中原在批判中創(chuàng)新-創(chuàng)新型物業(yè)發(fā)展建議

1創(chuàng)新CREATIVE!!2

這不僅是我們的責(zé)任，更是中原創(chuàng)新價值的使命?。HY?3在批判中創(chuàng)新——創(chuàng)新型物業(yè)發(fā)展建議CreativeProductSuggestion事業(yè)六部B組黃榮科4創(chuàng)新型思路Creativelogic1對傳統(tǒng)三大思路的批判目標(biāo)導(dǎo)向法1Goalguidance問題導(dǎo)向法2Problemguidance逐步排除法3Exclusivemethod5創(chuàng)新型思路Creativelogic創(chuàng)新型思路：關(guān)鍵驅(qū)動因素法KPI

（KeyPerformanceIndex）解決物業(yè)發(fā)展的問題16報告實例7創(chuàng)新模型Creativemode2對CVA模型的批判原則：一切均基于CVA“競爭的價值增加”(CompetitionValueAdded)CVA地塊價值的發(fā)掘利用（Cases）客戶價值的增加（Customers）市場競爭性（Competition）8三維度分析創(chuàng)新模型CreativemodeCVA2.0的應(yīng)用2市場競爭性地塊價值的發(fā)掘利用客戶價值的增加物業(yè)發(fā)展決策核心修正維度1修正維度2競爭狀況供求關(guān)系地塊價值客戶需求市場競爭性不完全競爭供求平衡客戶需求市場競爭性地塊價值完全競爭供求平衡市場競爭性客戶需求地塊價值完全競爭供過于求CVA核心決策因素確定從核心維度出發(fā)的物業(yè)發(fā)展建議9報告實例10創(chuàng)新工具Creativetools3建筑草圖工具Sketchup軟件安裝圖標(biāo)11Sketchup輔助應(yīng)用實例樓間距與陰影朝向爭執(zhí)12Sketchup輔助應(yīng)用實例深圳中心區(qū)9月24日下午3點45分海景日照13Sketchup創(chuàng)作實例14創(chuàng)新形式Creativeform4從“建筑”角度切入項目，有著自身的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)整體規(guī)劃住宅設(shè)計外部形象：立面內(nèi)部空間：戶型景觀設(shè)計園林、綠地、廣場、道路、設(shè)施……其他建筑單體設(shè)計商業(yè)、會所、幼兒園……產(chǎn)品布局、空間組織、道路組織、景觀組織我們通常按六個子系統(tǒng)歸納對于項目物業(yè)的建議整體規(guī)劃產(chǎn)品形象戶型設(shè)計園林景觀配套設(shè)施DIS系統(tǒng)……15但同時我們經(jīng)常發(fā)現(xiàn)我們的市場觀點是遵循另一條不同的線索,兩者的交叉讓物業(yè)建議的本質(zhì)是一個網(wǎng)絡(luò)整體規(guī)劃產(chǎn)品形象戶型設(shè)計園林景觀配套設(shè)施DIS系統(tǒng)觀點1觀點２觀點３要點A要點X要點C要點B要點H要點N要點Z要點W創(chuàng)新形式Creativeform416規(guī)劃建筑產(chǎn)品配套商業(yè)開放空間3.河景資源最大化利用，盡可能戶戶觀景4.濕地公園“私有化”2.照顧自然人文3.提升戶型舒適度2.大中庭景觀，與景觀呼應(yīng)的景觀軸營造3.河景景觀小品自然5.高層低密度，大尺度空間3.建筑局部使用石材4.豪華大堂4.多重景觀5.氣派入口6.生態(tài)車庫1.規(guī)劃昭示性2.規(guī)劃外延，市政道路“私有化”1.有昭示性、國際都市的建筑立面1.現(xiàn)代時尚的特色商業(yè)街都市本項目使用形式一覽1.戶型觀景設(shè)計2.觀景電梯17物業(yè)發(fā)展建議報告正文部分1823Guidelines1Guidelines2Guidelines3項目概況項目開發(fā)目標(biāo)與約束條件1價值挖掘及項目定位4Guidelines4客戶定位與需求研究5Guidelines5物業(yè)發(fā)展建議項目區(qū)位行政區(qū)劃上位于某北方省會城市老城區(qū)范圍。臨城市主干道，距城市商業(yè)中心僅300米。項目與城市其它區(qū)域間交通便利，與城市快速道路接壤。北面與植物公園相接壤。1.1項目區(qū)位項目位于北方某省會城市老城區(qū)，距市中心300米，屬升價潛力具大區(qū)域市中心老城區(qū)植物公園新城區(qū)本項目市郊市區(qū)300米城市主干道城市主干道周邊小區(qū)足球?qū)W校植物公園市重點中學(xué)通往外界街道項目宗地上現(xiàn)聚集著無序的磚混結(jié)構(gòu)、帶院落的民房。居住著雜亂的村民和外地務(wù)工人員。河槽干枯，污染嚴(yán)重。幾乎成為垃圾堆放處。東側(cè)比鄰多層住宅社區(qū)，檔次不高，規(guī)模不大。內(nèi)部交通暫時無正規(guī)城市街道，現(xiàn)有道路未加修葺臨街商鋪無合理業(yè)態(tài)排布，經(jīng)營狀況暗淡。1.2項目四至地塊以河為界分為兩地塊，南北地塊資源迥異1.3項目指標(biāo)小規(guī)模地塊，地塊間形成飛地關(guān)系總占地面積13000m2現(xiàn)地塊南邊界有一清真西寺，其余為無章序民房小高層、高層用地總占地面積14925m2現(xiàn)地塊內(nèi)有一所私立學(xué)校待遷。其余為無章序民房。多種復(fù)合型物業(yè)用地整體上看規(guī)模較小，且地塊形狀不規(guī)則。涉及了高密度住宅及文化教育地產(chǎn)用地的綜合開發(fā)。擁有自然的河景、綠地資源同時擁有的生態(tài)區(qū)域。無工業(yè)區(qū)附近的空氣污染、無商業(yè)街區(qū)的雜亂和噪音，有異于他盤的稀缺資源。周邊包括了學(xué)苑小區(qū)的基礎(chǔ)便利臨街商鋪、綜合超市、及餐飲業(yè)聚集的街鋪等基本生活配套，但檔次較低。是市重點中學(xué)的教育輻射區(qū)域。規(guī)模上自然資源設(shè)施資源地塊資源地塊平整。地塊內(nèi)有一段自然河景（暫時是有待修整的河槽）現(xiàn)狀存在一些雜亂無章的當(dāng)?shù)孛窬?。地塊綜合評價2323Guidelines1Guidelines2Guidelines3項目概況項目開發(fā)目標(biāo)與約束條件1價值挖掘及項目定位4Guidelines4客戶定位與需求研究5Guidelines5物業(yè)發(fā)展建議項目開發(fā)目標(biāo)與約束條件項目開發(fā)目標(biāo)項目約束條件啟動實現(xiàn)快速的現(xiàn)金回流，回款流量按拆遷的進度。2年完成全部開發(fā)，均價按照市場比照均價。使本項目獲得全市知名度，打造企業(yè)品牌，獲得市場認可，贏得美譽度。城市規(guī)劃中環(huán)境改造存在不確定性地塊不規(guī)則、體量小，通達性不佳啟動區(qū)計劃2010年夏季房交會入市2523Guidelines1Guidelines2Guidelines3項目概況項目開發(fā)目標(biāo)與約束條件1價值挖掘及項目定位4Guidelines4客戶定位與需求研究5Guidelines5物業(yè)發(fā)展建議

認知偏離區(qū)域小體量高檔盤，作為區(qū)域內(nèi)第一個高層、小高層物業(yè)比例多的項目，面對的是區(qū)域間的競爭，而不是項目間的競爭。因此，站在城市價值角度，基于區(qū)域發(fā)展趨勢、面向未來的營造區(qū)域價值。繞過體量小，從改變區(qū)域低價位、無高品質(zhì)項目的偏離認知，吸引市場重新關(guān)注的必要手段?？朔w量創(chuàng)稀缺創(chuàng)造持續(xù)價值點兩者相輔相成

認知偏離的區(qū)域價值必須人文化，人文能夠產(chǎn)生更高附加值和歸屬感，小而高檔的盤持續(xù)的賣點是綜合離不開周邊人文環(huán)境。成功案例表明，認知偏離區(qū)域的小體量項目必須要給消費者重新定義一種生活方式，演示并傳遞未來生活場景。認知偏離小體量要弱化客戶的功能訴求，建立自身的評價體系和價值標(biāo)桿。3.1價值挖掘認知度偏離的區(qū)域小規(guī)模高檔項目開發(fā)必須樹立稀缺性、創(chuàng)造更高的價值點城市小高層市場暫時屬板塊分化結(jié)合圈層結(jié)構(gòu)分布狀態(tài)，局部弧形帶狀排布。圈層論的劃分是以城市政治、經(jīng)濟、文化中心帶為軸心，由城市的發(fā)展軌跡為方向。城市城市趨勢呈中心商業(yè)向外衍射的圈層狀分布，城市城市規(guī)劃發(fā)展是多商業(yè)點相結(jié)合，以中山西路商業(yè)帶為中心。該商業(yè)帶屬于四區(qū)交匯點，商業(yè)輻射范圍較其他商業(yè)點面積大。自然都市3.1價值挖掘借鑒更成熟市場的發(fā)展規(guī)律，尋找本區(qū)域的機會所在15分鐘輻射30分鐘輻射圈1.5小時輻射圈居住圈層劃分：A：城市密集居住區(qū)B：城市高尚生活圈C：都市邊緣頂級生活D：資源高級生活住宅區(qū)ABCD123456城市分區(qū)：1：東凌區(qū)2：大東區(qū)3：沈河區(qū)4：和平區(qū)5：鐵西區(qū)6、開發(fā)區(qū)圈層趨于郊區(qū)化沈陽：圈層結(jié)構(gòu)

