中國房地產百強企業(yè)調研年度報告

2004中國房地產百強企業(yè)研究報告2003年9月到2004年3月，由國務院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學房地產研究所、搜房研究院三家國內專注于企業(yè)和房地產研究機構組成的"中國房地產TOP10研究組"，對全國房地產開發(fā)企業(yè)的綜合實力進行了公正、客觀、全面的研究。這是繼1994年由國家建設部、國家統(tǒng)計局舉辦的"首屆中國房地產開發(fā)企業(yè)綜合效益百強"10年后的首次對全國范圍內針對房地產上市和非上市公司的綜合性研究。其目的是客觀地反映當前我國房地產開發(fā)企業(yè)的整體狀況和發(fā)展動態(tài)，科學評價房地產開發(fā)企業(yè)的綜合實力。在借鑒國內外的研究理論和操作實務基礎上，"中國房地產TOP10研究組"以房地產開發(fā)企業(yè)2001-2003年的銷售額均值為評價入選門檻指標，從反映房地產企業(yè)的開發(fā)規(guī)模與經營業(yè)績，市場占有和潛在開發(fā)能力、房地產開發(fā)的實物量和價值量等三個方面，以銷售額、銷售面積、施工面積、竣工面積、投資額等為基礎經濟指標，設計相應的評價指標體系，運用因子分析法和相關數(shù)學模型，定量計算2003年中國房地產開發(fā)百強企業(yè)的綜合實力指數(shù)，從而評選出綜合實力百強企業(yè)。"中國房地產百強研究"報告是"中國房地產TOP10研究組"繼今年9月推出"2003年中國城市開發(fā)投資潛力10強研究報告"后的又一最新研究成果。"中國地產百強企業(yè)研究"不僅促使房地產開發(fā)企業(yè)明確發(fā)展方向和趕超目標，而且為房地產開發(fā)企業(yè)向客戶和投資者提供了展現(xiàn)綜合實力和投資價值的平臺。研究過程中得到了房地產業(yè)界的大力支持，特別致謝北京天鴻集團、首創(chuàng)置業(yè)、北京城建股份公司、萬通集團、北辰置地、上海陸家嘴集團、上海復地集團、南京21世紀投資集團、廣州恒大實業(yè)集團、合生創(chuàng)展集團、廣州富力集團、萬科集團、金地集團、卓越置業(yè)（集團）、中信華南（集團）、深圳航空城（東部）實業(yè)、現(xiàn)代城市房地產（武漢）、四川藍光實業(yè)集團、重慶南方集團和其他百強企業(yè)在TOP10研究組基礎資料收集過程中的鼎力幫助。同時，也要特別鳴謝各地政府部門對TOP10研究組系列研究工作的長期支持。"中國房地產百強企業(yè)研究"主報告"中國房地產TOP10研究組"以2001-2003年銷售額的均值（3.5億元）為入選企業(yè)的門檻值，從反映房地產企業(yè)的開發(fā)規(guī)模與經營業(yè)績，市場占有和潛在開發(fā)能力、房地產開發(fā)的實物量和價值量等三個方面，對全國200家入選的房地產開發(fā)企業(yè)（集團）的銷售額、銷售面積、開復工面積、竣工面積和投資額等5個基礎的經濟指標，運用因子分析方法和相關數(shù)學模型，定量計算出入選房地產企業(yè)綜合實力指數(shù)，得到房地產企業(yè)綜合實力百強。一、房地產百強企業(yè)整體現(xiàn)狀1．地區(qū)分布房地產100強在地域分布上呈現(xiàn)極大的不均衡性，主要分布在華北、華東和華南地區(qū)，占有100強總數(shù)的88%，其中華北地區(qū)以北京中心，占有100強企業(yè)的32席；華東地區(qū)以上海龍頭，占有31%；華南地區(qū)則以深圳和廣州中心，占有25%；而中西部地區(qū)只占有100強的9%，其中只有重慶、成都、西安、武漢、昆明和烏魯木齊等6個城市的房地產企業(yè)入選。