房地產(chǎn)經(jīng)營與管理模擬題(附答案及解析)

一、單項(xiàng)選擇題（共35題，每題1分。）

1．下列風(fēng)險(xiǎn)不屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的是（）

A通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)B周期風(fēng)險(xiǎn)

C比較風(fēng)險(xiǎn)D變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

答案：C

解析：比較風(fēng)險(xiǎn)為個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)

2．某一時(shí)段房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的平均收益率為15%，國家債券的收益率為4%，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為0.4,那么,用資本資產(chǎn)定價(jià)模型確定的折現(xiàn)率應(yīng)為()

A6%B8.4%C11%D15%

答案：B

解析：4%+0.4×(15%-4%)=8.4%

3．某開發(fā)商擬向銀行貸款1500萬元,借用5年一次還清,甲銀行貸款利率為17%,按年單利計(jì)息,乙銀行貸款年利率為16%,按月復(fù)利計(jì)息,問向()貸款較經(jīng)濟(jì).

A甲銀行B乙銀行C甲乙同樣D無法比較

答案：A

解析：甲銀行:1500+1500*17%*5=2775

乙銀行:1500+(1+16%/12)60=3320.71

因此向甲銀行貸款較經(jīng)濟(jì).

4．房地產(chǎn)的()性,決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性的市場(chǎng).

A不可移動(dòng)性B適應(yīng)性

C各異性D相互影響性

答案：A

解析：房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性,決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性的市場(chǎng).

5．已知某筆貸款的年利率為15%，借貸雙方約定按季度計(jì)息，該筆貸款的實(shí)際利率是（）

A3.75%B7.5%C15%D15.87%

答案：D

解析：i=(1+r/m)m-1=(1+15%/4)4-1=15.87%

6．關(guān)于等額序列支付資金回收系數(shù),下列表示正確的是()

A(P/A,i,n)B(A/P,i,n)C(A/F,i,n)D(F/A,i,n)

答案：B

解析：(A/P,i,n)為等額序列支付資金回收系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)表示法.

7．單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息的區(qū)別在于（）

A是否考慮資金的時(shí)間價(jià)值B是否考慮本金的時(shí)間價(jià)值

C是否考慮先前計(jì)息周期累計(jì)利息的時(shí)間價(jià)值

D采用名義利率還是實(shí)際利率

答案：C

解析：?jiǎn)卫?jì)息與復(fù)利計(jì)息的區(qū)別在于是否考慮先前計(jì)息周期累計(jì)利息的時(shí)間價(jià)值。

8．居民購買住宅的行為屬于（）

A習(xí)慣性購買行為B尋求多樣化購買行為

C化解不協(xié)調(diào)購買行為D復(fù)雜購買行為

答案：D

解析：居民購買住宅的行為就屬于復(fù)雜購買行為。

9．已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購買投資為4500萬元，流動(dòng)資金為500萬元，如果投資者投入權(quán)益資本為1500萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為650萬元，年平均稅后利潤為500萬元，該投資項(xiàng)目的投資利潤率為（）

A13.0%B33.3%C43.3%D14.4%

答案：A

解析：650/(4500+500)×100%=13.0%

10．下列各項(xiàng)費(fèi)用中，不屬于開發(fā)項(xiàng)目前期工程費(fèi)的是（）

A三通一平費(fèi)用B工程造價(jià)咨詢費(fèi)

C可行性研究費(fèi)用D水文地質(zhì)勘探費(fèi)

答案：B

解析：工程造價(jià)咨詢費(fèi)屬于其它費(fèi)用。

11．工作主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，該階段為（）階段。

A投資機(jī)會(huì)研究B預(yù)可行性研究

C初步可行性研究D詳細(xì)可行性研究

答案：A

解析：投資機(jī)會(huì)研究主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議。

12．對(duì)個(gè)人住房貸款的的還款能力，國家規(guī)定，每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在（）以下。

A40%B50%C60%D70%

答案：B

解析：每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下。

13．詳細(xì)性可行性研究階段投資估算的精度可達(dá)到（）

A±5%B±10%C±15%D±20%

答案：B

解析：詳細(xì)性可行性研究階段投資估算的精度可達(dá)±10%。

14．根據(jù)各地房地產(chǎn)收益水平，同類型的物業(yè)都存在一個(gè)適當(dāng)租金售價(jià)比例，一般情況下，住宅的售價(jià)大約相當(dāng)于（）的租金。

Ａ50個(gè)月Ｂ100個(gè)月

C10個(gè)月D10年

答案：B

解析：一般情況下大約為100個(gè)月的租金，如果售價(jià)過高，那么對(duì)出租住宅的需求就會(huì)增加。

15．按()細(xì)分,房地產(chǎn)市場(chǎng)可分為一級(jí)、二級(jí)、**市場(chǎng)

A交易形式B用途

C目標(biāo)市場(chǎng)D存量增量

答案：D

解析：按存量增量細(xì)分，通常將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為**市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng)(土地使用權(quán)出讓市場(chǎng))、二級(jí)市場(chǎng)(土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場(chǎng))、**市場(chǎng)(存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng))。

