南京小戶型住宅項目市場定位報告

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公園路項目市場定位研究報告﹤2008年6月Part1南京小戶型供銷環(huán)境研究Part2重點案例分析Part3市場環(huán)境總結(jié)Part4項目市場價格評估Part5項目自我剖析Part6市場突破點分析Part7項目品牌價值提升建議Part8項目產(chǎn)品設(shè)計建議Part1南京小戶型供銷環(huán)境研究南京市住宅市場整體成交情況分析據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，08年1-5月份全市住宅總成交套數(shù)為20126套，較較07年同期下降了50%，較06年同期下降了44%，受國家宏觀政策的影響，自07年10月份以來，南京樓市整體成交量一直處于低迷狀態(tài)，盡管3月份以后市場有所回升，但后勁明顯不足，購房者觀望氣氛依然濃厚。南京小戶型供銷環(huán)境研究Part1城中板塊住宅市場整體成交情況分析08年1-5月份，城中板塊住宅類商品房共累計成交568套，較去年同期下降約72%，這一趨勢大于全市的下降幅度。由于城中的主力客戶群為中高收入群體，他們多為二次以上置業(yè)，說明“第二套住房”的政策對市場需求起到了明顯的抑制作用，從而導致了城中整體成交量的大幅下滑。南京小戶型供銷環(huán)境研究Part1分析：從左表數(shù)據(jù)計算得出，一年來全市90㎡以下中小戶型的供求比為1：0.9，供略大于求。90㎡以下戶型的供給主要集中在浦口和江寧兩大板塊，同時，也是銷售量最高的兩個區(qū)域。從供銷比來分析，城中區(qū)域的中小戶型最為熱銷?；旧习亚澳赀z留下來的產(chǎn)品全部銷售完畢。

在銷售均價價格方面，城中板塊是高舉榜首，已經(jīng)超過12000元/㎡。其次是河西，接近1萬元/㎡。南京小戶型供銷環(huán)境研究07年4月-08年4月各板塊90㎡以下住宅供銷情況及價格對比Part1分析：從左表可見，80-90平米戶型是市場供銷的主力面積段，這一面積段主要以自住為主，市場需求量相對較大，供銷量接近整體的50%。

在60㎡以下的戶型中，最熱銷的是40-50㎡，其次是50-60㎡。該面積段的戶型基本為一房一廳，并具備一般的居家功能，自住和投資皆宜。而40㎡以下戶型，很難具備一般住宅的全部功能。南京小戶型供銷環(huán)境研究07年4月-08年4月小戶型分面積市場供銷情況Part1Part2重點案例分析天正湖濱花園項目位置中央路399號開盤時間07年8月開發(fā)商天正集團南京置業(yè)有限公司當期推貨量約11萬㎡占地面積約10㎡主力面積酒店式公寓:65㎡住宅:130.58㎡建筑面積約20萬㎡銷售均價酒店式公寓：13500元/㎡住宅：20000元/㎡建筑形態(tài)高層銷售率目前整體銷售率約70%，其中小戶型約15%后續(xù)供應(yīng)量住宅已基本銷售，車庫加酒店式公寓，以及在開發(fā)的住宅,約有10萬㎡的供應(yīng)量項目點評項目位于中央路與黑龍江路交匯處。整個地塊在湖南路和中央門兩大成熟商圈的核心輻射區(qū)域范圍內(nèi)，挑高中庭式設(shè)計增加了房屋的通透性。項目周邊擁有便捷的交通和完備的生活配套，毗鄰南京標志性景觀玄武湖、明城墻。購房者多為企業(yè)高級管理人員，私營業(yè)主。重點案例分析Part2綜合點評：項目最大優(yōu)勢在于依托于一個高檔的豪宅社區(qū)，提出了“豪宅中的酒店，酒店中的豪宅”的公寓推廣主題；但是由于該項目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)落后，辦公改造產(chǎn)品，綜合素質(zhì)不高，市場認可度不夠，從而導致銷售不理想。重點案例分析公園里5號項目位置白下區(qū)龍蟠中路336號開盤時間08年5月31日開發(fā)商江蘇普恒投資有限公司當期推貨量約1.7萬㎡占地面積約5000㎡主力面積140.58㎡三房建筑面積約3萬㎡銷售均價11850元/㎡建筑形態(tài)酒店式公寓：小高層住宅：小高層銷售率目前整體銷售率約78%后續(xù)供應(yīng)量剩余房源集中在6層以下32層以上樓層，約有4000㎡的供應(yīng)量項目點評該項目位于龍蟠中路，地段區(qū)位優(yōu)勢較大，南北向的龍蟠中路、解放路貫穿全市，東西向的大光路西接白下，光華路取道繞城高速直達城外。戶型寬敞方正，南北通透為城中不可多得的舒適居所。周邊生活配套成熟，同時與南京電視臺、海關(guān)、南京市體育運動學校為鄰，應(yīng)推出的房源較少，沒有好的朝向，購房者的選擇余地不大，住戶多為周邊原住民和干休所的老干部。Part2綜合點評：項目對于本項目產(chǎn)品沒有很大的指導意義，其對本項目最大的指導意義在于價格參考。從該項目的價格來分析，本項目要想突破區(qū)域價格心里局限，還需要花費很大的力氣在產(chǎn)品改造方面。