物業(yè)公司物業(yè)接管驗(yàn)收管理控制程序

目的規(guī)范物業(yè)公司的物業(yè)驗(yàn)收程序，確保物業(yè)對(duì)進(jìn)展商提供的樓宇及其設(shè)備的驗(yàn)收得到有效監(jiān)控。適用范圍本程序適用于公司所承接的每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的驗(yàn)收。定義無(wú)職責(zé)部門(mén)/崗位工作職責(zé)管理處負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)設(shè)立、組織驗(yàn)收小組進(jìn)行物業(yè)驗(yàn)收工作，簽發(fā)與開(kāi)發(fā)商的驗(yàn)收往來(lái)資料文件資料資料文件。指派專(zhuān)人負(fù)責(zé)小區(qū)（大廈）竣工資料文件資料資料文件資料文件資料，設(shè)備技術(shù)資料文件資料資料文件資料文件資料的移交、驗(yàn)收、歸檔。管理處工程部負(fù)責(zé)驗(yàn)收小組現(xiàn)場(chǎng)依照“物業(yè)接管驗(yàn)收流程及標(biāo)準(zhǔn)”進(jìn)行嚴(yán)格驗(yàn)收，及時(shí)提出合理化建議，確保驗(yàn)收工作的順當(dāng)履行。品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)全面溝通溝通協(xié)調(diào)，關(guān)心房屋移交驗(yàn)收工作。方法及過(guò)程監(jiān)控驗(yàn)收籌備物業(yè)公司接到開(kāi)發(fā)商的接管驗(yàn)收通知以及交工標(biāo)準(zhǔn)后，確定驗(yàn)收小組建員。由驗(yàn)收小組建員編制《物業(yè)接管驗(yàn)收流程》報(bào)品質(zhì)管理部審批，并與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行對(duì)接具體事項(xiàng)。管理處負(fù)責(zé)在驗(yàn)收前7日將驗(yàn)收所需專(zhuān)用工具應(yīng)籌備齊全。驗(yàn)收實(shí)施驗(yàn)收小組建員依據(jù)單項(xiàng)驗(yàn)收表(包括：《綠化環(huán)境單工程項(xiàng)驗(yàn)收表》、《土建工程單項(xiàng)驗(yàn)收表》、《水暖工程單項(xiàng)驗(yàn)收表》、《電氣工程單項(xiàng)驗(yàn)收表》以下同)/《物業(yè)驗(yàn)收匯總單》分專(zhuān)業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收小組按各專(zhuān)業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收，主要驗(yàn)收房屋使用功能、機(jī)電設(shè)備、環(huán)境綠化、建筑外觀等，將驗(yàn)收狀況具體記錄在單項(xiàng)驗(yàn)收表/《物業(yè)驗(yàn)收匯總單》中。驗(yàn)收小組負(fù)責(zé)分組進(jìn)行單項(xiàng)驗(yàn)收，在單項(xiàng)驗(yàn)收表上記錄，同時(shí)進(jìn)行匯總?！段飿I(yè)驗(yàn)收匯總單》由開(kāi)發(fā)商代表與物業(yè)代表共同簽字認(rèn)可后方可辦理移交手續(xù)。管理處將全部相關(guān)資料文件資料資料文件資料文件資料整理存檔，并在品質(zhì)管理部備案。驗(yàn)收接管流程首先由開(kāi)發(fā)商依照接管資料文件資料資料文件資料文件資料移交清單（包括：《工程技術(shù)類(lèi)接管資料文件資料資料文件資料文件資料移交清單》、《規(guī)劃?rùn)n案類(lèi)接管資料文件資料資料文件資料文件資料移交清單》、《入住管理類(lèi)接管資料文件資料資料文件資料文件資料移交清單》、《項(xiàng)目所有權(quán)類(lèi)接管資料文件資料資料文件資料文件資料移交清單》）物業(yè)公司組織專(zhuān)業(yè)人員實(shí)施驗(yàn)收（資料文件資料資料文件資料文件資料、現(xiàn)場(chǎng)），驗(yàn)收結(jié)果提交項(xiàng)目工程部組織施工單位對(duì)不合格部位進(jìn)行返修，復(fù)驗(yàn)合格后簽署物業(yè)移交書(shū)。驗(yàn)收重點(diǎn)建筑結(jié)構(gòu)、配套設(shè)備的使用功能方面。（例如：門(mén)窗、衛(wèi)生潔具、電視電話）工程圖紙是否與實(shí)際結(jié)構(gòu)相符，管線是否能夠正常使用和運(yùn)行，水暖電所有功能能否平安使用。5.4.3對(duì)于檢查出來(lái)的設(shè)計(jì)及施工問(wèn)題，應(yīng)在單項(xiàng)驗(yàn)收表/《物業(yè)驗(yàn)收匯總單》中作具體記錄，書(shū)面反饋開(kāi)發(fā)商。驗(yàn)收依據(jù)《xx工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》《xx部房屋接管驗(yàn)收》ZBP30001-90依據(jù)各管理處反饋的業(yè)主較為關(guān)懷的項(xiàng)目。驗(yàn)收原則5.6.1照實(shí)反映所存在的問(wèn)題，保證業(yè)主正常使用。驗(yàn)收要求5.7.1依據(jù)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和單項(xiàng)驗(yàn)收表/《物業(yè)驗(yàn)收匯總單》逐項(xiàng)檢驗(yàn)。