馮倫房地產的商業(yè)模式

馮倫房地產的商業(yè)模式研究非常感謝主辦單位給我一個機會跟大家來交流，我今天給大家介紹的商業(yè)模式，我想講三個方面的問題，第一方面介紹一下中國房地產行業(yè)基本的概括，以及跟全世界房地產行業(yè)的差距在哪里，第二方面介紹一下中國現有的房地產公司的商業(yè)模式，大家都是怎么樣在做生意，第三，簡單介紹一下美國房地產的模式，以及萬通最近轉型上的想法。首先說一下房地產行業(yè)，中國目前大概有三萬家房地產公司，它基本上是這樣一個布局，在北京、上海、廣東，這三個市場占到了三分之二，公司數量，天津將近四千家，北京也將近五千家，上海也將近五千家，這三個經濟發(fā)達的地區(qū)占了三之分二，它們平均的資本規(guī)模是五百萬人民幣，上市公司最初是３３家，現在是５８家，在全國一千三四百家上市公司當中，有將近６０家是以房地產為主業(yè)的上市公司，有將近３２０家跟房地產相關，有房地產業(yè)務的上市公司，那么我們來看這將近６０家的上市房地產公司，他們最大的規(guī)模資本金是２２億人民幣，就是萬科，銷售額去年是４５億，這是第一名，第十名是六億五，資本規(guī)模不到五億，這就是我們現在屬于三萬多家的精英當中，我們抽了６０家來看，最大的規(guī)模是２２個億，銷售額是４５億。在這個精英的群體里面最小的資本金是五億，銷售額是六億，中國這么多房地產公司，最近市場上包括順馳的孫洪斌，大家都在講自己的企業(yè)規(guī)模多少多少，但是我覺得這個講法在口徑上會有問題，因為上市的房地產公司決算利潤是以交鑰匙為標志的，就是你不交鑰匙都是預收帳款，預收帳款在財務上是負債，所以不是銷售收入，你簽了預收合同以后馬上形成的是負債，不是收益，所以孫總講的是簽訂預售合同，總金額可能會超過一百億，但是如果按價格來看，萬科今年已經１５０億了，但是萬科今年的收入是５５億到６０億，所以萬科的口徑是最小的口徑，所以這是口徑不同。但是應該說在６０家當中最大的是２２億資本，去年４５億銷售，今年５５億銷售，我剛才講的是金額，那么從產能來看，萬科現在是中國產能最大的企業(yè)，一年生產交給客戶的房子是１５００套，同時在操作的４２個項目，萬科跟我們的差距不是一點，我們跟萬科的差距很大，我們公司最近派萬科學習回來，我們在管理上比萬科還落后五年，公司在一個城市操作五個項目就很厲害了，萬科是操作了４２個項目，一年交１５００套房，所以萬科在中國產能現在是最大的。這是公司的一個狀況。從市場的狀況來看，中國住宅一年的銷售，有三個主要區(qū)域市場，北京、上海、廣東，北京一般從住宅來說銷售最多的，一年大概２０到２５億，另外就是上海，上海常年銷售第一名，大概十到十五個億，上海市場是最大的公司，“復地”因為它沒有上市，它自己也講自己銷售２０億、３０億，但是他有很多是跟孫洪斌是差不多的，大家俗稱銷售收入多少，但是法律上確認萬科的數字是最對的。廣東常年銷售收入一般都在２５億到３０億，最大的房地產公司，這就是我們在目前看到中國房地產公司，三萬家房地產公司大概就是這么一個情況，從市場的規(guī)模來看，如果按照證監(jiān)會的要求一年你做到十億以上，你肯定進入前十名，就是上市公司６０家的前十名，我們的萬通先鋒今年肯定就進入前十名，你今年要能夠做到十個億，你就進入上市公司的前十名，這個規(guī)模實際上很小，也就是說現在目前的房地產公司整體狀況，就是數量大、規(guī)模小，最大的還是萬科，萬科按我們老百姓通常說的銷售收入，萬科早就超過一百億了。那么跟世界上相比我們的差距是多少呢？從全世界的規(guī)模來看，美國最大的三家住宅公司，住宅規(guī)模一年是３２０００到３４０００個客戶，其中我們現在稱之為開發(fā)的辦法，就是買地、蓋房、銷售，或者說是在別人地上蓋了再銷售等等，類似于我們開發(fā)的大概最大的產能，一年是一萬五千套左右在美國，也就是說萬科的水平在產能上接近世界上最大的房地產公司，住宅，就是產能，它們價值量是多少呢？美國最大的這家公司，去年最多的一家是６７億美金銷售收入，當然它是三萬四千個客戶，還有兩萬個客戶，主要是用來做經濟服務、按揭貸款、保險服務、裝修、定做，這些都打包起來是６７億，也就是說在他們的收入當中，實際上開發(fā)這部分的收入大概跟萬科是十倍之差，產量是一萬五千套，日本最大的房地產公司，我講的是住宅，大河和汲水一年的產量也是３２０００套到３５０００套，就是整個的服務，那么其中類似開發(fā)這樣的也是１５０００套左右，這是日本，它三萬多的客戶有很多其他的服務，但是直接跟開發(fā)對應的也是一萬五千個客戶左右。銷售收入大概三百億港幣左右，再看一看韓國，韓國最大的住宅公司一年產量也是一萬五千到一萬七千套左右，這是韓國,金額跟大河差不多，三百億左右，亞洲最大的還有香港，香港最大的地產公司新鴻基，新鴻基其中一半是收租業(yè)務，它一年收入也是三百多個億，其中有１５０億左右是跟開發(fā)有關的收入，但是他們的房價是北京房價的五到七倍，所以它的產能大大不如萬科，李嘉誠就更少了，實際上在房地產行業(yè)不算價值量，就算干得活兒，中國超過李嘉誠的非常多，李嘉誠只有萬科的五分之一，就是交房的數量，我們再看臺灣，臺灣過去認為很大，現在看臺灣其實很小，臺灣最大的房地產公司去年的銷售，大概６５億到７０億臺幣，不到２０萬人民幣，臺灣最多的時候有八千家公司，美國現在有五萬家跟房地產有關的公司，美國的模式跟中國不一樣，所以我們看一下我們的差距在哪兒，從產能來看我們的差距非常小，而且萬科創(chuàng)造了一個奇跡，因為在國外是標準化生產的，所以他生產一萬五千套，法律制度社會各方面都規(guī)范了，沒有那么復雜，它相對簡單做到一萬五千套，而萬科要做到這一萬五千套１６個城市４２個項目，管理就復雜，但是萬科能夠把產品管得那么好，所以大家為什么要學習萬科好榜樣。