上海浦江智谷策劃初案

上海鵬晨聯(lián)合實(shí)業(yè)：承蒙信任，貴司所屬1111111項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)、推廣策略之需要進(jìn)行業(yè)務(wù)外包，邀請(qǐng)我司參加營(yíng)銷(xiāo)策劃競(jìng)稿工作，要求我司能對(duì)1111111項(xiàng)目提出可行性建議。經(jīng)過(guò)我司本項(xiàng)目組成員共同努力，現(xiàn)謹(jǐn)向貴司敬呈《1111111策劃初步案》，敬請(qǐng)貴司詳閱，以供項(xiàng)目推廣決策之參考。本報(bào)告將運(yùn)用啊啊阿機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)技能、市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)和戰(zhàn)略創(chuàng)新等科學(xué)方法，對(duì)項(xiàng)目整體進(jìn)行研究分析，從而初步擬定1111111項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃方案。順頌商祺！上海啊啊阿機(jī)構(gòu)二零零五年五月二六日斯11111朱11視策劃初步案真報(bào)告背景堂城市的發(fā)展超依托經(jīng)濟(jì)的掃興旺，在市楊場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與資滴本經(jīng)濟(jì)互動(dòng)愚、競(jìng)爭(zhēng)日趨尼激烈的房地蒜產(chǎn)領(lǐng)域，我鄰們已經(jīng)步入完了一個(gè)品牌剩時(shí)代，一個(gè)知“鑄主動(dòng)出擊緒”汁的戰(zhàn)國(guó)時(shí)代睡。房地產(chǎn)已雁經(jīng)走過(guò)了概止念策劃階段競(jìng)，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)哥擺上了臺(tái)面喜，多元化的萍營(yíng)銷(xiāo)體系已置成為致勝的緩利器。映11111醒11殃位于城市近雀郊，一個(gè)工灶業(yè)項(xiàng)目，不辦能按普通的味房產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)鏟作思路入手月，我們?nèi)绾乌厪姆慨a(chǎn)運(yùn)作蟻中脫穎而出冊(cè)呢？孫子兵嘆法曰：俘“隨上攻伐謀，君其次伐交，映其下攻城潤(rùn)”添，謀者謀略海也，唯有禿“蚊知己知彼猛”帆，方能策劃自出好的謀略健。潑就本案而言汗，我們將從肌四大方面統(tǒng)京籌分析，即亡從宏觀要素揪、市場(chǎng)要素堤、地塊要素洞和開(kāi)發(fā)商要狠素四個(gè)方面觸深度挖掘，嶼從中把握女“革己筍”江和際“香彼刷”因，導(dǎo)出本案燥的定位重點(diǎn)出。謀略以謀鴿心為上，只覺(jué)有正確把握走客戶(hù)的心態(tài)襖，才能創(chuàng)建嘗多元化的營(yíng)誼銷(xiāo)體系。句啊啊阿獻(xiàn)機(jī)構(gòu)面謹(jǐn)希望霜以多年的房陶產(chǎn)策劃經(jīng)驗(yàn)滴和客戶(hù)心理狹的充分把握拳，捐結(jié)合市場(chǎng)分瘦析，得出既撓科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)又收符合客戶(hù)需閉求的可執(zhí)行校性方案芒，彈為堆11111歪11槍帶來(lái)品牌和部利潤(rùn)的雙重治受益。幣報(bào)告群正文目錄TOC\o"1-3"\u挎第一部分題背景篇鵝匠5豈一、項(xiàng)目背柏景源野6爽1.紐區(qū)域概況果斤6毯2.稼區(qū)域范圍剩頃7街3.坐項(xiàng)目主要經(jīng)巨濟(jì)指標(biāo)：辦襖7鼠二、宏觀背漫景囑略8啦1.泊中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)喪行背景焰何8酒2.羽上海經(jīng)濟(jì)現(xiàn)鴨狀及未來(lái)展食望青勢(shì)9培3.建區(qū)域背景抹象10恭第二部分劑市場(chǎng)篇分盒11崇一．上海市朽工業(yè)園市場(chǎng)仰概述撐伯12護(hù)1病．上海市工巧業(yè)物業(yè)總體喂市場(chǎng)分析釀壯12挖2院．區(qū)域工業(yè)已園分析魂限13嚷二巨.松上海辦公市清場(chǎng)概況絲扒15芳三申.綱閔行區(qū)辦公鐵市場(chǎng)概況深論20紛四擱.穿競(jìng)爭(zhēng)分析奔疼21晨1.樂(lè)閔行區(qū)辦公慢樓個(gè)案點(diǎn)評(píng)絹爬21雷2串．閔行部分施租售工業(yè)物廈業(yè)情況：杜頌22琴五銅.蜓客群分析期質(zhì)23陳第三部分賊定位篇倒餐24卷一疤.寶項(xiàng)目禍SWOT位分析誦辦25革二用.偏項(xiàng)目定位深仰化黃用27肯1.積走特色產(chǎn)業(yè)述發(fā)展道路是對(duì)27既2.獅市場(chǎng)定位：矩幟28刮3.抵功能定位：情勝28讀4面．客群定位乖：胖湖29嗚第四部分戰(zhàn)策略篇熔彩31卻一．本項(xiàng)目并營(yíng)銷(xiāo)需要解描決的主要問(wèn)燈題憐道32首二．營(yíng)銷(xiāo)策咐略綱要冊(cè)列32抬三．品牌營(yíng)悅銷(xiāo)策略魄摟33第一部分背景篇背景篇糖上海作為亞休洲乃至全球爆最大的新興修市場(chǎng)中經(jīng)濟(jì)卻發(fā)展水平最彩高，綜合經(jīng)解濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)探的地區(qū)之一今，作為中國(guó)細(xì)的金融中心蝕，其發(fā)展活什力和前景吸獅引著越來(lái)越賞多跨國(guó)公司孕和國(guó)內(nèi)大公我司將主要業(yè)躬?jiǎng)?wù)部門(mén)和總豈部落戶(hù)于此侄。省在此契機(jī)下仇，本項(xiàng)目可玩以借勢(shì)發(fā)展瓣成為上海諸衣多工業(yè)園區(qū)旨的可持續(xù)發(fā)撓展的典型性屋代表；發(fā)揮坑為浦江經(jīng)濟(jì)吸騰飛服務(wù)的荒企業(yè)平臺(tái)和侄經(jīng)濟(jì)發(fā)展的佛引擎；甚至次可以作為浦誼江鎮(zhèn)的形象姐代表，把新鍬浦江的形象唐展現(xiàn)給世人賴(lài)！娘一、項(xiàng)目背番景雅1.區(qū)域概粗況標(biāo)浦江鎮(zhèn)位于摧上海中心城猛區(qū)的南翼、鏟黃浦江東岸蝕的沿江地段峰，是距市中鑼心最近的“災(zāi)一騰城引九誕鎮(zhèn)”項(xiàng)目騙，它是由原滅閔行區(qū)的陳醉行、杜行和盤(pán)魯匯三鎮(zhèn)行甚政區(qū)劃調(diào)整掘合并而產(chǎn)生暑的新鎮(zhèn)。全播鎮(zhèn)面積10笑0.6平方灑公里，全鎮(zhèn)禁常住人口1睛1.86萬(wàn)沸人，其中戶(hù)范籍人口9.便02萬(wàn)人，槳目前是上海窯郊區(qū)最大的濾一個(gè)鎮(zhèn)。睛從盧浦大橋錢(qián)驅(qū)車(chē)到人民漠廣場(chǎng)只需1排5分鐘；作亂為上海市府薪“三城七鎮(zhèn)廟”建設(shè)藍(lán)圖付中一個(gè)重要唇規(guī)劃———神浦江中心鎮(zhèn)選，以先天的征位置和有利秋條件，被列瘦為十個(gè)重點(diǎn)著建設(shè)城鎮(zhèn)和汽世博會(huì)首批荷居民動(dòng)遷定篇向安置基地豪，房?jī)r(jià)具備推了較大的支貝持陪。目前該區(qū)扎域已經(jīng)有漕編河涇高科技掃工業(yè)園區(qū)的妖進(jìn)駐，市場(chǎng)柜前景被看好美。澡2.區(qū)域范友圍關(guān)本項(xiàng)目地處抗閔行區(qū)浦江夸鎮(zhèn)東南區(qū)域民，西及三魯撞公路，南抵啊航聯(lián)路，東峰至召樓路，界總體用地2棟0萬(wàn)㎡。地遭塊規(guī)則,呈忽近似長(zhǎng)方形榨狀,周邊水月系較多，目弦前地塊還是愧生地狀態(tài)。誼建成后的園站區(qū)可以輻射冷上海東南區(qū)巾域，甚至到泄盧潮港，區(qū)靠域位置的重堵要性將突顯倡。機(jī)3.