上海新聯(lián)康 極少出現(xiàn)的上海大佬作品

目錄TOC\h\z\t"正標(biāo)題,2,報(bào)告主標(biāo)題,1"市場篇 2一、區(qū)域行情 2二、產(chǎn)品分析 3三、客源分析 8四、未來推量 9五、區(qū)域結(jié)論 10六、代表個(gè)案 11產(chǎn)品篇 17一、地塊屬性 17二、SWOT分析 19三、工程定位 20四、規(guī)劃建議 26執(zhí)行篇 27一、推案進(jìn)度建議 27二、銷售前期準(zhǔn)備 29合作篇 33一、個(gè)案配合的人員架構(gòu)及根本職能 33二、工程主要負(fù)責(zé)人介紹 34三、全程總代理個(gè)案合作方式 36市場篇一、區(qū)域行情永寧路地塊周邊區(qū)域工程列表情況公開日期案名位置產(chǎn)品類型規(guī)模(萬平方米)均價(jià)主力面積(平方米)主力總價(jià)(萬元)銷售率交房時(shí)間工程進(jìn)度備注2005.6盛世名門二期晉陵北路20號(hào)高層、小高層204800三房135-14565-7060%2007.6地基在推二期6棟小高層，99折2005.6紅梅假日花苑二期竹林北路竹林崗?fù)づ远鄬?.55000三房115-12658-6385%2006年底結(jié)構(gòu)體少見多層，銷售狀況良好，一次性付款有一定優(yōu)惠2005.7金色新城五期鐘樓新市路6號(hào)小高層、高層55朗園熙園5200，68#特區(qū)4700三房111-12456-6340%2005.122007.12結(jié)構(gòu)體目前購置優(yōu)惠100-120元/平方米現(xiàn)推至第五期，目前主推6、8#兩棟高層2005.8聚緣雅居一期竹林南路、北環(huán)路高層、小高層154858三房108-12552-6150%2007.11結(jié)構(gòu)體在推2棟高層和2棟小高層，一次性付款每平米優(yōu)惠58元2005.8金百國際二期鐘樓常澄路18號(hào)小高層、高層224200兩房85-97三房125-13435-4152-5650%2007.8地基在推5棟高層、小高層2005.12嘉盛苑北環(huán)路高層、小高層3.884380二房91-108三房138-14240-4760-6230%2021.6地基在推1棟高層和2棟小高層，開盤97折2005.12金新青山灣一期晉陵北路農(nóng)工商超市以北通信新村旁小高層224880三房110-120130-15054-5963-7330%2007年底整平在推一期5棟小高層，每平米優(yōu)惠100元2006彩虹城永寧北路與外環(huán)路交界處高層33平地-二、產(chǎn)品分析規(guī)模案名總建規(guī)?！踩f平方米〕5以下5-1010-1515-2020-2525以上盛世名門二期紅梅假日花苑二期金色新城五期聚緣雅居一期金百國際二期嘉盛苑金新青山灣一期彩虹城目前，本區(qū)域個(gè)案規(guī)模集中在20-25萬平方米。產(chǎn)品類型案名產(chǎn)品類型多層小高層高層盛世名門二期紅梅假日花苑二期金色新城五期聚緣雅居一期金百國際二期嘉盛苑金新青山灣一期彩虹城高層和小高層目前是本區(qū)域的主力產(chǎn)品，未來本區(qū)域也將以小高層、高層為主。主力面積案名主力面積〔平方米〕90以下90-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160以上盛世名門二期紅梅假日花苑二期金色新城五期聚緣雅居一期金百國際二期嘉盛苑金新青山灣一期一房二房三房四房天寧區(qū)的主力戶型為三房，主力面積一般在110-14平均價(jià)格案名平均價(jià)格〔元/平方米〕3800以下3800-40004000-42004200-44004400-46004600-48004800-50005000-52005200以上盛世名門二期紅梅假日花苑二期金色新城五期聚緣雅居一期金百國際二期嘉盛苑金新青山灣一期從目前在售的工程情況看，對(duì)外報(bào)平均單價(jià)在4800－5000元/平方米；此外根本上各個(gè)樓盤都采取了一定的優(yōu)惠手段，一種是97-99不等的折扣，另一種是每平方米優(yōu)惠幾十到一百元不等；一些樓盤給予一次性付款的客戶略高的優(yōu)惠，還有些樓盤在特定時(shí)期內(nèi)推出折扣；總體來看，折扣優(yōu)惠根本都在50-100元/平方米之間。