畢業(yè)設(shè)計論文-萬科房地產(chǎn)公司財務(wù)分析報告-副本

東北大學(xué)畢業(yè)論文萬科房地產(chǎn)公司財務(wù)分析報告學(xué)號:412N11090003姓名:張壤專業(yè):會計學(xué)二零一三年七月書目TOC\o"1-2"\h\z\u中文摘要 1ABSTRACT 2引言 1一、企業(yè)簡介 1二、企業(yè)財務(wù)分析 2（一）股本結(jié)構(gòu) 2（二）財務(wù)比率分析 2（三）綜合分析法 7三、萬科存在的問題 9四、萬科發(fā)展建議 10結(jié)束語 11參考文獻 12謝辭 13摘要萬科身處一個飽受爭議的行業(yè)，卻罕見而許久地收獲了掌聲。作為房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)領(lǐng)跑者，這與王石和萬科堅持走大道、順大勢，陽光、透亮、不行賄、不囤地以及綠色發(fā)展是分不開的。上海世博會中萬科是唯一參展且擁有獨立參觀的房地產(chǎn)企業(yè)，與此同時，萬科第一個代表房地產(chǎn)企業(yè)拿下2010年中國企業(yè)管理杰出貢獻獎。在2010年樓市“調(diào)控大年”，從年初時常有調(diào)控政策出臺，萬科卻在噤若寒蟬的房地產(chǎn)企業(yè)笑的很絢麗，今年前10個月萬科已實現(xiàn)銷售金額869.3億，超過了原本全年750億的目標(biāo)。是什么成就了萬科這艘持續(xù)領(lǐng)跑的“地產(chǎn)航母”?本文針對萬科2007年至2011年的財務(wù)報表及其相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)，結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)營實際現(xiàn)狀，從財務(wù)分析的視角，探討萬科近年來的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，探究萬科的可持續(xù)發(fā)展之路，發(fā)覺萬科經(jīng)營戰(zhàn)略的閃光點和尚且存在的問題，為萬科管理層乃至房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)肯定的參考。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)萬科財務(wù)分析萬科房地產(chǎn)公司財務(wù)分析報告引言隨著社會經(jīng)濟的飛速發(fā)展，企業(yè)要想在市場經(jīng)濟條件下，提高自我競爭實力和自我發(fā)展實力，把握經(jīng)濟動態(tài)，就要重視財務(wù)分析。財務(wù)分析是企業(yè)了解一個企業(yè)經(jīng)營業(yè)績和財務(wù)狀況的真實面目，從晦澀的會計程序中將會計數(shù)據(jù)背后的經(jīng)濟涵義挖掘出來，為投資者和債權(quán)人供應(yīng)決策基礎(chǔ)。雖然審計可以在肯定程度上改善這一狀況，但審計師并不能肯定保證財務(wù)報表的真實性和恰當(dāng)性，他們的工作只是為報表的運用者作出正確的決策供應(yīng)一個合理的基礎(chǔ)，所以即使是經(jīng)過審計，并獲得無保留看法審計報告的財務(wù)報表，也不能完全避開這種不恰當(dāng)性。這使得財務(wù)分析變得尤為重要，企業(yè)管理者通過財務(wù)分析，可以合理評價經(jīng)營者的經(jīng)營業(yè)績，促進管理水平的提高。投資者通過財務(wù)分析，可進一步預(yù)料投資后的收益水平和風(fēng)險程度，以做出正確的投資決策。萬科是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，也是股市里的代表性地產(chǎn)藍(lán)籌股。作為中國房地產(chǎn)行業(yè)龍頭的萬科企業(yè)股份有限公司，有效地做好企業(yè)財務(wù)分析，指導(dǎo)企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展,才能更好地實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展。一、企業(yè)簡介萬科集團股份有限公司成立于1984年5月，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，是中國大陸首批公開上市的企業(yè)之一。