——城市密集居住區(qū)

城市密集居住區(qū)城市高尚生活區(qū)都市邊緣頂級生活u區(qū)域范圍：中心點至周邊半小時車程范圍內(nèi)，勝利街、南五馬路、十三緯路、小什子路、聯(lián)合路東側(cè)形大概在嵩山東路、北海街、滂江街、萬柳糖路、文化路、形成圈層以內(nèi)，第一圈層以外市區(qū)的邊緣，大概在白山路、金山路觀泉路、文萃路、外環(huán)路、重工北街u形成基礎(chǔ)：以原始的商業(yè)中心，城市規(guī)劃中心為基礎(chǔ)城市商業(yè)外擴區(qū)，生活居住區(qū)城市發(fā)展的外延，城市功能的末端u產(chǎn)品形式：高容積率，以三室二室戶型以及單身公寓居多低容積率，較高綠化率，四室三室二室，戶型相對較大低容積率，高綠化率，大戶豪宅u價格平臺:5500元/平米左右4500—6000元/平米左右3000—4000元/平米左右u客戶:周邊公司白領(lǐng)精英、商人為主穩(wěn)定高收入者，公務(wù)員，教師市內(nèi)高收入人群，生意人、商人u置業(yè)目的:投資、居住自用居住居多休閑、度假、居住u代表項目:府苑名都，豪景花園，大城小居新世界花園灣景華庭，麗陽馨苑，五里河城香格蔚藍，假日蘭庭，和酞東方園項目名稱府苑名都區(qū)位沈河區(qū)奉天街318號概況二環(huán)以內(nèi)，占地面積38000平方米，總建筑面積76000平方米，容積率4.230綠化率52%價格5800元/平方米客戶都市核心地段的專屬高尚生活區(qū)域定位綜合商場:家樂福,其他:市府廣場、惠工廣場項目地王白金國際公寓基本情況占地78000平方米、建筑面積:300000平方米、1000戶、容積率3.5，綠化率50%、高層小高層區(qū)位沈河區(qū)五愛街2號價格均價:5900元/平方米定位全新的國際化風(fēng)尚配套陸軍總院幼兒園、文化路小學(xué)、文藝路小學(xué)、沈陽七中、沈陽二中、魯迅美術(shù)學(xué)院、沈陽音樂學(xué)校、中國藥科大學(xué)，青年公園城市密集生活居住區(qū)代表項目

——府苑名都、銀基地王國際花園報告摘錄項目新世界花園灣景華庭基本情況二至三環(huán)，占地50000平方米，總建筑面積:170000平方米，區(qū)位和平區(qū)南三好街價格均價:5000元/平方米定位現(xiàn)代、親和、簡約、幽雅、閑適的令市民引以為傲的開放型商業(yè)及住宅社區(qū)配套中小學(xué):五里河小學(xué)華新國際學(xué)校、91中學(xué)、沈陽師范學(xué)院藝術(shù)分校、沈陽音樂學(xué)院、東北大學(xué)醫(yī)院:陸軍總院、醫(yī)大二院麗都喜來登酒店、萬豪酒店等各大酒樓城市高尚生活區(qū)代表樓盤

——新世界花園灣項目名稱香格蔚藍基本情況三至四環(huán)，占地面積:1000000平方米總建筑面積:700000平方米容積率0.70，綠化率40%，別墅，區(qū)位東陵區(qū)南塔街桃仙大街6號價格均價:3300元/平方米定位高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)的高檔住宅新區(qū)配套三所幼兒園、二所小學(xué)、一所中學(xué)都市邊緣頂級生活代表樓盤

——香格蔚藍行業(yè)人士認為：現(xiàn)在鄭州小高層、高層市場按照商業(yè)中心輻射范圍劃分圈層鄭州該類物業(yè)樓市符合板塊分化、圈層結(jié)構(gòu)3462板塊分化

1、二七區(qū)

2、管城區(qū)

3、中原區(qū)

4、金水區(qū)

5、惠濟區(qū)

6、鄭東新區(qū)

7、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)157自然都市都市BLOCK資源型高尚住居頂級城市居所都市上層生活鄭州小高層樓市結(jié)構(gòu)：

板塊分化&圈層結(jié)構(gòu)

都市BLOCK生活圈層都市上層生活圈層頂級城市生活圈層資源型高尚住區(qū)u區(qū)域范圍：距離二七廣場0.5小時車程內(nèi)農(nóng)業(yè)路、東明路、桐柏路與航海路四路圍合內(nèi)部，距離二七廣場1.5小時車程市區(qū)的邊緣，大概在白山路、金山路觀泉路、文萃路、外環(huán)路、重工北街頂級城市生活圈層外圍區(qū)域、距離二七廣場2.5小時車程以上u形成基礎(chǔ)：城市原始商業(yè)中心區(qū)、城市發(fā)展規(guī)劃的原點城市交通暢通、城市配套完善、城市發(fā)展規(guī)劃的第一次演進區(qū)城市發(fā)展的外延，城市功能的末端城市交通暢通、城市配套相對貧乏、景觀資源豐富、城市發(fā)展規(guī)劃的第三次推進區(qū)u產(chǎn)品形式：高容積率、容商業(yè)匯集高容積率、中面積、講究人造景觀低容積率，高綠化率，大戶豪宅低容積率、大戶型、大豪宅、講究自然境界u價格平臺:3500元/平米以上3000元/平米以上3000—4000元/平米左右4000元/平米以上u客戶:商業(yè)中心地帶商戶、白領(lǐng)精英周邊公司白領(lǐng)精英、事業(yè)單位工作人員、中高校教員職工等市內(nèi)高收入人群，生意人、商人城市極富階層、外域客群等u置業(yè)目的:投資、居住、便捷投資、居住休閑、度假、居住養(yǎng)老、度假、旅游、居住u代表項目:康橋華城、鑫苑名家.都市家園、錦隆陽光都市中南.海知音、中建文苑、雅閣思達香格蔚藍，假日蘭庭，和酞東方園運河上郡、新希望·澳園項目名稱長城康橋華城區(qū)位位于大學(xué)路和桃源路交匯處鄭州市腹心地段，據(jù)城市中心區(qū)15分鐘車程概況總占地面積93380平方米；總建筑面積25000平方米；容積率0.26；總套數(shù)83套

6棟高層（27層-30層）住宅樓、2棟29層的公寓樓、1棟26層寫字樓商鋪組成。住宅面積多為92-97平方米的兩室、139-160平方米的三房、很少一部分的160-170平方米的四房價格4000-4300元/平方米客戶上層社會的貴族人居優(yōu)質(zhì)生活標(biāo)準(zhǔn)，財富階層；定位城市BLOCK居所：最時尚、最合理、最舒適的城市居住和生活方式，街區(qū)生活主場都市BLOCK生活代表項目

——長城康橋華城項目名稱中南.海知音區(qū)位鄭東新區(qū)鄭汴路與廬山路交匯處，距CBD中央商務(wù)區(qū)較近建材商鋪及物流園區(qū)和商業(yè)賣場集中處概況占地近80畝，建筑面積15萬余m2，４０％綠化率、亞熱帶海灘度假建筑10棟小高層和高層面積主要集中在130-143平方米的三房、90平方米左右的兩房以及30-50平方米左右的公寓樓，是以海浪、沙灘景觀為主題的居住小區(qū)價格3500元/平方米左右客戶情況精英白領(lǐng)、商鋪老板、投資者；定位最時尚、最合理、最舒適的城市居住和生活方式都市上層生活居所代表項目

——中南.海知音項目名稱金色港灣藍鉆區(qū)位航海路與未來大道交叉口，是老城區(qū)、鄭東新區(qū)和東經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的三城中心概況總占地650畝，總建筑面積50萬平方米130多棟極富現(xiàn)代氣息的多層、小高層、高層。戶型124-138平方米三房和166平方米左右四房多，210平方米左右頂層復(fù)式；146平方米左右的三房、200平方米左右的少量標(biāo)準(zhǔn)層四房、以及部分90-108平方米的兩房。價格4200元/平方米客戶情況白領(lǐng)階級精英人士：國際化的生活工作狀態(tài)，國際化的視野定位城市最頂級的豪宅居所和最國際化的生活方式頂級城市生活代表項目