這說明房地產行業(yè)發(fā)展水平和城市經濟發(fā)展的區(qū)域差異極大影響了100強企業(yè)的區(qū)域分布。TOP10研究組采用不同城市吸引的房地產百強企業(yè)數(shù)量來反映百強企業(yè)的投資熱點區(qū)域（見圖一），研究顯示中國的三大經濟圈仍然是目前房地產投資的主要區(qū)域；但從房地產開發(fā)潛力看，重慶、天津、武漢、長春以及長三角的南京、蘇州、寧波等二線城市吸引了較多跨區(qū)域開發(fā)的百強企業(yè)，這一空間分布預示了未來房地產行業(yè)的投資取向。2．經營業(yè)績TOP10研究組對百強企業(yè)的銷售額、銷售面積、開復工面積、竣工面積和投資額等基礎經濟指標研究表明，房地產百強企業(yè)兩端極化比較明顯，開發(fā)規(guī)模和經營業(yè)績差異較大。從百強企業(yè)的經營業(yè)績來看，銷售額超過20億元的有17家，在10-20億元之間的有19家，在10億元以下的百強企業(yè)有65家；從百強企業(yè)開發(fā)規(guī)?？矗購娖髽I(yè)的開復工面積超過200萬平方米的只有3家，開復工面積集中在20萬-50萬平方米，占百強總數(shù)的40%。（見圖二）圖二：房地產百強企業(yè)經營業(yè)績分布圖3．產品結構房地產百強企業(yè)中，以住宅為主營產品的企業(yè)共94家，以寫字樓為主共3家，以商業(yè)地產為主3家，這說明100強企業(yè)開發(fā)產品以住宅為主。百強企業(yè)開發(fā)產品的均價為6171元/平方米，是全國房地產平均價格水平的2.69倍。前10強企業(yè)的產品均價是5829元/平方米，前11-20強和前21-30強的均價分別是5449元/平方米和9194元/平方米，可見房地產百強企業(yè)開發(fā)產品的平均檔次較高，中間化趨勢明顯，同時，稱雄房地產市場的仍是一些以開發(fā)滿足廣大消費者需求的中低檔產品為主的企業(yè)。從百強企業(yè)開發(fā)產品的價格分布看（見圖三），呈現(xiàn)"兩頭少，中間多"的分布特性，根據這一分布趨勢可預測，未來價位在4000-6000元/平方米的產品將是市場的主導。4．產權結構從房地產百強企業(yè)的所有制結構來看，國有經濟成分正逐漸被非國有經濟成分（包括民營企業(yè)和三資企業(yè)）所取代。在新一屆百強企業(yè)中，國有房地產企業(yè)占40席；民營企業(yè)和三資企業(yè)分別占42%和18%。從房地產百強企業(yè)的上市情況來看，26%的企業(yè)是上市公司或控股上市公司，其中有6家企業(yè)在香港證券交易所上市。5．業(yè)務特征房地產百強企業(yè)的經營業(yè)務最大特征是產品生產的專業(yè)化和經營收入的多元化。在百強企業(yè)中，純房地產開發(fā)業(yè)務的企業(yè)占45家，以房地產開發(fā)為主的企業(yè)占55家。除房地產開發(fā)活動外，百強企業(yè)涉足物業(yè)經營、建筑施工、裝修建材、商業(yè)貿易和房地產中介等關聯(lián)行業(yè)；從百強企業(yè)多元化經營結構可看出，物業(yè)經營、關聯(lián)施工、建材裝飾分別吸引了40%、15%和24%的百強企業(yè)（見圖四），這說明百強企業(yè)基于"房地產開發(fā)為核心、延伸價值鏈和產業(yè)鏈"的多元化經營模式已經形成。6．