公司于1988年介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，1992年正式確定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù)，截止2002年底已進入深圳、上海、北京、天津、沈陽、成都、武漢、南京、長春、南昌和佛山進行住宅開發(fā)，2003年上半年萬科又先后進入鞍山、大連、中山、廣州，目前萬科業(yè)務(wù)已經(jīng)擴展到15個大中城市憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢，公司樹立了住宅品牌，并獲得良好的投資回報。萬科A(000002)、萬科B(200002)3月12日晚間公布的2011年年報顯示，2011年末公司資產(chǎn)總額2962.08億元，比上年末增37.36%；期末歸屬于上市公司股東的股東權(quán)益529.67億元，比上年末增19.75%。2011年公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為33.89億元，同比增51.50%。報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)營業(yè)收入717.8億元，同比增長41.5%，實現(xiàn)凈利潤96.2億元，同比增長32.2%。實現(xiàn)結(jié)算面積562.4萬平方米，結(jié)算收入706.5億元，同比分別增長24.4%和41.2%。截至2011年末，公司合并報表范圍內(nèi)已銷售未結(jié)算資源面積合計1085萬平方米，對應(yīng)合同金額1222億元，較2010年末分別增長59.6%和49.0%。在當(dāng)前的中國房地產(chǎn)市場上，萬科無疑已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)市場的領(lǐng)軍人物。二、企業(yè)財務(wù)分析（一）股本結(jié)構(gòu)變動日期2008-06-192008-12-312009-06-30202011-06-30公告日期2008-06-052009-03-102009-08-020201變動緣由送、轉(zhuǎn)股定期報告定期報告其它上市定期報告總股本109952萬股109952萬股109952萬股109952萬股109952萬股流通A股941385萬股939021萬股939209萬股965609萬股965607萬股限售A股26639萬股29003萬股28815萬股2415萬股2417萬股流通B股131495萬股131495萬股131495萬股131495萬股依據(jù)萬科股份有限公司2011年的財務(wù)報表可知萬科總股本1099521萬股，自2008年至2011年都沒有改變。在2011年12月31日的財務(wù)報表中流通股有1099521萬股，其中流通A股966183萬股流通B股131496萬股，限售流通股1832萬股。（二）財務(wù)比率分析1．償債實力分析償債實力是指企業(yè)償還到期債務(wù)的實力,對企業(yè)發(fā)展有重要意義。分為長期債務(wù)實力和短期債務(wù)實力。表1：償債實力分析表項目2009-12-312010-12-312011-12-31短期償債實力流淌比率1.75751.91491.5852速動比率0.42690.59120.5568現(xiàn)金比率30.9533.8029.17長期償債實力資產(chǎn)負(fù)債率67.4467.0074.68權(quán)益乘數(shù)3.073.033.95產(chǎn)權(quán)比率1.901.882.83已獲利息倍數(shù)10.6216.0224.68有形凈值債務(wù)率2.072.032.97（1）短期償債實力分析eq\o\ac(○,1)流淌比率反映企業(yè)用在短期內(nèi)轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的流淌資產(chǎn)償還到期流淌負(fù)債的實力。本公司此比率已經(jīng)接近標(biāo)準(zhǔn)比率2，表明企業(yè)短期還債實力較為穩(wěn)定。但是2011年與2010年比較，呈下降狀態(tài)，說明本公司的短期償債實力下降了，企業(yè)的財務(wù)狀況不穩(wěn)定，除了滿足日常生產(chǎn)經(jīng)營對流淌資金的須要外，沒有足夠的財力償還到期流淌負(fù)債。