年成都市某高檔住宅社區(qū)項目報告

***項目研究報告二零零七年五月攜手站在市場的最高處看市場，找到市場突破口；在產(chǎn)品的最高處看產(chǎn)品，找到產(chǎn)品的核心競爭力；在營銷的最高處看營銷，實現(xiàn)巨大的產(chǎn)品號召力。積聚香港\深圳\廣州成都案例精華視界決定世界品牌目標:確立***高品質(zhì)樓盤的開發(fā)形象產(chǎn)品目標:打造全國知名高品質(zhì)樓盤\區(qū)域一流產(chǎn)品營銷目標:實現(xiàn)項目價值的快速銷售利潤目標:利潤最大化\風險較低銷售目標:1期:3-4年時間實現(xiàn)56萬平方米銷售,以及50億左右銷售回款開發(fā)目標

骨子里的國際生活項目定位項目界定宏觀研究板塊特征客戶需求大城南宏觀競爭分析政策影響項目定位市場預期制約因素規(guī)避策略發(fā)展趨勢目前現(xiàn)狀景觀＼朝向＼面積＼戶型等潛在競爭競爭方向客戶需求地塊條件資源優(yōu)勢發(fā)展趨勢目前現(xiàn)狀規(guī)劃設計優(yōu)化本報告研究思維結(jié)構(gòu)圖入市時機入市價格開發(fā)步驟形象定位推盤策略營銷策略價格＼客戶產(chǎn)品\經(jīng)濟測算有利于價格攀升＼小體量推盤＼優(yōu)勢位置提價價格實現(xiàn)的手段可執(zhí)行競爭策略發(fā)展戰(zhàn)略利潤最大化風險最小風險規(guī)避措施市場領袖差異化高性價比客戶需求第一部分工作方法:市場研究采用市場調(diào)查與資料分析相結(jié)合的方式進行。重點客戶訪談;深度訪談;重要樓盤考察;統(tǒng)計資料分析國際化成都輻射、文化、經(jīng)濟成都總?cè)丝谶_1082萬；城市影響力已經(jīng)躋身國內(nèi)一線城市，其輻射力西南區(qū)域第一！從1996年開始，成都國內(nèi)生產(chǎn)總值的年平均增長率達到13.92％，成都人均國內(nèi)生產(chǎn)總值的年平均增長率達到12.74％。成都的經(jīng)濟在近10年保持了快速、平穩(wěn)增長的良好態(tài)勢，這為我項目的開發(fā)提供了良好的宏觀市場環(huán)境。地鐵1號線一期工程于2009年底全線試通車先完成的是地鐵1、2號線(紅色為1號線，藍色為2號線)。地鐵城市HOTHOTHOTHOT開發(fā)熱點集中在二環(huán)到三環(huán)之間，而城東成為新的熱點。南延線以及光華大道已經(jīng)蓄勢待發(fā)南延線5年內(nèi)的市場放量在1500萬方左右.開發(fā)熱點

“供需兩旺”區(qū)域內(nèi)競爭激烈

縱觀近三年成都市場住宅價格走勢，均價上漲1226元。2006年度城東區(qū)域的均價漲幅較高．城南的價格僅次于城中達到5107元,領導了房地產(chǎn)發(fā)展.雖然處于較高價位,但代表了市場信心,預計將持續(xù)走高價格走穩(wěn)領導者從2005年的國八條開始，房地產(chǎn)行業(yè)進入一個宏觀調(diào)控的階段。**認為對未來房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生重要影響的是2006年頒發(fā)的國六條中的70/90規(guī)定。這在2006年拍賣的土地中均得到了體現(xiàn)。**認為，隨受限于90/70后，中、小戶型的市場供應量將大大增加，同質(zhì)化更加嚴重。成都經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定，我項目開發(fā)有一個良好的宏觀市場環(huán)境；南延線區(qū)域的房地產(chǎn)行業(yè)在08年將進入快速開發(fā)期，競爭將日趨激烈；90/70的政策調(diào)控，勢必加大中、小戶型這一細分市場的競爭。InnoValue——產(chǎn)品創(chuàng)新價值將發(fā)揮出較高競爭力InnoValue＿產(chǎn)品創(chuàng)新價值將發(fā)揮出較高競爭力宏觀市場分析結(jié)論關于政策調(diào)控項目界定宏觀研究板塊特征客戶需求大城南宏觀競爭分析政策影響項目定位市場預期制約因素規(guī)避策略發(fā)展趨勢目前現(xiàn)狀景觀＼朝向＼面積＼戶型等潛在競爭競爭方向客戶需求地塊條件資源優(yōu)勢發(fā)展趨勢目前現(xiàn)狀規(guī)劃設計優(yōu)化本報告研究思維結(jié)構(gòu)圖入市時機入市價格開發(fā)步驟形象定位推盤策略營銷策略價格＼客戶產(chǎn)品\經(jīng)濟測算有利于價格攀升＼小體量推盤＼優(yōu)勢位置提價價格實現(xiàn)的手段可執(zhí)行競爭策略發(fā)展戰(zhàn)略利潤最大化風險最小風險規(guī)避措施市場領袖差異化高性價比客戶需求七大發(fā)展組團：南部新城總規(guī)劃面積205平方公里，包括站南組團、新園組團、琉璃組團、航空港組團、大源組團、牧馬山組團、華陽組團等七大發(fā)展組團。新城中心：成都南部新區(qū)總占地面積約15.6平方公里、規(guī)劃人口17萬的,天府大道－人民南路南延線是成都城市向南組團發(fā)展的主軸線，站前、科技商務、市民（市政）、中央綠化（公園）4大廣場，廣場周邊則分布著城南新區(qū)的主題組團——6大功能片區(qū)，即站前交通集散及商業(yè)廣場、科技商務辦公區(qū)、科技文化博覽區(qū)、科技創(chuàng)新園區(qū)、出口加工區(qū)和生態(tài)居住區(qū)。

綜合性次中心：華陽分區(qū)是以發(fā)展城市公共服務綜合功能、高新技術產(chǎn)業(yè)、生活居住為主的生態(tài)型城區(qū)；至２０１０年，華陽分區(qū)實際居住人口２８萬人，２０２０年為５０萬人；分區(qū)建設用地區(qū)２０１０年為３３．４平方公里，２０２０年為４６．４平方公里。城南-華陽新城市規(guī)劃高新區(qū)站南組團大源組團新園組團起步組團

華陽組團高新+華陽5組團展示繞城高速迎賓大道成仁路公園眾多公園+河流國防公園新世紀公園濱河公園新益州城市公園

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華陽公園\極地海洋公園在華陽組團甚至整個南部新區(qū)配套中具有重要意義ＰＡＲＫ

華陽板塊商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃較多關于房地產(chǎn)市場—城南是成都房地產(chǎn)市場開發(fā)最成熟的區(qū)域之一，目前形成了玉林、棕樹、桐梓林、紫荊等多個較為成熟的生活居住區(qū)。城南區(qū)域道路交通便捷、生活配套齊全、居住環(huán)境優(yōu)美，使得城南一直是成都房地產(chǎn)市場的熱點區(qū)域。隨著城南三環(huán)內(nèi)可開發(fā)土地的稀少，未來城南發(fā)展重心在于：三環(huán)外，人南沿線周邊區(qū)域（即站華路—大源組團）。該區(qū)域目前有多個高檔項目動工，預計將在2007年推入市場，如南城都匯、世紀城等。大批知名實力開發(fā)商，如和黃、新鴻基、雅居樂、中海、華潤等，這些大開發(fā)商為南延線住宅市場提供了眾多高品質(zhì)樓盤城南的價格僅次于城中達到5107元,領導了房地產(chǎn)發(fā)展.雖然處于較高價位,但代表了市場信心,預計將持續(xù)走高千億資本戰(zhàn)城南

名稱新鴻基海昌和記黃埔九龍倉雅居樂***蔚藍卡地亞規(guī)模（畝）250350103612320081600600部分地（萬）20664093世紀城萬華遠大華潤深長城中鐵

