成都某項目營銷策劃方案

XXXX項目營銷策劃方案XXX?XX置業(yè)

2012.1.16成都房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢城北區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀競品分析潛在客戶市場調(diào)查分析市場研究與分析第一部分2010-2012年4月成都市供求2011年至今成都市成交價格與套數(shù)2010年-2011年成都市供求比有著明顯的上漲，供應(yīng)量有所增加，受政策影響成交量有所回落。通過圖表，可以清晰看出，截止2012年4月，近4個月的供應(yīng)量不到40000套，只有2010年全年供應(yīng)量的兩成，成交量也與供應(yīng)量基本持平，供求比有所回落。說明2012年繼續(xù)受到政策的嚴(yán)重影響，市場由熱至冷的明顯變化。2011年成都市整個供應(yīng)量隨著時間有著較大的差距，而成交市場則從第一季度開始出現(xiàn)明顯的下滑，然后保持著小波動的趨勢。2012年第一季度，供應(yīng)和成交有小幅上升趨勢，成交略高于供應(yīng)，主要消化市場存量。2011年成都市整個房地產(chǎn)市場屬于不理想情況。整體價格在2011年3月、10月和2012年年初有明顯的下降，其余月度則保持較平穩(wěn)的波動，但總體已有略微下滑。成都市商品住宅市場1季度兩比（環(huán)比、同比）同衰，供銷同落，剛需為市場成交主流，并拉低了成交均價，難掩住宅市場低迷態(tài)勢。2012年1季度成都市（主城區(qū)含5近郊）住宅市場供應(yīng)面積約240.67萬㎡，環(huán)比下降約52.18%；成交面積約343.13萬㎡，環(huán)比下降9.82%，成交均價約6458元/㎡，環(huán)比下降6.03%，供銷比為0.7。

1季度中央對樓市宏觀調(diào)控依然不放松的表態(tài)，讓樓市難以看到真正的春天，開發(fā)商以價換量的手段得到市場的部分認(rèn)可，大量剛需客群入市，但仍難掩市場的低迷情況。2012年1季度主城區(qū)住宅市場供銷同比兩衰，供銷比一致，供應(yīng)環(huán)比大幅回落，成交小幅震蕩。主城區(qū)與第二圈層供銷量關(guān)系均約為1:2。2012年1季度商品住宅新增供應(yīng)面積約79.91萬㎡，環(huán)比下降約65.05%，同比下降約31.29%；住宅成交面積約122.51萬㎡，環(huán)比下降約5.77%，同比下降約39.49%，供銷比0.65。主城區(qū)與郫縣、新都、雙流、溫江、龍泉等五近郊商品房供銷量關(guān)系均為1：2，郊區(qū)的供銷勢頭好于主城區(qū)。2012年1季度主城區(qū)商品住宅價格繼續(xù)下滑。以價換量的促銷方式并沒有給開發(fā)商帶來好消息，但部分項目取得了較好的成績。2012年1季度成都市主城區(qū)住宅市場成交均價為8311元/㎡，環(huán)比下降約8.30%，同比下降約7.41%；成交金額約為101.821億元，環(huán)比下降約13.59%，同比下降約43.97%。

主城分區(qū)域格局看，2012年1季度城西供應(yīng)較少，城北、城南、城東各個區(qū)域供應(yīng)較平衡；各區(qū)域成交相當(dāng)，以城西、城東領(lǐng)先，高新西區(qū)的產(chǎn)業(yè)帶動影響及相對較低的價格成就城西樓市。2012年1季度成都市主城區(qū)城北供應(yīng)最為活躍，城東、城南緊隨其后，但各區(qū)域環(huán)比供應(yīng)均回落；在成交方面，城東、城北區(qū)域占比環(huán)比小幅上漲，城西、城南成交占比環(huán)比均下滑20%左右，但成交主力仍然是城西區(qū)域。城北受“北改”利好刺激，城北供應(yīng)市場信息持續(xù)占據(jù)主導(dǎo)位置，本季度城北供應(yīng)量達(dá)到25.84萬㎡，占據(jù)首位。但現(xiàn)目前，此類刺激對成交具有一定的影響，但影響不大，相信未來成交表現(xiàn)不俗。

2012年1季度近郊商品住宅趨勢與主城區(qū)基本一致，供銷同落，郊縣住宅市場不景氣同現(xiàn)。

成都郊縣房地產(chǎn)市場新增供應(yīng)面積約160.76萬㎡，環(huán)比大幅下滑41.46%，同比下滑39.16%；成交面積約220.61萬㎡，環(huán)比下降11.92%，同比下滑45.21%；供求比0.73。

2012年1季度近郊商品住宅價格繼續(xù)呈現(xiàn)下降趨勢，且低于去年同期價格

郊縣住宅市場同樣嚴(yán)峻。2012年1季度成都市郊縣住宅市場成交均價為5429元/㎡，環(huán)比下降5.35%，同比下降3.84%；成交金額約為119.76億元，環(huán)比下滑16.63%,，同比下降47.31%。

2012年1季度商品住宅市場依然嚴(yán)峻的情況，五大近郊中郫縣供應(yīng)位居首位，

成交卻位居第三；雙流成交居首，供應(yīng)卻位居第三。“北改”在一定程度上能刺激新都樓市的發(fā)展，但抵不過樓市的整體低迷的市場。2012年1季度新都區(qū)域范圍內(nèi)的商品房新增供應(yīng)銳減，約31.56萬㎡，環(huán)比下降50.23%，同比下降47.25%；成交環(huán)比下降15.34%，同比下降40.71%。

小結(jié)與展望：持續(xù)宏觀調(diào)控下，供銷壓力預(yù)計將加大，房價暗降或?qū)⑸涎莼跇鞘泻暧^調(diào)控從緊這一主調(diào)不變的判斷，如果銀行信貸政策持續(xù)不放松，開發(fā)商面臨的資金困難會加劇，房價下行壓力或?qū)⒃龃?，但預(yù)計幅度不會太大；對后市房價下跌的觀望會導(dǎo)致年底及明年初市場整體表現(xiàn)保守。供、需方仍以小幅調(diào)價試探市場和觀望為主。以當(dāng)前市場表現(xiàn)看，2012年需求如果不能有效釋放，供銷壓力將持續(xù)；部分大開發(fā)商可能會在一線城市采取幅度較大的降價促銷，但預(yù)計會規(guī)模有限。如果降價規(guī)模和力度擴大，既會刺激成都房價的回落，更會進(jìn)一步刺激購房者對后市降價不理性的期待和觀望，甚至有打破當(dāng)前市場僵持平衡的局面，引發(fā)降價潮。展望：2012年1季度成都商業(yè)市場供銷同落，成交均價大幅上揚，供過于求繼續(xù)加重，未來商業(yè)市場銷售壓力嚴(yán)峻。2012年1季度成都商業(yè)市場新增供應(yīng)面積約40.63萬㎡，環(huán)比大幅下降42.15%，同比上漲43.17%；成交面積約30.19萬㎡，環(huán)比下降41.42%，同比下滑12.92%；成交均價約16038元/㎡，環(huán)比上漲30.88%，同比上漲39.79%；供求比1.35。

2012年1季度主城區(qū)商業(yè)新增供應(yīng)量較上季度大幅下降，成交量回落至

2011年前三季度水平，但成交均價繼續(xù)上漲。從方位看，城西商業(yè)成交占首位,從環(huán)線來看，商業(yè)外擴，外環(huán)外成交價格最低，成交量領(lǐng)居首位。主城區(qū)與郊縣商業(yè)市場供應(yīng)相平衡，成交郊縣好于主城區(qū)，但成交價格

遠(yuǎn)低于主城區(qū)，本季度郊縣市場以郫縣供需矛盾較突出。2012年1季度成都各區(qū)域商業(yè)供銷情況方位供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）成交均價（元/㎡）供銷比城中4.200.285151315.21城東1.212.02257870.60城南5.033.08208211.63城西7.544.23196421.78城北4.042.24382031.81雙流7.435.14121171.45溫江3.622.9876791.21龍泉1.050.79114221.32郫縣4.791.42125743.37新都1.728.0291190.22成都房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢城北區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀競品分析潛在客戶市場調(diào)查分析市場研究與分析孵化的城北城北——“丑小鴨”2003到2009，城北的開發(fā)因為規(guī)劃、交通、配套、定位等多方面的原因幾度啟動，又幾度停滯。外來商販、客運、批發(fā)、物流的傳統(tǒng)集中地。樓盤少、品質(zhì)低，這里的居所大多不過是外來人口睡覺的地方。區(qū)域房地產(chǎn)價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他區(qū)域，物業(yè)價值被嚴(yán)重低估。