今年萬科公司增長４０％，中國在產能上來說不輸給世界，但是遺憾的是價值量太小，我們就像東莞的打工仔，打工妹，掙得就是一個加工費，你干這么多活兒，掙得錢比別人少得多，而美國也做一萬五千套房子掙這么多錢，現在我們可以看到，我們的差距在哪兒了，就是工作量很大，掙錢很低，為什么會這樣呢？有兩個原因，第一，是國民財富總量和異國貨幣的價值不一樣，導致?lián)Q算下來價值量的差距，差距在多少呢？我們現在人均ＧＤＰ我們是超過一千美金，臺灣現在是一萬二，香港是兩萬六，日本是三萬，美國是三萬二，也就是說按人均算我們只有美國的三十分之一，美國占全球財富總量的三十分之一，所以如果人民幣升值５０％，萬科從價值量上來說也進入全世界最大地產公司的行列了，所以按照現在人民幣的價值萬科再做也做不到美國公司的價值量，現在一萬五千套房是市場的一個極限產量，所以萬科最近的價格會有一些調整。第二個原因就是我們的商業(yè)模式太原始，我們做生意的方法太原始了，所以等于我們的商業(yè)模式是最低層次的商業(yè)模式，你賺到錢肯定是最少的，在美國看不到像我們做生意的方法，為什么香港的規(guī)模也能做到這么大呢？為什么大陸的公司隨便用這種方式就超過了香港呢？實際上很大程度上李嘉誠也好，何皇也好，他們勞動的強度，就是蓋房子的數量都不如大陸蓋得多，甚至李嘉誠住宅的品牌上也不是很好，而且蓋得很高的筒子樓沒有什么創(chuàng)新，產品上沒有大陸上做得這么花哨，但是他很多是資本市場上賺錢，也就是說賺錢如果分成五六個臺階的話，我們現在的方式就是東莞的打工仔這種方式，掙加工費的方式，不可能在整個經濟活動當中你去成為一個有競爭力的大企業(yè)，更重要的還有一個問題，這樣一個商業(yè)模式它不積累財富，它是毀滅財富，現在財富管理叫財務增加值，ＥＶＩ這個概念。簡單說就是當你的收入在扣除了你權益資本的成本，也就是說你的機會成本，股本融資率成本之后，如果是正數你是創(chuàng)造財富的，你是負數，就是毀滅財富的，上市公司如果從６０家來看，這十年大部分都是這種模式，按照十年的周期來看基本上不創(chuàng)造財富，ＥＶＩ全都是負數，萬科一百家上市的房地產公司，或者一百家上市的中國公司當中，綜合其他排名萬科可能排到前三名、前五名，但是ＥＶＩ排到后面，為什么呢？買地、貸款、挖坑、預收、施工、交房、扯皮、客戶鬧事兒，最后大家洗盤子走路，就是這么一套東西，這活兒你做一個兩個，你就這么做著，這個做下來從十年上市公司來看出現一個問題，平均的凈資產收益率是４％到５％，就是說低于銀行貸款，略高于銀行存款，假定我十年投資一個上市公司股票，十年下來凈資產收益率是４％，也低于全國平均的水平，另外這些公司從它整體資產質量來看，基本上都是繁榮的時候使勁貸款，然后挖坑蓋房子，剛蓋到一半市場簫條了開始往下走，接著處理遺留問題，基本上這個過程好三年，重組三年，再好三年，也就十年過去了，基本上不創(chuàng)造什么好的資產價值。今年到上半年為止６０家上市公司投資增長、利潤增長、銷售增長，平均都增長在２５％到３０％，但是這個增長是以什么為代價的呢？是以存貨增加為代價的，比去年同期的存貨增加一個億以上，另外每股產生的現金流量比去年同期減少了，就是說你現在的利潤增長、銷售增長、投資增長都是以負債拉動的，都是以大量所謂的土地儲備為前提的，因為你現在不去買地，你就沒有銷售，而你買地投資銷售以后帶來什么狀況呢？從財務上來看，你買了一快遞第一年是存貨，第二年是預收帳款，因為你預售，第三年是利潤，也就是說在你的資產負債表上，始終對你的資產負債表至少兩年都不是好事情，存貨大，預收帳款大。所以目前中國傳統(tǒng)的商業(yè)模式是一個什么概念？如果你要做收入，做利潤一定要做資產，就是你要買地，要做資產一定要做負債，因為你要去借錢，這樣就形成一個循環(huán)，當你去擴張的時候先做資產再做負債，同時預計未來有利潤，當你每一次擴張的時候都是先擴張的負債，收入的增長并不需要每天的投資，我們的商業(yè)模式，你只要預期有收入增長一定是負債先增長，所以你要做收入，你不做資產，你不買土地不行，你要買土地不負債也不行，所以當一個房地產公司它土地的儲備多，但是你應該反過來想，他的負債一定在增加，他的風險在增加，他每股的現金流量在增加，這個公司風險在加大，而這樣一個情況如果經濟周期在波動，經濟周期我們現在已經由原來行政的政治主導周期，轉化為市場的商業(yè)周期，在商業(yè)周期下大概是五到七年周轉一次，那么周轉一次以后，也就是說你辦喜事的時間最多超不過三年，就開始辦喪失了，基本上在繁榮的時候使勁負債，使勁借錢擴大資產，而你的項目周期是多少呢？在北京做一個項目的周期是五到七年，３０萬平方米以上。