項(xiàng)目主制要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)拖：干項(xiàng)目畜計(jì)量單位燥數(shù)值克總占地面積繭㎡符20228曲1庸總建筑面積籠㎡挖30493繳6歉地上建筑面最積歡㎡旦24272勇8帥其中兵廠房建筑面包積斑㎡靠20072仰8妻培訓(xùn)、研發(fā)卻、管理建筑芒面積膀㎡間42000詢(xún)地下車(chē)庫(kù)建辯筑面積退㎡球62208鉤容積率額1.2弱建筑密度達(dá)%暫33.5%慈綠地率葡%計(jì)49.8%需道路廣場(chǎng)稍%碑16.7%歪機(jī)動(dòng)車(chē)位數(shù)驚輛傲2038跌本項(xiàng)目的培方訓(xùn)、研發(fā)、大管理辦公區(qū)朵建筑面積為憲42000考㎡，為項(xiàng)目海總建筑面積略的13.8攝%,作為園涂區(qū)的捷“罩大腦俯”忘，發(fā)揮企業(yè)紡的智力中心輛的重要作用小，不能把它幅僅看作是園襯區(qū)的配套，橫而是關(guān)系到赴企業(yè)能級(jí)提風(fēng)升的商務(wù)辦嶺公區(qū)。限項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)何順應(yīng)政府的良要求，力求顆打造一個(gè)多鴿種功能一體塘化的生態(tài)園各區(qū)，賊提倡的是一勒種撇“呀正生態(tài)口”催概念的產(chǎn)業(yè)蒼園區(qū)，集生礎(chǔ)產(chǎn)、辦公、模生活、休閑蛾、交流混合升區(qū)域，園區(qū)疼景觀為生態(tài)段景觀，對(duì)生放態(tài)環(huán)境進(jìn)行疏“遭生態(tài)反哺賺”土，擁有高度良創(chuàng)新的生產(chǎn)約形式。書(shū)啊啊阿頑觀點(diǎn)：惑浦江中心鎮(zhèn)摘的規(guī)劃和世攜博會(huì)契機(jī)為禾本案的開(kāi)發(fā)蜂帶來(lái)諸多利學(xué)好，切入政漲府的軌道將醫(yī)是吧擴(kuò)大縱本案品牌掃知名度盡的最佳途徑葡；伯項(xiàng)社目緊鄰浦江發(fā)中心鎮(zhèn)，搭生活的概念雖離我們很近伯，族宣傳上應(yīng)以賠區(qū)域的便利窩性提升項(xiàng)目澡的品牌；悅項(xiàng)目規(guī)模大臟，分期開(kāi)發(fā)甲多，運(yùn)作周捕期緊湊，勢(shì)轉(zhuǎn)必結(jié)合開(kāi)發(fā)徐商的強(qiáng)大實(shí)按力進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)武開(kāi)發(fā)。焰二、宏觀背誕景謠1.蓬中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)駐行背景撞中國(guó)經(jīng)濟(jì)的喝快速增長(zhǎng)和撐貿(mào)易的持續(xù)籍增長(zhǎng)對(duì)全球怒經(jīng)濟(jì)和地區(qū)幼經(jīng)濟(jì)都非常矮有利暗。股從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，菊中國(guó)滑必釋定會(huì)成為垂帶動(dòng)破世界經(jīng)濟(jì)的蘇一個(gè)火車(chē)頭翼，這是一個(gè)畫(huà)發(fā)展的圓必然窯過(guò)程麗2004年謊我國(guó)經(jīng)濟(jì)繼雖續(xù)保持快速掛增長(zhǎng)，全年貌國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總閥值1365染15億元，卸同比增長(zhǎng)9需.5%，比厭上年同期加風(fēng)快0.2個(gè)嚼百分點(diǎn)，其考中，第一產(chǎn)賢業(yè)增加值2叮0744億奏元，增長(zhǎng)6駕.3%；第困二產(chǎn)業(yè)增加林值7238失7億元，增躲長(zhǎng)11.1拿%；第三產(chǎn)想業(yè)增加值4毯3384億辣元，增長(zhǎng)8響.3%。放但我國(guó)經(jīng)濟(jì)飼仍存在許多刑隱憂(yōu)，突出每表現(xiàn)在固定塵資產(chǎn)投資在蘭建規(guī)模偏大銀，投資擴(kuò)張清的動(dòng)力依然凳較強(qiáng)；能源碧和運(yùn)輸緊張迫的問(wèn)題不會(huì)賤明顯緩解，巨經(jīng)濟(jì)發(fā)展面眨臨的資源約宵束矛盾越來(lái)平越突出；成篇本推動(dòng)型價(jià)掏格上漲的壓哄力加大。寶因此，20魚(yú)05年我國(guó)訓(xùn)將實(shí)行穩(wěn)健取的財(cái)政政策便和貨幣政策姥，繼續(xù)控制弦固定資產(chǎn)投徹資規(guī)模的過(guò)柏快增長(zhǎng)。在舊這一政策背刷景下，20扔05年我國(guó)毀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速宿度將回落到中適度增長(zhǎng)的乘區(qū)間。負(fù)2.上海經(jīng)侍濟(jì)現(xiàn)狀及未炒來(lái)展望韻從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)跑看偷，都市圈的羽的興起都會(huì)光引發(fā)核心城甲市及周邊城反市和地區(qū)功智能定位的調(diào)役整，飾上海毫無(wú)疑肢問(wèn)扮演了這弄樣一昏個(gè)角色。上討海是長(zhǎng)江三生角洲經(jīng)濟(jì)實(shí)渠力最強(qiáng)的龍碰頭城市，經(jīng)丹濟(jì)擴(kuò)散的中篇心，產(chǎn)業(yè)布超局的重心。胃上海，肩負(fù)喚著面向世界梅、服務(wù)全國(guó)興、聯(lián)動(dòng)長(zhǎng)三德角的重任，員在全國(guó)經(jīng)濟(jì)繭建設(shè)和社會(huì)漸發(fā)展中具有伍十分重要的睬地位和作用丙。在這個(gè)人督口僅占全國(guó)止稼1%、土地跑面積占全國(guó)億0.06%全的城市里，驕完成的財(cái)政珍收入占全國(guó)般的八分之一撒，口岸進(jìn)出簽口商品總額蓋占全國(guó)的四探分之一，港擁口貨物吞吐槳量占全國(guó)的稱(chēng)十分之一，性并在改革開(kāi)臘放、產(chǎn)業(yè)升勸級(jí)、科技創(chuàng)替新等方面發(fā)尸揮著示范、桂輻射和帶動(dòng)浙作用。遮2004上三海市實(shí)現(xiàn)生崖產(chǎn)總值（G中DP）74桂00億元，旅比上年增長(zhǎng)話(huà)13.5%榆；完成地方所財(cái)政收入1浩119.7爽億元，增長(zhǎng)辭24.5%謎；口岸進(jìn)出適口總額為2陷800億美需元，增長(zhǎng)3銷(xiāo)9％；外資弟實(shí)到金額6撞5億美元，燈增長(zhǎng)11％施；迎2005年鉤，由于國(guó)際挎油價(jià)的前景屆還不明朗,沿國(guó)際貿(mào)易摩奪擦加劇和美鞭元匯率疲軟頁(yè)以及人民幣談升值壓力等敗一系列不確稼定因素的影且響。上海經(jīng)灘濟(jì)增速預(yù)計(jì)腿會(huì)有所趨緩翠，但是仍將圈保持兩位數(shù)值的增長(zhǎng)。禾3.呢區(qū)域背景慚閔行區(qū)位于叫上海市全市亞地域的腹部銅，北緯窗31.05粱度，東經(jīng)1飼21.25丈度,黃浦眨江縱貫?zāi)媳备?，分區(qū)界為客浦東、浦西喚兩部分。擦全區(qū)先371.6金8平方公里峰，占上海市切總面積的5錫.9%葛，南北最長(zhǎng)拋約例30公里，霞東西最寬約況31.5公臨里。地巾2004年糖，增加值增沈長(zhǎng)26.0嬸%，總額超膜過(guò)365.階0億元；財(cái)揚(yáng)政收入增長(zhǎng)弱25.0%趕，總額超過(guò)欲100.0喪億元；合同砌吸引外資1暗5.0億美射元以上，外陵資實(shí)際到位驅(qū)8.0億美遷元以上；吸磨引國(guó)內(nèi)資本挎、社會(huì)資本薄80.0億亭元以上啄。夠外向型經(jīng)濟(jì)岸為龍頭的閔品行區(qū),目前石有兩個(gè)國(guó)家薦級(jí)工業(yè)園區(qū)火(閔行開(kāi)發(fā)城區(qū)和漕河涇鏈開(kāi)發(fā)區(qū)浦江雀高科技園)扇，一個(gè)市級(jí)醫(yī)工業(yè)園區(qū)(農(nóng)紫竹科技園棗區(qū))。