——金色港灣﹣藍鉆項目名稱運河上郡區(qū)位鄭東新區(qū)、南靠農(nóng)業(yè)東路，西面緊鄰百米寬的南北運河，北依東風(fēng)東路與東風(fēng)渠相望，旁邊緊臨鄭州市森林公園概況總建筑面積18.7萬平方米，共20棟純14層小高層住宅95平方米兩房到145平方米左右的三房，還有少量的170-195平方米的標(biāo)準(zhǔn)層四房和248-301平米復(fù)式價格4000元/平方米左右客戶情況中原精英階層打造現(xiàn)代化國際水岸生活定位現(xiàn)代化國際水岸生活社區(qū)資源型高尚居所代表項目

——運河上郡與本市的小高層、高層圈層結(jié)構(gòu)對比，發(fā)現(xiàn)鄭州、沈陽同類城市該圈層結(jié)構(gòu)的“都市密集BLOCK生活”屬于本案所處階段但，將本區(qū)域冠之“都市密集BLOCK生活”前，我們必須首先回答以下問題：本項目是否具備打造“都市密集BLOCK生活”的條件？本區(qū)域是否存在形成“都市密集BLOCK生活”的機會？15分鐘輻射30分鐘輻射圈1.5小時輻射圈對比形成條件和本項目所在區(qū)域資源狀況，我們認為本項目所在區(qū)域有條件打造“都市密集BLOCK生活”“都市密集BLOCK生活”形成條件項目所在區(qū)域具備條件1、它必須處于城市中心，距城市GBD、中心區(qū)0.5小時車程圈層內(nèi)。距離商業(yè)中心300米屬于城市中心圈層。2、它必須擁有宜人化的尺度，任何功能皆在適宜的步行距離所及范圍內(nèi)良好的區(qū)域大環(huán)境，往往是城市經(jīng)濟繁榮區(qū)域。整體上屬于商業(yè)中心的貼身輻射范圍，經(jīng)濟條件好、集群效應(yīng)佳。位處傳統(tǒng)的居住區(qū)。4、中小規(guī)模項目為主，土地相對稀缺。具有復(fù)合功能，賦予老化的老街區(qū)以嶄新的經(jīng)濟價值與商業(yè)價值本項目是老城區(qū)內(nèi)占地較少的項目，周邊地為教育用地，屬局部稀缺土地?！獭獭獭?、是通往GBD或城市中心商圈的路經(jīng)之地傳承原有的區(qū)域文化印記，修復(fù)和保留區(qū)域獨特的歷史風(fēng)貌與國內(nèi)其他城市相比追求時尚的生活在本市日趨明顯，居民消費理念和水平的上升，將給BLOCK生活主場極大消費群體支撐居民消費價格總指數(shù)102.3%

其中：非食品價格指數(shù)101.9%

消費品價格指數(shù)101.9%

服務(wù)項目價格指數(shù)104.1%比全區(qū)平均水平(102.2%)高0.1個百分點往返某市北京的航班每天有16班，單程機票500元，少有打折且經(jīng)常滿員，較難定購。本市持有中國銀行VIP金卡的客戶為9000人。而上海僅5萬人，北京8萬人。按照全國的比例，持卡人月收入

8000元以下占15%；8000-48000元占55%；48000元以上占30%。本市高端消費集中于高檔酒店發(fā)生，高級酒店經(jīng)營良好，如HOLIDAYINN運營的第二年實現(xiàn)盈虧平衡。目前正在大規(guī)模的興建高等級酒店，新建成有國航維力斯、錦江、香格里拉等。本市高端客戶的異地購物行為發(fā)生在中心城市的高端購物場所，如北京燕莎、賽特等，且周末飛往北京購物的行為越來越成為高端人群的生活方式。本市車輛管理所了解的信息，2004年本市平均私有汽車的等級數(shù)量為150輛/天。航班指標(biāo)銀行vip指標(biāo)酒店指標(biāo)中心城市消費指標(biāo)私車牌照指標(biāo)本項目區(qū)域價值定位：融合現(xiàn)代新生活理念輔以城市中心區(qū)域的優(yōu)勢傳統(tǒng)的民族生活的進化城市發(fā)展的產(chǎn)物按照生活的多面角度進行規(guī)劃

都市密集BLOCK生活BLOCK形象定位——展現(xiàn)給客戶的項目形象，傳遞項目的核心價值主張Block新天下

城市商業(yè)中心區(qū)域生活價值新體驗高品質(zhì)社區(qū)“BLOCK生活”有著特定的構(gòu)件和深刻的含義，在城市規(guī)劃、歷史傳承和生活方式等方面，都具有獨特的地位、品味、稀缺性，以及價是指對市中心相對老化的街區(qū)，在保持其原有的美學(xué)價值、建筑、環(huán)境、功能多樣性價值、資源價值、文化記憶/遺產(chǎn)連續(xù)價值等方面進行適當(dāng)?shù)奶嵘c創(chuàng)新，從更新街區(qū)的經(jīng)濟價值與商業(yè)價值，所形成的多種功能復(fù)合的新式街區(qū)形態(tài)。開放——城市商業(yè)中心區(qū)域親和——本市人熱情好客，很容易營造親和人群——新的生活理念將聚集一群敢于4423Guidelines1Guidelines2Guidelines3項目概況項目開發(fā)目標(biāo)與約束條件1價值挖掘及項目定位4Guidelines4客戶定位與需求研究5Guidelines5物業(yè)發(fā)展建議我們根據(jù)置業(yè)關(guān)鍵驅(qū)動力將本市的小高層高層市場客戶進行了如下分類：居住升級型客戶小高層、高層是本市住宅的升級型產(chǎn)品，以提高自身居住形式的升級為置業(yè)目標(biāo)的客戶，購買小高層、高層往往作為日常居所，達到居住升級的需求。現(xiàn)狀主要購買距離市區(qū)較近的幾個板塊的項目，包括等。包括老年人自己購買作為養(yǎng)老居所及中青客戶購買供父母常住和自己度假的客戶，考慮到電梯房方便老人居住，接近自然遠離城市?？蛻魜碓床粌H包括本市本地客戶，還包括大量來自于旗縣地區(qū)的客戶。這類客戶目前在塞罕區(qū)、開發(fā)區(qū)一帶分布養(yǎng)老型客戶購買小高層高層物業(yè)產(chǎn)品作為實現(xiàn)高品位生活追求的客戶，以本市本地人（包括外來產(chǎn)業(yè)人口）的中青顯富階層為主。目前該類客戶主要分布在生活高品位型客戶購買此類物業(yè)作為中長線投資的客戶，由于商圈周邊物業(yè)升值機會多，在新城區(qū)區(qū)域商圈、塞罕區(qū)的項目中大量存在。投資型客戶因購買高層物業(yè)的用途主要顯示身份追求高品位，要求規(guī)?；⒅悄芑?、生態(tài)化，由于本項目體量，故此不在本項目目標(biāo)客戶范圍內(nèi)。目前本市小高層高層項目也有部分以這三類客戶為主，包括大部分項目以及各開發(fā)區(qū)及城市遠郊的別墅社區(qū)內(nèi)的高層項目。這三類客戶是本項目可能的目標(biāo)客戶范圍。本市小高層高層市場主流客戶群體寫真及置業(yè)特征分析

——養(yǎng)老型客戶

置業(yè)關(guān)注點：社區(qū)環(huán)境、配套、區(qū)域周邊環(huán)境、一定的保值增值潛力置業(yè)目的：養(yǎng)老、度假現(xiàn)狀置業(yè)地點：偏向于具有一定城市資源的地方，包括新城區(qū)、如意開發(fā)區(qū)、金橋開發(fā)區(qū)等板塊養(yǎng)老型客戶老年人需要一種修身養(yǎng)性地方，這里不一定需要很大的房子，目前內(nèi)蒙缺乏一個上層次的養(yǎng)老院，預(yù)計五年以后本市進入老齡化社會，這部分需求會很大。此外本市工作的外地人也傾向于把自己父母接到這來養(yǎng)老。打造親情社會的養(yǎng)老區(qū)，可以通過高質(zhì)量的完備設(shè)施來成為家庭同樂的樂園；平時老人養(yǎng)老，周末兒女過來度假（郵電局退休職工左女士）朋友的長輩有一些考慮去郊區(qū)購買養(yǎng)老豪宅的，但是家人比較反對，主要是考慮到老人的健康問題，覺得當(dāng)?shù)蒯t(yī)療配套不好，自己對老人的照顧也不方便老人們注重鄰里關(guān)系，需要有人聊天、打麻將（城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院何先生）外地購房者主要來自周邊縣市、鄰近他省市民（多數(shù)都是工作調(diào)度來這邊的），帶來了大量資金；還有一些支邊人員的來第二故鄉(xiāng)養(yǎng)老，他們最看重的是社區(qū)的環(huán)境和配套的完備；購房預(yù)算在25萬左右（廣告業(yè)劉先生）養(yǎng)老客戶關(guān)注：環(huán)境上要遠離城市、清靜、交通方便、空氣好、小區(qū)內(nèi)部綠化好，養(yǎng)老會選擇小高層高層的人一般對于環(huán)境非常的挑剔（某開發(fā)公司俞總）養(yǎng)老的人對于戶型面積需求集中在80-120左右。好多原來購買120多平米房子的人都認為房子買大了，平時住的人少，太空、太孤單；因此戶型太大都不太喜歡。自己非常那種小橋流水的感覺很好。（印刷企業(yè)老板史女士）從項目定價來看，一定要讓客戶感到物有所值，但是價格和片區(qū)有一定的關(guān)系。（成都置信張女士）前幾年購買小高層高層的人主要為投資，看中當(dāng)時的價格比較低，總價在18-22萬/套左右，原來購買高層的人就是認為和多層相比比較便宜，認為有升值潛力（某策劃公司石經(jīng)理）自己當(dāng)時看重的就是項目的未來升值潛力，這個地是本市的絕版地，距離山最近；項目規(guī)模也較大，當(dāng)時據(jù)銷售人員介紹，以后項目將推出洋房，連排別墅等不再開發(fā)小戶型公寓。加上當(dāng)時的價格比較合理，每平米合下來就2500元左右；周末平時也可以過來住住，主要看中項目的未來升值可能性。（本市私營業(yè)主周先生）本市小高層高層市場主流客戶群體寫真及置業(yè)特征分析

