2022年不同類型房地產(chǎn)的估價

第二章不同類型房地產(chǎn)估價■

大綱規(guī)定:本某些考試目是測試應(yīng)考人員對居住、商業(yè)、商務(wù)辦公、旅館、餐飲、工業(yè)、特殊用途等各種類型房地產(chǎn)估價特點和影響因素理解、熟悉和掌握限度。

本章考試規(guī)定及知識體系:■

本章重點:第一節(jié)(居住房地產(chǎn)估價)、第二節(jié)(商業(yè)房地產(chǎn)估價)、第三節(jié)(商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價)■

本章難點:不同類型房地產(chǎn)估價技術(shù)路線及難點解決■

內(nèi)容詳解按照估價對象用途,將房地產(chǎn)分為十大類:第一節(jié)居住房地產(chǎn)估價知識點一:居住房地產(chǎn)3特點1.單宗交易規(guī)模較小,但市場交易量十分巨大

2.具備較強相似性、可比性

3.不同類型住房價格內(nèi)涵差別明顯住房類型權(quán)屬性質(zhì)價格內(nèi)涵商品房是完全產(chǎn)權(quán),擁有一定期限國有土地使用權(quán)和地上建筑物所有權(quán)。價格既包括建筑物價格也包括土地價格。房改房、經(jīng)濟合用住房只擁有地上建筑物所有權(quán),不擁有或某些擁有土地使用權(quán)。土地使用權(quán)既有劃撥,也有出讓。在考慮包括建筑物價格同步,還應(yīng)分析與否包括土地價格,如果是劃撥性質(zhì),還應(yīng)扣除土地出讓金。廉租住房只擁有建筑物使用權(quán)只面對最低收入人群眾,交付租金居住。集資房單位出地,職工拿錢建房,供職工居住。

知識點二:影響居住房地產(chǎn)價格3微觀因素(與估價理論第四章p122～134結(jié)合起來學(xué)習(xí))

影響房地產(chǎn)價格包括宏觀因素和微觀因素,微觀因素涉及區(qū)域因素、實物因素、權(quán)益因素。(一)影響居住房地產(chǎn)價格區(qū)位4狀況

1.位置(1)方位:位置一方面體當(dāng)前某宗居住房地產(chǎn)在都市較大區(qū)域中位置以及在較社區(qū)域中詳細(xì)位置。(2)與有關(guān)場合距離:體現(xiàn)為某宗居住房地產(chǎn)距離市中心、交通干線、購物中心、學(xué)校、醫(yī)療等重要場合距離,越近位置越好;(3)朝向:對住宅而言,朝向是很重要位置因素。朝向除了考慮采光、通風(fēng)等因素外,尚有一種重要因素是景觀。當(dāng)住宅四周景觀基本一致時,普通東南朝向住宅會優(yōu)于其她朝向,價格最高,而西北朝向最差,價格最低。但當(dāng)住宅四周景觀差別非常大時,景觀對住宅影響就非常大,如當(dāng)住宅北向面對是美麗海景、江景、山景、公園等,北向住宅價格往往比同層其她朝向高;(4)樓層:不同樓層住宅之間價格差別取決于總樓層數(shù)、有無電梯。普通而言,沒有電梯老式多層住宅中間樓層最優(yōu),頂層較差。有電梯中高層住宅,樓層越高,景觀及空氣質(zhì)量越好,價格越高。

2.交通條件交通條件對于不同類型房地產(chǎn)含義不同,對于居住房地產(chǎn)而言,交通條件重要指都市公共交通通達(dá)限度,如估價對象附近與否通行公共汽車、電車、地鐵,輕軌。3．外部配套設(shè)施(涉及生活服務(wù)設(shè)施和教育配套設(shè)施)生活服務(wù)設(shè)施:生活與否以便取決于居住周邊與否具備比較完善生活服務(wù)設(shè)施,因而對住宅價格產(chǎn)生較大影響。住宅周邊生活服務(wù)設(shè)施重要涉及商店、超市、菜市場、銀行、郵局等。教育配套設(shè)施:教育配套設(shè)施是影響居住房地產(chǎn)價格重要因素之一,教育配套設(shè)施對住宅價格影響一方面體當(dāng)前住宅周邊與否有中、小學(xué)和幼兒園、托兒所,而另一方面體當(dāng)前住宅附近與否有名校,住宅周邊有名校,其價格會因名校效應(yīng)而明顯高于其她區(qū)域住宅。因而在考察估價對象教育配套設(shè)施時,與否有名校應(yīng)當(dāng)是實地查勘重要內(nèi)容之一。4．周邊環(huán)境和景觀(二)影響居住房地產(chǎn)價格實物4狀況

