同致港中旅香蜜湖項(xiàng)目策劃思路

港中旅香蜜湖項(xiàng)目

策劃思路同致地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)品·質(zhì)

——時(shí)間見(jiàn)證永恒

建筑·品質(zhì)：

建筑的永恒之道在于與居者精神世界的和諧統(tǒng)一，港中旅的建筑不僅具有高尚的品質(zhì)，更多的是掠去浮華以后的沉穩(wěn)和內(nèi)涵——源自國(guó)際尊貴人居的品質(zhì)！

人文·品質(zhì)：

“八百買屋，千金買鄰”，在深圳擁有一套大房子并不值得炫耀。關(guān)鍵在于，生活本身具備怎樣的品位和文化？本項(xiàng)目所擁有的社區(qū)特有文化符號(hào)界定了生活的品質(zhì)和韻味，是一所值得一生珍藏的心靈住宅！

第一部分高端物業(yè)市場(chǎng)分析

一、市場(chǎng)現(xiàn)狀

2002年，深圳批準(zhǔn)預(yù)售面積890萬(wàn)平方米，超過(guò)2001年同期預(yù)售量的39%。南山、福田及寶安成為深圳樓市的三大熱點(diǎn)區(qū)域。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002年深圳高端物業(yè)市場(chǎng)的供應(yīng)量將近400萬(wàn)平方米，地產(chǎn)界因此稱2002年為“豪宅年”。二、項(xiàng)目所在片區(qū)市場(chǎng)分析

香蜜湖——農(nóng)科中心片區(qū)

香梅路、農(nóng)林路、僑香路、深南路圍合地帶，以香蜜湖路為界，東面為香蜜湖片區(qū)，西面為農(nóng)科中心片區(qū)。中心區(qū)一級(jí)輻射地帶是聯(lián)系中心區(qū)與華僑城的紐帶。片區(qū)住宅市場(chǎng)特點(diǎn)

A、豐富的自然人文景觀，功能分區(qū)明顯，已初步形成高尚住宅組團(tuán)；B、地處CLD環(huán)形區(qū)的高端區(qū)域，開發(fā)潛力巨大；C、具有良好的教育資源和休閑設(shè)施D、人氣不濃，商業(yè)氣氛較差；E、區(qū)內(nèi)公交系統(tǒng)和生活配套尚不完備；香蜜湖片區(qū)

在未來(lái)的規(guī)劃中，將呈現(xiàn)一個(gè)國(guó)際生態(tài)的居住大社區(qū)，隨著CBD的日益成熟和WTO后的新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，其國(guó)際化的人居氛圍是深圳市CLD首席領(lǐng)地。深圳CLD片區(qū)構(gòu)成：1、以環(huán)香蜜湖片區(qū)形成的高尚物業(yè)區(qū)域，吸引著CBD層峰人士及高級(jí)經(jīng)理人2、以皇崗公園、中心公園周邊形成中高檔物業(yè)居住區(qū)域，吸引著中高等收入家庭，并吸引部分港人3、由新洲、石廈、下沙形成中等物業(yè)居住區(qū)域，吸引中高級(jí)白領(lǐng)人士三、深圳市內(nèi)高端物業(yè)可比性片區(qū)

1、華僑城片區(qū)東起僑城東路，西抵沙河西路，北至北環(huán)大道，南到深圳灣海岸線，總面積約15平方公里。特點(diǎn)：

華僑城片區(qū)是深圳知名度較高的高端物業(yè)區(qū)，自然景觀和人文景觀是“旅游+地產(chǎn)”開發(fā)理念的核心，在全國(guó)范圍內(nèi)大力推廣！

濱海大道以北，沙河?xùn)|路以東，僑城東以西，白石洲路以南，占地面積約2.9平方公里將規(guī)劃為低密度的高尚住宅區(qū)。（我公司正在策劃代理的東部紅樹灣項(xiàng)目）

2、深圳紅樹灣片區(qū)地理位置、規(guī)模、景觀、前景都是獨(dú)一無(wú)二，未來(lái)深圳頂級(jí)住宅社區(qū)，肩負(fù)著構(gòu)筑深圳濱海城市特色的重?fù)?dān),深港兩地大地產(chǎn)商十分關(guān)注，發(fā)展前景看好。

特點(diǎn)：

中心區(qū)位于深圳市特區(qū)內(nèi)的福田區(qū)，用地由濱河大道、蓮花路、彩田路及新洲路四條城市干道圍合而成，市中心區(qū)總占地面積607公頃，規(guī)劃居住人口7.7萬(wàn)人。

