觀瀾湖別墅推廣銷(xiāo)售案

觀瀾湖別墅推廣銷(xiāo)售案第1頁(yè)/共80頁(yè)1、市場(chǎng)分布格局凈月別墅板塊高新別墅板塊中央別墅板塊第2頁(yè)/共80頁(yè)凈月別墅板塊細(xì)分09年10年11年10年價(jià)格與長(zhǎng)春均價(jià)相比項(xiàng)目名稱(chēng)面積區(qū)間供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)去化率均價(jià)萬(wàn)元/平均價(jià)萬(wàn)/套面積區(qū)間供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)去化率均價(jià)萬(wàn)元/平均價(jià)萬(wàn)/套供應(yīng)套數(shù)均價(jià)萬(wàn)元/平弗朗明歌226-26816711468%0.85190-220270-3501089386%1.3350-400100-1501.3-1.5基本持平華業(yè)262-291504590%0.72190-210262-2912727100%0.77200-220728000左右↓43%中信凈月山—————————270-300403288%1.7460-5002361.9-230-41%國(guó)信美邑305-320524281%1300-320305-320504590%1.4450-47090多套精裝修1.8-227-32%惠斯勒——————————2502020100%1.26310160-1801.8-2.1↓12.7%御翠豪庭——————————190-2602020100%1.2300-500

80-100——

——御翠園348-387302480%1。35470-520324-3801129686%1.6500-600二期約60-70套，后期尚未規(guī)劃41%以上合計(jì)29922575%55751392%370-430預(yù)計(jì)718—798套此數(shù)據(jù)因“御翠豪庭”項(xiàng)目而略有偏差第3頁(yè)/共80頁(yè)凈月別墅板塊潛在競(jìng)品09年10年11年10年價(jià)格與長(zhǎng)春均價(jià)相比項(xiàng)目名稱(chēng)面積區(qū)間供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)去化率均價(jià)元/平均價(jià)萬(wàn)/套面積區(qū)間供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)去化率均價(jià)萬(wàn)元/平均價(jià)萬(wàn)/套供應(yīng)套數(shù)均價(jià)萬(wàn)元/平遠(yuǎn)洋地塊————————————————————50-100————融創(chuàng)地塊————————————————————80————華瀚————————————————————未定————保利凈月————————————————————40————合計(jì)預(yù)計(jì)170—220套第4頁(yè)/共80頁(yè)高新別墅板塊細(xì)分（含潛在競(jìng)品）09年10年11年10年價(jià)格與長(zhǎng)春均價(jià)相比項(xiàng)目名稱(chēng)面積區(qū)間供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)去化率均價(jià)元/平均價(jià)萬(wàn)/套面積區(qū)間供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)去化率均價(jià)萬(wàn)元/平均價(jià)萬(wàn)/套供應(yīng)套數(shù)均價(jià)萬(wàn)元/平融創(chuàng)上城——————————221-281454089%1.4310-400101.416%保利林語(yǔ)—————————306-320351029%1.3-1.4380-410701.4左右7-16%—————————269423788%1-1.3290-300801.2左右↓15.5%羅蘭香谷——————————245-249542852%1.2320251.3↓14.%逸墅藍(lán)灣——————————182-254595288%1.2220-300801.3↓14.%新發(fā)翡翠花溪————————————————————100————太陽(yáng)世家————————————————————88————合計(jì)23516771%310-350預(yù)計(jì)453套第5頁(yè)/共80頁(yè)兩區(qū)數(shù)據(jù)比對(duì)凈月片區(qū)高新片區(qū)合計(jì)差額