1.建筑構(gòu)造、類型和級別。

建筑構(gòu)造不同直接影響建筑工程造價。住宅構(gòu)造可分為:1)鋼構(gòu)造;2)鋼筋混凝土構(gòu)造;3)磚混構(gòu)造;4)磚木構(gòu)造。價值高低依次為:鋼構(gòu)造>鋼筋混凝土構(gòu)造>磚混構(gòu)造>磚木構(gòu)造。

每一層層高不同建筑工程造價不同,高層住宅建導(dǎo)致本會高于多層住宅。

2.設(shè)施與設(shè)備供水、排水、供電、供氣完善限度,社區(qū)智能化限度,與否有電梯、中央空調(diào)、寬帶、集中供熱等。

3.建筑質(zhì)量建筑質(zhì)量、保溫或隔熱設(shè)施、防水防滲漏辦法等與否符合原則及質(zhì)量級別。

4.裝飾裝修對于新建住宅而言,住宅與否有裝修、裝修限度如何對其價格會產(chǎn)生較大影響。普通狀況下,可依照住宅裝修狀況將住宅分為毛壞房、粗裝修房、普通裝修房、精裝修房、豪華裝修房。對二手房而言,住宅與否裝修、裝修限度如何對其價格影響限度遠(yuǎn)沒有一手房大,由于存在裝修折舊問題。(三)影響居住房地產(chǎn)價格權(quán)益狀況知識點三:居住房地產(chǎn)估價慣用辦法

居住房地產(chǎn)估價可以選取市場法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法(在建住宅)、基準(zhǔn)地價修正法等。

1.市場法

由于居住房地產(chǎn)市場交易頻繁、交易量巨大,很容易獲得交易實例,因而,市場法是居住房地產(chǎn)估價最慣用、也是首選估價辦法。

2.成本法

在居住房地產(chǎn)抵押價值評估時,出于安全、保守考慮,會選取成本法進(jìn)行估價,此外,居住房地產(chǎn)征收估價和在建工程估價往往也選用成本法進(jìn)行估價。

3.收益法

采用收益法對居住房地產(chǎn)估價相對較少,重要用于出租型居住房地產(chǎn)估價。知識點四:居住房地產(chǎn)估價技術(shù)路線及難點解決(一)整幢或數(shù)幢商品房估價技術(shù)路線和難點解決

由于整幢商品房成交個案很少,交易實例選取范疇很小,甚至也許找不到適當(dāng)可比實例,其估價技術(shù)路線相對比較復(fù)雜,普通采用從個體到整體估價思路來解決,即選取某一基準(zhǔn)層某套住宅作為待估對象,選用與待估對象類似成交實例,運用市場法修正測算出該套住宅價格,然后采用類比法,通過樓層、朝向、景觀、成交建筑面積、戶型等修正,得出各層、各幢商品住宅價格。(二)房改房、經(jīng)濟合用房估價技術(shù)路線和難點解決

房改房、經(jīng)濟合用房估價技術(shù)路線與商品房類似,不同一點是要考慮土地出讓金或土地收益扣除問題。a.運用市場法估價時,先估算估價對象市場價值,再扣除應(yīng)向政府繳納土地使用權(quán)出讓金或土地收益。b.運用成本法估價時,應(yīng)評估估價對象不包括土地出讓金下房屋重新購建價格?！窘滩陌咐?－1】××房地產(chǎn)估價報告

封面(略)目錄(略)致估價委托人函(略)注冊房地產(chǎn)估價師聲明(略)估價假設(shè)和限制條件(略)××估價成果報告(略)

