年青島某公寓項(xiàng)目營(yíng)銷策劃案

青島****公寓

營(yíng)銷策劃案北京******綜合住宅服務(wù)2006年6月

目錄宏觀政策后市判讀1區(qū)域環(huán)境價(jià)值分析2項(xiàng)目定位與營(yíng)銷策略3價(jià)格體系及銷控制定原則4我們的優(yōu)勢(shì)與服務(wù)5宏觀政策后市判讀政策回顧2005年政策出臺(tái)

央行住房貸款利率上調(diào)0.2個(gè)基點(diǎn)七部委“國(guó)八條”市場(chǎng)反應(yīng)

短期觀望，迅速回暖年終盤點(diǎn)

形成井噴效應(yīng)，價(jià)格平均上升10.9％，銀監(jiān)會(huì)的重點(diǎn)監(jiān)控的八大城市之一，建設(shè)部重點(diǎn)監(jiān)控五城市之一現(xiàn)階段政策環(huán)境2006年政策出臺(tái)（截至6月份）

央行貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27％九部委“國(guó)六條十五細(xì)則”后市判讀

？2006年4月28日貸款利率上調(diào)0.27％目的：

均衡國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，抑制GDP的過(guò)快增長(zhǎng)，降低金融風(fēng)險(xiǎn)；存款利率未作調(diào)整，意在鼓勵(lì)內(nèi)需；并非針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策性金融行為；后果

對(duì)開發(fā)商自有資金的要求提高，良性現(xiàn)金流的隱形約束；緊縮銀根降低金融風(fēng)險(xiǎn)，限制房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度投資；

擠壓房地產(chǎn)泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展；政策判讀——利率上調(diào)2006年5月24日九部委“國(guó)六條十五細(xì)則”意義：

是2005年出臺(tái)的國(guó)八條的深化與延續(xù)，關(guān)鍵詞“穩(wěn)定”；明確了抑制房?jī)r(jià)、解決中低收入群體住房問(wèn)題及地方政府職責(zé)；限制房地產(chǎn)的短期投資與投機(jī)行為，間接鼓勵(lì)長(zhǎng)線投資行為；關(guān)鍵點(diǎn)

70%以上90平方米以下住房保證低價(jià)位商品房的土地供應(yīng)，解決低收入家庭的住房困難；進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用；政策判讀——國(guó)六條您認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)上漲嗎？

超過(guò)一半的被調(diào)查者仍然認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲；

政策判讀——高端客戶反饋您認(rèn)為未來(lái)一段時(shí)間（1年左右）房貸利率會(huì)繼續(xù)提高嗎？多數(shù)被調(diào)查者(占44.4%)還是預(yù)期央行今后一段時(shí)期會(huì)進(jìn)一步調(diào)高房貸利率，認(rèn)為房貸利率不會(huì)繼續(xù)調(diào)高的被調(diào)查者只占19.1%。政策判讀——高端客戶反饋您在宏觀政策發(fā)布后還有購(gòu)房計(jì)劃嗎？57.2%的被調(diào)查者選擇今年仍會(huì)繼續(xù)購(gòu)房或加快購(gòu)房進(jìn)度。宏觀調(diào)控政策對(duì)于高檔住宅購(gòu)買者的直接作用并不明顯。政策判讀——高端客戶反饋宏觀政策調(diào)控目的主要是保持房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展；通過(guò)利率上調(diào)等金融手段的調(diào)控主要作用于低價(jià)商品房;高端物業(yè)的消費(fèi)群體將由短線投機(jī)轉(zhuǎn)向長(zhǎng)線持有；政策指令性供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整將引發(fā)高端物業(yè)供應(yīng)緊張；社會(huì)關(guān)注的房?jī)r(jià)問(wèn)題將通過(guò)低價(jià)商品房與社會(huì)福利房的方式得到部分緩解，主要體現(xiàn)在房?jī)r(jià)增幅減緩?？偠灾?，本項(xiàng)目不會(huì)受到政策的過(guò)多不利影響，但在項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)中應(yīng)對(duì)政策導(dǎo)向與實(shí)施細(xì)則加以關(guān)注，達(dá)成項(xiàng)目的核心目標(biāo)——獲利！政策判讀區(qū)域環(huán)境價(jià)值分析區(qū)域環(huán)境價(jià)值分析——功能城市核心商務(wù)中心”

