合肥城市綜合體項目營銷總攻方案圖文并茂

XXX市廣場項目營銷總攻方案

2012年7月當風從東城吹來我們依稀記得她的氣息根生土長的老合肥市場前言FORWORD

宏觀背景分析

住宅公寓市場分析項目本體分析客群分析1、央行決定自2012年6月8日起降息。金融機構(gòu)一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點，一年期貸款基準利率下調(diào)0.25個百分點；自2012年7月6日再次降息，一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點；一年期貸款基準利率下調(diào)0.31個百分點。此次下調(diào)特意重申了差別化住房信貸政策和抑制投機投資購房，表明國家限購、限貸的宏觀調(diào)控政策不會改變，全面落實差別化的住宅信貸政策，滿足首套房貸款需求2、6月26日上午商務(wù)部通報1-5月社會消費品零售額名義和實際增速分別為14.5%和10.9%，同比分別下降2.1和0.7個百分點。其中5月份，商務(wù)部監(jiān)測的3000家重點零售企業(yè)中，住類、行類商品銷售同比分別增長4.1%和8.2%。今年以來消費增勢不盡如人意宏觀市場環(huán)境

/城市規(guī)劃/區(qū)域概況及發(fā)展規(guī)劃宏觀背景分析3、2012年上半年及二季度國民經(jīng)濟運行情況。初步測算，上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值227098億元，按可比價格計算，同比增長7.8%。其中，一季度增長8.1%，二季度增長7.6%，上半年和二季度GDP雙雙“破8”。這是從2009年2季度以來經(jīng)濟增長首次出現(xiàn)“破8”的局面。國家統(tǒng)計局表示，房地產(chǎn)調(diào)控是今年經(jīng)濟增長速度下滑的重要原因，但為防止房地產(chǎn)泡沫化對經(jīng)濟的長期發(fā)展的沖擊，房地產(chǎn)調(diào)控不能放松6、針對前期其他地方出現(xiàn)房貸優(yōu)惠政策，7月10日，合肥徽商銀行接到“首套房85折優(yōu)惠”的口頭通知，合肥首套房85折希望大增4、今年即將召開十八大，政府為了社會穩(wěn)定，避免陷入“塔西佗陷阱”可能會一改過去房地產(chǎn)調(diào)控越調(diào)越高經(jīng)歷，使得房地產(chǎn)價格平穩(wěn)發(fā)展。2012年至今，溫家寶總理共6次強調(diào)必須堅定不移做好調(diào)控工作，把抑制房地產(chǎn)投機投資性需求作為一項長期政策5、財政部7月13日公布數(shù)據(jù)顯示，上半年全國國有土地使用權(quán)出讓收入11430億元，同比減少4342億元，下降27.5%。而在營業(yè)稅收入中，房地產(chǎn)營業(yè)稅則減少183億元，下降8.5%，但剛過去的6月份單月數(shù)據(jù)開始呈現(xiàn)回暖跡象宏觀市場環(huán)境

/城市規(guī)劃/區(qū)域概況及發(fā)展規(guī)劃宏觀背景分析觀點:目前國內(nèi)經(jīng)濟走向不明顯，甚至有繼續(xù)下行壓力，但房地產(chǎn)調(diào)控依然持續(xù)2012年1—6月合肥市住宅商品房供銷關(guān)系圖（不含四縣一市）新增關(guān)系比銷售2012年1—6月合肥住宅均價(不含四縣一市)單位：元/㎡單位：套單位：套2012年6月合肥各區(qū)屬住宅備案情況(不含四縣一市)市場新增量及銷售量進入6月份雙雙突破6000套，其中瑤海區(qū)住宅成交872套樓市，6月合肥住宅成交均價為6624.7元/㎡，與5月的6313.9

元/㎡相比上漲310.8元/㎡，漲幅4.9%，目前年內(nèi)最高漲幅1~6月，合肥市銷售住宅類商品房28518套，跌破3萬套，為近五年來銷量首次下跌到了3萬套以下宏觀市場環(huán)境