錦盈大廈項目位置中央路258開盤時間07年11月開發(fā)商江蘇綠愿置業(yè)發(fā)展有限公司當期推貨量約2.5萬㎡占地面積3410㎡主力面積45㎡建筑面積37774萬㎡銷售均價湖景：23000元/㎡一般：13500元/㎡18000元/㎡建筑形態(tài)高層銷售率目前整體銷售率約50%后續(xù)供應(yīng)量約1.8萬㎡的供應(yīng)量項目點評該項目物業(yè)功能綜合性完善，交通除豐富的公交線路，還有地鐵優(yōu)勢，又在湖南路和中央門兩大成熟商圈的核心輻射區(qū)域范圍內(nèi)，周邊配套成熟；該項目自然景觀優(yōu)勢明顯，毗鄰南京標志性景觀----紫金山、玄武湖、明城墻。有許多白領(lǐng)，私營業(yè)主前來購房，或咨詢。重點案例分析Part2綜合點評：項目最大優(yōu)勢在于湖景資源優(yōu)勢，主力銷售產(chǎn)品在45㎡左右產(chǎn)品，銷售情況還可以，由此可見具有獨特資源產(chǎn)品還是可以銷售高于市場期望的價格的。但是該項目價格差距說明該項目營銷水平不高。金陵大公館項目位置黑龍江路與南瑞路交界處開盤時間07年1月開發(fā)商江蘇五岳置業(yè)有限公司當期推貨量約1.5萬㎡占地面積約6萬㎡主力面積約44㎡建筑面積約17萬㎡銷售均價13500元/㎡建筑形態(tài)小高層銷售率約85%后續(xù)供應(yīng)量約2.5萬㎡的后續(xù)供應(yīng)量項目點評金陵大公館地處黑龍江路與南瑞路交界處，緊臨尊貴將軍別墅區(qū)。戶型開間大，進深小，南北通透，面積控制得當。周邊配套比較成熟，，交通便利，能登高臨長江，望紫金山，覽玄武湖，觀閱江樓。購房者多為白領(lǐng)，私營業(yè)主，公務(wù)員。重點案例分析Part2綜合點評：項目最大優(yōu)勢在于地段優(yōu)勢以及獨特的山、水景觀資源，項目銷售情況良好，該項目無論從營銷以及推廣上來分析都是比較成功的。雅居樂花園項目位置秦淮區(qū)龍蟠南路33號

開盤時間08年4月開發(fā)商雅居樂集團

當期推貨量約15㎡占地面積約15萬㎡主力面積住宅:97㎡兩房194㎡四房酒店式公寓:53㎡,78㎡建筑面積約36萬㎡銷售均價住宅：12500元/㎡（精裝標準:2000元/㎡)酒店式公寓:未定價(未開盤)建筑形態(tài)高層,小高層銷售率約40%后續(xù)供應(yīng)量約有21萬㎡的供應(yīng)量項目點評該項目地處城南板塊，周邊交通網(wǎng)覆蓋廣闊、社區(qū)是集高尚住宅、商鋪、會所、原生態(tài)綠化廣場、幼兒園、小學、公交首末站等為一體的主城區(qū)內(nèi)較大規(guī)模、配套完善的國際化高品質(zhì)人文社區(qū)。此項目緊鄰夫子廟、有著豐富的商業(yè)氣氛與深厚的文化底蘊。重點案例分析Part2綜合點評：項目最大優(yōu)勢依托于雅居樂的優(yōu)勢品牌進行推廣，在產(chǎn)品設(shè)計上中規(guī)中矩，沒有明顯的特色。但是該項目強大的樣板展示系統(tǒng)為該項目能夠取得良好銷售業(yè)績的基礎(chǔ)。融寓項目位置中山南路239號開盤時間08年1月開發(fā)商南京天盛置業(yè)有限公司當期推貨量2萬㎡占地面積約6000㎡主力面積53㎡一房71㎡兩房建筑面積約2.6萬㎡銷售均價16000元/㎡建筑形態(tài)小高層銷售率目前整體銷售率約30%后續(xù)供應(yīng)量約有2萬㎡的供應(yīng)量項目點評

該項目位于新街口中心，周邊生活配套齊全，交通便利，緊鄰地鐵1號線張府園站，目標客群主要是年輕白領(lǐng)，企業(yè)主管，及周邊投資人士。重點案例分析Part2綜合點評：項目產(chǎn)品和品牌基本上沒有很大的優(yōu)勢，其推廣最主要的核心基本上還是以項目的“區(qū)位稀缺性”作為項目的核心推廣，由于價格偏高，銷售情況不太理想。觀城項目位置中華路1號開盤時間4月26日開發(fā)商龍高置業(yè)有限公司當期推貨量約4.7㎡占地面積約16畝主力面積70㎡建筑面積約6萬㎡銷售均價16000元/㎡建筑形態(tài)高層銷售率目前整體銷售率約65%后續(xù)供應(yīng)量約有5萬㎡的供應(yīng)量項目點評項目位于中華路內(nèi)橋口，地處主城核心商務(wù)圈，立足新街口、夫子廟兩大商務(wù)圈交匯點；交通便捷通達，周邊配套比較成熟，項目主要面對客戶為有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)的中青年人群。

重點案例分析Part2綜合點評：項目最大優(yōu)勢在于產(chǎn)品定位比較適中70-100平方米產(chǎn)品，總價控制。另外地段優(yōu)勢也是該項目推廣的核心，城中市場區(qū)位稀缺，市場認可度高。凱潤金城項目位置長江路2號開盤時間07年11月開發(fā)商南京凱潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司當期推貨量約3.2萬㎡占地面積約4.5萬㎡主力面積酒店式公寓占未開盤住宅:100㎡建筑面積約21.7萬㎡銷售均價住宅:19000元/㎡酒店式公寓:未定建筑形態(tài)高層銷售率約35%后續(xù)供應(yīng)量約20萬㎡的后續(xù)供應(yīng)量項目點評地處繁華的新街口商圈，交通便利，項目本身的內(nèi)部配套就比較齊全，周邊的生活配套也很完善，項目主要購買人群集中在白領(lǐng)，公務(wù)員，醫(yī)生以及金融人士；應(yīng)該項目的出售與車庫捆綁，至今的銷售不是很好。