奧運(yùn)場(chǎng)館項(xiàng)目直通區(qū)域內(nèi)部繁華商業(yè)街；但直通本項(xiàng)目的只有燕兒島路一條單行限時(shí)路段，項(xiàng)目的易達(dá)性面臨一定的壓力。區(qū)域內(nèi)部易達(dá)性較好，公交系統(tǒng)發(fā)達(dá)；區(qū)域環(huán)境價(jià)值分析——交通****山東路香港路東海路步行街福州路南京路毗鄰青島市成熟的CBD區(qū)域、青島市政府，商業(yè)及商務(wù)氛圍濃郁；本區(qū)域商業(yè)繁榮，商務(wù)活動(dòng)頻繁，以高檔的商住樓為主；區(qū)域的配套設(shè)施較為完善，提高了地塊的居住價(jià)值和商務(wù)便利的條件；區(qū)域環(huán)境價(jià)值分析——商務(wù)城市核心商務(wù)中心”

區(qū)域內(nèi)商務(wù)及旅游的外籍人士眾多，國(guó)際氛圍濃厚；有利于項(xiàng)目將來(lái)吸引高端客戶，并提高項(xiàng)目的國(guó)際知名度；根據(jù)政策，臨海開發(fā)用地受限，所以，臨海資源，對(duì)于一部分外籍或外省份客群，有著很強(qiáng)的吸引力；區(qū)域環(huán)境價(jià)值分析——人群根據(jù)青島市總體規(guī)劃，東部地區(qū)將會(huì)成為未來(lái)商務(wù)及商業(yè)的核心區(qū)域，未來(lái)區(qū)域的升值潛質(zhì)將一路攀升。奧運(yùn)村及奧運(yùn)比賽場(chǎng)館的建設(shè)，為整個(gè)區(qū)域價(jià)值的提高提供了有利的后續(xù)增值空間；

區(qū)域環(huán)境價(jià)值分析——發(fā)展項(xiàng)目定位與營(yíng)銷策略區(qū)域地產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成關(guān)系海岸線香港中路——商務(wù)價(jià)值東海路——海景價(jià)值山東路——商務(wù)價(jià)值價(jià)格遞減價(jià)格遞增產(chǎn)品對(duì)比分析—基本要素建筑形式地段價(jià)值裝修標(biāo)準(zhǔn)****超高層塔樓，現(xiàn)代建筑CBD商業(yè)核心區(qū)，交通條件受限制，上下班高峰期擁堵明顯。高層部分能享受海景資源？頤和國(guó)際高層板塔結(jié)合CBD商務(wù)核心區(qū)，市政府南側(cè)，交通條件優(yōu)越，建筑可視性極好2000/㎡精裝修海信燕島國(guó)際高層板樓緊臨海岸線，海景價(jià)值得天獨(dú)厚。奧運(yùn)村及奧運(yùn)場(chǎng)館提升其價(jià)值毛坯房三度空間高層塔樓地處商務(wù)區(qū)內(nèi)，缺乏景觀資源，主要依托商務(wù)環(huán)境支撐其價(jià)值中檔精裝修（含簡(jiǎn)單家具家電）東海路9號(hào)超高層塔樓既在CBD商務(wù)核心區(qū)，擁有足夠的商務(wù)資源，又有南向海洋景觀價(jià)值。產(chǎn)品對(duì)比烘分析—戶儉型分析總套數(shù)戶型配比主力戶型****27947—55㎡：40%101、133㎡：28.7%173—200㎡：25.8%222㎡：2.9%286、294㎡：2.2%47—55㎡：40%101、133㎡：28.7%173—200㎡：25.8%頤和國(guó)際30060－70㎡：46%90-120㎡：53.2%145㎡：0.8%60－70㎡：46%90-120㎡：53.2%海信燕島國(guó)際62077㎡：8.5%104-139㎡：17.5%152-195㎡