——投資型客戶

置業(yè)關(guān)注點：區(qū)域發(fā)展前景、項目升值潛力置業(yè)目的：投資現(xiàn)狀置業(yè)地點：具備良好發(fā)展前景/資源的區(qū)域；有價格升值空間的項目投資型客戶本市小高層高層市場主流客戶群體寫真及置業(yè)特征分析

——居住升級型客戶從項目定價來看，一定要讓客戶感到新鮮、超越和前衛(wèi)。既然想提升生活模式，那項目就得營造一種新生活氛圍。（某寫字樓白領(lǐng)謝小姐）前幾年小高層高層市場不被認可，多是因為設(shè)計規(guī)劃時把小高層高層擺在社區(qū)邊緣，就像給多層看家護院瞭望邊緣一樣。那樣就失去了高高在上的感覺。（某商戶業(yè)主秦先生）不在城市中心或商業(yè)圈內(nèi)，哪能營造整體的時尚、現(xiàn)代的感覺，別是一出社區(qū)就跟下鄉(xiāng)了一樣，周邊環(huán)境一定要先有時尚、現(xiàn)代的氛圍（高薪技術(shù)人員賈先生）居住升級型客戶小高層、高層是本市住宅的升級型產(chǎn)品，以提高自身居住形式的升級為置業(yè)目標(biāo)的客戶，購買小高層、高層往往作為日常居所，達到居住升級的需求。

置業(yè)關(guān)注點：區(qū)域發(fā)展、項目規(guī)劃設(shè)計、交通、區(qū)位置業(yè)目的：形成新的生活模式現(xiàn)狀置業(yè)地點：偏向于具有一定城市資源的地方，商圈附近目標(biāo)導(dǎo)向型養(yǎng)老客戶以養(yǎng)老為主要置業(yè)原因，受到支付能力限制，價格承受能力上限在30萬左右，產(chǎn)品需求集中在80-140平米之間。主要強調(diào)產(chǎn)品對于自己養(yǎng)老用途的滿足財富層次洋房/小高層/高層資源型豪宅THOUS/疊加/情景高層30-50萬50-80萬30萬公寓/多層10-20萬多層/小高層20-30萬產(chǎn)品導(dǎo)向型客戶目標(biāo)導(dǎo)向型客戶根據(jù)財富層次和置業(yè)關(guān)注要素對高層客戶群體進行進一步細分

——養(yǎng)老型客戶資源導(dǎo)向型客戶置業(yè)關(guān)注要素講究生活的絕對舒適，強調(diào)對稀缺的占有和收藏以及物業(yè)的保值潛力不僅需要養(yǎng)老場所，而且期望實現(xiàn)休閑度假和幽靜的生活環(huán)境萬豪名園新希望家園冠豐家園天和公寓奈倫國際匯豪天下青城華府億峰島璞園根據(jù)財富層次和置業(yè)關(guān)注要素對高層客戶群體進行進一步細分

——居住升級型客戶財富層次置業(yè)關(guān)注要素絕對經(jīng)濟公寓/多層經(jīng)濟適用型小高層/高層30萬-50萬資源型高層獨棟別墅20萬-30萬>50萬講究新型生活方式的絕對舒適，強調(diào)對稀缺的占有和收藏以及物業(yè)的保值潛力10-20萬資源占有型生活感悟型講究對于資源的占有，但是受到財富層次的限制不僅追求新型生活方式，而且期望實現(xiàn)多種功能齊備、布局合理的生活環(huán)境以最少的成本實現(xiàn)新型的生活方式金天帝國際廣場長安金座名都楓景從細分主流客戶的置業(yè)目的和敏感點出發(fā)，結(jié)合項目本體條件，我們確定了本項目可能的目標(biāo)客戶群體資源導(dǎo)向型升級客戶生活感悟型升級客戶資源導(dǎo)向型養(yǎng)老客戶產(chǎn)品導(dǎo)向型養(yǎng)老客戶目標(biāo)導(dǎo)向型養(yǎng)老客戶投資型客戶強調(diào)對強勢自然資源的占有，其他關(guān)注點依次為產(chǎn)品設(shè)計、項目升值前景屬于價格敏感型客戶，強調(diào)對于5新生活的感悟、領(lǐng)會，其他關(guān)注點依次為社區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、項目升值前景強調(diào)對于資源的占有，其他關(guān)注點為：配套設(shè)施、產(chǎn)品設(shè)計、項目升值前景強調(diào)對低密度生活方式的追求，其他關(guān)注點依次為：社區(qū)環(huán)境、項目升值前景、配套設(shè)施等強調(diào)養(yǎng)老用途，價格極端敏感型，其他關(guān)注點依次為社區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、項目升值前景以投資收益為導(dǎo)向，兼顧休閑。關(guān)注點包括：區(qū)域資源以及發(fā)展前景、價格優(yōu)勢、項目規(guī)模、配套以及未來發(fā)展方向生活感悟型升級客戶資源導(dǎo)向型升級客戶目標(biāo)導(dǎo)向型養(yǎng)老客戶投資型客戶本項目可能目標(biāo)客戶項目本體條件：距離較遠，陌生區(qū)域，無強勢資源。區(qū)域價值：都市休閑主義，強調(diào)社區(qū)生活氛圍與高性價比產(chǎn)品。項目競爭力的打造必須以細分目標(biāo)客戶的共同敏感價值點為指導(dǎo)進行目標(biāo)導(dǎo)向型養(yǎng)老客戶

規(guī)劃設(shè)計配套設(shè)施區(qū)域環(huán)境項目保值能力生活感悟型升級客戶區(qū)域環(huán)境規(guī)劃設(shè)計配套設(shè)施項目升值潛力規(guī)劃設(shè)計配套設(shè)施項目升值潛力資源導(dǎo)向型升級客戶區(qū)域發(fā)展前景項目升值潛力投資型客戶

升值潛力社區(qū)內(nèi)部環(huán)境配套設(shè)施5323Guidelines1Guidelines2Guidelines3項目概況項目開發(fā)目標(biāo)與約束條件1價值挖掘及項目定位4Guidelines4客戶定位與需求研究5Guidelines5物業(yè)發(fā)展建議B--Business（商業(yè)）

L--Liefallow（休閑）

O--Open（開放）

C--Crowd（人群）

K--Kind（親和）都市BLOCK生活的內(nèi)涵國際BLOCK，是指對市中心相對老化的街區(qū)，在保持其原有的美學(xué)價值、建筑、環(huán)境、功能多樣性價值、資源價值、文化記憶/遺產(chǎn)連續(xù)價值等方面進行適當(dāng)?shù)奶嵘c創(chuàng)新，從更新街區(qū)的經(jīng)濟價值與商業(yè)價值，所形成的多種功能復(fù)合的新式街區(qū)形態(tài)5.1BLOCK的案例研究在歐洲，許多整體性得以保持完好的城市，正是得益于街區(qū)住宅的發(fā)展。國際街區(qū)代表著城市住宅的發(fā)展方向，隨著社會的進步與經(jīng)濟發(fā)展，這種趨勢越來越明顯。“BLCOK”概念來源西方，它是西方城市迄今為止，運用得最為成功的城市規(guī)劃方式，因此被稱為“國際BLOCK”。作為城市發(fā)展最被看好的新單元，“國際BLOCK”有著特定的構(gòu)件和深刻的含義，在城市規(guī)劃、歷史傳承和生活方式等方面，都具有獨特的地位、品味、稀缺性，以及價值。