/城市規(guī)劃/區(qū)域概況及發(fā)展規(guī)劃宏觀背景分析觀點：1、國內(nèi)經(jīng)濟走勢不明朗，甚至有繼續(xù)降速可能，而目前政府新投入保增長方式以粗放式的投資為主（例如近期2萬億新投資，大量流向高鐵項目），屬于典型治標不治本，后續(xù)市場改善期望較小2、所謂樓市回暖，目前只是表象。因為前期剛需市場被大量壓抑，在4~6月小幅反彈，在政府無刺激性政策出臺情況下，有待進一步觀察，等待后續(xù)結(jié)果因此在目前局勢不明朗的情況下，建議：縮短項目流程，加快銷售進程合肥城市規(guī)劃戰(zhàn)略一主城即主城區(qū)，規(guī)劃建設(shè)中央商務(wù)區(qū)，逐步建成集金融、商務(wù)、休閑于一體的核心功能區(qū)四中心一是以高新技術(shù)開發(fā)區(qū)為依托，建設(shè)中國科學(xué)城，發(fā)展IT產(chǎn)業(yè)，打造城西副中心二是依托雙墩、雙鳳、廬陽產(chǎn)業(yè)園區(qū)，重點發(fā)展勞動密集型產(chǎn)業(yè)及農(nóng)副產(chǎn)品深加工業(yè)，打造城北副中心三是依托店埠、撮鎮(zhèn)、肥東新城以及化學(xué)工業(yè)園，重點發(fā)展現(xiàn)代物流、精細化工及家電配套產(chǎn)業(yè)，打造城東副中心四是依托經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、桃花工業(yè)園區(qū)，突出發(fā)展現(xiàn)代大工業(yè)，逐步發(fā)展成為國家裝備工業(yè)基地，打造城西南副中心一新區(qū)依托濱湖新區(qū)規(guī)劃，打造集商務(wù)、休閑、居住、辦公于一體的現(xiàn)代化新城區(qū)合肥141城市規(guī)劃圖本案項目處于合肥主城區(qū)次中心地帶，隨著經(jīng)濟的發(fā)展城市規(guī)劃戰(zhàn)略的提升和新的行政區(qū)域的劃分，大合肥發(fā)展戰(zhàn)略定位將給本區(qū)域物業(yè)發(fā)展創(chuàng)造更多有利條件宏觀市場環(huán)境/城市規(guī)劃/區(qū)域概況及發(fā)展規(guī)劃宏觀背景分析合肥城市規(guī)劃（2006~2020）中心城區(qū)建設(shè)用地規(guī)劃圖中心城區(qū)城市分區(qū)規(guī)劃圖城市規(guī)劃將中心城區(qū)劃分為八個城市分區(qū)：老城區(qū)、東區(qū)、北區(qū)、西區(qū)、南區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)和濱湖新區(qū)，瑤海區(qū)（東部組團）：2020年規(guī)劃建設(shè)用地約100平方公里；功能定位于城市東部副中心，集生活居住、職業(yè)教育、精細化工、鋼鐵重工、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)等本案位于城市區(qū)級城市功能區(qū)，未來周邊主要以城中村改造為主本案本案住宅商業(yè)市級區(qū)級宏觀市場環(huán)境/城市規(guī)劃

/區(qū)域概況及發(fā)展規(guī)劃宏觀背景分析瑤海區(qū)位于合肥市區(qū)東部，東經(jīng)117°、北緯31°，西以南淝河、板橋河為界，東與肥東縣接壤?？偯娣e229.53平方千米，總?cè)丝?0.28萬人（2011年）。2011年，GDP總額290億元，同比現(xiàn)價增長18.2%。區(qū)位交通優(yōu)勢明顯：安徽汽車客運樞紐站、合肥火車站座落區(qū)內(nèi)，區(qū)內(nèi)路網(wǎng)不斷完善，地鐵2號線、銅陵路高架將快速提高區(qū)域交通價值瑤海區(qū)屬于合肥老工業(yè)區(qū)，目前總占地面積2萬多畝的危舊房、城中村和棚戶區(qū)，2012年4月合肥市委書記吳存榮指出對于瑤海區(qū)來說，要緊緊抓住拆遷改造這個“牛鼻子”，繼續(xù)堅持以人為本的理念，通過強力推進老城改造，造福人民群眾，贏得更大的發(fā)展空間和舞臺CMC觀點：該區(qū)域目前是市場洼地，軌道交通等交通設(shè)施將提升區(qū)域潛在價值宏觀市場環(huán)境/城市規(guī)劃

/區(qū)域概況及發(fā)展規(guī)劃宏觀背景分析行政單位人口數(shù)量（萬人）合肥市708瑤海區(qū)90.28蜀山區(qū)102.23包河區(qū)81.77廬陽區(qū)60.92觀點：本地住宅市場以瑤海區(qū)當?shù)貏傂柰顿Y客群兼?zhèn)?，價格抗拒因素較為明顯本地居民職業(yè)主要為普通工薪階層、個體經(jīng)營戶等項目周邊主要為做生意人員：來源以省內(nèi)其他城市為主，市內(nèi)以其他區(qū)屬為主，瑤海區(qū)本地商戶較少。省內(nèi)其他城市人員因生意規(guī)模收益較低，考慮在合肥置業(yè)意愿較低，屬于打一槍換一地類型，除非生意做好做固定；市內(nèi)其他區(qū)屬人員一般在合肥有房，絕大數(shù)置業(yè)也不以瑤海區(qū)為首選。本地置業(yè)多數(shù)考慮本地：一、習(xí)慣居??；二、價格相對較低宏觀市場環(huán)境/城市規(guī)劃

/區(qū)域概況及發(fā)展規(guī)劃宏觀背景分析小結(jié)：宏觀背景分析1、整個國內(nèi)經(jīng)濟走勢不明顯，可能會惡化2、由于前期市場剛需壓抑，樓市在4~6月小幅反彈是否可延續(xù)，主要在于政府是否會出臺打壓政策3、該區(qū)域目前是市場洼地，軌道交通等將提升區(qū)域潛在價值4、本地住宅市場以瑤海區(qū)當?shù)貏傂柰顿Y客群兼?zhèn)?，價格抗拒因素較為明顯市場前言FORWORD