從閔治行經(jīng)濟(jì)連續(xù)噸十年保持快柱速健康增長(zhǎng)鑼?zhuān)梢钥闯瞿墓I(yè)園區(qū)在毅閔行經(jīng)濟(jì)發(fā)跡展中所起到概的重要作用澆。珠啊啊阿葉觀點(diǎn)：牧上海作為中椅國(guó)的經(jīng)濟(jì)金旅融中心，葬為企業(yè)的發(fā)停展提供了無(wú)經(jīng)限的創(chuàng)業(yè)平深臺(tái)；降作為懇國(guó)際經(jīng)濟(jì)的夕重要口岸嗽，上海已成禮為世界50鞠0強(qiáng)企業(yè)和盛國(guó)內(nèi)外知名提品牌企業(yè)的喇伸展舞臺(tái)；謹(jǐn)作為長(zhǎng)三角鉤的龍頭城市同，上海已成考為眾多中小磚型企業(yè)夢(mèng)想貨騰飛的圣地址。掩對(duì)于本案定任位和推廣，欠應(yīng)切入長(zhǎng)三投角醋經(jīng)濟(jì)棍發(fā)展賭的羞脈搏，俘成就上海市壩“綱頭腦經(jīng)濟(jì)示照范區(qū)彈”押的典型性代慰表。第二部分分析篇分析篇廟導(dǎo)讀：該部嘴分將就以下脂問(wèn)題進(jìn)行回哭答票工業(yè)園發(fā)展敏前景對(duì)項(xiàng)目膝開(kāi)發(fā)的影響背？藏”返集智型料“葡定位與辦公仇物業(yè)市場(chǎng)的庭關(guān)系？體通過(guò)目標(biāo)客視群的細(xì)分梳囑理項(xiàng)目推廣返思路。毀一．查上海市工業(yè)惕園炮市場(chǎng)概述晉1．上海市丑工業(yè)物業(yè)總疊體市場(chǎng)分析還上海市工業(yè)倦在科教興市帳主戰(zhàn)略思想漏的引導(dǎo)下，豐產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不驚斷優(yōu)化，電吊子信息產(chǎn)業(yè)渣、汽車(chē)、石摟化及精細(xì)化洞工、精品鋼役材、成套設(shè)倦備和生物醫(yī)悲藥懂等上海市六抵個(gè)重點(diǎn)發(fā)展妄工業(yè)行業(yè)始憶終保持快速妥發(fā)展。立目前普工業(yè)廠房物貫業(yè)順已進(jìn)入投資閱成熟期，全夜球最大工業(yè)日房地產(chǎn)發(fā)展么商已在滬實(shí)前質(zhì)性操作平，兼工業(yè)園區(qū)關(guān)游緊售地大修門(mén)、廠房空翅置率探至低勵(lì)谷、海外開(kāi)祥發(fā)商在滬運(yùn)程作工業(yè)房地終產(chǎn)新項(xiàng)目擾，如麻上海高科技所開(kāi)發(fā)區(qū)在各乒開(kāi)發(fā)區(qū)當(dāng)中吩依舊保持其退緊俏的市場(chǎng)憑態(tài)勢(shì)，浦西濟(jì)地區(qū)的漕河墻涇經(jīng)濟(jì)技術(shù)婦開(kāi)發(fā)區(qū)空置筒率連續(xù)兩個(gè)模季度保持為偏零，其租售笛量占平均總扭租售量的1瀉2%疫……稼種跡象表明活，繼住宅及然商業(yè)物業(yè)市濃場(chǎng)投資回報(bào)害高企之際，楊上海的工業(yè)栽房地產(chǎn)市場(chǎng)潔也已進(jìn)入投渣資成熟期。尸據(jù)上海工業(yè)頭房地產(chǎn)研究挖咨詢(xún)中心對(duì)信全市12個(gè)忙主要開(kāi)發(fā)區(qū)侄的跟蹤調(diào)查桂表明，上海勒工業(yè)廠房空足置率已從2敏003年底友的7.5%御一直下降到歉今年初的4杠.5％，而出租金指數(shù)卻心在同期上漲紗了11.5搞％。竹在上弦輪宏觀調(diào)控養(yǎng)嚴(yán)控工業(yè)用訂地審批，加該快推進(jìn)了工皮業(yè)房地產(chǎn)市跟場(chǎng)向成熟期腹的邁進(jìn)。目餃前，上海原似有的176喉個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)已服被核減至7益9個(gè)，共減甘少了378股.9平方公摧里的規(guī)劃面膀積，比清理船前減少37碑.9％。刮世邦魏理仕饞年初的研究餃報(bào)告更指出浮，今年上半而年上海工業(yè)裕房地產(chǎn)項(xiàng)目面將出現(xiàn)供應(yīng)繁緊缺局面，裳供應(yīng)緊縮的縮趨勢(shì)短期之朵內(nèi)難有緩解寫(xiě)。栽目前，在上哈海的嘉定、舉松江和外高撤橋等主要工測(cè)業(yè)園區(qū)，土腔地惜售心態(tài)朱已相當(dāng)明顯牲。與此同時(shí)蝶，一些持有配小規(guī)模工業(yè)辜用地的投資驕商，最新的誠(chéng)土地使用權(quán)餡出讓報(bào)價(jià)已蓮高于以往3拍0%。仰啊啊阿撿觀點(diǎn)：貫上海的工業(yè)森房地產(chǎn)市場(chǎng)牢投資回報(bào)率北已至比較理請(qǐng)想的節(jié)點(diǎn)拔；協(xié)上海的工業(yè)稈房地產(chǎn)市場(chǎng)妨也已進(jìn)入投夸資成熟期；肯本案作為一蠶個(gè)新生辦公逢園區(qū)，在市衡場(chǎng)利好的情束況下，快速遷提升自身形尼象已經(jīng)刻不踐容緩。辭2奉．襖區(qū)域工業(yè)園京分析舟2．1追閔行開(kāi)發(fā)區(qū)莫簡(jiǎn)介電上海閔行經(jīng)急濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)奴區(qū)（簡(jiǎn)稱(chēng)閔妻行開(kāi)發(fā)區(qū)）烈創(chuàng)建于19墻83年，是爭(zhēng)1986年堡國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)育的全國(guó)首批蠻14個(gè)國(guó)家象級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)之挨一，位于上沖海市閔行區(qū)拘的西南部，竊總面積為3恢.5平方公副里。198算5年，成立揚(yáng)中外合資的捐上海閔行聯(lián)史合發(fā)展有限紹公司（簡(jiǎn)稱(chēng)緩閔聯(lián)公司）匹，采用企業(yè)蹄化經(jīng)營(yíng)運(yùn)作星的方式，負(fù)撤責(zé)閔行經(jīng)濟(jì)天技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)偉的開(kāi)發(fā)建設(shè)鉗和經(jīng)營(yíng)管理紗。跟鞏筑至2002喉年底，閔行蛛開(kāi)發(fā)區(qū)在基終礎(chǔ)設(shè)施方面公大約投入了彈12億元，浪整個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)棟累計(jì)產(chǎn)生利任潤(rùn)154.灣53億元，擇勞動(dòng)生產(chǎn)率爸人均60萬(wàn)投元/年，每題平方公里年從銷(xiāo)售收入超維過(guò)50億元柴，居全國(guó)各商開(kāi)發(fā)區(qū)前列搞。枕18年間，弄閔行開(kāi)發(fā)區(qū)咱累計(jì)引進(jìn)外嗎資企業(yè)15扁8家，累計(jì)準(zhǔn)吸引外資2蝦2.25億私美元，新增廉近3萬(wàn)個(gè)就非業(yè)機(jī)會(huì)。全道球500強(qiáng)潔企業(yè)中有2矮9家進(jìn)駐開(kāi)占發(fā)區(qū)。開(kāi)發(fā)鄭區(qū)良好的投思資環(huán)境，吸虜引了投資者圍不斷追加投思資，區(qū)內(nèi)6犯0%以上的粘企業(yè)都進(jìn)行挎過(guò)一次以上過(guò)的增資擴(kuò)建誘，全區(qū)每年懷增資額均在彼一億美元以塔上。救開(kāi)發(fā)區(qū)在發(fā)劫展中已形成賭三大主導(dǎo)產(chǎn)外業(yè)：以軌道匪交通、電站往設(shè)備為代表游的機(jī)電產(chǎn)業(yè)訪(fǎng)；以血制品規(guī)、常用藥物虜為代表的醫(yī)析藥、醫(yī)療產(chǎn)榨業(yè)；以食品頌、飲料為代錘表的輕工產(chǎn)手業(yè)隔。轉(zhuǎn)2．2漕河佩涇開(kāi)發(fā)區(qū)浦范江高科技園畢漕河涇開(kāi)發(fā)滑區(qū)浦江高科過(guò)技園規(guī)恩劃范圍為：禿北起中心河搶?zhuān)系缴蚯f耀塘；東至萬(wàn)維芳路，西到彼浦星路?？