幾何關(guān)系10年供應(yīng)量（不計(jì)“御翠豪庭”）357套235套592套122套1.52消化量313套167套480套146套1.87去化率88％71％80％17％1.24均價(jià)（／套）400萬(wàn)元335萬(wàn)元368萬(wàn)65萬(wàn)元1.1911年預(yù)計(jì)供應(yīng)量（不計(jì)本案）888—1018套453套1341—1471套500套左右2.111年與10年供應(yīng)量環(huán)比（不計(jì)本案）531—661套218套749—879套378套左右2.73第6頁(yè)/共80頁(yè)市場(chǎng)總結(jié)依上表所示，得出以下結(jié)論：1、總量（不計(jì)本案）：別墅類(lèi)產(chǎn)品在今年將集中放量，總量達(dá)到1341—1471套；如此異乎尋常的放量是長(zhǎng)春房地產(chǎn)歷史上絕無(wú)僅有的！我們需要解決的問(wèn)題將是與之對(duì)應(yīng)的客戶(hù)群從何處尋找？2、兩區(qū)供應(yīng)量（不計(jì)本案）比對(duì)：今年的凈月區(qū)將環(huán)比增加供應(yīng)量531—661套，此數(shù)量與10年兩區(qū)全年別墅供應(yīng)量基本持平（高出約3套），甚至高于10年兩區(qū)的別墅總消化量（480套）近120套！我們需要解決的問(wèn)題將是如何與之進(jìn)行差異化推盤(pán)?3、兩區(qū)價(jià)格比對(duì)：從總價(jià)上看，凈月區(qū)的平均別墅總價(jià)（400萬(wàn)）要高出高新區(qū)平均別墅總價(jià)（335萬(wàn)）65萬(wàn)元，是高新區(qū)平均別墅總價(jià)的1.19倍！我們需要解決的問(wèn)題是如何找到本案價(jià)格的支撐點(diǎn)，提高附加值？4、市場(chǎng)反應(yīng)：一直以來(lái)的別墅市場(chǎng)都以?xún)粼聟^(qū)占主導(dǎo)，無(wú)論是量、價(jià)、去化率都勝于高新區(qū)，依仗的是凈月區(qū)得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件（凈月公園及大面積的山林覆蓋）及品牌效應(yīng)（和黃、萬(wàn)科、中信）！我們需要解決的問(wèn)題是如何與之同質(zhì)化宣傳？5、長(zhǎng)春版限購(gòu)令細(xì)則出臺(tái)，對(duì)樓市的影響尚未顯現(xiàn)，房地局的相關(guān)執(zhí)行說(shuō)明尚未下達(dá)，但其可能爆發(fā)的影響不可低估，市場(chǎng)隨時(shí)有可能進(jìn)入冷凍期，搶節(jié)奏，強(qiáng)自身，早準(zhǔn)備是我們面對(duì)難題的應(yīng)對(duì)之道。第7頁(yè)/共80頁(yè)2、在售別墅個(gè)案分析項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目規(guī)模(單位/㎡)產(chǎn)品形態(tài)主力面積在售均價(jià)總價(jià)區(qū)間建筑風(fēng)格觀瀾湖別墅10萬(wàn)聯(lián)排260-280M215000元410-530萬(wàn)意式金越逸墅藍(lán)灣22萬(wàn)聯(lián)排180M2254M212000220-310萬(wàn)西班牙現(xiàn)代國(guó)信美邑21萬(wàn)聯(lián)排雙拼獨(dú)體310-710M216000元450-1300萬(wàn)英式保利林語(yǔ)28.9萬(wàn)類(lèi)獨(dú)體聯(lián)排270-320M213000元270-500萬(wàn)現(xiàn)代式力旺弗朗明哥44萬(wàn)聯(lián)排280-350M213000元360-500萬(wàn)西班牙萬(wàn)科惠斯勒48萬(wàn)聯(lián)排260-280M214000元300-350萬(wàn)500-500萬(wàn)北美中信凈月山8.8萬(wàn)類(lèi)獨(dú)體雙拼270-370M218000元440-700萬(wàn)法式第8頁(yè)/共80頁(yè)200220240260280300320340180360380400420金越逸墅藍(lán)灣保利林語(yǔ)力旺弗朗明哥萬(wàn)科惠斯勒中信凈月山國(guó)信美邑160M2集中區(qū)本案別墅面積區(qū)間與萬(wàn)科產(chǎn)品面積區(qū)間接近，主要集中在240-280平米，其余項(xiàng)目產(chǎn)品也多覆蓋本區(qū)間，其他面積區(qū)間跨度大的原因在于別墅產(chǎn)品的類(lèi)別較豐富，如類(lèi)獨(dú)棟、雙拼和獨(dú)棟等。市場(chǎng)在售個(gè)案主力面積分析觀瀾湖別墅460700第9頁(yè)/共80頁(yè)200220240260280300320340150360380400500金越逸墅藍(lán)灣保利林語(yǔ)力旺弗朗明哥國(guó)信美邑保利林語(yǔ)萬(wàn)科惠斯勒小鎮(zhèn)110萬(wàn)元中信凈月山國(guó)信美邑中信凈月山聯(lián)排類(lèi)獨(dú)棟雙拼雙拼與類(lèi)獨(dú)棟、聯(lián)排產(chǎn)品總價(jià)涇渭分明，價(jià)格遠(yuǎn)高于其余產(chǎn)品，各類(lèi)產(chǎn)品總價(jià)主要在260-400萬(wàn)/套，500萬(wàn)以上的產(chǎn)品較少，本項(xiàng)目處于高總價(jià)位置間隔區(qū)市場(chǎng)在售個(gè)案主力總價(jià)分析觀瀾湖別墅600700800第10頁(yè)/共80頁(yè)金越逸墅藍(lán)灣保利林語(yǔ)力旺弗朗明哥中信凈月山國(guó)信美邑萬(wàn)科惠斯勒項(xiàng)目名稱(chēng)意式風(fēng)格歐式風(fēng)格北美風(fēng)格別墅產(chǎn)品風(fēng)格各異，歐式及西班牙風(fēng)格市場(chǎng)占有率較大，意式風(fēng)格屬于市場(chǎng)中的獨(dú)秀。市場(chǎng)在售個(gè)案建筑風(fēng)格分析觀瀾湖別墅現(xiàn)代風(fēng)格西班牙風(fēng)格第11頁(yè)/共80頁(yè)市場(chǎng)部分>>>>>>成交客戶(hù)分析>>>>>>