中海150040001000356400500110445420名稱規(guī)模（畝）部分地（萬）數(shù)十家跨區(qū)域一線發(fā)展商共同做市由于城南房地產(chǎn)開發(fā)成熟，各種環(huán)境較好、住宅項目品質(zhì)較高等原因，使城南住宅價格一直很高，甚至偶爾超過城中住宅均價。2006年城南住宅均價波動較小，呈穩(wěn)步增長趨勢，且增長幅度較大。2006年城南住宅均價（不含別墅）為5107元/平方米，僅次于城中整體房價，居第二位，較上年增長16%。隨著三環(huán)外大量高檔住宅項目入市銷售，雖然處于較高價位,但代表了市場信心,預計將持續(xù)走高城南--市場信心所在年份2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年價格走勢50005650649873428076.488849772.4幅度13%15%10%城南區(qū)域己的交通狀許況優(yōu)良通遍達性好；城南區(qū)魄域的環(huán)狡境狀況功以公園拖加河流插構(gòu)成了固優(yōu)美的更環(huán)境體停系；預計城南聲區(qū)域房地挽產(chǎn)供應量趨在未來5-8年會迅豎猛增加簽在未來3-5年成為羊大成都惑購房首雖選熱點茶板塊之說一；城南區(qū)域傻具有先天脂的品牌優(yōu)墓勢;我項目所梨在區(qū)域區(qū)表域規(guī)劃的牢重點板塊航之一，發(fā)壁展前景較瘦大。區(qū)域商業(yè)\教育配傅套是制沾約客戶咳選擇的中主要問捆題雖然處于而較高價位,但代表榨了市場諒信心,預計將描持續(xù)走往高**認為常，發(fā)展健繪康的宏觀秘市場環(huán)境發(fā)為本項目們的開發(fā)提叛供了良好校的市場機病遇，城南區(qū)且域分析耍結(jié)論：揚天時、某地利項目界烘定宏觀研愉究板塊特場征客戶需材求大城南宏居觀競爭分變析政策影樣響項目定位市場預期制約因授素規(guī)避策略發(fā)展趨勢目前現(xiàn)狀景觀＼當朝向＼唱面積＼腦戶型等潛在競爭競爭方輪向客戶需樸求地塊條件資源優(yōu)伴勢發(fā)展趨勢目前現(xiàn)狀規(guī)劃設寶計優(yōu)化本報告研透究思維結(jié)昨構(gòu)圖入市時機入市價格開發(fā)步拘驟形象定脫位推盤策略營銷策略價格＼外客戶產(chǎn)品\經(jīng)濟測算有利于貢價格攀份升＼小資體量推哥盤＼優(yōu)猶勢位置秋提價價格實現(xiàn)的手段可執(zhí)行競爭策綿略發(fā)展戰(zhàn)湖略利潤最芹大化風險最總小風險規(guī)釘避措施市場領袖差異化高性價比客戶需夠求各板塊搭基本情烏況對比板塊名稱配套設施狀況道路交通狀況城市規(guī)劃狀況房地產(chǎn)開發(fā)狀況站南組團站南組團規(guī)劃總用地規(guī)模約１５．１７平方公里，是成都市中心城南部城市副中心、高新區(qū)創(chuàng)新孵化園等重要功能區(qū)的所在地。學校,急救中心,商業(yè)中心眾多人民南路南延線和三環(huán)路十字相交，組團內(nèi)路網(wǎng)呈三橫四縱格局。地鐵一號線也經(jīng)過站南組團，設置四個地鐵站點。功能組團：城市副中心、南站物流工業(yè)園、創(chuàng)新孵化園區(qū)、石羊科技園、三瓦窯居住區(qū)、石羊居住區(qū)、五洲花園居住區(qū)。主要功能定位為金融商業(yè)、貿(mào)易咨詢、行政管理、海關出口等，其輻射服務范圍為包括高新區(qū)和武侯區(qū)的城市南部區(qū)域南站物流工業(yè)園和石羊工業(yè)園和記黃埔九龍倉深長城藍光等大源組團位于外環(huán)路以外，是獨立于高新區(qū)其它組團的一個單獨組團，布置公共設施用地。居住區(qū)內(nèi)規(guī)劃有街道辦事處、派出所、社區(qū)服務中心、社區(qū)服務站、中學、小學以及公園兩個（帶狀沿河公園和鐵相寺公園）。通過元華路、元華大道、人民南路與站南組團相連，外環(huán)路與城市其它區(qū)域相通，向南與華陽衛(wèi)星城相鄰大源組團含三個工業(yè)園區(qū)：成都出口加工區(qū)、天府科技園、桂溪工業(yè)園；一個居住區(qū)，大源居住區(qū)；組團中心位于人民南路南延線西側(cè)，擔負管理、產(chǎn)品展示交流和商業(yè)貿(mào)易的職能。大源居住區(qū)，居住總用地規(guī)模為約１４１公頃，可容納居住人口６．４萬人。居住區(qū)內(nèi)肖家河南北穿越，沿河布置帶狀居住區(qū)公園中海世紀城華潤遠大等華陽組團全省首個教育強鎮(zhèn)，有中學5所，小學14所，幼兒園20所，另有地方和部隊院校5所。鎮(zhèn)內(nèi)有重點醫(yī)院8所

華陽距雙流國際機場僅12公里，成都火車南站10公里，成雅、成樂高速公路4公里，213國道和華龍路穿鎮(zhèn)而過。站華路、紅星路延伸線、地鐵1號線、府河成都港構(gòu)成了成都南大門的交通樞紐。華陽分區(qū)為成都市區(qū)南部的綜合性次中心，是以發(fā)展城市公共服務綜合功能、高新技術產(chǎn)業(yè)、生活居住為主的生態(tài)型城區(qū)；至２０１０年，華陽分區(qū)實際居住人口２８萬人，２０２０年為５０萬人；雅居樂***蔚藍卡地亞萬華新鴻基海昌中鐵等項目區(qū)域基本情況房地產(chǎn)開發(fā)狀況華陽組團藍山板塊“藍山板塊”具體指的是人南延線終端，以天府大道末端廣場為中心，覆蓋方圓1公里范圍內(nèi)的區(qū)域作為城南國際化過程中最早起步的兩大板塊之一，“藍山板塊”的建設始于2003年。在當年的華陽組團規(guī)劃中，就首先肯定了“藍山板塊”作為城市未來發(fā)展的核心居住中心，其空間發(fā)展策略表達為高度重視城市建設與山水的關聯(lián)，以低密度開發(fā)為主，結(jié)合環(huán)境，建設以高級居住和娛樂休閑產(chǎn)業(yè)為主的“國際城南第一居所”。重大市政配套工程-----天府大道終端廣場選址該板塊，開發(fā)商都從產(chǎn)品的開發(fā)形態(tài)上保證了該板塊產(chǎn)品的純粹性和品質(zhì)性。到今年進駐“藍山板塊”的開發(fā)商已經(jīng)超過了10家，在未來兩年內(nèi)區(qū)域開發(fā)總量將超過500萬平方米雅居樂***蔚藍卡地亞萬華新鴻基海昌結(jié)論站南組團的發(fā)展速度由于政府的深度介入,時間較快.而且交通\環(huán)境\商業(yè)綜合提升速度較快.華陽組團具有一定的成熟配套但檔次較低,規(guī)劃中該組團商業(yè)網(wǎng)點較多,特別是藍山板塊集中的一線開發(fā)商較多,對于快速提升本區(qū)域配套有積極意義大源組團則會稍顯尷尬.為提高本南分析報告朱的針對性賺和有效性僚，**選相擇以人民衡南路延線揀為研究范裕圍，南延濤線至華陽三板塊為目聽前成都的板熱點開發(fā)趴區(qū)，項目傻較多，因史此在進行陶市場摸底菊過程中采刷取有針對占性地選擇獄。項目選擇雕依據(jù)體量較隨大，對哪本項目宿具有直逐接參照究性；本項目掩地塊周碑邊；各板塊槳內(nèi)代表另性項目現(xiàn)。側(cè)重于社高密度者產(chǎn)品調(diào)趟研，低顏密度產(chǎn)銅品僅作夠參考。研究低據(jù)密度的駐目的在策于把物悠本區(qū)域路客戶的叛背景特愉征以及刮購買動示機研究方稍式:樓盤調(diào)級查盒深度訪繁談針對項層目研究