××市××區(qū)××路××號軍產(chǎn)經(jīng)濟合用住房估價技術(shù)報告(節(jié)選)一、估價對象實物狀況描述與分析估價對象坐落于××市××區(qū)××路××號,涉及磚混構(gòu)造六層樓房2幢,共計××戶,總建筑面積××㎡。本次評估范疇房屋具備煤氣、暖氣、水、電等生活設(shè)施。估價對象建成于20世紀(jì)90年代,房屋頂層樓板薄,普遍浮現(xiàn)防水層損壞、漏雨,陽臺擋板開裂,墻面抹灰有裂縫、脫落等問題?！炯m錯】缺少土地狀況簡介,土地面積、土地形狀等,經(jīng)濟合用住房土地應(yīng)為劃撥。二、估價對象權(quán)益狀況描述與分析(略)三、估價對象區(qū)位狀況描述與分析該估價對象所處住宅社區(qū)東臨××路,南臨××道,西臨××路,北臨××道。該區(qū)域各種基本配套設(shè)施及生活服務(wù)設(shè)施較為齊全。估價對象周邊多為單行路,交通狀況普通。依照××市中心城區(qū)住宅用地級別圖屬于六級地區(qū)。四、市場背景描述與分析(略)五、最高最佳運用分析(略)估價辦法合用性分析估價人員認(rèn)真分析了所掌握資料并進(jìn)行了實地查勘,依照估價對象特點和實際狀況,因而采用了如下辦法進(jìn)行評估:1．依照估價人員掌握資料,在估價對象同一供求圈內(nèi)房地產(chǎn)市場存在一定交易量,依照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中規(guī)定,有條件選用市場法進(jìn)行估價,應(yīng)以市場法為重要估價辦法,因此選用市場法為第一種估價辦法。2．估價人員考慮到該估價對象作為經(jīng)濟合用住房實際狀況,因此選用成本法作為第二種估價辦法。估價人員通過收集關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本、費用、稅金、利潤等資料,運用基準(zhǔn)地價修正法進(jìn)行測算得出土地使用權(quán)價值;運用成本法測算估價對象重新購建價格,估價人員收集關(guān)于勘察設(shè)計和前期工程費、建筑安裝工程費、住宅社區(qū)基本設(shè)施建設(shè)費和住宅建設(shè)非營業(yè)性公建配套費、市政公用基本設(shè)施大配套工程費、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤等資料,扣除折舊,然后將建筑物與土地使用權(quán)價值相加,得出估價對象房地產(chǎn)積算價格,擬定經(jīng)濟合用住房單價。3．對上述兩種辦法所得成果進(jìn)行綜合,對兩種辦法估價成果進(jìn)行簡樸算術(shù)平均,擬定最后估價成果及各項調(diào)節(jié)系數(shù)。估價測算過程(一)基準(zhǔn)價格計算1．基準(zhǔn)價格含義【解釋】這個基準(zhǔn)價格不是基準(zhǔn)地價意思,而是先設(shè)立某一套房子為基準(zhǔn)房,評估完它價格,其他房子與它相比進(jìn)行樓層、朝向、構(gòu)造等個別因素調(diào)節(jié)而最后得出整層和整幢房地產(chǎn)價格。本項中求取基準(zhǔn)價格含義為以1月1日為估價時點、面積規(guī)模為80～90㎡、樓層為3層(6層到頂)、磚混構(gòu)造、建筑格局每層2～3戶、建成于1994年、南北朝向兩室戶型經(jīng)濟合用住房(配套設(shè)施:管道煤氣、集中供熱、有線電視、磁卡式一戶一表)價格。2．市場法測算(1)選用可比實例選用同類型經(jīng)濟合用住房實例5個,詳細(xì)狀況見表2－1:表2－1可比實例地址總層數(shù)樓層竣工時間每層戶數(shù)朝向構(gòu)造a××公寓3-2-3016層3層1995年3南北磚混b××公寓3-2-3026層3層1995年3南北磚混c××里5-4-20l6層2層1986年2南北磚混d××新苑8-1-3016層3層1999年2南北磚混e××新苑13-2-3026層3層1999年2南北磚混可比實例建筑面積(㎡)設(shè)施房型物業(yè)管理社區(qū)環(huán)境總價(萬元)成交單價(元/㎡)交易日期a88.72雙氣兩室有較好19.521981999.12.5b81.85雙氣兩室有較好17.821751999.10.30c88雙氣兩室無普通1719321999.11.24d82.35雙氣兩室有良好18.622591999.10.5e84.33雙氣兩室有良好19.322891999.10.10【糾錯】可比實例c樓層、竣工時間與估價對象相差較遠(yuǎn),也無物業(yè),不應(yīng)做為可比實例。(2)交易狀況修正所有被選可比實例均為正常狀況下交易實例,故無需作交易狀況修正,其交易狀況修正系數(shù)為1。(3)交易日期調(diào)節(jié)可比實例交易日期均在1999年10月至12月之間,據(jù)估價人員對該區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)查,在此期間市場價格波動較小,故交易日期調(diào)節(jié)系數(shù)擬定為1。(4)房地產(chǎn)狀況調(diào)節(jié)區(qū)位狀況調(diào)節(jié)【糾錯】缺估價對象和可比實例比較因素詳細(xì)闡明、與表2-2、2-3相相應(yīng)表格,前邊無詳細(xì)狀況闡明,后邊打分表指數(shù)無根據(jù)。表2-2