首先，它必須處于城市中心區(qū)域；其次，它必須擁有宜人化的尺度，任何功能皆在適宜的步行距離所及范圍內(nèi)；再次，傳承原有的區(qū)域文化印記，修復(fù)和保留區(qū)域獨特的歷史風(fēng)貌；另外，具有復(fù)合功能，提供共享的空間規(guī)劃與互動溝通的平臺，賦予老化的老街區(qū)以嶄新的經(jīng)濟價值與商業(yè)價值；最后，按照國際化的規(guī)劃理念，提供國際化的生活方式與氛圍。

都市BLOCK生活的內(nèi)涵都市BLOCK生活方式與其他生活方式的比較都市BLOCK生活VS鄉(xiāng)村生活都市BLOCK生活VS都市生活生活方式要素BLOCK生活鄉(xiāng)村生活都市生活場所室內(nèi)室外室外為主、公共空間環(huán)境生活便捷、自然、田園風(fēng)光自然、城市符號人與人關(guān)系交流交流獨立內(nèi)容豐富、質(zhì)量高、便捷單調(diào)、質(zhì)量低豐富、質(zhì)量高觀念引領(lǐng)時尚、創(chuàng)造精神保守、呆板時尚、開放節(jié)奏便捷生活緩慢、隨性快節(jié)奏緊張城市BLOCK生活的價值點：城市BLOCK生活方式實現(xiàn)了人們居住、購物、休閑、娛樂多種功能一應(yīng)俱全的生活夢想，滿足了成功人士和中產(chǎn)階層內(nèi)斂含蓄、不事張揚和沉穩(wěn)厚重的性格特征。都市BLOCK生活在國外的案例：

日本惠比壽花園城，是享譽世界的國際街區(qū)。在歐美許多國家，街區(qū)式生活已是人居的主流模式。如倫敦的牛津街、意大利的米蘭街區(qū)、美國的環(huán)球CITYWALK、圣地亞哥霍頓中心：項目位：馬埃斯特臘山和加勒比海環(huán)抱著古巴圣地亞哥，這個城市位于古巴島東部，是全國第二大城市和第二大海港站在古堡前俯視全市，長3公里、寬100米的奧希金斯大街橫貫全城，公路上汽車川流不息，兩側(cè)高樓大廈林立；解放廣場、憲法廣場、巴格達諾廣場等歷歷在目圣地亞哥冒頓中心圣地亞哥冒頓中心牛津大街是英國首要購物商業(yè)街，位于倫敦西區(qū)，使英國最繁忙的街區(qū)。作為英國的商業(yè)中心，牛津街每年吸引近9百萬外地游客來此，這群旅游者在該街區(qū)的消費占20%。這里解決了近千萬的勞務(wù)牛津街還為倫敦提供了一條重要交通，每小時50輛公共汽車通行，4條鐵道線，5條主要干線貫通

在這條不到2公里的街道上，據(jù)說云集了300多家大型商家，還有許多中小型的商店，全世界的游客紛紛來此購物、游覽，這本身就構(gòu)成成了一道特殊的景觀。

牛津大街完美的BLOCK生活主張：空間尺度的開闊性、景觀環(huán)境的完整性、日照采光的優(yōu)越性、鄰里交往的和諧性、居住生活的安全性其彰顯出規(guī)劃主張，充盈著自由與思想精神的學(xué)院派商業(yè)街、極具北方特色的園林景觀、起伏優(yōu)雅變化的天際線、錯落有致的坡屋頂造型、虛實相間的墻窗對比流淌著悠揚舒暢而高潮迭起的建筑韻律構(gòu)筑成整個園區(qū)處處匠心獨到、意境層出的完美風(fēng)景。多層部分皆為3~4屋坡頂?shù)兔芏韧@洋房，容積率僅為0.82，與其建筑景觀的唯美風(fēng)格共同營建沈城不可多得的臻品美筑。案例小結(jié)都市BLOCK生活主要體現(xiàn)在以下幾個方面：提供公共開放空間，打造優(yōu)美自然環(huán)境。配套設(shè)施集中布置，形成街區(qū)排布，營造商業(yè)生活氛圍。采用與自然相融的建筑風(fēng)格。都市BLOCK生活主要體現(xiàn)開放空間商業(yè)街區(qū)建筑設(shè)計都市BLOCK生活在國內(nèi)的實踐：

合肥大溪地廈門鴻禧花園上海復(fù)地國際公寓合肥大溪地位于蜀山區(qū)黃山路以北，岳西路以西，西臨永久綠化帶。項目基本情況占地面積7萬多平米建筑面積約8萬：容積率：1.42

綠化率：53%

總戶數(shù)：多層、小高層、高層、花園洋房項目分多期開發(fā)，目前開發(fā)到第二期（天悅軒）創(chuàng)建一種符合國際文明居住標(biāo)準(zhǔn)的BLOCK街區(qū)新型生活模式，規(guī)劃設(shè)計力求營造一個舒適、安全、生態(tài)、時尚的居住區(qū)，消除體量小的限制項目充分利用資源優(yōu)勢，各組團空間錯落有致，層次豐富。

以大溪地人文精神與理想人居的全新構(gòu)想。代表未來城市住宅的發(fā)展方向，在國際上已成為人居主流模式是一個開放式綜合國際街區(qū)的縮版，充分體現(xiàn)未來居住標(biāo)準(zhǔn)。

內(nèi)涵豐富，不再拘泥于傳統(tǒng)小區(qū)形態(tài)，而是擁有包括花園洋房、多層、小高層、高層等多種住宅形態(tài)，SOHO公寓、主力商業(yè)店、步行街、體育館、藝術(shù)館、兒童游樂中心等完善設(shè)施產(chǎn)品類型面積區(qū)間平均價格蜀山區(qū)板塊均價精致3、4房96～180平米3400-4500元/平米3000元左右舒適五房220-480平米項目以城市高尚精英階層置業(yè)者的需求出發(fā)，通過豐富戶型面積區(qū)間和控制單價水平，使得客戶在競爭選擇中實現(xiàn)居住的升級社區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計以客戶群的特征為據(jù)追求時尚、大氣、渾然天成。吻合了成功人士和中產(chǎn)階層內(nèi)斂含蓄、不事張揚和沉穩(wěn)厚重的性格特征項目周期不長，設(shè)3期，一期為天籟軒、二期天悅軒，一期銷售率近90%?，F(xiàn)在進行到二期的天悅軒?？蛻舳ㄎ粸閾碛休^高的學(xué)歷、較高的品位，工作不久，小有積蓄，對生活質(zhì)量要求較高，走在時代的前沿，是這個時代的開拓者。二期總建面約9萬平米，共108戶左右一期總建面5.1萬平米大溪地·天籟軒時間軸第一期2005.1.1第二期2006.12.31

產(chǎn)品花園洋房、多層、小高層、（西歐古典主義風(fēng)格）多層、小高層、高層SOHO公寓

（新古典主義風(fēng)格

）均價3000元/平米配套酒店、商業(yè)店、步行街3500元/平米4200元/平米體育館、兒童游樂場、幼兒園主要配套以風(fēng)情商業(yè)街的形式分布在社區(qū)主要入口處，為社區(qū)營造生活氛圍以及推動居住物業(yè)的銷售一期開盤時期，商業(yè)街以及酒店的配合銷售，極盡展示營造氛圍，展示內(nèi)容包括：酒店商業(yè)店步行街前期配套設(shè)施強調(diào)滿足日常生活需求以及接待社交功能，設(shè)置在入口處的廣場和活動場具備很強的震撼力；超大規(guī)模會所氣派現(xiàn)代，功能齊全。入口集中配套區(qū)步行街超市美容院面包房洗衣店書店自助銀行酒店餐飲網(wǎng)球場廈門鴻禧花園位于勝利西街與永安路交匯處容積率:2.38

綠化率:32%多層、小高層總戶數(shù)：共計288套項目分2期開發(fā)，目前開發(fā)到第二期（天悅軒）項目基本情況：占地面積40544平方米建筑面積約77696平方米地上總建筑面積71191平方米地下建筑面積6505平方米，建筑占地面積12333平方米以居住功能為主的生活綜合區(qū)產(chǎn)品類型面積區(qū)間平均價格蜀山區(qū)板塊均價寬敞2、3房93—129平米2500-2800元/平米3000元左右舒適4房100—143平米圍合式純版樓、一梯兩戶、10米短進深住宅、南北通透、全明戶型、低公灘、陽光樓道、健康宅區(qū)部分戶型設(shè)有入戶花園，廈門少有，家與自然更貼近上海-復(fù)地國際公寓：本項目位于虹口區(qū)大柏樹及曲陽中心商務(wù)圈，西臨曲陽路，東至伊敏河路，東北角與騰克路相接