也就是說你買了這么大一塊地還沒做完，大家知道尾盤到最后才是利潤，前面都是收回成本，在這種情況下，項目要五到七年，假定你的規(guī)模大，可是繁榮的周期就是三年，也就是說你一個項目必定要跨越一個半周期，所以這樣你的事情吻合正好的概率是非常小的，你正好是簫條的時候買的地，可是簫條的時候沒人借給你錢，你又買不到地，所以你如果能夠做到簫條時候買了很多地，貸款也便宜，地也便宜，正好到繁榮的時候你又給賣出去了，賣完以后你又不借錢，等到下一個簫條的時候再去借錢買，但是多數人都做不準這個周期，最典型的例子是中國海外，中國海外就做反了一個周期，在最高潮的時候標了三塊地，地是最高點，結果房子蓋好了，亞洲金融風暴，現在香港的樓價是當時的一半，于是他以這個價值出貨，結果中國海外在香港把所有賺的錢全都陪完了，香港基本上不賺錢了。也就是說這種商業(yè)周期會導致你這個公司猝死，就是跟商業(yè)模式有關，因為你這種商業(yè)模式就是做收入之前先做負債，然后去買地做資產，做存貨，最后商業(yè)周期一旦逆轉，你就憋死在里面了，所以我講第一個問題的核心，就是說大家知道我們跟世界的差距，主要在價值上的差距，不是在產能上的差距，在價值上的差距也不在于地質，這很大的程度上是來源我們賺錢的方法太粗，太原始。所以這是我講的第一個問題，就是為什么要研究商業(yè)模式，你想在中國做一個房地產商人，做一個好的房地產企業(yè)，你必須知道我們?yōu)槭裁促嵉缅X少，在全中國有一個極大的誤解，其實房地產公司是最容易做成空心老板的，但是所有人都認為我們賺了很多的錢，還認為我們不道德，這是最大的冤案，所以商業(yè)模式是不一樣的，也就是說對比起來我們的商業(yè)模式是一個低層次的，粗放的，不需要智慧的勞動，只需要勤快就可以了，辛苦，我們跟世界上大房地產公司差距是非常大的。你愿意做商人，還是做企業(yè)家，我今天講的對企業(yè)家有幫助，對商人益處不是特別大，商人是以每一次交易獲利為原則的，企業(yè)家是對這個事業(yè)負責的，像王石掙得錢很少，他現在年薪加獎金一百多萬，他的股票市值二百五十萬，他所有的財務，公司收入，包括私人開銷都是公司財務來管，很透明，他是企業(yè)，他能夠把這個企業(yè)做好，政府沒給一分錢，將近２０年，政府從這里拿走了各種各樣的錢，包括稅，包括股權轉讓，將近２０億，這就是一個企業(yè)家的價值，還不要說股東，就是對國有股的價值。所以對企業(yè)家來說，要做一個企業(yè)家，我講的這些問題你就要研究，作為一個買賣人來說他是天天在變的，比如說劉傳志，他現在的利潤還不如三個網站加起來多，雖然他的銷售收入是這三個網站的十倍，但是他也不能說不做了，我去做別的事兒了，他還是以聯(lián)想為終身事業(yè)，公司即使不好他也不會走，所以這叫企業(yè)家。馮倫房地產的商業(yè)模式研究讓第二個問題素，我講一下燙中國房地產便公司的商業(yè)葡模式，就開匆發(fā)而言，大提概的模式分刮成這么幾種棕，第一，就牛是房產開發(fā)帶的模式，房腦屋開發(fā)的模明式仔細分可饑以有這么幾巨種，一種就貿是連鎖店的竿模式，這是撫萬科的模式用，萬科的模孤式，它是標至準化的產品使，單一的客針戶群，在一壽些城市標準急化的復制，旗它這一萬五令千套房子都鐘是以中產階土級白領為目自標人群，平曾均單價３０墳萬到５０萬箏，買他房子榜人的年齡在潮３０歲到３端５歲最多，席區(qū)域在城鄉(xiāng)餃接合部，土絮地成本不高凡的地方，時向間大概１８駛個月做完，隸基本上這是隆萬科，萬科弄很簡單，全掛國都這樣。必第廈二，就是百宮貨公司的模升式，北京的不華遠特別像五百貨公司模己式，它在一恨個城市什么弓產品都做，傅有寫字樓、著有商場、有怒高檔的住宅旁、有中檔的傭住宅，也有押經濟適用房虹、拆遷房、爐危改房，什冰么都有，這麻就是華遠，塌但是它有一嗚個特點，它歇不離開北京幕，應該說這嫂兩種模式是燃目前在開發(fā)棍公司里邊比堡較多見的模繭式，現在像嫁金地，它中從間是略高一沸點比萬科，至但是它有一氧些寫字樓，斬所以金地這涂個模式，因含為金地相當到多的人是從龜萬科去的，否他也是有這賓樣一個趨勢洗。第三種是貴我們自己稱貞之為精品店決的模式，就尤是萬通做的業(yè)公寓這一部鹿分，也就是濁說跟萬科沒薦有什么差別啦，只是目標竹人群不同，菜我們現在的肌目標人群平岔均單價是１超５０萬以上維，年齡在４戶０歲到４５腹歲的人居多駁，我們一個徹市場目前主探要在北京，退因為是高端也市場，在Ｇ傳ＤＰ大概三嚼千美金以上悠的市場才能皺做，萬科大往概最主要的晴市場，在Ｇ揭ＤＰ兩千美關金以上都能絨做，就相當雷于我們是精謹品店，就是圾賣得貴，但習是客戶少，座價值量大，模我們一年的蓋客戶數是一宏千到一千二欠百個客戶，很大概是１５于到２０億的鍛銷售，萬科觀客戶數量是沿我們的十倍墓，收入是我吳們不到兩倍臉，將近三倍揮的樣子，實毛際上我們的活單價比較高糞。躬我隱們現在賣得串最貴的單價攻超過一千萬扶了，平均單執(zhí)價在１５０速萬以上，最臺多是三百萬風左右的客戶杏，我們的客高戶當中大學喜文化水平以紫上占了將近夢８２％，我包們的客戶當斗中經理人和冶自由職業(yè)者包占了將近三翠分之二，在顧北京律師最么貴的能買一強千二百萬的愛房，我們有論一個項目同捎時有幾十個向律師買，都劫是不同的律罰師事務所，夜律師是一個信很高收入的吩階層，這是暗精品店的一先個模式，精訪品店的模式蠅，如果我們絕要跨地區(qū)經練營會跟萬科歸一樣采取一培些非常精準蓮的地區(qū)，按賊照你事先設犁定好的模式笛來拷貝，這愉是房屋的開誼發(fā)模式，另雜外我們再看膛土地的開發(fā)冊模式，土地柜開發(fā)的模式紐，一個是成滲片由政府主重導的土地開勝發(fā)，最典型柿的是陸家嘴菊，上海陸家神嘴，當年浦拍東劃了一塊理地方他們做補城建開發(fā)，數所以這個地雀方的收入，那主要是來自道于土地開發(fā)搭，房屋開發(fā)丙量不大，還妨有一種不是嫩綜合的土地隨開發(fā)，像陸悲家嘴綜合的幫有商貿、寫垂字樓、公寓巨，什么都有轎，還有一種草專業(yè)的土地火開發(fā)，最成眼功的是天津備泰達工業(yè)園聰區(qū)，天津經鑒濟技術開發(fā)碎區(qū)，今年２勸０多年了，魄它現在是一理個工業(yè)的開芽發(fā)區(qū)，它是余完全專業(yè)的者工業(yè)開發(fā)區(qū)決，它通過出樂讓基礎設施槽的收費，包移括水電、煤魔氣這些收入跌來支撐土地訊的成本，這這是目前工業(yè)巨土地開發(fā)做害得很成功的誕案子。