：58%231/290㎡：16%152-195㎡

：58%三度空間27650㎡：75%110㎡：25%50㎡：75%東海路9號(hào)350117.4－177.6㎡：62%240㎡：38%117.4－177.6㎡：62%240㎡：38%外立面塞形象：高品質(zhì)棕、尊貴搞大氣、喇商務(wù)價(jià)引值、全欺新產(chǎn)品外立面形別象：國(guó)際感冤、現(xiàn)代佛感、海農(nóng)洋景觀抬、高檔流建筑群寇落產(chǎn)品對(duì)比犯分析—外稼立面分析配套對(duì)唇比分析配套設(shè)施會(huì)所****頤和國(guó)際5000平方米樓前廣場(chǎng)、商務(wù)大堂、觀光電梯、直飲水等2200平方米高端商務(wù)會(huì)所海信燕島國(guó)際“sto經(jīng)典”外墻保溫體系、意大利阿魯克鋁門窗系統(tǒng)、戶式中央空調(diào)系統(tǒng)、地?zé)岵膳?、預(yù)先暗設(shè)中央吸塵管路每戶免費(fèi)贈(zèng)送停車位1個(gè)3000余㎡下沉式會(huì)所三度空間銀行、會(huì)所、商場(chǎng)東海路9號(hào)為業(yè)主提供酒店式服務(wù)。1-3層為會(huì)所，只對(duì)業(yè)主開放。服務(wù)對(duì)杜比分析服務(wù)特色收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(元/㎡/月)****頤和國(guó)際由****管理。實(shí)行管家式貼深服務(wù)5海信燕島國(guó)際一般住宅管理，海信物業(yè)2.1元（包括0.4元電梯費(fèi)），二次供水0.3元/噸另外收取三度空間柏悅酒店提供酒店管理服務(wù)5東海路9號(hào)英式管家服務(wù)待定價(jià)格對(duì)比際分析預(yù)估起椅價(jià)從價(jià)格叢分布來(lái)代看，海述景資源賞對(duì)價(jià)格迅是一個(gè)斃較大的骨支持。努項(xiàng)目?jī)r(jià)榨格與海管景的距酒離成反刃比關(guān)系銷售情忽況對(duì)比僅分析從銷售退速度所衣呈現(xiàn)的狡現(xiàn)象，井擁有海前景的項(xiàng)茫目在銷代售速度熔上優(yōu)于聾其它沒(méi)明有海景淺資源的魄項(xiàng)目客戶群澤體對(duì)比泛分析客戶來(lái)源購(gòu)房用途****？？頤和國(guó)際以青島本地客戶為主，約占80%其它以山東省內(nèi)居多購(gòu)房群體以私營(yíng)企業(yè)主為主力，占80%投資客占60%，自住占40%。海信燕島國(guó)際青島本地55%；除青島外的山東省內(nèi)10%；國(guó)內(nèi)其他城市25%；外籍人士10%投資占30%，自用占70%三度空間以青島本地客戶為主90%幾乎全為投資客東海路9號(hào)未開盤，客戶群未最終呈現(xiàn)最明顯的皺特征：以欠海景為核拴心價(jià)值的猾項(xiàng)目，其笨自用比例倍高。而以彎商務(wù)為核鏈心價(jià)值的蠻項(xiàng)目，其指投資比例室高。兩扒者正好成白反比關(guān)系項(xiàng)目核牌心價(jià)值屠判定本項(xiàng)目廈在產(chǎn)品軟的檔次印上具有剝足夠的嬸支撐點(diǎn)絕對(duì)地標(biāo)刃性建筑體凝，50層薯層高，唱5星級(jí)寨標(biāo)準(zhǔn)…著…因此應(yīng)充相分依托CBD黃金地段元，打造地標(biāo)郊級(jí)別的豪徑華公寓商務(wù)價(jià)基值+局教部海景積價(jià)值以達(dá)到項(xiàng)婦目品牌最辰大化進(jìn)而弊實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)摟的最大化市場(chǎng)形俊象定位超五星及級(jí)酒店勁式服務(wù)穿公寓產(chǎn)品形日象定位脾延伸豪宅的客欲群關(guān)注品嚷質(zhì)匹配之坦外，更看蠢中項(xiàng)目帶咐來(lái)的精神哄滿足，因祝此，推廣漠要超越產(chǎn)遍品，反映伶生活領(lǐng)域貓的生活影專象。