權(quán)重估價對象abcde社會環(huán)境0.1100100100100100100街道條件0.1100100100100100100離市中心距離交通條件0.1100100100100100100供應(yīng)解決設(shè)施狀態(tài)0.1100100100100100100社區(qū)環(huán)境狀況0.1100989895100100繁華限度0.1100100100100100100教育社會福利設(shè)施狀況0.1100100100100100100噪聲、污染限度0.1100100100100100100景觀良否0.1100100100100100100規(guī)劃上限制0.1100100100100100100合

計110099．899．899．5100100【糾錯】區(qū)位狀況各子因素權(quán)重取值無理由。則各可比實例區(qū)位狀況調(diào)節(jié)系數(shù)為a＝100/99.8＝1.002b＝100/99.8＝1.002c＝100/99.5＝1.005d＝100/100＝1e＝100/100＝12)權(quán)益狀況調(diào)節(jié)所有選用可比實例權(quán)益狀況與估價對象均相似,故權(quán)益狀況調(diào)節(jié)系數(shù)為l。實物狀況調(diào)節(jié)表2-3

權(quán)重估價對象abcde房型設(shè)計0．1100100100100100100朝向0．2100100100100100100配套設(shè)施0．1100100100100100100建筑格局0．11008585100100100樓層0．210010010080100100裝修原則0．1100100100100100100物業(yè)管理0．110010010090100100新舊限度0．110010110l90105105合

計110098.698.694100.5100.5【糾錯1】實物狀況比較因素各子因素權(quán)重取值無根據(jù)。【糾錯2】朝向和樓層應(yīng)放在區(qū)位因素里。

【解釋】共計中可比實例b總得分98.6計算過程:98.6=100×0.1+100×0.2+100×0.1+85×0.1++100×0.2+100×0.1+100×0.1+101×0.1則各可比實例實物狀況調(diào)節(jié)系數(shù)為:a＝100/98.6＝1.014b＝100/98.6＝1.014c＝100/94＝1.064d＝100/100.5＝0.995e＝100/100.5＝0.995(5)求取比準(zhǔn)價格百分率法求取比準(zhǔn)價格公式:比準(zhǔn)價格＝可比實例成交價格×交易狀況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)節(jié)系數(shù)【注意】市場法要寫出文字計算公式,不寫算錯誤。比準(zhǔn)價格a＝2198×1×1×1．002×1×1.014＝2233.23(元/㎡)比準(zhǔn)價格b＝2175×1×1×1．002×1×1.014＝2209.86(元/㎡)比準(zhǔn)價格c＝l932×1×1×1．005×1×1.064＝2065.93(元/㎡)比準(zhǔn)價格d＝2259×1×1×1×1×0.995＝2247.71(元/㎡)比準(zhǔn)價格e＝2289×1×1×1×1×0.995＝2277.56(元/㎡)(6)求取基準(zhǔn)價格由于上述五個比準(zhǔn)價格比較接近,對其進(jìn)行簡樸算術(shù)平均。估價對象市場法基準(zhǔn)價格(單價)＝2206.86≈2207(元/㎡)【糾錯】用簡樸算術(shù)平均法求取最后成果理由不對,“比較接近”不是理由。應(yīng)說“依照可比實例與估價對象相似,或與實際更相附和等理由”3．成本法測算經(jīng)濟合用住房基準(zhǔn)價格由開發(fā)成本、稅金和利潤三某些構(gòu)成,其中,開發(fā)成本涉及征地和安頓補償費等7項費用,詳細(xì)計算過程如下:【補充經(jīng)濟合用住房知識,制度教材p7】經(jīng)濟合用住房出售價格實行政府指引價,按保本微利原則擬定。取消各種不合理收費,特別是減少征地和拆遷補償費,減少經(jīng)濟合用住房建設(shè)成本,經(jīng)濟合用住房成本涉及如下7項因素:(1)

征地和拆遷補償費;(2)

勘察設(shè)計和前期工程費;(3)

建安工程費;(4)

住宅社區(qū)基本設(shè)施建設(shè)費(含社區(qū)非營業(yè)性配套公建費);(5)

公司管理費;(6)

貸款利息(7)