3

價(jià)格制定>>>>>>>>>>>>>>>>>>

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推廣策略

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銷(xiāo)售辦法21第12頁(yè)/共80頁(yè)成交客戶(hù)個(gè)案分析成交客戶(hù)共性分析表剩余產(chǎn)品描述成交客戶(hù)明細(xì)表第13頁(yè)/共80頁(yè)日期客戶(hù)姓名產(chǎn)品房號(hào)面積金額付款方式回款進(jìn)度置業(yè)顧問(wèn)成交明細(xì)表成交套數(shù)：4套成交面積：1106.21㎡成交均價(jià)：15517.90元/㎡成交總價(jià)：17166053元11/18李杰別墅2-102274.08平4370553一次性已到位王麗娜11/21劉鳳彬別墅9-101276.40平4565300按揭已到位張宇琳11/22林大波別墅7-105278.60平4131200按揭已到位李洋11/12毛宇別墅7-103277.13平4099000按揭已到位李洋11/18楊皓天頂越9-1102177.82平1004847按揭已到位吳迪12/06李琳瑛頂越7-1702207.87平1149105按揭12月19日李洋12/13欒國(guó)棟頂越9-1103171.05平960179一次性已到位姜心雨11/14宋香淳車(chē)位A-22020平130000一次性已到位王潤(rùn)石11/14鄭重車(chē)位A-13020平130000一次性已到位王潤(rùn)石11/17李玉明車(chē)位A-14020平130000一次性已到位王潤(rùn)石12/15張明車(chē)位A-15620平125000一次性已到位王麗娜12/17劉子玉車(chē)位A-21120平130000一次性已到位王潤(rùn)石成交數(shù)量：3套成交面積：556.74㎡成交均價(jià)：5593.51元/㎡成交總價(jià)：3114131元成交數(shù)量：5個(gè)成交總價(jià)：645000元總計(jì)：成交總價(jià)：20925184元成交面積：1762.95㎡第14頁(yè)/共80頁(yè)別墅客戶(hù)成交個(gè)案分析房號(hào)姓名性別年齡職業(yè)單位i地址現(xiàn)住址家庭結(jié)構(gòu)認(rèn)知途徑付款方式成交周期7#102毛宇男35私企凈月朝陽(yáng)融創(chuàng)三口附近按揭15天左右購(gòu)買(mǎi)原因分析：1、產(chǎn)品需求：喜歡中戶(hù)規(guī)整，功能分區(qū)合理。2、地理位置：距離現(xiàn)住址近，區(qū)域居住習(xí)慣作用，另外，母親家也在融創(chuàng)，將來(lái)照應(yīng)方便。3、朋友介紹：因其哥哥和蘇總是朋友，提升信任度。房號(hào)姓名性別年齡職業(yè)單位i地址現(xiàn)住址家庭結(jié)構(gòu)認(rèn)知途徑付款方式成交周期7#105林大波男23私企汽車(chē)廠怡眾名城二口附近按揭10天購(gòu)買(mǎi)原因分析：1、產(chǎn)品喜好：因是南方人對(duì)風(fēng)水較信奉，對(duì)親水別墅情有獨(dú)鐘。2、地理位置：距離現(xiàn)住址較近，同時(shí)也比鄰自己工作區(qū)域，上下班方便。3、經(jīng)濟(jì)實(shí)力：本人名副其實(shí)的“富二代”，自家有多套別墅。房號(hào)姓名性別年齡職業(yè)單位i地址現(xiàn)住址家庭結(jié)構(gòu)認(rèn)知途徑付款方式成交周期9#101劉風(fēng)彬女48政府省教育廳長(zhǎng)春明珠未知一期業(yè)主按揭20天左右2#102李杰女40政府未知紅旗家園三口朋友介紹一次性7天左右購(gòu)買(mǎi)原因共性分析：1、產(chǎn)品需求：別墅產(chǎn)品的抗跌性，產(chǎn)品增值保值性更強(qiáng)。2、資源認(rèn)同：親水別墅的稀缺和無(wú)法復(fù)制的景觀。3、自身背景：自我保護(hù)意識(shí)強(qiáng)，同為政府官員。第15頁(yè)/共80頁(yè)頂躍客戶(hù)成交個(gè)案分析房號(hào)姓名性別年齡職業(yè)單位i地址現(xiàn)住址家庭結(jié)構(gòu)認(rèn)知途徑付款方式成交周期9#1103欒國(guó)棟男37公務(wù)員重慶路黑龍江祖孫三代朋友介紹一次性10天左右購(gòu)買(mǎi)原因分析：1、產(chǎn)品需求：除一家三口外，還有夫妻雙方父母，所以臥室必須要多。此類(lèi)產(chǎn)品目前市場(chǎng)不多。2、地理位置：項(xiàng)目地址距離孩子學(xué)校省二實(shí)驗(yàn)近，同時(shí)距離司機(jī)家不遠(yuǎn)。3、朋友介紹：因本身是外省對(duì)長(zhǎng)春市場(chǎng)不了解，信任朋友的推薦。4：資金狀況：因手頭只有100萬(wàn)左右，所以只能購(gòu)買(mǎi)四室，原本想買(mǎi)五室。房號(hào)姓名性別年齡職業(yè)單位i地址現(xiàn)住址家庭結(jié)構(gòu)認(rèn)知途徑付款方式成交周期9#1102楊琦男57工程師人民大街電力小區(qū)三口原來(lái)考察按揭當(dāng)天購(gòu)買(mǎi)原因分析：1、使用喜好：主要是兒子居住，喜歡建筑形式，主要是有露臺(tái)，還有頂層臥室的全落地窗。2、地理位置：距離孩子工作區(qū)域汽車(chē)廠較近。3、置業(yè)遠(yuǎn)見(jiàn)：本想買(mǎi)120平，但經(jīng)銷(xiāo)售人員對(duì)明年的市場(chǎng)分析，綜合考慮現(xiàn)有產(chǎn)品性?xún)r(jià)比高。4、逼定成效:決策人當(dāng)天均在現(xiàn)場(chǎng)。房號(hào)姓名性別年齡職業(yè)單位i地址現(xiàn)住址家庭結(jié)構(gòu)認(rèn)知途徑付款方式成交周期7#1702李琳瑛女42私企融創(chuàng)長(zhǎng)春明珠三口附近按揭當(dāng)天購(gòu)買(mǎi)原因分析：1、產(chǎn)品需求：購(gòu)買(mǎi)此產(chǎn)品主要是給員工作宿舍，因現(xiàn)租有費(fèi)用較高。2、地理位置：距離自己在融創(chuàng)開(kāi)的酒吧較近。3、產(chǎn)品現(xiàn)狀：因?yàn)槭乾F(xiàn)房產(chǎn)品，即買(mǎi)即裝修，購(gòu)房成本和裝修成本可以控制。4、逼定成效:決策人當(dāng)天均在現(xiàn)場(chǎng)。第16頁(yè)/共80頁(yè)客戶(hù)姓名產(chǎn)品是值得信賴(lài)的品牌喜歡本案的天然環(huán)境對(duì)建筑形式的青睞符合自我的購(gòu)買(mǎi)預(yù)算產(chǎn)品現(xiàn)房決定購(gòu)買(mǎi)的因素喜歡的區(qū)域位置及交通對(duì)于物業(yè)服務(wù)的認(rèn)可李琳瑛頂越√√√√√欒國(guó)棟頂越√√√√√楊皓天頂越√√√√√客戶(hù)姓名產(chǎn)品是值得信賴(lài)的品牌喜歡本案的天然環(huán)境對(duì)建筑形式的青睞符合自我的購(gòu)買(mǎi)預(yù)算產(chǎn)品現(xiàn)房決定購(gòu)買(mǎi)的因素喜歡的區(qū)域位置及交通對(duì)于物業(yè)服務(wù)的認(rèn)可毛宇別墅√√√√√李杰別墅√√√劉鳳彬別墅√√林大波別墅√√√√成交客戶(hù)共性分析表：總結(jié)：1、客戶(hù)對(duì)于自然景觀的主要性在圖表中我們可以清晰的看見(jiàn)，但對(duì)于本案品牌的關(guān)注較低，更多原因由于景觀的稀缺帶動(dòng)客戶(hù)對(duì)于項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)生極大的促動(dòng)，2、在其它項(xiàng)目中客戶(hù)也較為關(guān)注自我購(gòu)買(mǎi)的預(yù)算，價(jià)格中在頂越產(chǎn)品處體現(xiàn)較為明顯，而別墅客戶(hù)無(wú)此類(lèi)共性表現(xiàn)。4、客戶(hù)自身對(duì)于物業(yè)服務(wù)上存在很大質(zhì)疑，由于大部分客戶(hù)了解僑興的前身，對(duì)于物業(yè)稍有抵觸，應(yīng)加強(qiáng)物業(yè)方面的形象養(yǎng)成。3、在此區(qū)域現(xiàn)房成為客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)本案的主要原因，對(duì)于頂越的銷(xiāo)售起到較大的輔助。相對(duì)于別墅的銷(xiāo)售如可達(dá)現(xiàn)房，將給力很大。第17頁(yè)/共80頁(yè)總結(jié)客戶(hù)的共性：1．職業(yè)職業(yè)多為私營(yíng)業(yè)主及汽車(chē)廠高管；少數(shù)從事律師、設(shè)計(jì)院、金融高智力工作。部分政府的領(lǐng)導(dǎo)2．使用的交通工具多數(shù)客戶(hù)擁有1輛私家車(chē)，個(gè)別客戶(hù)擁有2輛、4輛私家車(chē)，及單位配車(chē)。多為豪車(chē)3．家庭年收入能夠透露的客戶(hù)，家庭年收入集中在20-50萬(wàn)區(qū)間。大部分看房客戶(hù)的收入情況為城市高端人群。銷(xiāo)售給予別墅開(kāi)銷(xiāo)時(shí)的建議增加銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)感，迎合客戶(hù)的高品位。增加客戶(hù)的高品位活動(dòng)及聚集，可以加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)人員與客戶(hù)的接觸。盡早構(gòu)建示范區(qū)及看房通道，增加銷(xiāo)售利器。第18頁(yè)/共80頁(yè)別墅客群描述：第19頁(yè)/共80頁(yè)別墅客群描述：目標(biāo)客戶(hù)的驅(qū)動(dòng)因素倚林，觀瀾，天賦貴地居城，核心，坐享繁華價(jià)值觀：精神﹥物質(zhì)生活觀：資源﹥產(chǎn)品消費(fèi)觀：圈層=自我第20頁(yè)/共80頁(yè)別墅客群描述：客戶(hù)描述：行業(yè)：政府官員，私企老板，企業(yè)高管地位：頭頭兒與老板特性：相對(duì)活躍，社交廣泛。見(jiàn)多識(shí)廣，對(duì)生活品質(zhì)要求高。注重孩子培養(yǎng)。家庭：小太陽(yáng)，后小太陽(yáng)。需求：改善，彰顯，認(rèn)同，健康。投資：金融、地產(chǎn)、貴金屬多元投資渠道。消費(fèi)：品牌消費(fèi)，奢侈品消費(fèi)，旅游、汽車(chē)、美食、購(gòu)物……