項目基本情況：總占地面積約4萬平方米建筑面積約15萬平方米容積率3.0由住宅、辦公、酒店式公寓、休閑、商業(yè)為一體的綜合小區(qū)，并將在小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有市中心稀有聯(lián)排別墅、花園洋房，整個項目將于2008年全部竣工。由住宅、辦公、酒店式公寓、休閑、商業(yè)為一體的綜合小區(qū)，并將在小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有市中心稀有聯(lián)排別墅、花園洋房，整個項目將于2008年全部竣工。案例研究表明資源優(yōu)勢成熟區(qū)域都市BLOCK主義生活大盤的核心競爭力主要由打造區(qū)域價值和提供高性價比產(chǎn)品兩方面構(gòu)成（KPI)區(qū)域核心價值高性價比產(chǎn)品立足于滿足多層次需求的多產(chǎn)品組合，并注意建立中密度社區(qū)的整體形象。產(chǎn)品策略通過產(chǎn)品創(chuàng)新或產(chǎn)品升級是提高性價比。開發(fā)節(jié)奏策略有兩種模式：規(guī)模開發(fā)和小步快跑。具體模式根據(jù)市場可接受的容量以及項目自身約束條件決定。分期策略

將生活方式的理念貫徹到社區(qū)配套中，配套的內(nèi)容包括滿足BLOCK生活所需配套和特色配套兩方面。

項目啟動配套要先行，往往通過特色配套形成項目引爆點。配套策略案例總結(jié)核心競爭力根據(jù)案例研究結(jié)果，結(jié)合項目本體條件，制定本項目的物業(yè)競爭策略必須解決以下問題：區(qū)域價值的表達項目資源的整合高性價比產(chǎn)品的打造案例借鑒本項目需要落實的問題將區(qū)域價值上升到生活方式層面上并予以形象的傳遞和全面貫穿到項目設(shè)計中。如何將都市BLOCK生活的理念更形象的讓客戶所感知？在項目中如何貫徹？資源產(chǎn)品化，予以極盡展示。本項目所具備的教育和公園資源如何整合到項目中？產(chǎn)品策略：多產(chǎn)品組合；產(chǎn)品升級或產(chǎn)品創(chuàng)新提升性價比。分期策略：小步快跑基于本項目的產(chǎn)品配比和產(chǎn)品建議？基于本項目的分期建議？區(qū)域和產(chǎn)品價值的形象表達都市BLOCK生活的詮釋都市BLOCK生活在本項目的表達理念核心：都市+自然+開放空間盛裝現(xiàn)代品質(zhì)生活而又融于自然的住宅品讀時尚多元休閑的商業(yè)街和水岸廣場展現(xiàn)自然畫卷的生態(tài)園林和沿岸水景體驗健康活力的綜合會所開放空間商業(yè)街區(qū)建筑設(shè)計打造高性價比產(chǎn)品。產(chǎn)品策略規(guī)劃分期策略通過地塊內(nèi)部資源分級價值標(biāo)準(zhǔn)體系，對地塊內(nèi)部進行分級高密度地塊價值判斷要素景觀資源自然景觀資源人工景觀資源私密性內(nèi)部交通影響可視私密性外部影響外部環(huán)境現(xiàn)有道路未來主要規(guī)劃路段項目主入口沿河路地塊交通概況

主要景觀面沿河景觀帶地塊景觀分析ABCDEF地塊價值分級——是整體規(guī)劃設(shè)計、啟動區(qū)選擇等的重要依據(jù)AB地塊背靠烏蘭夫公園，生態(tài)資源最佳，擁有沿河景觀、公園景觀、校園景觀及園景，景觀最佳。地塊只有東側(cè)臨近沿河路，私密性最佳。地塊位于北地塊西側(cè)，擁有校園景觀與沿河景觀，景觀資源次佳。B地塊只有南側(cè)臨近沿河路，私密性較佳。C地塊位于北地塊東南側(cè)，擁有沿河景觀資源，與南地塊隔河相望。東臨沿河路私密性欠佳，有噪音問題。D地塊位于南地塊北側(cè)，擁有沿河景觀與小區(qū)園景。北臨沿河路，東西臨近周邊住宅小區(qū)，私密性一般。有噪音問題。E地塊位于南地塊西側(cè)，擁有校園景觀與小區(qū)園景，西臨本市一中公寓，私密性一般。F地塊位于南地塊東面，基本無景觀，位于小區(qū)入口處，東臨住宅小區(qū)私密性較差。產(chǎn)品開發(fā)順序建議：

不同檔次產(chǎn)品組合安排產(chǎn)品開發(fā)順序的原則區(qū)域發(fā)展日趨成熟的前提下，洋房住宅產(chǎn)品的居住屬性不占主導(dǎo)，對于配套和距離要求不高；高層產(chǎn)品居住屬性強，對于配套和距離要求較高。未來市場競爭的復(fù)雜與不可控性決定產(chǎn)品線的供應(yīng)要時刻保證彈性，即在開發(fā)周期的每段時間都要保證現(xiàn)金流產(chǎn)品和標(biāo)桿性產(chǎn)品的同時存在以增大抗風(fēng)險性能力。規(guī)避風(fēng)險的彈性原則產(chǎn)品屬性與區(qū)域發(fā)展對應(yīng)小體量項目一定實現(xiàn)強勢啟動，為項目后期提升奠定基礎(chǔ)；即項目啟動需要以中低端產(chǎn)品啟動，聚集人氣，實現(xiàn)快速回流現(xiàn)金的目標(biāo)區(qū)域強勢啟動原則土地價值最大化原則，具備優(yōu)良資源的土地開發(fā)盡量后置，通過土地升值為項目創(chuàng)造更多的利潤。開發(fā)商的開發(fā)戰(zhàn)略地塊開發(fā)建議北地塊南地塊根據(jù)以上分析，南、北兩地塊在景觀資源、交通狀況以及周邊狀況都有明顯差異，因此建議南北兩地塊分開獨立開發(fā)。南地塊主要以小高層為主，面積主要為中小戶型面積在70－90平米，品質(zhì)中等。北地塊為小高層加花園洋房，面積為大戶型為主面積在90－160平米。打造高品質(zhì)社區(qū)。主要經(jīng)濟指標(biāo)：北地塊：占地面積：14925平方米容積率：2.0

建筑面積：29850平方米建筑密度：30％綠化率：50％南地塊：占地面積：13000平方米容積率：3.0

建筑面積：39000平方米建筑密度：25％綠化率：50％N規(guī)劃建議——總體規(guī)劃市政綠化足球?qū)W校烏蘭夫公園現(xiàn)有住宅本市一中用地小高層（以三房，四房為主）小高層（兩房，三房為主）花園洋房（三房為主）商業(yè)帶會所園內(nèi)水景人行入口車行入口沿河路公共休閑及商業(yè)景觀軸景觀節(jié)點跨河小區(qū)橋根據(jù)整體規(guī)劃建議要求，容積率平均取值3.0，可計算建筑面積約為8.4萬平按照既成本定價方案，項目可實現(xiàn)的銷售收入約為2.52億，項目的總投資約為1.3億。每平方可出售居住類物業(yè)的分?jǐn)偝杀炯s為1900元啟動假定：預(yù)售條件符合國家規(guī)定以及租用土地出讓金延后支付產(chǎn)品類型70-90m290-120m2120-140m2140m2以上商業(yè)配套占地確定比例30%42%23%5%——總建面（萬米）2.5萬（不包括地下）3.5萬（不包括地下）1.9萬（不包括車庫）4200平2000平總套數(shù)31432014828建安成本（萬元）300042002280504均價3000總銷售收入2.5億啟動資金方向土地費用工程費用（工程投資總額的25%）湖面成本啟動配套總計金額（萬元）180021008007505450經(jīng)濟測算表明，開發(fā)商能夠約以5400萬資金啟動，最終在5個億的總投入下實現(xiàn)約7.2億的銷售收入總成本（萬元）土地費用建安費用配套設(shè)施景觀建筑營銷推廣費用土地成本拆遷費用12917.656281781.719984240168115.94打造高性價比產(chǎn)品。產(chǎn)品策略規(guī)劃分期策略項目整體產(chǎn)品定位從主流目標(biāo)細分客戶的支付能力出發(fā)，致力于滿足其的置業(yè)需求，并盡可能擴大客戶層面，從而達到合理規(guī)避風(fēng)險的目標(biāo)中低端產(chǎn)品針對目標(biāo)導(dǎo)向型養(yǎng)老客戶、生活感悟型升級客戶以及投資客戶高端產(chǎn)品針對資源型升級客戶、部分目標(biāo)導(dǎo)向型養(yǎng)老客戶以及投資客戶小高層、高層經(jīng)濟舒適型10-20萬小高層、高層寬景房20-40萬花園洋房50萬左右中高端產(chǎn)品針對目標(biāo)導(dǎo)向型養(yǎng)老客戶、資源導(dǎo)向型升級客戶以及投資客戶產(chǎn)品定位產(chǎn)品配比原則：產(chǎn)品配比不能降低規(guī)劃要求容積率，損失容積率即意味著開發(fā)利潤的損失項目產(chǎn)品配比需要考慮目前市場主流供應(yīng)物業(yè)類型，同時兼顧產(chǎn)品升級換代，樹立社區(qū)形象和給于目標(biāo)客戶實惠感各種產(chǎn)品的具體配比需要考慮控制市場風(fēng)險，即每種物業(yè)的市場消化速度差異較大，所以配比要保證穩(wěn)健產(chǎn)品配比按照上產(chǎn)品匹配原則參考同類成熟社區(qū)進行產(chǎn)品的配比及戶型的建議本市市場暢銷項目戶型配比：項目名稱項目A項目B項目C項目D60-90m210%15%5%5%90-120m250%50%10%35%120-1605%35%50%35%160以上35%——35%15%依據(jù)戶型配比原則和市場情況，建議戶型配比：