稅金。

計入房價公司管理費原則上控制在2%如下,并以征地和拆遷補償費、勘察設(shè)計和前期工程費、建安工程費、住宅社區(qū)基本設(shè)施建設(shè)費(含社區(qū)非營業(yè)性配套公建費)等4項成本因素為基本計算。

經(jīng)濟合用住房開發(fā)利潤控制在3%如下。開發(fā)成本a、土地獲得成本①求取征地和安頓補償費(即土地使用權(quán)價格)本次估價采用了基準(zhǔn)地價修正法求取土地使用權(quán)價格。所謂基準(zhǔn)地價修正法是在政府?dāng)M定發(fā)布了基準(zhǔn)地價地區(qū),由估價對象所處地段基準(zhǔn)地價調(diào)節(jié)得出估價對象宗地價格辦法。依照《××市1998中心市區(qū)土地級別和基準(zhǔn)地價更新成果報告》,基準(zhǔn)地價修正法評估宗地地價計算公式為:宗地地價＝基準(zhǔn)地價×(1＋總和修正率)×(1＋其她修正系數(shù))【糾錯】基準(zhǔn)地價公式不對,后邊計算也沒有套用此文字公式

②擬定估價對象土地級別及基準(zhǔn)地價估價對象土地使用權(quán)證上土地用途分別為干休所和宿舍,估價對象在估價時點實際用途為住宅,故本次估價對象土地用途按照居住用途進(jìn)行計算。依照《××市1998中心市區(qū)土地級別和基準(zhǔn)地價更新成果報告》,估價對象位于××市中心市區(qū)六級地區(qū),該級別住宅用地基準(zhǔn)地價為1630元/㎡。(不涉及市政公用基本設(shè)施大配套工程費)【糾錯】基準(zhǔn)地價沒有交待內(nèi)涵,例如基準(zhǔn)地價土地年限是最高年限還是無限年擬定影響居住用地價格區(qū)域因素修正系數(shù)表2-4影響因素所屬級別修正系數(shù)(%)商業(yè)繁華度距市中心(m)差－2距區(qū)中心(m)較優(yōu)0．5距社區(qū)中心(m)較優(yōu)0．5道路通達(dá)度距主干道(m)中0距次干道(m)較優(yōu)0．5公交便捷度距中心車站(m)較差－0．2距停車站(m)中0對外交通距火車站(m)較差－0．4距長途車站(m)差－0．8基本設(shè)施完善度中0社會福利便利度距小學(xué)(m)中0距醫(yī)院(m)中0距文娛場合(m)較差－0．3環(huán)境條件綠化覆蓋度(%)較差－0．4距污染源(m)中0合

計

－2．60擬定影響居住用地價格個別因素修正系數(shù)2-5影響因素影響狀況修正系數(shù)(%)規(guī)劃土地用途估價對象為軍產(chǎn),用途為居住、辦公－3a．使用年期修正估價對象地類用途為住宅,使用權(quán)類型為軍產(chǎn),為國有劃撥土地,無需進(jìn)行使用年期修正。b．期日修正系數(shù)本次估價采用基準(zhǔn)地價是依照1998年發(fā)布《××市1998中心市區(qū)土地級別和基準(zhǔn)地價更新成果報告》,該報告于1998年11月開始正式實行,從實行之日至估價時點(1月1日)這段時期內(nèi),估價對象所在地區(qū)土地市場價格無明顯變化,故期日修正系數(shù)擬定為l。c．土地出讓金修正系數(shù)估價對象為劃撥土地,需進(jìn)行出讓金修正,根據(jù)××號印發(fā)《××市深化土地使用制度改革方案》,按17%扣除其應(yīng)交納土地出讓金。d．容積率修正系數(shù)本次估價按《××市1998中心市區(qū)土地級別和基準(zhǔn)地價更新成果報告》發(fā)布六級居住用地進(jìn)行估價,基準(zhǔn)地價以一定容積率為基本,《××市1998中心市區(qū)土地級別和基準(zhǔn)地價更新成果報告》中發(fā)布住宅用地容積率為1.8。查表擬定容積率修正系數(shù)為l。e．土地開發(fā)限度修正系數(shù)土地開發(fā)限度通過基本設(shè)施完備度水平影響土地質(zhì)量,進(jìn)而影響宗地地價。土地開發(fā)限度修正以設(shè)定平均開發(fā)限度“七通一平”(紅線外通路、通電、通信、通上水、通下水、通天然氣、通熱力及宗地內(nèi)場地平整)正常平均開發(fā)成本為原則,將估價對象實際開發(fā)狀態(tài)與“七通一平”開發(fā)限度比較,加上或減去相應(yīng)基本設(shè)施開發(fā)費差值。估價對象實際開發(fā)限度為“七通一平”,故不做修正。f．住宅樓層修正系數(shù)普通,由于樓層差別導(dǎo)致以便限度、視野、小環(huán)境差別,使樓層成為影響房屋使用價值重要因素之一。住宅用途房屋僅僅由于所在樓層不同,其售價或租金水平都存在明顯差別。在使用發(fā)布《××市1998中心市區(qū)土地級別和基準(zhǔn)地價更新成果報告》進(jìn)行估價時,有關(guān)居住用地基準(zhǔn)地價應(yīng)是其區(qū)域內(nèi)所有樓層土地平均價格,至于其中某一樓層地價,應(yīng)依照相應(yīng)價格貢獻(xiàn)限度作相應(yīng)修正。通過估價人員對區(qū)域內(nèi)一段時間內(nèi)交易一定數(shù)量商品房住宅及二手房資料調(diào)查研究,并參照能查閱到關(guān)于樓層價格修正有關(guān)數(shù)據(jù),擬定本次估價對象基準(zhǔn)價格三、四層土地地價修正系數(shù)為1.1。計算修正后地價修正后單位地價＝基準(zhǔn)地價×(1＋總和修正率)×(1＋其她修正系數(shù))＝1630×(1－2.6%)×(1－3%)×(1－17%)×1×1×1.1≈1406(元/㎡)【糾錯1】基準(zhǔn)地價計算公式與實際計算過程矛盾【糾錯2】計算過程中還應(yīng)有兩個“×1”,是“使用年期修正”和“期日修正系數(shù)”估價對象樓面地價＝單位地價÷容積率＝1406÷1.8≈781(元/㎡)