驗(yàn)收方法外觀檢查結(jié)合專(zhuān)業(yè)工具測(cè)試驗(yàn)收時(shí)間及期限在接到開(kāi)發(fā)商《驗(yàn)收通知單》及相關(guān)資料文件資料資料文件資料文件資料后，以書(shū)面形式回復(fù)開(kāi)發(fā)商驗(yàn)收時(shí)間及相關(guān)資料文件資料資料文件資料文件資料，一般一周內(nèi)開(kāi)始實(shí)施驗(yàn)收，一個(gè)組團(tuán)初、終評(píng)為期15天。驗(yàn)收說(shuō)明及相關(guān)表格依據(jù)待驗(yàn)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)際房型進(jìn)行調(diào)整。施工單位應(yīng)提交的資料文件資料資料文件資料文件資料所有權(quán)資料文件資料資料文件資料文件資料項(xiàng)目批準(zhǔn)資料文件資料資料文件用地批準(zhǔn)資料文件資料資料文件建筑執(zhí)照拆遷安置資料文件資料資料文件資料文件資料建筑單位的關(guān)于資料文件資料資料文件資料文件資料技術(shù)資料文件資料資料文件資料文件資料竣工圖—包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙、資料文件資料資料文件資料文件資料。地質(zhì)勘探報(bào)告工程協(xié)議及開(kāi)、竣工報(bào)告工程預(yù)決算圖紙會(huì)審記錄工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）隱蔽工程竣工驗(yàn)收合格證明沉降觀看記錄竣工驗(yàn)收證明書(shū)鋼材、水泥等主要建材的合格證及質(zhì)量保證書(shū)水、電、采暖、衛(wèi)生器具等設(shè)備的產(chǎn)品合格證書(shū)砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告供水、供暖的試壓報(bào)告監(jiān)理公司簽發(fā)的各種文字材料消防部門(mén)的審批資料文件資料資料文件5.11.3上述資料文件資料資料文件資料文件資料詳見(jiàn)接管資料文件資料資料文件資料文件資料移交清單。驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)主體結(jié)構(gòu)地基基礎(chǔ)的沉降不得超過(guò)GBJ7（建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范）的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開(kāi)裂或相鄰房屋的損毀。鋼筋混凝土構(gòu)件造成或造成或產(chǎn)生變形、裂縫、不得超過(guò)GBJ10的規(guī)定值（GBJ10—鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范）。木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)結(jié)實(shí)，支撐系統(tǒng)可靠、無(wú)蟻害、防腐處理良好，基構(gòu)件的選材必需符合GBJ206（木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范）中2.1.1條的關(guān)于規(guī)定。磚石結(jié)構(gòu)必需有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。抗震設(shè)防必需符合GBJ11（建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范）的關(guān)于規(guī)定。外墻外墻不得滲水涂料色澤均勻全都、無(wú)開(kāi)裂、起鼓現(xiàn)象，面磚粘合結(jié)實(shí)、拼縫均勻、順直。鋁扣板應(yīng)安裝結(jié)實(shí)、質(zhì)量良好、鋼結(jié)構(gòu)焊接結(jié)實(shí)、接地良好，表面油漆無(wú)脫落。屋面屋面工程必需符合GBJ207（屋面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范）4.0.6條的規(guī)定。排水通暢，設(shè)備齊全、出水口、落水管應(yīng)安裝結(jié)實(shí)，接口嚴(yán)密，不滲漏。樓地面面層與基層必需粘接結(jié)實(shí)、不空鼓。整風(fēng)光層平整，不允許有裂縫，脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正，接縫均勻順直，無(wú)缺棱掉角。衛(wèi)生間地面與相鄰地面、相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。衛(wèi)生間地面應(yīng)做閉水試驗(yàn)。地磚地面應(yīng)平整結(jié)實(shí)，接縫均勻密合。裝修鋼、鋁、木門(mén)窗應(yīng)安裝平正結(jié)實(shí)，無(wú)翹曲變形，封膠良好，開(kāi)關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確、縫隙嚴(yán)密適度。木裝修工程應(yīng)表面光滑，防腐處理良好，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必需釘牢。門(mén)窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼結(jié)實(shí)。中空玻璃無(wú)漏氣、夾層污染。扶灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓，裂縫和起泡現(xiàn)象。飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼結(jié)實(shí)，陰陽(yáng)角與線角順直。無(wú)缺棱掉角、劃傷。油漆、刷漿應(yīng)色澤全都，表面不應(yīng)有脫皮，漏刷現(xiàn)象。外墻、窗戶淋水試驗(yàn)應(yīng)無(wú)滲漏。電氣電氣線路安裝應(yīng)平整、結(jié)實(shí)、順直，導(dǎo)線連接緊密規(guī)范，采納鐵管配線，必需整體跨接地線，每回路導(dǎo)線間和對(duì)地絕緣電阻值不得小于一兆歐/千伏。照明器具、低壓電器及其支架必需安裝結(jié)實(shí)、部件齊全、接觸良好、位置準(zhǔn)確。動(dòng)力、照明閘箱安裝必需結(jié)實(shí)，位置準(zhǔn)確，電器安裝及導(dǎo)線連接必需結(jié)實(shí)，接地愛(ài)護(hù)必需良好，要有明顯的相序及柜號(hào)標(biāo)識(shí)，電器件齊全、無(wú)損毀，安裝質(zhì)量符合規(guī)范要求。漏電愛(ài)護(hù)試驗(yàn)反應(yīng)正常。電纜、橋架、母線安裝結(jié)實(shí)順直，性能可靠部件齊全，豎井內(nèi)電纜每層要有明顯的纜號(hào)標(biāo)識(shí)。避雷接地系統(tǒng)中各種避雷裝置所有連接點(diǎn)必需結(jié)實(shí)可靠，接地電阻必需符合GBJ32（電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范）的要求。除上述要求外須符合“低壓電器安裝驗(yàn)收規(guī)范”的關(guān)于要求。水、衛(wèi)、消防管道的管徑、坡度、檢查井、水壓試驗(yàn)及保溫防腐措施必需符合GBJ242（采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范）的要求。管道應(yīng)安裝結(jié)實(shí)，監(jiān)控部件啟閉靈活、無(wú)滴漏。衛(wèi)生間地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏、管道排水必需順暢、衛(wèi)生器具質(zhì)量良好、接口不得滲漏、安裝應(yīng)平正、結(jié)實(shí)、部件齊全、制動(dòng)靈活。水泵應(yīng)啟?？煽浚惭b結(jié)實(shí)、平穩(wěn)、運(yùn)行時(shí)無(wú)較大震動(dòng)、鋼結(jié)構(gòu)底座安裝結(jié)實(shí)、防腐處理良好。消防設(shè)施必需符合GBJ16（建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范），GBJ45（高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范）的要求，并且有消防部門(mén)檢驗(yàn)合格證。采暖管道的管徑、坡度及檢查井必需符合GBJ242（采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范）的要求。設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保溫、防腐措施必需符合GBJ242的規(guī)定。附屬工程及其它室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井（檢查井）設(shè)置，管道坡度、管徑均必需符合GBJ14（室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范）第二章第2.3.4節(jié)的要求。管道應(yīng)順直排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈?；S池排污量設(shè)置合理，池內(nèi)無(wú)垃圾雜物。立管與糞池間的連接管道有足夠坡度，并不應(yīng)超過(guò)2個(gè)彎。明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。煙道、通風(fēng)道應(yīng)暢通無(wú)堵塞物。電井、管井潔凈潔凈，隔層封閉應(yīng)結(jié)實(shí)，無(wú)質(zhì)量問(wèn)題、井門(mén)安裝完畢、配件齊全，外觀美觀。為維護(hù)業(yè)主權(quán)益，保證投資效益，施工單位應(yīng)按接管驗(yàn)收具備的條件和應(yīng)提交的資料文件資料資料文件資料文件資料提前做好交驗(yàn)籌備工作。接管驗(yàn)收時(shí)，交接各方均應(yīng)嚴(yán)格按本提綱執(zhí)行，驗(yàn)收不合格時(shí)，各方協(xié)議處理方法、接管驗(yàn)收后，對(duì)整改未達(dá)標(biāo)的質(zhì)量等問(wèn)題，依據(jù)實(shí)際狀況（建議由進(jìn)展商）扣除部分工程款做為保修抵壓金，以保證后期管理的代修費(fèi)用。待整改全部履行后，按實(shí)際狀況予以結(jié)算。6.支持性資料文件資料資料文件無(wú)7.質(zhì)量記錄表格TJVKWY7.5.4-G01-F1《驗(yàn)收通知單》TJVKWY7.5.4-G01-F2《物業(yè)驗(yàn)收匯總單》TJVKWY7.5.4-G01-F3《綠化環(huán)境單工程項(xiàng)驗(yàn)收表》TJVKWY7.5.4-G01-F4《土建工程單項(xiàng)驗(yàn)收表》TJVKWY7.5.4-G01-F5《水暖工程單項(xiàng)驗(yàn)收表》TJVKWY7.5.4-G01-F6《電氣工程單項(xiàng)驗(yàn)收表》TJVKWY7.5.4-G01-F7