金地格林風(fēng)范城產(chǎn)品與營(yíng)銷分析案例

#東西貫通的空間布局，便于建筑的日照和通風(fēng)，并最大限度享受南側(cè)的沿河景觀和公園景觀。B地塊規(guī)劃采用西高東低的布局方式，西側(cè)靠近瑞林路布置用合院式，四棟別墅一個(gè)單元，共同圍成院落，增設(shè)鄰里交往的私密空間，用地中間設(shè)步行公共綠化帶。公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃：D地塊西側(cè)為規(guī)劃社區(qū)醫(yī)療中心、老年人日間托管中心和街頭綠地用地，東側(cè)為商業(yè)步行街，與銜接。A地塊西北角為規(guī)劃公交汽車和出租車用地。東側(cè)設(shè)置商業(yè)建筑，與社區(qū)醫(yī)療中心、老年人日間托管中心共同形成公共區(qū)域，更好的服務(wù)社區(qū)人群。B地塊在東南入口處設(shè)置公共配套設(shè)施，方便居民。三、建筑風(fēng)格及用材特征1、建筑風(fēng)格地塊設(shè)計(jì)理念注重新北美建筑風(fēng)格，以現(xiàn)代的建筑語(yǔ)言，塑造高雅的人文居住環(huán)境，使居住者回歸寧?kù)o與自然，同時(shí)彰顯建筑的時(shí)尚感。2、做法分析頂部：平層現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板主體：部分石材貼面，結(jié)合防水涂料金屬欄桿、天然質(zhì)感石材、組合彩鋁門窗，精致而又不落俗套。 層層退臺(tái)設(shè)計(jì)，豐富立面，層次分明。群墻：高級(jí)外墻涂料門窗：組合彩鋁門窗6層情景洋房，東側(cè)布置雙拼別墅，別墅采E地塊6層情景洋房，東側(cè)布置雙拼別墅，別墅采E地塊典雅而不乏生動(dòng)。細(xì)部：花式成品欄桿、木花架3、建筑意向評(píng)述現(xiàn)代、舒適合理空間人居理想是一種景愿，建筑便是表達(dá)。在金地?格林世界純粹同質(zhì)的建筑中，糅合了地中海的建筑元素，讓傳統(tǒng)與現(xiàn)代找到了張力與平衡。對(duì)外部環(huán)境的充分利用，盡可能讓每一個(gè)房間都能欣賞到窗外的景色。簡(jiǎn)潔。大方。明朗。在現(xiàn)代、生態(tài)的居住理念中，建筑完口感受的交流、溝通與適宜和諧，建筑的空間成為了心靈的安頓。四、建筑結(jié)構(gòu)多層磚混結(jié)構(gòu)，現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板(別墅)五、戶型分析整個(gè)小區(qū)為混合型社區(qū)，一期為法國(guó)普羅旺斯風(fēng)情、二期北美風(fēng)情，包括花園洋房，高層公寓，獨(dú)棟、聯(lián)排和疊加別墅戶型配比和分布二期布魯斯郡別墅戶型面積區(qū)段、比例表聯(lián)排疊加別墅花園洋房獨(dú)院建筑面積( M2)156-200140-164230比 ODDD603010布魯斯郡的別墅戶型配比是以聯(lián)排疊加別墅為主，獨(dú)院為輔搭配的戶型組合。單個(gè)戶型分析(案例)案例：T1戶型戶型指標(biāo)建筑面積：208M2尺度分析各功能區(qū)面積表功能區(qū)客廳餐廳主臥/主衛(wèi)次臥廚房衛(wèi)生間面積( M2)351245/25/810/14/20104/5/6/8比例(□)1662121611主要功能空間尺度表功能區(qū)客廳主臥廚房開(kāi)口(M)6.95.04進(jìn)口(M)55.42.5主臥區(qū)面積占比為 21□，口廳比例為 22□，兩者面積相仿。 主臥面積25平方米，開(kāi)口 5.0m、進(jìn)深5.5m的尺度，客廳面積 35平方米，開(kāi)間 6.9m,是側(cè)重空間舒適性的尺度設(shè)計(jì)。 從各功能空間的面積、比例和尺度來(lái)看，該聯(lián)排別墅屬于居住改善類型。戶型點(diǎn)評(píng)緊湊型經(jīng)濟(jì)別墅，性價(jià)比較高。