區(qū)域：全城客戶(hù)。朝陽(yáng)區(qū)與汽車(chē)廠重點(diǎn)周邊外埠購(gòu)買(mǎi)理由：產(chǎn)品利益項(xiàng)目及品牌影響力朋友口碑第21頁(yè)/共80頁(yè)別墅客群描述：產(chǎn)品與客戶(hù)共鳴點(diǎn)低調(diào)型成就型尋求改善追求品味內(nèi)斂的穩(wěn)重的閑適的人文的目標(biāo)客戶(hù)氣質(zhì)項(xiàng)目氣質(zhì)第22頁(yè)/共80頁(yè)剩余產(chǎn)品描述：頂躍產(chǎn)品別墅產(chǎn)品第23頁(yè)/共80頁(yè)1#2#3#5#6#7#8#9#1106191.14㎡7500元1108197.15㎡5728元1104171.05㎡5748元1105171.05㎡5748元1106171.05㎡5798元1706193.74㎡6028元1704216.4㎡6078元總結(jié)：剩余頂躍產(chǎn)品共計(jì)7套，總面積1311.58㎡，可售總金額：8004107元，可銷(xiāo)售均價(jià)6102.64剩余量較小，在銷(xiāo)售持續(xù)中有望在春節(jié)前銷(xiāo)售完畢，但在客戶(hù)到訪中明顯感覺(jué)客戶(hù)日到訪量不足，需在推廣中給予配合，方可保證銷(xiāo)售進(jìn)程。銷(xiāo)售部建議：1、頂躍產(chǎn)品存在小部分的抗性，在價(jià)格中需堅(jiān)持。2、基準(zhǔn)利率的恢復(fù)，影響銷(xiāo)售的進(jìn)程，現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)配合價(jià)格的促銷(xiāo)戰(zhàn)，保持客戶(hù)到訪熱情。3、頂躍產(chǎn)品致命傷“漏雨”，需開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)持續(xù)關(guān)注，及時(shí)配合銷(xiāo)售完善4、針對(duì)西側(cè)把山異型房源，適當(dāng)進(jìn)行大折扣放送。頂躍產(chǎn)品剩余情況第24頁(yè)/共80頁(yè)10410110310410110210110310210110310210310510410210610#10410#1019#1049#1038#1027#1066#1026#1015#1035#1025#1013#1033#1023#1012#1052#1042#103小結(jié)：從剩余房源分布中得知，南側(cè)別墅產(chǎn)品剩余較少，受到客戶(hù)的關(guān)注及認(rèn)可，在重視原生林帶的同時(shí)，較為關(guān)注強(qiáng)于北向的私密性。而北向產(chǎn)品消化較慢的原因，取決于景觀帶的稀密及生活的私密。銷(xiāo)售建議：1、增加北向園林密度，提高喬木的種植2、建立專(zhuān)屬客戶(hù)看房通道，保障客戶(hù)看房安全3、增加安保系統(tǒng)，及現(xiàn)場(chǎng)保安的巡邏，提升客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)信心。4、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)人員針對(duì)北向房源做好引導(dǎo)式銷(xiāo)售別墅產(chǎn)品剩余情況第25頁(yè)/共80頁(yè)市場(chǎng)部分>>>>>>成交客戶(hù)分析>>>>>>價(jià)格制定>>>>>>>>>>>>>>>>>>

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推廣策略

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銷(xiāo)售辦法213第26頁(yè)/共80頁(yè)定價(jià)的基本原則：