3、深圳中心區(qū)作為深圳市“二次創(chuàng)業(yè)”的主要功能區(qū)，中心區(qū)的建成，將使深圳的城市整體功能更為協(xié)調(diào)，未來(lái)建成的中心區(qū)建筑群，將成為深圳二十一世紀(jì)的標(biāo)志性建筑。

特點(diǎn)：典型樓盤戶型（比例）面積（平方米)

波托菲諾四房二廳二陽(yáng)臺(tái)50%240.65四房二廳四陽(yáng)臺(tái)10%220四房三廳四衛(wèi)三陽(yáng)臺(tái)20%249.65別墅復(fù)式20%670純水岸86套TOMNHOUSE250—29012棟多層、345套180--335四、深圳高端物業(yè)個(gè)案分析

策劃思路

華僑城“旅游+地產(chǎn)”的開發(fā)理念獨(dú)特的人文資源和氛圍獨(dú)一無(wú)二意大利風(fēng)情小鎮(zhèn)宣傳主題：自在的優(yōu)雅，質(zhì)樸的浪漫宣傳賣點(diǎn)：區(qū)內(nèi)7500m2燕棲湖，4300m2天鵝湖典型樓盤戶型（比例）面積（M2）

星河國(guó)際二房二廳11.7％85—87三房二廳68.5％120-178四房二廳19.1％219-325五房三廳0.7％232—263

策劃思路

‘‘中心區(qū)+地產(chǎn)”的開發(fā)理念國(guó)際化的中心區(qū)規(guī)劃為國(guó)際人量身定做的居家方式宣傳主題：CBD國(guó)際生活領(lǐng)域宣傳賣點(diǎn)：CBD、十四米架空層園林，國(guó)際衛(wèi)星接收系統(tǒng)。

香榭里花園三房二廳91-121四房二廳130-180五房二廳140—217

策劃思路

美地置業(yè)在深圳的開山之作展現(xiàn)尊貴的建筑文化宣傳主題：來(lái)自世界的認(rèn)同宣傳賣點(diǎn)：亞洲唯一金塊獎(jiǎng)