是否在售項目名規(guī)劃用地低密度產(chǎn)品在售項目麓山國際4000畝藍山美樹500畝蜀郡400畝三利宅院白云渡246畝潛在項目蔚藍卡地亞500畝高密度產(chǎn)品在售項目首座40畝天府長城500畝世紀城天鵝湖1500畝遠大都市風景1000畝育才竹島60畝潛在項目南城都匯1200畝河畔***1650畝雅居樂2008畝華潤鳳凰城356畝中海蘭庭110畝低密度蓬項目：霜蜀郡項目地元址惑雙流縣耍區(qū)華陽櫻迎賓大根道開發(fā)商央中鐵二緒局四川星勞慧投資置險業(yè)有限公敬司總占地趙面積400畝 建后筑形態(tài)煩聯(lián)排郊別墅、啟花園洋廁房賞住更宅建筑教面積42萬㎡總戶數(shù)201使5容積率1.2蠻6綠地率42.2％戶型區(qū)唱間 一滔期聯(lián)排淡別墅130~婆300㎡二期聯(lián)傅排別墅281鎮(zhèn)~46嘆0㎡三期為可花園洋唱房，面欄積尚未汽公開芬四期產(chǎn)脆品形態(tài)賓尚未確芹定開盤時間200燙6.6以.推出一守期515套2007懷.3.推出二臨期149套皂預計2007最.9~1裝0月推出捎三期忙景筒觀主題120落0米原生竿水岸車位數(shù)量2213車位配比1.1物管公司艇成都中鼠鐵宏源物景業(yè)管理有挨限公司近期走勢檢二期于3月31日推出149套房源遠，均價850舊0元/㎡，目前城剩余約50%。對本項造目的借終鑒意義忘：該項目一哨期的熱銷經(jīng)說明當時客戶對弟南延線羅板塊長版遠發(fā)展肉的肯定佛，而至易二期推敗出時區(qū)劉域內(nèi)同作類型競化爭樓盤痛的競相面入市，栗對其客跟戶形成萄了較大腹的分流糖。其客戶來麥源主要為朝城南區(qū)域兵高端客戶亡，以此作架為第一居你所，相對乖來說，外畝地客戶比伐例低。新鴻基項勝目作為一漲個區(qū)域內(nèi)盒體量大的酬大盤，在弱推出階段肌過程中將埋與華潤鳳挎凰城、雅悠居樂項目帽以及麓山倍國際的高碧層部分將論會形成激抽烈的市場輛競爭，低密度科：三利割宅院白凍云渡項目地猶址 成爆都外南孟元華大記道南段畢（在建鋤道路）與華陽卡迎賓大忠道交匯撒處開發(fā)商異成都攔雙流三沈利房地頁產(chǎn)有限盜責任公沈司景觀設蟻計ADS阿爾本顧建筑城簡市設計畏公司建筑形態(tài)洗獨棟別擦墅398㎡解~593是㎡聯(lián)排別墅263㎡保~359壯㎡總占地知面積246畝銷售價猜格 獨宮棟別墅換為530萬~95贈0萬聯(lián)排別墅棕為190萬~30傳0萬總戶數(shù)318戶住宅建筑鑼面積10萬方容積率0.7慘4綠化率30%開盤時慣間200可6.1粥2開盤近期走勢憲目前剩盟余約50%對本項楊目的借搜鑒意義該項目客繞戶來源為城南區(qū)域壺高端客戶膚以及四川幅省內(nèi)客戶落，比例約稅為50%與50%?？蛻舳嗑銟有缘臓钜龖B(tài).該項目殺目前銷圣售率在50%左右，鑄滯銷戶打型主要毛為大面膚積戶型壟，產(chǎn)品午競爭力甲差，作冠為純低權(quán)密度別扯墅項目主與本項桿目可比鍬性不強貫，但就讀參考本端項目而豆言，對啄產(chǎn)品形桐態(tài)應在是一定程嫩度上做菠到多樣皮化，從儉而滿足公不同層點次的客雄戶群需勻求。低密度抬項目：精藍山美每樹項目地每址 人基南延線島終點廣繡場左側(cè)開發(fā)商債三佳持集團?四川國坤記投資有限辦公司總占地鋪面積500畝建筑形態(tài)態(tài) 多蛋層、花班園洋房狠、小高斬層、山屑地別墅黑總戶數(shù)牙一期398戶二嚼期226戶三期226戶容積率0.81綠地率42％開盤時盛間200恭5.1還0推出一喊期2006繁.4推出二住期2007澤.4月推出素三期景觀設急計 藍威海（香姻港）國凈際環(huán)境邁設計顧寫問有限也公司近期走勢2007知.4推出三坊期嶺上226套房源，衛(wèi)目前剩余128戶?；ǖ@洋房核價格區(qū)篩間為400估0~6精000元/㎡，疊拼別刺墅500柳0~7的000元/㎡。該項目喜較好的杏利用了范坡地的負高差設哈計，通閉過高差櫻的變化宗來增加來觀景面商，贈送廚大面積逼花園露燭臺。對本項義目的借旱鑒意義該項目殊的坡地雙建筑手圍法在成都平原嘗地區(qū)固然澇差異化明常顯，其一畜期于200稈5年推出時樸受到了市抄場的熱捧福，但在后淚續(xù)二、三閘期的營銷林推廣過程氧中卻沒有泥進行適時鉗變化，一妨直至目前詠三期仍是朗以坡地、淡退臺式建乳筑為營銷獲賣點，市嫂場新穎度稠不足。針對本犧項目而淚言，由霞于體量圈龐大，踢因此在廚分期階槍段性推距出過程維中應著重考筆慮每一過階段產(chǎn)瓶品的差模異化賣沈點，在報營銷包較裝中做頸到每階霸段均有并亮點呈領現(xiàn)。低密度受項目：防麓山國在際社區(qū)項目地址弓人民南扔路南延線插開發(fā)商犧萬華地披產(chǎn)總占地面奇積4000畝 建濫筑形態(tài)捆洋房毯、疊拼沒、獨棟容積率0.9綠化率:影46%銷售均麥價 洋寸房：700盲0-8武000元/㎡別墅（制獨棟）籠：130慮00元/㎡；1700軍0-18型000元/㎡(臨球道)物管公功司 成醉都麓山螺物業(yè)管袖理有限雜公司物業(yè)收麻費 別繭墅：3.5-泥4.2元/㎡洋房：1.2其-1.征8元/㎡近期走針勢2007年7月將推乳出72套疊拼醒，戶型200碑-30友0㎡，價格臥待定。萬華地羊產(chǎn)采用PUD（計劃單催元綜合開益發(fā)）模式開發(fā)晃，引進北恒美成熟居液住形態(tài)與騎先進的住宅帆體系,用高爾夫含式的景觀塵為主線貫穿所親有別墅器組團；門而另一權(quán)個片區(qū)良是高密度住嘆宅區(qū)，終以歐洲務小鎮(zhèn)為潔藍本的粗麓鎮(zhèn)是這個片沾區(qū)的精神遷與靈魂。點評：淺以高爾尊夫式的囑景觀為壺項目主錄線，將土地奪分為很竿多單元隊，每個雞階段都第按照當時的市舅場需求做壺詳細規(guī)劃前或改變，臥并將商業(yè)中壟心集中并美與別墅區(qū)時分隔開，戲這種“大盤小府做”的鞭思路充船分保證此住宅部分的居住憐品質(zhì)。集證中并與別哪墅區(qū)分隔想開，這種“機大盤小嗚做”的虹思路充偷分保證庭住宅部分的居剝住品質(zhì)。高層部色分，形麥態(tài)待定低密度歇項目：咳麓山國購際社區(qū)項目優(yōu)勢項目劣勢開發(fā)商品牌：萬華地產(chǎn)是寶光郎酒集團注巨資成立，股東方為成都萬華投資有限公司與四川宏義實業(yè)集團，兩家公司實力雄厚，且在市場都有較大影響力。城南稀缺的滿足高端人群需求的別墅社區(qū)。目前周邊的總體環(huán)境與配套建設未同步跟進。對本項繞目的借搏鑒意義賽：該項目化客戶來屋源以成宿都高端甘客戶為敏主，約洽在40%，上海、北鐮京、廣州般、深圳等唇外地客戶比例約在30%，另有部拐分海外客糧戶，主要駱客戶獲得底渠道為客浴戶圈帶動。該項目地責塊緊鄰本價項目，其持續(xù)5年以上的肆開發(fā)模式，必然輪對該區(qū)催域樓市僚發(fā)展具且有極大淋的促進作用精，也為本唉項目的開儲發(fā)鋪墊了柴較好的整笛體市場環(huán)趨境。同時，該計項目的高散品質(zhì)開發(fā)蘭思路必然烏會率先拔充高城南高們端地產(chǎn)市暗場，這也跳為本項目踩地塊的開發(fā)伙提供了撐極好的街借鑒性笑。該項目臟的客戶勻帶動模姐式較為某成功，駛本項目拔可在客棋戶互動酬，挖掘老掙客戶資孝源方面投入更多精力。低密度項奇目：麓山肆國際社區(qū)潛在低見密度項安目：蔚未藍卡地矩亞項目地拉址 成盒都南延繭線末端扛藍山美卷樹后方開發(fā)商兆成都紋陽明地劈燕產(chǎn)建筑形態(tài)購聯(lián)排別辦墅疊拼驚別墅雙腫拼別墅總占地外面積500畝總戶數(shù)1303戶容積率0.9綠地率45%總建筑恥面積：2600盯00平方米公共建筑可面積:182環(huán)00平方米住宅總建覺筑面積:241揮800平方米聯(lián)排別墅減面積:14哲508丹0平方米疊拼別巾墅面積:967損20平方米商業(yè)面酸積:80暫00平方米道路：6009瓣6平方米目前狀況扭：封閉施蔽工中該項目桌尚未推量出，數(shù)拴據(jù)非最承終確定是數(shù)據(jù)。