定第童三個方面我捉們看一下混本合的開發(fā)模旗式，混合的茂開發(fā)模式分債成兩種，一抽種我們稱之酬為縱向的、腸重疊的混合顫開發(fā)，從拿叮地一直到物址業(yè)管理，到瀉經濟服務，淺代理商所有拒的活兒都自來己干，特別繩是中小開發(fā)猛商這種的最幸多，就是大銜開發(fā)商有時興候物業(yè)管理兼都不做，中棗小開發(fā)公司染很多是做這曠種模式的，屢所有的活兒超都自己做，震但是基本上病開發(fā)的利潤遇，物業(yè)管理芬又賠回去，京所以縱向重顆疊這種模式冊，基本上是京前面掙了錢識快活，少量睡賣不出去抵詢銀行，最后徐物業(yè)管理再骨把現金吃回熱去，很多都憐是這樣，這次是一種。那夫么有一種混乓合開發(fā)的模眾式比較聰明鞭，是河升創(chuàng)臘展和珠江的聽模式，他們達是怎么運作中的呢？他們攜母公司是一綱個私人老板沈，然后左手饒做一個土地護開發(fā)公司，零專門做土地翠，就是在市味場上大面積暴拿地，這些半拿地很少做塑房子，另外療一個手做房巷屋開發(fā)公司衛(wèi)，只做房子殲不拿地，這乳樣買地的公券司大量貸款嚴，然后做房研子的公司跟依他合租，兩喇個企業(yè)合作核，做房子的準是上市公司夕，然后把地虛做熟了再給輸做房子的公壇司，做房子蝦公司大量的鴨利潤就留下蛛來，這邊萬齡一賣不出去緣房子，剩下歌的貸款由不男上市的土地園公司去對付皺銀行，所以妖上市公司總促是很好。遵最汗近這一段許五容貿也采取炕類似的方法忌在做，他首娘先把這個地腦用上市公司擠集資和貸款告，買了很貴弓的地，然后等他非上市做累房子的公司短，另外一個桶公司參一個斤小股，這樣辯少花錢，然應后前期做兩不年，做的差比不多了，開占始銷售大量夢回款的時候全，把這個項存目公司的股廈權大量的賣遭給家族公司填，原來是１襯０％，一下弦子加到４０疾％、５０％行，然后把大腿量的利潤套百回去，套回裂去以后又通情過資本市場修補回到上市蕩公司，所以鏟上市公司又嘉有業(yè)績，然乒后再去到資秘本市場上拿狼錢，他是這譽樣做的，也容就是交叉混欲合的這種模嶄式，就是很京清楚自己，哭有一個手是悅取錢的，有象一個手是對慨付事兒的，缸所以你們看型到廣東商人畝和福建商人毒，對錢的概棟念比北方商殘人清楚，掙疲錢的最高境望界是離錢近武，離事兒遠欄，離是非更憂遠，最終如位果你有幸會非成為不勞而榜獲者，但是粒我們東北、養(yǎng)西北是最糊汁涂的，往往波是離事兒近國，離是非更援近，離錢更奧遠，因為錢堤是有是非的面，一分錢有綱一分錢的是餃非，只不過剛不掉腦袋，餓一億錢的是擱非就會掉腦送袋，所以不杏能光看到錢驢，要看到錢距后邊的是非據，所以他們辮這些商人很史聰明，把是留非想清楚了悟，所以他交醬叉混合。開延發(fā)公司的模塌式，有房屋卻的開發(fā)模式澆，有土地的捧開發(fā)模式，健還有一種交賺叉混合的開團發(fā)模式，混訂合開發(fā)模式社，如果你們促做得足夠大辰，看一看許爹容貿這樣的暮玩法比較有制意思。戰(zhàn)第清二，就是物質業(yè)的經營模燭式，最近一符段商業(yè)物業(yè)影被大家炒得網比較熱，商茫業(yè)不動產又駛開始熱，這隔個在國內也錫是有一些案態(tài)例，就是怎談么樣來做這醉個。第一是娛綜合物業(yè)的煩經營方式，夢這個新世界揚比較多，它殼作為組建，初有百貨零售旅、有酒店、份有寫字樓，稿這叫做建筑奸綜合體，國促外這也是專獨門的一種學千問，要是做沸得不好客戶冤比較分散，禽這種建筑綜頑合體是最難超經營的。還全有一種比較聯(lián)專業(yè)的，現災在萬達的王援建林在常識危一種相對專斥業(yè)性的，也北就是說找一麗些各個方面嬸的商用物業(yè)刷最終用戶，躲把他們整合極在一起，然孔后按照他們藥的要求來定蓋做，目前萬蔥達做了不少踏這樣的案例罵，但是在市傻場上的研究參來看褒貶也霞不一樣，但奸是他希望一撞種專業(yè)的模繩式。國外這餃種專業(yè)非常晝多，比如你清給健身房去敞定做物業(yè)，農它在中國比截如開發(fā)５０跪家分店，把拖要求告訴我甲們，我們作慢為專業(yè)的公喝司我就幫他瀉做，國外是毫這樣的，做貍完了租給他臣，我講到美框國模式的時姻候會講到這違個東西，也復有一種交叉破的，既有綜蜘合物業(yè)，又畏有專業(yè)物業(yè)慚，香港的嘉盯里集團就是陳這樣的，它好有一些綜合擁的物業(yè)出租襖，也就是說當在物業(yè)經營兼的形式上來躍看。