房地產(chǎn)總部項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督制度

房地產(chǎn)總部項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督制度房地產(chǎn)總部項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督制度提要：總部發(fā)展中心風(fēng)險限制部人員：負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)流程；負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)流程的標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo)；負(fù)責(zé)充分與總部管理中心更多精品源自表格房地產(chǎn)總部項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督制度目的：為保證集團(tuán)公司發(fā)展戰(zhàn)略仔細(xì)貫徹，建立良好的項(xiàng)目風(fēng)險限制體系、審計(jì)指標(biāo)體系和規(guī)范項(xiàng)目開發(fā)的作業(yè)流程，特制定本方法。適用范圍：XX房地產(chǎn)公司總部下屬各個項(xiàng)目公司發(fā)布范圍：XX房地產(chǎn)公司總部下屬各個項(xiàng)目公司名詞說明：[前期開發(fā)手續(xù)流程]：指項(xiàng)目從立項(xiàng)到工程施工許可證為止，各個階段、環(huán)節(jié)涉及的各項(xiàng)手續(xù)的辦理流程。[流程的標(biāo)準(zhǔn)時間]：指項(xiàng)目從立項(xiàng)到工程施工許可證為止，各個階段、環(huán)節(jié)涉及的各項(xiàng)手續(xù)的辦理，按政策法規(guī)規(guī)定或行業(yè)慣例，正常的辦理時間。職責(zé)：總部發(fā)展中心風(fēng)險限制部人員：負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)流程；負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)流程的標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo)；負(fù)責(zé)充分與總部管理中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心溝通項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)各個環(huán)節(jié)時間指標(biāo)；項(xiàng)目運(yùn)行期間負(fù)責(zé)跟蹤和監(jiān)督項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)的完成時間和辦理狀況；總部管理中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心人員：協(xié)作發(fā)展中心制訂項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)流程的標(biāo)準(zhǔn)時間；協(xié)作發(fā)展中心下達(dá)項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)流程的標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo)；項(xiàng)目運(yùn)行期間協(xié)作發(fā)展中心跟蹤和監(jiān)督項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)的完成時間和辦理狀況；各項(xiàng)目公司相關(guān)負(fù)責(zé)部門和人員：負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的前期手續(xù)辦理；按要求填報項(xiàng)目前期手續(xù)辦理支配；剛好和總部各相應(yīng)中心進(jìn)行指標(biāo)限制工作的溝通和溝通；依據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展和須要，剛好調(diào)整風(fēng)險限制措施；如遇到特別項(xiàng)目或特別狀況，需調(diào)整指標(biāo)，剛好上報發(fā)展中心或總部其他相關(guān)中心部門；各項(xiàng)目公司下屬項(xiàng)目部相關(guān)負(fù)責(zé)部門和人員：負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的前期手續(xù)辦理；按要求填報項(xiàng)目前期手續(xù)辦理支配；剛好和項(xiàng)目公司或總部各相應(yīng)中心進(jìn)行指標(biāo)限制工作的溝通和溝通；依據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展和須要，剛好調(diào)整風(fēng)險限制措施；如遇到特別項(xiàng)目或特別狀況，需調(diào)整指標(biāo)，剛好上報項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)或發(fā)展中心及總部其他相關(guān)中心部門；作業(yè)內(nèi)容：一級開發(fā)前期手續(xù)流程（祥見附件-一一級開發(fā)前期手續(xù)流程圖）一級開發(fā)授權(quán)簽訂意向書a)土地現(xiàn)狀調(diào)研、釘樁、測繪、評估；b)初步征地補(bǔ)償方案；c)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府簽訂意向書；規(guī)劃可研編制a)向規(guī)委申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，編制限制性具體規(guī)劃；b)編制項(xiàng)目可行性探討報告；一級開發(fā)授權(quán)提交一級開發(fā)申請和實(shí)施方案市國土