高密度項松目：首座項目地醫(yī)址 人沾民南路縱四段48號開發(fā)商搭招商（蛇申口）成都先公司占地面積40畝建筑形態(tài)2幢為30層高板員式結(jié)構(gòu)建筑1幢29層高建筑總建筑面木積17萬㎡總戶數(shù)694容積率5.0濤6綠地率30％戶型區(qū)間80㎡—耕130㎡開盤時境間2006什.9.2推出住宅594戶車位配攜比1：1.1配套五星級晝酒店泛害會所、SPA館、露農(nóng)天恒溫悠泳池汁銷售目均價780窮0元/㎡近期走勢向剩余房源約90套，以170㎡左右套等三為主嗽，商業(yè)喚部分含哨商住樓籮還未銷它售。對本項職目的借圾鑒意義銀：該項目驗位于南待延線起桂點，地工理位置今優(yōu)越，其客戶構(gòu)球成為城南泡外企高層催以及市內(nèi)銳外國客戶揚，比例達跑到70%以上。該項目從蕉面市到現(xiàn)指在，銷售駱走勢都比豈較緩慢，這也是以失大戶型為哈主的項目電的特點。占但因其獨吳特的廣告載包裝和推議廣方式，階其在市場桿的聲音和滿影響力都膚較高。因此，除陪了擁有海主洋公園等擺的資源優(yōu)究勢，采用率獨特的包誤裝方式和版差異化推地廣對本項南目入市將然有很關鍵沾的作用。高密度宰項目：陷天府長償城柏南經(jīng)郡項目地多址 高溝新區(qū)天眉長路6號開發(fā)商季成都深長傍城地產(chǎn)有畝限公司總占地票面積愉約500畝總住宅建梯筑面積100萬㎡商業(yè)建筑三面積旺約10萬㎡總戶數(shù)400佳0多戶景觀設災計 加宰拿大奧汽雅園境鼓事務所車位配陳比1：0.7電梯品咸牌 西承子奧的際斯會所1個物管公姿司 長榆城物業(yè)三期柏蟲南郡建筑形竿態(tài)：兩嘉棟18層板樓光，三棟34層塔樓容積率4.2急1綠地率30.6％戶型區(qū)鴨間80-塵144站㎡開盤時間2003陡.11.猜15一期拘麗日清理風開盤200教6.6掀.3二期嘉傍南地開盤200某7.4樸.15三期柏艇南郡開盤縫，銷售均誰價5200元/㎡近期走麗勢 三填期先推就出340多套房聞源，目氏前剩余20%，各類鋼戶型走盆勢平均籌。對本項藥目的借借鑒意義該項目筍從銷售鴨緩慢到夕熱銷的健銷售走戚勢的變穗化，充遺分證明泥了購房蛛客戶對將本板塊咱的認可拾度上升抵。該項目作尺為一個整漆體品質(zhì)較露高的項目隙，自2006年推出綿二期，菊依然銷塵售平穩(wěn)底，并未妙呈現(xiàn)熱深銷局面娘。這說明編本區(qū)域祥由于大絲式盤大量葵進駐，街競爭激半烈，在爆園林或僚建筑上忙沒有凸爪現(xiàn)優(yōu)勢蒸、特征的項目翼不具備明富顯的競爭指優(yōu)勢。**建鉤議本項告目應抓墨住海洋帥公園的濁顯著特燈征，擴藍大項目煉影響力遷。高密度艙項目：膜世紀城坡天鵝湖項目地快址 人狠民南路出南延線流（新會裳展中心鎖）開發(fā)商就成都枯世紀城妙新國際作會展中惕心總占地腎面積150滴0畝（住甜宅約600畝）終住宅建踩筑面積窮約41萬㎡容積率0.1濕19（含戶型區(qū)間47-1略30㎡總戶數(shù)熱約3500戶景觀400畝生態(tài)開湖面，飼上萬棵克大樹，6000余株銀罵杏；1500畝的生態(tài)得公園、高耳爾夫球場閣。銷售均價5800元/㎡（清水）680伯0元/㎡（精裝）近期走勢狠一期剩罪余少數(shù)大顛戶型，二適期推出時虜間待定。湖水貫碰穿整個待一期，牌具備較遠大的樓桂間距與臺景觀視緞野。項目優(yōu)勢項目劣勢會展集團的整體實力在市場有很強影響力；整體景觀配套資源豐富；地鐵出口，周邊交通方便；項目產(chǎn)品設計、規(guī)劃布局合理。周邊生活及商業(yè)配套未同步跟進；對我項賓目的借寧鑒意義捆：天鵝湖項知目與本項界目具有一勸定共性：尿都臨近公羅共性規(guī)劃宅項目（新體會展中心匆與海洋公扯園）。天錯鵝湖開發(fā)利模式為先起建配套設留施，如會宏展、景觀索等，配套賠設施呈現(xiàn)角后方開展堂銷售，對尋開發(fā)商實偉力要求極匯高，但對個于新鴻基拍這樣實力窗雄厚的開博發(fā)商而言濤，可考慮勾此類開發(fā)望模式。會展帶盯來的客鐵戶較多產(chǎn)品在市儀場上引起模轟動高密度危項目：啦世紀城儀天鵝湖高密度項模目：遠大賴都市風景3期·優(yōu)悠風游景項目地壇址 天蔑府大道械城南副慮中心南商側(cè)開發(fā)商沿成都遠大讓房地產(chǎn)開聯(lián)發(fā)有限責蔥任公司總占地面合積100蝴0畝物管公司蝴成都遠段大創(chuàng)新物竹業(yè)管理公換司三期優(yōu)芹悠風景建筑形墾態(tài) 兩浪棟32層，三冊棟18層總建面8萬㎡容積率3.2冶3綠地率40％戶型區(qū)矩間95-2扶60㎡總戶數(shù)538戶車位配比1：0.7開盤時間200摔4.1敗2.1殼0一期究風景HOU撇SE開盤200圾6.3友.25二期帖都市風洪景開盤200洪7.4煩.21三期優(yōu)鑼悠風景開育盤三期第一濫批次推出340余套房疊源，均傻價4400元/㎡現(xiàn)余134套房源培，戶型擱走勢平均。典型戶廟型評價建筑面積95.銜77兩室兩鐮廳一衛(wèi)明廚明緒衛(wèi)，采吐光通風糾良好；送贈送大畏面積的言空中花及園，擴怒展活動狡空間。戶型缺謀點：客廳到肥餐廳的允浪費面暗積過大籃，動靜撐分區(qū)不欺明顯。建筑面積136鹽.14三室兩皺廳雙衛(wèi)布局合理收；贈送大允面積的空隸中花園，慚使得三房壁戶型擁有營生活陽臺朋、入戶花娃園和2個空中花盜園，極大銹的擴展活幟動空間，鬼增加房間惠通透性；鍵明廚明衛(wèi)丟的設計，據(jù)使得采光孔通風良好肌。戶型缺勺點：次臥開間旱過窄，空姻間局促；驕一次臥的逝門正對入紫戶花園門念，私密性得較差。高密度項氏目：遠大筐都市風景3期·優(yōu)悠風處景項目優(yōu)勢項目劣勢項目在三環(huán)邊，交通便利，離城近。大盤規(guī)模。戶型結(jié)構(gòu)合理A.目前周邊配套不全。居住氛圍不濃厚。B.園林、建筑無明顯特征。C.戶型較差對本項目續(xù)的借鑒意次義本項目由引熱銷到銷專售平穩(wěn)，細再到熱銷掉局面，可財看出，雖孕然本區(qū)域蛛現(xiàn)已成為情開發(fā)熱土畫，但目前市穿場已不陶是簡簡相單單給稱各概念燙就可以冷引起市科場追捧盟的時代雹了。該項目目充前熱銷的旗主要由于何耀眼的建卡筑立面引錘起市場關姐注；客戶衛(wèi)認可本區(qū)禍域具有升磁值潛力，加島之性價冰比較高梢的原因部導致；慢由目前鋼的銷售拋走勢看燦，套2的戶型與塞套三的戶抱型一樣，走勢均衡悲，主要是傘由于其套謎二戶型不規(guī)佳造成的予，由此可談看出，目槐前客戶以足自住型居鄙多，除了性價錘比外，比拼較看重戶慶型結(jié)構(gòu)。因此，*比*建議本敗項目在產(chǎn)澆品打造上賴應考慮居疑住舒適度鍛，打造出卵優(yōu)秀的戶貿(mào)型結(jié)構(gòu)；匠若能注意建筑患外觀的設犯計則更有伸利于后期榮的銷售。高密度控項目：嶼遠大都轉(zhuǎn)市風景3期·優(yōu)悠風景潛在高簡密度項絕目：華弱潤鳳凰紐奉城項目地址瘡東鄰站合華路和天齊府大道南陣延線末開發(fā)僻商 華潤赤置地（成浴都）實業(yè)停有限公司銷售均指價5500元/㎡總占地貢面積秀約356畝建筑形態(tài)吉高層，蒙一期27層總住宅建掏筑面積端總70萬㎡約容積榮率4.5綠地率35％戶型區(qū)間70-1疑70㎡總戶數(shù)類一期249路8戶近期動龜態(tài) 一乏期于200棍7年7、8月亮相項目優(yōu)勢項目劣勢鄰近新會展附近，交通便利。周邊市政公園多。華潤的品牌效應A.目前周邊配套不全。居住氛圍不濃厚。B.全高層，品質(zhì)感不高。對本項時目的意佩義大型知名媽開發(fā)商的旅進駐，對于炒調(diào)作本區(qū)絹域的來羽說是有闖利無害消的。該項目邪同本項供目同屬充高層物稱業(yè)形態(tài)站，建議期持續(xù)關妖注該項仔目動態(tài)窄。潛在項票目：雅腿居樂雅居樂項目地沿址 成蘆都市雙動流縣萬居安鎮(zhèn)韓徐婆嶺開發(fā)商稱四川何雅居樂漫房地產(chǎn)劫開發(fā)有趁限公司總占地惠面積剝約200箏8畝；一期600畝；建筑形態(tài)茅別墅、小義高層、高趙層、多層總住宅邁建筑面已積 約172萬㎡蘭一期50萬㎡葉一期價沃格 電蹤蝶梯價格4000元/㎡起，低開霞高走容積率1.20綠地率30%相關配蓬套1.5萬平方艇米的大巧型娛樂銹休閑會羞所，設飾恒溫泳施池、中宴西餐廳撈、咖啡幼館、棋波牌室、累健身房瓶。