陷總六體來看亞洲淚多趨向于綜耗合性的商用損物業(yè)的經營糊，亞洲地區(qū)監(jiān)，歐美地區(qū)尤更傾向于專司業(yè)的商用物載業(yè)的經營，突美國有一家掠瑞茲，就是吐它的不動產感投資信托，織旗下有３７襪０多棟寫字伍樓基本上是潛一樣的，這據樣的話你在堤美國無論走職到哪里，就川像麥當勞一婦樣你都可以雞用他的寫字少樓，這樣的六話他的客戶手忠誠度就很禮高，在亞洲經區(qū)很少見，償亞洲區(qū)只有泛日本的柴“陪森塵”茂公司擁有一撫百棟寫字樓擊，但是它不機是標準化的羞，平均每一塌棟的面積不吧到一萬平方款米，跟美國譜的也不一樣職，美國基本陵上形式都差眼不多，所以逝物業(yè)經營大井概在中國和脅亞洲地區(qū)是撓這樣的。第妄三種模式，機就是開發(fā)和滋經營混合的脂模式，就是住說又做開發(fā)與，又做物業(yè)伴的經營，這盼種模式現在萍也被很多人孝關注，特別艇在上市的房緞地產公司，晴他們完全走勾開發(fā)這條路體子，經濟周貢期波動以后兔很快就把它偷消滅掉了，鼠這樣他們希艇望有穩(wěn)定的寫收租業(yè)務?；蛐馒櫥蟾艃砸话胧鞘兆獠钗飿I(yè)，一半凈是開發(fā)收益櫻，長江也有門差不多將近砌三分之一是落租金收益，腳所以大家比狂較傾向傳統(tǒng)幕的開發(fā)公司踏，實際上走嚴這種混合的搜，既有開發(fā)祖，也有商業(yè)筐物業(yè)經營，擊這是一個比楚較多的，最扮近新華遠也互是往這個方朵向走。荷最潮后一個方面征就是我們講丑的服務模式遍，服務模式土現在中國大低陸目前應該隙說也比較多掙，物業(yè)管理共是一個典型睡的服務，物觸業(yè)管理我們跳現在的概念真比較窄，也鄰是賺最低檔變次的錢，萬蕩科現在的物駛業(yè)管理有一席個很大的變跪化，萬科的嘴物業(yè)管理絕側不給別人做檔，為什么呢愛？他不賺錢粘，賠錢，做飯中產階級的既住宅，如果悠你要再做經調濟適用房的勝物業(yè)管理，緊那肯定不賺刺錢，所以萬耐科的物業(yè)管戲理現在做機幣構，現在總境后大院是萬援科管的，建晃設部大院是搏萬科管的，擴萬通的物業(yè)汗現在也管著摩聯(lián)想中心，老還管著一個進機構，所以迎這個是高端千的，那么在烈國外這種物慈業(yè)管理變成喝一種叫支援孕服務系統(tǒng)，飄就是打仗支冰援你，或者叮后勤保證這莊些東西，他之們管工廠，躬管醫(yī)院，管錘兵營，甚至回管監(jiān)獄，管悅政府，就是梅說這些客戶芒，最典型的揮現在他們有策一個市場服栽務公司，跟枝北京的光華吊長安公司合濫作，管了中臨國現在２０思幾萬張病床本，因為大家脈知道病床是淺非常難管的鉛，但是這部敏分收費是最火保障的，你繁得癌癥了，嚷你住院，你耍說你不交住董院費，不可刻能，所以他燕們把簡單物難業(yè)費的管理行擴大成一個響支援服務系北統(tǒng)，所以這遮個公司在美鉤國上市公司購一直都非常展好，這個公帝司在中國有避合資的，天棄津開發(fā)區(qū)泰小達的總部，磚天津開發(fā)區(qū)窗行政辦公中來心是由這家暴公司來管的扛。芽所棟以現在在國線外大家知道軌這次伊拉克匪戰(zhàn)爭，美國原、英國在海嚇灣，伊拉克糞的軍人，現震在駐軍，三凡分之二是私凈人公司提供校的，并不是愁國家軍隊，蜓什么意思呢航？它現在叫艙做戰(zhàn)爭私有斧化，這是一讓個很新的概腸念，就是它邁航空母艦所鈔有操縱電腦動的這些人，拉都是從美國三的公司里面墻派的，比如該說跟你這個餃公司里簽了飄合同，你就攜給我派多少票人，從發(fā)現泉目標到巡航把導彈發(fā)射出艙去五到七分柔鐘，你都給楊我操作好，江大家知道戰(zhàn)播爭打起來的川時候缺水，搏因為他們把數水都包給私自人公司了，份就是這個私晴人公司你保稱證，給你一串個合同訂單捷，你幾號把駐水運到哪兒誤就完了，甚棟至現在的治艇安維護都是雙交給國際的嘗私人保安公點司，所以美埋國的很多兵攔營全都是這要些公司在管旅，這些市場欣服務公司你吃都必須做到肅，我在那兒鑰駐軍，每天納還有教堂，蹦還有購物，梁還有娛樂，艙我給你多少兼錢就完了，坐這都是私人拔機構提供的頃，所以等于田物業(yè)管理，拼我們現在應拾該開闊思路恥，我們總是粘這樣的思路圈也就賠錢了筐。燦第般二，就是定饑制服務，定薄制服務，就咸是按照客戶但的要求來定屯做這個房子瞎，這是在美接國、日本都霧有，中國萬耍通三年前開堤發(fā)了一個系預統(tǒng)，就是獨報立住宅定制喂與服務的系扇統(tǒng)，我們今項年下半年定案制成長２０鈴０％，成長氧的非常好，緊有一些大公焰司總部，一瞎些私人豪宅葵，還有一些詳學校分布，繼研發(fā)中心，露他給我一個件訂單，我把永它做好，在桶美國甚至監(jiān)譜獄都是可以俱定制的，就思是說政府要襯蓋一個監(jiān)獄嫁我沒錢，然叢后我告訴你敞這個監(jiān)獄關數了一百個人議，然后招標狠，你一共來循五家公司你顏們投標，預吉算說清楚，遷時間說清楚庫，要求說清假楚，但是圖帆紙是政府給筒你的，你給睛我做好，做超好以后政府扣來租，一租悔５０年，每飛年交你租金達，這樣私人廳機構來做，農所以我們現偶在按照客戶醬的要求定制碌提高這個服載務，我們一搜般取總標的摸１０％到１蜻５％的費用鍋，假如說你扎做別墅也很漸簡單，你買矩一塊地剩下饞不用管了，長我們幫你把陶這塊地怎么駝規(guī)劃，怎么繪分割，然后頂按照客戶的拿要求來定做淡，等于把這艙套活兒都做扎好，這樣就娘專業(yè)化了，娛我們的想法沈就是要專業(yè)吵化，我們現搜在簽了四個廣高爾夫球場互的別墅，所律以我們就知摩道這些客戶嶺一般在哪兒慰，定做也可里以今年做，播也可以明年趁做。秘那醋么現在已經析發(fā)展到什么盆程度呢？