16．邀請(qǐng)招標(biāo)是非公開招標(biāo)方式的一種。被邀請(qǐng)參加投標(biāo)的承包商通常在（）。

A3個(gè)以上B5-10個(gè)之間

C5個(gè)以上D3-10個(gè)之間

答案：D

解析：按照規(guī)定，邀請(qǐng)招標(biāo)一般有3-10個(gè)之間。

17．（）是收集一手資料時(shí)最普遍采用的手段。

A面訪B問卷C觀察D座談

答案：B

解析：?jiǎn)柧硎鞘占皇仲Y料時(shí)最普遍采用的手段。

18．名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系表述不正確的一項(xiàng)是（）

A當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時(shí)，實(shí)際利率小于名義利率

B當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m=1時(shí)，實(shí)際利率等于名義利率

C實(shí)際利率與名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值

D名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大

答案：A

解析：當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率

19．流動(dòng)比率,下列說法不正確的是()

A流動(dòng)比率＝流動(dòng)資產(chǎn)總額/流動(dòng)負(fù)債總額×100％

B又稱之為“銀行家比率”

C又稱之為“二對(duì)一比率”。

D在國際上銀行一般要求這一比率維持在100％以上

答案：D

解析：在國際上銀行一般要求這一比率維持在200％以上.

20．房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的成本利潤率等于（）乘以100%

A開發(fā)商利潤/總開發(fā)成本

B正常經(jīng)營年份的凈經(jīng)營收入/總開發(fā)成本

C開發(fā)商利潤/總開發(fā)價(jià)值

D正常經(jīng)營年份的經(jīng)營收入/總開發(fā)成本

答案：A

解析：公式：RPC=DP/TDC

21．某租客5年支付的物業(yè)租金的現(xiàn)值為40萬元，年租金增長的百分率為5%，如果折現(xiàn)率與之相同，則該租客第一年末支付的租金為（）萬元。

A8.0B8.4C9.0D10.0

答案：B

解析：由40=5*A1/(1+5%)得出A1=8.4

22．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)階段是指()所經(jīng)過的過程.

A房地產(chǎn)開發(fā)B獲得土地后到全部工程竣工

C從工程開工到工程竣工驗(yàn)收D從工程開工到項(xiàng)目租售完畢

答案：C

解析：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)階段是指從工程開工到工程竣工驗(yàn)收所經(jīng)過的過程.

23．物業(yè)代理公司通過詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查分析和預(yù)測(cè),可以協(xié)助開發(fā)商或業(yè)主進(jìn)行().

A項(xiàng)目融資B工程招標(biāo)

C市場(chǎng)定位D物業(yè)管理

答案：C

解析：物業(yè)代理公司通過詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查分析和預(yù)測(cè),可以協(xié)助開發(fā)商或業(yè)主進(jìn)行市場(chǎng)定位.

24．反映投資者每年實(shí)際獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益投資的比率的指標(biāo)是()

A還本付息比率B抵押收益率

C投資回報(bào)率D項(xiàng)目收益率

答案：C

解析：投資回報(bào)率反映投資者每年實(shí)際獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益投資的比率.

25．已知某筆貸款的年名義利率為12%,實(shí)際利率為12.55%,則該筆貸款是按()作為計(jì)息周期的.

A年B半年C季度D月

答案：C

解析：常識(shí).

26．對(duì)于選擇了目標(biāo)市場(chǎng)的企業(yè)，唯一的方法就是實(shí)現(xiàn)自己企業(yè)的產(chǎn)品和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的（）。

A差別化B同質(zhì)化C多樣化D獨(dú)特性

答案：A

解析：對(duì)于選擇了目標(biāo)市場(chǎng)的企業(yè)，唯一的方法就是實(shí)現(xiàn)自己企業(yè)的產(chǎn)品和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的差別化。

27．物業(yè)管理工作中的每一部分工作，都應(yīng)以（）為中心。

A物業(yè)的保值增值B滿足當(dāng)前的租戶和新租戶

C物業(yè)的安全D實(shí)現(xiàn)物業(yè)的管理目標(biāo)

答案：B

解析：物業(yè)管理工作中的每一部分工作，都應(yīng)以滿足當(dāng)前的租戶和新租戶為中心。

28．由于出讓計(jì)劃不明確，對(duì)以抵押方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款，貸款期限最長不得超過（）年

A1B2C3D5

答案：B

解析：對(duì)以抵押方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款，貸款期限最長不得超過2年。

29．可行性研究報(bào)告中，一般不包括（）

A封面B摘要C初步設(shè)計(jì)方案D附表

答案：C

解析：初步設(shè)計(jì)在可行性研究階段后。

30．某項(xiàng)目生產(chǎn)能力30000件/年，產(chǎn)品售價(jià)3000元/件，總成本費(fèi)用7800元，其中固定成本3000萬元，成本與產(chǎn)量呈線性關(guān)系，則盈虧平衡產(chǎn)量為（）

A30000件B21400件C21800件D15600件

答案：B

解析：見教材187頁。

31．對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來說，償債備付率應(yīng)該大于（）

A1B1.2C1.5D2

答案：B

解析：當(dāng)小于1.2時(shí),表示當(dāng)期資金來源不足以償付當(dāng)期債務(wù).