關(guān)于城北的種種，猶如一個蛋的孵化過程，以前：曾經(jīng)：它有著“天鵝”的血統(tǒng)卻長著“小鴨”的樣子。正如：它有著“北富”的底子卻帶著“北亂”的帽子。在政府對城北的重新定位，和對城XX市建設(shè)的重新規(guī)劃中，城北用得天獨厚的宜居、宜業(yè)等條件迎來了更大的發(fā)展。在城北多年的定位搖擺之后，在復(fù)雜得不可想象的城市改造中，更在開發(fā)、投資、購買等市場能量蓄積數(shù)載之后，城北房地產(chǎn)開發(fā)正在脫掉廉租房、低品質(zhì)樓盤聚集區(qū)的帽子，真正走上一條品質(zhì)居住、財富聚集的道路，盡管艱難，但卻堅定。從丑小鴨到黑天鵝的蛻變現(xiàn)在：當(dāng)城南的國際化觸角只能無奈的不斷向外延伸時，城北還能在中心城區(qū)籌劃出大塊的優(yōu)質(zhì)土地；當(dāng)城西只能見縫插針修建新樓盤時，城北以動輒平方公里計的土地規(guī)模保證著市場的后續(xù)供應(yīng)；當(dāng)城東十年前的規(guī)劃陸續(xù)呈現(xiàn)時，城北站在更高的起點，用跨越五十年的眼光規(guī)劃、建設(shè)著北部新城，給你更好的期許。

成都火車東站即將啟用為北站分流

成都將逐步形成東、南、西、北各有一個火車客運站,以東站和北站為主、南站和西站為輔的“兩主兩輔”格局。火車北站成達(dá)線和成渝線的人流量會向火車東站分流，對城北擁堵的交通也會有較大改善。城北川陜路改造工程完成

川陜路改造工程于2010年12月底改造完成，改造范圍為三環(huán)路至圍城路，建設(shè)為主車道雙向8車道，設(shè)計時速為60公里，輔道為機動車+非機動車道，大大提高了川陜路的通車能力。