eq\o\ac(○,2)本公司速動比率始終偏低，小于1，2011、2010、2009年的比率分別是0.5568、0.5912、0.4269，從表1的數(shù)據(jù)顯示本公司的短期償債實力較差。eq\o\ac(○,3)從相關(guān)指標(biāo)中看出，現(xiàn)金比率它的作用是表明在最壞狀況下的短期償債實力，現(xiàn)金比率越高，說明企業(yè)即刻變現(xiàn)實力越強。從統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，萬科的現(xiàn)金比率實現(xiàn)上升后下降的，從2009年的30.95%上升到2009年的33.80%，說明企業(yè)的即刻變現(xiàn)實力增加。但是，又從2010年的33.80%下降到2011年的29．17%，說明萬科的存貨變現(xiàn)實力是制約短期償債實力的主要因素。（2）長期償債實力分析eq\o\ac(○,1)資產(chǎn)負(fù)債率越大說明企業(yè)償債實力越差；反之，企業(yè)的償債實力越強。一般認(rèn)為資產(chǎn)負(fù)債率為40%-70%時較為合適，由上表可以看出，2009-2010年萬科集團的資產(chǎn)負(fù)債率在67%左右徘徊，相對比較穩(wěn)定。在2011年，資產(chǎn)負(fù)債率上升說明償債實力變?nèi)?。eq\o\ac(○,2)產(chǎn)權(quán)比率越低，說明債權(quán)人權(quán)益受保障的程度越高，擔(dān)當(dāng)?shù)娘L(fēng)險越小。從表1可以看出，2009-2010年產(chǎn)權(quán)比率較穩(wěn)定，說明債權(quán)人權(quán)益受保障程度較穩(wěn)定。在2011年，產(chǎn)權(quán)比率大幅度上升，說明企業(yè)充分發(fā)揮了負(fù)債帶來的財務(wù)杠桿效應(yīng)。eq\o\ac(○,3)已獲利息倍數(shù)越大，說明長期償債實力越強。若假設(shè)財務(wù)費用為全部利息支出，從表1知，已獲利息倍數(shù)呈上升趨勢，說明萬科集團長期償債實力增加。2.營運實力分析營運實力是指企業(yè)運用資產(chǎn)效率的凹凸。資產(chǎn)運用效率越高，資金循環(huán)越快，企業(yè)較少的投入獲得較多的收益。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，說明企業(yè)應(yīng)收賬款賬齡短，收現(xiàn)快，流淌性強，短期償債實力強同時可以削減企業(yè)壞賬損失和收賬費用。由表2可以看出，2010年的最高，說明回收實力強。而2011年最低，說明企業(yè)賬款回收發(fā)生困難，引起收賬費用增加，并存在發(fā)生壞賬的可能性。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)越多，則資金周轉(zhuǎn)越慢，萬科的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)比較穩(wěn)定，說明該企業(yè)資金周轉(zhuǎn)還比較穩(wěn)定。表2：營運實力分析表項目20020201營運實力應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率(次)45.860959.75843.9611應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)(天)7.84986.02438.1891存貨周轉(zhuǎn)率(次)0.32820.39220.269存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)(天)1096.8921917.8991337.2957固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次)44.543237.295139.3809流淌資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次)0.39250.4010.302流淌資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)(天)917.1975897.75561192.053總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次)0.37380.38060.2871總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)(天)963.0819945.87491253.9185應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，說明企業(yè)應(yīng)收賬款賬齡短，收現(xiàn)快，流淌性強，短期償債實力強同時可以削減企業(yè)壞賬損失和收賬費用。