宏觀背景分析

住宅公寓市場分析項目本體分析客群分析住宅公寓市場研究板塊分析

/競爭項目分析/市場特點分析信地城市廣場溫商國際生活廣場華潤紫云府寶業(yè)東城廣場恒盛豪庭本案中天左岸晟地東三里寶業(yè)城市綠苑中商一環(huán)銘座1公里本案周邊主要在售及即將上市樓盤即將上市在售尾盤在售項目名稱占地面積（約萬㎡）總建面（約萬㎡）物業(yè)類型住宅、公寓情況總量（約萬㎡）已推供應(yīng)量（約萬㎡）去化量（約萬㎡）已推售去化率未來供應(yīng)量（約萬㎡）預(yù)計下半年新增供應(yīng)量（約萬㎡）均價（元/㎡）溫商國際生活廣場18.634商業(yè)、住宅3.20003.22.1——華潤紫云府4.619住宅、公寓191916.788%2.306500恒盛豪庭13.850住宅484847.398.6%0.707200寶業(yè)城市綠苑3037住宅、公寓35312890.3%446900中天左岸2.818綜合體10.55.222.8755%7.632.6平層6900LOFT約11000寶業(yè)東城廣場6.733綜合體147.52.4833%11.5246900信地城市廣場28110綜合體2610.76.964%19.13LOFT約10700平層6800住宅7300中商一環(huán)銘座0.983.58公寓3.583.582.6875%0.907700晟地東三里0.31住宅101011——合計160.28125107.9385.7%50.3516.7項目周邊主要在售及即將上市樓盤情況備注：周邊項目多數(shù)是尾盤銷售，本案未來真正面對競爭的大盤并不多住宅公寓市場研究板塊分析

/競爭項目分析/市場特點分析信地城市廣場一期三期5#LOFT二期在售銷售情況：一期紅星美凱龍已營業(yè)、目前在售二期，商鋪均價約50000元/㎡、住宅均價約7500元/㎡、LOFT公寓均價約11000元/㎡、三期待售項目基本情況項目位置：項目位于新站區(qū)臨泉路與全椒路交匯處物業(yè)類別：綜合體占地面積：28萬㎡總建筑面積：110萬㎡，其中住宅公寓約26萬㎡綠化率：40%容積率：2.73區(qū)位描述：項目交通便捷，通達度高，周邊擁有多個大型專業(yè)市場及知名酒店商超，商圈氛圍較好住宅公寓市場研究板塊分析/競爭項目分析

/市場特點分析信地城市廣場公寓住宅銷售節(jié)點銷售情況：項目已推出約10.7萬㎡住宅公寓體量，去化約6.9萬㎡，目前整體去化率約64%。LOFT實際成交均價約10700元/㎡，平層公寓實際成交價格約6800元/㎡，住宅實際成交價格約7300元/㎡二期首次開盤推出5#LOFT公寓，共約3.5萬㎡，目前已去化約3.2萬㎡，實際成交均價約10700元/㎡去化率約91%2010年4月推出4#住宅，共約2.7萬㎡，目前去化約1.8萬㎡，實際成交均價約7300元/㎡，去化率約67%2011年9月推出2#公寓，共約4.5萬㎡，目前去化約1.6萬㎡，實際成交均價約6800元/㎡，去化率約36%2012年3月銷售政策：2#樓首付5000元起，送25000元裝修基金，贈三年免費寬帶及三年家政服務(wù)。所有在售首付分期98折，首付全付96折，一次性付款95折住宅公寓市場研究板塊分析/競爭項目分析

/市場特點分析兩室一廳68㎡一室一廳45㎡戶型總體方正，功能格局明確，面積浪費較少；且增加創(chuàng)新，提高使用舒適度改造成書房0.7米寬飄窗住宅公寓市場研究板塊分析/競爭項目分析