近期動車態(tài) 一期力爭200立7年8月開盤銷存售，在開痕盤同時，標推出80%的社區(qū)枝配套以焰及針對弓無車一陶族的樓惡巴車隊。潛在項目傲：南城都為匯項目地址努高新區(qū)抖站華路至劑南三環(huán)路烤外側(cè) 開封發(fā)商 和柔記黃埔（路地產(chǎn)）有羨限公司總占地掘面積始約810萬㎡ 建戲筑形態(tài)救小高層（婚一期均為16層），后巷期產(chǎn)品未菠定總住宅店建筑面紛積 約250萬㎡ 容贈積率3綠地率36%戶型區(qū)勸間 一躬期90-4決00㎡開盤時艙間 預味計2007年6月底7月初銷怒售均價預計600爬0元以上總戶數(shù)圣一期儉約1500套 車體位配比1：0.7物管公卷司 和漆記黃埔蛇物業(yè)管杜理部門近期動態(tài)撈現(xiàn)處于關客戶積累繳期，自2006年5月至今，勞入會人數(shù)墊達170姑00人，售樓謊部將在2007年6月開放。項目優(yōu)勢項目劣勢A.緊鄰三環(huán)邊，交通便利。B.大盤規(guī)模，品牌優(yōu)勢明顯C.項目配套齊全A.目前周邊配套不全。居住氛圍不濃厚?？蓞⒖純r只值：南城都匯截地塊閑置悼期已長達辜數(shù)年，因蓬政府查處四后方對其茂進行一期突開發(fā)，從維目前其銷推售準備上來看辛，準備忌十分倉詠促，對待項目的拼規(guī)劃開王發(fā)均尚侍不十分碑明確。潛在項目央：南城都搏匯潛在項曬目：中顛海蘭庭項目地址屋新會展谷片區(qū)站華羞路 開發(fā)針商 中海謙地產(chǎn)總占地誰面積督約110畝 建濫筑形態(tài)旁高層些，24-扇25層總建筑陽面積30.8萬㎡戶型區(qū)間80-亮145嗚㎡開盤時間播預計200刑7年7月物管公司端中海物頁業(yè)銷售均價習預計500湊0元/㎡以上近期動箏態(tài) 售雷樓部2007年7月開放項目優(yōu)勢項目劣勢A.品牌優(yōu)勢明顯B.純居住社區(qū)A.目前周邊配套不全。居住氛圍不濃厚。潛在高型密度項長目：新點鴻基項棉目項目地剃址 成啄都南延背線開發(fā)商丸：新鴻基建筑形史態(tài) ：30層高層總占地傷面積：250畝左右總建面61萬㎡容積率3.84綠地率30%面積：90\1崗20\1庭60\1值80㎡該項目尚六未推出，匹數(shù)據(jù)非最斗終確定數(shù)菠據(jù)。目前尚分在產(chǎn)品窯調(diào)整階聚段，預撲計第一抗批次房故源推出落時間在200泄8年底。極地海洋斧世界作為晚其附加價帖值的體現(xiàn)兩梯三戶致設計的舒腫適度戶型分布勉情況：90\避125天\14翻0\1窯80潛在高密繳度項目：新鴻基潛在高鮮密度項遣目：新鴻基140犁sm殼uni雖t90sm罰uni錦t90sm巖uni仍t90sm除uni妻t125蹄sm屢uni驢t125s攏mun盛it該項目際的產(chǎn)品踩形態(tài)與再本項目水十分類雙似，預套計將與知本項目瘡形成極猴強的競擇爭關系國，其核心勵賣點為內(nèi)海洋公家園，本榴項目應米當強調(diào)柴自然生疲態(tài)。因此，河嗽畔***斧的競爭核我心應放在粱對配套設突施的完善四以及其他往差異化上,例如智韻能化。對本項斧目的參豪考意義區(qū)域市場看供應情況要素總結(jié)結(jié)論檔次目前南延線區(qū)域以中高檔物業(yè)為主；建筑風格低密度項目風格表現(xiàn)為傳統(tǒng)中式與川西風格相結(jié)合；高密度項目則主要表現(xiàn)為現(xiàn)代風格。遠大優(yōu)悠風景、世紀城憑借較為新穎的建筑風格贏得市場熱捧。高密度項目建筑風格主要體現(xiàn)為現(xiàn)代風格規(guī)劃布局排列式、圍合式布局、半圍合式以圍合布局為主建筑產(chǎn)品低密度項目以聯(lián)派別墅、花園洋房為主高密度項目以高層電梯物業(yè)為主，而其中各潛在大盤如南城都匯、鳳凰城、河畔***、中海蘭庭、雅居樂等均有較大體量高層產(chǎn)品。高層電梯物業(yè)將會為市場主力戶型供應目前在售樓盤的戶型供應比例以三房為主；而在潛在供應項目中，以三房和四房以上為主。戶型創(chuàng)新送面積運用較多三房和四房面積在120—180㎡之間。價格分析低密度產(chǎn)品別墅、花園洋房價格價格區(qū)間在8000~17000元/㎡之間高密度產(chǎn)品則伴隨南延線的延伸，自起點（首座）的7800元/㎡至遠大都市優(yōu)悠風景的4400元/㎡。一方面由于區(qū)域市場競爭激烈，另一方面也是由于沿線配套設施的不完善所致。目前潛在供應樓盤高密度產(chǎn)品預期價格均突破5000元/㎡電梯均價在4800左右別墅均價在8500左右區(qū)域市場塌發(fā)展前景勇預測要素前景結(jié)論檔次隨新鴻基、和記黃埔、***、雅居樂等品牌開發(fā)商的相繼入住，南延線板塊的檔次將會繼續(xù)拔高。物業(yè)高檔化已成必然建筑風格各品牌開發(fā)商的開發(fā)思路將綜合考慮世界知名的建筑設計機構(gòu)。這將導致城東未來開發(fā)的項目風格趨向多樣化。不同項目不同風格將成為未來市場競爭的主要特征。規(guī)劃布局最大程度上依托地理優(yōu)勢將是各項目規(guī)劃布局的重點充分展現(xiàn)地理優(yōu)勢的規(guī)劃布局將是市場主流。建筑產(chǎn)品隨著區(qū)域的持續(xù)發(fā)展，高密度產(chǎn)品將成為市場主流。高層產(chǎn)品將是市場主力。戶型供應大面積戶型在較長時期內(nèi)仍是南延線的主力戶型。大戶型競爭加劇，中、小戶型較為稀缺。價格分析區(qū)域價格的攀升依賴于板塊內(nèi)配套設施的完善，這是一個長期性的過程。區(qū)域價格平穩(wěn)上升目前南延線區(qū)域各板塊已基本成型，但區(qū)域內(nèi)配套設施的不完善嚴重影響著各板塊的發(fā)展，對相關配套設施的完善將是未來各板塊在競爭中的重中之重。項目界娛定宏觀研贈究板塊特征客戶特征大城南宏堪觀競爭分析政策影機響項目定位市場預偏期制約因素規(guī)避策略發(fā)展趨螺勢目前現(xiàn)狀景觀＼朝喚向＼面積頂＼戶型等潛在競冊爭競爭方哥向客戶需袖求地塊條件資源優(yōu)勢發(fā)展趨店勢目前現(xiàn)斥狀規(guī)劃設計斬優(yōu)化本報告研灰究思維結(jié)正構(gòu)圖入市時吵機入市價格開發(fā)步卻驟形象定糞位推盤策略營銷策純略價格＼客廚戶產(chǎn)品\經(jīng)濟測產(chǎn)算有利于價腹格攀升＼蓄小體量推干盤＼優(yōu)勢鞋位置提價價格實現(xiàn)的手段可執(zhí)行競爭策略發(fā)展戰(zhàn)略利潤最蓬大化風險最恢小風險規(guī)避喬措施市場領袖差異化高性價逮比客戶需求藍山美尾樹成交形客戶調(diào)識查分析哪報告“200煩6年12月2日，我錦公司［頃藍山美映樹．二B］正式開醋盤，而一膚期及二A的銷售已鄰告一段落鍵，現(xiàn)對一桿期及二A的客戶作脈出相應分雪析。”1期：65%成都2期：50-暑60％華陽客峽戶，二級益城市15-矮20%居住區(qū)域職業(yè)教育程輕度年齡結(jié)膨構(gòu)居住環(huán)域上班區(qū)閃域上班環(huán)域每個環(huán)休域工作杜的客戶姑比例較荷平均距板離是一缺個購房盟因素，加但卻不圖是首要兼的因素個人月收姻入家庭結(jié)構(gòu)子女狀憶況擁有車遍輛購房用展途藍山美愉樹最吸類引客戶泄之處付款方式總價范圍客戶最露在意的罰配套設艦施分析穿著特征宗分析看房下定搏次數(shù)分析媒介比例總價、均立價、級別單位:萬元單位:元藍山板塊濁集中千萬寄級富豪群站南\大源板塊語集中十萬癢級客戶1、富豪盾集中地2、百萬級譽客戶斷層7000桌-100釘00元價格區(qū)劫間斷層購買特隨征1、百萬三級別富柱豪、有益自己的傭企業(yè)或植者公司滾高層2、10%仙-20授%成都市外順客戶，如提遂寧、達榨洲、盧洲凝等3、對產(chǎn)品顆品質(zhì)敏感使性等同于稻價格4、作為第假一居所或悟者資產(chǎn)投嫌資渠道5、80%有私家激車、2-3次置業(yè)箏、暫時賀空置8、需求阿面積在80-晶120貧㎡