結(jié)合市場(chǎng)需求及君略代理經(jīng)驗(yàn)，評(píng)定上述定價(jià)影響因素之權(quán)重，綜合分析評(píng)定物業(yè)綜合素質(zhì)如下表：第27頁(yè)/共80頁(yè)在影響因素中，位置、產(chǎn)品和交通是最主要的3方面。具體的影響因素與所占比重如下：位置21區(qū)域認(rèn)同度13升值潛力8環(huán)境13購(gòu)物環(huán)境6小區(qū)環(huán)境4自然景觀3交通21通達(dá)程度14公交網(wǎng)絡(luò)7配套14學(xué)校、幼兒園6菜場(chǎng)、商場(chǎng)5醫(yī)院、銀行3規(guī)模9開(kāi)發(fā)商實(shí)力4面積3社會(huì)影響力2產(chǎn)品22建筑風(fēng)格5景觀規(guī)劃4得房率5戶(hù)型設(shè)計(jì)6車(chē)位2合計(jì)100第28頁(yè)/共80頁(yè)各樓盤(pán)對(duì)項(xiàng)目影響的權(quán)重分析：說(shuō)明：根據(jù)專(zhuān)業(yè)的統(tǒng)計(jì)調(diào)查，項(xiàng)目的比較樓盤(pán)對(duì)項(xiàng)目影響所占的權(quán)重比例如下：同質(zhì)同區(qū)樓盤(pán)40%-50%異質(zhì)同區(qū)樓盤(pán)30%-40%同質(zhì)異區(qū)樓盤(pán)10%-15%異質(zhì)異區(qū)樓盤(pán)5%-10%第29頁(yè)/共80頁(yè)項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案各影響因素的具體得分情況如下表：各樓盤(pán)定價(jià)影響因素之權(quán)重分析表：權(quán)重因素項(xiàng)目名稱(chēng)本案保利林語(yǔ)(a)金越逸墅藍(lán)灣(b)萬(wàn)科惠斯勒(c)力旺弗朗明哥(d)均價(jià)（元/平方米）PxPa=13000Pb=12000Pc=14000Pd=13000位置21區(qū)域認(rèn)同度1318111810211019111811升值潛力878887環(huán)境13購(gòu)物環(huán)境612510574

11484小區(qū)環(huán)境443243自然景觀332131交通21通達(dá)程度1418121410141115111611公交網(wǎng)絡(luò)764345配套14學(xué)校幼兒園6125737393104菜場(chǎng)、商場(chǎng)542234醫(yī)院、銀行332232規(guī)模9開(kāi)發(fā)商實(shí)力46284629463面積332232社會(huì)影響力212221產(chǎn)品22建筑風(fēng)格5194164124215113景觀規(guī)劃443142得房率543353戶(hù)型設(shè)計(jì)654252車(chē)位222222合計(jì)Q總=100x=85Qa=73Qb=67Qc=84Qd=69第30頁(yè)/共80頁(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的確定：參考均價(jià)說(shuō)明：各案均價(jià)按照目前銷(xiāo)售的實(shí)際成交均價(jià),修正后各相關(guān)樓盤(pán)價(jià)格Pi’Pi’=（Qx/Qi）×Pi注：Pi為實(shí)際成交均價(jià)Pa’=（Qx/Qa）×Pa=（85/73）×13000=15137（元/平方米）Pb’=（Qx/Qb）×Pb=（85/67）×12000=15224（元/平方米）Pc’=（Qx/Qc）×Pc=（85/84）×14000=14167（元/平方米）Pd’=（Qx/Qd）×Pd=（85/69）×13000=16014（元/平方米）由上面各樓盤(pán)對(duì)項(xiàng)目影響的權(quán)重分析得出：設(shè)各相關(guān)樓盤(pán)權(quán)重取值為Wi，則：

保利林語(yǔ)(a)：Wa=45%金越逸墅藍(lán)灣(b):Wb=30%萬(wàn)科惠斯勒(c):Wc=10%力旺弗朗明哥(d):Wd=15%由Px=∑PiWi，得：Px=（Pa’Wa+Pb’Wb+Pc’Wc+Pd’Wd）/（Wa+Wb+Wc+Wd）=（15137×45%+15224×30%+14167×10%+16014×15%）/（45%+30%+10%+15%）=（6811.65+4567.2+1416.7+2402.1）/100%=15198元/平方米根據(jù)以上的市場(chǎng)比較法，本案別墅產(chǎn)品的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)如下：別墅產(chǎn)品：15198元/平方米第31頁(yè)/共80頁(yè)市場(chǎng)部分>>>>>>成交客戶(hù)分析>>>>>>價(jià)格制定>>>>>>>>>>>>>>>>>>推廣策略

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銷(xiāo)售辦法2134第32頁(yè)/共80頁(yè)10年推廣總結(jié)斷續(xù)，點(diǎn)擊，缺乏連貫的市場(chǎng)聲音，客戶(hù)積累量缺失；有概念，無(wú)解讀，天賦貴地、湖岸別墅都缺乏支持，客戶(hù)不解；扁平，單一，戶(hù)外為主，小眾輔之，聲勢(shì)微弱；無(wú)形象，無(wú)體驗(yàn)，產(chǎn)品力無(wú)從釋放；進(jìn)度使然、壓力使然，但11年必顛覆！第33頁(yè)/共80頁(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)一：原湖觀瀾靜心，處變不驚享人生10萬(wàn)平米私享觀瀾湖水，碧波微展，城市中罕有的生態(tài)畫(huà)面。湖精心，水生財(cái)，自然饋贈(zèng)，天賦貴地。第34頁(yè)/共80頁(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)二：原生林倚林海，綠蔭浩渺心無(wú)境5萬(wàn)平米原生樹(shù)木，綠蔭遮蔽，枝繁葉茂，自古豪宅多林地，林與墅，共生息。得天獨(dú)厚的綠色懷抱。第35頁(yè)/共80頁(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)三：風(fēng)水風(fēng)水之法，得水為上，藏風(fēng)次之