/市場特點分析信地城市廣場部分推廣活動：2012年6月30日在售樓部舉辦“暢享激情名流之夜——信地頂級跑車品鑒會”6月15日，信地城市廣場韓國濟州島游正式啟動

項目在6月之后舉辦了大量的SP活動，主題與回饋老業(yè)主政策相關(guān)，為項目增加老帶新成功率住宅公寓市場研究板塊分析/競爭項目分析

/市場特點分析信地城市綱廣場項目犯簡評對本案啟添示1、增加堂活動頻主率，提匠高項目萌人氣2、注重爹老帶新罷活動宣傳推溫廣執(zhí)行健較好，民營銷活缺動與回劉饋老業(yè)眨主政策色相關(guān)項目自牌身實力檔較強，比在合肥弊市場具途有較高煤知名度項目公脖寓產(chǎn)品及以小戶避型為主矩，且戶柄型設(shè)計姨較好，封實際成西交總價搞較低住宅公武寓市場惰研究板塊分天析/競爭項目處分析/市場特歡點分析寶業(yè)東惜城廣場項目基芝本情況項目位旗置：項目位平于東二脖環(huán)與長孝江東路華交叉口干西北角物業(yè)類嚴別：綜合體占地面桃積：6業(yè).7萬㎡總建筑滔面積：33萬㎡，執(zhí)其中7#為公寓約1.8萬㎡綠化率母：30鑒.2%容積率：目3.65#4#3#2#6#7#銷售情洲況：201白1年12月2#樓開盤部共256套，面納積區(qū)間95-1傭28㎡兩房三睬房目前據(jù)均價約7100元/㎡；2012年4月6#樓開盤共113套兩房，89、97㎡目前均供價約7000元/㎡，目前街去化約57%；201擱2年6月3#樓開盤192套兩房三董房，面積放區(qū)間110綿-13霜2㎡目前均抵價約7100元/㎡，目前邁去化率偏約15%整體實拌際成交耀均價約690忍0元/㎡7#樓開始預(yù)臥約登記，券暫無銷售繪信息銷售政策雀：按時簽擠約優(yōu)惠300杯0元。按盼揭優(yōu)惠60元/㎡，一次性脈付款100吐㎡以下優(yōu)各惠150元/㎡，100平米以上丑優(yōu)惠210元/㎡。目前推售揀整體去化顧率約：33%。主力議客群為縮慧項目周泊邊地區(qū)逼剛需住宅公寓供市場研究板塊分析/競爭項目勾分析/市場特微點分析東城廣量場部分推廣抽活動：舉辦“寶業(yè)東城緞廣場杯”發(fā)現(xiàn)最悠美合肥酒女孩評北選活動目前有因老帶新內(nèi)活動：持老客戶濁免1年物業(yè)費住宅公寓毛市場研究板塊分鍵析/競爭項目藍分析/市場特伐點分析東城廣拍場項目陡簡評對本案貫啟示老帶新治活動必扛須要實純行有效擺的刺激廉政策，棉提高刺脆激力度格實用性推盤量小史，推盤節(jié)男奏緊湊該項目定窯位于東城叫領(lǐng)導(dǎo)地位脅，在合肥師市場具有采一定知名佩度項目90㎡左右兩德房銷售禽抗性最抹小住宅公寓眉市場研究板塊分析/競爭項幻玉目分析/市場特面點分析2#3#新華國際詢廣場公寓項目基芳本情況項目位置幣：項目位于哨黃山路與愧潛山路交乖口向南200米物業(yè)類別疾：綜合體占地面積推：12萬㎡總建筑波面積：30萬㎡，余其中2#、3#為公寓矮占地6.2萬㎡綠化率：肝37.6蜂3%容積率：焦5.32區(qū)位描專述：項巖目為目室前合肥倡熱門板粒塊，周秘邊居住料商業(yè)氛削圍較濃出厚新華國南際公寓產(chǎn)品基本傾情況：項目2#、3#樓為公寄寓產(chǎn)品原，分別太為33層3梯15戶、33層3梯13戶，產(chǎn)啟品戶型錢面積區(qū)槐間37—書72㎡，層高2.8米。其占中3#為精裝修譜產(chǎn)品銷售信災(zāi)息及政就策：項目2010年10月開盤拍，朝南佩精裝公旗寓均價臭約900溝0元/㎡、朝北約8000元/㎡，朝南毛暖坯均價約790墾0元/㎡、朝北故約6900元/㎡，目前首付跪最低一成陸，最低2.6萬起，衫開發(fā)商樓墊資2成（年謙內(nèi)有效氧）。目溉前公寓幟產(chǎn)品整菌體去化予約82%低首付垮，精裝荷修、毛誘坯選擇鄙余地大住宅公榆寓市場夢研究板塊分睡析/競爭項目擔分析/市場特鳳點分析新華國筒際廣場公寓報通廣：簡單明橫了，直接突出蹈低首付、瘦準現(xiàn)房新華國際途廣場對本圓案啟示：本案銷解售政策認可借鑒腥低首付性，產(chǎn)品禍可考慮栽在低層山做精裝行修（現(xiàn)途房優(yōu)勢洗）住宅公寓比市場研究板塊分確析/競爭項弄目分析/市場特捎點分析Im器ore項目基遍本情況項目位置他：項目位于非合肥市政億務(wù)區(qū)祁門懲路和茂蔭封路交口物業(yè)類圣別：住宅公寓占地面積征：5.2園6萬㎡總建筑面雷積：26萬㎡，其廢中公寓占塵地6.28萬㎡綠化率孕：36%容積率逮：4.貪85區(qū)位描永述：緊感臨天鵝售湖，周為邊住宅繼商業(yè)氛太圍較好產(chǎn)品基久本情況彈：項目公寓卡產(chǎn)品1棟，6梯27戶、共35層，其中1+3商鋪。鹽項目分正兩個單僚元銷售信息談及政策：漠項目2011年10月底開盤2單元，目前在秘售2單元在售冶面積為47—獄77㎡房源，米精裝修始的均價760敢0元/平；毛納坯房均脫價價格寫：6600元/㎡。一次攔性付款98折，按林揭付款99折。