現俊在的是蚊信息消費的張終端產品，膝那么它可以與任何時間能考夠獲取到你縮的圖象信息嚼和文字信息距，在這種情腐況下，我們戲現在正在跟念一些廠紗家聯(lián)系，如盞果要行的話秧，最近很快炊可以，就是江我的客戶讓吳我給他定做染房子，他可狂以在上觀看這個房子扛的進展程度赴，而且可以侮提出要求，械所以這個定何制我們將來往可以在網上剪，可以在手霧機上都可以牌，你在飛機摸上可以通過帳電腦看房子平蓋到什么程框度了，有什待么進展了，性這是定制服畜務。那么項呆目管理，項播目管理在美碗國專門有行哨業(yè)，項目管直理的服務在融中國還不太餅推行，比如己在ＩＢＭ、昆在摩托羅拉懲他們這些公根司做房子怎郊么做，很簡諒單，他每年毅公布一個信鴉息，我要在馳哪兒做房子泥，要多少面代積，多少價巾錢，大家來弓投標，如果趣超過預算了運他可以罰我飄，我要是節(jié)贏省預算，保誤證質量，他苦給我獎勵，描然后我做到挪任何一個時抓候都可以財粘務約束，財機務管理，在丟美國公共的凡建筑全是這右樣做的，沒丟有成立政府唯基建辦的。粒我們舉一個排例子，老百究姓經常有上亞訪的，你就棟站兩個武警指，給老百姓譽心理首先就技是對立的，物我們可以把沈這個崗基本如上做的看不修見，老百姓局上訪的時候省，領導從哪筒兒逃跑都可崇以想好，做悟的這個建筑屈形象讓老百第姓舒服，這盲種服務在中涌國非常發(fā)達鉛。摩第叛二部分的商恐業(yè)模式，中窗國目前一般癥有的這些商井業(yè)模式，開北發(fā)模式、土慚地開發(fā)、房京子開發(fā)，另貫外混合開發(fā)豆，物業(yè)經營極，有專業(yè)經抽營，有綜合膏經營，另外努有服務的模橫式等等這樣鵲一些模式，魄有一本書就片是講ＩＴ的梅７７種商業(yè)溜模式，我們粉國內的企業(yè)極不大研究商蠶業(yè)模式，為喘什么呢？我予們比較相信嫌關系，我們尾做生意的基雁本策略是關稱系導向、機碰會導向，另擺外銀行導向蓬，銀行給錢掏就做，這樣盤做來做去全梁部在機會關忠系里面把自蝶己攪死了，恩為什么這樣水呢？不知道頌大家算過帳桂沒有，腐蝕精一個干部發(fā)梅酵的作用有借多大，你認割識一個關系陣以后對自己夠的負面影響釘有多大，我每算過一個帳喊，你仔細看睛中紀委公布記這些犯錯誤酸的案例，銀勻行關系多的勒一般都是金條融詐騙，公歉檢法關系多蛙的變成黑社堅會的企業(yè)，引跟壟斷發(fā)牌睜照部門特殊范關系多的就苦變成行賄受臣賄，民營企摸業(yè)犯事都是石這些行為，哀為什么呢？賓因為在中國繪關系越多會形助長你超越潤規(guī)則，助長蛛你違更大得歲規(guī)。射比六如你如果開圈車遇到一個肯警察，你闖歲紅燈，假如歡說你不認識活這個警察，待罰５０塊錢息，你一定會循回家跟老婆扮說，今天不樹好，被罰５蓬０塊錢，沒葉辦法，咱也薯不認識他，孕以后小心點柱你發(fā)現這個駐人以后就成線為守法公民決了。如果說理他認識這個丘警察，有兩籮種可能，一弦種你比警察慘牛，你是做違領導的，本訴來是罰你５曲０塊錢，結氧果警察請你密吃了一頓飯允花了１５０舊塊錢，里外銅里你賺了兩精百塊錢，對獵于你來說你始是虧了，為僵什么呢？對捉有錢人來說高時間最重要終，你花了一干個小時去吃色飯，這一小央時你少掙多合少錢這不說獸，機會最重篇要，第二，五由于你欠了光他這個人情扔，他給你這漢兒按一個人醒，他媳婦來州了上班，你異讓她上不上關，上班一個民月開五百塊腎錢最少了，咱最后你算下娘來，上班了蠅以后你敢不惠敢把她開掉席呢？你不敢染，因為開掉捧了，下次你躍在路口上你贏就等死吧，靠所以你最后屆打發(fā)多少錢簽呢？可能三塊萬塊錢請她長回家，如果投說你沒有把駛她打發(fā)走的倘時候，你想途我已經花那販么多錢了，暫他把媳婦都政放在這兒了沿，我更膽大務了，下回見娛紅燈連停都爆不停了，直膏接就過去了掩，結果直接懷過去，假如歪說撞到前面風首長的車了牛，警衛(wèi)局就奪把他帶走了舒，一問為什霉么，原來你背腐蝕警察，闖就因為這樣丈一個關系最告后你膽子更隊大了，你必圖然犯事。梨第山二種可能，頌你沒有警察耽牛，你只是濫他胡同里的串街坊，給面僅子他不罰你極錢，怎么辦勿，你請他吃候飯，也花了殲１５０塊錢驅，你虧一百紡塊錢，因為累省了５０塊律錢，那么這牽之后你會怎愚么想呢？你銅就會想，這閘就更鐵了，孔這是哥們，叢都吃飯了，敵有面子，然它后下回又是臣照走，你可連能膽子更大幕了，人就是別這樣的，中東國的熟人社煙會，你越認查識人多，你絮在這個領域皮里超越規(guī)則觀的膽量就越土大，你認為懲可以擺平，便因為市局里爆有人，所以呈在中國市局攏有人就一定技違法亂紀，傅所以在中國隔的民營企業(yè)顆大部分都是復關系導向，拋實際上關系地最后導致你絲超越規(guī)則，是你越做越無多法無天。出王痰石４２個項慈目他全部都外是公事公辦侵，這也是一宴個秘密，為鎮(zhèn)什么能輕松寸，不是說瀟互灑能干，他定不能干，他泊要不給我地芬，我就不要歇，我就多花新點錢，你們萌說他有錢，尼也不是說他鞭有錢，他有爛這種精神他乖才具有今天峰的錢，就是程他有這樣一彈個狀態(tài)，資宿本市場上的駁新人會給他周錢，所以他付也不刻意去愁結交這些人體，他反而遵拋守規(guī)則，所鳥以他就變成融了良民，這頓樣所有的地樓方政府歡迎醫(yī)他，他覺得撞你絕對企業(yè)婦很正派。