目前區(qū)域內(nèi)周邊個(gè)案的現(xiàn)有實(shí)際均價(jià)范圍在4600-4800元之間。從2005年的價(jià)格走勢來看，上半年價(jià)格處于上揚(yáng)趨勢，但6月宏觀調(diào)控以后，局部價(jià)格上漲幅度較大的個(gè)案價(jià)格有所回落〔如盛世名門〕。而下半年推出個(gè)案的價(jià)格根本上保持平穩(wěn)。從現(xiàn)有情況看，06年價(jià)格仍將保持一定的平穩(wěn)狀態(tài)。主力總價(jià)案名主力總價(jià)〔萬元〕20以下20-3030-4040-5050-6060-7070以上盛世名門二期紅梅假日花苑二期金色新城五期聚緣雅居一期金百國際二期嘉盛苑金新青山灣一期香梅花園三期一房二房三房四房從目前在售的工程情況看，三房主力總價(jià)在60－70萬元。銷售率公開日期案名在推體量平均價(jià)格〔元/平方米〕0-10%10%-20%20%-30%30%-40%40%-50%50%-60%60%-70%70%-80%80%-90%90-100%2005.6盛世名門二期在推二期6棟小高層2005.6紅梅假日花苑二期整個(gè)工程在推2005.768特區(qū)2005.11金色新城五期現(xiàn)推至第五期，目前主推6、8#兩棟高層2005.8聚緣雅居一期在推2棟高層和2棟小高層2005.8金百國際二期在推5棟高層、小高層2005.12嘉盛苑在推1棟高層和2棟小高層2005.12金新青山灣一期在推一期5棟小高層在售工程銷售情況還可以，但140平方米以上大戶型目前銷售普遍近乎停滯三、客源分析該區(qū)域的屬于常州市的中心區(qū)域，客源主要為常州市的本地居民，主要由拆遷戶再購房和改善居住環(huán)境購房組成，由于位于常州市的中心區(qū)域，周邊配套成熟，生活方便，本地購置者的認(rèn)同度較高。四、未來推量案名總建規(guī)模(萬平方米)已推及在推體量未來推量盛世名門二期20已推約906年預(yù)計(jì)推約11萬平方米金色新城五期50已推及在推共約18萬平方米約30萬平方米聚緣雅居一期15一期在推6.5萬平方米06年預(yù)計(jì)推約6.4金百國際二期22已推及在推共7.506年預(yù)計(jì)推3金新青山灣一期22在推5棟共3.3萬平方米約18萬平方米彩虹城33/預(yù)計(jì)06年開始推出二建司地塊14/06年預(yù)計(jì)先推5萬平方米05年本區(qū)域周邊個(gè)案推案量共26萬m2左右。根據(jù)推測，06年上半年存量有望與今年推案量相當(dāng)，因此競爭還是比擬劇烈，且上半年新推案時(shí)間集中在3、4月份。由于今年下半年受市場影響，本區(qū)域周邊個(gè)案的銷售情況一般，造成明年市場存量較大，再加上明年本區(qū)域也會(huì)有3～4個(gè)新推個(gè)案，在市場沒有明顯起色的情況下，預(yù)計(jì)明年本區(qū)域市場的競爭比擬劇烈。五、區(qū)域結(jié)論工程規(guī)模以20-25萬平方米的樓盤為主；產(chǎn)品類型以高層和小高層為主；主力面積為110-140平方米對(duì)外平均價(jià)格集中在4800-5000元之間，實(shí)際成交價(jià)格在4600-4800元；主力總價(jià)集中60-70萬元之間；客源主要由周邊區(qū)域內(nèi)的拆遷戶和改善居住環(huán)境的購房者組成；該區(qū)域內(nèi)樓盤根本于今年下半年開盤，總體去化較為平穩(wěn)；未來區(qū)域競爭依然比擬劇烈。六、代表個(gè)案金色新城五期發(fā)展商：常州新城房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)指標(biāo)：總建55萬平方米所在位置：鐘樓新市路6號(hào)開盤日期：2005.7，68特區(qū)均價(jià)：5200元/平方米，68特區(qū)4668元/平方米主力面積：三房111－124產(chǎn)品類型：小高層、高層銷售率：40%物業(yè)費(fèi)：0.8元/平方米/月優(yōu)惠措施：目前優(yōu)惠100-120元/平方米優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：1、規(guī)模較大，較容易規(guī)劃，有一定的規(guī)模優(yōu)勢；2、開發(fā)歷史較長，在購房者眾有一定的口碑；3、靠近市區(qū)，周邊配套較為成熟；4、周邊沒有在售工程，沒有競爭對(duì)手。