形象表謠達(dá)：世界時(shí)陷尚前沿獵體親切雅坐致的時(shí)傲尚感私密性，晃個(gè)性，親增切雅致的愈時(shí)尚感目標(biāo)市場(chǎng)竟分析日、韓窄為主的切外籍客貨戶外地（敗山東、愈河北、圖北京等占）客戶青島本撐地企業(yè)術(shù)主需求滿王足點(diǎn)充分的國(guó)籮際化形象獨(dú)一無(wú)二絹的產(chǎn)品特蝴色（高科距技）配套品質(zhì)卸的豪華標(biāo)場(chǎng)準(zhǔn)國(guó)際知名悔酒店品牌處管理項(xiàng)目品覆牌的核抗心價(jià)值重體系品牌溢價(jià)紡·品牌生斧活·品牌額開發(fā)·品酸牌推廣價(jià)格以經(jīng)濟(jì)承受力為前提，高端物業(yè)、總價(jià)較高稀缺性產(chǎn)品地標(biāo)性建筑、海景生活核心區(qū)域、商業(yè)、高檔會(huì)所戶型以中小戶型為主高端品牌、電梯直接入戶、功能性品牌服務(wù)便利性品質(zhì)感舒適性客戶鮮明的居住要求金字塔尖、稀缺客戶俯視、稀缺、追求事業(yè)與生活的平衡項(xiàng)目品傘牌的產(chǎn)潮品支持錫體系投資性項(xiàng)目品牌蛋與需求的況整合挖掘征服欲：與生俱來(lái)的征服和控制欲望，需要找到一個(gè)個(gè)生活原型投資：可觀且信心十足的投資收益平臺(tái)：舒適且高貴的功能性場(chǎng)所，作為會(huì)友和隱秘商務(wù)場(chǎng)所的需要品牌：品牌所創(chuàng)造的附加價(jià)值核心思想源領(lǐng)袖體會(huì)征服欲望的平臺(tái)稀缺的海洋景觀與現(xiàn)代文明交融輝映舒適居住功能：高端人群所需要的棲息地，商務(wù)事業(yè)的思想源的需要文化：海洋文化的身心體會(huì)產(chǎn)攏品：絕延對(duì)地標(biāo)性吩建筑體，50層章層高，痛5星級(jí)參標(biāo)準(zhǔn)…煤…區(qū)域環(huán)擦境：周邊商務(wù)田、商業(yè)氛威圍較為成煌熟、城市黃擋金地段CBD、擁有海市景等資限源客校群：項(xiàng)目位于蠅商務(wù)區(qū)內(nèi)繼，高收入同人群及外塵籍人士較桂為集中，藍(lán)消費(fèi)能力害強(qiáng)推廣策組略——董產(chǎn)品思餓考策略引導(dǎo)對(duì)于任能何高端勵(lì)產(chǎn)品而融言，購(gòu)姨買動(dòng)機(jī)揉就是對(duì)全一種生勤活方式烤的追求駝。1、高搬端產(chǎn)品慎對(duì)于購(gòu)啄物者有銜許多誘部因（即筆理由）極高端的城產(chǎn)品需要逮完成購(gòu)買異者身份的爸需要、娛齒樂(lè)的需求慢、自我滿只足的需求偏、了解新級(jí)趨勢(shì)的需蠢要。還要滿圖足消費(fèi)爺者社會(huì)嚼層面的貨需要，蜘為了地定位和權(quán)因威。2、缺考少附加腎值的產(chǎn)予品不具傲備競(jìng)爭(zhēng)栗力。很少有產(chǎn)腰品和服務(wù)蔥只是因?yàn)椴籍a(chǎn)品本身頃的功能而宏被消費(fèi)者籮購(gòu)買。在服工業(yè)和后室工業(yè)社會(huì)棉中，富裕標(biāo)的消費(fèi)者拼通過(guò)消費(fèi)槐商品而獲輛得其社會(huì)貌和心理價(jià)掛值以及意跨義。策略核心創(chuàng)造一仍種深層倒溝通后穗的高峰牛體驗(yàn)，滿足專涉屬于特肺殊階級(jí)鈔的智慧痛考量。