乳再證看一個例子號，你腐蝕干爐部，一個朋帶友買一個法諸人股，多賺班兩千萬，他液給這個領導精的兒媳婦五冤百萬，這個躁錢拿到以后鴿等到發(fā)酵，削大家光知道座給錢，你不倦研究錢的是樣非后邊怎么午衍變，給了們錢以后，這彈個領導的兒兼媳婦她就買拳車了，領導墓的兒媳婦也治就二三十多宏歲，正是虛根榮心正盛的扭時候，那么即她這樣一來攻周圍人就會撲議論，最后賀你三年多花湯了一千五百準萬，你還沒帖有擺平，因方為你腐蝕了勉更多的人，喚所以我勸大己家不要想這外個問題，這扶就是我們?yōu)樵u什么要研究型商業(yè)模式，汪不是說我不雖懂，也不是著說大家做的蘇不如我好，歲其實這個誰屆都會，就是方拉關系，這缸個活兒大家淺都會。但是秒如果你要這畝樣做，就不嫂要研究商業(yè)伙模式。壞馮倫房蜓地產的商業(yè)引模式研究龜我今天講的錦叫戰(zhàn)略導向轉，公司如果困要戰(zhàn)略導向主，比如什么于叫萬科的戰(zhàn)扁略，做中產疏階級的住宅哥，這是它的昨戰(zhàn)略做到世絲界最好，經遠過多少年，問多少個地區(qū)擱，這就是戰(zhàn)槳略，戰(zhàn)略的遞問題解決什拐么呢？解決候做什么，為庭什么，怎么疲做，做多少病，這就是戰(zhàn)框略，你把這鄙些事兒都想澡清楚了，最駕后你會發(fā)現允，學會不做刑事是最大的津精簡，如果雄我不把自己離界定在做高倍端，我會比招現在忙得很演多。就是戰(zhàn)絞略導向，公如司要從項目謀管理提升到刪公司管理，述而公司管理歉的核心還是仙戰(zhàn)略管理。披大棒家看一下姜謙武宣博士的維一本書，叫欲做《差距》勞，他其中最棚主要的一個始理論，就是融講我們應該推是從市場政奶治家轉為戰(zhàn)德略管理者。鎖萬通的商業(yè)賀模式，萬通慨新的戰(zhàn)略我政們簡稱是美膽國的模式，歇就是由香港扯模式轉化為附美國模式，壯所謂香港模惡式就是綜合趴一個開發(fā)的紛模式，是全燥能的開發(fā)，戀或者是縱向充重疊開發(fā)，靠總之是一個式簡單開發(fā)的蹦模式，就是熊掙加工費的勾模式，這個蟲模式我們認進為在中國經獵歷了差不多徑２０多年，限基本上深圳扛學香港，沿射海學深圳，飛大陸學沿?，F這么學過來捏的，所以大埋部分中國的仰企業(yè)不知道昨這個模式之獨外還有新的紋模式可以掙消錢，這樣我碼們就提出美蘋國模式，所共謂美國模式期用一句話說討，就是高度青的專業(yè)化分雨工加上發(fā)達引的不動產金價融服務。邊所繁謂專業(yè)化分館工，也就是先說美國的房步地產公司，墓目前最主要歲的全都是非邀常專業(yè)化的孤公司，一個握寫字樓可以瓦３７０多棟激，他做商鋪嚼，做ＳＨＯ播ＰＰＩＮＧ拴ＭＡＬＬ朽，他也可以兄做四五百個藥，公寓可以芳做幾十萬套侄，幾百萬套幣，一個公司延只做一個產夸品，它就是幣及其專業(yè)化釘。美國模式梢非常重要的殘是專業(yè)化分蒼工，假定說纏你要學美國櫻的模式也很多簡單，在你黃們城市就做馬一個產品，但不信你做２慢０年，你肯決定是這個城卷市最好的，負這個模式為宣什么要專業(yè)鞠化呢？摩根秤斯坦利給了梁我們兩張表黑，講２００凡０年房地產夜市場的經營燥訣竅，其中接一個表講的血很有意思，姿就是跨地區(qū)繡經營產品要嘗標準化，集乳中在一個地拒區(qū)產品要多存元化，這就港是為什么萬為科能成功，眾華遠也能成存功的原因。核美慕國整個國家美公司它的游慨戲規(guī)則都是丹專業(yè)化，然磨后分工協(xié)作束，專業(yè)化加曬發(fā)達的不動夠產經營，發(fā)化達的不動產席經營是什么渾概念呢？中白國的房地產走公司總負債惰率都在７０蹲％以上，在銳香港五家上礙市的房地產占公司，它的縱負債率在３考０％、４０吧％，一個是查向前融資，末就是向客戶舌融資，預售蘭，第二向供截應商融資，狂這是先后融葵資，第三就漠是中間融資堵，就是通過圍銀行這樣一上些貸款開發(fā)串融資，也就剛是說負債融固資，特別是耗銀行融資成噸為我們主要野的資金來源但形式，在美臨國是反過來父的，７０％同的資金是Ｒ紛ＥＩＴ，其包余１０％到胡１５％是退錢休金，養(yǎng)老舊金，所以在饅美國即使有送泡沫對銀行閘影響不是特漲別大的，我牛們中國目前你金融創(chuàng)新的蹦方向，正在商朝著美國的條方式在走，付最近大陸的叫信托，包括敢香港也開始否推行瑞茲，眼大陸現在有閱一家準瑞茲照也在做，大腎陸在接下來章不動產按揭鞭的證券化，票住房貸款的究按揭證券化博這些都在做疤，也就是說遠綜合大陸的聞金融也是朝邊著美國的方捉向在改。茂所槍以我們針對閉于這樣的情廚況，我們萬校通前面講那燭么多的研究京，我們萬通題決定舍棄香鄭港的模式轉撫向美國模式晶，我們就分北成四大的專通業(yè)事業(yè)群，渣第一就是土宇地經營，土鴨地經營很簡醫(yī)單，我們類索似于河升創(chuàng)氏展這樣的方齊式，我們現聽在的土地基忍本存貨是儲愈備，我們把燦土地買來以為后我投入經征營，我在土扇地里任何的突階段都可以恨交易，然后責把它賣出去勾，另外我們遮把無限儲備水變成有限儲閉備，我們現傘在只儲備三疾年的土地，氧這樣我們就戰(zhàn)把土地儲備乓資金占用減歉少了，同時姿加快土地資載金的周轉率型，第二，住寒宅建設，住問宅建設我們優(yōu)剛才講了是蜘集中在高端意住宅，而且填我的產品也內是標準化的層，目前主要待是新興佳園后，我們在發(fā)悅達城市做的漸高端產品，皇我們叫新興鏡佳園，不同悲的產品有不禿同的品牌，淋這是住宅。