70-90m2占總銷售面積的30%

90-120m2占總銷售面積的42%

120-140m2占總銷售面積的23%

140m2以上比例為5%建筑面積：80平米套內(nèi)建筑面積：67.59平米使用率：84.5%7.5米12.15米功能空間面積開間進深客廳15.21平米4.2米3.6米主臥室14.36平米3.3米4.42米餐廳8.84平米4.2米2.1米衛(wèi)生間4.09平米1.65米2.48米次臥室5.6平米3米1.87米戶型特點布局合理，方正實用；臥室設(shè)大凸窗，空間再度延伸；客廳設(shè)陽光室，讓陽光撒進生活。70－90平米兩房戶型分析——2室2廳

1衛(wèi)

1廚高層70－90平米兩房戶型分析——2室

1廳

1衛(wèi)

1廚高層建筑面積：79.09平米套內(nèi)建筑面積：69.72平米使用率：88.15%功能空間面積開間進深客廳27.72平米4.2米6.6米臥室29.4平米4.5米3.3米廚房6.3平米3米2.1米衛(wèi)生間6.3平米3米2.1米6.6米10.5米戶型特點布局緊湊，使用率高；面寬大，采光良好。70－90平米兩房戶型分析——2室

2廳

1衛(wèi)

1廚高層建筑面積：85平米套內(nèi)建筑面積：67.47平米使用率：79.37%功能空間面積開間進深客廳24.78平米5.9米4.2米主臥室13.53平米4.1米3.3米廚房8.64平米1.8米4.8米衛(wèi)生間3.6平米2.4米1.5米4.3米8.6米戶型特點主臥大凸窗設(shè)計，延伸舒適生活；雙陽臺設(shè)計，起居生活更便利；房間布局合理，緊湊實用。70－90平米兩房戶型分析——2室

2廳

1衛(wèi)

1廚高層、多層建筑面積：97.15平米套內(nèi)建筑面積：84.78平米使用率：87.27%功能空間面積開間進深客廳28.8平米7.2米3.9米餐廳14.58平米5.4米2.7米主臥室15.84平米4.8米3.3米衛(wèi)生間7.2平米2.4米3米陽臺3.51平米0.9米3.9米12.6米7.2米戶型特點南北通透，有利于通風(fēng)采光；客廳設(shè)陽臺，將自然引入生活；房間布局合理，緊湊實用。70－90平米兩房戶型分析——2室

1廳

1衛(wèi)

1廚小高層建筑面積：69.60平米套內(nèi)建筑面積：69.075平米使用率：99%功能空間面積開間進深客廳16.2平米4.05米4米餐廳6.08平米1.9米3.2米主臥室10.83平米2.85米3.8米廚房6.75平米2.5米2.7米衛(wèi)生間5.67平米2.1米2.7米陽臺10.41平米5.95米1.75米7米10.2米戶型特點布局緊湊，使用率高；面寬大，采光良好；客廳設(shè)大陽臺，將自然引入生活。90－120平米兩房戶型分析——2室

2廳

2衛(wèi)

1廚高層建筑面積：115平米套內(nèi)建筑面積：89.68平米使用率：77.9%功能空間面積開間進深客廳32.34平米4.9米6.6米臥室39.15平米7.2米6.4米廚房6.3平米2.1米3米衛(wèi)生間11.89平米4.1米2.9米11.4米13.8米戶型特點布局合理，方正實用；臥室均設(shè)凸窗，空間再度延伸；大面寬小進深，通風(fēng)采光更加好。90－120平米兩房戶型分析——2室

2廳

2衛(wèi)

1廚高層建筑面積：130平米套內(nèi)建筑面積：108.56平米使用率：83.5%戶型特點布局合理，方正實用；臥室備生活陽臺，空間再度延伸；雙衛(wèi)生間設(shè)計，生活起居更方便。功能空間面積開間進深客廳21.255平米5.45米3.9米餐廳14.25平米4.75米3.6米臥室33.37平米9.4米7.1米廚房8.3125平米4.75米1.75米衛(wèi)生間12.3平米4.1米3米陽臺11.55平米3米7.5米16.5米7.7米90－120平米兩房戶型分析——2室

2廳

1衛(wèi)

1廚小高層建筑面積：117平米套內(nèi)建筑面積：102.99平米使用率：88%功能空間面積開間進深客廳31.5平米4.2米7.5米主臥室17.01平米3.15米5.4米衛(wèi)生間6.615平米3.15米2.1米陽臺9.238平米6.2米1.49米8.69米12.5米戶型特點雙廳雙衛(wèi)設(shè)計，生活更方便；客廳大陽臺，將自然引入生活；大面寬小進深，通風(fēng)采光更好。90－120平米兩房戶型分析——2室

2廳

1衛(wèi)

1廚小高層建筑面積：115.55平米套內(nèi)建筑面積：90.756平米使用率：78.5%功能空間面積開間進深客廳24.642平米4.44米5.55米餐廳22.26平米4.2米5.3米主臥室15.984平米4.44米3.6米衛(wèi)生間7.2平米3米2.4米陽臺5.55平米1米5.55米12.1米9.15米戶型特點大凸窗設(shè)計，開拓視野；戶型方正，布局合理；南北通透，清風(fēng)對流，健康生活。90－120平米兩房戶型分析——2室

2廳

1衛(wèi)

1廚高層建筑面積：119.82平米套內(nèi)建筑面積：88.184平米使用率：73.6%功能空間面積開間進深客廳20.24平米4.6米4.4米餐廳21平米7米3米主臥室21.186平米5.885米3.6米衛(wèi)生間8.928平米2.48米3.6米15.44米8米戶型特點廚房設(shè)生活陽臺，為烹飪時光帶來清爽涼風(fēng)；主臥設(shè)陽光室，延伸舒適生活；尺度合理，房間布置緊湊實用。90－120平米兩房戶型分析——2室

1廳

1衛(wèi)

1廚

板式小高層建筑面積：120.08平米套內(nèi)建筑面積：86.22平米使用率：71.8%功能空間面積開間進深客廳32.13平米7.65米4.2米主臥室14.85平米4.5米3.3米廚房9.9平米3米3.3米衛(wèi)生間5.94平米3.3米1.8米13.85米7.5米戶型特點衛(wèi)生間功能分區(qū)布置，凸顯時尚新生活；主臥凸窗設(shè)計，拓展視野；尺度合理，房間布置緊湊實用。90－120平米兩房戶型分析——2室

1廳

1衛(wèi)

1廚

高層建筑面積：106平米套內(nèi)建筑面積：82平米使用率：77.35%12.85米10.7米功能空間面積開間進深客廳22.04平米4.2米5.51米主臥室12.62平米3米4.21米廚房6.47平米2.5米2.588米衛(wèi)生間5.59平米1.65米3.79米次臥室8.5平米2.9米2.93米戶型特點入戶花園，客廳大陽臺設(shè)計，將自然引入生活；廚房設(shè)生活陽臺，享受烹飪時光；主臥設(shè)陽臺，拓展視野；尺度合理，房間布置緊湊實用。120－140平米三房戶型分析

——3室

2廳

1衛(wèi)

1廚多層建筑面積：143㎡套內(nèi)面積：128.37㎡

使用率：89.77%功能空間進深（m）開間（m）面積（㎡）客廳5.76.939.33餐廳5.1210.2廚房2.44.611.02主臥3.65.118.36次臥35.115.3衛(wèi)生間33.39.916.7米9.3米戶型特點廚房設(shè)生活陽臺，享受烹飪時光；布局合理，戶型方正實用；客廳設(shè)大陽臺，將自然引入生活。120－140平米三房戶型分析

——3室

2廳

2衛(wèi)

2廚高層建筑面積：129平米套內(nèi)建筑面積：100平米使用率：77.5%功能空間面積開間進深客廳24.38平米5.3米4.6米餐廳10.08平米2.1米4.8米主臥室22.75平米6.5米3.5米廚房7.02平米3.9米1.8米衛(wèi)生間5.8平米2米2.9米13.7米8.1米戶型特點廚房設(shè)生活陽臺，享受烹飪時光；主臥設(shè)大凸窗，開拓視野；雙衛(wèi)生間設(shè)計，生活更方便；客廳設(shè)大陽臺，將自然引入生活。120－140平米三房戶型分析

——3室

1廳

2衛(wèi)

1廚多層建筑面積：132.87平米套內(nèi)建筑面積：104.155平米使用率：78.39%功能空間面積開間進深客廳43.2平米5.4米8米主臥室21平米4.2米5米廚房9.165平米2.35米9.165米衛(wèi)生間5.04平米2.8米1.8米14.2米9.6米戶型特點廚房設(shè)生活陽臺，享受烹飪時光；主臥設(shè)觀景臺，將自然引入生活；雙衛(wèi)生間設(shè)計，生活更方便；客廳設(shè)大凸窗，開拓視野。120－140平米三房戶型分析