解放北路即將改造

為了提升北門道路及其景觀，政府計劃對“草市街德盛路口至川陜路三環(huán)路立交”一段進(jìn)行提檔升級改造，全長約6230米(解放北路是其中一段)將進(jìn)行全方位景觀打造，不僅要對路面進(jìn)行提升，還將在景觀打造上花大力氣，標(biāo)準(zhǔn)不低于人民南路。隨著川陜路竣工，北門交通將更加順暢，而市內(nèi)也將有更加通暢的道路與之連接。區(qū)域交通道路——城北脈絡(luò)逐步暢通成都“水圾游城”落敲戶城北已成功開社發(fā)了南京庸“水游城詢”項目的插上海鵬欣便集團計劃剩投資50億元人民坡幣在XX區(qū)打造“描成都水游攀城”現(xiàn)代鬧城市綜合瞞體項目。爹包含國際托五星級酒絡(luò)店、甲級質(zhì)寫字樓、慕高檔百貨圍、精品超乞市、游樂薪中心、大鞏型影城、蔬精品餐飲齒、高檔公即寓等。華僑城泥引入威般尼斯主號題酒店華僑城威鎖尼斯主題猴酒店項目慘投資5億元，將機在成都華撥僑城公園講廣場內(nèi)開必發(fā)。項目鳴占地60畝，預(yù)悟計201隔1年10月動工，2012年建成性開業(yè)。豐匆尚集團連城北建攜城市綜笛合體豐尚集蛾團西部園總部項敗目廣西碧豐尚投噸資有限尺公司計帶劃投資10億元人民挽幣在XX區(qū)打造選集甲級鏈寫字樓臭、高檔幻玉住宅為架一體的療豐尚集遭團西南躬總部大霜廈及城衫市綜合捏體。XX萬達(dá)廣有場奠基2011年2月25日，位于游成都一環(huán)票路、人民商北路交匯牌處的XX萬達(dá)廣場腳奠基。項跨目占地約190畝，總沖建筑面悶積超110萬平方統(tǒng)米，集糾大型購獲物中心餡、時尚坊街區(qū)、泄甲級寫織字樓、SOH喜O公寓、高歪檔住宅等乓業(yè)態(tài)為一區(qū)體。該項漁目建成后諷將成為四若川乃至西垂部最大的志城市綜合網(wǎng)體之一。瑞安中華撿匯開建城北天地貢，將借助山“上海新估天地”的痛規(guī)劃理念爐，被打造智成為集居浪住、辦公姨、購物、腸餐飲和休植閑于一體遺的大型城訊市綜合體秩，總建筑親面積約48萬平方米言。城北天棍地將成為遭城北最值主得期待的縫地標(biāo)項目披，將為這蕩片蓄勢待超發(fā)的地區(qū)薯開啟優(yōu)質(zhì)弦、舒適、亡時尚的生屯活方式和利生活環(huán)境曠。區(qū)域生搜活配套計設(shè)施——城北開始煌華麗轉(zhuǎn)身區(qū)域舊城邪改造——城北重臂生大手率筆藍(lán)圖荷花池、崗五塊石等扎傳統(tǒng)專業(yè)姻批發(fā)市場廉外遷荷花池陣未來將鞋定位于槐生活消表費功能堂商圈，去成為城齡北三大懇主力商切圈之一殼。這里態(tài)將發(fā)展挑區(qū)域內(nèi)霸高級寫沖字樓、選酒店、搭購物街指和購物帽中心、骨星級酒墾店等商路業(yè)服務(wù)差配套項撈目。鐵半城霜拆遷城飾北打造搏中央生撇活區(qū)在荷花池妨周邊，分些布著大量養(yǎng)上世紀(jì)50年代起薪修建的親鐵路職外工宿舍貝。這些痕紅磚低條矮舊房螺，成為拴了城北智的一大懸標(biāo)志，曾成都人懲也習(xí)慣折將城北舌稱做“卸鐵半城腐”。目憂前，鐵箱半城改間造已經(jīng)批揭幕，院這是城稻北歷史挎上規(guī)模竟最大的鴿一次舊哨城改造夏，涉及艇住戶820似0余戶。最蹄快5年，通壟錦橋、XX、鐵路新拋村、馬家由花園、西齒一環(huán)等5大片區(qū)的爸鐵路舊城竊將被全新全的建筑取那代，打造旨成成都集棟文化性、棕投資性、技居住性、虜欣賞性于溝一體的CLD中央生凱活區(qū)。火車北站畢擴容拆遷成綿樂城貢際鐵路、哲動車運用蒜所用地、某火車北站超擴能改造境及配套工稠程用地拆內(nèi)遷，其中蠟近期將完艘成14公里長告鐵道線搞沿線區(qū)累域的拆援遷工程悟。以火姑車北站裕為中心彼，周圍0.8平方公里餡的區(qū)域也它將陸續(xù)進(jìn)屯行改造，參這個區(qū)域吊東起豆腐煌堰下穿隧晃道、南至龜二環(huán)路、崖西到五塊躁石立交橋平、北至玉穿居庵路。濕整個區(qū)域欣都將重新術(shù)規(guī)劃路網(wǎng)牧布局，完棵善功能設(shè)藏施。2011年—201陶2年4月城北情蛻變過剛程：地鐵1號線通車9月，人們第一次從天府廣場可以十分鐘到達(dá)火車北站。五塊石挺進(jìn)高端4月，XXX街7900元/㎡起頂破區(qū)域價格天花板鐵半城拆遷6月，XX片區(qū)舊城改造啟動。最快五年后，這里上世紀(jì)50年代的“老舊瓦房”將全部不復(fù)存在。大豐地價12月，大豐一宗占地18.4617畝的土地以500萬元/畝的價格刷新了成都區(qū)、市、縣的土地拍賣最高價。專業(yè)市場搬遷5年內(nèi)，包括荷花池、五塊石、金府路在內(nèi)的商品市場將完成調(diào)整調(diào)遷。國際商貿(mào)城商業(yè)配套12月，同泰置地打造的“世紀(jì)新國際商業(yè)中心”拿下先期97畝地塊，60%的地塊打造商業(yè)。川陜路改造12月，川陜路部分快車道通車，帶動北部新城片區(qū)的快速發(fā)展。北改2012年2月，北改工程規(guī)劃五年內(nèi)完成總面積為195平方公里的土地改造。鳳凰山公園使用10月，“北部新城”最大城市核心公園部分開園?；疖嚤闭疽?guī)則9月，火車北站規(guī)則方案確定，新站將擴大到8萬平方米。如黑天撲鵝一般怕的城北必將迎匙來房地?zé)舢a(chǎn)新的敞發(fā)展契塘機201朱0-2絞012年4月成都市藝供求201酬1年至今成劉都市成交剪價格與套茄數(shù)2010年-201愧1年成都市那供求比有歡著明顯的檢上漲，供謠應(yīng)量有所鍬增加，受勺政策影響暗成交量有上所回落。矛通過圖表淘，可以清鎖晰看出，徹截止2012年4月，近4個月的供正應(yīng)量不到400右00套，只叫有2010年全年而供應(yīng)量披的兩成遺，成交通量也與饅供應(yīng)量禿基本持紐奉平，供降求比有甚所回落山。說明2012年繼續(xù)得受到政如策的嚴(yán)斷重影響盯，市場尖由熱至預(yù)冷的明猶顯變化。2011年成都貴市整個燦供應(yīng)量既隨著時標(biāo)間有著膝較大的瓜差距，樣而成交市場則從第一掛季度開始俯出現(xiàn)明顯的難下滑，然后淹保持著汪小波動抱的趨勢稍。201沃2年第一坊季度，剖供應(yīng)和溜成交有小幅上升趨勢，岸成交略遺高于供狂應(yīng)，主曬要消化市場辣存量。2011年成都市廊整個房地扶產(chǎn)市場屬關(guān)于不理想情況。脹整體價格在201磁1年3月、10月和2012年年初有鄭明顯的下延降，其余香月度則保味持較平穩(wěn)的獨波動，但總斑體已有候略微下皇滑。201勁1年主城區(qū)刮與城北供練應(yīng)與成交2009蔥-201悟1年城北珍區(qū)域供扮應(yīng)與成臣交根據(jù)201仰1年成都設(shè)主城區(qū)善與城北百的住宅鍵供比圖勉，可以闊發(fā)現(xiàn)城北的住宅供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于主城銅區(qū)，而供憑求比卻淚高于主稀城區(qū)，撓由此可途觀城北椅供應(yīng)市漆場空間較大，而客戶群體需要魄通過有效免的營銷更牧進(jìn)一步的挖掘。2009扒-201潮1年城北漠房地產(chǎn)遮市場有稼較大的仇改變，肺由最初粉的供應(yīng)錄不足，旬到2011年的成交量杰下滑，此趨滔勢是由鬼于受“盆限購政恐策”影呆響。而苗成交價格則呈現(xiàn)平穩(wěn)上漲趨勢。2011年至今尚城北區(qū)脫域供應(yīng)則套數(shù)與鏈成交套特數(shù)2011年城北叼區(qū)域的供應(yīng)成交糾比呈現(xiàn)較大圓的波動，第一季度明顯的供應(yīng)不足，第二季度大幅提高軍的供應(yīng)量謊卻面對較棕差的市場荷，市場成傾交量明訪顯下滑，直接險導(dǎo)致該晉季度的剝供比上蝴漲，市煩場整體銷售情況甚較差。隨著第三季度的供應(yīng)怖量的減蟲少，供比有所現(xiàn)下滑，但市場釀成交量仍廉然不理想里。第四季度在最后一嘆個月又大戒量供應(yīng)，棕但成交無浙明顯變化潑，201侍1整體市場桿情況低迷。2012年第一季度探供應(yīng)減少庭，成交有上琴升趨勢，3月成交賢成2011年以來最造好情況。將來：在產(chǎn)業(yè)所爺帶動的財耳富聚集效算應(yīng)中，當(dāng)市政設(shè)竟施的全面賞建設(shè)完成宵，當(dāng)城北的金城市化進(jìn)旬程腳步越面走越穩(wěn)健喪之時，城北的什價值將麥不容估齊量。而今年開予年至今怪，直逼樂萬套的壩成交，番就是市炭場給予蘭城北升艷值最好題的注腳駛。大豐板塊九里堤板塊XX橋-XX寺板塊198板塊沙河源板塊五塊石板塊目前城限北的住致宅市場萬主要分帳為幾個蠅板塊：姨三環(huán)外航的大豐出板塊和198板塊；三野環(huán)內(nèi)的九釣里堤板塊霉、五塊石粉板塊和XX橋-XX寺板塊。姻項目位于2.5環(huán)與3環(huán)之間，樸沒在任何哭板塊之內(nèi)棍，雖然所浴處位置近業(yè)幾年無新金樓盤，但火有較早的功居住區(qū)，淺該區(qū)域為石沙河源板營塊，納入赴其他板塊軍的對比中天。從二環(huán)仗至三環(huán)摧，再向巨外到繞靠城高速陵，除了黎北部還虹有大量文土地可赤以使用慎外，東箭、西、袖南部的則土地供霞應(yīng)量已浩經(jīng)非常副有限。XX橋片區(qū)200井6年土地供統(tǒng)應(yīng)7宗，面積貓共478畝，200落7年供應(yīng)9宗403畝。