偤暌?guī)劃面積為粘８.３平方蠢公里。躁重點(diǎn)發(fā)展以羞微電子設(shè)計(jì)玩，計(jì)算機(jī)及檢其軟件，光典電子為主的江信息產(chǎn)業(yè)，惜同時(shí)注重發(fā)目展新材料，爽生物醫(yī)藥工貍程，航空航動(dòng)天，新能源悄，電子儀器嬌儀表等其他曬高新技術(shù)產(chǎn)進(jìn)業(yè)，并引進(jìn)而高層次的服擱務(wù)業(yè)和服務(wù)拒貿(mào)易企業(yè)。演園區(qū)的規(guī)劃崗，建設(shè)，經(jīng)榮營(yíng)和服務(wù)將晶借鑒美國(guó)硅植谷，英國(guó)A茶rling夢(mèng)ton等國(guó)黃際科學(xué)園區(qū)頸的成功經(jīng)驗(yàn)月，致力于引劣進(jìn)國(guó)際人才奏，資本，技值術(shù)，管理，桌使其成為新隊(duì)興產(chǎn)業(yè)匯聚解，創(chuàng)新能力主強(qiáng)大的高科蠟技工業(yè)園區(qū)擊。蠢高新技術(shù)企蘋(píng)業(yè)達(dá)186捆家，占全市即高新技術(shù)企刊業(yè)總數(shù)的1章6％。漕涇霜開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)微界電子、光電鄭子、計(jì)算機(jī)構(gòu)及軟件、新鬼材料、航天犁航空等高新饅技術(shù)產(chǎn)業(yè)巍知然成群，研臭究開(kāi)發(fā)、金講融數(shù)據(jù)、科叔技創(chuàng)新等四幅大功能中心隸；擁有中外址高科技企業(yè)駁800多家教，其中外商暈投資企業(yè)3辯00多家；蔬經(jīng)市政府認(rèn)級(jí)定的高新技寨術(shù)企業(yè)達(dá)1移86家，占包全市高新技行術(shù)企業(yè)總數(shù)墻的16％。順（以上數(shù)慨據(jù)另摘自戴德梁穿行2005跑年一季度工列業(yè)物業(yè)研究夾報(bào)告)躬從上海目前占幾個(gè)園區(qū)廠雜房租金比較掠中，可以看肝出漕河涇高沾科技園區(qū)和濤張江高科技此園區(qū)和的租纖金正如預(yù)期猜的依然居于臭上海所有工款業(yè)區(qū)的租金捉首位,而復(fù)閔行的幾個(gè)鮮工業(yè)區(qū)的廠爸房租金是比擇較高的，和章浦東新區(qū)的壤高橋、金橋盲和張江園區(qū)凍處于同一水凍平。本項(xiàng)目誠(chéng)如果進(jìn)入該智高端市場(chǎng)，餐市場(chǎng)利好是霉顯而易見(jiàn)的倘但同時(shí)面臨估的競(jìng)爭(zhēng)也將膊是相當(dāng)激烈湖的。佛啊啊阿但觀點(diǎn)：姑本案以服務(wù)乳型上游產(chǎn)業(yè)鋸為主體的產(chǎn)柄業(yè)定位和區(qū)虧域工業(yè)園共活同打造高科掃技的產(chǎn)業(yè)園齒區(qū)；拖競(jìng)爭(zhēng)園區(qū)和劈本案存在著陳客群共性，弄如果不能脫謎穎而出，勢(shì)剝必趨于弱勢(shì)較，因此在本熱案的定位上滔必須挖掘深惑層次的價(jià)值柿，從客群的撈心理出發(fā)尋調(diào)找共鳴。脆二超.上海辦公赤市場(chǎng)概況銷(xiāo)200芬0屯年以來(lái)，上劃海寫(xiě)字樓市盛場(chǎng)開(kāi)始展逐漸好轉(zhuǎn)緩，其中甲級(jí)批寫(xiě)字樓的市群場(chǎng)吸納量保昌持了每年3頁(yè)5-40萬(wàn)凳平方米的較沉高水平，坦2004雹年甚至出現(xiàn)宜供不應(yīng)求之弓勢(shì)；娘目前浦東和普浦西寫(xiě)字樓悼空置率已分果別降至17漸%和10%傷的近年新低震，4槍年來(lái)，上海宇寫(xiě)字?jǐn)硺瞧骄饨痫@水平上漲了金近六成，其晴中甲級(jí)寫(xiě)字?jǐn)硺堑淖饨鹨验喕謴?fù)至每天而每平方米0也.7美元的海水平，最高畫(huà)的超過(guò)1美座元，而銷(xiāo)售溝平均價(jià)位則推穩(wěn)定在每平壞方米2萬(wàn)元鉗人民幣左右硬。腳1995忽1996旦1997押1998嫁1999將2000幻2001縮2002懸2003亭辦公樓投資仆金額(億元赴)斑81.74帝150.8矮3章140.0楚4舟121.9責(zé)1附81.26蝴57.47猴26.22身33.52正66.67妄占全市比重越（%）即17.5爪22.9松22.8震21.2識(shí)15.8修10.2佩4.2注4.5倡7.4上海辦公樓市場(chǎng)歷年投資情況上海辦公樓市場(chǎng)歷年投資情況資料來(lái)源：上海房地產(chǎn)市場(chǎng)資料來(lái)源：上海房地產(chǎn)市場(chǎng)上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)歷年投資額走勢(shì)上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)歷年投資額走勢(shì)慚通過(guò)上海辦鑒公樓市場(chǎng)在稻投資金額及盆其占全市投拿資比重中都達(dá)可以看出，仇隨著中國(guó)加軌入世界貿(mào)易菜組織后保護(hù)煤期到期，外避資金融服務(wù)校機(jī)構(gòu)將大舉漫進(jìn)入，業(yè)務(wù)遮范圍迅速擴(kuò)嗽展，對(duì)甲級(jí)階寫(xiě)字樓需求鉤開(kāi)始增大寨；中國(guó)政府徐鼓勵(lì)跨國(guó)公會(huì)司地區(qū)總部躲、投資性公亂司和研發(fā)中狹心進(jìn)入的政安策，將讓上象海成規(guī)模開(kāi)茅發(fā)出專(zhuān)門(mén)針省對(duì)跨國(guó)公司墳地區(qū)總部需角求的寫(xiě)字樓川商品；命而攤上海201駐0年世界博辭覽會(huì)為建筑鉗設(shè)計(jì)、商貿(mào)位會(huì)展、旅游壁、物流等第棋三產(chǎn)業(yè)提供萄的麻大發(fā)展的機(jī)側(cè)遇跳等因素使整壁個(gè)上海寫(xiě)字豪樓市場(chǎng)總體塔發(fā)展前景看堤好。上海辦公樓市場(chǎng)歷年供應(yīng)情況供應(yīng)情況上海辦公樓市場(chǎng)歷年供應(yīng)情況纖1995恒家1996狠1997瓦1998債1999冠2000皂2001蘇2002印2003意新增供應(yīng)量有(萬(wàn)平方米刪)洗16.19引39.01平15.16陡31.78補(bǔ)7.02勤227.4擠0溜14.30芝11.29亡40.40上海辦公樓市場(chǎng)歷年供應(yīng)情況走勢(shì)上海辦公樓市場(chǎng)歷年供應(yīng)情況走勢(shì)陪從歷年供應(yīng)事情況看，在棚經(jīng)過(guò)200災(zāi)0年的供應(yīng)慣高峰后，上議海辦公樓市壽場(chǎng)的供應(yīng)曲螺線(xiàn)已經(jīng)開(kāi)始脫回歸理性，錄整個(gè)市場(chǎng)正挽按照供需平片衡的規(guī)律以嘗周期性曲線(xiàn)彈的趨勢(shì)進(jìn)行程發(fā)展。按發(fā)碎展曲線(xiàn)判斷菌，200懷5年辦公樓覆市場(chǎng)將處于朝供應(yīng)的低谷井。需求狀況上海辦公樓市場(chǎng)歷年空置率上海辦公樓市場(chǎng)歷年空置率險(xiǎn)1995欲1996攻1997刃1998鉗1999慣2000蟲(chóng)2001穿2002此2003繳空置率（伴%果）悄5.0東4.3帽15.2百26.0掘19.6怕13.7繪18.8瓦16.6燕13.4上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)歷年空置率走勢(shì)上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)歷年空置率走勢(shì)扁雖然近幾年輕整個(gè)上海辦色公樓供應(yīng)量民猛增，但整茂個(gè)辦公樓市遇場(chǎng)的空置率濤仍舊處于穩(wěn)逢步下降的趨朋勢(shì)。200碰4年整個(gè)上劍海辦公樓市疼場(chǎng)的空置率勞已接近了1坑0%的國(guó)際距標(biāo)準(zhǔn)，租金莖也開(kāi)始逐步亦上揚(yáng)，隨著存整個(gè)市場(chǎng)的規(guī)供需情況趨哪向平衡，使暖得上海寫(xiě)字隙樓市場(chǎng)逐漸撒趨向理性。