9、喜歡的圾樓盤規(guī)模雄：中等鋪規(guī)模的社棕區(qū)環(huán)境，止多層、小窄高層的物盜業(yè)類型10、置業(yè)覽傾向：叉生活配雜套、景倒觀環(huán)境排、文化海品位、借居家氣纖氛11、社區(qū)內(nèi)個配套需求立：首先殘為交通和魔基本生活勺商業(yè)配套劍，其次為衰休閑娛樂望、運動，拔再次為教義育12、距工絞作地的壁時間：20-休30分鐘13、對本區(qū)屠域發(fā)展持篩非常樂觀于態(tài)度客戶需求周分析購買特植征

客州戶1、千萬縣級別富設豪、有艷自己的站企業(yè)2、40%雁-50次%成都市茄外客戶燦，如遂故寧、達閱洲、瀘綿洲等3、對產(chǎn)品招品質(zhì)敏感音性高于價驚格4、5+2生活實吧踐者、權(quán)重視居速住享受5、有多繳部私家配車和家臥人住在顆一起，3-4次置業(yè)8、別墅需要求面積在200-圖350㎡炒9、喜歡悲的樓盤尸規(guī)模：桶中大住規(guī)模的曠社區(qū)環(huán)差境10、置業(yè)傾樂向：生活杜配套、景垃觀環(huán)境、戲健康運動錢、文化品方位11、社區(qū)公內(nèi)配套敵需求：侄休閑珍娛樂、技運動，忘再次為決教育12、距工肺作地的雄時間：30-4鳥0分鐘13、對本叉區(qū)域發(fā)激展持非鐘常樂觀呢態(tài)度總價\均價級枝別藍山板塌塊集中植千萬級招富豪群站南\大源板挎塊集中含十萬級晚客戶市場機會1、產(chǎn)品眨供應形它態(tài)：低密——別墅、膛多層高密——現(xiàn)實情況踩：清水渾電梯公寓18-病24F；潛在遼情況：30-綠40F市場空千缺：精別裝修電鋪梯公寓筑產(chǎn)品2、客戶銷：百萬忽級客戶廚斷層3、價格700中0-1獎000改0元電梯廳公寓價顛格區(qū)間桑斷層項目界定宏觀研究板塊特蓮征客戶需丟求大城南和宏觀競爭分析政策影蔬響項目定位市場預期制約因攪素規(guī)避策略發(fā)展趨勢目前現(xiàn)狀景觀＼警朝向＼手面積＼棍戶型等潛在競爽爭競爭方岔向客戶需求地塊條件資源優(yōu)勢發(fā)展趨勢目前現(xiàn)狀規(guī)劃設憤計優(yōu)化本報告憶研究思碌維結(jié)構(gòu)懲圖入市時機入市價格開發(fā)步惹驟形象定藝位推盤策略營銷策殲略價格＼客月戶產(chǎn)品\經(jīng)濟測跨算有利于價閥格攀升＼則小體量推簽盤＼優(yōu)勢窩位置提價價格實現(xiàn)的手段可執(zhí)行競爭策仔略發(fā)展戰(zhàn)倡略利潤最大累化風險最鄰小風險規(guī)避伯措施市場領袖差異化高性價域比客戶需求地塊現(xiàn)嘆狀占地規(guī)模途：總占地160舞0畝。地塊位置淹：該項目位殃于成都人捏民南路延伐線末端。地塊范床圍：西\北臨河.處于南延倒線開發(fā)熱浮點區(qū)域1）優(yōu)勢(S)本項目岔緊鄰府標河生態(tài)觀濕地，旁自然資汽源優(yōu)厚鑒。引水縫入園的貫設計方賄式，充客分提高了項愛目的整輸體品質(zhì)賭感。地喚塊臨近猛南延線經(jīng)與成仁亂路，交拴通便捷胳；周邊均為塵知名開發(fā)周商大體量跟項目，對唉于區(qū)域價萬值整體提政升有巨大消作用；項目對棕面極地硬海洋公傾園的開蠶發(fā)，將避提升了春本項目蠢的旅游分價值和鋒投資價仍值。2）劣勢（W）目前，地且塊周邊生旦活配套嚴圣重缺乏，核不符合高捕檔次客戶君生活需求講；3）機會（O）政府南遷字和南延線丹區(qū)域的持民續(xù)開發(fā)，馬本區(qū)域?qū)①I是未來成哭都的副中遵心；周邊大盤堆的陸續(xù)啟演動給區(qū)域按居住環(huán)境允改善起到厚了巨大的鄉(xiāng)豐推動作用豆；政府人霉員、孵廳化園科厭技人員撇等高收耽入人群臉的不斷揭涌入，則增強了更區(qū)域消給費能力芽。4）威脅苗（T）區(qū)域可挽開發(fā)土焰地資源卵豐富，標未來供乞應量大集，未來盒市場競似爭加劇沖；地塊SWO享T分析項目界粉定宏觀研灘究板塊特收征客戶需譜求大城南兩宏觀競爭分析政策影響項目定怎位市場預扯期制約因素規(guī)避策擠略發(fā)展趨貝勢目前現(xiàn)昌狀景觀＼黑朝向＼爭面積＼洽戶型等潛在競定爭競爭方航向客戶需股求地塊條件資源優(yōu)勢發(fā)展趨怕勢目前現(xiàn)同狀規(guī)劃設幸計優(yōu)化本報告研抽究思維結(jié)樂構(gòu)圖入市時機入市價絨格開發(fā)步焰驟形象定黨位推盤策朽略營銷策述略價格＼客宅戶產(chǎn)品\經(jīng)濟測燥算有利于狂價格攀抽升＼小轉(zhuǎn)體量推韻盤＼優(yōu)方勢位置導提價價格實晉現(xiàn)的手段可執(zhí)行競爭策略發(fā)展戰(zhàn)蛇略利潤最大李化風險最小風險規(guī)褲避措施市場領峰袖差異化高性價比客戶需求競爭策丸略產(chǎn)品差制異化滿足客戶非需求品牌形象并差異化總體規(guī)劃功能配玻比建筑風格園林風格配套設施物業(yè)管理高性價候比市場占臭位發(fā)展戰(zhàn)敏略策略發(fā)展方向類比案例發(fā)展戰(zhàn)略城市聚合法力地塊價值弟：富豪中位心區(qū)城市價棟值：西嶄南中心區(qū)域價值害：新城市銜中心發(fā)展前瞻清力氣質(zhì)領導毛力地塊價值慣“三中心軟”綜合解決有幾處供盆不同使用抽的房子，信具有才藝嚷的孩子，浸漂亮賢惠本的妻子需要出境輪旅游、異揭國情調(diào)、蛛有氧運動粥以及諸如疑高爾夫、陰游艇、SPA等很花錢神的消費需要房子步足夠大、伐足夠豪、退足夠有情爽調(diào)，足夠剛稀缺、足盒夠貴、足齡夠特別、鉗足夠被別石人稱道……需要在才高檔酒典店、餐桌廳、俱排樂部、隨會館等柴場所進孔行生意騎和友誼澤的交換滿意的急事業(yè)美滿的家打庭社交的圈烤子享樂的時老光投資的渠情道需要有股圾票、債券歪、固定資善產(chǎn)等投資鋼渠道獲取掏高額或者斤穩(wěn)定的投妖資回報自豪的宅舒子高端客戶刷生活基本論價值圖解藍山板塊造集中千萬忙級富豪群客戶價獲值挖掘資源價值多挖掘160翻0畝全配從套小鎮(zhèn)高品質(zhì)生態(tài)河流睬生活地塊價椅值客戶價傲值西南中心新城市中票心富豪中皺心屬性：身奪價１００財－１００幫０萬級喜好：區(qū)蕉隔、身份之、享受資源價班值***炭高端物辭業(yè)自然河流忘優(yōu)勢項目所癢有的資麥源使我勵們有創(chuàng)逢造的基動礎，客期戶的價源值取向穗指明了爹我們創(chuàng)寨造的方功向，而違地塊價急值則提鳥供了我絮們創(chuàng)造標的載體滅，因此港在外部疫良好的賞環(huán)境之朋下，以型項目資羅源為載塌體，打飯造出迎蛋合高端墊人群需滿求的高時尚物業(yè)恒，就能債實現(xiàn)項腿目的價暖值，并登提升***的品牌區(qū)域價涌值定義相之核心貸結(jié)論---婆-本項目恰必須挖自掘地域板塊鐘差異價值領導者挑戰(zhàn)者企業(yè)為市場上一線品牌項目具有無可復制的資源產(chǎn)品本身的核心優(yōu)勢明顯持續(xù)的產(chǎn)品創(chuàng)新能力締造新的理念引領市場大規(guī)模市場新進者、行業(yè)經(jīng)驗弱具有持續(xù)作戰(zhàn)能力產(chǎn)品品質(zhì)保證項目無獨特優(yōu)勢資源項目規(guī)模較大追隨者補缺者缺乏足夠資金實力沒有獨特資源規(guī)模較小規(guī)模小市場細分明顯項目市場紫占位----領導者說明：本區(qū)域娘有很強屑的富貴祝氣質(zhì),隨著規(guī)劃吐發(fā)展\起容積率茄在不斷提糧高.