重點案例分析Part2綜合點評：項目最大優(yōu)勢在于區(qū)位，其定位主要瞄準長江路9號進行，但是其在產(chǎn)品規(guī)劃、現(xiàn)場展示、管理服務(wù)、營銷推廣等方面都大大不如9號，因此目前該項目銷售情況嚴峻，市場認可度很低。虹橋新城市廣場項目位置中山北路281號開盤時間08年5月開發(fā)商新城市置業(yè)當期推貨量約10萬㎡占地面積約1.8萬㎡主力面積酒店式公寓:65㎡,75㎡建筑面積約13萬㎡銷售均價18000元/㎡(精裝)16000元/㎡(毛坯)建筑形態(tài)小高層銷售率約50%（小戶型）后續(xù)供應(yīng)量約10萬㎡的后續(xù)供應(yīng)量項目點評周邊配套設(shè)施成熟，交通便利。該地塊也屬山西路湖南路商業(yè)圈輻射之地。地理位置優(yōu)越，主要購買力集中在中青年有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)的人群。重點案例分析Part2綜合點評：項目最大優(yōu)勢在于區(qū)位優(yōu)勢，但是戶型產(chǎn)品面積偏大，銷售總價偏高，該項目市場認可度一般，市場產(chǎn)品定位和總價偏高，制約該項目的銷售。中海凱旋門項目位置中山北路鹽倉橋廣場開盤時間08年6月7日開發(fā)商中海地產(chǎn)當期推貨量約4.7萬㎡占地面積約2.5萬㎡主力面積44㎡建筑面積約11萬㎡銷售均價13000元/㎡建筑形態(tài)高層銷售率約76%（單身公寓）后續(xù)供應(yīng)量約9萬㎡的后續(xù)供應(yīng)量項目點評中海?凱旋門是南京中海地產(chǎn)傾力打造的第二個項目建成后將是一座城市中心、成規(guī)模、低密度、小面積、全功能的復合型豪宅項目。位于中山北路與大橋南路交匯處，交通便捷，周邊生活配套齊全.該項目處于過江車輛的中轉(zhuǎn)站附近所以人流量大，有一定的安全隱患。在此購房者多為30歲左右的中青年和一些房產(chǎn)投資者。重點案例分析Part2綜合點評：項目最大優(yōu)勢在于中海的品牌、創(chuàng)新的全明產(chǎn)品設(shè)計、良好的現(xiàn)場展示包裝。該項目的產(chǎn)品值得本項目參考和借鑒。金鼎灣國際項目位置白下區(qū)鼎新路88號開盤時間2008.4開發(fā)商建鄴開發(fā)集團當期推貨量約3.6萬㎡占地面積約2萬㎡主力面積133㎡三房,94㎡兩房建筑面積約8萬㎡銷售均價21000元/㎡建筑形態(tài)高層銷售率約80%后續(xù)供應(yīng)量約1.6萬㎡的后續(xù)供應(yīng)量項目點評金鼎灣國際，地處鼎新路88號，交通四通八達，生活配套完善。政府機關(guān)，企業(yè)高級主管為主要購買力。因地處南京CBD核心區(qū)域，上下班高峰時間會有堵車現(xiàn)象出現(xiàn)。重點案例分析Part2綜合點評：項目最大優(yōu)勢在于前期品牌和區(qū)位優(yōu)勢。該項目由于積累了2年多的時間，項目總體銷售情況比較理想，其在產(chǎn)品設(shè)計方面也花了一定的心思，品質(zhì)感不錯。長江路9號項目位置廣廈（南京）房地產(chǎn)投資實業(yè)有限公司開盤時間2007.5

開發(fā)商長江路9號

當期推貨量約8萬㎡占地面積約5萬㎡主力面積住宅:133㎡兩房165㎡兩房酒店式公寓:56㎡兩房建筑面積約26萬㎡銷售均價住宅：18500元/㎡酒店式公寓：21000元/㎡

建筑形態(tài)高層銷售率約90%后續(xù)供應(yīng)量約20萬㎡的后續(xù)供應(yīng)量項目點評項目是城中較為高檔的項目、建成后包括高檔精品住宅、高檔辦公樓、大型商場、酒店式公寓、臨街商鋪及幼兒園、文化廣場等相關(guān)配套，設(shè)施齊備、品質(zhì)超逸，交通方便。項目的主要購買這是銀行，外貿(mào)，私企的高級工作人員。重點案例分析Part2綜合點評：項目最大優(yōu)勢在于挑高的產(chǎn)品設(shè)計、中央地段優(yōu)勢、強大的現(xiàn)場樣板展示力度，這些都為該項目成為城市中心頂級豪宅提供了有力的支持。仁恒國際公寓項目位置建鄴區(qū)廬山路116號開盤時間07年12月開發(fā)商仁恒投資（南京)有限公司當期推貨量10萬㎡占地面積約2.9萬㎡主力面積194.67㎡兩室兩廳建筑面積約10萬㎡銷售均價20000元/㎡建筑形態(tài)超高層銷售率約30%（僅指B棟）后續(xù)供應(yīng)量約萬4.4萬㎡的后續(xù)供應(yīng)量僅指B棟（A棟作為酒店自主經(jīng)營）項目點評該項目緊鄰奧體中心，是河西中心商務(wù)區(qū)最北端的重要標志性建筑。由兩棟高標準酒店式公寓及為酒店式公寓服務(wù)的相關(guān)配套設(shè)施組成。周邊交通不是很方便，公交線路較少；小區(qū)內(nèi)部的配套比較齊全，可是小區(qū)周邊的生活配套還不是很完善。高收入人群為該項目的主要針對目標。重點案例刃分析Par息t2綜合點癥評：項目能夠眨高于區(qū)域排一倍的價畫格開盤，窯其主要體慰現(xiàn)在三個橡方面：1、仁恒集元團的品牌攀優(yōu)勢；2、引進最新加坡背輝盛酒蠻店管理皇；3、具有高兔品質(zhì)感的卻現(xiàn)場展示念系統(tǒng)。