目前春，XX橋和沙匪河沿線僻待開發(fā)抬用地超落過1500畝，青龍斤舊城鎮(zhèn)改腳造騰出的押黃金地塊餡近1800畝，可見未剛來這些蛛?yún)^(qū)域可靠開發(fā)用槳地還十籌分豐富沿。隨著宏土地放視量，市服政配套滑完善和絮開發(fā)商座進(jìn)入，應(yīng)將發(fā)生劣翻天覆杜地的變拔化。城北二未環(huán)-繞城可粥開發(fā)土輛地豐富踏，城市惰稀缺寶謙地，住涌宅市場乏的價值悠洼地突折顯201手0.4登-20槍11.憶6成都同環(huán)瓦線其他區(qū)幸域均價水丸平對比航空限高盤成就，區(qū)根域板塊以熄小高層為優(yōu)主板塊由奶于航空醫(yī)限高要鍛求，樓妥盤樓層凳普遍較森低，大新多數(shù)都車在20層以下天，城市單同環(huán)域膝相比，韻處于低積容低密撕產(chǎn)品集責(zé)中板塊凈，造就乘城北主肯城級高丸端生活愈區(qū)。項目容積率樓層開發(fā)商XXX2.3620XX集團陽光尚座2.917華宇集團XX府3.018XX地產(chǎn)北辰美廬3.018城投集團XXX街3.7518XX地產(chǎn)XX華庭2.416XX地產(chǎn)板塊由朝于航空蜜限高要調(diào)求，樓教盤樓層悉普遍較納低，大燃多數(shù)都攻在20層以下，腦城市同環(huán)蒙域相比，選處于低容暮低密產(chǎn)品挖集中板塊鑄，造就城俯北主城級摟高端生活居區(qū)。2011年1季度城食北供應(yīng)恨相對最鼻為集中蓋的區(qū)域謀依然是XX橋-XX寺板塊，關(guān)新增供應(yīng)4.65萬平方米費，居于各質(zhì)大板塊之友首。其次彼是五塊石苗板塊，新犯增供應(yīng)2.0仁5萬平方字米。成交方林面，XX橋-XX寺板塊銷陷售面積為10.雙34萬平方米誤。相比之戲下，其他態(tài)零星板塊具由于開發(fā)等量小，市潤場趨于沉舊寂，例如首項目所處融的沙河源湯板塊繼花悅滿庭售罄富后暫時無嚇新增項目仇填補市場節(jié)空白。XX橋-XX寺板塊鞋向來是豬城北房嚇地產(chǎn)開站發(fā)的主恩戰(zhàn)場，電項目相哨對較為餅集中，椒板塊內(nèi)申的金科旬一城、妙上東一正號、陽頁光尚座蠅等項目婦形成持兵續(xù)供應(yīng)知。板塊匯內(nèi)項目詠價格優(yōu)辭勢較為照明顯，氣并且開捧發(fā)持續(xù)拴性較好蓄，繼XX及XX地產(chǎn)分舒別在板黨塊內(nèi)購說地之后顏，板塊存后續(xù)增平長勢頭夫依舊強謎勁。XX橋-XX寺板塊成括為城北主城費級炙手可蛋熱的商品貓房主戰(zhàn)場粘：功能齊孝備的中漢小面積禍戶型成直為永不策落寞的扛市場寵隊兒板塊供應(yīng)釀結(jié)構(gòu)中的70-堤120平方米中差小戶型占鳥比最高，指導(dǎo)致此面旗積段戶型淡成交占比染上升，約饑占到成交賺總量的71.毯18%，而120平米以上慌大面積戶灶型成交比蠅例為15.市47%。伴隨政府霧二套房、標(biāo)限購政策賺的推行，肚對于支付帽能力較強餡的首次置虎業(yè)者傾向障于選擇中唯大戶型一肌步到位滿蟲足住房需治求，因此直中大戶型稻銷售短線昆給力。相班比之下，口該板塊仍慕然以剛需聾居住需求殲為主，中狂小戶型房顫源供不應(yīng)館求，中小喉戶型仍然和是市場需受求的主力轉(zhuǎn)。2010年4月-2011年4月板塊主要面積段供銷情況單位：萬平米面積段在產(chǎn)業(yè)伙所帶動嘉的財富茂聚集效族應(yīng)中，當(dāng)市政財設(shè)施的鞏全面建楊設(shè)完成稻，當(dāng)城北圍的城市退化進(jìn)程用腳步越慢走越穩(wěn)錦健之時纏，城北的抗價值將取不容估態(tài)量。而今年開我年至今民，直逼半萬套的災(zāi)成交，娛就是市香場給予鋤城北升赤值最好閑的注腳還。因此才，我們攝對城北嗚有信心哨，對項木目更有墳信心。將來：市場研暈究與分熊析成都房地賭產(chǎn)現(xiàn)狀及顏發(fā)展趨勢城北區(qū)金域房地劇產(chǎn)市場敞現(xiàn)狀競品分但析潛在客戶瓣市場調(diào)查飲分析在目前表沙河源剝板塊中憲，繼藍(lán)管光.花滿庭村售罄后脂，該板矩塊一直僚沒有新桶項目推虜出。本項目屬在該板盯塊中無咐競品對占比，故怎將九里夏堤板塊悅的老會展.現(xiàn)代城，五塊石肢板塊的XX.X窯XX街，XX橋-XX寺板塊的XX.X棟X府、XX.X科X華庭和北新干勺線以東的XX.X龜XX作為競腰品進(jìn)行席分析。其中，XX.X帝XX與本項宣目的物業(yè)形態(tài)、主力戶型竊面積、客群等都很叮相似，喂是本項教目最大把，也是筆最直接誤的競爭破對手，匪因此著盈重分析集本項目汁情況。XXX街本案XX華庭XX府現(xiàn)代城XXXXX.栽XXX項目地址XX北新干線以東（北三環(huán)內(nèi)側(cè)）開發(fā)商上海XX集團成都XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地規(guī)模342畝總建筑面積830,000㎡總戶數(shù)3553戶容積率2.25綠化率30%車位比1:0.85建筑風(fēng)格歐式戶型面積40-130㎡建筑形態(tài)1棟18層小高層，7棟20-21層高層當(dāng)前銷售均價6596元/㎡項目概垮況項目概況XXX匯XX位于成缸都市XX區(qū)，北接屈北三環(huán)，榜西臨北新屈干線，距壞離2100畝的沙肝河公園候較近。更項目總謀占地342畝，為該捧區(qū)域的一代個城市綜么合體。初移步定為含濤有主力大德賣場，星喘級酒店，魯甲級寫字誼樓，服務(wù)鏟式公寓樓核、住宅和卷休閑街。項目建筑分風(fēng)格與園貿(mào)林景觀建筑風(fēng)格園林景陪觀社區(qū)景但觀也采槐用歐式膠風(fēng)格，榴由澳派義景觀設(shè)督計有限碼公司設(shè)笨計。景籠觀內(nèi)含角有游泳何池，兒縫童游樂沫場以及票名貴花底草。XXXX陣X建筑風(fēng)駛格采用柿歐式風(fēng)預(yù)格，由UA國際（悉英國）景建筑設(shè)撓計有限偏公司設(shè)隸計。外賣墻為面外磚材料且。大堂摸地磚地隨面、乳殘膠漆墻異面。戶型分抹析名稱面積套數(shù)(套)配比(%)二房70-80㎡53224.5380-90㎡40318.5860-70㎡251.15三房100-110㎡31814.6680-90㎡25511.76110-120㎡1627.47120-130㎡783.6一房50-60㎡32014.7540-50㎡763.5XXXX急X主要以兩扔房和三房鐵作為主力恒房源。其芳中兩房占絡(luò)比最大，造主要為70-縣80㎡和80-廣90㎡戶型，關(guān)各有532套和403套。三房錢的面積段委最多，但店以80-9嚼0㎡和100-患110㎡為主力。廚戶型面積沉為50-6忙0㎡的一房蒜供應(yīng)量孕也較大冒，共320套，占次到整個畝房源的14.7而5%。戶型分蓄析半贈送全贈送53㎡C3戶型舒適一舞房，建焦筑面積畝：53㎡戶型方正遮，明廚明殺衛(wèi)。臥室?guī)Ь坝酗h窗裹?？蛷d、東餐廳采現(xiàn)光較弱倒。戶型分恩析半贈送全贈送74㎡C2戶型緊湊兩迅房，可棚變空間廳。建筑煉面積：74㎡戶型方正掛，明廚明齊衛(wèi)。臥室?guī)Щ加酗h窗敞?？蛷d、餐早廳過于緊攻湊?？勺兛盏㈤g實用秩性不大腿。戶型分欲析半贈送全贈送86㎡A1戶型經(jīng)濟三噸房，建瞇筑面積邪：86㎡戶型方防正，明朋廚明衛(wèi)村。功能齊全字，布局合淘理，動靜掃區(qū)隔。主臥與次糠臥均帶飄團窗?？蛷d采教光好，感空間通務(wù)透。銷售及叔價格情乓況分析XXXX澇X從開盤至纖今，走量較較好。整殲體月均走量140套左右，2012年銷量您明顯好第于2011年，其主祖要原因為書整體價格女有所下降串，帶動銷逢量。201蛇2年3月24日開盤子時，銷妻量最好頃，當(dāng)月象消化300套，成葵交均價6,44遺9元/㎡。項目開盤狗時，成交略均價為最某高價，隨殼后一直下畫降到2012年2月為最低匠點，6,37喇6元/㎡，下降近500元/㎡，不過此嘗時銷售有公了較為明跌顯的變化綁，目前成喊交均價略喝有上漲。各戶型犧銷售情團況兩房三房一房由表中可雕以看出，競一房的銷術(shù)售量較為撒穩(wěn)定，月透均30多套，整憂體成交均遞價6,30榨0元/㎡左右。兩房在2012年3月價格最妨低，6,3說69元/㎡，此時銷灑量最大，好達(dá)到180多套，渡整體月例均銷量60多套，膜整體成村交均價6,44復(fù)9元/㎡。三房從201浪2年2月起，粉銷量較鴨為穩(wěn)定四，月均70多套，燈同時與3月、4月開盤蹤蝶主推三傅房戶型賺有關(guān)?？w月材均銷量40多套，整搭體成交均損價6,7好75元/㎡。XXX小結(jié)XXXX強X位于成都丟市XX區(qū)，北接符北三環(huán)，何西臨北新本干線，距休離2100畝的沙嚇河公園露較近，伏具有一龍定的自杜然資源員優(yōu)勢。項目總懸占地342畝，為該培區(qū)域的一龜個城市綜煌合體。初飽步定為含部有主力大犬賣場，星懲級酒店，狐甲級寫字搜樓，服務(wù)滲式公寓樓成、住宅和稠休閑街。項目降光價后，朱在2012年2月起，席銷售量遭有較為印明顯的中提升，執(zhí)目前銷悉售均價抽為：6596元/㎡。XXXX襖X主要以蜂兩房和欲三房作托為主力穴房源?？掀渲袃尚逊空急葧缱畲?，嚇主要為70-8梅0㎡和80-昏90㎡戶型。衣三房的頃面積段練最多，賴但以80-繼90㎡和100-賭110㎡為主力險。戶型惜面積為50-替60㎡的一房供富應(yīng)量也較丑大。老會展.現(xiàn)代城項目概局況項目地址XXXX路169號(XX會展中心)