湖生水，水生財(cái)；林藏風(fēng)，風(fēng)則散。上風(fēng)上水之地，地下蘊(yùn)藏靈動(dòng)礦泉，依傍10萬(wàn)米碧波；原生林，處女地，野生物，地形呈現(xiàn)靈龜態(tài)，數(shù)位風(fēng)水大師共同看好的生宅寶地。第36頁(yè)/共80頁(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)四：城市居于城，擁攬萬(wàn)千繁華城市之心，自然中央，便利的第一居所，舍棄城市與自然間的選擇，魚(yú)與熊掌兼得之。第37頁(yè)/共80頁(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)五：景觀林湖在外，風(fēng)情于心5大主題景觀體系，3重景觀界面，多點(diǎn)景觀布局，與周邊自然資源相呼應(yīng)，形成師法自然、多維變化的視野感受。第38頁(yè)/共80頁(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)六：產(chǎn)品意式全功能別墅空間意大利建筑語(yǔ)匯，創(chuàng)新停車(chē)方式、闊綽地下空間，情趣地下庭院，寬闊待客空間，齊備主臥系統(tǒng)……滿(mǎn)足終極置業(yè)的全部需求。第39頁(yè)/共80頁(yè)生活價(jià)值土地價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值推廣策略示意圖本案【推廣策略的三個(gè)主要支撐點(diǎn)】項(xiàng)目連接點(diǎn)——天賦貴地；10年，天賦貴地只以戶(hù)外形式曝光，缺少全方位的解析。11年，凈月別墅齊發(fā)力，品牌匯集，必然關(guān)注非常。項(xiàng)目獨(dú)特優(yōu)勢(shì)應(yīng)做系統(tǒng)解讀及必要延伸。針對(duì)策略——話(huà)題炒作；示范區(qū)開(kāi)放支持。第40頁(yè)/共80頁(yè)天賦貴地如何成為消費(fèi)者心目中理想的別墅圣土？第41頁(yè)/共80頁(yè)城市最可貴的土地城市與自然的兼得對(duì)環(huán)境最苛求的是別墅別墅離不開(kāi)城市更離不開(kāi)自然資源的享有別墅對(duì)距離的雙重標(biāo)準(zhǔn)天賦貴地訴求話(huà)題接地氣風(fēng)水寶地別墅最高境界