目前酷去化約35%主要客群羽為青年首紛次置業(yè)客泄戶及投資舅辦公客戶產(chǎn)品亮點液：1、外立縫面玻璃塘幕墻；2、精裝修漁、毛坯房歌同時擁有耀；住宅公寓疊市場研究板塊分析/競爭項目任分析/市場特點族分析Im倚ore推廣活動6月22日，im番ore端午節(jié)昆活動7月份imo培re“尋找陳奕筆迅”模仿牛秀活動，瘋吸引大批厘年輕人來庫到售樓部對本案啟辦示：精裝修毛度坯增加客霸戶選擇余奸地住宅公奴寓市場車研究板塊分笨析/競爭項辱目分析/市場特點扯分析綜合項尋目板塊鑰分析及輩競爭項產(chǎn)目分析別，目前路本案所伙處市場怎環(huán)境呈商現(xiàn)出以鑄下特點競：本案相對評于周邊公迷寓項目及燭合肥熱門昏板塊區(qū)域萄公寓無價格優(yōu)竊勢項目名稱面積區(qū)間（㎡）銷售均價（元/㎡）XXX市廣場50—947000信地城市廣場43—68LOFT10700、平層6800中天左岸50—55平層6900、LOFT11000新華國際廣場37—72精裝修8500、毛坯7400Imore47—77精裝7600、毛坯6600建議：本案低握層部分東房源做窮成精裝軟修房源交，提高滴客戶選車擇余地坊，增加農(nóng)產(chǎn)品賣規(guī)點住宅公寓目市場研究板塊分析/競爭項觸目分析/市場特點塞分析周邊較居多項目娛處于尾學(xué)盤銷售腰，作為嗽本區(qū)域始最大體丙量公寓江項目與初周邊項鳴目在競改爭中存克在較大賴差異項目名稱銷售狀況物業(yè)類型XXX市廣場在售公寓，商業(yè)華潤紫云府尾盤住宅、公寓恒盛豪庭尾盤住宅寶業(yè)城市綠苑尾盤住宅、公寓、酒店中商一環(huán)銘座尾盤公寓建議：強調(diào)前期渣商業(yè)銷售舞的巨大成塑功，為本朽案在后期匙面市中突古出強大的撓配套設(shè)施住宅公搜寓市場昆研究板塊分析/競爭項踐目分析/市場特點煮分析市場特歇點小結(jié)木：目前公寓料市場主要耽營銷策略取為：1、精裝修2、低首付3、老帶新4、營銷活呢動認為，診本案應(yīng)斗避免以觸價換量到，所以充提高性很價比，泉突出現(xiàn)爽房優(yōu)勢隸，實現(xiàn)攪差異化軟營銷是張本案下耽一步的喜重點工構(gòu)作住宅公寓輔市場研究板塊分永析/競爭項罵目分析/市場特鹽點分析市場前靜言FOR律WOR抹D宏觀背引景分析住宅公寓蠶市場分析項目本計體分析客群分析項目概丈況/項目產(chǎn)暫品分析/S番WOT分析項目本都體分析項目所屬古區(qū)位本案位于郊長江東路吊與銅陵路也交叉口北炒約100米。項目竊位于東一箏環(huán)與東二丙環(huán)之間，奴周邊交通扎便利，生嗎活配套設(shè)嚼施完善。初距離萬達宴商圈約2公里，連距離元潮一商圈有約1.5公里，位步置較好本案位于娘長江東路眼與銅陵路皺交叉口北計約100米銅陵路高架地鐵2號線元一商圈萬達商圈1.5公里2公里沃爾瑪合肥五中合肥二院39中學(xué)位置屬霜于老城森區(qū)，配雨套完善項目四積至：本案銅陵北路長江東路臨淮路項目東側(cè)凱緊臨城市允主干道——銅陵北路鑰，北側(cè)緊從臨城市支歸路——臨淮路南側(cè)為蝕現(xiàn)有住奶宅、西淚側(cè)為溫海商國際加生活廣朵場地鐵2號線銅陵北路迅高架目前修部建高架辜對本案脫戶外宣納傳及客歸戶到案翠場有較傍大影響項目周邊圍情況項目目蘆前周邊脈居住氛妄圍較為攔成熟，廊屬于東貫部老城革區(qū)，目名前項目制東側(cè)銅灰陵路正穩(wěn)在修路諷，預(yù)計201訂3年5月份完罷工。項目產(chǎn)品桶情況樓棟回遷戶對外銷售總計面積（㎡）戶數(shù)（套）面積（㎡）戶數(shù)（套）面積（㎡）戶數(shù)（套）1#9543.0610811905.5518421448.612922#12457.481838532.5810320990.062863#10772.651254999.065015771.711754#14346.871486968.198621315.062345#13500.251539487.3211522987.57268合計60620.3171741892.7538102513.011255本項目電公寓產(chǎn)嫌品一共1255套，其塑中回遷江房717套、對梯外銷售者的538套觀點：本眾項目存在撥大量回遷扒戶，具有雪較高老帶搜新活動價金值。因此館，在老帶乳新活動中棉要重視老丘帶新政策任及力度項目概況/項目產(chǎn)嶺品分析/SW粥OT分析項目本滅體分析公寓型戶瞇型，整體吼采光及通吹風較差；較為方庸正，拐廚角不多臥室大抬門面對辛客廳及棗餐廳，沖隱私性御較差；小兩房具的設(shè)置猜對剛需翼客戶的壤吸引較叼大，戶尸型采光零、隱私新性相對妖住宅產(chǎn)諸品較差癢，但整鄉(xiāng)豐體較為豎方正本項目主車力戶型區(qū)槍間為65-腔85㎡的兩房67㎡81㎡72㎡項目概況/項目產(chǎn)品橋分析/SW眠OT分析項目本體兵分析SWO我T分析S處于合則肥老城伏區(qū)，周胃邊配套憐成熟交通便猴利，位罩于軌道燦交通2號線北管側(cè)商業(yè)配套磚（商業(yè)成控功被華潤部蘇果購買帆，增加項菌目在區(qū)域染知名度）WOT售樓部罪位置差接待人犧員專業(yè)稿素質(zhì)有娘待提高目前本項模目推廣較縱弱目前是晨合肥價距值洼地槳區(qū)域軌道交通狀緊臨項目市場競付爭壓力影較大宏觀環(huán)蹄境不明燦朗項目概渠況/項目產(chǎn)被品分析/SWOT分析項目本扁體分析項目概者況/項目產(chǎn)品妥分析/SWOT分析項目本體國分析本項目價值點梳理城東進城第一站，擁有龐大的流動人口由于流動人口較多，租賃市場較為旺盛租賃市場的價值使得本區(qū)域受到投資客群的關(guān)注較好的配套價值：華潤蘇果三萬方城市綜合體是本項目的亮點軌道交通的規(guī)劃將大大提升本項目升值潛力12345通過以上檢板塊及市尖場分析，哭我們來看旋一下，我抓們的主要薪客群在哪集里？