開發(fā)商成都XXXX展覽中心占地規(guī)模82546㎡總建筑面積80萬㎡總戶數(shù)2370戶容積率8.17配套百貨、街鋪、主力店、會所、康體中心戶型面積70-90㎡當(dāng)前成交均價8364元/㎡最早開盤2011-11-29項目概挑況現(xiàn)代城劈燕位于九田里堤板至塊，原供成都XX會展中心皮。是在XX會展基素礎(chǔ)上重鏡建的超恨大型城暑市綜合藏體項目燃。占地124畝，包含23萬㎡都市公館收、25萬㎡超然甲寫字殲樓、13萬㎡樂活癥商業(yè)區(qū)、4.5萬㎡五星花級酒店。一期建鑒筑面積20余萬㎡，匠由7棟住宅樓螞和商業(yè)區(qū)男組成。項目位筐于二環(huán)內(nèi)躍，地理位麥置較為優(yōu)貪越，但因潤其8.1謊7的較高潮容積率沈使得項側(cè)目的居怨住舒適譯度降低伸。項目景裂觀與配吩套景觀配套住宅景觀男由“一環(huán)穴、一軸、咬一心”組交成，景觀氣圍成一環(huán)尸，水作為蜂軸心，景薦觀是位于開項目的中怒心。2萬㎡綠化牢加上生態(tài)詳公園是項示目的主要截景觀。社區(qū)內(nèi)含豈有生態(tài)會厚所，位于姨中央景觀健區(qū)。并含團有街鋪、激康體中心其、社區(qū)衛(wèi)邊生服務(wù)中紀(jì)心和社區(qū)增服務(wù)中心予。戶型分析名稱面積套數(shù)(套)配比(%)二房80-90㎡66332.5570-80㎡42020.6260-70㎡602.95三房80-90㎡63030.93120-130㎡1748.54一房50-60㎡864.2240-50㎡40.2老會展.現(xiàn)代城主拳要以兩房系和三房為洗主，其主燭力戶型面郊積為70-懼90㎡。其中，助兩房主炕力戶型獻(xiàn)面積為70-8鵝0㎡，共420套；80-府90㎡舒適型兩挨房，共663套，該戶蕩型占所有叨戶型的32.醒55%，成為鄭主要房熱型。三房主力勿戶型面積年為80-譯90㎡，緊湊經(jīng)犧濟型，共630套，其次登為120-街130㎡的舒適丙型房源應(yīng)，共174套。銷售及剃價格情沒況分析項目從2011年十一謊月底推芳盤至今加，銷售死慘淡。白僅201妻2年4月有8套的成靈交量，飯但其主京要原因全為該項梢目進(jìn)行德了降價銷售，其依余時刻均逝只有一兩件套走量，獵銷售乏力督。從起初10,即500元/㎡左右的成俱交價到今賽年4月時8,3俯60元/㎡的成交尋價來看移，項目妥降價2000元/㎡左右，降幅達(dá)津到20%。項目銷駐售乏力勻，其主垂要原因魚為：主暗力戶型使面積區(qū)尤間為70-9不0㎡，總價在70萬以上，對于溝剛需者不來說總價過睜高，且基本互無贈送面饑積；項目蔽為城市綜他合體，配觀套暫未呈淺現(xiàn)，且8.1乳7的容積率梢過高，商業(yè)過摘多，今后化過于吵鬧，對居辯住舒適刷度造成多影響?，F(xiàn)代城初小結(jié)項目位于方九里堤板杠塊，二環(huán)擾內(nèi)，周圍六環(huán)境成熟嘆，交通便馳利。老會展哈現(xiàn)代城賴屬于大望型城市信綜合體聞，物業(yè)爛形態(tài)較且多，住滴宅、寫廉字樓、毛商業(yè)區(qū)緞、五星疫級酒店險，但也亡使得項會目8.17的容積率中過高，且墨商業(yè)較多奧，較為吵園鬧，降低信了住宅的針居住舒適阻度。目前銷售簽均價為：836藏4元/㎡。主力戶型作為套二套遮三房源，迫主力面積響區(qū)間70-9罰0㎡，無贈送鼻面積，套足二較大，仇套三較小扯。10,序000元/㎡的銷售單披價造成總?cè)竷r過高，厲使得項目洽的銷售走承量慘淡，亡客戶不認(rèn)腹可，項目自只有降價瞧進(jìn)行銷售敢，且降幅村達(dá)到20%。XX.恰XX府56項目概況項目地址成都市XXX環(huán)XXXX路開發(fā)商成都XXXX房地產(chǎn)有限公司占地規(guī)模184畝（122670㎡）總建筑面積490000㎡總戶數(shù)3700戶容積率3.00綠化率30%車位比1:0.9梯戶比2梯6戶戶型面積82-138㎡建筑形態(tài)15棟18F小高層當(dāng)前銷售均價7500元/㎡XX府項目密薪度低、綠奏化高、戶皂型以舒居縫為主、品凍質(zhì)感強。地鐵一號線地鐵三號線地鐵六號線天府廣場商圈商業(yè)綜合區(qū)本案XX橋居住區(qū)春熙商圈三環(huán)路二環(huán)路地鐵五號線外立面及展園林XX府項目鞠旨在打艙造一個新亞洲性藝術(shù)城，外立面浴為面磚，辜項目內(nèi)部影配以8萬平皇家爬園林，園林景希觀將以高連大喬木為振主，間雜齊有灌木、善常綠植物奔和觀花植虛物，加上歡水景小品皮的雕琢，勝現(xiàn)代感十虹足，同時雹采用了架空層緩泛會所遼設(shè)計，更大的軍延展了景懸觀面。項目配套商業(yè)配套700多米意大利風(fēng)情商業(yè)街（兩層）；1.5萬平米地下超市；3146㎡菜市場。生活配套慢跑道兒童游樂場8萬平園林景觀娛樂配套雙游泳池四大主題泛會所XX府項目撿底層架少空，用愁以完善夾商業(yè)、迷生活、寬娛樂配配套，小怪區(qū)內(nèi)配怠套能滿球足小區(qū)米內(nèi)住戶震的基本歪生活需趙求和娛阻樂需求辟。XX府以自忍身項目剃完善的顆生活配擠套，規(guī)務(wù)避周邊廟低端配脊套的影愿響。59項目周邊浪配套項目周鏟邊缺乏責(zé)能夠滿屯足日常示生活需崇求的生蝴活配套胸設(shè)施配套設(shè)辟施依然魄處于數(shù)梁量少、米規(guī)模小畜、檔次香低的尷鑄尬狀態(tài)項目一芹期XXX掃X府是由15棟18層小高伯層圍合挨而成，總平淘布局為廉點式大知圍合，懸保證了籮開闊的夾樓間距弄用戶的枯私密性朽，保障棟了每一界戶的觀扔景面。7月面世的排一期總共罪有7棟2梯6戶。一期一批掛次目前確盤定開1號樓，鉗余下幾爛棟暫定晉，1號樓總歐共108套，其簽中72套為80-終90㎡的二房，瞞余下36套為100-蓋110㎡三房，二房三房房誠配比為2:1。一期一盤批次總拖共推出4棟400多套82-溝134平米2-4居房源派，均價7500元/㎡。NXXXX路雙荊路1234567XXXX府一期總平圖3146㎡菜市700米商業(yè)風(fēng)情街XX府戶型燃以80-篩90㎡舒居二洗房和100弊-11恭0㎡三房為主戶型配比感為2:1，目前均旬價為7500元/㎡。戶型分殿析B1兩室兩廳單衛(wèi)89.00㎡E3三室兩廳雙衛(wèi)約108㎡E1兩室兩廳單衛(wèi)89㎡E2兩室兩廳單衛(wèi)約88㎡戶型以80-9趙0㎡舒居兩室崇和100吉-11僵0㎡舒居三室對為主。戶型分覽析XXXX府B3兩室兩廳終單衛(wèi)89平米戶型戶型方賄正，客箱廳贈送去景觀陽盟臺臥室贈送咐陽臺或飄潤窗，采光找好明廚明犧衛(wèi)，水釣線集中動靜不分馳區(qū)半贈送半贈送半贈送全贈送戶型分析XXXX府B2戶型3室2廳2衛(wèi)1廚107節(jié).00㎡全明設(shè)剃計，干科濕分區(qū)脅。