藏風(fēng)納水，天地醞杰第42頁(yè)/共80頁(yè)生活價(jià)值土地價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值推廣策略示意圖本案【推廣策略的三個(gè)主要支撐點(diǎn)】項(xiàng)目連接點(diǎn)——基業(yè)大宅；稀缺資源，高貴售價(jià)，產(chǎn)品的增值能力、不可復(fù)制性與傳承力。產(chǎn)品對(duì)應(yīng)別墅，創(chuàng)新，功能，景觀，原生，湖景……針對(duì)策略——圈層活動(dòng)，產(chǎn)品解讀；樣板間的力量。第43頁(yè)/共80頁(yè)稀缺性傳承性“見(jiàn)樹(shù)不見(jiàn)墅”的規(guī)劃者是大自然世家風(fēng)范的“多維”傳承高貴性看不見(jiàn)的“頂層”基業(yè)大宅訴求話(huà)題通產(chǎn)品第44頁(yè)/共80頁(yè)生活價(jià)值土地價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值推廣策略示意圖本案【推廣策略的三個(gè)主要支撐點(diǎn)】項(xiàng)目連接點(diǎn)——極境無(wú)爭(zhēng)；人的生活境界，處事哲學(xué)。項(xiàng)目的超然環(huán)境與地位。針對(duì)策略——圈層活動(dòng)，生活引導(dǎo)；現(xiàn)場(chǎng)與包裝支持。第45頁(yè)/共80頁(yè)生活境界傳承性歷經(jīng)多少風(fēng)浪，方知淡泊可貴（湖）起伏間，世事已洞然（原生林）高貴性聽(tīng)得到心的寧?kù)o與澎湃（環(huán)境）極景無(wú)爭(zhēng)訴求話(huà)題展生活第46頁(yè)/共80頁(yè)推廣地點(diǎn)：立足區(qū)域，主抓全城根據(jù)項(xiàng)目的主力客源區(qū)域，項(xiàng)目的推廣將立足長(zhǎng)春高新區(qū)及周邊緊鄰區(qū)域?yàn)楹诵?，加?qiáng)對(duì)全城的客戶(hù)引導(dǎo)；推廣訴求：立足土地、產(chǎn)品、生活的三重緯度，強(qiáng)化生活、自然、城市的產(chǎn)品功能；推廣手段：以“圈層營(yíng)銷(xiāo)”為主，活動(dòng)行銷(xiāo)為輔，階段型大眾造勢(shì)，增加項(xiàng)目知名度與現(xiàn)場(chǎng)來(lái)人來(lái)電；推廣步驟：采用“逐步滲透”策略，將項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)逐步推向市場(chǎng)，有節(jié)奏有秩序的進(jìn)行。【推廣核心理念】第47頁(yè)/共80頁(yè)【推廣總策略】圍繞以上的營(yíng)銷(xiāo)推廣核心理念和營(yíng)銷(xiāo)支持點(diǎn)，項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣總策略是：圈層營(yíng)銷(xiāo)，針對(duì)性推廣形象樹(shù)立，影響蕓蕓眾生圈層營(yíng)銷(xiāo)：針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群的媒體接觸規(guī)律，以較少費(fèi)用投入渠道媒體和小眾媒體，爭(zhēng)取達(dá)到有限媒體投放的效果最大化；在11年的激烈競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)下，大眾的影響力至關(guān)重要，制造聲音與聲勢(shì)。第48頁(yè)/共80頁(yè)對(duì)各行業(yè)的會(huì)員、高端住宅及商業(yè)客戶(hù)進(jìn)行甄選，進(jìn)行短信群發(fā)，篩選誠(chéng)意客戶(hù)。同時(shí)針對(duì)重點(diǎn)別墅客戶(hù)進(jìn)行電話(huà)拜訪；針對(duì)項(xiàng)目已購(gòu)客戶(hù)，及2010年積累客戶(hù)，均將進(jìn)行電話(huà)拜訪，爭(zhēng)取進(jìn)一步客戶(hù)資源；聯(lián)合銀行卡VIP、商會(huì)等高端組織，有效的吸引目標(biāo)客戶(hù)關(guān)注。有效的維系倚瀾觀邸原有客戶(hù)，保養(yǎng)既有客源別墅積累客戶(hù)的挖掘銀行卡商會(huì)等客戶(hù)【圈層營(yíng)銷(xiāo)通路一：客戶(hù)聯(lián)合】第49頁(yè)/共80頁(yè)（1）周邊高校教授高新區(qū)域客戶(hù)是本項(xiàng)目的主力客群，而高新區(qū)高校比較多，教授級(jí)別的人通常收入高，文化修養(yǎng)高，是本項(xiàng)目的一個(gè)定向客戶(hù)群體。據(jù)了解，吉大大學(xué)專(zhuān)職教師有2300人，教授、副教授1350人，而且很多人都有自己的公司，資金雄厚，建議對(duì)這部分客戶(hù)進(jìn)行定向的推廣，將項(xiàng)目的信息傳達(dá)到他們的視野里，如采用“學(xué)術(shù)研究贊助”的形式，有效傳遞本項(xiàng)目品牌，讓他們知道本項(xiàng)目，進(jìn)而達(dá)成到訪與成交?！救訝I(yíng)銷(xiāo)通路二：定向客戶(hù)】第50頁(yè)/共80頁(yè)高爾夫球場(chǎng)正是本項(xiàng)目“有錢(qián)、有閑”的客戶(hù)群占領(lǐng)地，建議在長(zhǎng)春凈月高爾夫球場(chǎng)進(jìn)行定向客戶(hù)引導(dǎo)。在此處本項(xiàng)目的推廣空間非常大。建議有選擇的投放禮品（傘、帽）高爾夫球場(chǎng)媒體（球童、球車(chē)的包裝）。（2）高爾夫球會(huì)組織、球場(chǎng)媒體【圈層營(yíng)銷(xiāo)通路二：定向客戶(hù)】第51頁(yè)/共80頁(yè)（2）專(zhuān)業(yè)雜志專(zhuān)業(yè)雜志由于其閱讀人群穩(wěn)定，客戶(hù)群精準(zhǔn)，且費(fèi)用不高，建議在專(zhuān)業(yè)雜志上進(jìn)行投放：航空雜志：如《身份》等，2到3期；汽車(chē)雜志：高端汽車(chē)雜志，1到2期；專(zhuān)享雜志：如《寶馬》、《奔馳》4s店雜志等，1到2期；【圈層營(yíng)銷(xiāo)通路三：文本營(yíng)銷(xiāo)】第52頁(yè)/共80頁(yè)11.311.511.7時(shí)間階段11.911.1111.1蓄水籌備期強(qiáng)銷(xiāo)期2011年任務(wù)尾盤(pán)銷(xiāo)售期工作籌備示范區(qū)持續(xù)發(fā)展主題引起關(guān)注迅速熱銷(xiāo)尾盤(pán)去化與二期推廣目的預(yù)熱準(zhǔn)備天賦貴地維持階段工作營(yíng)銷(xiāo)推廣階段劃分基業(yè)大宅極境無(wú)爭(zhēng)持銷(xiāo)期第53頁(yè)/共80頁(yè)11.311.411.5一、蓄水籌備期：3～4月份階段宗旨：進(jìn)行項(xiàng)目后期營(yíng)銷(xiāo)推廣工作的籌備，確定項(xiàng)目推廣方向銷(xiāo)售物料的準(zhǔn)備、銷(xiāo)售人員的培訓(xùn)等；項(xiàng)目媒體布點(diǎn)的尋找與媒體采購(gòu)工作；售樓處及樣板房整改項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝的更改與完善；項(xiàng)目階段SP活動(dòng)的確認(rèn)與執(zhí)行；工作/展示活動(dòng)奢侈品展/媒體戶(hù)外媒體上掛客戶(hù)本項(xiàng)目已成交客戶(hù)、前期積累客戶(hù)的維系與深挖第54頁(yè)/共80頁(yè)1、展示策略——新售樓處建議售樓中心是給消費(fèi)者最直接感受居住氛圍的地方，本項(xiàng)目作為別墅物業(yè)中的高檔次產(chǎn)品，其售樓中心也應(yīng)顯出與之相匹配的品位與氣度。