執(zhí)行策略四構(gòu)成：品掠牌營(yíng)銷＋紡競(jìng)爭(zhēng)力戰(zhàn)袍術(shù)＋階層督語(yǔ)境＋產(chǎn)烈品特征開發(fā)理念—品牌—文化推廣調(diào)性—項(xiàng)目性格社區(qū)氣質(zhì)—外立面價(jià)格－戶型購(gòu)房者消費(fèi)心態(tài)感知過(guò)程產(chǎn)品特征競(jìng)爭(zhēng)力戰(zhàn)術(shù)＋階層語(yǔ)境品牌營(yíng)銷本案核心藝策略—“送附加值”庫(kù)解釋圖執(zhí)行解析推廣執(zhí)行頓要點(diǎn)豪宅廣告?zhèn)磉_(dá)重在少形象推廣豪宅的形毛象推廣和妄賣點(diǎn)銷售單由不同的倍渠道承擔(dān)豪宅的輔推廣永芳遠(yuǎn)都是蘿形象期豪宅推袋廣的形贊象要統(tǒng)臂一并持晚之以恒以焦點(diǎn)撕事件的掠活動(dòng)來(lái)覆支撐廣涂告的表毯達(dá)體系國(guó)際營(yíng)父銷體系推廣渠從道要點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)視坡覺(jué)包裝區(qū)域核心降位置戶外扶形象專業(yè)媒輝體持續(xù)輪曝光創(chuàng)意Idea公寓案謀名：華府證首府虹紅塊公館用簡(jiǎn)易而把寓意深刻斬的單詞賦頭予項(xiàng)目獨(dú)顛特的內(nèi)涵雞和價(jià)值感SLO藝GAN抓：華府調(diào)盛世廣告創(chuàng)意第一階指段：著重建立襲本案的社宇會(huì)知名度疾和影響力答。第二階段榨：通過(guò)人極與宅的賊故事著污重表現(xiàn)躬建筑本敢身。以前所未好有的獨(dú)特潤(rùn)視角表現(xiàn)碧客群階層魔生活場(chǎng)所將，展現(xiàn)專稿屬于這計(jì)一階層壇的生活捕狀態(tài)以冤及建筑煤特性。品牌個(gè)性Bran幟dCh壯a(bǔ)rac喪terA、廣告風(fēng)需格：唯夏美、華滋麗、懸掏念、深槍刻，大蛛氣。B、關(guān)鍵電詞：世界時(shí)尚尼前沿體、私密性固，個(gè)性慢；親切雅致架的時(shí)尚感C、品牌導(dǎo)向綢：品牌導(dǎo)入陡的縱取向由表及里由外而內(nèi)由抽象到具象由神秘到親和由認(rèn)知到?jīng)Q策開盤階段伙戰(zhàn)術(shù)主題：地鉛王盛跑世最終目嘆標(biāo)：制疫造登場(chǎng)芝氣勢(shì)腎展示羊地王懸南念地段就肝是房地堆產(chǎn)的最寸終價(jià)值癥。為此，在呼入場(chǎng)后至月內(nèi)部認(rèn)購(gòu)商前的一段悲時(shí)間內(nèi)，絞本案的最蕩終目標(biāo)就嘴是通過(guò)各仔個(gè)層面的聞營(yíng)銷滲透丟，建立并對(duì)明確本案墓即地王的勒大氣形象兵，為本案義制造登場(chǎng)榆懸念，引銹起業(yè)內(nèi)及勸市場(chǎng)的熱的情關(guān)注。CBD地王，呼況之欲出！戶外廣描告計(jì)劃項(xiàng)目開撤始內(nèi)部也儲(chǔ)客，撤因此相富對(duì)應(yīng)的多推廣媒憤體也應(yīng)眼開始發(fā)串力，形煎成前期垂推廣的母預(yù)熱狀嘗態(tài)。戶外廣告見(jiàn)計(jì)劃建議橡：戶外廣告猜需要與項(xiàng)丈目進(jìn)程緊著密配合，公常換常新糕，給客戶略以信心?！A(yù)熱摩期的主力不宣傳媒體軟文發(fā)碼布計(jì)劃推廣主題貝：土地價(jià)依值觀香——賣地王驕?zhǔn)⑹劳茝V策果略：利用當(dāng)前體業(yè)內(nèi)已經(jīng)碧認(rèn)可的價(jià)慌值，進(jìn)行狠整合預(yù)熱現(xiàn)場(chǎng)視覺(jué)扭包裝區(qū)域最具肺價(jià)值感的鞭現(xiàn)場(chǎng)視覺(jué)炕包裝藝術(shù)次—“價(jià)值新工地”戰(zhàn)考術(shù)“顧問(wèn)營(yíng)伙銷尊貴全右程”服務(wù)餅?zāi)Ｊ健邦檰?wèn)爪營(yíng)銷尊董貴全程師”服務(wù)廟模式啟濁動(dòng)。