劣勢：價(jià)格較高，根本與城內(nèi)的一些更中心位置的房價(jià)持平，去化存在一定的難度。盛世名門二期發(fā)展商：常州盛世房地產(chǎn)置業(yè)建設(shè)指標(biāo)：總建20萬平方米所在位置：天寧區(qū)北環(huán)路南側(cè)、晉陵北路西側(cè)產(chǎn)品類型：小高層開盤日期：2005.7均價(jià)：4800元/平方米主力面積：三房135－145主力總價(jià)：65－70萬元銷售率：35%優(yōu)惠措施：99折優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：1、規(guī)模較大，有一定的規(guī)模優(yōu)勢；2、開發(fā)歷史較長，在購房者眾有一定的口碑；3、規(guī)劃理念出色，有競爭力。劣勢：工程南面是鐵路，對(duì)小區(qū)環(huán)境有一定影響。金百國際二期發(fā)展商：常州金新房地產(chǎn)，江蘇百興房地產(chǎn)建設(shè)指標(biāo)：總建22萬平方米所在位置：鐘樓區(qū)常澄路18號(hào)〔靠近新北區(qū)〕開盤日期：2005.8.28均價(jià)：4200元/平方米主力面積：兩房85-97平方米、三房125產(chǎn)品類型：小高層、高層銷售率：50%物業(yè)費(fèi)：0.8元/平方米/月優(yōu)惠措施：10月1日至今優(yōu)惠100元/平方米優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：1、規(guī)模較大，具有一定的規(guī)模優(yōu)勢；2、周邊在售項(xiàng)不多；3、房型種類多，可供選擇的余地大。劣勢：1、位于市區(qū)和新北區(qū)的中間地帶，周邊配套不完善；2、小區(qū)規(guī)模較大，同時(shí)有大高層產(chǎn)品，有一定銷售壓力。產(chǎn)品篇一、地塊屬性1、地塊位置本案地處常州市區(qū)天寧區(qū)，南臨永寧路，西靠常州市檢察院，東側(cè)近北環(huán)路，北面其他工程地塊。地塊現(xiàn)狀北面二建司地塊永寧路、北環(huán)路交界處2、周邊環(huán)境本地塊位于市區(qū)傳統(tǒng)居住區(qū)，附近有翠竹新村、北環(huán)新村等大型老新村居住區(qū)，居住氣氛較好，有一定人氣。區(qū)域內(nèi)也有一定的生活配套，但檔次還不是很高。而永寧路沿線目前多為汽車銷售、汽配店，感覺比擬雜亂。3、交通出行本案所在地區(qū)交通出行無論是公交或是自備車出行都非常便利。4、工程描述本案占地2.5萬平方米，容積率小于等于2.二、SWOT分析1、有利點(diǎn)本地塊位于市區(qū)傳統(tǒng)居住區(qū)，出行便利，居住氣氛較好。隨著歐尚的引進(jìn)，本案所在區(qū)域的人氣、商業(yè)氣氛會(huì)被進(jìn)一步提升，地段價(jià)值也會(huì)被進(jìn)一步提高。2、不利點(diǎn)本案周邊的環(huán)境相尚需進(jìn)一步改造。3、時(shí)機(jī)點(diǎn)目前常州整體樓市還算平穩(wěn)。周邊有大量老新村房，從目前市場情況看，存在大量有換屋改善居住條件的客源。4、威脅點(diǎn)考慮到未來一段時(shí)間宏觀市場依然存在一定的不確定性。本案北面二建司工程未來將進(jìn)行直接競爭，同時(shí)區(qū)域內(nèi)住宅推量會(huì)進(jìn)一步加大。三、工程定位1、工程總體定位本案位于市區(qū)傳統(tǒng)地段，周邊生活配套設(shè)施完善，居住氣氛良好。因此，結(jié)合前面的SWOT分析以及周邊區(qū)域市場情況，本案的工程定位為：歐尚商圈·精品住宅+LOFT公寓設(shè)定理由：歐尚將會(huì)成為地區(qū)的一個(gè)標(biāo)志性商業(yè)，其影響力可以進(jìn)一步提升本地區(qū)檔次和本案的市場吸引力。著力打造一個(gè)常州高品質(zhì)住宅社區(qū)。本案有時(shí)機(jī)專門打造一棟自住型LOFT公寓，而目前常州沒有此類住宅性質(zhì)的產(chǎn)品。