玄關(guān)和入合戶儲物間瓣提升了收瞎納和儲藏桌效果。臥室里徹的凸景界飄窗提府升了通計風(fēng)、采驅(qū)光和觀辟景效果膏。雙衛(wèi)設(shè)品計便利她了日常垂生活。半贈送半贈送全贈送全贈送XX府小結(jié)項目所在XX橋居住壯片區(qū)，分交通便撇利，區(qū)顧域發(fā)展處狀況較壺好。項目密悉度低、揭綠化高閃、品質(zhì)敬感強。XX府以自仗身項目嗎完善的霧生活配纏套，規(guī)損避周邊繭低端配太套的影服響。XX府戶型以80-醋90㎡舒居二需房和100-虧110㎡三房為妄主，戶園型配比賤為2：1，戶型設(shè)授計以舒適鏟為主。均價為750活0元/㎡。項目所峰處區(qū)域是目前環(huán)震境較為廣破舊雜予亂，整初體環(huán)境爺欠佳，哲影響品緣瑞質(zhì)感的選打造。XX.X矮XX街項目概臺況項目地址XX區(qū)五塊XXX商貿(mào)大道開發(fā)商成都XXXX置業(yè)有限公司占地規(guī)模199800㎡（約300畝）總建筑面積700000㎡總戶數(shù)1626戶容積率3.75綠化率30%建筑類型高層（23F）小高層（18F）建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約園林風(fēng)格現(xiàn)代簡約戶型面積93-110㎡二房70-80㎡二房當(dāng)前銷售均價10233元/㎡（精裝）最早開盤2010-04-29項目概彼況7棟23層的高舟層住宅苗和一棟披商業(yè)，互現(xiàn)代主明義風(fēng)格建筑，校圍合式忽院落布總局，2000竹0平方米疏鋸朗中庭，XX格調(diào)精裝熱標(biāo)準(zhǔn)……筑雅舍籃于天街織繁華之梯上。XXX梯XX街項目位扒于成都北洲二環(huán)，五慕塊石區(qū)域崇，是XX在成都箱打造的沈第一個絹“天街精系”大費型城市輔綜合體框項目,“天街系”出是XX的商業(yè)掛旗艦產(chǎn)臣品，由霜大型高走檔百貨再、餐飲縫、娛樂咬等各種童商業(yè)形司態(tài)組成掙，已經(jīng)蜜成型的溉重慶的XXX街已經(jīng)承有哈根麗達(dá)斯、色星巴克兔、遠(yuǎn)東木百貨、絨五星級搞影院UME等多個劍知名品米牌商家謹(jǐn)入駐。XXX跑XX街項目總喂占地面積財約300畝，約70萬方，是雅目前為止叉城北區(qū)域注占地最大羨的一個項繁目，包含稿天街系大點型商業(yè)、吐格調(diào)精裝棍公寓、XX旗艦soho產(chǎn)品星逗座系列貝等多種嶺業(yè)態(tài)產(chǎn)廚品。戶型配比項目推出分的房源以93-1等10㎡的二房可慌變?nèi)繛榍髁粜拓?，約占總蟻房源的47%；其次為70-8惑0㎡二房以昆及41㎡公寓標(biāo)想間產(chǎn)品做，分別青占總房慣源的28%及15%；50-7孔0㎡小戶型以銀及140便㎡以上的大斜戶型房源咳較少，占霉比基本為矛零。銷售及極價格情島況分析項目從2010年4月開盤任至今，后共推出償房源2115套，已去貿(mào)化1878套，月冊均去化踩量約為144套，銷泛售狀況梨良好；從供應(yīng)河上來看泡，項目旅屬于集制中放量鄰，間隔位周期較期長，201比0年10月供應(yīng)量梢最大，共陶計100厘0余套；從成交壁上來看碧，從201敏0年10月秋交會太至年底為弱成交量相提對比較集遇中的時間將段，這可譽能與秋交管會期間的沙集中放量掠與傳統(tǒng)銷諷售旺期有輛關(guān)；從成交價潛格來看，孕總體上呈眨上升狀態(tài)奸，2011年2-3月出現(xiàn)回香落情況，腸近期開始芹回升，并拆達(dá)到開盤稿以來成交傍最高單價減。戶型分析B4戶型，2室2廳2衛(wèi)，105坑.00平米銷售面敬積約105㎡，贈送面匯積：約12㎡。可變?nèi)揩F兩廳單衛(wèi)藍(lán)，直面中著庭超大景鎮(zhèn)觀；入戶花園卵匠心設(shè)計僚，精致空斤間給回家烏舒受；獨立客餐呢廳設(shè)計，固合理布局軟的生活專度家；客廳連通義景觀陽臺偽，擁有更障多風(fēng)景成象為可能；主臥全飄騎窗設(shè)計，漸采集陽光護(hù)的問候。戶型分找析B1戶型，2室2廳1衛(wèi)，93.余00平米銷售面積拾約93㎡，贈送確面積約12㎡。可變?nèi)啃膬蓮d單衛(wèi)蟻，功能布湯局合理完泉善；玄關(guān)設(shè)計耽，客廳私育密性得到?jīng)r保護(hù)；客廳橫式劇設(shè)計，大密氣寬享，湊采光闊綽奏；廚房外健生活陽輩臺，兼娛具家庭臂儲藏功賤能；主臥帶胞景觀陽班臺，正蓬對豪闊促中庭，皮眼界大著開收藏憐景。XXX申XX街小結(jié)項目位吼于成都丙北二環(huán)炊，五塊脆石區(qū)域追，是XX在成都打澇造的第一簽個大型城醋市綜合體姜項目，是臭目前為止趙城北區(qū)域稀占地最大修的一個項寨目。XXXX厚X街項目自纏身帶有商販業(yè)配套，絲式規(guī)劃中的跟地鐵5號線直達(dá)探項目門口群，具備升工值空間。項目戶型翅設(shè)計通風(fēng)舍以及采光國良好，項嚼目不少戶印型客廳連域接大幅陽爹臺，提高螞采光和觀誕景效果。象且戶型空霜間利用率龜較高，浪公費面積比曬較少。銷售均價霧為9000元/㎡。項目周翠邊整體來環(huán)境及頸治安較練差。公毅交班次攻不夠頻皂繁，需烤要長時漠間等待株車輛。73XX.X騙X華庭74項目概桑況項目地址XX區(qū)XXXX路（川陜路動物園旁）開發(fā)商XX置地（成都）XX有限公司占地規(guī)模69780㎡總建筑面積24萬㎡總戶數(shù)1257戶容積率2.40建筑風(fēng)格ART-DECO配套商業(yè)街、游泳池、休閑中心戶型面積72~136㎡當(dāng)前成交均價7800元/㎡最早開盤2011-8商業(yè)地鐵3號線出浴口75項目概況項目位鈴于城北XX橋，成都喉動物園旁翠。整個項貨目占地約793欄51.稿36㎡，7棟16層的純可高層住壓宅、4棟16層底商幫式高層墾住宅、2棟12層底商熄式高層材住宅和5棟獨立業(yè)商業(yè)，1棟7層公共服先務(wù)綜合樓抽。共計約120輝0余戶。戶型面積叉從71-1抖38㎡不等?；椖恳?guī)協(xié)劃中，住宅、腐商業(yè)點的錯落賢布置，勾膜畫出美麗竭的天際線礦，同時絕而大部分住溪戶都能毫無遮擋的直面18公頃動享物園自然景觀，真正患的無限敘視野。搜樓棟采嚷用新古簽典主義碰與現(xiàn)代忙建筑設(shè)響計手法榴完美結(jié)林合的立冰面形式仙，經(jīng)典藝的三段岔式構(gòu)造寧將在建廢成以后馬成為XX橋區(qū)域的悼地標(biāo)性建筐筑。整體戶興型配比套別建面套數(shù)占比套二88㎡12848%套三91㎡6424%套四136㎡6424%底躍176㎡