重點案施例分項鬧分析樓盤主力面積（㎡）戶型點評(優(yōu)劣勢)中海凱旋門44優(yōu)勢：雙陽臺設(shè)計，獨立生活陽臺和光景陽臺。整個房間光亮通透，空氣新鮮。劣勢：廚房僅靠衛(wèi)生間。新城市虹橋中心56優(yōu)勢：布局簡約，空間利用率高，樓上下公私分明；客廳寬闊，光線通風較好。劣勢：衛(wèi)生間空間狹窄，二樓利用率低，臥室緊湊舒適性較低。天正湖濱65優(yōu)勢：酒店式裝修，戶型面積緊湊，大尺度臥室，衛(wèi)生間干濕分離，有陽臺采光較好。劣勢：廚房為敞開式，做飯時會有較大油煙，不易清掃。金陵大公館44優(yōu)勢:平面布局規(guī)整簡約，空間利用率高且實用，空間雖小但是五臟俱全。劣勢：實用面積較小，活動空間不是很大，有局促感。錦盈大廈45優(yōu)勢：一室一廳一廚一衛(wèi)的合理布局，將休息區(qū)域與活動區(qū)域區(qū)分得很清楚，雖然面積較小但是沒有給人以壓抑的感覺。劣勢：廚房部分為敞開式，但是廚房與衛(wèi)生間的門緊靠在一起不是很合理。長江路9號50優(yōu)勢：戶型方正，利于分割和設(shè)計，使用率相對較高；劣勢：沒有陽臺；通風效果不理想；無廚房，不具備居家功能；融寓53優(yōu)勢：客廳較大，便于會客。功能區(qū)域合理安排，臥室光線較好。劣勢：廚房，衛(wèi)生間為暗室，通風效果差。觀城50優(yōu)勢：獨立廚衛(wèi)，餐廳寬闊，帶陽臺光線較好。劣勢：客廳與臥室沒有分割好，空間較少。雅居樂花園53優(yōu)勢：實用面積緊湊，全明設(shè)計，景觀和雙陽臺設(shè)計，主臥觀景飄窗，通透明亮劣勢：衛(wèi)生間和廚房緊靠大門，大門正對主臥的門，在這點的設(shè)計上不太合理

戶型及主架力面積分夏析Part2綜合點脖評：總體市場宜戶型創(chuàng)新油方面基本希上圍繞著效全明設(shè)計茅和挑高產(chǎn)證品。主力熱銷戶伯型集中法在35-4毀5平方米花之間。張符合總睬價控制教的原則個。重點案例工分項分析分析：目前市裳場小戶琴型的主桶力供給懇面積集寒中在45-5飼5㎡，該面積勾段也是市毛場對小戶型產(chǎn)品勵的主流需楊求范圍。鋒但是隨著急價格的提薪升，面積皺有進一步硬走低的可妥能。小戶型由闖于規(guī)劃設(shè)攔計的限制臨（一般分您南北向）嘗，部分產(chǎn)疊品在通風件性及采光精方面均有一筐定缺陷。美盡管面積都小，但在彼功能上，聯(lián)大部分戶那型都滿足速了居家的坊基本要求，包括脅臥室、客攔廳、餐廳怪、廚房、擔衛(wèi)生間。大面寬、漲功能齊全葉的戶型受竭到市場的追捧男。戶型及主淹力面積分喜析Part2重點案例題分項分析分析：上表是對垮主要競爭成項目小戶挖型面積的萬累加統(tǒng)計蠅，可以看觀出，40-紛60㎡是目前市場還的主流胸供應(yīng)面牌積段。從前面嫩的統(tǒng)計數(shù)雅據(jù)中也可領(lǐng)以看出，趴在70㎡一下的小戶型中碼，最熱銷借的是40-5磨0㎡，其次螞是50-熟60㎡。兩者基遺本吻合。面積配果比分析Part2重點案例館分項分析分析：對于小戶軌型項目而洲言，由于頌規(guī)劃戶數(shù)識多，居住徐密度高，掛使得車位司配比一般床都在1以下。蔽但對于添檔次和具定位比侮較高的啊項目而異言，車卻位配比啟相對要逐高一些妹，如長宣江路9號。車位配弓比分析Par系t2重點案例額分項分析銷售價產(chǎn)格分析點評：從左圖免可以看傷出，目前市場在溉售小戶型暮以精裝修為主童；城市絕山對中心全的項目，銷差售價格在1800摔0-210披00元/㎡，中心阻邊緣項帶目的銷售價荷格在130喂00元/㎡左右。主力總價窄集中在80萬元左右。其中，集中海凱旋門主力喝總價在60萬以內(nèi)蛾，銷售情況腦理想。對諷于購買小戶型的熟客戶而言強，對總價依然用較為敏員感。Part2樓盤景觀規(guī)劃點評中海凱旋門法式園林風情；星形廣場，雨果大街，波爾卡噴泉廣場，香奈兒大道。新城市虹橋中心未確定天正湖濱一般園林表現(xiàn)；綠化、噴泉、小景等金陵大公館公園級的綠化標準、數(shù)百棵原生老樹，自然湖泊錦盈大廈內(nèi)部簡單綠化，依托外部玄武湖景觀資源長江路9號雕塑小品及綠化，城市綠化凱潤金城綠風翠林景園、年輪廣場、翠竹華亭、藍風翠影、時間雕塑、1368主題景觀游園融寓簡單綠化觀城簡單綠化雅居樂花園雕塑小品、小區(qū)中央核心景觀、嘖泉廣場、公園級的綠化標準重點案識例分項巖分析景觀規(guī)畜劃分析分析：從左表訴可以看嗓出，對雁于住宅區(qū)持中的小誦戶型產(chǎn)竊品而言，由絮于地塊整投體較大，抓利于規(guī)劃櫻，此類項膀目小戶型師產(chǎn)品的景觀規(guī)衰劃一般碌較為理寫想。而對于純小戶型馳項目而言，委由于地沙塊規(guī)模愈一般相口對較小芝，景觀規(guī)劃班上一般相厚對粗糙只連有依托于兩大型社區(qū)扶的公寓才慶具有比較頁優(yōu)秀的景覺觀資源。另外就飾是外部景惜觀資源。Part2樓盤內(nèi)部配套中海凱旋門獨立的商業(yè)街、小區(qū)配有幼兒園、裙樓商業(yè)新城市虹橋中心地下一層為蘇果大型倉儲式超市，地上裙樓4層，1-3層為室內(nèi)商業(yè)步行街，4層為大型餐飲及休閑娛樂廣場。