目前項(xiàng)目售樓處設(shè)置陳舊，由于使用時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，出現(xiàn)了部分墻體掉皮、園林環(huán)境不足等情況，建議重新裝飾售樓處，進(jìn)行新的售樓處包裝，將意式風(fēng)格表現(xiàn)淋漓，體現(xiàn)項(xiàng)目獨(dú)有的氣質(zhì)。售樓處重裝完成時(shí)間：2011年4月第55頁(yè)/共80頁(yè)2、展示策略——示范區(qū)開(kāi)放示范區(qū)開(kāi)放，是項(xiàng)目真正展示風(fēng)采，對(duì)客戶(hù)最好的引導(dǎo)平臺(tái)。開(kāi)放形式：動(dòng)物明星，孔雀、梅花鹿、野鴨、鳥(niǎo)巢等，結(jié)合原生林與鮮花，項(xiàng)目?jī)?yōu)越的自然資源一展無(wú)遺。制造傳播話(huà)題，便于后期客戶(hù)積累。第56頁(yè)/共80頁(yè)3、媒體策略——戶(hù)外媒體一、沿用喜來(lái)登LED（保持現(xiàn)有資源）建議沿用現(xiàn)有戶(hù)外資源，在有限費(fèi)用下達(dá)到最佳效果。二、項(xiàng)目周邊戶(hù)外引導(dǎo)注重硅谷大街、蔚山路、飛躍路路等道路的戶(hù)外引導(dǎo)，擴(kuò)張本項(xiàng)目的影響半徑，提升客戶(hù)的到達(dá)率。項(xiàng)目周邊主要采用“交通指示牌＋戶(hù)外看板”為主要手段，以少量費(fèi)用博得最大效果。第57頁(yè)/共80頁(yè)4、活動(dòng)策略——中國(guó)奢侈品鑒賞會(huì)活動(dòng)主題：品鑒文化藏品，感受文化隨園。活動(dòng)目的：體現(xiàn)項(xiàng)目的文化底蘊(yùn)，加強(qiáng)誠(chéng)意客戶(hù)的購(gòu)房信心，促進(jìn)“老帶新”。活動(dòng)時(shí)間地點(diǎn)：2011年4月活動(dòng)對(duì)象：本項(xiàng)目已購(gòu)客戶(hù)、誠(chéng)意客戶(hù)、別墅成交客戶(hù)活動(dòng)形式：舉辦中國(guó)古典奢侈品鑒賞活動(dòng)，設(shè)置古典鼻煙壺、青花瓷等，及名表等時(shí)尚奢侈品，設(shè)置紅酒、鋼琴氣氛營(yíng)造。第58頁(yè)/共80頁(yè)11.511.711.9二、強(qiáng)銷(xiāo)與持銷(xiāo)期：5～11月份提高客戶(hù)成交率，保證銷(xiāo)售速度；逐步進(jìn)入景觀季，主要進(jìn)行客戶(hù)攔截工作；工作媒體活動(dòng)戶(hù)外媒體繼續(xù)攔截，小眾媒體持續(xù)投放展示/11.11項(xiàng)目示范區(qū)的建立；專(zhuān)業(yè)雜志、網(wǎng)絡(luò)媒體、小眾媒體的投放；客戶(hù)海釣體驗(yàn)觀瀾湖體驗(yàn)中秋賞月會(huì)客戶(hù)到來(lái)，現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行提高成交率；戶(hù)外媒體繼續(xù)攔截，小眾媒體持續(xù)投放客戶(hù)高爾夫客戶(hù)、大學(xué)教授、各類(lèi)協(xié)會(huì)組織客戶(hù)的挖掘進(jìn)行客戶(hù)攔截。階段主旨：項(xiàng)目媒體全面投放，達(dá)到項(xiàng)目全面熱銷(xiāo)第59頁(yè)/共80頁(yè)1、媒體策略——網(wǎng)絡(luò)媒體隨著互聯(lián)網(wǎng)的逐漸深入，網(wǎng)絡(luò)媒體的效果逐漸被各大項(xiàng)目所認(rèn)可，其特點(diǎn)是持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，可釋放的信息點(diǎn)多，是輔助戶(hù)外媒體及平面媒體的重要手段。根據(jù)本項(xiàng)目的特殊性，建議投放的網(wǎng)絡(luò)媒體分別有：硬廣類(lèi)網(wǎng)絡(luò)媒體（每次推盤(pán)前投放）：長(zhǎng)春搜房網(wǎng)軟文類(lèi)網(wǎng)絡(luò)媒體（持續(xù)投放）：長(zhǎng)春搜房網(wǎng)、購(gòu)房網(wǎng)、新浪網(wǎng)大眾媒體：房地產(chǎn)報(bào)與東亞結(jié)合。第60頁(yè)/共80頁(yè)2、媒體策略——小眾媒體短信媒體：建議采用“商務(wù)短信＋小區(qū)短信”結(jié)合的形式。商務(wù)短信（在5～8月份投放）：指定向的短信發(fā)送，如有車(chē)一族的短信群發(fā)、企業(yè)法人的短信群發(fā)、吉祥號(hào)碼的短信群發(fā)等形式。小區(qū)短信（在9～11月份周六投放）：指區(qū)域定點(diǎn)短信形式，我司建議選取周邊別墅客戶(hù)進(jìn)行投放；直郵媒體（在每次開(kāi)盤(pán)前后投放）：定點(diǎn)區(qū)域投遞、郵政夾報(bào)、打開(kāi)有禮、高端商家的定點(diǎn)投放、DM派發(fā)等形式，其特點(diǎn)是畫(huà)面內(nèi)容較多，信息量大，能很直接的讓客戶(hù)了解本項(xiàng)目，進(jìn)而到本項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)。銀行對(duì)賬單（與直郵媒體互補(bǔ)）：是印刷在銀行對(duì)賬單背面的媒體形式，高端客戶(hù)接觸頻繁。出租車(chē)頂燈①重要節(jié)點(diǎn)短效應(yīng)用第61頁(yè)/共80頁(yè)3、活動(dòng)策略——海釣體驗(yàn)活動(dòng)活動(dòng)主題：海釣體驗(yàn)活動(dòng)目的：體現(xiàn)海釣的感覺(jué)，帶來(lái)高端享受，提升項(xiàng)目檔次?；顒?dòng)時(shí)間地點(diǎn)：2011年5月，最近并可以海釣的區(qū)域?；顒?dòng)對(duì)象：本項(xiàng)目已購(gòu)客戶(hù)、誠(chéng)意客戶(hù)活動(dòng)形式：舉辦海釣活動(dòng)，選用Amadis(阿瑪?shù)纤?、DAIICHI（日本大一針）等知名品牌垂釣產(chǎn)品，并租用游艇，為釣魚(yú)者營(yíng)造一個(gè)良好的活動(dòng)氛圍。第62頁(yè)/共80頁(yè)3、活動(dòng)策略——觀瀾湖體驗(yàn)活動(dòng)活動(dòng)主題：感受觀瀾湖城市內(nèi)的生態(tài)活動(dòng)目的：親享湖岸，讓客戶(hù)感受本項(xiàng)目未來(lái)生活場(chǎng)景?；顒?dòng)時(shí)間地點(diǎn)：2011年7月，觀瀾湖活動(dòng)對(duì)象：項(xiàng)目誠(chéng)意客戶(hù)活動(dòng)形式：增加湖中的互動(dòng)游戲，如劃船、遙控航模、挖寶、垂釣等第63頁(yè)/共80頁(yè)3、活動(dòng)策略——中秋賞月會(huì)活動(dòng)主題：賞中秋明月，享湖色美景，品隨園風(fēng)情，觀節(jié)日焰火活動(dòng)目的：彰顯本項(xiàng)目文化的特色，景觀的美麗引起市場(chǎng)轟動(dòng)。活動(dòng)時(shí)間地點(diǎn)：2011年9月，觀瀾湖公園活動(dòng)對(duì)象：項(xiàng)目已購(gòu)客戶(hù)、誠(chéng)意客戶(hù)?；顒?dòng)形式：進(jìn)行中秋聯(lián)誼，加強(qiáng)客戶(hù)保養(yǎng)，促進(jìn)老帶新。第64頁(yè)/共80頁(yè)11.1212.1三、尾盤(pán)銷(xiāo)售期：11.12～12.1】尾盤(pán)去化；工作媒體活動(dòng)展示名車(chē)試駕