83%合計264100%戶型分析主推72-1穩(wěn)05㎡,2-3居戶型房賴源。戶型特扒色：方正大燭氣，空沖間通透閘，浪費倘面積較浸少，百秧分百空勸間利用刮率，杜輩絕浪費濁。房間功淘能分區(qū)列明確，饒動靜分沙離，有診效提升尋了起居趁生活的獸私密度貍，營造轎出互不榮干擾的絮生活和續(xù)休息空蛋間。入戶預(yù)蛛留玄關(guān)進(jìn)，儲藏椒空間合遵理收納殿出行物反品。明肅廚明衛(wèi)觀，干濕善分區(qū)，順動線合久理流暢柳。入戶處或輕廚房外多艙功能生活競陽臺，可葡根據(jù)業(yè)主帆喜好進(jìn)行猶自由安排燥布置。超寬面積堆主臥，寬是享獨立衛(wèi)脊生間，陽鋤光飄窗，雅庭院美景予盡收眼底受。戶型分虎析C3戶型，2室2廳1衛(wèi)，79.0草0平米XXX冷X華庭C3戶型，標(biāo)舌準(zhǔn)2居室，面年朝中庭。該戶型方壩正，空間熔合理規(guī)劃折利用，零麻浪費空間紅。預(yù)留玄關(guān)嚼，儲藏空賤間合理收單納出行物打品。近8米進(jìn)深生闊尺客獨廳，景抹觀視角算寬闊。L型廚房，個動線合理談流暢，多產(chǎn)功能生活言陽臺，合秘理延展餐嗽廚空間，棕約4.2米進(jìn)深闊集尺五十，團寬敞舒適育，享受中畫庭皇家園持林風(fēng)光，啟次臥享180度景觀飄根窗，陽光岡生活，絕賴美視野享間受。戶型分測析C1戶型，3室2廳2衛(wèi)，105靜.00平米C1戶型，閘建筑面越積約105平米，贈逆送面積約12平米，圖三室兩扁廳雙衛(wèi)沃。該戶型菌方正大佳氣，空氣間通透飲，浪費咐面積較腎少。房昌間功能閃分區(qū)明疊確，動邁靜分離乏，有效錢提升了籌起居生炕活的私呈密度。預(yù)留玄漿關(guān)，儲個藏空間括合理收征納出行克物品。明廚明銷衛(wèi)，干鞠濕分區(qū)予，動線華合理流膝暢。入戶處多屯功能生活賊陽臺，可叉根據(jù)業(yè)主私喜好進(jìn)行廁自由安排鍬布置。寬面積腰主臥，灑寬享獨碗立衛(wèi)生踢間，陽厲光飄窗答，庭院卡美景盡碧收眼底偵。XX華庭小結(jié)項目所日在XX橋居住片角區(qū)，區(qū)域跳發(fā)展?fàn)顩r吧較好XXX漂X華庭主曠推72-1林05平米2-3居戶型攀房源，門戶型特軌色：方家正大氣豪，空間媽通透，蝕浪費面瀉積較少罰，百分惕百空間逢利用率瘦，杜絕段浪費。目規(guī)劃了460眠00平米中庭璃景觀，大蔑面積鋪排食植物。4000平米玉妹蘭花園朝、1000平米景觀六泳池、300攤0平米銀崖杏廣場濱、夢幻眾霧化噴券泉等，污多重景移觀系。XXXX華庭附?jīng)_近的配捕套比較給缺乏，遺周邊環(huán)圾境有待莖改善，巡壽作為城糖北主要鑒交通干帶道，XX橋街車肥流量較華大，高偉峰時期瞞容易發(fā)惱生擁堵互。距離地深鐵一號拐線神仙土湖站比印較近，庸同時緊絨鄰動物萍園公交甜站，出街行十分焦方便。市場研究瘡與分析成都房地腸產(chǎn)現(xiàn)狀及朋發(fā)展趨勢城北區(qū)獅域房地繭產(chǎn)市場燈現(xiàn)狀住宅市屆場情況潛在客梢戶市場洪調(diào)查分畝析城市外來類人口集中抱地，剛性萌居住需求號缺口大城北區(qū)廊域客群蕩基礎(chǔ)特英征一據(jù)權(quán)威博機構(gòu)調(diào)松查，在饑城北經(jīng)劈燕商的群賓體中，82%的人目碑前租房泉住，60%的人計劃撐在成都買桿房定居；據(jù)專業(yè)亭人士不趣完全統(tǒng)谷計，城岔北的40多個大中央型專業(yè)市盯場，按照侵每個市場1000個攤位保艱守估計，賓其中1/3的經(jīng)營者臣要在區(qū)域塞內(nèi)置業(yè)來瓜計算，需牛住宅將近1萬3千套，住寇宅面積將球達(dá)130萬平方米桿；加上鐵宜路系統(tǒng)煤的職工派、沙河饞沿線及連北新干名線拆遷黎戶的需傷求，城烏北的置殼業(yè)群體慘需求強諷勁。城北人芽群組成還比例外來人困口“喧麥賓奪主晉”，占砌據(jù)超80%以上人拜口比例82城市外區(qū)解域人不愿墳進(jìn)入，區(qū)取域內(nèi)人群忠卻無法割赴舍城北區(qū)擔(dān)域客群傍基礎(chǔ)特吵征二商貿(mào)城向、金肚府生資庫商圈播、富森是美家居莊建材商蒸圈、XX區(qū)現(xiàn)代掠化物流壇基地等盒大型專喪業(yè)市場撈商戶。鐵路局棚、老廠帳礦企業(yè)處職工與城市住其他區(qū)傭域相比茫，城北閣主核人劫群以長盜期固地突打拼的漏商戶、重老廠礦來企業(yè)職挎工為主嘆，這是一群長釣期固定哨活動半膨徑于區(qū)敲域內(nèi)的跑人群，他們不會簡像如城南陷辦公上班籮族那樣不領(lǐng)定區(qū)域進(jìn)控行工作-生活跨區(qū)后域往返，體他們習(xí)慣繳于區(qū)域氣梢息，對于似他們，城詢北，是其柱打拼發(fā)展附的根基，貧或是土生誕土長的家仍園，有著采一種難以以割舍的情館感沉淀，吹他們不會菌像外區(qū)域娛人群那樣別具有強烈噸的“城北照抗性”，蜂從生活角猛度和情感聰角度來說伴，就近置榴業(yè)是必然藍(lán)選擇。城北主溪要常駐秩人群職伍業(yè)組成攜：城北區(qū)域德客群基礎(chǔ)蓮特征三區(qū)域“潛實干型胡”財富私人群基壺數(shù)大，耕購買實猶力強勁相關(guān)數(shù)爸據(jù)顯示葵，城北娛資產(chǎn)在300駐—50閘0萬的有38萬人，500昌—10綁00萬的有5萬人，1000萬以上的極有1萬人。擁有這么域巨大的財喝富人群，委城北不是箱沒有購買紗力，而是奮有品質(zhì)的翁房源一直溫不多，加大上因為這恐些人生意黎的關(guān)系，疤他們必須禁就近居住寨。沙河源板你塊主力置脆業(yè)客戶群尤構(gòu)成：與城北其衣他板塊相脂比，金府槍板塊可以農(nóng)作為主城辛稀缺的價庸格洼地，軍其主力客老群主要分勿兩部分。1、外區(qū)域80后白領(lǐng)階曠層，由于概價格擠壓蓮開始選擇臘在本板塊笑置業(yè)。2、在金府聰區(qū)域等批禁發(fā)市場的摩個體商戶畫、私營小榆老板因生兇活圈、生形意場地離店不開城北壯而選擇就看地置業(yè)。整體來看基，剛性需數(shù)求，首次脂置業(yè)成都蹄的客群為墾項目主要暖客群。目標(biāo)客戶肚構(gòu)成客戶基本購買動機分類組成抽樣調(diào)查奮斗型群掉體、區(qū)域宋小型生意骨人，首次套置業(yè)自住藥為主；性價比-品質(zhì)雙障導(dǎo)向型妹群體；客戶購買叢敏感首三忙項排序抽竄樣調(diào)查目標(biāo)客戶扒鎖定受價格印擠壓，趟想留在班城區(qū)內(nèi)起首次置降業(yè)的剛媽需青年咽。他們或混是來到俊大都市械，是為襖了尋找型更好的困歸宿，紐奉更好的資前程，攜發(fā)展，直生活。也或是在勵成都完成盾學(xué)業(yè)不久竹，想留在六成都發(fā)展付的80,9卡0后青年逃。然而其喊他主城傾區(qū)的高童房價卻平將他們榜拒之門設(shè)外。他們收入毒有限，積辨蓄有限，躁城區(qū)里幾當(dāng)乎沒有他阿們能買得懲起的房子耕。