住宅公寓培市場研究市場前等言FOR腫WOR擇D宏觀背景晃分析住宅公寓笨市場分析項目本體堆分析客群分茅析東城居民遞特征描述特征1：文化教咳育程度相換對較低、腸多數(shù)以組織建家庭并自養(yǎng)育有子癢女。對子雁女教育花濟費投入較憂大。東城居叛民以項耀目地所同在版塊孫原居民短為主他們以征周邊廠嗽職工為和主，文濁化程度避較低他們多覽為合肥誰瑤海區(qū)吸本地居壇民為主他們年齡傳以35-煌60歲為主他們多數(shù)茅已組建家位庭、并育典有子女特征1：年齡客群分童析東城居綱民特征真描述特征2：大部分肉家庭平均粱收入較低嚇、但家庭恥資產(chǎn)值不倉低，置業(yè)冊有待引導(dǎo)大部分家包庭平均收誰入在400帶0-6殲000左右/月不少家聯(lián)庭因下劈燕崗、內(nèi)哄退影響踩月收入分不穩(wěn)定他們擁始有1套或1套以上住平房（政府驗拆遷補助留）他們平均考收入較高緞、具高消辟費力他們處蹄于事業(yè)筍上升期迫，注重載家庭性褲消費特征2：收入新建小請區(qū)居民項目地鈔原居民客群分析特征3：區(qū)域趴內(nèi)急需柄綜合性呢商業(yè)，蓄解決日易益增長突的購物東、娛樂曠等方面刪需求。他們對目貌前的購物襯壞境不滿幫，有提升復(fù)服務(wù)的要述求他們的銀消費比訴較理性愚、更看行重性價百比而非警品牌生活類及修對子女的疼支出為他飛們主要消縫費特征3：消費習(xí)專性客群分析東城居民萬特征描述以購買能桌力等因素統(tǒng)為切入點貿(mào)進行分析剛需客戶特征：對于價格亮敏感，非女常關(guān)注總天價，具備義強烈置業(yè)波需求關(guān)注要點疏：價格、停教育、實哭用具象化：北老城區(qū)的幼中低收入獲家庭作婚緩房使用&外來進苗城務(wù)工涂人員剛需客旦戶中端客判戶投資客態(tài)戶中端客丑戶特征：對于價奮格敏感語度降低感，對項亦目品質(zhì)首及環(huán)境鄙關(guān)注度予增加關(guān)注要點?。盒詢r比難、產(chǎn)品、灘教育、環(huán)污境具象化乏：板塊餡內(nèi)的生描意人、影公務(wù)員投資客戶特征：重視升值菌潛力關(guān)注要亮點：品輕牌、地艘段、未快來發(fā)展具象化：滾主要來源規(guī)于肥東的縮慧投資人群爺，部分來擱源于合肥喜市及外地胞人本項目甚的主力置客群剛通需與投魄資客戶刑兼?zhèn)洌瑑鰧r格腫較為敏坦感客群分渴析以購房外者的特竄性為切魚入點進熊行分析共性目的需求購房者1.購房主娃力軍在25～35歲之間2.主要客乖戶為板共塊周邊祖的員工拿及個體較經(jīng)營戶3.主要購易房者以30歲左右的亡青年為主4.近6成的潛在命購房者有喉屬于工薪懸階層，對校價格較為境敏感1.購房目念的以自悉住為主到，工作譯需要比跨例較高2.外來進城樓務(wù)工人員綿在合肥定過居1.在區(qū)域內(nèi)常項目價格唇的對比中躲會優(yōu)先考安慮性價比掉較高的項霧目2.在戶型匙選擇上哀，兩房的島戶型將愚會是選漂擇的主專力購房者篩主要為徹投資以鋤及剛需慈自住為趙主，兩恐房戶型嫌為首要臂選擇客群分析客群分晌析小結(jié)1、區(qū)域庫居民特綿征：2、本項目垮客群：客群分咽析重視鄰里經(jīng)關(guān)系平均收搬入較低斤但家庭燦資產(chǎn)值哲不低剛需、順對價格移較為敏腿感投資、小坐商小販針對客群稱總結(jié)，我也們找到了尖購房者在膝哪！回答盈了賣給誰的問題望！接下來，如何賣棟？我們的觀呆點是從人文及誓歷史關(guān)燒懷的角度胃，首度喚醒然潛在客戶踐關(guān)于本案闖的情感共鳴桑！老城的守總望者去哪妨了？曾經(jīng)的發(fā)紅墻磚鴉瓦老廠待房、人帽聲鼎沸赤、熙熙暖攘攘哪港里去了——我們回笑首……1、市政道健路施工，胃周邊臨街蚊商鋪經(jīng)營秋慘淡，居況民出行極偽度不便！2、“東部魂進城第一夏站”政策溉封鎖，肥走東人群退允避三舍！3、周邊份生活市拼場集中哥，居住掘環(huán)境臟袍亂差！4、回遷路戶居民怕比例占洞據(jù)本案玩一半以詠上！百匯當垂下正如從什叔么時候起鎖，我們聽訴說：黃河是巨我們的土母親河渡?。?！為什么長漂江不是？即！《北緯30°·中國行》大型紀實志特別節(jié)目圈播出后，我們才識慮得“遠方巡壽的家”！并不都霸是詭秘卷的百慕什大！東城是穗合肥老威工業(yè)基動地，開糖元輪胎紀廠、糧汽食二庫旗、搪瓷物廠等眾盞多老廠汪區(qū)曾集稅聚于此辟，曾是惠合肥的支繁華之穴地，但疊隨著城博市的發(fā)丸展，這冶里也成吹了合肥貼臟亂差載的代表圣，不再含是人們漆向往的奇地方昨天已成牌過去，歷束史的車輪鑰滾滾向前昨日東冊城東城不再迷是記憶中耗的樣子？昨天的東聾城是今天標合肥的母雖親，現(xiàn)在的扶東城可厲能不為返眾人所姥知！視角決定芝出路！改造前扒的東城改造后油的東城東城今日08年起東城府廠礦企業(yè)兔、危舊房亭、城中村畢進行集中感改造。其超中，伴隨扛著壩上街堵區(qū)域改造僑和東七城衣中村改造紡的推進，寶東城的發(fā)窩展日新月切異只需要總一點等甘待GIVE肺ME蘇ALI疏TTLE番TIM號E東城解授讀1。古老的隸就叢必然是昂嶄新的》》東城大尤事件——1、輕軌2號線的布掃局；2、裕溪但路、銅勒陵路高蘭架建成撿；3、周谷堆麻地塊開發(fā)橫；。。。。遣。。東城解混讀2。動蕩的扮就派可以是級性價比退的》》生活皈「1」生活一偵路狂奔》》只要溫暖籌隨行溫情東跡城1。走不出城劇東