32．某城市地鐵線的建設(shè),使沿線房地產(chǎn)大大增值,這體現(xiàn)了房地產(chǎn)的()性.

A適應(yīng)性B位置固定性C政策影響性D相互影響性

答案：D

解析：這是房地產(chǎn)的相互影響性.

33．增長點(diǎn)超過了平衡點(diǎn),這是房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的()階段．

A第一B第二C第三D第四

答案：Ｂ

解析：增長點(diǎn)超過了平衡點(diǎn),這是房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的二階段．

34．根據(jù)估計(jì)的總銷售收入和銷售量來制定價(jià)格的方法是（）

A認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法B領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

C目標(biāo)定價(jià)法D成本加成定價(jià)法

答案：Ｃ

解析：目標(biāo)定價(jià)法是根據(jù)估計(jì)的總銷售收入和銷售量來制定價(jià)格的方法

35．以下調(diào)查中，不屬于不可控調(diào)查的是（）

A市場(chǎng)容量調(diào)查B消費(fèi)行為調(diào)查

C市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查D營銷因素調(diào)查

答案：D

解析：企業(yè)的營銷手段是可控的.

二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分，備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意的答案，錯(cuò)選或多選均不得分，少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0。5分。）

1．工程項(xiàng)目管理的基本職能是計(jì)劃、（）

A組織B決策C控制D協(xié)調(diào)E反饋

答案：ACD

2．政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段包括

Ａ土地供應(yīng)計(jì)劃Ｂ地價(jià)的杠桿作用

Ｃ誠信建設(shè)Ｄ稅收政策E政府定價(jià)

答案：ABD

解析：宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段包括土地供應(yīng)計(jì)劃、價(jià)格、稅收政策等。但不包括誠信建設(shè)。

3．經(jīng)營收入包括()

A銷售收入B出租收入

C自營收入D營業(yè)外收入E上年未分配利潤

答案：ABC

解析：經(jīng)營收入包括銷售收入出租收入自營收入.

4．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定因素有()

A土地費(fèi)用B建安工程費(fèi)用C運(yùn)營費(fèi)用

D空置率E容積率

答案：ABE

解析：CD主要為置業(yè)投資項(xiàng)目的不確定因素.

5．敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中所涉及的變動(dòng)因素，分別給出三個(gè)預(yù)測(cè)值，即（）

A最樂觀預(yù)測(cè)值B最悲觀預(yù)測(cè)值

C最可能預(yù)測(cè)值D最客觀的預(yù)測(cè)值E最原始的評(píng)估值

答案：ABC

解析：三項(xiàng)預(yù)測(cè)值即最樂觀預(yù)測(cè)值、最悲觀預(yù)測(cè)值、最可能預(yù)測(cè)值

6．財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中損益表用以計(jì)算（）等評(píng)價(jià)指標(biāo)。

A成本利潤率B投資利潤率

C資本金利潤率D資本金凈利潤率E資產(chǎn)負(fù)債率

答案：BCD

解析：損益表中不顯示成本及資產(chǎn)負(fù)債情況。

7．個(gè)人住房抵押貸款包括（）

A商業(yè)性住房抵押貸款B商用房地產(chǎn)抵押貸款

C政策性住房抵押貸款D在建工程抵押貸款

E個(gè)人置業(yè)抵押貸款

答案：AC

解析：個(gè)人住房抵押貸款包括商業(yè)性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款。

8．寫字樓物業(yè)管理企業(yè)選擇承租人應(yīng)考慮潛在承租人（）方面。

A經(jīng)營業(yè)務(wù)類型及需提供的特殊物業(yè)管理內(nèi)容

B辦公人員數(shù)量C聲譽(yù)

D財(cái)務(wù)的穩(wěn)定性和長期盈利的能力E所需面積大小

答案：ACDE

解析：不用考慮辦公人員數(shù)量。

9．產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的原因包括()

A土地的有限性和稀缺性

B投機(jī)需求的膨脹

C金融機(jī)構(gòu)的過度放貸

D開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差

E開發(fā)商之間的非理性行為

答案：ABC

解析：DE為房地產(chǎn)過度開發(fā)的成因.

10．項(xiàng)目竣工檔案中的技術(shù)資料的內(nèi)容包括（）

A前期工程資料

B土建資料

C安裝方面的資料

D設(shè)計(jì)文件E變更資料

答案：ABC

11．購買者的購買決策過程由()階段構(gòu)成。．

A引起需要B收集信息

C評(píng)價(jià)方案D決定購買E買后行為

答案：ABCDE

12．某投資者用自有資金購買了一商業(yè)店鋪，擬以固定租金形式出租5年，則投資者在該項(xiàng)目計(jì)劃中將面臨著（）風(fēng)險(xiǎn)。

A收益現(xiàn)金流B資本價(jià)值C購買力D政策E政治

答案：BCDE

解析：形成出租后則不存在收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。

13．影響財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)計(jì)算結(jié)果的主要因素包括（）

A凈現(xiàn)金流量B貸款利率C基