2、客源設(shè)定精品住宅區(qū)域區(qū)域本區(qū)域市區(qū)其他區(qū)域百分比80%20%購房動(dòng)機(jī)購房次數(shù)第一次購房第二次購房〔含換屋客源〕百分比30%70%客戶年齡購房年齡26－30歲31－35歲36－40歲41－45歲46－50歲51－55歲以上百分比15%20%20%20%15%10%教育水平教育水平高中及各類專科大專，本科其他百分比50%35%15%收入水平〔平均家庭月收入〕收入分段3000-4000元4000－5000元5000元以上百分比35%60%5%工作職業(yè)公司職員政府公務(wù)員、教師私營業(yè)主其他30%30%30%10%綜上精品住宅的主力目標(biāo)客戶群可描述為：有一定經(jīng)濟(jì)能力，考慮換屋，需求改善居住生活水平的區(qū)域客源，比例約70%。首次購房、有一定收入水平的工薪階層及中青年白領(lǐng)，比例約30%。LOFT住宅區(qū)域區(qū)域本區(qū)域市區(qū)其他區(qū)域百分比50%50%購房動(dòng)機(jī)購房次數(shù)第一次購房第二次購房〔含換屋客源〕百分比60%40%客戶年齡購房年齡26－30歲31－35歲36－40歲41－45歲46－50歲51－55歲以上百分比20%25%25%10%10%5%教育水平教育水平高中及各類?？拼髮＃究破渌俜直?0%45%15%收入水平〔平均家庭月收入〕收入分段3000-4000元4000－5000元5000元以上百分比45%50%5%工作職業(yè)普通白領(lǐng)/公司職員政府公務(wù)員、教師其他50%40%10%綜上LOFT住宅的目標(biāo)客戶群可描述為：首次購房的中等收入水平的工薪階層及中青年白領(lǐng)，比例約60%。有一定經(jīng)濟(jì)能力，考慮換屋，需求改善居住生活水平的區(qū)域客源，比例約40%。3、產(chǎn)品定位考慮到144平方米這樣一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，以及目前市場上工程的主力產(chǎn)品和相關(guān)市場接受情況，我們建議本案產(chǎn)品定位如下：產(chǎn)品類型戶型面積戶數(shù)比例精品住宅二房二廳一衛(wèi)90-40%〔僅精品住宅自身比例〕三房二廳一衛(wèi)105-40%〔僅精品住宅自身比例〕三房二廳二衛(wèi)120-1320%〔僅精品住宅自身比例〕LOFT住宅一房40-60平方米30%〔僅LOFT住宅自身比例〕二房70-90平方米70%〔僅LOFT住宅自身比例〕以上面積控制比擬合理，LOFT住宅的層高建議做到4.2-4.5米建議戶型如下：4、價(jià)格設(shè)定本案附近翠竹新村的二手房價(jià)格在3600元/平方米左右，區(qū)域附近在售的工程均價(jià)一般都在4600-4800元/平方米左右。而本案的立地條件與周邊在推及待推工程比并無絕對(duì)優(yōu)勢可言。因此綜合考慮本案自身?xiàng)l件、市場情況和未來推案價(jià)格的平安性成長，如果本案于06年中公開，那么精品住宅均價(jià)4800-4900元LOFT住宅均價(jià)5200元以上價(jià)格設(shè)定以目前市場行情為基準(zhǔn)，預(yù)計(jì)06年市場會(huì)保持穩(wěn)定的前提下預(yù)計(jì)的價(jià)格。最終定價(jià)建議視二建司所推出的價(jià)格及銷售情況以及整體市場走勢進(jìn)行調(diào)整。四、規(guī)劃建議執(zhí)行篇一、推案進(jìn)度建議時(shí)間進(jìn)度備注2006.3月中旬工地圍板、高炮〔看板〕完成，接待開通盡可能提前對(duì)外宣傳，吸引來人2006.4月中旬銷售人員進(jìn)駐現(xiàn)場現(xiàn)場來人積累，銷售前現(xiàn)場準(zhǔn)備工程開盤盡早入市銷售，減少外來競爭壓力2006.5-6月銷售A區(qū)以標(biāo)準(zhǔn)住宅入市，保證市場接受度和價(jià)格平安性2006.7-8月銷售B區(qū)〔LOFT產(chǎn)品〕在傳統(tǒng)銷售淡季推出有創(chuàng)意的LOFT產(chǎn)品，創(chuàng)造新的銷售熱潮，同時(shí)有利提升銷售價(jià)格。