由表2可以看出，2010年的最高，說明回收實力強。而2011年最低，說明企業(yè)賬款回收發(fā)生困難，引起收賬費用增加，并存在發(fā)生壞賬的可能性。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)越多，則資金周轉(zhuǎn)越慢，萬科的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)比較穩(wěn)定，說明該企業(yè)資金周轉(zhuǎn)還比較穩(wěn)定。存貨周轉(zhuǎn)率越高越好，說明企業(yè)存貨變現(xiàn)速度快，銷售實力強，資金占用水平低。由表2數(shù)據(jù)可知，2010年存貨周轉(zhuǎn)率最高，2011年最低，說明2011年企業(yè)銷售狀況不好，存貨積壓，資金占用水平高，應(yīng)實行應(yīng)對措施加以解決。存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)越短，說明存貨周轉(zhuǎn)越快。2001-2010年的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)比較低，說明周轉(zhuǎn)速度快，2011年周轉(zhuǎn)天數(shù)較高，周轉(zhuǎn)速度很慢。該指標(biāo)越高表明企業(yè)固定資產(chǎn)利用率高，企業(yè)固定資產(chǎn)管理水平較好，固定資產(chǎn)投資得當(dāng)，結(jié)構(gòu)合理。從表2數(shù)據(jù)顯示：萬科集團2008年和2011年的指標(biāo)值較高，說明固定資產(chǎn)利用率較好,流淌資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越高，說明在肯定時期內(nèi)，流淌資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)越多，進而說明以相同的流淌資產(chǎn)完成的周轉(zhuǎn)額越多，流淌資產(chǎn)利用率越高。從表2分析萬科集團2009-2010年，流淌資產(chǎn)周準(zhǔn)率比較高，資產(chǎn)利用率高，2011年，周轉(zhuǎn)率下降，完成的周轉(zhuǎn)額少，因此，流淌資產(chǎn)利用率較低。該指標(biāo)越高，說明企業(yè)全部資產(chǎn)的運用效率高，從表2看，2011年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低，說明生產(chǎn)效率降低，影響企業(yè)的盈利實力，因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過提高銷售收入或處置多余的資產(chǎn)來提高總資產(chǎn)利用率。3.盈利實力分析盈利實力主要反映企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)創(chuàng)建利潤的實力。表3：盈利實力分析項目20020201銷售凈利率(%)11.31913.154417.4304成本利潤率(%)18.823320.691829.7572資產(chǎn)凈利潤率(%)4.23095.00695.0048凈資產(chǎn)收益率(%)12.6514.2616.47資本收益率(%)45.442862.010284.5317（1）銷售凈利率 銷售凈利率標(biāo)準(zhǔn)是0.1，該指標(biāo)反映每一元銷售收入帶來的凈利潤是多少，表明銷售收入的收益水平。萬科公司的銷售凈利率逐年上升從2009年的11.319%到2010年的13.1544%，2011年更是達到17.4304%?？傮w上銷售收入的收益水平一般。說明企業(yè)在擴大銷售收入的同時，必須要相應(yīng)獲得更多的凈利潤。（2）成本利潤率成本利潤率表明每付出一元成本費用可獲得多少利潤，體現(xiàn)了經(jīng)營耗費所帶來的經(jīng)營成果。該項指標(biāo)越高，利潤就越大，反映企業(yè)的經(jīng)濟效益越好。