本項目有穴條件作為赴該區(qū)域繼懶承富貴氣劇質(zhì),吸引新經(jīng)節(jié)濟富豪階牛層的條件.他們不一象定熱仲于杠傳統(tǒng)的別姿墅,而對高科訓技,快捷簡潔指的居住方岡式十分推秋崇.市場占位市場占柔位發(fā)展戰(zhàn)略抽策略發(fā)展方向類比案例發(fā)展戰(zhàn)略項目發(fā)展繡方向中檔住宅高檔住榮宅800攜0~1聽000犧0＞1000喪0準豪宅低檔住鍬宅6000需~800巷0400拘0~6衡000<400蔑0頂級豪宅ＡＢ考慮的擾核心問怎題：利潤最大化灰＼銷售速度合理＼影講響力最大艇化＼定位幸準確＼產(chǎn)品高度差貧異化低端中端高端均價：4000紫-800劫0元/平米個盤年銷縫售量：7-12萬平米客戶：主要流市場，憲成都市內(nèi)繭普通工薪傍階層區(qū)域：頭市區(qū)均價：７林５00元/平米以上個盤年銷肯售量：6萬平米左居右客戶：扒窄眾市擱場，成末都市內(nèi)鑒外的高本端收入減群一般情燈況下，螞項目的醋價格越警高，受紐奉眾面越蒜窄，銷患售速度百越慢提高速度擦銷售模式示：市場分屠析模式定位解決模式營銷解決模式開發(fā)節(jié)奏解決模式貢獻20-30%40%左右30-40%關鍵動作發(fā)掘地塊最大化價值營銷訴求準確影響力提高多頻次開盤交叉開盤核心問竹題實質(zhì)----以高端農(nóng)項目的閘價格，齊完成主捉流中端緊項目的闖銷售量建議發(fā)視展方向產(chǎn)品：線精裝修甲４０％缺＋清水刊房６０辰％參考案耀例：紅促樹西岸歌（深圳牛）譽峰摟（廣州懲）粼江峰閣圍壹號公腦館精裝修引客戶（榜小戶型+高檔住查宅）1、事業(yè)贊繁忙、隨時間緊翻張2、外地客困戶、往來指于省內(nèi)外3、對樣板丟間裝修風臘格比較滿倚意4、裝修時成本可臉以接受5、對本項自目其他價語值認可（個潛力、地季段、環(huán)境閑）精裝修語對項目序的影響1、優(yōu)勢：鑒檔次提升擠、客戶地吧域范圍擴鹿大、容易曲引起轟動住獲得關注2、劣勢惹：價格走提高、光客戶絕癥對量減尺少、同府普通類伴型房屋寄競爭高科技附濕加值的廣歌泛運用：在科峽技含量茄、園林紐奉景觀、市物業(yè)服售務等角絮度同樣意可以達拳到差異復化競爭禽。例如調(diào)“紅樹語西岸”紅樹西題岸：（精裝瞧修均價3000需0元；距離促香港機供場20分鐘，距嫌離中環(huán)40分鐘）項慈目位于深怪圳市南山枕填海區(qū)西宣南，南面娃可推窗見穗海，紅樹挑林濕地和里香港天水瞎圍盡收眼邁底，北臨勻“世界之腰窗”、“牲中華民俗顯村”，西糾面緊靠沙辜河高爾夫記球場，東腥面是紅樹厘灣規(guī)劃中遭的大型中粘央主題公余園，戶戶嚇見海，獨喚瞰絕佳自纖然海景景怠觀。擁有攜三大主題拖會所（休確閑會所、腸運動會所筒、商務會難所），私船家幼兒園適、超市、刊地下景觀惑車庫等配慌套設施。深圳享紅樹西岸規(guī)劃設幼計：以三棟垂形狀的病高層構(gòu)狐成風車茫形狀，具實現(xiàn)了串海景資橋源以及棒高爾夫忍景觀的訓最大化痰利用。全球合膊作團隊勞以及高減新技術脾材料的爺普遍運扶用：全球最刪大工程敘顧問公據(jù)司：英委國雅納中國唯一遷住宅項目青接通國際幼酒店金鑰竟匙服務網(wǎng)岔絡，全球婦服務。ARQ設計公鑄司以及儲香港粱戰(zhàn)天志提掀供設計悔服務樓層隔飼板：美文國陶式興化學專胡利產(chǎn)品LOE焰-E：夾膠雙鼻層中空玻訊璃中央新風制系統(tǒng)、一系卡通智能化弦：LG、HON濕EYW臉ELL（霍尼韋爾聚感應器）、CLI農(nóng)PSA歪L（奇勝電疤源）、日汗訊電腦系匠統(tǒng)。COMM脆UNIT局YHO贏TZO展NEW引IRLE柜SSN凳ETWO儀RK社區(qū)無使線網(wǎng)絡IDE謙NTI欣TY與DET只ECT介ION決SE渾CUR顏ITY逝SY甩STE帶M智能化識國別系統(tǒng)SMAR紡TLI席GHTI繩NGS虛YSTE儲M室內(nèi)光路影控制座系統(tǒng)INTE困RLLI歷GENT酬AUD它IOV忘ISUA我LSY線STEM炒S智慧家居姐系統(tǒng)MUIL令IMED遭IAH鉆OME權(quán)APPL川IANC狗ES先進多渾媒體家抵電SIEM探ATIC德國70年歷史的渣頂級櫥柜軟品牌GROH忙E德國著分名衛(wèi)浴巨品牌DURA攀VIT源自181哪7年世界4大頂級刺衛(wèi)浴品收牌之一MIEL盆E家電設備基本配套徒：室外游杯泳池、恒香溫游泳池攔、網(wǎng)球場粗、籃球場奸、健身中提心休閑會所所、商務柔會所。本項目在棗深圳、香磁港豪宅市決場取得了找良好的銷凝售業(yè)績，別其高端客罷戶定位十叫分準確。服務：百趣仕達與國猴際“金鑰匙”酒店服四務長期遷合作，戶確保業(yè)崖主入住丹后可以歇享受到兔一流的得酒店式蟻服務。允需要特切別說明孤的是業(yè)狐主不管巧去世界排任何一涂個地方堤，都是“金鑰匙”最尊貴的直客人，可撒以享受到“金鑰匙”優(yōu)質(zhì)服籍務。譽峰（廣瞧州）譽峰：均價220鎮(zhèn)00左右，“譽峰”定位為易國際級勾中央豪咽宅，該冶項目建頃筑面積杏將近15萬平方米備，位于珠柔江公園北浙面正中央朵，擁有一亡線的珠江純公園景觀濱。采用“月抱形”點狀設計名，還將引飽入創(chuàng)新的“主仆”空間和狼空中多爛點綠化佳空間設求計理念信，兩梯科兩戶甚售至三梯唉兩戶，廣主力戶妨型為200平方米秀以上的駐大戶型嫩，高樓夏層的單戰(zhàn)位更是董加大了慚主臥套仇房的空泉間，配獲以高達6米的空賀中花園自。粼江峰閣沒壹號票公館項目界定宏觀研扒究板塊特征客戶需摸求大城南魚宏觀競爭分析政策影響項目定私位市場預期制約因素規(guī)避策略發(fā)展趨丸勢目前現(xiàn)憂狀景觀＼朝痕向＼面積經(jīng)＼戶型等潛在競居爭競爭方具向客戶需求地塊條件資源優(yōu)帥勢發(fā)展趨革勢目前現(xiàn)狀規(guī)劃設計淚優(yōu)化本報告稼研究思膝維結(jié)構(gòu)患圖入市時哀機入市價利格開發(fā)步漂驟形象定位推盤策略營銷策繪略價格＼客誕戶產(chǎn)品\經(jīng)濟測慈算有利于價獎格攀升＼毀小體量推好盤＼優(yōu)勢突位置提價價格實現(xiàn)的手段可執(zhí)行競爭策略發(fā)展戰(zhàn)轟略利潤最大壁化風險最小風險規(guī)讀避措施市場領袖差異化高性價比客戶需求水域群島蔽生活我們將成貌為全國最講具休閑性串的夢幻型層社區(qū)我們將越提倡休孔閑人生率態(tài)度我們將襲倡導一豈種奢侈蘆的生活配典范形象定奔位產(chǎn)品定呆位骨子里迎的國際流生活由內(nèi)而紀外的國窯際氣質(zhì),一切源舌自產(chǎn)品關本身區(qū)別于奔泛濫成迫災的概杏念包裝本項目刷價格在恭市場中該的位置----準豪宅中檔住宅高檔住宅8000蔽~100羊00＞1000浪0準豪宅低檔住岡宅5000逆~700根04000裙~500宗0<400竄0頂級豪偶宅年份2007年2008年2009年2010年2011年2012年合計幅度13%15%10%市場均價500056506497.57342.28076.398884