街在過(guò)去的幾琴年中寫(xiě)字樓刷市場(chǎng)現(xiàn)作為留上海經(jīng)濟(jì)發(fā)麻展?fàn)顩r的代側(cè)表，在20鋪04里，由幼于受到中國(guó)膏加入WTO東,CEPA滅的簽定及爛2023世爭(zhēng)博會(huì)的扯即將歇召開(kāi)犬等眾多利好渡因素的影響剛，上海寫(xiě)字僻樓市場(chǎng)得到昨了進(jìn)一步的淚發(fā)展。摟先進(jìn)制造業(yè)眉和現(xiàn)代服務(wù)子業(yè)，是上海屯未來(lái)發(fā)展外獸向型經(jīng)濟(jì)的菊兩個(gè)優(yōu)先領(lǐng)允域，特別是悉大力發(fā)展“堂總部經(jīng)濟(jì)”慣，將使上海虹成為跨國(guó)公慮司生產(chǎn)制造隸基地、地區(qū)屢總部、研發(fā)蝕中心、營(yíng)運(yùn)南中心和采購(gòu)輩中心的集聚練地。僅20訊04年，上斗海就新批了巾30家跨國(guó)湖公司地區(qū)總妖部，使落戶(hù)賣(mài)上海的跨國(guó)激公司地區(qū)總腎部累計(jì)達(dá)8乞6家。殃第一太平戴忌維斯的租戶(hù)蝦調(diào)查結(jié)果顯促示，以國(guó)籍克來(lái)劃分，來(lái)故自美國(guó)和加段拿大、日本市以及歐盟的趴外資企業(yè)是儲(chǔ)甲級(jí)寫(xiě)字樓扛的中堅(jiān)力量抖，中國(guó)企業(yè)椅的比例占到壟22％桌2004年挽上海主要甲層級(jí)寫(xiě)字樓成停交案例袋訓(xùn)租戶(hù)軍泳悠眉項(xiàng)目膜歡漁蜂地理位置庫(kù)獅炎氏租用面積種摩福特戒唐季帶冊(cè)上海信息矩大廈堆云小陸家嘴盆炒辨舍900失0

煩AMC翁畏儲(chǔ)嘉華中導(dǎo)心怨效穩(wěn)初淮海中路坑咽渡傭月7200

螞安永庸罷盼探銷(xiāo)世紀(jì)商暖貿(mào)廣場(chǎng)餃輔長(zhǎng)樂(lè)路城夢(mèng)沫殺660初0

索索尼仗萍共灘母企業(yè)天備地進(jìn)江湖濱射路穿懲爹59富52

盤(pán)通用汽車(chē)刺稍嚇侵悔金茂大磨廈敵柴小陸印家嘴討判紀(jì)5片400

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胃HR.CO仙M表衛(wèi)遵輕港匯廣場(chǎng)損扁賭壞徐家或匯閘鄙撥30勝00

稅富士通難孔幣金茂用大廈畫(huà)拴蛋小份陸家嘴梁魔刻1屋600

貍西爾斯葛壓香港除新世界大廈叼狠淮海中熔路監(jiān)牌惑650開(kāi)租用面積單遇位：平方米澇（建筑面積臟）慣10年前，塘搶灘上海的石外資制造行利業(yè)都在市中箱心找辦公樓凱，上海原來(lái)?yè)竦募徔棙I(yè)等輩低端的制造陷行業(yè)也都在宏市中心，現(xiàn)等在地價(jià)上漲裹了，上海的母區(qū)位優(yōu)勢(shì)就憂(yōu)在地價(jià)上得驚以體現(xiàn)。涉部分跨國(guó)企堂業(yè)開(kāi)始從考槽慮從中心商刃務(wù)區(qū)向郊區(qū)堤工業(yè)園轉(zhuǎn)移誓業(yè)務(wù)，如搜飛利浦照明戀已將總部興遷往上海西疏南漕河涇開(kāi)鬧發(fā)區(qū)的上海月科技綠洲，想租用的面積腔有兩萬(wàn)平方尋米，阿爾卡鼓特智已經(jīng)茄將它的大部沉分業(yè)務(wù)從淮孔海路上的時(shí)密代廣場(chǎng)遷往拌浦東張江集槽電港造?，F(xiàn)此外，從上法海市中心遷恐走的還有3期M和Int淡el公司。恨而本項(xiàng)目地頁(yè)處外環(huán)，可熄以抓住這個(gè)賴(lài)契機(jī)引進(jìn)部蝴分知名企業(yè)閣提升園區(qū)品睬牌和吸引力嶺；但是作為躺浦江鎮(zhèn)東南蛙區(qū)的未來(lái)規(guī)沸劃工業(yè)園區(qū)罵和同區(qū)位的圍漕河涇開(kāi)發(fā)六區(qū)相比有一舒定差距；所普以在項(xiàng)目運(yùn)誘作上應(yīng)以市概場(chǎng)為導(dǎo)向走閱自己的特色度產(chǎn)業(yè)發(fā)展道翅路。弱上海辦公市弄場(chǎng)動(dòng)態(tài)特征鳥(niǎo):諸寫(xiě)字樓大市場(chǎng)奶需求“非核耕心化”勺凸現(xiàn)看隨著大型跨奶國(guó)公司對(duì)寫(xiě)撈字樓的需求義在量上的不先斷增長(zhǎng)，上稍海寫(xiě)字樓在服質(zhì)上亦有了漠明顯改變。肚相對(duì)于市場(chǎng)聲開(kāi)放初期跨分國(guó)公司往往糟僅為在上海盞謀求‘一席借之地’而隨揪意選擇寫(xiě)字使樓，如今的云跨國(guó)公司對(duì)低寫(xiě)字樓的要點(diǎn)求更趨理智閱，同時(shí)亦開(kāi)宣始產(chǎn)生了需自求的‘非核陷心化’（D吵ecent寬ralis診ation準(zhǔn)）。咱所謂“De提centr繩alisa境tion”哭，是指一些卸公司從原本嗓市中心的甲蘋(píng)級(jí)寫(xiě)字樓搬奸遷至相對(duì)偏憂(yōu)離市中心的眉寫(xiě)字樓或園驚區(qū)中。而這并一現(xiàn)象的產(chǎn)鉛生，主要是服由堡于企業(yè)對(duì)敏成本因素避和擺擴(kuò)展空間薪兩方面考量縱造成的。還“Dece受ntral千isati爸on”的產(chǎn)嬌生，是市中努心優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字況樓短期供應(yīng)秘緊張及租金弱上升較快所克造成的結(jié)果陷，但這并不給代表其會(huì)對(duì)堵這些市中心拳的寫(xiě)字樓市劣場(chǎng)造成負(fù)面然影響。在市飲場(chǎng)強(qiáng)勁需求穴的支撐下，遍中心區(qū)域?qū)憜首謽亲鈶?hù)的僵流失將很快掉被新的租戶(hù)疲所掩蓋。辣中小型寫(xiě)字復(fù)樓銷(xiāo)售趨熱餓從宏觀因素銜來(lái)看，小戶(hù)乳型可售寫(xiě)字綁樓具備廣闊襪的市場(chǎng)前景扮，主要表現(xiàn)盟為：上海經(jīng)語(yǔ)濟(jì)發(fā)展繼續(xù)套走好，第三待產(chǎn)業(yè)比重不搭斷加大，預(yù)濃計(jì)到200揪5年，上海沫市從事第三皆產(chǎn)業(yè)的勞動(dòng)拴力比重將超禿過(guò)50%；冒內(nèi)環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)肢將以第三產(chǎn)弄業(yè)為重點(diǎn)，賊適當(dāng)保留都垃市型工業(yè)；歇內(nèi)外環(huán)線(xiàn)之壽間，將以高主科技、高增姜值、無(wú)污染象的工業(yè)為重鑒點(diǎn)，調(diào)整、寧整治、完善什現(xiàn)有工業(yè)區(qū)椅；外環(huán)線(xiàn)以奴外，將以第圈一、二產(chǎn)業(yè)照為重點(diǎn)，提畜高經(jīng)濟(jì)規(guī)模騰和集約化水沉平，集中建懇設(shè)市級(jí)工業(yè)千區(qū)，發(fā)展現(xiàn)碼代化農(nóng)業(yè)和銷(xiāo)郊區(qū)旅游業(yè)市。這些因素費(fèi)的存在，客頂觀上都為中脈小企業(yè)提供匪了良好的發(fā)術(shù)展機(jī)會(huì)。殲由于市中心刷區(qū)域的租金屬上漲，許多學(xué)企業(yè)公司都洗開(kāi)始在各種蹤市郊辦公園曬區(qū)尋找辦公復(fù)場(chǎng)所或與其卻協(xié)商訂制為挖自己量身定際做的辦公物殃業(yè)，以利于襖公司的運(yùn)營(yíng)巡、節(jié)約成本息和安置預(yù)期存的人員擴(kuò)張賣(mài)。這樣的趨把勢(shì)無(wú)疑為本肝項(xiàng)目的辦公褲物業(yè)提供了組市場(chǎng)契機(jī)。名啊啊阿漢觀點(diǎn)：凱“多非核心化蘿”則趨勢(shì)和總部禽經(jīng)濟(jì)為宮本案至國(guó)際幕知名度帶來(lái)獅可能，如何躁創(chuàng)造與國(guó)際繞大企業(yè)接軌揮的園區(qū)形象療成為重中之壟重；誰(shuí)成長(zhǎng)型企業(yè)幸的蓬勃興起京，即將為恢本案的當(dāng)客群多元化壓和利潤(rùn)創(chuàng)造伯無(wú)限機(jī)會(huì)，飯如能成功塑欠造制“認(rèn)國(guó)際港口厚”本的形象，并報(bào)貼近成長(zhǎng)型防企業(yè)向上的謠心理特征，駁將為本案的摘的順利去化員打下堅(jiān)實(shí)基臺(tái)礎(chǔ)。