水榭花都17萬(wàn)平方米，容積率1.4，3層TOWNHOUSE，多層、小高層

策劃思路

實(shí)力雄厚的發(fā)展商背景香蜜湖“景觀+地產(chǎn)”的開發(fā)理念優(yōu)越的湖景資源宣傳主題：地產(chǎn)價(jià)值定律。

宣傳賣點(diǎn)：地段+景觀

五、深圳特高端物業(yè)諸樓盤分析奪結(jié)論小區(qū)規(guī)夫劃彰顯親身份，妥個(gè)性鮮泳明。容積率低木、覆蓋率詠低，建筑混風(fēng)格獨(dú)具呆特色環(huán)境的矮附加值子高周邊有良當(dāng)好的自然裂環(huán)境或人威文環(huán)境為她依托，小店區(qū)自身有極鞠好的園林搭，表現(xiàn)為沸規(guī)模大，啦工藝精致貨，苗木品薯質(zhì)高。物業(yè)硬褲件配套檔方面小區(qū)的停綁車位比較千充足，至扎少為1：艷1.2以當(dāng)上電梯、發(fā)蓬電機(jī)等設(shè)五備采用國(guó)討際知名品睡牌小區(qū)的智潮能化程度季高；物業(yè)軟委性配套旁方面小區(qū)有高并檔的會(huì)所箱設(shè)施，如舅室內(nèi)恒溫像泳池；物業(yè)管欺理檔次狹高，服拖務(wù)好。物業(yè)價(jià)格御、戶型方找面環(huán)香密湖框片區(qū)，高境端物業(yè)價(jià)慚格均在7太000元聾以上。“性能蘋合理、厘空間舒躍適”的貍大戶型闖，面積啄集中在110～傻170㎡京的三房、宏四房等大耀格局戶型牢，在市場(chǎng)反應(yīng)策良好，銷股售順暢。第二部襯分漿項(xiàng)目腰分析一、項(xiàng)鵝目基本嫩資料（繩一期）總建筑軌面積：蚊122踐087奮.98棟㎡其中：住宅：俘921割43.已06㎡商業(yè)：緊157察0.8講0㎡會(huì)所：薄1543鑄.00㎡架空面積戲：賓36中44.0砍7㎡容積蔽率：困1絡(luò).77總戶嗎數(shù)：香5雹50戶車肆位今：犬628栗個(gè)(1電:1.綁14)二、地慈塊解析項(xiàng)目地均塊現(xiàn)狀項(xiàng)目南側(cè)歷的深圳高竄級(jí)中學(xué)待建的該景昱花胸園項(xiàng)目南定側(cè)的香族榭里花脖園項(xiàng)目東側(cè)轉(zhuǎn)的翠?；ㄑ聢@農(nóng)科中趴心三、項(xiàng)目平SWOT降分析（一）曾八大優(yōu)慮勢(shì)1、區(qū)域悅形象優(yōu)勢(shì)縮慧：高尚住惜宅片區(qū)形錦象深入人略心禽2、教育罪資源優(yōu)勢(shì)揉：片區(qū)高尊素質(zhì)教育晨資源豐富歐3伏、片區(qū)生勇活優(yōu)勢(shì)：炒居住氛圍凱濃厚掏4、片倡區(qū)交通優(yōu)懶勢(shì)；路網(wǎng)孟發(fā)達(dá)5、休閑幻玉空間優(yōu)勢(shì)掃：片區(qū)內(nèi)波休閑旅游分渡假配套澇齊全6、園林昂景觀優(yōu)勢(shì)資：園林規(guī)焰劃具有前階瞻性7、項(xiàng)目玩規(guī)模優(yōu)勢(shì)詠：項(xiàng)目規(guī)邁模大8、企業(yè)辯品牌優(yōu)勢(shì)當(dāng)：發(fā)展商的實(shí)力雄厚遞，資源豐克富（二）商兩點(diǎn)劣示勢(shì)1、片區(qū)紐奉商業(yè)配套緒缺乏2、公析交配套谷不完善（三）兩響大機(jī)會(huì)1、隨押著CB虧D的成意熟，C棒LD將客日益發(fā)赤展2、香象蜜湖農(nóng)崇科片區(qū)蜘未來(lái)良蓄好的規(guī)襲劃（四）嚼兩大威緣瑞脅1、市場(chǎng)薄高端物業(yè)撿供應(yīng)量過(guò)辱大，同質(zhì)憂樓盤競(jìng)爭(zhēng)薪激烈同片區(qū)因的直接刃競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)吧目熙園睛即將啟打動(dòng)華僑城、姿紅樹灣片否區(qū)大量豪站宅項(xiàng)目的桶啟動(dòng)2、香港停經(jīng)濟(jì)持續(xù)雀低迷，外姜銷樓盤再?gòu)R創(chuàng)歷史新梳低第三部分劍項(xiàng)目定位追求居住勾文明的進(jìn)階步一、礙項(xiàng)養(yǎng)目屬性香蜜湖大榨型國(guó)際高堵尚親水社臭區(qū)二、市但場(chǎng)形象孫定位國(guó)際人居盆品質(zhì)吧名門首府證領(lǐng)地（1）翻國(guó)際喝人居地細(xì)段品質(zhì)1、國(guó)覽際休閑莖配套：德式堡、舌永鷹高爾止夫、水上薄樂(lè)園、香服蜜撓湖研渡假村、截國(guó)際網(wǎng)球朝中心2、國(guó)際描教育配套：深圳高級(jí)姥中學(xué)、深鄙圳外國(guó)語(yǔ)語(yǔ)學(xué)校附屬素小復(fù)學(xué)授、福景外繩國(guó)語(yǔ)學(xué)院隊(duì)、國(guó)際幼據(jù)兒園3、國(guó)際添生活配套：SAM涉會(huì)員店軍、名皂人俱樂(lè)穿部香蜜湖區(qū)來(lái),緊鄰城來(lái)市最繁華歌的CBD疲,以自己鬧優(yōu)雅的姿蛛態(tài),倍詮釋夜CLD的盈元素,為悉城市人提旺供一個(gè)完塔美的棲居若地;（2）國(guó)運(yùn)際人居建困筑品質(zhì)1、規(guī)劃誼標(biāo)準(zhǔn)：低密度、幅超前人性繳化設(shè)計(jì)2、空誕間標(biāo)準(zhǔn)漸：寬敞舒適眉、高實(shí)用摔率、與自故然結(jié)合緊小密3、建做材標(biāo)準(zhǔn)刺：健康環(huán)鍬保材料大規(guī)模、傍低密度、脫兼容多層澇及小高層歸洋房、T床OWNH恩OUSE求，又棒以大三房正、大四房扯為主，一疫梯兩戶，丈這種建筑旗的素質(zhì)本容身就代表獲了一種姿霸態(tài),洋溢體著一種高貫尚的貴族熟氣息。（3）喪國(guó)際人居敢環(huán)境品質(zhì)1、健舞康生態(tài)領(lǐng)：區(qū)域植被擦覆蓋率高轟，空氣質(zhì)歪量好2、自伏然景觀同：親近大自赴然，緊臨間山、湖、舟海等天然辯景觀3、園谷林景觀爐：高觀賞立價(jià)值和蹦高參與疲價(jià)值的紛園林藝沖術(shù)項(xiàng)目緊臨應(yīng)農(nóng)科中心兵天然大氧名吧，遠(yuǎn)眺遣安托山山夕景，內(nèi)設(shè)大規(guī)模世楊界四大海王灣為主題瞇的親水園并林，觀山往觀水觀奴天下。（4）是國(guó)際人居棟文化品質(zhì)1、海洋蝴文化：海納百川映，有容乃鎮(zhèn)大2、品質(zhì)材生活：高品味洗生活環(huán)族境對(duì)生促活質(zhì)量禾的提升3、社區(qū)枕文化：人以群衣分，在五同一層救面進(jìn)行障高水準(zhǔn)出交流捉與溝通般本狂項(xiàng)目在后WT鞏O—趕CB嶼D時(shí)代，具有籃高素質(zhì)蘋的片區(qū)榴形勝象文化什和國(guó)際夏性的人贊居生活涼文化。（5）既國(guó)際人蹄居服務(wù)忙品質(zhì)1、提供全方位、衣多元化、恩人性化細(xì)膩的竊服務(wù)嘉2、忠物業(yè)管證理國(guó)際化、圓智能化、見(jiàn)科技化、觀品牌化。充分利用港中旅豐采富的旅游流資源，進(jìn)行更紀(jì)多國(guó)際化我服務(wù)，演膽繹國(guó)際C達(dá)LD的品嚼質(zhì)生活項(xiàng)目開發(fā)斜理念模型項(xiàng)目開愈發(fā)理念戰(zhàn)模型本比項(xiàng)目的貿(mào)理想模話式：功能價(jià)值互與文化價(jià)罵值并重的販“雙高”綱模式。三、蒸目標(biāo)客圾戶定位在上述九名個(gè)組群中罷，本項(xiàng)目寬的主流消拐費(fèi)群由以買下4個(gè)組肥群構(gòu)成：1、高文倘化中收入時(shí)的“知僚識(shí)英才階集層”舉2、中述文化高收兇入的“指社會(huì)精英伶階層”睬3、宋中文化中蚊收入的哭“高級(jí)白隸領(lǐng)階層”清4栽、高文化嫁高收入的躁“頂級(jí)恒貴族階層刑”四、命做名建議港中甩旅·宵海灣錦傾城輔助推廣輝名：聚海灣消世紀(jì)我水岸傾于城露四海陽(yáng)光小鼎鴨級(jí)大觀參照項(xiàng)目物業(yè)類型均價(jià)(元/M2)綜合調(diào)整系數(shù)本項(xiàng)目修正價(jià)格水榭花都TOWNHOUSE15000~18000100/9013500~16200多層10000100/959500小高層8500100/988330熙園TOWNHOUSE15000100/9211040~13800多層*約9000100/978720小高層*約8000100/997920香榭里花園小高層8800100/988630翠?；▓@高層7200100/1107920本項(xiàng)目TOWNHOUSE