2006.9-12月銷售C區(qū)推出最后兩棟標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，包括一棟位置最好的，以提升后期售價(jià)，并確保有不錯(cuò)的市場接受度。設(shè)定理由：鑒于未來區(qū)域內(nèi)還有不小的住宅供給量，以及宏觀市場的不確定性，建議本案可以及早公開，最好能夠在06年5月1日前開始銷售，以防止未來更加劇烈的市場競爭和可能產(chǎn)生的整體市場不確定因素的影響。從目前市場情況看，標(biāo)準(zhǔn)住宅產(chǎn)品市場接受度高，平安性最高，因此建議以標(biāo)準(zhǔn)戶型入市，躲避市場風(fēng)險(xiǎn)。在傳統(tǒng)銷售淡季建議公開LOFT住宅這種常州很少見的特色住宅產(chǎn)品，在平淡的市場上掀起新的熱潮，也有利于提升銷售價(jià)格。希望銷售LOFT產(chǎn)品時(shí)有樣板間配合，以提高該類產(chǎn)品的市場認(rèn)知度和接受度。最后再以標(biāo)準(zhǔn)住宅產(chǎn)品收尾，同時(shí)包含一棟位置最好的住宅，以確保全案銷售價(jià)格始終保持穩(wěn)重有升的態(tài)勢，同時(shí)也可以保證有不錯(cuò)的市場去化。以以上推案進(jìn)度計(jì)算，預(yù)計(jì)到2006年底可以完成住宅整體案量的90%銷售率。希望售樓處內(nèi)設(shè)有樣板間〔尤其是LOFT產(chǎn)品〕，以為銷售帶來有利的保障。A區(qū)A區(qū)BA區(qū)A區(qū)B區(qū)B區(qū)C區(qū)C區(qū)售樓處A區(qū)二、銷售前期準(zhǔn)備1、售樓處設(shè)計(jì)根本要求A銷售道具擺放區(qū)域是常用道具如展板、模型〔全區(qū)模型及單體模型〕、建材展示板、透視圖燈箱等的組合。設(shè)計(jì)考前須知展板處上打光或以其它方式光源照明透視圖燈箱的散熱、維修等細(xì)節(jié)此區(qū)域與銷控區(qū)無視覺障礙為好B銷售區(qū)是集中擺放銷售桌椅的區(qū)域，要有6-8張銷售桌。設(shè)計(jì)考前須知C銷控區(qū)是掌控銷售的區(qū)域，一般后面設(shè)計(jì)個(gè)案LOGO墻，以可容納售樓處70％人員為宜。設(shè)計(jì)考前須知D輔助區(qū)域包括會(huì)議室、1～2間簽約室、茶水間、儲(chǔ)藏室、更衣室、辦公室、前接待區(qū)及衛(wèi)生間等為前三個(gè)主要區(qū)域效勞設(shè)計(jì)原那么及考前須知〔上述功能區(qū)相互間可以取代，如儲(chǔ)藏室與更衣室，會(huì)議室與簽約室等〕2、室外配合主看板：售樓處室外大型看板，表現(xiàn)個(gè)案案名等，注意預(yù)留光源。工地圍板：從售樓處延伸包圍施工現(xiàn)場的圍墻，上做個(gè)案廣告宣傳〔希望能夠加上歐尚的相關(guān)介紹〕。精神堡壘：售樓處外的標(biāo)志性建筑，較高且有一定造型設(shè)計(jì)，要預(yù)留電源。建議設(shè)在交叉路口開闊處。停車場：考慮足夠的小轎車及自行車車位，并考慮回轉(zhuǎn)空間，自行車停放處應(yīng)設(shè)于角落處，加設(shè)雨棚。合作篇主委業(yè)務(wù)部企劃部研展部主委業(yè)務(wù)部企劃部研展部專案文案設(shè)計(jì)市場專員副專案專案助理組長組長組長銷售代表3-5名銷售代表3-5名銷售代表3-5名主委：主控個(gè)案的整體執(zhí)行和各環(huán)節(jié)、部門配合協(xié)作企劃部：個(gè)案整體形象包裝及相關(guān)企劃物制作，階段性廣告策略的制定與執(zhí)行。研展部：市場動(dòng)態(tài)的追蹤報(bào)告。專案：整個(gè)案場的總指揮，銷售目標(biāo)的制定及相關(guān)行銷推廣方案的執(zhí)行，協(xié)調(diào)業(yè)主、企劃、研展及相關(guān)廠商各方關(guān)系。副專案：協(xié)助專案進(jìn)行工地日常管理，保證銷售工作各環(huán)節(jié)的暢通。專案助理：工地行政管理者，相關(guān)銷售報(bào)表的經(jīng)濟(jì)分析。銷售組長：銷售主力，帶著并指導(dǎo)銷售代表的工作。銷售代表：銷售第一線。二、工程主要負(fù)責(zé)人介紹1、