韻三撕.閔行區(qū)辦蠅公市場(chǎng)概況刃至2003阿年，閔行區(qū)諷的外商投資檢企業(yè)達(dá)21嫂78家，投識(shí)資總額93攝.26億美判元，其中現(xiàn)廢有投資額在臉1000萬(wàn)吩美元以上2假12家。獅閔行叮區(qū)還是上海護(hù)市重要鍵的頭對(duì)外交通樞置紐，上海西什南地區(qū)重要恭的工業(yè)基地派、科技創(chuàng)業(yè)鬼區(qū)、現(xiàn)代居灶住區(qū)和區(qū)域竄性商業(yè)、物更流中心，閔拐行經(jīng)濟(jì)技術(shù)洽開(kāi)發(fā)區(qū)、虹初橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)螞開(kāi)發(fā)區(qū)、漕鍛河涇高新技培術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和梅虹橋國(guó)際機(jī)途場(chǎng)在區(qū)境沿捐。逮上海未來(lái)城罪市功能定位糞上,掩環(huán)線(xiàn)葵以員內(nèi)基本就以威高端的服務(wù)漠業(yè)為主，而蝴制造業(yè)等一畫(huà)些低附加值渾的行業(yè)慢慢呢會(huì)遷移到郊景區(qū)，整個(gè)上咬海的產(chǎn)業(yè)布糖局會(huì)做新的烘調(diào)整。恰企業(yè)布局內(nèi)是環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)將否以第三產(chǎn)業(yè)挺為重點(diǎn)，適盡當(dāng)保留都市前型工業(yè)；內(nèi)囑外環(huán)線(xiàn)之間墊，將以高科謹(jǐn)技、高增值玉、無(wú)污染的策工業(yè)為重點(diǎn)盤(pán)，調(diào)整、整片治、完善現(xiàn)耗有工業(yè)區(qū)；挖外環(huán)線(xiàn)以外旺，將以第一您、二產(chǎn)業(yè)為大重點(diǎn)，提高站經(jīng)濟(jì)規(guī)模和隙集約化水平誕，集中建設(shè)什市級(jí)工業(yè)區(qū)猜，發(fā)展現(xiàn)代焰化農(nóng)業(yè)和郊續(xù)區(qū)旅游業(yè)。避這些因素的蟲(chóng)存在，客觀恰上都為中小俊企業(yè)提供了抓良好的發(fā)展竟機(jī)會(huì)。揪而閔行區(qū)目且前還沒(méi)有成透型的商務(wù)區(qū)志，主要是由棄于該區(qū)域位耗置離市區(qū)比傭較偏遠(yuǎn)，而貞且商務(wù)氛圍圓由于缺少交寫(xiě)通、商業(yè)以牌及服務(wù)業(yè)的典支撐，現(xiàn)在巡該區(qū)域辦公伍市場(chǎng)處于發(fā)碎展初期，主搜要的辦公形皇態(tài)還是以小每區(qū)配套，園烈區(qū)的配套的揀形式出現(xiàn)。硬分而且布較傾為零散，目荷前市場(chǎng)行情引主要：在6紐500－2陷0000元約/平方米左獲右,分割面肉積在100壓-300平鄭方米為主,嫩經(jīng)營(yíng)方式還厭是以出售為冷主?？v啊啊阿暮觀點(diǎn)：差依托園區(qū)的潤(rùn)生態(tài)尖辦公形式，尼浦江區(qū)創(chuàng)業(yè)或基地頸為本案的向思心力月，應(yīng)在擴(kuò)區(qū)域辦公氛床圍還沒(méi)形成刻前段，淚打造成為浦本江區(qū)的核心初地位。布本項(xiàng)目辦公慮物業(yè)的入市廣無(wú)疑將會(huì)極孔大填補(bǔ)這一衣市場(chǎng)空缺。場(chǎng)四攪.競(jìng)爭(zhēng)分析坦1凡.閔行區(qū)辦送公樓個(gè)案點(diǎn)啟評(píng)擋閔行在售及代出租辦公物狗業(yè)數(shù)據(jù)匯總資:錫由于閔行區(qū)聯(lián)位于外環(huán)線(xiàn)爺，它的辦公洲物業(yè)和上海窩傳統(tǒng)的商務(wù)負(fù)區(qū)在價(jià)格和巧品質(zhì)上存在怒較大的差距仍，客源定位隨和功能定位縫上也存在根式本的不同。巨從上表可以徹看出閔行目妻前在售辦公槍物業(yè)價(jià)格段駁在6500號(hào)-2000罪0元/㎡之輕間，價(jià)格跨飯度較大，反叢映了該區(qū)域江辦公物業(yè)分詞布零散,沒(méi)千有形成一定鄙規(guī)模，城市隙商務(wù)功能未皇能顯現(xiàn)。循樓盤(pán)名稱(chēng)有地點(diǎn)女均本價(jià)草元/㎡夠面積廁㎡搖發(fā)展商功交屋時(shí)間瓶備注賓浩潤(rùn)大廈(掌錢(qián)江商務(wù)廣嘗場(chǎng))照現(xiàn)場(chǎng)接待：違伊犁南路1流11號(hào)（古浪羊路口）厲20德000棕615-1礙019古上海浩潤(rùn)房距地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有孟限公司崖2004.冊(cè)06墨該區(qū)域由于四接近古北區(qū)獲域,1-1尼0為商業(yè)綜貧合場(chǎng)所,自11-19怠層為辦公,晶可自由分割地巴比倫生活徑(南方休閑傍廣場(chǎng))材接待中心：阻古方路滬閔濾路口（地鐵扎蓮花路站對(duì)喝面）紐16000饅80-33茅5帖上海梅昊實(shí)銀業(yè)渡2005.太12逝13層,簡(jiǎn)催單裝修,產(chǎn)中油銀都購(gòu)雨物中心(碧匪恒廣場(chǎng)中油法購(gòu)物中心)需銷(xiāo)售中心地干址：蓮花南孟路1388廟弄粗7500惠140-3豪21兄上海碧恒實(shí)飯業(yè)憤投資商：雀上海碧綠房晚地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)腥營(yíng)洽/上海恒泰掉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)菌給20旬05.慢0平1侄1-2層商奶業(yè),總高1娃6層夾萬(wàn)泰綜合樓轉(zhuǎn)七莘路30乳88號(hào)提6500假1356瞇上海萬(wàn)泰房毯地產(chǎn)發(fā)展有言限公司廣現(xiàn)房葡目前在售3漸-4層.湊2．癥閔行部分租甲售工業(yè)物業(yè)罰情況：體(1).地水址：漕河涇?chē)陂_(kāi)發(fā)區(qū)勵(lì)項(xiàng)目層高：秒6層，叨出租面積：槍第4層昂2000匠㎡硬租金：1.砌6鞭做元/天祖·棵㎡，減(2).項(xiàng)好目地址：莘辨瀝路197作號(hào)撞分項(xiàng)目層高：戀共5層比出租面積：陶第3層奏200鼠㎡裂租金：拒1.3泥元/天芝·削㎡局(3).項(xiàng)齒目地址：漕叔河涇開(kāi)發(fā)區(qū)呈（浦江高科腫園區(qū)）裁項(xiàng)目層高：失4-5層，踏出售面積：該每層170晝0避敞㎡右租金：1.編2-1.3枯元/天疤·煮㎡，須售價(jià):42俯00-45童00元/㎡斧圣臨近本案的仙漕河涇高科扯園區(qū),目前閉的辦公物業(yè)赤銷(xiāo)售價(jià)格在池4200-鋼4500元蓬/㎡之間,骨租金在1.奶2-1.6資元/天昨·優(yōu)㎡左右，顯攀現(xiàn)出這類(lèi)物愚業(yè)的價(jià)格優(yōu)籮勢(shì)。對(duì)于那克些想節(jié)約成請(qǐng)本、安置預(yù)巡期的人員擴(kuò)奧張以利于運(yùn)臘營(yíng)的企業(yè)，嶼工業(yè)園區(qū)的摧辦公物業(yè)無(wú)犯疑為它們提福供了一個(gè)很罪好的選擇。折啊啊阿暮觀點(diǎn)：判辦公樓氛圍破薄弱，價(jià)格框跨度大，本漁案先天具備凈價(jià)格和規(guī)模妄優(yōu)勢(shì)；盤(pán)迎合宰“揀非核心化有”遵趨勢(shì)的糧辦公樓的市稻場(chǎng)供應(yīng)明顯戒不足，在價(jià)糖格上也沒(méi)有詠特別大的吸葬引力，工業(yè)由園區(qū)的辦公種物業(yè)正好可抽以填補(bǔ)這一抽空缺，吸引樣當(dāng)?shù)氐闹行≌鹦推髽I(yè)公司佛，甚至把正肉準(zhǔn)備轉(zhuǎn)移出垮中心商務(wù)區(qū)帳的大型企業(yè)板納入自己的食版圖。艇五辭.客群分析鴨該區(qū)域辦公活物業(yè)主要為較大型商業(yè)項(xiàng)林目的配套，屑爛尾樓改建肥（包括酒店軌式公寓），涉商住兩用（患住宅小區(qū)用辛房），和工奔業(yè)園區(qū)的辦峽公用房，所徹針對(duì)的客源云則有所不同蚊，疊目前客源現(xiàn)止?fàn)睿蝴惼胀▽?xiě)字樓姥，爛尾樓改杰建（包括酒巾店式公寓）您，商住兩用楚（住宅小區(qū)塑用房）：柱70稱(chēng)%編企業(yè)型客融群扒（喂1嶼）本地中小滑企業(yè)為以絕租賃齒為主的方式昌取得絲，但是隨著倒企業(yè)的發(fā)展乖會(huì)使部分企秩業(yè)取得物業(yè)謝的方式轉(zhuǎn)為熟購(gòu)買(mǎi)做（曬2例）繪經(jīng)濟(jì)實(shí)力相溝對(duì)雄厚的懲大中型窗企業(yè)投資固蛇定資產(chǎn)購(gòu)（尚3梅）外地或境篩外企業(yè)駐滬伙辦事處蓄以租賃為主搭的方式取得淹20%政府釋及事業(yè)單位貓（取得方式衰主要為政府就自建或集體勻用房）手10問(wèn)%還穩(wěn)健型投資攻客：穩(wěn)定租火金收入叉+美物業(yè)保值增短值太工業(yè)園區(qū)辦裕公用房：吵企業(yè)自用幕（旱為了減少企沈業(yè)運(yùn)營(yíng)成本帆,或解決人年員擴(kuò)編等問(wèn)享題,主要是屢滿(mǎn)足企業(yè)自腸身辦公需要馳）鹽；居外地或境外黑企業(yè)駐滬辦紀(jì)事處(企業(yè)窯的辦事處代業(yè)表處等)話(huà)企業(yè)總部(如非滬籍或跨花國(guó)企業(yè)的主狡要事業(yè)部門(mén)霜或總部轉(zhuǎn)移土地)楊研發(fā)及培訓(xùn)蜓機(jī)構(gòu)(科研抹及員工培訓(xùn)濫基地,主要拘是大型企業(yè)雕)而啊啊阿奇觀點(diǎn)：竿在利潤(rùn)最大篇化的主導(dǎo)下卸，辦公客群壟中的購(gòu)買(mǎi)者繡是本案的主煌要訴求對(duì)象劈；客群方向胞應(yīng)是經(jīng)濟(jì)實(shí)承力相對(duì)雄厚鐵的大中型企套業(yè)和經(jīng)過(guò)幾湖年快速發(fā)展蠅步入成長(zhǎng)期理的企業(yè)定；笑工業(yè)物業(yè)的迷需求客群中孫，如研發(fā)機(jī)豆構(gòu)、企業(yè)總賞部等實(shí)力雄員厚的對(duì)象也篩將是我們的搜主要訴求點(diǎn)餡；讓追求利潤(rùn)的騾最大化，首蔑先應(yīng)創(chuàng)立品虎牌向心力，舊就需要引進(jìn)撕高知名度大撐型企業(yè)，這花也是我們客肉群訴求的重痛點(diǎn)；墾由于受企業(yè)積規(guī)模和實(shí)力己所限它們?nèi)】频梦飿I(yè)的方籍式以租賃為異主；租但是這部分需客群可以作丟為本項(xiàng)目的栽潛在客群括。第三部分定位篇定位篇痛導(dǎo)讀：該部己分將就以下膀問(wèn)題進(jìn)行回填答擦通過(guò)SWO瞧T分析深化襖項(xiàng)目定位的兆理解。雞在現(xiàn)有定位年的基礎(chǔ)上來(lái)拋深刻理解客滿(mǎn)群定位的內(nèi)陡容。統(tǒng)一界.金項(xiàng)目城SWOT分與析壇對(duì)于項(xiàng)目的抖SWOT的器把握，目的撲是為了優(yōu)化摔項(xiàng)目策略，決發(fā)揮項(xiàng)目的斷優(yōu)勢(shì)，弱化量項(xiàng)目的劣勢(shì)方，揚(yáng)長(zhǎng)而避戲短，規(guī)避市緣場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)恐抓住機(jī)遇入管市。從而使瘋項(xiàng)目運(yùn)作能斧“單知己知彼，繩百戰(zhàn)不殆神”觸。S(優(yōu)勢(shì))疏項(xiàng)目的體量宗－項(xiàng)目的體扭量較大,能進(jìn)帶來(lái)規(guī)模效飾應(yīng)，迎合一饅些大企業(yè)熱購(gòu)衷于規(guī)模澆聯(lián)聚集效應(yīng)的刑心理；說(shuō)項(xiàng)目規(guī)劃巷－由于本案逼規(guī)劃理念較撲為先進(jìn),能鞏夠避免建成饅后產(chǎn)生不必疤要問(wèn)題或答朵者彌補(bǔ)先天蔑的不足；饅用地條件棉－項(xiàng)目地塊夢(mèng)規(guī)則,且毗礎(chǔ)鄰主干道,溪利于企業(yè)的便物流運(yùn)營(yíng)。W(劣勢(shì))匹項(xiàng)目地理位堅(jiān)置偏遠(yuǎn)來(lái)－項(xiàng)目地理氣位置偏遠(yuǎn)，乒輻射范圍較逮??；端現(xiàn)有猛工業(yè)園狡市場(chǎng)初漸趨負(fù)成熟個(gè)－現(xiàn)有市場(chǎng)尊正決成熟呼化逼，會(huì)給本項(xiàng)典目進(jìn)入該市爺場(chǎng)帶來(lái)困難孝；養(yǎng)缺少有力的冷支撐疏－缺少第三尺產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)剩的支撐，周飯邊缺少各項(xiàng)否配套，區(qū)域匹認(rèn)同不足；圓交通不便捷沖－燈項(xiàng)目離軌道烏交通Ｍ８線(xiàn)座站點(diǎn)較遠(yuǎn)，露并且缺少公荷交線(xiàn)路，會(huì)憤給企業(yè)員工燈上班工作帶扮來(lái)不便，增移加企業(yè)的運(yùn)陪營(yíng)成本。O(機(jī)會(huì))聞金融機(jī)構(gòu)需蚊求龐大－畢中國(guó)入世使南上海作為金冠融中心的形敘象凸顯。2黎004年以飾后，金融業(yè)糕的逐步開(kāi)放壟，為上海寫(xiě)品字樓市場(chǎng)帶萍來(lái)了前所未禍有的機(jī)遇。嬸預(yù)計(jì)未來(lái)幾蒙年，外資金昏融業(yè)會(huì)加速好擴(kuò)展其在中側(cè)國(guó)內(nèi)地的業(yè)撓務(wù)，包括摩影根斯丹利在簡(jiǎn)內(nèi)的大財(cái)團(tuán)綿、大銀行等當(dāng)會(huì)陸續(xù)進(jìn)駐價(jià)上海，從而羞將產(chǎn)生大量醉的高級(jí)寫(xiě)字簽樓需求；逐跨國(guó)公司總北部入滬－欠上海推出的地跨國(guó)公司設(shè)林立地區(qū)總部尼的優(yōu)惠政策托，吸引了源例源不斷的外道資企業(yè)進(jìn)入晃；羞民營(yíng)企業(yè)的椒規(guī)模登陸－紅由于上海被瞇視為長(zhǎng)江三偉角洲地區(qū)的忍經(jīng)貿(mào)樞紐，猴其物流優(yōu)勢(shì)舊、金融優(yōu)勢(shì)勢(shì)必然吸引大童型民營(yíng)企業(yè)蝕集團(tuán)成立營(yíng)尿銷(xiāo)中心、研史發(fā)中心，希勢(shì)望在上海建黎立窗口企業(yè)評(píng)，直面全國(guó)袖市場(chǎng)及國(guó)際召市場(chǎng)；紡世博帶來(lái)長(zhǎng)寨期利好效應(yīng)呆－錄上海承辦2準(zhǔn)010年世細(xì)博會(huì)，直接接影響到建筑堵業(yè)、旅游業(yè)知、會(huì)展業(yè)和務(wù)貿(mào)易業(yè)的寫(xiě)驗(yàn)字樓需求。患同時(shí)，基礎(chǔ)鹿設(shè)施建設(shè)的憶完善和城市仗環(huán)境的不斷別優(yōu)化，將大扔大提升上海地的國(guó)際關(guān)注弟度和城市認(rèn)連同感，從而憲吸引更多的井國(guó)際優(yōu)秀人字才和國(guó)際資沿本進(jìn)入上海徑；弓政策利好－防2004通年3月1日斗起，上海正擴(kuò)式取消非居他住商品房租炊售對(duì)象限制誰(shuí)，境內(nèi)外企諒業(yè)或個(gè)人在雖滬購(gòu)房完全陡享受同等待嫌遇。這必將誠(chéng)促使更多境攻外人士來(lái)滬養(yǎng)創(chuàng)業(yè)，并帶斯動(dòng)相關(guān)商業(yè)指等用房的市畝場(chǎng)需求。承T(競(jìng)爭(zhēng)威倉(cāng)脅)晃現(xiàn)有市場(chǎng)狹－本案比鄰最國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)皂區(qū)（漕河涇蛇開(kāi)發(fā)區(qū)浦江員高科技園）偽，同區(qū)域的蝶還有閔行經(jīng)乞濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)虎區(qū)也是國(guó)家亮級(jí)的科技園扎區(qū)，它們的殖存在，必將弄截留很大一吊部分企業(yè)，牧影響本項(xiàng)目逗的招商引資擱；什產(chǎn)品理念利－本項(xiàng)目的待市場(chǎng)運(yùn)作及問(wèn)定位能否為渴市場(chǎng)所接受魂；沾其他區(qū)域市型場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逮－上?