，是顏因為走不葬出習(xí)慣溫情東強城2。對城東的究眷戀，更漂是對生活仔的依戀溫情東絹城3。熟悉的紅街道，編城東特撞有的生炕活味道項目定位一個名字攻。很生活被。百匯·心港灣——我在掙東意城的積家——※百川匯聚塞終到海，補心語星空材戀港灣※標識展示我們的房浮子賣給端三無人群照！無房。無挺車。無存悔款。無房說肚：房子廈大了，包自由少設(shè)了;無車說：旬無需車行近，下樓即脈逛華潤生茄活MAL真L;無存款說鴿：定存股惕票基金，稱不如買公至寓省心。視覺展灑示》》喚起共拳鳴、有謊沖擊力起的報廣喚起共鳴碼、有沖擊桶力的報廣我們的雨房子舅賣給四寺有人群有孝心麻。有遠餅見。。女。孝心說：稈送父母一尊個安享晚暈?zāi)甑挠洃洝@片高樓膚啊，就建民成在當初芝的紅墻磚驢瓦老廠房;遠見說：虎輕軌2號線布局窩東城，裕螞溪路、銅依陵路高架郊將成；3萬㎡安緩徽最大割華潤蘇黎果生活MAL隸L頂級生犁活配套老；。。。挪。。。至。接下來，簡進入項目攪的實戰(zhàn)營培銷階段！營銷推廣MAR姜KET銷ING項目現(xiàn)場墨包裝傳播推工廣思路銷售節(jié)點＆策略現(xiàn)場包裝》》已建售樓待部開間小役進深大位置不劑佳裝修品質(zhì)折欠缺未能起耳到項目泰門臉的價作用在臨近本跪案的城市聾主干道（益如長江東膽路），租調(diào)用較大開券間鋪面，摧配合項目被調(diào)性重新智打造售樓紋部。<具體選址角方案詳見CMC合作后續(xù)植服務(wù)>調(diào)整建議》》重新選址視覺活妨起來欣賞融炊合時間蛇與藝術(shù)痕的精品感受一嚴份心情味覺活起事來售樓處茶睛水間現(xiàn)成紅的食物，水果面輕包、私慮藏紅酒鍬，隨時舉可享用…聽覺活起聚來一首溫太馨的老率旋律伴著一杯塵澄澈檸檬楚水的問候“先生，您賢好！”嗅覺活起嘩來濃郁的饅咖啡，便清冽的駝鮮花釋放你毅的嗅覺零體驗調(diào)整建議》》體驗式扇營銷結(jié)合項目暖建筑風格膚及調(diào)性演不繹，增加北高雅生活邁氣息掛畫糟陳設(shè)。視覺打涼造》》親民裝攏飾些許復(fù)慎古歐式撫的陳設(shè)租細節(jié)，泛凸顯項半目品質(zhì)染感。視覺打造》》高雅擺設(shè)剪影合肥——關(guān)于合肥岡的此刻與犯曾經(jīng)視覺打造》》懷舊元素為客戶提黨供茶水、羽咖啡等飲童品，擺放摩鮮花等綠挪色清香植宜物，弱化觸距離感，扒提升客戶塔感受。同時建鴉議吧臺丘設(shè)置為蝕圓形，巷有效增揚加互動答。立體感恨官》》水吧臺叛設(shè)置CMC觀點：良傭好的服務(wù)疫意識是團波隊管理第勇一要素。精英服務(wù)》》團隊組親建<CM而C服務(wù)團問隊構(gòu)建執(zhí)詳見方某案附件>營銷推銅廣EXT年ENS欣ION項目現(xiàn)添場包裝傳播推席廣思路銷售節(jié)倍點＆策略文化推動邊力生活創(chuàng)造伙力公寓鑒標賞力人群吸引莖力老城文化東部文蘿化和諧鄰里親近東盼城的回巴憶樹立“醒東城式加生活”椅影響力推廣目的區(qū)位、地饅段精致之郵選文化推動逐力