從表3數(shù)據(jù)看，本公司的成本利潤率逐年增高2009年18%，2009年20%，而在2011年達到29%，說明經(jīng)濟效越來越好。（3）資產(chǎn)凈利率資產(chǎn)凈利率是一個綜合指標(biāo)，表明公司資產(chǎn)的綜合利用效果。從表3結(jié)果看，該公司的資產(chǎn)凈利率在近三年保持平均水平皆在4%-5%，說明公司總體利用效果一般，（4）凈資產(chǎn)收益率凈資產(chǎn)的收益率反映投資者投入企業(yè)的自有資本獲得利潤的實力，即反映投資與酬勞的關(guān)系。本公司的凈資產(chǎn)收益率逐年增高，2009年12.65%，到了2010年14.26%，2011年達到16.47%，公司自有資本獲得收益的實力更強，運營效益更好，對投資者和債權(quán)人的保證程度水平更高。（5）資本收益率從表3數(shù)據(jù)可知，資本收益率在逐年上升，說明企業(yè)為股東創(chuàng)建價值的實力依舊很強。從2009年的45%一躍至2011年84%.4.發(fā)展實力分析發(fā)展實力是指企業(yè)在生存的基礎(chǔ)上擴大規(guī)模、壯大實力的潛在實力，發(fā)展實力對于企業(yè)發(fā)展具有重要意義。具體分析見表4：表4：發(fā)展實力分析項目20020201銷售收入增長率(%)15.383319.245913.7496資本積累率(%)14.443116.976320.2114總資產(chǎn)增長率(%)19.12415.40856.7036固定資產(chǎn)成新率(%)73.4577.873375.3412（1）銷售增長率銷售增長率是評價企業(yè)成長狀況和發(fā)展實力的重要指標(biāo)，是衡量企業(yè)經(jīng)營狀況和市場占有實力、預(yù)料企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)拓展趨勢的重要指標(biāo)，也是企業(yè)擴張增量資本和存量資本的重要前提。由于銷售增長率均大于零，說明本年比去年銷售有所增長。本公司的銷售收入增長率2009、2010年呈增長狀態(tài)從15%增值19%，說明企業(yè)銷售增長快，企業(yè)產(chǎn)品市場前景可觀。但2011年增長率下降，降至13%，銷售削減，市場前景不行觀。（2）總資產(chǎn)增長率總資產(chǎn)增長率表明，從資產(chǎn)角度衡量企業(yè)本期規(guī)模的擴張程度，本公司的總資產(chǎn)增長率在2011年急劇上升，從19%猛增至56%，增速迅猛，說明企業(yè)在本經(jīng)營周期內(nèi)資產(chǎn)擴張速度特別快。（3）資本積累率資本積累率反映了企業(yè)全部者權(quán)益在當(dāng)年的發(fā)展水平，本公司的資本積累率逐年上升，從2009年的14%，2010年的16%，到2011年的20%，說明公司資本保全、增殖性強，反抗風(fēng)險、持續(xù)發(fā)展的實力增加。（4）固定資產(chǎn)成新率固定資產(chǎn)成新率指標(biāo)越高，說明企業(yè)固定資產(chǎn)更新速度越快，企業(yè)固定資產(chǎn)比較新，可以在較長時間內(nèi)為企業(yè)服務(wù)，發(fā)展的可能性大，對于企業(yè)發(fā)展尤其是固定資產(chǎn)具有重大意義。本公司2009、2010年固定資產(chǎn)更新速度在增長，2009年為73.45%，2010年為77.87%，而在2011年，更新速度下降，降至75.34。5.每股指標(biāo)分析表5：每股指標(biāo)分析項目20020201每股指標(biāo)每股利潤0．4220.58480.804每股股利(元)0.56250.80111.2251每股凈資產(chǎn)（元）2.903.404.02市盈率27.350833.744335.2622股利發(fā)行率1.33291.36991.5238（1）每股收益每股收益反映了一般股的盈利實力，由表5可以看出，該公司的每股收益逐年在增長，從2009年的0.4到2011年的0.8翻了一番，說明本公司的一般股盈利實力在漸漸增長。（2）每股股利每股股利的大小取決于公司獲利實力的強弱、公司股利安排政策和現(xiàn)金是否足夠。本公司的近三年的每股股利逐年增加在2009年激勵為0.5625，到2010年股利上升至0.8011,而到2011年股利為1.2251，說明公司的獲利實力增加，公司的股利安排政策和現(xiàn)金足夠。（3）每股凈資產(chǎn)表5指標(biāo)表明發(fā)行在外的每一股一般股所代表的賬面凈資產(chǎn)，是股票的最低價值。