天正湖濱內(nèi)部有個1500㎡的主題會所，會所內(nèi)部配套未定，后期推出金陵大公館小區(qū)配套十二個班鼓樓區(qū)重點實驗幼兒園，有公館風情一條街和泛會館，高爾夫小果嶺、網(wǎng)球場、游泳池、健身會館一應(yīng)俱全。錦盈大廈無長江路9號內(nèi)部會所（會所有茶餐廳、書吧、視聽室、親子樂園、商務(wù)會所）、幼兒園凱潤金城超級購物中心、內(nèi)部商城、大型餐飲。融寓底層商業(yè)觀城內(nèi)部商業(yè)街區(qū)雅居樂花園內(nèi)部小學、幼兒園。重點案牽例分項必分析配套分篇析分析：在項目厲內(nèi)部配妥套方面夫，大中遮型小區(qū)瘦的內(nèi)部鴨配套相芝對齊全俘，包括普會所、研商業(yè)街陳等，部助分還含會有幼兒講園。而附對于純旱小戶型壟項目而衣言，配梁套基本駐上依托妨于大社抱區(qū)配套究為主，店內(nèi)部個烘性配套躍比較少夸。Part2樓盤智能化配置中海凱旋門紅外線電子巡更系統(tǒng)、監(jiān)控報警系統(tǒng)、一卡通、煤氣泄露報警器。新城市虹橋中心紅外線電子巡更系統(tǒng)、監(jiān)控報警系統(tǒng)、IC卡門禁管理，停車場管理系統(tǒng)、居家防盜報警系統(tǒng)天正湖濱可視對講系統(tǒng)、閉路電視系統(tǒng)、周界防范系統(tǒng)、停車場智能管理系統(tǒng)。金陵大公館視對講系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)、煤氣泄露報警器、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錦盈大廈火災(zāi)漏電報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)、車輛出入庫管理系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、先進消防報警系統(tǒng)、一卡通管理。長江路9號可視對講、燃氣泄漏報警、戶配備家庭信息箱，高檔彩色液晶可視對講分機、社區(qū)全視頻監(jiān)控、IC卡停車系統(tǒng)、凱潤金城電子密碼鎖、紅外報警、電子巡更系統(tǒng)、閉路電視、可視對講系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)融寓門禁系統(tǒng)、電視閉路電視、周邊防衛(wèi)系統(tǒng)、火災(zāi)報警與自動聯(lián)動系統(tǒng)、停車場智能管理電子系統(tǒng)、巡更管理子系統(tǒng)、可視對講等觀城IC卡門禁管理、周界防越報警、可視對講、閉路電視監(jiān)控、新風系統(tǒng)智能化蓮分析重點案濕例分項薄分析分析：從表中可挑以看出，目前市犁場主要競爭項目的貴智能化標準較為普牲通，總體智能化標哲準不高。Part2樓盤物業(yè)管理收費標準（元/月·㎡）物業(yè)服務(wù)特點分析物業(yè)管理公司中海凱旋門3.3酒店式服務(wù)中海物業(yè)新城市虹橋中心1.5酒店式服務(wù)南京新中海物業(yè)天正湖濱2酒店式服務(wù)深圳保利物業(yè)金陵大公館2酒店式服務(wù)（收費）世豪物業(yè)錦盈大廈2.8酒店式服務(wù)、代客洗衣（收費）新鴻運物業(yè)長江路9號3.8酒店式管理浙江廣廈物業(yè)凱潤金城2.9普通物業(yè)深圳保利物業(yè)融寓2.8酒店式物業(yè)太平洋物業(yè)管理公司觀城3.5全托管酒店式管家服務(wù)第一太平洋戴維斯雅居樂花園未定普通物業(yè)雅居樂物業(yè)重點案例葬分項分析物業(yè)管蒜理分析分析：目前市很場小戶書型主力而的物業(yè)惜服務(wù)模秋式是酒騎店式服笨務(wù)，但蛾除了中究海物業(yè)己、第一太平洋展、深圳恢保利以濃外，其傾它大部甘分項目壩的物業(yè)最公司水覽平不高捧。物業(yè)重費集中技在3元/月·㎡。Part2項目建筑風格推廣主題錦盈大廈現(xiàn)代立足中央，坐擁玄武天正湖濱現(xiàn)代層峰境界，列鼎中央 長江路9號ART-DECOLOFT4.99M挑高精裝公寓凱潤金城現(xiàn)代南京中央商務(wù)生活綜合體融寓現(xiàn)代地鐵之上，我的融寓金鼎灣國際歐式江蘇首家3A級住宅雅居樂花園現(xiàn)代一座城市的大雅風范觀城現(xiàn)代中華路1號，萬象之城，不動聲色中海凱旋門歐式尺度至臻，生活之上金陵大公館歐式精裝修，小戶型新城市虹橋中心現(xiàn)代5M挑高多功能商居小公館重點案例宇分項分析建筑風兇格及推說廣主題叮分析分析：城中板塊戒由于地處叉城市核心流地段，因秋此多數(shù)項慶目建筑風糾格為了配辦合城市形串象的展示盈形成聯(lián)動效懲應(yīng)，多為現(xiàn)代內(nèi)風格。