院落設(shè)計(jì)前院、內(nèi)院、后院獨(dú)樹(shù)一幟的三院落別墅設(shè)計(jì)，充分利用內(nèi)院設(shè)計(jì)，大大增加室內(nèi)通風(fēng)與采光。臥室設(shè)計(jì)雙臥朝南，納入更多陽(yáng)光。主臥套間設(shè)計(jì)，可直接連通露臺(tái)，北向臥室自帶一個(gè)小陽(yáng)臺(tái)，能達(dá)敞亮，自成格局，頂層套房設(shè)計(jì)精致布局，保證主人空間獨(dú)立性配備主衛(wèi)浴窨，優(yōu)雅步入式更衣室?？蛷d設(shè)計(jì)6.9米的寬客廳，下沉式設(shè)計(jì)與超大花園口邊，可自由出入。PART2營(yíng)銷策略一、推薦理由把營(yíng)銷的重點(diǎn)放在“產(chǎn)品”上面，一方面鎖定“目標(biāo)客戶”以后，力求把產(chǎn)品質(zhì)量做實(shí)、做細(xì)、做精;另一方面力求有所創(chuàng)新，給客戶更多的附加值，最終產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)以差異化、優(yōu)質(zhì)化成為區(qū)域標(biāo)桿，創(chuàng)造良好的口碑和高額利潤(rùn)。二、項(xiàng)目簡(jiǎn)介基本數(shù)據(jù)地 址：上海市瑞林路 68號(hào)（外環(huán)線鳳翔路出口）發(fā)展商：上海格林風(fēng)范房地產(chǎn)發(fā)展有限公司建筑形態(tài)：低層、小高層、總建面積：940000平方米容積率：0.67營(yíng)銷代理：中原項(xiàng)目簡(jiǎn)介“格林風(fēng)范”初步定位為面向全市的高檔、 國(guó)際化的大型生態(tài)居住社區(qū)， 擁有高配套低密度的社區(qū)環(huán)境和深厚的人文底蘊(yùn)，建成后將成為上海乃至長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的代表性樓盤。項(xiàng)目以造鎮(zhèn)的思路，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，分多期連續(xù)開(kāi)發(fā)。綜合考慮到社區(qū)內(nèi)生活的各方面，營(yíng)造高品質(zhì)居住社區(qū)環(huán)境，配備有高檔完善的設(shè)施，如國(guó)際學(xué)校，高級(jí)醫(yī)院，組合商業(yè)豪華會(huì)所、游艇碼頭、垂釣中心等。物業(yè)類型有小高層、多層花園洋房、連排、雙拼和獨(dú)棟別墅。在規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中更加注重環(huán)保概念，將采用更新的技術(shù)和材料如地?zé)嵯到y(tǒng)、 水循環(huán)系統(tǒng)、太陽(yáng)能應(yīng)用技術(shù)， 來(lái)為客戶營(yíng)造國(guó)際化、 人性化的高品質(zhì)生活。周邊環(huán)境金地格林世界離滬嘉高速豐翔路匝道口只有二百米，有車族駕車經(jīng)中環(huán)只需二十分鐘即可到達(dá)市中心。乘公交車雖很方便，但去市中心途經(jīng)桃浦時(shí)常有堵車發(fā)生。軌道 11號(hào)線南翔站站點(diǎn)即在格林世界的大門口，屆時(shí)出行會(huì)更方便。格林世界離南翔鎮(zhèn)中心不遠(yuǎn)，商店菜場(chǎng)設(shè)施齊全三、營(yíng)銷解析1、營(yíng)銷手法白描⑴定位策略口區(qū)域標(biāo)桿，高檔混合型社區(qū)是目前市場(chǎng)上別墅類產(chǎn)品最大的社區(qū)， 而且通過(guò)項(xiàng)目高端化定位， 利用低密度住宅優(yōu)勢(shì)， 打造出符合中高檔業(yè)主需要的產(chǎn)品，并運(yùn)用高舉高打并結(jié)合金地品牌導(dǎo)入，前期業(yè)主良好口語(yǔ)傳皤等推廣模式，準(zhǔn)確的吸引了市中心白領(lǐng)階層的青睞，成功的打造出區(qū)域乃至整個(gè)上海都具代表意義的精品。