jìn)行招商則更加要求細(xì)致、周密、可行。在遵循中銀國際市場調(diào)查及項(xiàng)目定位的前提下，結(jié)合項(xiàng)目綜合情況，就招商分類進(jìn)行說明根據(jù)本項(xiàng)目定位，招商目標(biāo)如下業(yè)態(tài)數(shù)量類型樓層分布總占面積租金價(jià)值估算超市/精品店1家百貨超市/連鎖1層、2層

餐飲1—2家全國連鎖/運(yùn)城首家1、2、3層

金融1—2家四大國有銀行支行1層

私人會(huì)所1家會(huì)員制商務(wù)空間1、3、4層

娛樂中心1—2家秦春時(shí)尚品牌3、4層

茶秀、按摩等1—3家連鎖/運(yùn)城知名2、3、4層

第二節(jié)、

招商原則原則1嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合被招商的商家的產(chǎn)品必須是業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)包含的，符合該類商態(tài)區(qū)域的主題，維持業(yè)態(tài)組合的