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委等實(shí)行聯(lián)席會議，預(yù)審項(xiàng)目可研、規(guī)劃和征地補(bǔ)償方案等；預(yù)審?fù)ㄟ^后獲得一級開發(fā)授權(quán)，并簽訂一級開發(fā)合同；立項(xiàng)批復(fù)到計(jì)委提交立項(xiàng)報告；計(jì)委函之規(guī)劃局審核；規(guī)劃局會簽返計(jì)委；計(jì)委統(tǒng)一立項(xiàng)，下發(fā)立項(xiàng)批復(fù)；規(guī)劃看法書做好整體具體規(guī)劃，向市規(guī)委申請規(guī)劃看法書；征地批復(fù)編制一級開發(fā)的一書四方案，報國土局審議；a）建設(shè)項(xiàng)目承包說明書b）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案c）補(bǔ)充耕地方案d）征地方案e）供地方案向國土局、規(guī)劃局、建委、鄉(xiāng)政府、村公所等部門征求看法，結(jié)果報市政府；是政府下文批地拆遷許可證凍結(jié)戶口、入戶調(diào)查、拆遷協(xié)議談判等工作；制定拆遷安置方案，并報地方政府相關(guān)部門審查；審查通過，獲得拆遷許可證；土地上市核算一級開發(fā)成本；驗(yàn)收土地；在土地中心入市交易；二級開發(fā)前期開發(fā)手續(xù)流程（祥見附件--二級開發(fā)前期開發(fā)手續(xù)流程圖）立項(xiàng)手續(xù)——立項(xiàng)批復(fù)首先要選定項(xiàng)目，洽談合同或協(xié)議；也可以是考察打算掛牌或已掛牌的項(xiàng)目；申請規(guī)劃要點(diǎn)的規(guī)劃看法書，（已掛牌項(xiàng)目不須要）向計(jì)委申報立項(xiàng)報告；計(jì)委函至規(guī)劃局，規(guī)劃局會簽反計(jì)委；計(jì)委下立項(xiàng)批復(fù)，要求進(jìn)行可行性探討；假如是公開市場招、拍、掛獲得的項(xiàng)目，可以干脆從土地中心轉(zhuǎn)立項(xiàng)；規(guī)房地產(chǎn)總部項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督制度提要：總部發(fā)展中心風(fēng)險限制部人員：負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)流程；負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)流程的標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo)；負(fù)責(zé)充分與總部管理中心更多精品源自表格劃手續(xù)主要包括用地規(guī)劃許可證和工程規(guī)劃許可證；用地規(guī)劃許可證a）項(xiàng)目立項(xiàng)后應(yīng)剛好申報項(xiàng)目可行性探討報告，經(jīng)建委和規(guī)委審核會簽；b）進(jìn)行畫樁，并獲得《用地釘樁成果通知單》；c)進(jìn)行整體的規(guī)劃設(shè)計(jì)，主要是總平面設(shè)計(jì)，層面、立面設(shè)計(jì)和重要剖面設(shè)計(jì)；d）打算環(huán)境影響評估、交通影響評估、地震平安性評估報告、勘測設(shè)計(jì)招投標(biāo)備案；e)假如是公開市場招、拍、掛獲得的項(xiàng)目，須要打算《土地出讓轉(zhuǎn)讓合同》；f)手續(xù)打算齊全向市規(guī)委申請用地規(guī)劃許可證；工程規(guī)劃許可證a)打算人防設(shè)計(jì)審核批準(zhǔn)、交通出入口及停車場、園林局綠地率和消防設(shè)計(jì)審核看法、工程檔案登記證明、“七通”服務(wù)協(xié)議等；b)向市發(fā)改委和市建委申報年度開工支配；此時要交納肯定比例（一般20%以上）的綜合地價款；c)進(jìn)行全套建設(shè)施工圖設(shè)計(jì)，包括總平面設(shè)計(jì)，各層平面、各向立面設(shè)計(jì)、各層剖面設(shè)計(jì)和基礎(chǔ)平面、基礎(chǔ)剖面圖；d)上報市規(guī)劃局進(jìn)行施工圖審查。以上手續(xù)及其它手續(xù)（如立項(xiàng)、用地規(guī)劃等手續(xù)）打算齊全后，獲得工程規(guī)劃許可證；土地手續(xù)——國有土地運(yùn)用證a)繳納土地出讓金，支付土地補(bǔ)償費(fèi)；b)打算好公司執(zhí)照、立項(xiàng)批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、征地批復(fù)、出讓合同和出讓金、補(bǔ)償費(fèi)繳款發(fā)票等手續(xù)，辦理國有土地運(yùn)用證；工程手續(xù)——工程施工許可證a)打算建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地征（或相關(guān)證明）和施工圖審查通知書；標(biāo)底制作；與中標(biāo)的工程公司和監(jiān)理公司簽訂合同；b)進(jìn)行招投標(biāo)工作，c)交納四源費(fèi)、打算建設(shè)資金落實(shí)證明和人防施工圖備案回執(zhí)等手續(xù)；d)到市建委辦理工程施工許可證；其他手續(xù)主要是在辦理以上主要證件須要打算和辦理的其他手續(xù)，如注冊公司手續(xù)、資質(zhì)級別證明、審定方案通知單、環(huán)境影響評估、交通影響評估、地震平安性評估報告、勘測設(shè)計(jì)招投標(biāo)備案、人防設(shè)計(jì)審核批準(zhǔn)、交通出入口及停車場、園林局綠地率和消防設(shè)計(jì)審核看法、工程檔案登記證明、“七通”服務(wù)協(xié)議等手續(xù)；項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)流程標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo)（針對二級開發(fā)）立項(xiàng)手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo)假如是公開市場通過招、拍、掛獲得的項(xiàng)目，干脆從土地中心轉(zhuǎn)立項(xiàng)只須要1-2個工作