價格走勢80009040103961174712922.21421411700推貨量(萬方)581011121056產(chǎn)值(億)47.2101412.914.262.3成都精椒裝修產(chǎn)啞品及項座目周邊乎高端高迅層產(chǎn)品偏的客戶竭來源——以成都依為主，菌向全國南一級城尋市輻射炒的高端武收入客已戶群全國城市巧：北京、添上海、深肌圳、廣州拼、西藏香糾港等四川境內(nèi)版：攀枝花錯等成都：結(jié)南門為贊工作區(qū)周域的客巷戶群為村主客戶定位----闖----新經(jīng)濟富各豪本項目昏客戶定猴位——輻射全劣國的高疑端收入坐者本項體量丑大，價格示高，需要蓬積極的擴烈大客戶面新經(jīng)濟富豪階層.他們認同本區(qū)域的居住特性但不一定熱衷于傳統(tǒng)的別墅,而對高科技,快捷簡潔的居住方式十分推崇.例如IT\基金\國際貿(mào)易等等行業(yè)核心客戶重要客戶偶得客戶來源：北京、上海、深圳、廣州職業(yè)：政府和企業(yè)的最高層、私營業(yè)主目的：投資、未來移居年齡：40-55歲收入：家庭年收入30萬元以上成都南門工作者全國一級城市川內(nèi)二次以上置業(yè)者項目界定宏觀研歡究板塊特把征客戶需求大城南完宏觀競爭分楊析政策影襖響項目定位市場預期制約因劉素規(guī)避策巨略發(fā)展趨勢目前現(xiàn)狀景觀＼倉朝向＼鵲面積＼獅戶型等潛在競爭競爭方賞向客戶需摧求地塊條輩件資源優(yōu)勢發(fā)展趨勢目前現(xiàn)吉狀規(guī)劃設計單優(yōu)化本報告間研究思胸維結(jié)構(gòu)冰圖入市時縱機入市價言格開發(fā)步徒驟形象定位推盤策略營銷策序略價格＼媽客戶產(chǎn)品\經(jīng)濟測算有利于價問格攀升＼拘小體量推拍盤＼優(yōu)勢囑位置提價價格實龜現(xiàn)的手段可執(zhí)行競爭策顧略發(fā)展戰(zhàn)換略利潤最口大化風險最著小風險規(guī)避薯措施市場領袖差異化高性價比客戶需伍求建筑技術葉的突出點對新、會貴材料冒的運用如新型管沿材、高貴奔裝飾材料供、樹種等對高新挽技術、鋒設備的繼運用如恒溫恒肚濕（MOM司A國際寓老所、鋒鏟尚國際品）、先令進廚衛(wèi)怕設備、轎外窗中斜空斷橋加隔熱保躁溫技術級（中空匹惰性氣潮體層厚憤度為12mm）、210乓cm進深電梯藏橋廂、智宵能技術等你方面運用環(huán)抗保生態(tài)茄的技術如遮陽緒、隔熱趨、中水煩系統(tǒng)利柱用新材料建廳議名稱作用及功能花費成本光觸媒涂液具有殺菌，抗菌，抗霉，除臭，凈化空氣等功能。分解空氣中含有的各種細菌。成本約為9元/平米，不含人工。負離子內(nèi)墻壁涂料細胞活性化、清新血液、消除疲勞。安定神經(jīng)，增強免疫力。穩(wěn)定情緒。改善過敏性體制、緩輕疼痛、凈化空氣。清除灰塵及殺菌作用.可迅速消除汗味、灰塵味、食品味、煙熏味等異味;不含有毒化學物，施工時或施工后不會放出有害物。成本約為8元/平米，不含人工。蒸壓加氣混凝土隔熱保溫性能、環(huán)保。高耐火性。蒸壓加氣混凝土砌塊還有吸音隔聲、無放射性、可加工等性能?！獕w隔音材料隔音、吸音，調(diào)節(jié)室內(nèi)的混響時間。隔熱保溫，提高屋內(nèi)的舒適度。?！獢鄻蜾X合金、雙層中空玻璃門窗可以有效的阻擋外界的噪音和灼熱的陽光，保持室內(nèi)恒溫狀態(tài)。比傳統(tǒng)彩鋁門窗高出300元/㎡保溫隔熱層保溫隔熱砂漿應用于屋面、外墻體、室內(nèi)樓地面，實現(xiàn)良好保溫、隔熱、隔音效果。同時，有效堅固墻體，防止墻體開裂，顯著改善頂層熱環(huán)境，提高屋面防水使用年限。增加