本公司近三年的賬面凈資產(chǎn)始終在增加到2011年已經(jīng)達到4.02，說明本公司的股票價值在增長，公司的發(fā)展在壯大。（4）市盈率表5指標(biāo)表明反映了投資者對每元利潤所情愿支付的最高價格，本公司的指標(biāo)在2011年時數(shù)值最大，表明公司前景最好。（5）股利發(fā)行率股利發(fā)行率表明白公司的股利安排政策和股利支付實力。本公司的股利發(fā)行率在逐年增長，從2009年1.3329，到2010年1.3699，再到2011年1.5238說明公司的股利安排政策比較合理，股利支付率較高。（三）綜合分析法綜合分析法中最為重要的是杜邦分析法，而在杜邦分析法,凈資產(chǎn)收益率是綜合性最強，最具代表性的一個財務(wù)比率，是杜邦系統(tǒng)的核心，也反映了股東投入資金的獲利實力，反映企業(yè)進行籌資、投資、資產(chǎn)運營等活動的效率。這個指標(biāo)取決于總資產(chǎn)凈利率和權(quán)益乘數(shù)。本公司的資產(chǎn)凈利率在2011年有肯定程度的好轉(zhuǎn)，分別從2010年的14.26%增加至2011年的16.47%，企業(yè)的投資者在很大程度上依據(jù)這個指標(biāo)來推斷是否投資或是轉(zhuǎn)讓股份，考察經(jīng)營著業(yè)績和確定股利安排政策?？傎Y產(chǎn)凈利率也是反應(yīng)獲利實力的指標(biāo)，揭示了生產(chǎn)經(jīng)營效率的綜合性比較強的指標(biāo)。它取決于銷售凈利潤和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。因此，可以從銷售活動和資產(chǎn)運營活動兩個方面進行分析。凈資產(chǎn)收益率16.47%資產(chǎn)凈利率4.0993%凈資產(chǎn)收益率16.47%資產(chǎn)凈利率4.0993%權(quán)益乘數(shù)3.95資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.2871%主營業(yè)務(wù)收入50713800000主營業(yè)務(wù)收入50713800000平均資產(chǎn)總額銷售凈利潤17.4304%凈利7283130000銷售方面，從銷售活動來看，銷售凈利率反映了企業(yè)利潤總額與銷售收入的關(guān)系。要提高資產(chǎn)凈利率要考慮兩個方面：一方面是要開拓市場，則通過增加銷售量來提高資產(chǎn)凈利率，實行一些有效措施，比如：搞一些促銷活動等。另一方面是要限制成本費用還包括財務(wù)活動的費用，而降低各項成本費用開支是企業(yè)財務(wù)管理的一項重要內(nèi)容，通過削減成原來提高資產(chǎn)凈利率。萬科的資產(chǎn)凈利率為4.0993，反映企業(yè)每運用一塊錢，經(jīng)營活動真正賺得4.0993元。萬科2011年小幅降低了銷售收入，但是凈利潤提高的幅度卻很大。分析其緣由是提高了銷售價格。銷售價格的提高導(dǎo)致了凈利潤提高幅度很大，顯示出公司銷售盈利實力增加。從資產(chǎn)運營方面，及關(guān)系到企業(yè)的獲利實力，有關(guān)系到企業(yè)的償債實力。一般而言，流淌資產(chǎn)干脆體現(xiàn)企業(yè)的償債實力和變現(xiàn)實力；非流淌資產(chǎn)干脆體現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模和發(fā)展實力。兩者之間應(yīng)當(dāng)有一個合理的結(jié)構(gòu)比率，假如企業(yè)持有的現(xiàn)金超過業(yè)務(wù)須要，就可能影響企業(yè)的獲利實力;假如企業(yè)占用過多的存貨和應(yīng)收賬款，則既要影響獲利實力，又要影響償債實力。為此，就要進一步分析各項資產(chǎn)的占用數(shù)額和周轉(zhuǎn)速度。對流淌資產(chǎn)應(yīng)重點分析存貨是否有積壓現(xiàn)象、貨幣資金是否閑置、應(yīng)收賬款中分析客戶的付款實力和有無壞賬的可能;對非流淌資產(chǎn)應(yīng)重點分析企業(yè)固定資產(chǎn)是否得到充分的利用。對于本公司，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也特別重要。流淌資產(chǎn)中存貨占的比重很大，說明有積壓，這也是銷售下降的客觀體現(xiàn)。因此本公司的變現(xiàn)實力下降。流淌資產(chǎn)與非流淌資產(chǎn)的比率接近2，說明公司的固定資產(chǎn)利用率不高。