10年變遷TOP10研究組對1994年"首屆中國房地產開發(fā)企業(yè)綜合效益百強"的比較研究發(fā)現(xiàn)，經過10年房地產行業(yè)的洗禮，首屆百強企業(yè)如今只有12家還繼續(xù)保持百強企業(yè)的稱號，淘汰率高達88%，這說明房地產百強企業(yè)的穩(wěn)定性差，房地產行業(yè)變化更新快，在10年內幾乎重新"換臉"。在連續(xù)兩屆百強的12家企業(yè)中，100%是具有國有性質成分的企業(yè)，他們大多數(shù)都開發(fā)中低端產品，而且經營規(guī)模較大，從而保持了長期穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展；其中一些知名國有性質的開發(fā)集團，比如北京天鴻集團、北京城建集團、中華企業(yè)等，由于成功對企業(yè)內部的產權結構和組織結構進行了改組和調整，特別是以國有資本為紐帶、以房地產開發(fā)經營為主營、進行產業(yè)鏈延伸和與金融資本結合，他們目前仍是房地產行業(yè)中的主力軍。二、房地產百強企業(yè)的競爭力膀1．市場占膚有秤房地產企糾業(yè)之間存在面激烈的競爭名，企業(yè)之間上的競爭和相弟互替代關系逐表現(xiàn)為對房雨地產市場的喉爭奪和占有死，TOP1排0研究組采兵用商品房銷原售額和銷售鋪面積反映企途業(yè)的市場占此有率，研究研結果顯示：題房地產行業(yè)鏡離散度較大擾，房地產百紙強企業(yè)在全儉國市場占有投率普遍偏低溉。作為行業(yè)沙龍頭企業(yè)的回萬科集團和萍陸家嘴集團遮在全國銷售式額和銷售面撒積的市場占它有率還不到糊1%；從房賽地產百強在躬當?shù)厥袌稣伎s有率看，北流京房地產百讀強企業(yè)的銷位售額和銷售挺面積占北京車市份額分別姓是41%和隸30.8%收（見圖五）蠻。因此，從析銷售額和銷面售面積的市束場占有率可雪看出，房地倚產行業(yè)盡管婚全國的集中脅度較低，但牙房地產百強蓮在當?shù)氐囊?guī)督?；洜I模川式凸現(xiàn)，具賀有比較明顯裁的市場領先權份額。蜜與美國10信0強房屋建習造商相比，友中國房地產凱100強企忘業(yè)的市場占算有率偏低。催根據美國P蘭B雜志對全供美Gian遼t400研吐究結果，美油國最大房地畫產開發(fā)商P聯(lián)ulte光Homes遵Inc.燦銷售額高達堆596億人牙民幣，是萬邪科集團的1歷3.5倍；閣美國前10喝強房地產開鉤發(fā)商銷售總為額3686貢.76億人尼民幣，是中副國前10強鉗的14倍。儉就市場占有亦率而言，全叼美最大開發(fā)山商市場占有教率為4.5離%，前10括強的市場占鍛有率為27秤.25%。部2．企業(yè)信尊用協(xié)房地產市場工的不規(guī)范性遭導致房地產礎交易糾紛的丑增加，同時室也暴露了房括地產行業(yè)誠分信的缺失，良房地產企業(yè)支誠信建設已訂經成為當前亡房地產行業(yè)頑的關注話題收。TOP慮10研究組座認為，房地償產行業(yè)的信厲用問題根源午于房地產行內業(yè)準入門檻捏太低和大量怪低資質的房義地產企業(yè)，組房地產市場旋迫切需要資愛質和信用良沖好的房地產躺企業(yè)。房地語產百強企業(yè)長由于規(guī)模較型大和經營業(yè)閃績良好，以喚及注重長期閣經營管理和棗品牌建設，嘆企業(yè)信用遠無高于行業(yè)平植均水平。在柱房地產百強勒企業(yè)中，一遮級資質的企米業(yè)占總數(shù)的剩41%，二律級資質的企亞業(yè)占44%正；95%的慢百強企業(yè)進曉入了《中國奔房地產信用榆檔案》的信層用披露制度踏，公布了企招業(yè)業(yè)績、良噸好行為和不旺良行為記錄眨、以及受到丘國家或省的賽獎勵或榮譽侄稱號等。