摧第古三，是商用特物業(yè)，我們樂采取的辦法宰是美國模式戶，我們做一警個標準的建催筑綜合體叫旬萬通中心，怒第一個萬通己中心最近在騎京廣對面，勾萬通中心的槳體量標準，腸包括建筑形作式、功能都漠是可以組合薪，最后是一臣個標準化，哭包括財務、蛾模式，一共頭有１２種財帳務模式都算夸得非常清楚箏，現在萬通架中心是七萬控到十一萬平鏡米，分了幾孩個檔次，分半了不同層次希，不同市場輝，然后是不己同的產品，吸最后就是定桃制服務，我聚們是按照客窗戶的要求來達定做獨立式靠的物業(yè)，只逃要是獨立式槍的房子我們薦都能定制，億定制我們收杠取一個是服趕務費，我們催這樣一個模棗式，最后從拐財務上來看再，我們資金蔬周轉的速度慈三年以后，漢可以比現在扁平均上市公克司資金周轉駁速度提高一便到兩倍，另繳外我們收入茶的增加并不杏意味著一定射要負債增加絕。千再炒一個根據商姑業(yè)周期的波濤動，我們未杜來開發(fā)的收屠入會降到５便０％以下，蒸我們最后開扮發(fā)收入逐年槽減少，這樣船公司的收入輪就更加穩(wěn)定窄，因為我們存的服務是全異中國服務，耕是跨地區(qū)的羨，定制服務蕉是哪里有客前戶我們就去偶哪里，商用有物業(yè)是三千搏美金以上，魔如果我們上歐市就會比國搬內一般公司銅容易賺錢，最我們?yōu)槭裁挫o要講美國?；⑹?，這也是觸一個市場策才略，美國模朵式，因為現癢在在香港的樓投資基金人共里面６０％器是美國的錢黎，所以我講打荷蘭模式、稿西班牙模式降也許是正確歷的。另外一鵲個最重要的娘問題，在房理地產行業(yè)公何司不值錢，現項目值錢，谷老板不值錢恐，項目經理獲值錢，大家黃都拉項目經余理，沒有人于拉ＣＥＯ的臺，在中國上禁市房地產公漢司，特別是而老牌的公司欣都不值錢，肥在這種情況笛下，我們要諷解決的是做羊公司，不是姜做項目，怎偷么樣才能讓解公司有價值膠呢？據我現懶在的觀察和諸研究大家都鮮想賺錢，你嶄看一下所有惹的有錢人，針最著名的有樂錢人，一輩蔬子賺得錢大旁概有三個三晉分之一，只勵有第一個三穗分之一，是依他一生賺得廊現金利潤，捏也就是說你福不管怎么去膨奮斗，怎么經去辛苦，你丙一輩子賺得棕現金利潤，餓在你終身財舌富里面最多凈是三分之一晴，而這三分慌之一還必須寇是你不犯錯址誤，老老實份實的做。敢那小么最簡單的嘆辦法我們叫絮做簡單、專塌注、持久、尊執(zhí)著，這樣薄才能賺，第鼠二個三分之雄一是全國人作民幫你掙的衣，但是你并劫不要付出成味本，全國人床民會給你一植個獎勵，什癥么時候給你倆獎勵呢？當用全國人民辛資勤奮斗國內告的資產財富傘總量足夠增朝加，人民幣孔的幣值升值現的時候，你袋就會掙第二湖個三分之一默，全國人民叫會給你獎金蹲，比如說１亂２年前，李平嘉誠跟我們淹人民幣財富體的比例，我疏們是四毛錢爽還一塊錢港撒幣，就是一段夜之間人民添幣貶值港幣毛升值，１：尸１差不多，息李嘉誠這時牙候的財富跟怪我們人民幣墳財富相比增勤加了一倍，池而這一倍在奪那個始點上府超過了他此岔前掙得所有?，F金利潤，像如果你不簡讓單轉注、持些久，不做好美人，你不把劫第一個三分標之一做好，橡到時候獎金桂也輪不到你夏了。所以我觸們必須要把強公司做的非斃常專注有價酷值，然后等約到全國人民咽給你發(fā)獎金毛的時候你還怖在。那么第怎三個三分之娛是全世界人鳳民給你的，挪你做的還好貧，人民幣增戲值，到美國鐮上市，把你敬未來的收益底折線到現在豆，給你定一及個股價，就漠又給你一個納獎金，這個欲獎金比美元艇值錢，就是域只有你做好境第一個三分樹之一，始終嬌做到簡單、棋專注、持久展，商業(yè)模式構清楚，誠信偵，公司穩(wěn)健嚷經營，這個縮時候你一生朽的財富達到步最多。戰(zhàn)所陸以我今天大該概就講這么關三個問題，箏還有幾分鐘留，大家有什互么問題可以鉆提，就先講役到這兒，謝爬謝大家。提問：刮請蓄問馮先生，戀萬通現在是傷自己做的物宮業(yè)公司嗎？馮倫：喬我鳥們現在把物疾業(yè)公司放在彈定制服務事勾業(yè)部里面，勤這樣我們在監(jiān)提高物業(yè)服番務的附加值榆上下功夫，幻然后增值服止務，比如我繁給客戶更多雅的一些，因云為我們是高六端客戶，有蘆很多的服務督，醫(yī)療保健雕，提供更多吐的這種服務召，朝這個方禮向走，我們耐接住宅的客篩戶，我們現耕在很少接，切主要是寫字牲樓、公共設詳施，是朝這伙個方面發(fā)展鵲，但是配套噸我們自己我凳們也做一些偵。提問：傻馮柜主席你好，褲我想討教一芳個問題，您暈認為工作中墻最麻煩，令棟你最頭疼的哭事兒是什么廳。馮倫：扔最掘近這一段最獨頭疼的，大甲概都是七八納年前為了占移一點小便宜舞，不規(guī)范，飯鬧得一些事項現在沒了，絕最近這半年珠，有些都是內十年前的事采兒，當時為錫了占人家的畫一點小便宜舍，比如說一世個手續(xù)沒弄特好，最近就訓被翻出來了驢，挺麻煩的緊，所以我也抱是切身體會飲，你為了占術這個便宜，略最后找回去會的錢更多。扮這是最近比爪較麻煩的事杏兒。提問：坊我蹤有一個問題祖，有人講，翼就是從您那攔兒出去的人優(yōu)都是做老板臉的，從王石框那兒出去的前都是做經理召人的，那么檢從做企業(yè)這謙個角度來講糟，這些人的禍來、去、留灘，就是做一掘個老板從哪扶個角度處理于相對好一些鄰呢？謝謝。馮倫：緩民梢營企業(yè)發(fā)展雖過程當中它童碰到幾個問崇題，其實萬巾科的人出去艘當老板的不盾多，我們第床一代出去的抓人一般都是已當老板，所腸以第一代的律合作者、合用伙人離開公蔥司當老板的瘡都比較多，窩萬科現在你竟們說的做經敞理，都是萬殲科的第二代肝、第三代，灑就是說他跟鐮著你第一代款人創(chuàng)業(yè)的時斃候，他非常雅熟悉怎么樣徒，我們說的乎關系、貸款義，然后怎么普樣注冊公司削，怎么樣空顫手去賣項目毅，第一代人賤都懂，但是憤到第二代他刺基本上吃現齡成飯了，所喊以他就慢慢