目標(biāo)客戶招鎖定因生意巖圈、生疾活圈而道離不開膀城北的稱個體商使戶和私縮慧營小老釋板他們在沙狠河源板塊尤有著自己平的生意場驚所，在此弄地已經(jīng)闖駱蕩多年，助生意上或蘭許有一些失小小的成瞞功。對該片啟區(qū)有著琴自己的叮交際圈華和生活帥圈，對蘭該片區(qū)廁產(chǎn)生了齡深厚的左感情，勺生活和極工作都丘離不開位這個區(qū)亞域。為了自撞己小生翻意的流任動資金深，他們風(fēng)暫時還理未買房秧，只是店在附近辟租房。目標(biāo)客戶唯鎖定城北外郊額縣或二級膊城市在成鳴都置業(yè)者新都、盲青白江極、金堂研、德陽遍、綿陽蹦、廣元跌等郊縣妹和二級曾城市有溜在成都盾置業(yè)打恭算的群軍體。他們或扭是生活透在郊縣桂或者二樣級城市其，在成裕都城北鈔有生意客上的往外來。他們或是筋想為孩子弦未來考慮理，看準(zhǔn)城滲北的未來猜發(fā)展，同統(tǒng)時沒有更抓多的資金廉買在其他蜓區(qū)域。根據(jù)權(quán)喊威數(shù)據(jù)礙顯示：烤二級城艘市購房裕者在成侍都的總濟購房套誼數(shù)和總寺購房金視額比例略均已經(jīng)際超過50%，換句話話說，成都區(qū)樓市中超先過一半的佛成交量都鳳來自于二零級城市的億購房者。近兩年浮二級城膊市購買胳套數(shù)前卻十名數(shù)祝據(jù)。目標(biāo)客商戶鎖定客戶分類目前居住地購買特征購買心態(tài)核心客戶受價格擠壓的青年客戶城西北城東北受自住區(qū)域價格擠壓首次置業(yè)總價60萬以內(nèi)單價敏感注重生活配套和交通個體商戶，私營小老板城北二三環(huán)之間首次置業(yè)按揭付款方式，保證生意的資金周轉(zhuǎn)喜愛區(qū)域區(qū)域的升值潛力產(chǎn)品的性價比重要客戶郊縣及二級城市客戶新都、青白江、金堂、德陽、綿陽、廣元等首次置業(yè)成都按揭付款方式，保證生意的資金周轉(zhuǎn)為就業(yè)成都的子女購房區(qū)域的升值潛力產(chǎn)品的性價比認(rèn)可區(qū)域原住民城北二三環(huán)之間首次置業(yè)或首次改善性換房中大型產(chǎn)品，滿足家庭2-4人居住認(rèn)可區(qū)域注重居住環(huán)境輔助客戶政府機關(guān)、企事業(yè)單位客戶城西北城東北滿足自住需求的第一目的首次置業(yè)看重居住圈層的素質(zhì)、身份地位總價敏感度高投資客成都市及周邊地區(qū)受政策影響一次性付款區(qū)域投資價值及升值空間產(chǎn)品性價比目標(biāo)客猴戶素描這是一個結(jié)沉默的大劃多數(shù)被掌案握了話語籃權(quán)的少數(shù)哀人所裹脅河的年代。那些追逐絞時尚、擁箭抱潮流、裂夜夜笙歌射的所謂都隸市白領(lǐng)被晉當(dāng)成了這樂個城市最澡具活力的褲主流人群杏。他們與鏟這個城市寇浮華奢侈糊的氣質(zhì)完溜美合拍。栗而隱藏在們他們背后苗的大多數(shù)陪，卻一直痕游離于城曉市的關(guān)注拔之外。首次置呼業(yè)客群懇：都市爆中那些瞎沉默的賠大多數(shù)－被城市扮所忽略的籃那些人他們來丙到大都議市，是嗚為了尋肺找更好場的歸宿舉，更好諷的前程渴，發(fā)展卻，生活皮。然而不主城區(qū)閘的高房顯價卻將適他們拒提之門外探。他們武收入有恒限，積塊蓄有限塑，城市賺里幾乎碗沒有他門們能買蔥得起的緒房子。－被大猛都市高株房價拋腦棄的人目標(biāo)客燈戶素描經(jīng)濟基果礎(chǔ)：蹄工資收笑入有限繳，對于眉在城南\城西\城東同死環(huán)域買扁房難以刻承受，協(xié)事業(yè)處獵于上升部期；財圈富實力收上升打江拼期，礎(chǔ)無法脫寶離城北享這個生亂意打拼譜平臺到汁外區(qū)域撿生活;生活現(xiàn)狀脅：多與媽父母同住合或者租房貧，沒有屬萍于自己的捆空間，或橫者擁有自忌己的小套豈一，隨著威孩子的出跑生及逐漸局長大，確抬實不夠住叉；生命周期疼階段：單澆身、準(zhǔn)婚扎姻狀態(tài)、啦結(jié)婚但沒醒孩子、結(jié)伏婚有5歲以下小名孩;事業(yè)觀：曲對事業(yè)有廚著強烈的澡追求感，童喜歡有目西的的闖蕩痕，贏得自評己的一切疫，不想落儉于人后。追求品質(zhì)范效應(yīng)，熱診衷都市生嘉活；注重生活觀品質(zhì)，以較享受型為溜主，不愿素過“高月扎供而低品碗質(zhì)”的生箏活；精神壓力刪較大，私榮人時間少擦，渴求私弊人空間，花緩解、釋陶放工作壓幅力。相關(guān)鏈雅接：據(jù)悶權(quán)威機挎構(gòu)調(diào)查愁受訪的“首批80后”將按近五成撞人無房沉無車，澡比例為47.9魯%。除此專之外，賺關(guān)于車舞房狀況鋼，35%的職場品人表示吧已經(jīng)擁強有自己驅(qū)的住房幅，但沒結(jié)有私家鑼車。1.9%的人有車優(yōu)無房。有真房有車的廳人比例為15%。生存狀注態(tài)生活價洗值觀目標(biāo)客宇戶素描一、經(jīng)姿濟原則爐：由于經(jīng)濟驅(qū)約束，首棉付有限，產(chǎn)同時又不狗希望月供僻過高而影摧響到自己雙的生活質(zhì)桂量，追求逼“高品興質(zhì)、低總閣價”，目徐前城北屬桐于價格洼其地，順便限能夠買臺押車。二、選題址原則減：基于青慌年人群潔工作與富生活切抄換的關(guān)僑系——可以依靠偷周圍軌道長交通或者爪快速干道臉便利出行撓（不強調(diào)腫工作與居旺住的物理事位置屬性證，突出心仗理位置屬仔性）位置寫考慮——不離城，步周邊擁有較成瞎熟配套。三、客群蛙原則希望擁菊有和自塘己類似撥或者相扶同層次液的鄰居遲。四、規(guī)碎劃原則追求有品塵質(zhì)的居住草環(huán)境，多施公共交流景景觀平臺秒；希望擁助有可放松餐身心的的灶運動休閑轎會所；便壞利輕松的磁社區(qū)商業(yè)皮服務(wù)五、服務(wù)鞏原則：希望擁有趣便利、簡安單但系統(tǒng)京的生活保凡障型物業(yè)璃服務(wù)模式符?？腿褐镁W(wǎng)業(yè)5大原則壞：目標(biāo)客戶餐素描關(guān)鍵詞之晴一：蓉漂（延伸搏詞：租鋼房，房傅租）一直都在低租房子住乞。整天跟披房東打交寧道。誰不想旋有自己吃的房子乎呢？但卻真正買咸的起的脆又有幾聲個呢？來到這個娛城市，卻批一直未能減真正融入帶這個城市奪。它在外弦面看上去岔是多么的授絢麗多彩度，但所有奧的美好背吼后還不都崇是在用金招錢做支撐樣。我來到交這個城丘市，并妥且喜歡拍上了它跪，我希軌望能在厲這里安澡家，靜提靜的擁因有我自糾己的生遺活，我對想搬一硬次家，殿而不是頸不斷的艙搬家具配。但是，井能實現(xiàn)早嗎？目標(biāo)客戶睛素描關(guān)鍵詞腹之二：筆壓力（延伸譯詞：焦竟慮，迷僻茫）誰能沒有精壓力呢？工作的壓宵力，家庭湖的壓力，咐結(jié)婚的壓擔(dān)力，生活楊的壓力……房子很禽貴，吃難的喝的兩玩的都產(chǎn)很貴。乓但薪水錫卻不高鏡，每個居月幾千融塊錢，鄭除了交芝房租，京水電煤仿，電話那費，交儀通費。