11000~14000多層

9000~9300小高層

8200~8500五、價(jià)烤格定位第四部分幕營(yíng)銷葡思路一、整體勿營(yíng)銷推廣腿思路1、以國(guó)際人輛居品質(zhì)為亭項(xiàng)目整體冒形象啟動(dòng)專；2、以四大海盒灣園林文嚷化為市場(chǎng)秀攻擊點(diǎn)；3、首推“T膨OWNH濁OUSE泊”，樹度立樓盤高張檔形象；二、推寶廣步驟1、以T陜OWNH擔(dān)OUSE厭打造市場(chǎng)拌，塑造國(guó)輛際人居首呢府形象；2、加推御市內(nèi)罕有嫂多層單位豎，積聚目電標(biāo)客戶關(guān)窯注焦點(diǎn)；3、最概后小高懲層靚景者單位隆主重發(fā)售聚，形成薯項(xiàng)目高否潮.1、教棗育——拼業(yè)主子隙女可獲紅得國(guó)際貴教育游景學(xué)基金鉆；2、健雕康——?jiǎng)P業(yè)主每嚇年可享眉受二次辨免費(fèi)全幟身健康撕檢查；3、裝莫修——?dú)q聘請(qǐng)知粗名家裝控設(shè)計(jì)公訴司提供趣多種不懂同風(fēng)格的裝修喚方案，志并選用擊優(yōu)質(zhì)環(huán)蒜保建材刪，為業(yè)決主提供其全屋豪華精裝頭修；推廣建祖議4、?？想U(xiǎn)——接為業(yè)主稻辦理終狗身平安皺保險(xiǎn)及垮裝修保頁(yè)險(xiǎn)等；5、物炮管——聘境請(qǐng)國(guó)際知?jiǎng)蛎飿I(yè)管細(xì)理公司提撫供高品質(zhì)物業(yè)管理吐；6、梨交通——吉為業(yè)主怪提供高素頻次業(yè)償主專車脅，滿足堂目標(biāo)客戶少嶺量無(wú)車覽或少車燈群體需引要；三、入黎市時(shí)機(jī)劃評(píng)估200匙3年3參月底、黨4月初專，本項(xiàng)逮目開始凳正式銷斧售。理由：1、搶暢在熙園栗項(xiàng)目之題前發(fā)售陸，從而務(wù)達(dá)到先悅聲奪人搶的目的弄。2、預(yù)留微2-3個(gè)險(xiǎn)月時(shí)間進(jìn)匯行項(xiàng)目前眉期市場(chǎng)預(yù)杠熱工作。3、具效備良好蹦的項(xiàng)目輕形象展奴示。四、入邊市準(zhǔn)備落實(shí)五個(gè)“課一”工愚程一會(huì)所喝（包含伙銷售中鼓心）一園林網(wǎng)展示區(qū)泄（銷售祝中心前漢廣場(chǎng)及卷TOW薪NHO夠USE頑區(qū)域)一游泳池罩（一種海森岸風(fēng)情）一形象展硬示圍墻一棟TO堆WNHO碑USE樣呈板房五、整候合營(yíng)銷熔推廣戰(zhàn)價(jià)略（一）粒戰(zhàn)略整合1、品牌互動(dòng)笛營(yíng)銷戰(zhàn)略2、全球化營(yíng)顫銷戰(zhàn)略3、公關(guān)誘營(yíng)銷推廣戰(zhàn)早略4、別出心裁標(biāo)的價(jià)格制魯定策略(二)整黎合營(yíng)銷推鐮廣主題系出名門憤國(guó)際土領(lǐng)地（三）孫整體推良廣計(jì)劃推售時(shí)間推售階段預(yù)計(jì)銷售目標(biāo)2003.3.1-4.5內(nèi)部認(rèn)購(gòu)認(rèn)購(gòu)Towhouse70％以上2003.4.6-5.31公開發(fā)售推出單位的80％以上2003.6.1-2003.12強(qiáng)銷期Towehouse和多層單位基本售完，小高層60％以上2004.1-3.31持續(xù)銷售總體85%2004.4.1-4.30尾盤銷售95%以上，二期認(rèn)購(gòu)20％六、分獨(dú)階段推歷廣策略（一）內(nèi)部預(yù)熱向期（造勢(shì)客營(yíng)銷）隆重推汁出限量銜100習(xí)張VIP宋優(yōu)先認(rèn)驢購(gòu)卡與鳳凰衛(wèi)洋視聯(lián)合承儀辦一個(gè)準(zhǔn)高素質(zhì)為欄目，裝提升項(xiàng)度目的品非味及國(guó)要際知名傭度聯(lián)合媒值體，開技辟“第三只爆眼看深圳杠”欄目，微對(duì)海歸果人士的證生活和口成功經(jīng)現(xiàn)歷進(jìn)行璃系列跟括蹤報(bào)道巡壽。全面整合孔教育資源享，如設(shè)立港中旅國(guó)鐮際游學(xué)基梁金，凡購(gòu)裙買本項(xiàng)猾目的業(yè)側(cè)主，子戰(zhàn)女均可胃參加國(guó)步際教育倚旅行。（二）償公開發(fā)牛售期（緒活動(dòng)營(yíng)買銷）推出TO芬WHOU櫻SE單位帖及部分多綿層單位，欺小高層單俊位開始認(rèn)景籌；開盤活季動(dòng)（升旗、虧國(guó)際形扇象代言緊人簽名活動(dòng)注）鳳凰衛(wèi)視任銷售現(xiàn)場(chǎng)紅拍攝贊助聾欄目節(jié)目，通過(guò)媒扎體向世界窮展示項(xiàng)目餐形象；四國(guó)風(fēng)情替