各個(gè)環(huán)節(jié)殼的負(fù)責(zé)顧遭問(wèn)，并享催受到全程齊顧問(wèn)陪同塘解答的尊沒(méi)貴級(jí)服務(wù)喬。包括：咨賢詢階段：采置業(yè)顧問(wèn)歷；工程顧鍵問(wèn)；風(fēng)水項(xiàng)顧問(wèn)；簽約階潛段：法鹿律顧問(wèn)卻；裝修買顧問(wèn)；稍物業(yè)顧調(diào)問(wèn)；園盾藝顧問(wèn)挪；入住階段糕：家政顧龍問(wèn)；寵物謎顧問(wèn)；健拉康顧問(wèn)；贈(zèng)送“信懼物”計(jì)荒劃兩情相悅皺“信蝴物”贈(zèng)送梳（主要針順對(duì)大戶型羨）業(yè)主的到落場(chǎng)時(shí)間非妥常有限，橋怎樣在最幸短的時(shí)間陵里與客戶閣形成溝通燥的橋梁，馳將是現(xiàn)場(chǎng)燦服務(wù)環(huán)節(jié)瞇的工作重顯點(diǎn)?！靶盼锸刭?zèng)送”窗計(jì)劃，饒是希望置通過(guò)銷料售人員氏對(duì)于成留交客戶元、準(zhǔn)客嘴戶、有慨意向未魚成交客磚戶均準(zhǔn)視備一份啞真誠(chéng)別獻(xiàn)致的銷丟售禮物垃，（對(duì)偶于訪問(wèn)光客戶來(lái)吃說(shuō)，即鏡使未成膏交，仍芽然具備鹽優(yōu)秀口破碑傳遞驅(qū)的可能蔥性，他佛們影響頂其它業(yè)竭主的力餅量勝過(guò)續(xù)廣告）露以便在種最短的燦時(shí)間內(nèi)授為客戶滑帶來(lái)意忽外驚喜嗎、另類極的關(guān)懷沾感。所贈(zèng)禮品牛應(yīng)精致而懸有個(gè)性，諒對(duì)于當(dāng)日坊成交客戶晌，贈(zèng)送高佛級(jí)雪茄套筍裝、精制PDA產(chǎn)品、萬(wàn)班寶龍精品會(huì)筆等禮品晃，對(duì)于準(zhǔn)課客戶可以延贈(zèng)送印有永項(xiàng)目賣點(diǎn)孟的高檔橋善牌、特殊繩材質(zhì)的圍撕棋、大師堂設(shè)計(jì)精品獻(xiàn)領(lǐng)帶等，架體現(xiàn)高檔欄售樓服務(wù)粗的細(xì)節(jié)關(guān)暈懷。贈(zèng)送“信俘物”計(jì)肅劃直復(fù)營(yíng)云銷攻勢(shì)糠(DM－精確點(diǎn)攻帽擊)將目標(biāo)人椒群具體化前，實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)消確定位點(diǎn)經(jīng)攻擊；為了增強(qiáng)術(shù)本案信息護(hù)在到達(dá)率陶上的準(zhǔn)確除性，渠道錘準(zhǔn)確、費(fèi)用較舟低的直保復(fù)式營(yíng)凳銷策略薄將是本邁案重點(diǎn)潮暗線攻潑擊手段英；價(jià)格體系閉及銷控制虹定原則價(jià)格體都系——鋼定價(jià)基拐礎(chǔ)市場(chǎng)消吧費(fèi)容量密較為穩(wěn)綱定，主逗要成交港在中高駐檔消費(fèi)旦者；樓盤是高酬檔公寓項(xiàng)住目，樓盤鵝檔次較高淹；樓盤投段入市場(chǎng)激后是較儉成熟的鞭產(chǎn)品，腸消費(fèi)者濫對(duì)高檔跡公寓產(chǎn)智品的認(rèn)房誠(chéng)識(shí)程度醉較高；價(jià)位對(duì)于撈該項(xiàng)目的周消費(fèi)者和刊開發(fā)企業(yè)腥來(lái)說(shuō)，雖回然有一定嬸的敏感度盲，但是相賣對(duì)來(lái)說(shuō)，萬(wàn)消費(fèi)者對(duì)頓價(jià)格的關(guān)岸注程度不良高；該區(qū)域的迷市場(chǎng)供求隙狀況較為泰平穩(wěn)，樓授盤的特色讀、功能、抹服務(wù)及區(qū)證位是有一擁定吸引力功的。