城中板塊竄住宅產(chǎn)品礎(chǔ)在傳播過額程中多賦插予項目一永定的文化棍內(nèi)涵，借蹲以突出項虹目的品質(zhì)蘆感，公寓項感目則更多的日從產(chǎn)品境以及區(qū)市位配套障（地鐵開）進行吧演繹，競爭同蒼質(zhì)化較償為明顯；Part2裝修標票準分析項目交付標準裝修標準(元/㎡)室內(nèi)裝修菜單中海凱旋門精裝1500客廳地面：地板墻面：廣東博德面磚衛(wèi)生間：廣東博德地轉(zhuǎn)廚房：高級整體方太油煙機、灶具，局部為不銹鋼背景墻洗衣機：西門子新城市虹橋中心精裝2000入戶門:盼盼內(nèi)門：木制門墻面：多樂士乳膠漆地面：復合地板：圣像或艾諾法賽墻地磚：冠軍或諾貝爾櫥柜：帥康或我樂抽油煙機：方太或帥康燃氣灶具：方太或帥康燃氣熱水器：櫻花或林內(nèi)不銹鋼水槽：摩恩或歐林冷熱水龍頭：摩恩衛(wèi)生潔具：樂家浴霸：奧普或櫻花空調(diào):大金重點案例絞分項分析Part2重點案例趣分項分析裝修標吃準分析項目交付標準裝修標準(元/㎡)室內(nèi)裝修菜單天正湖濱精裝1800乳膠漆：力邦或同等品牌涂料地板：高級實復合木客廳地面：進口大理石風管式空調(diào)：美國約克或同等品牌衛(wèi)生間：諾貝爾或同品牌地磚及墻磚，AO史密斯，西門子或同品牌熱水器，科勒或同品牌衛(wèi)浴廚房：圣羅莎，威乃達或同品牌整體廚具，方太；金陵大公館精裝1500乳膠漆：品牌未定高級實木地板或地磚客廳地面：進口大理石衛(wèi)生間：品牌防滑地磚和瓷磚，高級洗手臺面廚房：高級整體廚具錦盈大廈精裝2000圣象復合地板客廳地面：進口大理石墻面：品牌乳膠漆

空調(diào)：大金VRV3衛(wèi)生間：諾貝爾地磚，高級石材洗手臺面，澳普浴霸，科勒潔具，AO史密斯熱水器廚房：帥康整體廚具，帥康油煙機、灶具，美的電磁爐，帥康水槽，海爾電冰箱Part2重點案誓例分項貴分析裝修標摸準分析項目交付標準裝修標準(元/㎡)室內(nèi)裝修菜單長江路9號精裝2500空調(diào)：大金家用多聯(lián)機空調(diào)；電熱水器：ＡＯ史密斯熱水器；油煙機灶臺：品牌電磁爐+油煙機；浴霸：奧普浴霸；衛(wèi)生潔具：美國科勒潔局面盆及坐便器；櫥柜：品牌整體櫥柜；衣柜：福諾主臥成品衣柜；房間地面：實木復合地板；墻面：品牌墻磚；融寓精裝2000乳膠漆：多樂士

地面：格林地板客廳地面：進口大理石

空調(diào)：美的分體式衛(wèi)生間：和成衛(wèi)浴、TOTO潔具。AO史密斯熱水器廚房：方太廚具。格蘭仕微波爐洗衣機：西門子Part2重點案例東分項分析裝修標西準分析分析：目前城中途精裝修項遇目的裝修喬標準區(qū)間石為1500稱-250膨0元/㎡，主要鳥集中在200罰0元/㎡；在裝修標逐準上，大標部分項目療采用標準虧式裝修模羞式，客戶講可供選擇三余地較少排，不能夠澆很好的體現(xiàn)碧個性化需奮求；Part2項目在售項目后續(xù)供應(yīng)量（㎡）潛在供應(yīng)量合計整體后續(xù)供應(yīng)量小戶型后續(xù)供應(yīng)量中海凱旋門約9萬㎡約估計5.5萬約80萬㎡（不完全統(tǒng)計，預(yù)測未來2年左右潛在供應(yīng)量）100萬㎡新城市虹橋中心約10萬㎡約1.5萬天正湖濱約10萬㎡約1.4萬金陵大公館約2.5萬㎡約2.2萬錦盈大廈約1.8萬㎡約7500長江路9號約20萬㎡約2.5萬凱潤金城約20萬㎡約估計2.5萬融寓約2萬㎡約5500觀城約5萬㎡約2.1萬雅居樂約21萬㎡約3萬合計約100萬㎡約22萬㎡重點案例架分項分析后續(xù)供讓應(yīng)量分尾析分析：礎(chǔ)根據(jù)對尿目前市肌場供應(yīng)按量的不鐘完全統(tǒng)海計，城去中板塊飾未來1-2年內(nèi)的供安應(yīng)量將達烘到100萬㎡左右。其圣中小戶渣型后續(xù)虜供應(yīng)量濁在22萬㎡左右肥，而07年城中雙共銷售90㎡以下遭小戶型蒸約14萬㎡，加上未來是小戶型矛的潛在皆供應(yīng)量問，可以競預(yù)見，睬未來小并戶型市諸場的競竊爭將進朵一步加久劇。Part2重點個案答借鑒分析產(chǎn)品規(guī)劃斧布局Part2分析：該養(yǎng)項目在傳陵統(tǒng)“南北粗分布，中償間走廊”孝的設(shè)計基咳礎(chǔ)上，增檢加了挑空講中庭設(shè)計董，從而較好的忘解決了小緒戶型的通摟透性及采悲光的問題亭。天正湖濱——挑空中庭壟設(shè)計景觀規(guī)膠劃設(shè)計重點個綠案借鑒奸分析Part2中海凱旋法門——親城森林蒙馬特廣愛場雨果大街波爾卡噴捏泉廣場香奈爾趙大道星形廣荒場分析：該項目的偽景觀設(shè)計聘請了閃貝爾高林瞞（香港）士有限公挪司，圍繞“親城兆森林”的棒設(shè)計理念，任在都市省中營造自然、生顛態(tài)的居住既空間。戶型設(shè)哲計重點個坑案借鑒白分析Part2分析：該項目導的主力蹄戶型面廳積約44㎡，基本實現(xiàn)了狡居家的所使有功能，喝包括廚房租、衛(wèi)生間、客窄廳、餐廳屯、臥室以隊及兩個陽灶臺。同時，研兩個陽根臺的面塊積是贈鹿送，約3㎡。對于小另戶型而多言，該傾戶型的藍設(shè)計是孟比較值得借鑒的躲。贈送部分贈送部分中海凱宋旋門——全功能讓小戶型配套重點個案朗借鑒分析Part2仁恒國際馳公寓在內(nèi)昆部配套上肥以6000多平方看米中心卸會所為懇主，裙確樓設(shè)有推社區(qū)內(nèi)鋸公共配濾套設(shè)施軋，包括慮了餐飲裁、健身翁、商務(wù)饅、會議殃、娛樂仇、室內(nèi)張游泳池秩等。暴其中性，會所購功能設(shè)撲施分為主：A、運動衫類5道恒溫朝泳池；2個標準羽廟毛球館；2個壁球氧館；健急身房；晝乒乓球脫館；B、休閑娛物樂類男女桑握拿；視檔聽中心錢；棋牌慌室；兒吊童娛樂箏室；舞兄蹈室；臂桌球室牙；高爾習夫揮桿憲室；網(wǎng)村吧；書扶吧；C、商務(wù)瓶餐飲功求能宴會廳；融多功能廳陸；商務(wù)中屈心；餐廳殺；咖啡廳勻；洗衣店倍；會議室替。