公司應(yīng)當(dāng)實行肯定的促銷手段，降低庫存。權(quán)益乘數(shù)主要受資產(chǎn)負(fù)債率影響。負(fù)債比率越大，權(quán)益乘數(shù)越高，說明企業(yè)有較高的負(fù)債程度，給企業(yè)帶來較多地杠桿利益，同時也給企業(yè)帶來了較多地風(fēng)險。萬科提高的權(quán)益乘數(shù)，說明資本結(jié)構(gòu)在2010至2011年發(fā)生了變動，2011年的權(quán)益乘數(shù)較2010年有所增大。權(quán)益乘數(shù)增大，企業(yè)負(fù)債程度越高，償還債務(wù)實力越弱，財務(wù)風(fēng)險程度越高。這個指標(biāo)同時也反映了財務(wù)杠桿對利潤水平的影響。財務(wù)杠桿具有正反兩方面的作用。在收益較好的年度，它可以使股東獲得的潛在酬勞增加，但股東要擔(dān)當(dāng)因負(fù)債增加而引起的風(fēng)險;在收益不好的年度，則可能使股東潛在的酬勞下降。該公司的權(quán)益乘數(shù)始終處于2～5之間，也即負(fù)債率在50%～80%之間，屬于激進戰(zhàn)略型企業(yè)。管理者應(yīng)當(dāng)精確把握公司所處的環(huán)境，精確預(yù)料利潤，合理限制負(fù)債帶來的風(fēng)險。綜上所述，杜邦分析法以權(quán)益凈利率為主線，將企業(yè)在某一時期的銷售成果以及資產(chǎn)營運狀況全面聯(lián)系在一起，層層分解，逐步深化，構(gòu)成一個完整的分析體系。它能較好的幫助管理者發(fā)覺企業(yè)財務(wù)和經(jīng)營管理中存在的問題，能夠為改善企業(yè)經(jīng)營管理供應(yīng)特別有價值的信息，因而得到普遍的認(rèn)同并在實際工作中得到廣泛的應(yīng)用。三、萬科存在的問題萬科與恒大2011年年度業(yè)績報告均已發(fā)布，萬科雖然在銷售額和營業(yè)收入兩項指標(biāo)中依舊領(lǐng)先，但卻在銷售面積和凈利潤這兩項指標(biāo)中不敵恒大。假如不是單以銷售額來論輸贏的話，事實上恒大的業(yè)績要比萬科還要好。首先，上市公司年報是不包括銷售額這一個指標(biāo)的，因為銷售額的統(tǒng)計水份比較大，是依據(jù)企業(yè)簽約來統(tǒng)計的，存在虛假成分和因素。例如：萬科的銷售額中有媒體認(rèn)為包含了非權(quán)益的部分，即應(yīng)當(dāng)歸屬于合作方的業(yè)績也被計入萬科的業(yè)績中。所以，萬科這兩年營業(yè)收入與銷售額之間的差額始終比較大，前年是507億：1081億，大約為47%；去年上半年萬科銷售額為657億，營業(yè)收入?yún)s只有199.9億，占比不到1/3。而恒大去年上半年銷售額為423億，但營業(yè)收入?yún)s高達320億；全年銷售額為804億，營業(yè)收入為619億，占比分別為75.7%和77%，遠(yuǎn)比萬科占比狀況合理。其次，是利潤和利潤水平恒大明顯優(yōu)于萬科。恒大去年的利潤額為117.8億，而萬科只有96.2億；按銷售額計萬科的利潤率才7.9%，按營業(yè)收入計則好看一些為13.4%；而恒大按銷售額計利潤率為14.7%，若按營業(yè)收入計利潤率為19%。當(dāng)然，賺錢最多的還是中海。中海地產(chǎn)發(fā)表的業(yè)績公告顯示，公司2011年營業(yè)額達485.8億港幣，同比增加9.6%，而凈利潤更是高達150.3億港幣(約合人民幣124.7億元)，同比增長21.5%，連續(xù)兩年凈利潤超過百億，再次成為內(nèi)地最賺錢的開發(fā)商。第三，與恒大比較，萬科的資金需求的壓力日益增大：現(xiàn)金流的管理差強人意，萬科有關(guān)獲得現(xiàn)金實力和現(xiàn)金周轉(zhuǎn)實力的指標(biāo)都不令人滿足,而現(xiàn)金猶如一個企業(yè)的血液,缺少現(xiàn)金流會使一個蓬勃發(fā)展的企業(yè)陷入癱瘓;存貨的管理過大，萬科擁有數(shù)額巨大的存貨量,這既是將來發(fā)展的保障,又是萬科風(fēng)險的主要來源。四、萬科發(fā)展建議房地產(chǎn)調(diào)控政策從2010年國十條之后，持續(xù)近兩年基調(diào)基本沒有變。2011年房地產(chǎn)的政策和市場的確定性是最大的。房地產(chǎn)業(yè)，不僅是經(jīng)濟需求，更是社會性需求。從經(jīng)濟角度看，房地產(chǎn)調(diào)控政策是以限購，限貸為核心內(nèi)容的房地產(chǎn)調(diào)控政策。