——3室

2廳

2衛(wèi)

1廚多層建筑面積：136.68平米套內(nèi)建筑面積：113.07平米使用率：82.7%功能空間面積開間進深客廳33.18平米6.9米4.8米餐廳24.48平米4.8米5.1米主臥室22.77平米6.9米3.3米書房17.28平米6.4米2.7米次臥15.36平米4.8米3.2米11.7米10.8米戶型特點大面寬設(shè)計，通風(fēng)采光更好；明衛(wèi)，明廚設(shè)計，采光更好；雙衛(wèi)生間設(shè)計，生活更方便；客廳設(shè)大陽臺，開拓視野。120－140平米三房戶型分析

——3室

2廳

2衛(wèi)

1廚

建筑面積：136.26平米套內(nèi)建筑面積：107.625平米使用率：78.98%功能空間面積開間進深客廳31.185平米6.3米4.95米餐廳與廚房18.81平米5.7米3.3米主臥室24.57平米6.3米3.9米次臥室13.26平米3.4米3.9米衛(wèi)生間8.58平米2.2米3.9米臥室11.22平米3.74米3米12.6米7.95米戶型特點戶型布局合理，方正實用；廚房大凸窗設(shè)計，采光更好；雙衛(wèi)生間設(shè)計，生活更方便；客廳、主臥設(shè)觀景凸窗，開拓視野。120－140平米三房戶型分析

——3室

2廳

2衛(wèi)

1廚高層建筑面積：141.88平米套內(nèi)建筑面積：100.155平米使用率：70.59%功能空間面積開間進深客廳25.551平米5.01米5.1米餐廳14.03平米2.3米6.1米主臥室18.051平米5.47米3.3米次臥室13.002平米3.94米3.3米書房9.272平米3.8米2.44米廚房7.448平米3.8米1.96米衛(wèi)生間6.6平米2米3.3米陽臺6.201平米1.59米3.9米16.59米9米戶型特點客廳、主臥大開間，采光更好；雙衛(wèi)生間設(shè)計，生活更方便；客廳設(shè)觀景陽臺，開拓視野。140平米以上戶型分析——3室

2廳

2衛(wèi)

1廚

高層建筑面積：150平米套內(nèi)建筑面積：118.4平米使用率：78.9%功能空間進深（m）開間（m）面積（㎡）客廳4.15.4522.345餐廳34.7514.25廚房1.754.758.3125主臥4.87.234.56次臥4.53.314.85衛(wèi)生間31.75.116.6米11米戶型特點大面寬設(shè)計，采光更好；雙衛(wèi)生間設(shè)計，生活更方便；臥室均帶觀景陽臺，盡攬滿院春色。140平米以上戶型分析——3室

2廳

2衛(wèi)

1廚

高層建筑面積：150平米套內(nèi)建筑面積：118.4平米使用率：78.9%功能空間進深（m）開間（m）面積（㎡）客廳4.15.4522.345餐廳34.7514.25廚房1.754.758.3125主臥4.87.234.56次臥4.53.314.85衛(wèi)生間31.75.116.6米11米戶型特點大面寬設(shè)計，采光更好；雙衛(wèi)生間設(shè)計，生活更方便；臥室均帶觀景陽臺，盡攬滿院春色。140平米以上戶型分析——3室

1廳

2衛(wèi)

1廚板式小高層建筑面積：146.64平米套內(nèi)建筑面積：128.82平米使用率：87.85%功能空間面積開間進深客廳28.35平米6.3米4.5米餐廳與衛(wèi)生間17.82平米5.4米3.3米主臥室20.78平米6.3米3.3米廚房5.28平米2.4米2.2米陽臺6.075平米1.35米4.5米15.15米11.5米戶型特點雙衛(wèi)設(shè)計，生活更方便；戶型布局緊湊，使用率高；客廳、主臥設(shè)大凸窗，開拓視野。140平米以上戶型分析——4室

2廳

2衛(wèi)

1廚高層建筑面積：192.21平米套內(nèi)建筑面積：153.33平米使用率：79.77%功能空間面積開間進深客廳46.8平米7.8米6米餐廳16.2平米4.5米3.6米主臥室26.7平米7.3米4.2米廚房12.15平米4.5米2.7米衛(wèi)生間6.48平米2.7米2.4米13.5米12.6米戶型特點雙衛(wèi)設(shè)計，生活更方便；戶型布局合理，方正實用；客廳設(shè)大凸窗、主臥設(shè)觀景陽臺，開拓視野；140平米以上戶型分析——4室

2廳

2衛(wèi)

1廚高層建筑面積：215.52平米套內(nèi)建筑面積：181.25平米使用率：84.1%功能空間面積開間進深客廳27.54平米5.4米5.1米餐廳與廚房29.4平米8.4米3.5米主臥室20.9平米5.5米3.8米陽臺10.83平米2.135米5.1米12.135米12.4米戶型特點雙衛(wèi)設(shè)計，生活更方便；戶型布局緊湊，使用率高；客廳設(shè)觀景陽臺，開拓視野。140平米以上戶型分析——4室

2廳

3衛(wèi)

1廚小高層建筑面積：146平米套內(nèi)建筑面積：112.11平米使用率：76.79%功能空間面積開間進深客廳24.3平米5.4米4.5米主臥室10.83平米7.4米3.6米廚房5.145平米2.45米2.1米衛(wèi)生間4.5平米1.5米3米次臥室11.7平米3.9米3米11.1米11.4米戶型特點雙衛(wèi)設(shè)計，生活更方便；戶型布局合理，方正實用；客廳設(shè)觀景陽臺，開拓視野；獨特的活動室設(shè)計，靜動隨意。基于市場修正的戶型設(shè)計建議7.5米12.15米70－90平米兩房戶型建議——

關(guān)鍵詞“緊湊”“實用”“凸窗”“陽臺”4.3米8.6米建筑面積：80平米套內(nèi)建筑面積：67.59平米使用率：84.5%建筑面積：85平米套內(nèi)建筑面積：67.47平米使用率：79.37%ABA戶型布局緊湊，功能分區(qū)合理。大開間小進深，通風(fēng)采光更好。雙陽臺設(shè)計，生活更方便?？蛷d設(shè)陽臺，臥室設(shè)凸窗，視野更開闊。B戶型布局緊湊，功能分區(qū)合理。雙陽臺設(shè)計，生活更方便?？蛷d設(shè)陽臺，臥室設(shè)凸窗，開拓視野。12.1米9.15米12.85米10.7米建筑面積：115.55平米套內(nèi)建筑面積：90.756平米使用率：78.5%建筑面積：106平米套內(nèi)建筑面積：82平米使用率：77.35%90－120平米兩房戶型建議——

關(guān)鍵詞“大開間”“大凸窗”“觀景陽臺”“生活陽臺”ABA戶型布局合理并且方正實用，客廳、臥室開間大采光良好。廚房、餐廳主臥均設(shè)大凸窗，客廳設(shè)觀景陽臺。B戶型布局緊湊，功能分區(qū)合理。大開間臥室客廳均朝南。雙陽臺設(shè)計，生活更方便。明廚、明衛(wèi)通風(fēng)采光更好。12.6米7.95米11.7米10.8米120－140平米三房戶型建議——

關(guān)鍵詞“大開間客廳”“雙衛(wèi)”“觀景陽臺”“凸窗”“明廚”建筑面積：136.26平米套內(nèi)建筑面積：107.625平米使用率：78.98%A戶型布局合理，戶型方正實用。客廳臥室大開間，通風(fēng)采光更好。廚房設(shè)凸窗，烹飪時采光更好?？蛷d設(shè)觀景凸窗，臥室設(shè)凸窗，視野更開闊。雙衛(wèi)設(shè)計生活更方便。B戶型布局緊湊，功能分區(qū)合理。雙衛(wèi)設(shè)計，生活更方便。客廳設(shè)陽臺，開拓視野。建筑面積：136.68平米套內(nèi)建筑面積：113.07平米使用率：82.7%AB140平米以上戶型建議——關(guān)鍵詞“大開間客廳”“雙衛(wèi)”“多陽臺”“凸窗”“儲藏空間”“大三房”A戶型布局合理，戶型方正實用。大開間設(shè)計，通風(fēng)采光更好。三個觀景陽臺，滿院春色盡收眼底。特設(shè)儲藏室，滿足日常生活的儲藏空間。雙衛(wèi)設(shè)計生活更方便。B戶型布局合理，方正實用。大開間小進深，通風(fēng)采光更加好。觀景陽臺，凸窗設(shè)計，延伸生活空間。雙衛(wèi)設(shè)計，生活更方便。16.6米11米13.2米15.05米建筑面積：150平米套內(nèi)建筑面積：118.4平米使用率：78.9%建筑面積：176.93

平米套內(nèi)面積