仁恒國駱際公寓——600淡0多㎡中心會蘋所服務(wù)標襪準重點個極案借鑒章分析Part2仁恒國午際公寓益特意邀等來全球彼最大的齡酒店管竟理公司——新加坡輝督盛酒店管聲理集團全面負展責仁恒無雙塔及600稈0㎡會所的雅管理。匹輝盛在貴人性化另、奢華嫂服務(wù)、園以及在蔥全球推困行的精擱致服務(wù)斯標準均翅享有很秤高的國棕際口碑屆。服務(wù)桂人員多楚為擁有10年以上屆的酒店偵業(yè)服務(wù)宜經(jīng)驗，知曾服務(wù)證于五星致級酒店棕。入職翠前再由完輝盛進湊行全面哀系統(tǒng)的藥酒店培失訓，為著的是讓塘業(yè)主享柳受到最攻原汁原勿味的酒急店式服調(diào)務(wù)。仁恒國際守公寓——高標準吵酒店式腳服務(wù)Part奇3市場環(huán)對境總結(jié)市場環(huán)境要總結(jié)宏觀政機策環(huán)境受國內(nèi)外廚經(jīng)濟大環(huán)浪境的影響潔，中國貨坐幣政策剝開始緊株縮，并在短餡期內(nèi)不會侮有方向性磨調(diào)整，加陜上土地政腐策的從緊際及對第二鹿套住房需福求的限制輛，使得開發(fā)商稼的資金嬌鏈明顯強繃緊。市場供智需環(huán)境06、07年火爆鵝的市場授讓開發(fā)遠商的開動發(fā)熱情刑空前高縱漲，并別儲備了笑大量的哄土地，未來1-2年內(nèi)市場的的供應(yīng)量舟依然龐大喇，市場競孤爭更為激勾烈。在需求望層面上根，投資底需求明督顯萎縮喉，而二次及蘆以上置屑業(yè)者也第處于觀訊望狀態(tài)，剛性的吳自住需掏求將是牽市場最霸主要支餐撐力量，市場需屯求區(qū)域理樓性。消費者心罵理市場宏土觀調(diào)控絕政策趨印緊，未促來3-4月將是椒決定很黎多企業(yè)桿的命運向的關(guān)鍵莊時刻，集開發(fā)企垂業(yè)降價協(xié)銷售度腥過難關(guān)灘成為必沿然，消費者觀皆望氣氛現(xiàn)指象明顯。Part3小戶型表市場面對嚴峻姻的市場環(huán)滿境，對于掠開發(fā)商而錫言，縮小燥面積，降有低總價是波提高項目蘆抗風險能答力的有效牧手段，未則來中小戶驕型的市場嘆供應(yīng)量將倍會加大。根據(jù)對紫目前市拼場的不糾完全統(tǒng)譽計，城中小戶杜型將有20萬㎡以上例的潛在供龜應(yīng)量，而在最粉火爆的07年，城軋中小戶武型銷售大量為14萬㎡左冤右，按填照目前嘗市場趨乖勢，預(yù)薯計今年鑼城中整橋體成交汗量較去逗年將下暮降50%左右，樂小戶型幕成交量特假設(shè)下吩降30%，則08年小戶甜型的銷從售量將繩在10萬㎡內(nèi)。城中小晌戶型供惡應(yīng)量已洗經(jīng)飽和戰(zhàn)，供大珠于求。另據(jù)網(wǎng)上摔資料顯示蟲，08年下半犯年南京池房地產(chǎn)旺市場接刺近20家樓盤將翠陸續(xù)推出紙小戶型房娃源樓，面建積集中在40或50平方米推以下的蛾小戶型有，房源辭總數(shù)接健近300歸0套，主三要分布悟在南京驅(qū)城中、清河西、黃江寧、屑城北、綿城南、瞎城東等山多個板屯塊?？梢灶A(yù)妥計，下半年城熱中小戶型遣的供需平坊衡將被打健破，市場貝供應(yīng)量充次足，競爭冤將明顯加攝劇。面積前的精密輩控制，燥精裝修種的成本補控制，序到各種率附加值性、優(yōu)惠造措施，甘從當前具市場在哀售項目臂中也可遮以看出四市場的憐激烈程另度。市場環(huán)胃境總結(jié)Part3Part凡4項目市俱場價格蝴評估項目價個格建議說明價格的制媽定一般采墾用兩種方護法：一種峰是成本核破算法，另乎外一種是肅市場比較轎法。本次泰定價我司蹦建議主要材是采取市若場上比較典流行的加拘權(quán)系數(shù)比喉較法，來略測定項目巡壽的市場價芬格。加權(quán)系某數(shù)比較凳法的定付價原則透是，綜瀉合奧斯樂博恩莊浪園項目徒的綜合毯質(zhì)素，便結(jié)合市螞場，對針影響本勉項目定制價的各勺種因素敘進行比流較，運謎用科學喜的評估柳方法進細行測定仔，并予仆以一定旬保險系賣數(shù)計算脆而得出挨。Part捕4重要參蓮考項目我對比分請值表項目價貫格建議Part榨4項目價堆格建議比較因梳素加強貞分值表Part即4比較樓盤名稱融寓中海凱旋門天正湖濱錦盈大廈金陵大公館比較樓盤銷售均價（元/㎡，毛坯）1600011500117001600012000比較樓盤取值（分）100100100100100本案對比后分值（分）98.5100.7799.4699.31101.85本案比較后價格（元/㎡）1576011588.5511636.8215889.612222比較樓盤對本案定價的權(quán)重0.150.40.20.150.1權(quán)重價格（元/㎡）23644635.422327.3642383.441222.2本案定價（元/㎡）12932.424項目價格舟建議市場價格祖對比評估多值通過上述埋系統(tǒng)對比惕評估后，險參照目前臥市場主要鳳競爭項目較的銷售價法格，本案當壤前銷售考均價比破較評估稼值約為130麗00元/㎡（毛坯陜）。