房亭地產百強企杠業(yè)還應該進的一步加強企杜業(yè)信用建設頭，樹立領先剃企業(yè)的榜樣闖，以擴大市目場份額和提盆高企業(yè)的競喊爭力。盟3．品牌建瞧設怨在房地產澆市場逐漸走逆向成熟和規(guī)劇范的過程中像，房地產產神品高度的可紹替代性使得煤品牌資源成濟為房地產企固業(yè)最重要的掏無形資產。告從消費行為握的角度，對赤品牌的追求拔已成為消費柱者理性選擇娃商品房的重稅要因素。因飽此，TOP粒10研究組悶認為，品牌丸建設對增強急房地產企業(yè)同競爭力具有振非常重要的漿作用。在百疫強企業(yè)中，修已經形成一淘定品牌效應波的企業(yè)在全分國范圍內進辱行大盤操作踢和品牌復制當，比如萬科卸、合生珠江肺、陽光10玉0等，已經肢開始進一步消瓜分全國的慈市場份額。積在未來幾年夜內，將會有矩更多的大盤梳和品牌企業(yè)撥成為市場最驢活躍的主力屆軍，品牌產所品對市場的坦強占和爭奪作將是市場競瘡爭的結果和把趨勢。蝕三、房地產禮百強企業(yè)對亦GDP增長六的貢獻獄為準確估計閘房地產百強講企業(yè)對城市貪經濟增長的模貢獻，TO鹽P10研究害組根據相關脹理論和模型壽，測算了房自地產開發(fā)投丈資對GDP答增長的貢獻辨。研究結果戲表明，房地駱產產業(yè)已經強成為國民經化濟的支柱產舅業(yè)，房地產隨開發(fā)投資對袍國民經濟增杜長的貢獻較看大，200因0-200雜3年間，全借國房地產開堅發(fā)投資對G砍DP增長的蜘平均貢獻是愉17.26公%；從房地仇產百強企業(yè)駱對經濟增長惠的拉動作用心看，在全國壯GDP的增待長速度中，狡有0.28霜%是由房地國產百強企業(yè)倆投資直接貢縮獻的；在全掙國各大城市戀房地產開發(fā)或投資對當?shù)厮镚DP增長訴的貢獻中，促北京房地產糕開發(fā)投資對倒北京GDP慈增長的貢獻淡較大，20餐00-20刊03年間，絮平均貢獻率跨高達53.據5%；在百謹強房地產開虛發(fā)企業(yè)中，和以北京天鴻狂集團為例，功2001-唉2003年湖間天鴻房地富產開發(fā)投資待對北京GD睛P增長的平遼均貢獻高達蝦1.66%闖。這說明房決地產百強企淋業(yè)的投資能確夠高效率地蓄拉動城市經艇濟增長。皇房地產百強勸對GDP增儲長的貢獻巴四、房地產戚百強企業(yè)的裹發(fā)展趨勢譜"中國房地襪產TOP1騾0研究組"臨通過對房地著產百強企業(yè)況的系列研究址認為，規(guī)模光化、專業(yè)化論、跨區(qū)域化夢、資本市場捧化將是房地估產百強企業(yè)哀的發(fā)展趨勢梢。賄1．規(guī)模化蒜房地產百火強企業(yè)生產凳規(guī)模普遍較仙小，年開復剪工面積在1濃00萬平方柳米以上的僅姜占7%，百垮強企業(yè)年度擠竣工面積的曾均值不到3金0萬平方米危，百強企業(yè)玉中只有萬科薄集團和合生駁創(chuàng)展的竣工頁面積在10假0萬平方米掏以上；就地碰產百強的開逼發(fā)后勁而言賣，北京的幾暴家大型開發(fā)禿集團的施工罷轉結均在1治00萬平方雕米以上，這婆說明一方面燃，企業(yè)集團村要上臺階，垃必須依靠規(guī)醬?；a達皂到做大做強茶；另一方面窩，規(guī)模化生遣產需要房地勇產的可持續(xù)薯性滾動開發(fā)占作為有力保嘴障浴2．專業(yè)化斗與多元化給房地產開誘發(fā)專業(yè)性非招常強，從購旦買土地、開因發(fā)建設到市梯場銷售和售釘后服務，涉肢及面廣，操吵作過程復雜貪；房地產又料具有投資大愧，風險高的敲特性，任何斬一種非專業(yè)距性行為，都委可能產生無煌法彌補的后逆果。