日；非公開市場獲得的項(xiàng)目辦理各項(xiàng)立項(xiàng)手續(xù)，獲得立項(xiàng)批復(fù)標(biāo)準(zhǔn)時間為45個工作日；規(guī)劃手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo)項(xiàng)目辦理用地規(guī)劃許可證所需標(biāo)準(zhǔn)時間為45個工作日，但是不包含辦理手續(xù)所需的總體設(shè)計(jì)圖紙的出圖時間，這須要依據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求狀況而定；項(xiàng)目辦理工程規(guī)劃許可證所需標(biāo)準(zhǔn)時間為30個工作日，但是不包含辦理手續(xù)所需的施工圖設(shè)計(jì)圖紙的出圖時間，這須要依據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求狀況而定；土地手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo)國有土地運(yùn)用在獲得用地規(guī)劃許可證后標(biāo)準(zhǔn)時間為20個工作日；辦理國有土地運(yùn)用須要交納土地出讓金和補(bǔ)償費(fèi)，故具體辦理時間也要依據(jù)項(xiàng)目資金支配和運(yùn)營須要進(jìn)行調(diào)整；工程手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo)項(xiàng)目施工圖審查標(biāo)準(zhǔn)時間為35個工作日；這些工作與土地手續(xù)辦理可同時進(jìn)行；項(xiàng)目招投標(biāo)工作標(biāo)準(zhǔn)時間為30個工作日；這些工作與土地手續(xù)辦理可同時進(jìn)行辦理工程施工許可證標(biāo)準(zhǔn)時間為10個工作日；項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)流程整體辦理標(biāo)準(zhǔn)時間應(yīng)為180個工作日，折合240個自然日，大約8個月的時間；項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督部門項(xiàng)目的立項(xiàng)手續(xù)和土地手續(xù)的辦理主要由發(fā)展中心針對項(xiàng)目狀況進(jìn)行監(jiān)督限制；項(xiàng)目的規(guī)劃手續(xù)和工程手續(xù)的辦理主要由發(fā)展中心協(xié)作總部總工辦針對項(xiàng)目狀況進(jìn)行監(jiān)督限制；項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督方法項(xiàng)目公司針對項(xiàng)目具體狀況，制定項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)流程的辦理支配，包括辦理流程、時間、責(zé)任部門及責(zé)任人，上報發(fā)展中心審批；經(jīng)發(fā)展中心審核通過的項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)流程的辦理支配，總部發(fā)展中心風(fēng)險限制部和總工辦支配特地人員組成項(xiàng)目監(jiān)督小組；監(jiān)督小組至少3人構(gòu)成，其組員至少1個發(fā)展中心風(fēng)險限制部人員，1個總工辦工程人員，1個總工辦設(shè)計(jì)人員；監(jiān)督小組依據(jù)項(xiàng)目具體狀況和運(yùn)營要求，制定針對性的具體的監(jiān)督方法，并進(jìn)行監(jiān)督限制；獎懲條例:超額完成指標(biāo)嘉獎方法嘉獎標(biāo)準(zhǔn)：能夠保證前期開發(fā)手續(xù)流程的各項(xiàng)質(zhì)量下，以最短的時間獲得了各項(xiàng)開發(fā)手續(xù)，為項(xiàng)目操作節(jié)約大量時間，從而使項(xiàng)目運(yùn)營獲得更好的現(xiàn)金流和收益；嘉獎金額：依據(jù)項(xiàng)目手續(xù)超額完成狀況和給項(xiàng)目帶來的間接收益狀況，由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人申報；嘉獎申請和審核：項(xiàng)目公司辦理前期開發(fā)手續(xù)的相應(yīng)部門和責(zé)任人，工作達(dá)到嘉獎標(biāo)準(zhǔn)，可以提交書面的嘉獎申請書；嘉獎申請書經(jīng)項(xiàng)目公司部門經(jīng)理和項(xiàng)目總經(jīng)理簽字確認(rèn)后，上報總部發(fā)展中心或總工辦，經(jīng)審核合格，上報總經(jīng)理辦公會審議；嘉獎的兌現(xiàn)嘉獎實(shí)行資金方式兌現(xiàn)的，由集團(tuán)財務(wù)部門向嘉獎主體發(fā)放嘉獎資金，接受嘉獎主體供應(yīng)銀行存款帳號；團(tuán)隊(duì)獲得的獎，金可以由團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行安排和支配，但應(yīng)將安排或資金運(yùn)用支配上報管理中心；未完成指標(biāo)懲處方法懲處標(biāo)準(zhǔn)：未能按時按質(zhì)完成項(xiàng)目前期開發(fā)各項(xiàng)手續(xù)，加大了項(xiàng)目操作周期時間，從而使項(xiàng)目運(yùn)營遭遇損失；懲處金額：依據(jù)項(xiàng)目手續(xù)未完成狀況和給項(xiàng)目帶來的間接損失狀況，由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人申報；懲處審核：項(xiàng)目公司辦理前期開發(fā)手續(xù)的相應(yīng)部門和責(zé)任人，為完成工作達(dá)到懲處標(biāo)準(zhǔn)，總部發(fā)展中心或總工辦組成的監(jiān)督小組下達(dá)懲處通知單，上報總經(jīng)理辦公會審議；懲處的兌現(xiàn)懲處通知單經(jīng)總經(jīng)理辦公會審議，確定懲處的金額和方式，發(fā)展中心風(fēng)險限制部和總工辦組成的監(jiān)督小組下達(dá)相關(guān)部門執(zhí)行；7.留意事項(xiàng):