Par列t4項目價稿格建議價格提升球評估值根據(jù)以上寺的綜合評器估，現(xiàn)階良段該項目揭目前的銷詢售價格約屢為130沾00元/㎡（毛坯抄）。哪么我們抓如何提升隸本項目的智價值呢？劃如何在激拾烈的市場爛環(huán)境當中容，提升項倉目的經(jīng)濟煌效益呢？我們有信奴心為項目滑提升20%的價格？但是給厚予我們喝的回報算只需要1%Par資t4Par布t5項目自階我剖析項目自公我剖析新街口核心區(qū)夫子廟明故宮本案1.8公里1.5公里1.5公里項目所處遭區(qū)位示意背圖項目區(qū)位螞分析項目地坑塊位于噴南京市考龍蟠中帽路和瑞分金路交寇叉口的特西南角惜，北鄰闖達美廣鑼場，東昌臨龍蟠車中路，胃西依外蘇秦淮河攻。從區(qū)域位鳥置來看，紐奉本案處于潑南京主城敞區(qū)的東部曉，介于城圾市商業(yè)中半心與城東肯住宅集中檢區(qū)之間。Par榴t5項目周邊呼資源分析路網(wǎng)：炕龍蟠中啊路（城忌市快速肢干道）苦、瑞金衣路（城簽市次干裝道）；交通：隊地鐵二第號線逸乖仙橋站肢（距離離本案約1公里）、37、49、55、79等十幾決條公交線染路可達窄地塊周瞧邊；醫(yī)院：軍鑒區(qū)總院、閥八一醫(yī)院普、四五四轟醫(yī)院學校：輪瑞金路凝中小學弊、瑞金瓣北村小烈學、公劇園路體嘉校、南貌航等；景觀：桂秦淮河桂、明御市河；歷史人歌文：明房誠故宮、裕明御河訓、拍川趣橋遺址成、公共獄體育場鼻原址、雞復成橋嗽等；項目自我即剖析Par左t5項目自我覽剖析項目SWO護T分析Stre劍ngth：優(yōu)勢區(qū)位：城市中關(guān)心區(qū)域且，毗鄰體新街口膽商業(yè)圈交通：位于城管市快速谷干道旁弟，出行孤便捷景觀：緊鄰秦淮刊河風光帶,遠眺紫金剛山配套：各種生截活配套蔑齊全Weak委ness：劣勢居住環(huán)摟境：位于交鴨通要道飽旁，有旁明顯的空氣及價噪音污染地塊規(guī)模源：地塊規(guī)模樂較小，給售項目的規(guī)劃和設(shè)棟計帶來難剃度；Oppo翅rtun把ity：機會規(guī)劃設(shè)計警：本案在乞產(chǎn)品的屑規(guī)劃設(shè)哄計上有軟一定發(fā)揮露空間，桐可以形趟成市場輪競爭力服務(wù)創(chuàng)新：在服務(wù)巖水平和標東準上存在旬提升空間營銷手法忠：面對當喬前市場錯，本案友在營銷配手法上存撇在提升網(wǎng)的空間重和機會Thr初eat同en：威脅市場環(huán)嘗境：當前唱市場環(huán)躍境較為勢嚴峻，未來市場魄走勢不明角朗競爭環(huán)彼境：城中儀當前小悔戶型供逃應(yīng)量較為充足，憲未來尚有燒較多體量的潛驗在上市揭項目，來市場競爭激植烈Part狠5Part絮6市場突破煉點分析項目市供場突破款點分析項目分析根據(jù)以上錦分析，本黃項目在定貧位上應(yīng)當柄遵循高檔載居住品牌失的定位，沈在產(chǎn)品規(guī)乒劃上也應(yīng)母該有一定蜓的特色，宋主要突破放體現(xiàn)在下淘面三個方勒面；產(chǎn)品領(lǐng)舞先服務(wù)創(chuàng)新品牌塑煙造突破點現(xiàn)場展示Part慚6項目市損場突破蛛點分析產(chǎn)品領(lǐng)先憐策略通過本色項目后怕發(fā)制人杰的優(yōu)勢憐，提出四優(yōu)勢的取產(chǎn)品策豆略，以膚求提升苗項目的價價值和男價格；服務(wù)創(chuàng)新珍策略要想突樣破區(qū)域第的價格祝（周邊板銷售均匹價120否00-田150玻00元/平方米繭（毛坯顏），本樓項目要輛想突破伐這一區(qū)勞域價格蘭局限，心可參考害仁恒國疤際公寓帆的做法食，引進氏國際知漏名的酒政店管理稈進行突絡(luò)破；品牌營巨銷策略借助社醒會優(yōu)勢矩酒店式鵝管理企憐業(yè)的品尸牌，做蛛到事半憑功倍的他效果，捧提升項裙目于周舌邊競爭幸對手的喇競爭力滲，差異渡化營銷霞策略；現(xiàn)場展漫示策略展示和舍細節(jié)，侄是豪宅塊的必要含條件，扛強大的掠現(xiàn)場展抖示系統(tǒng)銹是一切紛豪宅所斤必須的飾基本條時件；Part愁6Par敬t7項目品家牌價值擇提升建者議項目品牌辭價值提升云建議品牌價值翻提升建議根據(jù)以上虜突破點分企析，我司敵對項目初詠步提出一游下的定位痰要求；世界級修中央豪辯宅公寓Part聯(lián)7項目品婚牌價值精提升建辯議品牌價值宇提升建議根據(jù)以上腹突破點分組析，我司膜提出對本環(huán)項目價值翻提升建議捆，主要體欲現(xiàn)在以下醒四個方面版；一流的產(chǎn)壘品——全明戶型窯、樓梯挑磚空設(shè)計品牌塑造——南京首鄰家超5星級酒營店國際知乎名物業(yè)配服務(wù)機壇構(gòu)引進——凱賓斯基世界級的投服務(wù)——2疑4小時英府式管家塌服務(wù)Par巴t7項目品牌甲價值提升沾建議品牌價值顫提升建議根據(jù)以上別的綜合分壤析，本項公目的項目后命名考慮公如下：品尊國際凱旋中魄央凱賓斯缸基國際灰公寓君御王座Part號7Par息t8項目產(chǎn)股品設(shè)計貿(mào)建議項目產(chǎn)畝品規(guī)劃撤建議規(guī)劃設(shè)獲計建議Part壩8整體平面嘗布局采用償菱形規(guī)劃且，讓盡可斬能多的房囑間有采光鋤；設(shè)地下停芒車位，空列出地面空膀間給景觀相綠化，提窗供項目品撿質(zhì)；N菱形平面張布局采光