，F(xiàn)有貍的或潛在的架同類(lèi)型園區(qū)迎對(duì)本案也會(huì)梯有一定影響勺。將啊啊阿孫觀點(diǎn):獅本項(xiàng)目用地列條件規(guī)則，坡規(guī)劃超前，直規(guī)模效應(yīng)明含顯，尤其是呈宏觀背景下批各項(xiàng)政策利偽好和世博緊效應(yīng)似帶來(lái)了難得伸機(jī)遇，讓我幕們對(duì)項(xiàng)目前乳景看好。但先同時(shí)也應(yīng)認(rèn)待識(shí)到項(xiàng)目自崇身所存在的嘗成熟市場(chǎng)的防進(jìn)入可能遇周到的壁壘和飾地處遠(yuǎn)郊交妹通不便及缺抹少各項(xiàng)配套頌等不足，還業(yè)有同業(yè)的競(jìng)著爭(zhēng)等一系列惱項(xiàng)目難點(diǎn)。侍市場(chǎng)化運(yùn)作梯需要腥我們對(duì)市場(chǎng)突有清楚的認(rèn)劍識(shí)，目前該擇區(qū)域市場(chǎng)已棵經(jīng)漸趨附成熟，同區(qū)敞域的項(xiàng)目不政能簡(jiǎn)單理解弦為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手間，而是錘在敏同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的逝同企時(shí)互為共存麻共榮的關(guān)系糊，需要雙方陡的聯(lián)動(dòng)把浦起江高科這塊斃“簡(jiǎn)蛋糕背”蝕作大；卵二壁.項(xiàng)目吳定位慨深唇化悼1.昌走特色產(chǎn)業(yè)肚發(fā)展道路蠢本項(xiàng)目地處退外環(huán)，可以躺抓住這個(gè)契某機(jī)引進(jìn)部分煮知名企業(yè)提蓋升園區(qū)品牌青和吸引力；間但是作為浦憲江鎮(zhèn)東南區(qū)判的未來(lái)規(guī)劃址工業(yè)園區(qū)和詳同區(qū)位的漕洲河涇開(kāi)發(fā)區(qū)任相比有一定溪差距；所以恩在項(xiàng)目運(yùn)作盾上應(yīng)以市場(chǎng)鍬為導(dǎo)向走自境己的特色產(chǎn)鋤業(yè)發(fā)展道路怎。搜所謂特色產(chǎn)息業(yè)發(fā)展道路糊，可以這樣膠理解：館產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向（萬(wàn)引進(jìn)何種產(chǎn)蝕業(yè)）漠技術(shù)變化中柿的高科技產(chǎn)戴業(yè)、新興產(chǎn)驅(qū)業(yè)懷成長(zhǎng)性的比亭較注重產(chǎn)業(yè)狡細(xì)分，使投趴資者能從產(chǎn)狐業(yè)分化中獲糊得商業(yè)利益孝；羨國(guó)家政策支澤持的戰(zhàn)略性預(yù)產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)托性產(chǎn)業(yè)，以額及國(guó)家退出殺的產(chǎn)業(yè)和國(guó)鍵家放松管制虛的產(chǎn)業(yè)?？∑髽I(yè)定位（養(yǎng)引進(jìn)何種企勁業(yè)）蓬集智型：高驚科技、高增銹值、無(wú)污染努的猾企業(yè)壇為重點(diǎn)年成長(zhǎng)型：中懷小型企業(yè)發(fā)愉展平臺(tái)摸規(guī)模型：引眾進(jìn)部分大型監(jiān)企業(yè)，產(chǎn)生糟集聚效應(yīng)趟建成后的園強(qiáng)區(qū)將是一個(gè)宴生產(chǎn)、辦公尊、生活、休袖閑、交流的低混合社區(qū)，伐園區(qū)景觀為我生態(tài)景觀，蒼對(duì)生態(tài)環(huán)境愧進(jìn)行生態(tài)反腿哺，生產(chǎn)形哲式高度創(chuàng)新打的責(zé)生態(tài)產(chǎn)業(yè)園稿區(qū)孩。教2.市場(chǎng)定固位：坊基礎(chǔ)設(shè)施配癥套完備，環(huán)洪境優(yōu)美，攻商住功能齊波全，集產(chǎn)、原學(xué)、研為一戀體的高科技擱產(chǎn)業(yè)集聚的鑄上海市現(xiàn)代弄高科技新興副綜合城鎮(zhèn)。青能借助高校銀，形成頭上海市高層層次人才培育凱基地。介使襪“踢11111迎11培”學(xué)成為告上海市新興妻高科技產(chǎn)業(yè)詠和戰(zhàn)略性產(chǎn)任業(yè)孵化基地誠(chéng)。愿3.功能定此位：產(chǎn)業(yè)功能幕以腥微電子技術(shù)口、光電子技好術(shù)、數(shù)字技鳴術(shù)昂、涂軟件技術(shù)、船納米科技、招生命科學(xué)葡等六大類(lèi)產(chǎn)公業(yè)作為園區(qū)箭的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)濾，重點(diǎn)吸引附高科技企業(yè)掌總部、研發(fā)礦中心、風(fēng)險(xiǎn)鐮投資公司入陰駐園區(qū)。服務(wù)功能格為進(jìn)入園區(qū)掏的科研人員縣和國(guó)內(nèi)外高彎科技人才提醋供科技創(chuàng)新乓的服務(wù)。癥人力資源服濕務(wù)疾、坐風(fēng)險(xiǎn)投資服惕務(wù)級(jí)、顫中介咨詢(xún)服趕務(wù)蜂、閱通訊信息服范務(wù)識(shí)、肝交通運(yùn)輸服誘務(wù)潛、傅會(huì)務(wù)展示服炮務(wù)親、閑娛樂(lè)休閑服艱務(wù)么……孵化功能暴主要利用大爐學(xué)和園區(qū)內(nèi)宇科研機(jī)構(gòu)的鼠科研成果，銷(xiāo)建立完善的打孵化體系和妥硬件設(shè)施罰，斗支撐科研成煎果產(chǎn)業(yè)化的萍轉(zhuǎn)化。引資功能賴(lài)運(yùn)用政府所拐賦予的優(yōu)惠朽政策，依托架園區(qū)內(nèi)形成犬的人才和科雙研優(yōu)勢(shì)，堅(jiān)貪持科學(xué)的產(chǎn)壯業(yè)功能定位典，形成產(chǎn)業(yè)箱鏈，最大限跡度地降低企政業(yè)運(yùn)行成本借。歇實(shí)現(xiàn)人才與棒產(chǎn)業(yè)集聚的隨放大效應(yīng)雞。輻射功能貝形成具備向蒼傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的洗輻射功能，押為提升吳涇播、閔行老工魂業(yè)基地的產(chǎn)罷業(yè)附加值和困技術(shù)能級(jí)作戲出貢獻(xiàn)醉。寬支撐區(qū)域內(nèi)仰城市化建設(shè)驚、發(fā)展的功傭能純隨著園區(qū)建歪設(shè)的推進(jìn)，星形成輻射效預(yù)應(yīng)，與新浦慚江鎮(zhèn)建設(shè)，納形成互動(dòng)，索改善吳涇、扛老閔行地區(qū)雁的社會(huì)綜合吉水平，使之板成為上海西質(zhì)南、黃浦江騰沿線(xiàn)又一亮叮點(diǎn)。膜4廳．客群定位渴：秀由知名大型法企業(yè)領(lǐng)銜帶服動(dòng)成長(zhǎng)型中事小企業(yè)，集研聚成高科技鵝集智型企業(yè)柄基地，形成非以企業(yè)研發(fā)偉、營(yíng)銷(xiāo)展示瞧、企業(yè)培訓(xùn)瘦以及會(huì)議商察務(wù)為主的園漁區(qū)商務(wù)中心畢。行業(yè)類(lèi)群：促主要類(lèi)群:觸微電子技術(shù)購(gòu)、光電子技漸術(shù)、數(shù)字技灑術(shù)、軟件技巾術(shù)、納米科拋技、生命科遞學(xué)；電子、爺儀表、輕工際、精細(xì)化工將、紡織、輕導(dǎo)型機(jī)械加工壇等；爽次要類(lèi)群:凡電子商務(wù)，罰咨詢(xún)服務(wù)型貨企業(yè)，物流魄配送等；企業(yè)類(lèi)群：上成長(zhǎng)型中小扣企業(yè)、跨國(guó)討企業(yè)、國(guó)有戲大型企業(yè)；動(dòng)機(jī)：彩投資：風(fēng)險(xiǎn)坊投資企業(yè)罩民營(yíng)企業(yè)（犬有充裕資金庸急需投資渠令道）葡少