b、勘查設(shè)計和前期工程費估價人員參照估價時點社會平均造價狀況進(jìn)行測算、修正,得到估價對象勘查設(shè)計和前期工程費單價為24元/㎡。c、建筑安裝工程費依照《××房地產(chǎn)市場》發(fā)布××市磚混構(gòu)造多層住宅投資成本分析,擬定工程費單價為680元/㎡。d、住宅社區(qū)基本設(shè)施建設(shè)費和住宅建設(shè)非營業(yè)性公建配套費估價人員對估價對象進(jìn)行了實地查勘,該地區(qū)周邊基本配套設(shè)施齊全,根據(jù)××市配套費用水平,擬定住宅社區(qū)基本設(shè)施建設(shè)費和住宅建設(shè)非營業(yè)性公建配套費單價為247元/㎡。e、市政公用基本設(shè)施大配套工程費經(jīng)濟合用住房市政公用基本設(shè)施大配套工程費單價為116元/㎡。【糾錯】c、d、e三項費用未闡明是在估價時點時費用。

f、管理費經(jīng)濟合用住房開發(fā)成本中,管理費用按照不超過前5項之和2%計算?！咀⒁狻拷?jīng)濟房2%管理費率是對的。管理費＝前5項之和×2%＝37(元/㎡)g、投資利息投資利息計息基數(shù)為前6項之和,估價對象開發(fā)周期取1年,年利率為5.85%,假設(shè)各項費用在開發(fā)周期內(nèi)是均勻投入。投資利息＝前6項之和×［(1＋利率)1/2－1］＝54(元/㎡)【糾錯1】開發(fā)周期取1年無理由?！炯m錯2】土地獲得成本計息不應(yīng)均勻投入,計息期應(yīng)為1年?！炯m錯3】投資利息計算基數(shù)應(yīng)考慮銷售費用。(2)銷售稅費稅金為營業(yè)稅、都市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加,基數(shù)為開發(fā)成本前7項之和,稅率為5.55%。營業(yè)稅及其附加＝開發(fā)成本前7項之和×5.55%＝108(元/㎡)銷售費用:由于估價對象為軍隊經(jīng)濟合用住房,定向銷售給部隊住戶,銷售費用不予考慮?！炯m錯1】計算基數(shù)不對,應(yīng)為開發(fā)完畢后房地產(chǎn)價值v?！炯m錯2】銷售稅費中還應(yīng)涉及印花稅、交易手續(xù)費。【糾錯3】銷售費用不予考慮是由于估價對象為軍產(chǎn),這是實際成本,而應(yīng)按客觀成本,即應(yīng)當(dāng)考慮銷售費用。(3)利潤估價對