價(jià)格策略樓盤名稱推案日期推案套數(shù)推案量成交均價(jià)金地格林世界二期2008年2月10日32489314000時(shí)園洋房)金地格林世界二期2007年11月25日2324092223000（（排）金地格林世界二期2007年10月13日1633282716000（疊拼）金地格林世界二期2006年11月21日254272137800（公寓）價(jià)格走勢(shì)最新成交明細(xì)房屋類型日期面積(M2)單價(jià)(RMB元/M22)價(jià)格(RMB元)住宅2008年4月15日15613,491.002,104,596.002008年4月15日18013,491.002,428,380.00別墅2008年3月27日222.8419,442.004,332,455.282008年2月25日20919,621.004,100,789.00該盤在價(jià)格策略上采取高開(kāi)高走的整體模式， 先期上市為低端公寓產(chǎn)品， 以期通過(guò)高性價(jià)比來(lái)拉實(shí)現(xiàn)快速銷口，并取得了比較理想的結(jié)果。項(xiàng)目于2006年8月正式開(kāi)盤上市，均價(jià)在 7800元/M2之間；受到宏觀政策影響，銷售遇阻。從 2007年10月開(kāi)始對(duì)外發(fā)售疊拼項(xiàng)目，均價(jià)上升至 16000元/M2；自 11月開(kāi)始對(duì)外發(fā)售聯(lián)排項(xiàng)目。至 2008年上市花園洋房產(chǎn)品，均價(jià)14000元/M2。(2)推案策略金地格林世界二期推案手法主要呈現(xiàn)以下特征高舉高打、高端入市；先推公寓、再推聯(lián)體別墅的推案順序，不僅為公寓房奠定高端基礎(chǔ)，同時(shí)也凸現(xiàn)了聯(lián)體別墅的較高性價(jià)比；實(shí)景樣板房給客戶更多生活體驗(yàn)，極大地促進(jìn)了客戶的購(gòu)買欲望。(3)推廣策略注重平面媒體+SP活動(dòng)營(yíng)銷該案在推廣上十分注重媒體投入， 8000多萬(wàn)的廣告投入， 宣傳力度十分巨大。 加上利用各類節(jié)假舉行的 SP活動(dòng)，足以保證該項(xiàng)目的爆光率。廣告投放概況時(shí)間平面（元）電視（元）2008年38580002007年68602006049602006年467000018288002005年2997548截至2008年4月，廣告累計(jì)投入戶外廣告 48176508元電視廣告 13585760元平面廣告 19463748元推案情況：累計(jì)推案數(shù) 1317套，推案面積225,739M2推案日期推案量（ M2）推案數(shù)（套）2006年08月30日696183442006年07月11日348531102006年05月18日132641062006年03月24日16489782006年03月15日397563182005年10月23日252202302005年06月08日26539131該盤自開(kāi)盤后取得了非常理想的銷售業(yè)績(jī)，除 2006年第一次推案銷售不暢后，之后的幾次推案基本都非常順得。目前二期銷售接近尾聲，銷售率基本在 90口左右，銷售周邊基本在 2-2.5月，其去化狀況在本市范圍內(nèi)仍處于較高水平。深化分析口定位準(zhǔn)確，推廣成功該項(xiàng)目的成功，主要由于期客戶定位準(zhǔn)確，社區(qū)規(guī)模巨大。風(fēng)格多樣，加上經(jīng)濟(jì)性、實(shí)用性、高附加值達(dá)到完美融合的產(chǎn)品，非常契合目標(biāo)客戶的需求。PART3案例借鑒.先做產(chǎn)品，再找賣點(diǎn)，注重讓產(chǎn)品自己說(shuō)話相對(duì)于文科萬(wàn)科來(lái)說(shuō)在建樓前先找靈感、概念，理科金地在建樓前則更習(xí)慣于“先做后說(shuō)”