限購政策都是針對家庭擁有兩套房子以上，不能貸款，不能買第三套房子，這樣的調(diào)控政策針對的是投資和投機性需求?，F(xiàn)在影響房地產(chǎn)市場的有兩個政策，一是限購、限貸。另一個政策，本身不是針對房地產(chǎn)的，但是對于房地產(chǎn)市場的影響特殊大，就是貨幣緊收政策。開發(fā)企業(yè)覺得貸款越來越難拿，購款一個是難拿到，銀行還有升息，即使簽訂了合同，錢也不肯定能拿到，因為銀行沒有額度。從社會性需求方面，國家是不會讓這個市場變成一個投資品市場。我國在1998年住房制度改革后，停止了福利分房，建立了住房市場，其目的并不是要在資本市場之外建立一個投資品市場，讓大家在這里投資、炒房，所以房地產(chǎn)市場最終要回來到供應(yīng)住的產(chǎn)品為核心內(nèi)容的市場。也就是說安居才能樂業(yè)這個觀點上。所以，從社會性需求來看，房地產(chǎn)調(diào)控政策抑制投資、投機需求的政策也不會動搖。因此：1.為了滿足將來的資金需求,建議萬科接著加快銷售,增加經(jīng)營活動現(xiàn)金流入,充分運用財務(wù)杠桿,主動找尋戰(zhàn)略合作機會,并進一步開拓融資渠道。而規(guī)模擴張帶來的風(fēng)險限制又將對萬科的專業(yè)實力和組織實力提出新的要求。2.萬科集團在看到企業(yè)優(yōu)秀的盈利實力的同時,也提示高度重視現(xiàn)金的管理。3.萬科擁有數(shù)額巨大的存貨量,這既是將來發(fā)展的保障,又是萬科風(fēng)險的主要來源,從目前萬科管理現(xiàn)狀來看,建議進一步優(yōu)化存貨結(jié)構(gòu),適度限制存貨數(shù)量。4.順應(yīng)目前形勢，轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式。低碳理念風(fēng)行全國，上市公司調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，萬科在《2009年度社會責(zé)任報告》中提出，通過標(biāo)準(zhǔn)探討與應(yīng)用、技術(shù)轉(zhuǎn)化與推廣、選購 與產(chǎn)業(yè)鏈影響、宣揚等四個渠道推動低碳地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)，并進一步提出了“2010年，萬科依據(jù)綠色建筑三星標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，在住宅工業(yè)化平臺上建設(shè)的住宅開工面積將達到100萬平方米。預(yù)料到2014年，僅萬科在推廣綠色建筑上所削減的碳排放量就將達到100萬噸”。“2020年，假如萬科全部新建住宅采納工業(yè)化建立方式，達到國家綠色三星標(biāo)準(zhǔn)，建立過程和建材的能耗將下降約25%，運用過程的能耗將下降約40%，假如整個行業(yè)建立和運用節(jié)能水平與萬科相當(dāng)，則可以為2020年當(dāng)年全國二氧化碳減排量中貢獻12%的力氣”。5.政策因素主導(dǎo)市場，房地產(chǎn)行業(yè)面臨重大變局，在我國房地產(chǎn)市場中，政府是任何企業(yè)都無法忽視的重要因素。其一，政府是市場的資源供應(yīng)者，通過土地市場從源頭上限制著整個市場走向；其二，政府是市場的巨大需求者，通過各種與公務(wù)員、事業(yè)單位等住房相關(guān)的政策影響市場需求和市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)；其三，政府是消費者和企業(yè)各種經(jīng)濟行為的政策環(huán)境變量，影響著消費者的購買成本和購買方式，左右著企業(yè)開發(fā)活動、銷售活動甚至是產(chǎn)品的具體產(chǎn)品設(shè)計狀況。萬科公司應(yīng)當(dāng)親密關(guān)注國家政策，剛好調(diào)整戰(zhàn)略，順應(yīng)政策要求。6.目前我國房地產(chǎn)企業(yè)處于振蕩時期，對于萬科這種適度拿地、現(xiàn)金充裕，維持較為穩(wěn)健經(jīng)營的上市公司又將面臨一個發(fā)展的機遇期。萬科應(yīng)當(dāng)利用自己足夠的現(xiàn)金，良好的企業(yè)形象抓住機遇促進發(fā)展。結(jié)束語本文對中國房地產(chǎn)行業(yè)龍頭的萬科進行了比較具體的財務(wù)分析，在城市化進程加快、居民自住