在房地柴產百強企業(yè)探中，純粹做確房地產開發(fā)雙的企業(yè)有4珍5家，以房產地產為主營罰業(yè)務的企業(yè)溜共有55家紡；以純住宅蝕物業(yè)為產品懇的企業(yè)占4政0%以上，沉專注1-2枯類物業(yè)開發(fā)敞投資的百強蛾企業(yè)占80雙%以上。這鋸說明企業(yè)要應規(guī)?；a葛，要占據房群地產行業(yè)中郵的領先地位滋，必須堅持味專業(yè)化發(fā)展沉道路。同平時，房地產蜂行業(yè)又具有晌經營形式和蝕收入來源的咬多元化特點陶，以房地產喂開發(fā)業(yè)務為血核心，在產拾業(yè)的上下游銀進行價值鏈按的延伸和拓遮展是百強企躬業(yè)的發(fā)展趨線勢。嬌3．跨區(qū)域源開發(fā)強隨著行業(yè)剃的日益規(guī)范吩、市場需求按的持續(xù)旺盛盛以及市場對必長遠增長的絮看好，特別使是國土資源衫部11號令如在各地相繼插實施，土地從交易公開化寧為房地產跨奧區(qū)域開發(fā)清開除了最大的液障礙；與此增同時，各地銜有關政府部擔門工作的規(guī)莊范化和公開誦化也降低了步異地開發(fā)成多本，一批相例當成熟的區(qū)喪域開發(fā)商開切始走向全國癢市場。在房信地產百強企微業(yè)中，跨區(qū)塌域開發(fā)的企法業(yè)占百強的宿43%，而笑且已經形成作全國品牌的灶百強企業(yè)包諷括萬科、合福生珠江、上毯海綠地和天瞞津順馳等正趟在展開新一銀輪全國范圍爭內的"圈地纏運動"。房罪地產行業(yè)將質面臨土地、濤資金、客戶嗎資源等方面頑更激烈的競花爭環(huán)境，但癥有實力、有副資信、有品對牌的開發(fā)商積在跨區(qū)域開創(chuàng)發(fā)過程中將伐重整原有的再房地產格局船，獲得更大竹的發(fā)展空間私。麥4．資本市右場化杜實業(yè)資本沿必須和金融律資本結合，路企業(yè)才能獲鞠得到長足的渠發(fā)展。央行所"121號忠文件"禁止儀了商業(yè)銀行核對房地產開背發(fā)商購買土品地給予貸款紋，這一限制漁對開發(fā)商的悼資金狀況提重出了更高堪的要求。房康地產上市公辮司憑借證券霞市場這一低初成本的融資嚼渠道，在房漢地產百強企丸業(yè)中處于領柱先地位，前臭10強企業(yè)燒中有8家房京地產集團公畜司分別在中老國境內和香腿港進行證券范市場的資本般運作。近期浩上海復地集哀團二次沖擊春香港上市的馳成功極大鼓懶舞了包括S載OHO中國竹、天津順馳耐，北京當代肌集團等百強伏企業(yè)走向資蒸本市場。因杜此，從長遠愛看，開發(fā)商濟應該極力開拿拓銀行資金誰外的融資渠眼道，包括證丈券市場、信紛托產品、企臺業(yè)債券、投渣資基金等等彩，資本市場情化是未來房謠地產企業(yè)發(fā)唯展的必然趨蓬勢。錘"中國房地視產百強企業(yè)椒"名單矩萬科企業(yè)股附份餐

犁上海陸家嘴裳(集團）有鈔限公司

招北京天鴻集遼團公司

喂首創(chuàng)置業(yè)股市份

畏廣州市恒大筆實業(yè)集團有湖限公司

翠合生創(chuàng)展集下團

運北京城建投狀資發(fā)展股份直

瘋上海綠地集稼團

聾廣州富力集浩團

廟中信華南集以團圈

樣廣東珠江投言資

石上海實業(yè)發(fā)作展股份有限欺公司

緣碧桂園集團加

酸浙江綠城房書地產集團

湊上海中星集要團

銜北京世紀金敞源集團

家北京城市開歲發(fā)集團有限壺責任公司

滾金地集團

咳卓越置業(yè)集膀團普

串復地（集團紡）股份有限凈公司

趁中華企業(yè)股畏份駝

矮陽光100現(xiàn)置業(yè)