價(jià)格體系棄——整盤價(jià)均價(jià)制定建議本路項(xiàng)目整城盤實(shí)現(xiàn)渠均價(jià)的徐計(jì)算采只取“綜方合系數(shù)須定價(jià)法答”，即訓(xùn)：“市場(chǎng)比劃較法”妻×N1+腳“項(xiàng)目成本楚法”×N2+“項(xiàng)目利酬潤(rùn)目標(biāo)療法”免×N3N1+N薯2+N3憤=100譯％由于目枝前我司柄未得到急開發(fā)商存的項(xiàng)目塊財(cái)務(wù)分棕析數(shù)據(jù)初，所以效以“市皂場(chǎng)比較液法”進(jìn)針行簡(jiǎn)單既的整盤橋?qū)崿F(xiàn)均群價(jià)的預(yù)支估；經(jīng)過(guò)“市古場(chǎng)比較法通”計(jì)算，陰本項(xiàng)目的日整盤實(shí)現(xiàn)蕩均價(jià)＝1850凍0元/㎡價(jià)格體婚系——楊定價(jià)原限則單套價(jià)暗格制定跪采用加獅權(quán)法對(duì)上述程影響定碧價(jià)的各圖項(xiàng)因素前分別打揀分，采蘆用5分按制，最河高分為替5分，齡最低分正為1分傅。影響因素戶型格局面積指標(biāo)位置……朝向景觀權(quán)重20%20%15%……30%項(xiàng)目處于謀期房階段原，隨著施煩工進(jìn)度提奏升價(jià)格；低開的目芳的是吸引嚇市場(chǎng)視線煩，其路線倘是提升價(jià)構(gòu)格。增加客戶晚信心，隨尼著銷售熱暮度的形成撕后逐漸上裳調(diào)價(jià)格。刺激有視購(gòu)房動(dòng)仗機(jī)者的插購(gòu)買欲伐，促使絹其產(chǎn)生夾立即購(gòu)世房的想潔法；價(jià)格體素系——低開高幕走定價(jià)額策略價(jià)格升幅弟比例：每次升切幅控制國(guó)在3%全以內(nèi)，宣否則由依于本案鑼單價(jià)偏踢高，后倘期戶型血面積過(guò)債大，會(huì)睛造成價(jià)倦格漲幅布過(guò)快帶兔來(lái)突然睬性銷售狼脫節(jié)。漲缸幅：配94％偉97％治100喜％次102德％勇10飽5％釋10餓7％面積比例仗：6村％搞8％潮17％騎29％棍25％袖5％銷售階段內(nèi)：第一階篩段第胳二階段女第三階段葡第四階罪段第五極階段齒第六階段價(jià)格體系跳——價(jià)格墨變化示例銷售策毀略——任三層標(biāo)售準(zhǔn)基本目標(biāo)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化

品牌提升無(wú)形資產(chǎn)，價(jià)值再造收獲資本，實(shí)力提升銷售成功，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)階目標(biāo)終極目標(biāo)賣掉房子最終目勾標(biāo)：12個(gè)托月90潔％清盤棉，確保蒸目標(biāo)利活潤(rùn)；項(xiàng)目整膊盤均價(jià)東不低于撓185威00元申/平方仍米。銷售策感略——層最終目視標(biāo)銷售階段既劃分與銷憂控銷售階段廳建議：每個(gè)階督段約兩慢個(gè)月左汗右時(shí)間忙，形成儲(chǔ)備幕—收遍斂—謝再儲(chǔ)羞備—宣再收喝斂的循丟環(huán)往復(fù)操作模驕?zhǔn)?，達(dá)盈成周期于性的蓄漁勢(shì)、造釀勢(shì)、強(qiáng)盯銷突破身，同時(shí)畏完成既勇定任務(wù)蔽指標(biāo)。銷售階憑段劃分寄與銷控第一階柴段：推輛出小