東部癥老城文化提升高里度，以鹿東部新澆住宅集日群代言拉身份宣浙傳造勢“印象合背肥”攝影大獎鍋賽“東成西籍就的中歸華文明”大型講伸座邀請名師斷名家剖析童地域文化風深層內(nèi)涵報刊、雜慈志專欄文屋章炒作“我在東城以的家”專欄報扶道“東成西迫就的中趟華文明”大型文燃化講座活動目奇的：提升項目礦關(guān)注度及蘇影響力活動內(nèi)容變：邀請央視值百家講壇物著名講師賞葛劍雄來黃肥講座，蝦短時期內(nèi)召為項目集慮聚大量人烏氣，突出似區(qū)域優(yōu)勢帥?；顒有麡莻鳎好诵а矇蹜?yīng)+媒體聯(lián)嫂合炒作活動細遲節(jié)：意向客泰戶+星級酒論店+名人主持+項目推杏介+心動大獎“我在東城蘋的家”報刊專挎欄報道活動目越的：樹立項擦目公信呼力活動內(nèi)容溫：聯(lián)合瑤綢海區(qū)政典府，選公擇強勢撕媒體開休展戰(zhàn)略認合作，浸開設(shè)“我在東像城的家”報刊專欄岡，系列報城道東城普錦通人物在勒東城改造弟的大戰(zhàn)略扇中經(jīng)歷的解悲歡與浮紛沉，同步桐傳遞東城草百姓對改臟造積極響喝應(yīng)的精神絮面貌、政敞府對東城暮改造的積福極推進?；顒有悅鳎赫蜗?媒體聯(lián)合惡炒作生活創(chuàng)搞造力取和諧鄰隸里以客戶聯(lián)糊誼為特色茶的系列SP活動“百匯·心港灣”業(yè)主聯(lián)平盟會喝茶、堡會友、顯聊天我們的是百匯假撈日給予購房請客戶特殊拾身份認同特色周發(fā)末活動——「以一道門瞧打破更多推的墻」活動目組的：提升項儉目人氣活動內(nèi)容儲：以老客戶脫聯(lián)誼為主洽，鼓勵老屠客戶邀請西新客戶共睜同參與，罪提供鄰里桃交流感情爆、暢談生制活的平臺岡。周末活險動每周雀日固定劫舉行，昆客戶可聰在營銷幟中心觀商影、品茶、動愉手創(chuàng)造等骨，以生活戚化的貼心恥服務(wù)給客房誠戶營造家的溫打馨感覺?；顒有趥鳎撼Ｒ?guī)媒涂體及戶來外推廣公寓鑒賞藝力

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